房地产投资基本知识详解

第二章房地产投资分析的基本知识资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不相同，在投资决策时，需要把所有的支出和收入都折算到同一个时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，对投资方案进行比较、分析。因此，必须掌握相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值和投资经济效果评价指标。第一节资金的时间价值第二节利息与利率第三节现金流量图、现金流量表与资金等值第四节等值计算公式第五节房地产投资经济效果分析资金的时间价值是指一定数量的资金在生产或流通中可以增加新的价值，即资金的价值可以随时间不断地发生变化。同样数额的资金在不同的时间具有不同的价值，即等量不等值。资金的时间价值取决于投资利润率、通货膨胀率以及风险因素把资金投入生产，可以获取一定数量的利润，而且当利润率一定时，资金周转越快，取得的利润越多；把资金存人银行，则可以获得一定数量的利息。利润和利息体现了资金的增值，表明资金具有时间价值。资金具有时间价值，但必须以投人生产或流通为前提。静止的资金是不会增值的。第一节资金的时间价值一、利息和利率的概念资金具有时间价值，因此占用资金应付出一定的代价，反之，放弃使用资金应得到一定的补偿。利息：占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的报酬。利息通常根据利率来计算。利率：是指经过一个计息周期，所获利息额与借贷金(即本金)之比，一般以百分数表示。

计息周期是计算利息的时间单位，我国银行存、贷款的计息周期多为月或年。若计息周期为月，则利率称为月利率；若计息周期为年，则利率称为年利率。第二节利息与利率二、单利和复利利息的计算有单利计息和复利计息两种。（一）单利单利计息指在计算利息时只考虑本金，而不考虑已经获得的利息，即利息不再生息

第一年获利息Pi，年末本利和F＝P+Pi=P(1+i)；第二年获利息Pi，年末本利和F＝P+2Pi=P(1+2i)第三年获利息Pi，年末本利和F＝P+3Pi=P(1+3i)

第n年年末获利息Pi，本利和F＝P+nPi=P(1+ni)。若本金为P，年利率为i，则单利计息本利和计算公式为F＝P（1+ni）

(2—1)式中

F－第n个计息周期末的本利和；p－本金；i—利率；n—计息周期数。例某人将1000元存人银行，存期为3年，年利率为9％,按单利计息到期后可获本利和多少?解：F＝P（1+ni）＝1000×（1+3×9％）

＝1270(元)即到期后可获本利和1270元。（二）复利复利计息指不仅考虑本金生息，而且考虑已获利息生息。即把已获利息加到本金中去，以上期末的本利和作为本期计算利息的本金。若本金为P，年利率为i，按复利计息各年利息及年末本利和如下：第一年获利息Pi，年末本利和F＝P+Pi=P(1+i)；第二年获利息P(1+i)i，年末本利和F=P(1+i)2；第三年获利息P(1+i)2i，年末本利和F=P(1+i)3；第n年获利息P(1+i)n-1i，年末本利和F＝P(1+i)n若本金为P，年利率为i，复利计息本利和公式为F＝P（1+i）n（2-2）

例某单位贷款20万元，期限10年,年利率为7％,分别按单利计息和复利计息方法计算到期后应偿还的本利和分别为多少?解：按单利计息F＝20×(1+10×7％)＝34.00(万元)按复利计息F＝20×(1+7%)10＝39.34(万元)三、名义利率和实际利率在利息计算中，一般采用年利率，但如果银行有效计息周期小于1年，如季度或月，这时往往需要将季度利率或月利率换算为年利率。季度利率或月利率为周期利率，记为i0，年内计息周期数为m，则有如下两种年利率表示方法。（一）名义利率名义利率是不考虑年内各周期间复利效果的年利率，计算公式为i名＝i0m (2—3)若已知名义利率和年内计息周期数，则可利用上式计算周期利率。如：某笔梅住房啦抵押借贷款织按月索还本悉付息驴，其江月利近率为0.锦5%，通船常称艘为“租年利粗率6%，每东月计规息一匆次”劳。按单掏利计夕算利松息时水，名义范利率=实际佩利率（二煤）实斗际利挤率实际袭利率(i实)是考浅虑年错内各船周期易间复回利效焦果的年利姻率。琴设本坐金为P，则P(焰1+猴i0)m＝P(来1+层i实)因而约可得兆实际脱利率丧计算逆公式i实＝(1为+i0)m－1（2-慢4）名义祖利率若已封知名温义利咏率和烈年内扫计息义周期溜数，右则式(2酬—4楚)可表厉示为(2仗—5目)分析查得出：1）实骡际利吵率比卫名义米利率氏更能涉反映械资金女的时间来价值悔；2）名着义利适率越粒大，轿计息择周期兆越短柄，实严际利率腥与名指义利窝率的玩差异孤越大壮。3）计定息周截期=1，实秩际利率重大于逼名义甘利率践。4）计捞息周忧期>1，实贡际利山率大于名早义利修率。例：某笔印住房返贷款任年利怠率为12沸%，贷将款额址为10外00元，叛期限为1年，复利计算堤，分奖别以存一年1次计酸息；1年4次计息；1年12月按黎月利执息计恩息，苏则1年后届的本皇利和楚分别芽为：解：名义追利率=周期勺利率X每年狡计息偏周期败数一年1次计兼息F=廊10腊00研x（1+毛12惨%）=1偏12狠0元一年4次计班息一年12次计饮息周期融利率既是与实际锣利率台又是摆名义搏利率例：现需搜贷款前买房指，有吩两个浆方案帅可供近选择歉：第南一方套案名义糠利率为16％，每年计息称一次判；第喘二方大案名义石利率为15％，每月计息裂一次土。问拳应选言择哪厅个贷摄款方沉案?解：方案剑一：实际税利率i1＝16％方案指二：糟实际洗利率因i1＜i2，故丽应选艇择第存一贷爽款方设案。例：抓已知递某项安目，廉计息腰周期博为半私年，瓶名义收年利耀率为8%，则哑项目籍的实赤际年咸利率介为（娇）乏。A．4%坡B．8%护C．8.歇16跌%拦D．16嗓.6道4%C第三散节议现们金流模量图婚、现淋金流谎量表宽与资悟金等亮值一、现金淘流量图在投寻资分单析中划，为松便于租分析鹅资金概的收蓝支变乞化，避免棒计算碍时发作生错示误，磁经常姜借助拼现金引流量浩图。钟现金流量绪图的戚一般迹形式中如图3—湖1所示弓。现金抢流量马图的幅作图婆规则回如下君：(1文)先画在一条水平基线，等分哈成若干功间隔舟，每歪一间培隔代表一戚个计息抛周期，在柜投资总分析唐中一拔般以1年为计息周肆期，发计息贝周期汽总数纸称为周期馋数或计算急期。直途线自左倒向右代表移时间待的延继续。始点0代表敢项目猎计算垮期的开始，即第一重年年缩慧初，1代表夫第一拖年年末，2代表第二离年年立末，膊其他锤依次宜类推卵。现金贤流量满：把某逃一项衣投资悄活动鞋作为震一个测独立计的系身统，舰流出逗系统开的资隙金叫现金愿流出，流坟入系有统的童资金农叫现金摊流入。实敲际发雨生的中这种微资金件流出候或流位入叫匙做现金凝流量，现宋金流替出与滨现金味流入盐之差煤，称隙为净现面金流棵量。投资奖、成残本、翠销售血收入孙、出充租收益入、劫税金咱、利核润等疫经济牌量，步是房费地产挎开发妻投资俩项目咐现金熄流量恋的基岂本要兔素，氧也是报投资痰分析住最重楚要的间基础驴数据疯。第三民节阶现阳金流博量图替、现岂金流倦量表群与资更金等节值第三什节帐现贞金流建量图碍、现议金流刘量表遵与资糠金等唯值(2对)箭头倾表示耍现金驴流动踢方向，箭姿头向下表示泻现金流出，即林项目拖的投资或费用等，姥箭头向上表示现金流人，即晨项目沃的效益或收入等，讽箭头蠢线长度一般茎应与考现金暂流量轮的大办小大敲致成比动例。(3脱)对于惰实际案的建堤设项仗目，赚为便骨于分膛析，绪一般扯假设年留内的须现金影流出榆与现扰金流骄入都敢发生像在该年卸年末，这象一假狭设对滤计算辨期较篇长的睬实际悟投资据项目乌的评价团精度及影响巴不大谎。对各计算冠期较傲短的未项目看，投资可擦以画令在年急初。第三傲节蜻现虾金流际量图匆、现焰金流挑量表缴与资译金等殿值图3—宴1所示的现皇金流自量图闪表明川该项嫂目计算从期为30年，其即中前3年为古建设没期，各吩年投资分别被为25隶00万元既、30存00万元胖和20宗00万元缓，第4年至第30年为正常洪运行猴期，各年欺效益均为32弊00万元，各年货运行剪费均为50胆0万元认。第三距节勺现诱金流勿量图拜、现输金流雨量表洽与资关金等甲值二、糕现金感流量摸表现金歼流量耐表也用晚于反毯映现金震的收买支情况阿，作竟用与现金彩流量傍图相辟似。符但由朱于现快金流欲量表陆对现为金收句支反映芬得更乓为具体变细致，而乞且便晕于反厌映净现勉金流量、累计谁净现筑金流辅量等，需便于辅分析辞计算絮，表钞格制作也逆比较专方便替，因布此现寒金流夜量表驱更具认有实用虎价值。现脆金流介量表药的基次本格派式如表3—植3所示，表重中栏目颂可根狸据需尼要作益增减船。第三影节信现皮金流讨量图班、现恐金流泡量表撒与资环金等喂值序号项目建设期(年)租售期1234

301现金流人量0020002000200022002现金流出量400030005005005005002.1工程投资4000300000002.2年运行费005005000005003净现金流量-4000-30001500150015001700表3－3某房酸地产垃开发丸经营从项目授现金拥流量单表第二到节鸽利窃息与透利率例：某房教地产舱开发团项目盛建设跃期为誉两年忙，第1年投画入40进00万元效，第2年投骗入30倘00万元脱，第3年开农始发瞎挥效戴益，齿该房票地产乌的租舰售期膀限为30年，具租期计结束编一次镰性买30歇00万元柴，租蚀赁期舰间每搬年的权维护首费用四为50耍0万元卷，租槽金收伟益20颤00万元友。试蔽绘制慢该项冰目现金某流量效表。解：居作现边金流千量表帆如表3—相3所示示。第三材节尾现丧金流胶量图源、现岩金流屿量表斥与资乖金等恒值三、究资金架等值夸与折架现率（一闻）资扑金等垃值的棉相关描概念1、等铲值资菜金：指在挥利率秘一定朋的条馆件下扭，不同蜘时间上的数额阀不等，但弊具有相同骗经济粒价值的资刚金影响炒资金胀等值窝的因泉素除蚕利率絮外，层还有难资金日数额大小毅和计母息周科期的钱长短锤。2、等雨值计拳算：把某一店时间上的贞资金径值按凶照所掌给定的梦利率垒换算提为与艰之等值的另一穷时间上的他资金值的换算洽过程。第三霜节始现削金流抵量图贤、现斧金流本量表羊与资川金等替值3、折匹现(贴现)：指把将来某一新时间盆上的恢资金合换算崖成始点时间另的等滨值资槐金。将来时间阵上的双资金折现后的傍资金损额称凶为“现鞠值”，与现值骄等价的终点时间滤的资初金值僵称为“终将值”或“期粗值”。(例如)（二耕）与态折现色相关扭的概植念1、折书现率臣：指把将来某一感时间裳上的过资金歼换算则成始点时间手的等苍值资己金的利率。银行阻借贷字利用克利率贸进行浅折现睁计算季或其坦他等叛值计泉算，利率反映银行气借贷活动童中资金嚷的时其间价送值。例如:10微00焰0元存5年，2年后萝提取跨，则2年的织本利净和为皇多少?解:(押1)存5年到弄期的伸本利匠和F5=1脑00尿00烧×（1+饿5.辩76尘%）5=1干32俘31元(2犬)存2年到哗期的雪本利鱼和F2=1踩00伍00泻×（1+绸4.津5%）2=1炸09全20元(3狸)提前丝式支取柱贴现G2=1鸟32再31÷（1+7.焰47借%）3=1踩06械59元损失亭为：10谊92锅0-蒸10庸65越9=栏26翼1元实际皂按活印期利岗率计幸算H2=1禾00超00岩×（1+常0.曾81理%）=1牧01栗63元损失勿为:1矩09扫20涛-1走01轻63盒=7蒜57元第四葵节您等党值计敲算公掏式等值长计算漂公式纱主要纳有一次您支付耗公式、等额躲多次辩支付遮公式、等差愚多次胸支付绕公式和等比规多次泊支付植公式四类用。一、漠一次尽支付挨公式（一膜）一萄次支泡付终漆值公械式(1胞)问题。已咐知现烈值P，利程率i，计叶算期n，(如图3—奇2)，求与凭该现欠值等碧值的醋终值F。(2疼)计算胆公式。F＝P(由1+愤i)n（2-蕉6)式中(1稿+i肥)n称为一次晌支付话终值币系数，表膀示为(F怀/P，i，n)，可卫直接秋计算胸，也查可从洒复利台因子美表中栋查取第四针节国等宝值计碎算公款式PF0栗1掏2债3沉4踩5商n-请1刚n图3-遗2现金仍流量器图第四近节盆等差值计盛算公穗式例：某工艰程向膨银行首贷款10评0万元煎，年贞利率扬为6％，犹问第5年末悬应偿男还的雄本利甲和为惧多少?解：已知P＝10盗0万元萍，i＝6％，n=5，则F＝P(1狱+i)n＝10厦0(乳1+重6％)5＝10艺0×话1.浆33眉82＝13纸3.训82熊(万元)也可杯查复敲利因亏子表迟得(F涨/P，6％，5)＝1.很33域82故F=胖P（F/间P，i,n)＝10歇0×鼠1.治33毛82＝13君3.铸82夹(万元)第四巧节冬等阵值计陈算公乖式(二）验一次送支付励现值该公式(1炉)问题弓。已知窗终值F，利页率i，计馒算期n，求仍与该除终值渠等值耗的现手值P。(2仅)计算狭公式并。一次照支付安现值烤计算扇是一金次支腥付终芝值计楚算的逆运述算，因葵此可纠由式(2同-6谜)得(2倘-7碰)式中菊称毫为一次督支付鞭现值贞系数，表积示为(P线/F，i,困n)，可像直接刚计算膛或查肾表。第四矮节欣等赤值计露算公烟式例：某开就发商袍想在10年后坚拥有20裁00谋0万元搏投资观资金院，若让年利旬率为6%，问透现在搬应一绵次存伞入银咬行多户少现撇金?解：已知P＝20川00俯0万元倘，i＝6％，n＝10年，按则或查激复利只因子窗表得(P心/F，6%，10笛)＝0.向55僵84故P＝F(P/F，6％，10君)＝20剑00叶0×坏0.蚀55婆84＝11晚16虹8(万元)第四驻节吸等六值计劳算公址式二、哲等额胶多次搅支付框公式（一呆）等乒额支轻付终亩值公涝式(1涌)问题。已芬知每击年年强末等哑额支搭付资统金A，利密率i，计榴算期n，现版金流弊量图(图3—子3所示)，求与碍该现寨金流膏量等定值的添终值F。(2畜)计算块公式。利寄用一染次支贸付终妨值公滚式，抽分别椅计算尘各年孤值的库终值珠并求肾和得F＝A+慕A(饥1+萝i)梁+A丹(1饮+i短)2+…杆+A煮(1促+i统)n-盟1等式出两边匪同乘填以(1况+i欺)，得F(抓1+携i)＝A(枣1+明i)从+A适(1摧+i条)2+A鄙(1指+i耐)3+…闪+A酿(1子+i丽)n第四蕉节赤等域值计屡算公圣式AF0旨1胳2联3捎4炎5剩n-拣1润n图3-求3现金摇流量码图第四鼓节造等厨值计赤算公见式第二塌式减伏第一清式得F(1躬+i)－F＝A(1计+i)n－A，因对而有(2槽-8快)式(2盗-8顺)即为等额缎支付片终值怕公式.式中屡称为等额坏支付深终值闸系数,或年挽金终友值系伍数,表示政为(F/A,i，n),可直向接计排算或股查表捡。第四已节痛等辽值计般算公厕式例：设每苗年年带末存陵款10村0万元彻，年阅利率众为10％，初问第10年末泼取得硬本利陪和为维多少?(如图3-浮4)解：已知A＝10车0万元株，i＝10％，n＝10年，脱则＝10仓0×慌15使.9拼37盼4＝15著93胞.7裤4(万元)第四外节爷等约值计沉算公兼式A=战10岔0万F0清1献2汇3厨4宝5企9壳1盈0图3-辫4现金舟流量量图第四桶节燃等斧值计社算公肝式或查迈复利作因子纠表，捞得(F/A，10％，10缴)＝15酸.9远37膝4故F＝A(F/A，10％，10息)＝10万0×矛15犁.9敬37窄4＝15液93卧.7屡4(万元)例3：设10年内每年味年初存款10万元尺，年酒利率辰为10％，路问第10年末悔本利柄和为多己少?解：现金病流量慢图如图3—争4所示。第四耗节饥等旋值计稠算公斗式A=刘10万F0唇1剂2酱3劳4短5避9廉1也0图3-罪4现金客流量翠图F′第四拴节政等游值计袜算公梅式因各皆年存愉款发宰生于年初，因产此不箩能直埋接采近用公式2-拜8。可裤先计谣算出次第9年末的终值F′,然后剥再利示用一次掩支付蜂终值罢公式计算禁出第10年末劣的本丛利和F，即F'＝A(F/A,1拘0％,1痕0)＝10答×1脸5.居93风74＝15各9.驾37遥4(万元)F＝F'(F/P,1劝0％,1鸣)＝15络9.稠37枝4×郑1.与10＝17文5.库31牢1(万元)第四妥节境等啊值计笋算公引式例：某写倚字楼朽，多租年年为平均鼓租赁欠效益闹为8万元像，利翼率为7％，拥问第12年末侄累计洋效益床为多像少?(连接勒图)解：已知A＝8万元改，i＝7％，n＝12年，则查胖表得(F/A，7％，12点)＝17杜.8泥88剂5故F＝A(F／A，i，n)＝8×危17崭.8宪88诸5＝14线3.逗10渣8(万元)第四谋节匪等加值计伐算公酱式A=8万F0123451112图现金流量图第四色节推等困值计声算公暮式（二唉）存珠储基碑金公认式(1尿)问题。已燥知终音值F，利沟率为i，期胳数n，要窝求将烘终值F折算贡为每仇年年备末的东等额折年金A。(2迟)计算栏公式。存络储基名金计雨算是栋年金胖终值势计算桶的逆运别算，因盲此可猜由式(2行-8抗)得(2醉-9域)式(2晋-9正)即为闪存储漂基金宴公式苦。式饱中餐为存储帜基金隐因子，表带示为(A/F，i，n)，可尽直接熊计算州或查轿表。第四茂节令等陈值计营算公赤式例：某房汪地产猎企业屯为了饼在5年后留筹款10岩0万元,在年利率王为8％的霸条件虑下，范问每生年年身末应眨等额科存人般多少信现金?解：已知F＝10围0万元珍，i＝8％，n＝5年，懒查表上得(A／F，8％，5)＝0.庆17跃05故A＝F(A／F，8％，5)＝10侍0×港0.勤17巷05＝17茎.0遇5(万元)A=?万F=100万012345现金流量图第四恨节白等辫值计夺算公扯式（三块）等榴额支盈付现敌值公纸式(年金范现值渡公式)(1验)问题。已蛛知n年年话末等骄额支付殊资金A，折倡现率i，期膜数n，现撤金流亡量图如图3—柳5所示搂，求遗与该睛现金消流量右等值羽的现值P。(2脊)计算妖公式。先由但等额赢支付终值障公式得第四惹节伙等捧值计照算公狭式A=?P012345n-1n图3-5现金流量图第四赌节柳等亩值计贸算公晓式(2予-1耽0)再将F乘以模一次车支付咳现值荡系数摩得酸现值式(2纯-1陈0)即为等额慕支付汽现值公式挂。式京中影为等额积支付樱现值茶系数，或药年金笔现值吗系数翻，表拼示为(P／A，i，n)，可马直接火计算卫或查浅表。第四枝节纵等稳值计点算公震式例:某商致住楼庙，19巧91年兴驴建，赔当年弱发挥温效益失，租惯赁期衰限为10年，匠年平夜均效带益为80万元婚，i＝12％，庙问将签全部性效益午折算暗到19选91年初嫩的现魄值为多狼少?解：现金朽流量截图(如图3—表6所示)。已温知i＝12％，n＝10年，腥查复怖利因咱子表喜得(P／A，12％，10逝)＝5.狂65债02故P＝A(P／A,1奸2％,1水0)＝80漏×5窃.6错50闻2＝45朴2.楼01孤6(万元)第四攻节备等侍值计隆算公钳式A=凭80万元A(P／A,1跟2％,1伴0)例：某家谨庭预袍计在勺今后10年内蠢的月这收入毁为16举00洞0元，言如果昂其中奋的30庸%可用份于支榜付住稠房抵险押贷绕款的瓶月还疯款额跌，年困贷款刻利率啦为12妖%，问悄该家差庭有撑偿还衔能力喇的最票大抵州押贷恋款额殿是多睛少？解：该家蛙庭每槽月可四用于赖支付谢贷款否的月霸还款椅额A=临16师00慰0x溪30舞%=百48杨00（元）穴月贷饰款利堡率=1册2%车/1锡2=天1%计息德周期=1洽0X青12迹=1捐20月有偿逼还能惨力的去最大亭抵押标贷款读额，峡利用等额丑支付沉现值公式第四雕节南等弓值计毫算公斯式（四颜）本结利摊椅还公景式(资金拦回收怨公式)(1导)问题老。已知齐现值P，利继率i，计锡息周铲期数n，要知求将马该现缠值折洽算为请每年废年末奔的等招额年蹦金A。(2拒)计算仰公式劝。本利怒摊还窝计算农为等震额支岛付现叙值计防算的逆运猪算，因遵此由旷式(2鸣-1劝0)得(2煎-1佳1)第四倍节章等表值计妨算公扬式式(2矮-1爬1)即为雀本利母摊还挖公式峡。式材中善为本利侧摊还初系数置，或树资金耗回收掏系数，表访示为(A／P，i，n)，可狼直接主计算匙或查斗表。例：某投嫩资者竖以10万元羞资金努租赁勇一间虚店铺鼠，在堆年利拌率为7％的趋条件嘴下，趁准备5年内桃回收膨全部售投资争，问浊每年仇应等扫额回退收多趋少资断金?解：已知P＝10万元是，i＝7％，n＝5年，姐则A＝P(A／P，i，n)＝10归(A／P，7％，5)＝10洲×0煌.2砌43榆9＝2.方43易9(万元)每年户应等饺额回读收2.睬43仍9万元陆。例：某人承购买宰一套栗价值25万元告的住摔宅，塑首期橡付款蚕为房议价的30质%，其悔余为金在10年内兵按月抹等额碌偿还押的抵哀押贷尤款，酷年利换率15池%，问铜月还懒款额耳为多迁少？解：格已知P=崖25背x7馒0%送=1裳7.惩5万元,n校=1页2x予10淘=1仓20绘,i=割15蜜%/步12滤=1帽.2梦5%利用驼本利饥摊还毕公式第四惩节谦等呆值计酬算公过式三、泡等差遍多次市支付骄公式(1洁)问题荡。已知缘瑞第一竟年年孙末支构付为轮零，售第二汽年年显末支兄付为G，第却三年德年末葬支付倦为2G，依撞次类懂推，涨第n年末爸支付锅为(n旬-1间)G，现善金流涝量图(如图3—哄7所示尼）。求之其现论值和篮等额吹年值罪。(2低)计算待公式隔。利用一次虚支付谱现值公式驻，分迟别计火算各夫年支栏付值南的现特值，摩并求刊和第四忘节干等慕值计相算公暂式图3—系7等差朽多次源支付鹿现金取流量摩图第四吧节摧等摇值计瞒算公闭式上式芬两边胀同乘笔以(1豪+i)得第四堤节祝等昌值计瞎算公壁式两式走相减孟得第四库节骗等料值计艳算公湾式利用座等比电数列誉求和坏公式撕得式(2杰-1虹2)即为细等差杆多次努支付侦现值唐公式雪，为等劣差多巨次支构付现轮值系鄙数。览表示株为(P/G，i，n)，可关直接犯计算泳或查坑表。第四阁节爪等事值计茄算公室式由式(3补—1拳2)和式(3剖—1冲3)得(3忧—1柄4)式(3翅—1亏4)为等差卸多次原支付辟年金谈公式。式受中耕为等脂差多家次支行付年枪金因霉子，咬表示鉴为(A／G，i，n)，可叔直接沿计算想或查积表。第四耐节才等变值计院算公命式例3—理15某工职程建薯设期矛为4年，俩各年恢投资爱分别滩为30笛0万元斥、40屋0万元而、50里0万元毛和60娘0万元刑，i＝7％，漏试计佩算投军资现凶值和狐终值柳。解：现金研流量赌图（如震图3—屯8(a)所示汤）。图3—品8(总a)所示谜的现手金流执量不饰能直松接利协用等差福多次梨支付著公式计算言，因晶此先飘分解看为图3—轮8(慌b)和图3—沿8(些c)。由图3—捎8(b)得P1＝A(P／A，7％，4)＝30苍0×社3.视38翻72＝10德16墓.1厕6(万元)第四随节仍等腊值计权算公溪式图3—亿8现金阶流量校图(单位女，万咸元)第四苍节药等岸值计正算公道式由图3—排8(c)得P2＝G(P／G，7％，4)＝10倾0×访4.兼79洲47＝47牲9.消47计(万元)故投资弟现值为P＝P1+P2＝10惜16寻.1内6+肠47持9.鸡47＝14遇95产.6体3(万元)投资巩终值为F＝P(F/P，7％，4)＝14狸95析.6者3×蹦1.意31摧08＝19屡60泥.4画7(万元)第四厘节乐等抛值计数算公砖式四、坏等比剪多次奔支付键公式(1凝)问题古。已知垃各年它支付璃呈等鄙比增侦长，扛第一拒年末杂支付D，第伶二年筛末支丹付(1斧+j)D，第烛三年鹊末支郊付(1朱+j)2D，依述次类裕推，挡第n年末擦支付(1蔽+j哄)n-冠1D，现拖金流书量图（如遭图3—娃9所示词）。求具其现值叶和等筋额年哭值。(2贴)计算素公式斗。利用一次求支付幼现值叛公式得(3－15柔)第四蝇节垄等僚值计患算公映式图3—搭9等比彼多次冬支付钢现金灰流量诸图第四恨节谱等清值计鸭算公翠式等式盾两边痒同乘果以边得第四盏节博等恼值计乌算公重式两式辱相减野得化简举得第四捷节督等扑值计骄算公蓄式若i=犁j，则垂由上岸式得因此露得式(3限—1各6)即为等比曲多次排支付数现值机公式(2傍-1婆3)第四环节崇等凝值计展算公欺式由式(2事-1坦1)和式(2呈-1取3)得(2钥-1棚4)式(3输—1酿7)即为等比权多次闭支付薪年金教公式。第四锻节低等拆值计党算公组式以上僚介绍钉的公赔式中许，前两眨类6个公车式是资送金等互值计凑算基武本公老式，丙在投梅资分室析中最运用眯较多唯。为下便于亩记忆酬，现误将资饺金等教值计她算的6个基贯本公蒙式基本岔公式汇总童于表3—责4。表3—狭4资金扶等值滋计算险基本足公式秋汇总境表公式名称已知待求公式形式一次支付公式终值公式P,i,nFF＝P(1+i)n＝P(F/P,i,n)现值公式F,i,nP等额多次支付公式终值公式A,i,nF存储基金公式F,i,nA现值公式A,i,nP本利摊还公式P,i,nA系数赵相乘=1系数肥相乘=1系数框相乘=1第四境节姓等贤值计戏算公担式例:某开僵发商梳于20皇00年底婚借贷馋到1亿元望建设氏资金，纱年利霜率i＝10％。(1庭)若于20顷20年末一次采偿还虽本息，则侨应还六金额暑为多少?解：已知P＝1亿元捉，i＝10％，n＝20年，俯按一次支付略期值公式(2凝00四0年底腰为20唯01年的蛇年初)F＝P(1芝+i)n＝1×岸(1谣+1观0％)20＝6.危62各7(亿元)第四纠节昨等芳值计尤算公侍式(2库)若规鸽定从20示01年起每年紧年末廉等额颜偿还，于20粪20年底佛正好饰全部本还清枪，问啦每年缘瑞年末膊应还侮多少?解:现金友流量兴图(如图3—槐10关(a)所示),利用本利摊还祥公式A＝P(A/P,i,n)＝1×厌(A/P,1烈0％,2厌0)＝1×夺0.惩11染75＝0.饭11城75渴(亿元)第四矿节卸等理值计柜算公侄式图3—泛10现金披流量晚图20涂20年末20谁01年末20达00年末10P(A/P,10壶%,2梯0)P(F/P,10稼%,10)P'(A/P,10慨%,10)20股11年初20累10年末第四眼节谜等优值计骂算公述式(3沿)若规竭定于20邻11年开碧始每年检年底太等额药偿还，仍旅于20宏20年末劝正好灶还清毁，问垃每年萄年末坚应还宅多少?解:现金葬流量架图(如图3—己10氧(b)所示)，先杰利用一次支付踏终值银公式费将P折算梅至20抢11年年腾初得P'P'＝P(F/P,i,n)＝1×叮(1扎+1称0％)10＝2.驳59亦37砌(亿元)再利感用本持利摊找还公打式计猛算每兆年年咽末偿自还金湖额A＝P'(A/P,i,n)＝2.罚59鸟37次×(A/P,1经0％,1押0)＝2.仓59葵37逮×0疾.1叨62水7＝0.墙42鼠20摊(亿元)第四蒙节顺等收值计旧算公蚂式例：若复票利年倚利率枕为8％，罢要使待自今年后第6年末可提刘取50缺00元，第8年末仓可提取10魔00走0元，第10年末可提取90下00元，应三次歉把本样利和绩提取咱完毕灿。问现在应海一次汁性存宣入多少戚元?若改背为前5年筹兔积这肥笔款项，每年避年末迟应等听额存外入多少乱元?解：绘出堂现金掩流量炒图，(如图3—奥11所示)。(1树)P＝50巴00鱼(P/F,8％,6故)+拐10方00幅0(P/F,8％,8脱)+9股00孝0(P/F，8％，10鉴)＝50礼00窄×0昨.6修30太2+原10绪00硬0×枯0.楚54纯03嚷+9育00弃0×爪0.炎46艇32＝12辈72篮2.率8(元)第四脑节清等阴值计斑算公株式图3—味11现金炸流量甚图第四们节趁等吵值计歼算公氏式现在哪应一菜次存析入12拿72问2.红8元。(2墨)A＝P(A/P,8％,5池)＝12亲72赔2.净8×种0.蹈25封05＝31声87傅.0迁6(元)前5年每荷年年丧末应编存人31相87瞒.0坊6元。例：某房旨地产壮开发舰经营攀项目20节00年开螺始兴站建20扔02年底塌完工探，20驼03年开磁始租张赁，们租赁拘期限嚷为20年，年季平均堂租赁浸效益哪为80万元，i=1狱2％，胸问将各年们租赁亿收益砖折算揪到20嘉00年初吃的现温值为多驳少?第四乎节吓等胸值计世算公锣式解：现金徒流量的图(如图3—关12所示)。先将捞各年竞效益宽折算渴到20圾03年年缝初P'＝P(P/A，12％，20胁)＝80限×7恳.4咏69瘦4＝59餐7.壶55魄(万元)再将P'折算薯到20生00年年唱初P＝P'(P/F，12％，3)＝59膛7.咏55种×0截.7沸11桑8＝42台5.它34降(万元)故折抖算到20需00年初浮的现兵值为42斧5.岩34万元爷。第四骂节待等鸡值计傅算公累式图3—叼12现金信流量秀图20捆03年末20蔬2220腾0220删0120匀00年末年初P(P/A,1萌2％,2怒0)P'(P/F,1摊2％,3练)例：某家酬庭购中买一返套面川积为80平方兔米的志住房哥，单内价为35筛00元/平方尖米，叼首付金款为始房价词的25顶%，其陪余申摧请公饺积金雨和商姻业贷筛款组忘合抵种押贷什款。班已知始公积者金和复商业割贷款武的利凉率分疮别为4.吧2%和6.萄6%，期允限均道为15年，杀公积唱金贷欺款的掀最高原限额杀为10万元圆。问袭该家浮庭申毅请组恭合抵胶押贷租款后两最低苗月还仿款额浊是多冬少？解：已知P=佛35湾00鸣x8录0x（1-葵25疾%）=2姜10件00伤0元n=苗15僚X1乡丰2=伏18谅0组合奖贷款申的月籍最低春还款颈额A=英A1庄+A觉2=轮17禁14我.0箭3(元)复利能系数行的应块用复利匠系数祝在房容地产使投资定分析惧与评蛙估中魔的应捷用非冶常普菜遍，专尤其脂是在妄房地般产抵死押贷块款、摄房地蚀产开千发项坏目融俘资活荒动中捕，经帽常涉冷及到解利息易计算半、月胁还款羊额估堵算等菠问题舞。例1：已知杀某笔这贷款泄的年终利率肠为15技%，借宽贷双析方约渐定按躲季度雁计息贞，问辉该笔搅贷款彻的实疫际利省率是灾多少拥？解：已知r=衰15灭%，m=捧12糊/3棵=4，则义该笔享贷款兵的实列际利就率例2：某开初发商冻向银眼行贷乘款20螺00万元昂，期比限为3年，骡年利匀率为8%，若躬该笔柜贷款脉的还仆款方猴式为签期间杏按季近度计荡息、花到期贴后一挡次偿战还本喜金，击则开朋发商姐每次育为该潮笔贷叨款支斤付的酱利息页总和捞是多蚂少？芳如果秤计算苍先期源支付倚利息转的时恨间价联值，正则到齿期后微开发踢商实塑际支询付的捕利息禽又是域多少监？解：已知p=吹20寄00万元站，则开怪发商寻每次份为该训笔贷挺款支介付的活利息执之和计算器先期尼支付越利息改的时摆间价躬值，首则到晕期后油开发滤商实际纸支付致的利贴息例3：某家浑庭预宾计在贿今后10年内陈的月移收入限为16昌00昂0元，影如果践其中琴的30伟%可用谜于支筑付住英房抵胞押贷谅款的捕月还农款额抓，年钉贷款两利率在为12蝴%,问该创家庭涌有偿珍还能荐力的再最大阵抵押垫贷款混额是沫多少诵？解：（1）已蚊知该财家庭商每月惨可用害于支斯付抵动押贷告款的酒月还轰款额（2）该扒家庭怪有偿牌还能甩力的财最大虹贷款恶额例4：某家湾庭以列抵押胆贷款掏方式累购买现了一棉套价兆值25万元毕的住解宅，牧如果俩该家陕庭的婆首期私付款唇为房抬价的30钻%，其株余在10年内脾按月浴等额理偿还贞的第逆一贷炼款，企年贷摔款利颠率为15测%，问匀月还轻款额届为多麦少？速如果绕该家管庭的25化%的收呜入可因用来慌支付尺住房榨抵押朴贷款抚的月泡还款脚额，距问该踩家庭血的月毕收入考应为道多少胁才能仰购买螺上述努住宅艰？解：（3）该完家庭仅购买弯上述型住宅疯，其事月收歇入应钟为例5：某购填楼这陵拟向粱银行绞申请60万元逐的商纺业抵虹押贷雄款，展银行事根据标购楼即者未斤来收席入的答增长村情况扇，为煎他安迷排了翼等比末递增思还款长抵押炒贷款序。若嘉年贷传款利任率为6.娘6%，期假限为15年，界购楼畏者的补月还拜款额专增长着率为0.猫5%，问表该购起楼者余第10年最分后一顷个月史的月闪还款储额是嚷多少典？解：（2）抵置押贷惑款首鸦次月冰还款戏额为（3）第10年最伴后一宁个月感份的妨还款五额为例6：某家存庭欲艺购买傲一套80平方债米的李经济约适用墙房，罗单价漂为35羽00元/平方聚米，遇首付志款为穴房价收的25盈%，其辛余申毅请公境积金妇和商奏业组石合抵扛押贷继款。吊已知辽公积融金和惕商业忘贷款秆的利泪率分满别为4.嚼2%和6.朵6%，期驳限为15年，骗公积朱金贷蛇款的千最高委限额沿为10万元缩慧。问岂该家锻庭申进请组青合抵塞押贷舍款的劳最低暴月还粗款额碍是多蝴少？解：（2）计胆算等抗额偿践还公装积金羡贷款副和商孙业贷信款本生息的谱月还锄款额（3）组顾合贷昼款的腾月最激低还扑款额作业慨：1、某家伶庭以40纠00元/平方再米的诞价格灭购买遥一套冲建筑像面积兔为12农0平方桂米的论住宅嗽，银衣行为峰其提扮供了15年的末住房葵抵押林贷款意，贷究款的过年利害率为6%，抵艺押贷型款价肝值比初例为70蛇%。如丑果该飞家庭个按月船等额每还款5年后摊于第6年初晃一次慨性提帽前偿巾还了驾贷款祖本金8万元妥，问狸从第6年开谁始的酬抵押姑贷款责月还披款额馒是多合少？解：（3）第6年年贸初一膛次偿炎还本贷金8万元衔后，逝第6年到宰第15年内秀减少催的月滴还款咽额为犁：（4）从皆第6年开那始的床抵押费贷款雨月还没款额杜是：28木35鸟.3采6-务88狭8.霜16慎=1抚94价7.免20（元纱）2、某家慎庭以35雷00元/平方筛米的旬价格筛购买雀一套谜建筑坑面积鲁为80平方盾米的卡住宅花，银因行为裤其提家供了15年的青住房腾抵押步贷款窝，贷停款的跳年利将率为6%，抵亮押贷盲款价负值比导例为70工%，月感还款瞒常数探为0.肤65赞%。问艳抵押棕到期威后该室家庭磁向银宾行偿插还的结剩余摔本金炮金额岸是多砍少？解：（3）实塘际每国月的况月还语款额妖为：（4）借间款人废每月斧欠还凶的本少金为块：（5）抵途押贷薄款到识期后亏应向亲银行斤偿还椅的剩太余本驳金为僚：第五锅节恐房蜡地产泡投资两经济拒效果榜评价一、圾房地达产投谣资的吨形式（一平）直破接投水资是指府投资爽者直骆接参逼与房脑地产治开发蜓或买卵卖房兔地产熟的过份程，懒参与惕有关偷的管额理工喂作。1、房弟地产喉开发服投资：是昏指从银购买矩土地揭使用手权开植始，毫通过暑在土缓地上园的进质一步黎投资名活动胁，即幸经过辣规划虹设计秧和施日工建跃设等伴过程佣，建牵成可搞以满慌足人欣们某益种入莲住需滨要的辛房地您产产嘉品，脉然后爷将其厅推向龙市场金进行伞销售敲，转跌让给堂新的尸投资刊者或钓使用障者，窝并通坝过该枯转让惨过程茎收回院投资河获取艰开发穿利润钓的过过程。房地钞产开观发投轻资属驾于短锅期投丙资，沿形成盐房地相产市朽场上野的增估量供盆给。钳如由醋于出主租或抬自营紫则变咳为长唇期置怀业投线资。2、房寄地产渠置业趋投资置业纲投资卵从长诸期投到资的梳角度兽，期棋望获签得收嘴益、村保值、舱增值眠和消供费四剪方面悬的利凤益。房地摇产置荒业投转资的熔对象紧可以滨是开速发商腾新建鬼成的日物业（市愤场上钻的增卷量房扇地产肆），超也可屿以是艺二手赌货（讯市场屿上的存量牢房地附产）房地他产置蔽业投晌资的膀目的愈：一兴是满微足自近身的杀生活弯居住或生概产经沙营的翻需要絮；二中是作玻为投飞资将漏购入惑的物愁业出殖租给最终次的使冷用者未，并际获取杆较为苦稳定厚的经只营收封入。移当不侍愿再持有所该物券业时果可以乘转售肃给其粱他的舒置业骄者。例：某公归司以30拳0万元禽购买强了一处个25兄0平方律米的桑写字程楼单位，愈并将涌其中躬的10泄0平方忆米作晓为本尘公司秒的办芹公室抖，其鹊余的15势0平方犯米租枪给另刻一单织位使炊用，猴每年璃扣除更维修故管理浇费用后番的净蛮租金产收入女是30万元钥。10年后犹，该蛛公司帅将购担买的25恢0平方朽米的省写字棒楼全窜部转鲁售，谢扣除招销售京税费泪后的嘉净转售剩收入蹲为45玻0万元鞭。达纠到了陷自用奏、获禽取经亮常性蛇收益倡、投资旋保值泼和增牲值等早目的点。（二预）房愚地产碍间接党投资是指牺将资旷金投叹入与让房地投产相界关的证券肥市场拢的行鉴为，稀投资凯者不伙直接虽参与盒有关毫投资仓管理虹的工作。1、购牺买住摔房抵法押支烛持证杯券2、购涨买房尘地产新开发批投资叙企业脖的债险券、追股票3、投让资于梢房地钓产投皮资信蹦托基寻金二、衬房地捏产投这资的麻利弊（一召）房摩地产剪投资掀的优复点：相填对较摇高的著收益地水平叹、能径够得书到税园收方完面的骗好处杆、易跪获得占金融抛机构朗的支盆持、彻能抵滥消通滩货膨盆胀的汉影响箱、提悉高投颗资者粒的资狼信等杰级（二辞）房抖地产堂投资铜的缺面点：变涌现性厦差、予投资件数额淹巨大竿、投吗资回宵收周诸期长好、需落要专妇门的屿知识梁和经难验三、辛房地竟产投骄资分升析的蚀投资掉与成鼻本广义望的投窃资是指来人们掀的一祥种有羡目的六的经差济行领为，降即以执一定效的资率源投闻入某饭项计俊划，乌以获叉取所挎期望踩的报义酬。分（资挡金、搂土地挑、人超力、资技术御、管便理经腊验或旺其他辽资源抬）房地择产投够资分政析在劫的投聚资是狭义膨的投治资：是遭指人药们在邀房地暮产开症发或信投资尊活动歌中，败为实丑现某文项预块定的江开发剩、经烟营目绢标而五预先粱垫支扩的资愚金。广义坚的成独本是指辨人们咱为达滋成一饮事或银取得息一物谅所必益须付适出或完已经逃付出字的代碰价。（一跳）开猪发项吼目总释投资：包视括开旷发建握设投端资和努经营往资金1、开猛发建艳设投巩资是指蹈在开践发期悦内为勺完成扫房地婚产产瞒品开礼发建占设所黑需投左入的覆各项惹费用夹。2、经营船资金是指乓开发佛企业农用于亡日常哄经营氏的周待转资屿金。（二德）房猫地产洗投资洗分析垫成本1、开米发产抄品成纠本是指担房地额产开透发项沸目产惭品建镜成时摇，按捡照国普家有部关财球务和发会计速制度禁转入珍房地释产产诵品的侄开发绣建设份投资匙。2、经炕营成返本是指混房地害产产集品出缩慧售、亏出租移时，惩将开嫁发产倒品成论本按叉照国招家有呀关财属务和厌会计总制度黑结转耻的成款本，泉主要达包括灰：土栗地转膛让成铜本、止出租裕土地说经营喜成本瓣、房陵地产带销售金成本寺、房蛋地产政出租唱经营仰成本燃。开发项目总投资开发建设投资经营资金土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本房地星产开凤发经吗营项季目总塘投资鼻的构义成四、浸经营乓收入剧、利刻润和用税金（一载）经咬营收废入是指港房地房诚产企摩业向得社会适出售址、出污租房剃地产酿产品恼或利计用房斜地产谅自营烈时所爹获得厘的货踢币收饲入。牛包括服销售滔收入恼、出旁租收漆入和属自营伯收入放。销售谁收入=销售符房屋歇面积×房屋珍销售闸单价出租忌收入=出租袭房屋真面积×房屋浆租金现单价自营些收入=营业陷额-商业恨营业某成本-自营全中的氧商业挺经营找风险蜻回报2、利帝润企业忽利润患可分策为利倘润总筝额、娇经营肾利润队、税邪后利怨润（越净利逐润）箭和可筋分配灿利润渠等四盗个层屑次。经营览利润=经营扬收入-经营书成本-期间途费用-销售列税金利润航总额=经营执利润+营业瓦外收垃支净排额税后耐利润=利润室总额-所得忧税可分隔配利阔润=税后手利润-（法投定盈胳余公预积金+法定末公益贫金+未分岩配利洒润）3、税将金（易房地储产开叫发投据资企盏业应衫纳的瘦主要膏税种殿）（1）销编售税扒金：租包括郊营业百税（5%）、警城市膀维护改建设添税（7%）和支教育追费附像加（3%）营业触税税今额=应纳禾税销精售（箩出租滩）收画入×税率（2）土饼地使膀用税夜和房阁产税赴：在替所得令税前融列支（3）企甚业所吩得税瓶（33瓦%）应纳虹所得扔税额=收入泻总额-准予打扣除奖项目岁金额所得怨税税岛额=应纳屠所得道税额×税率五、尺房地乏产投案资经政济效辱果的筝表现绘形式（一雨）置屠业投抖资四种躲表现假形式柴：租金茂；减忆少纳而税；纽奉物业抵增值掉；股和权增双加。置业承投资燃效果胁的好榜坏受市场棚状况和物业刊特性软变化的影慈响。置业捷投资呀经济弱效果绢的四种报表现悔形式愿是一枕个模木糊的蹄期望旬，仅截说明足投资概者可鼠获得周的利觉益类迹型，聋在没奴有转迁换为瞎一个旧特定阵时间闷点的丸现金牌流量娘之前韵，经温济效幅果是业无法邀定量蝇描述冒或量逼测的移。（二春）开逝发投持资经济哥效果帝表现黄为销满售收仔入，浊效果截的大对小可螺用开授发利笑润、最成本星利润维率、掉投资纠收益骆率等抗指标扭来衡爱量投资谊回收：投资算者对荷其所离投入述资本碍的回收房地等产投资嗓收益投资亮回报寒：投资运者所移投入斯资本养在使奥用中史所获得的报酬例如似：贷款减对于忧金融灾机构踪蝶来说有，借塑款人庸还本跑的部梁分是宋投资觉回收羡部分环；借绒款人富所支骂付的筋利息揉，是场投资夸回报讯。房地边产开麦发投栏资中辩，投暑资回睛收是呀指开岸发商亦所投紫入的茅总开助发成配本的烧回收其，投种资回匠报表烧现为案开发棒商的众利润忆。六、传投资狸回收以与投起资回寄报七、染投资昂经济其效果错评价狮指标(一)净现砍值1、净侵现值消：按设重定的莲基准产折现勉率将勇各年赏净现龟金流鞋量折算到计算唇期初的现值稀累计跟值,用符令号NP裙V表示王。净吗现值辩是项目作经济且评价缺的一饰个重首要评踏价指同标，2、计较算公烂式式中CI新——现金温流人厅量；CO鹊——现金刃流出泪量；(C罩I－CO等)t——第