房地产管理与运营二

第八章房地产管理与运营PART1物业管理PART2商业地产开发与运营

房地产业的运行机制一般是由三个环节组成的：生产环节，流通环节，消费环节。物业管理是整个房地产业的一个重要组成部分或者重要环节。它通过对建成并投入使用的物业进行管理和服务，使物业发挥最大的综合效益，并且不断地延长使用寿命，使巨额投资建成的各类房屋能够保值、增值，从而最大限度地提高房地产的经济效益。物业管理与房地产业经济区域物业覆盖率东部沿海区90%经济发达省区85%中部省区40%西部地区30%东北三省20%物业已建成并具有使用功能的各类建筑物，即各类供居住和非居住的房宇；与屋宇相配套的设备和市政、公用设施；与屋宇相邻的场地、庭院、停车场，居住小区内的非主干的交通道路等。物业管理（广义与狭义）广义：泛指一切有关房地产的发展、租赁、销售及售租后的服务狭义：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及其附属的设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动物业管理的概念《物业管理条例》中“物业管理”的含义①物业管理的主体必须是由专门的机构和人员来进行的。②物业管理的权限必须受物业所有者的委托，根据国家的法律，按照一定的合同和契约进行。③物业管理的对象是已经竣工验收并投入使用的各类建筑物及其附属配套设施和场地的管理，同时包括物业区域内环境卫生、绿化保安、交通的管理。④物业管理的手段是以经营的方式进行统一的专业化的管理，物业管理本身是一种市场化的经济行为。⑤物业管理的目的是为业主服务，是为业主和使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务，提高广大业主和使用者的生活质量，为其创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。物业管理在我国的产生和发展

（1）1981年深圳特区，外销房，成立我国第一个物业管理公司；（2）90年代初在广东召开房管会议，学习讨论深圳社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理模式（3）92年召开第二次会议，决定推行物业管理（4）94年4月份，原建设部颁布33号令《城市新建住宅小区管理办法》

（5）94年6月5日，人大通过了《城市房地产管理法》（7）2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》；（8）2007年3月16日，全国人大颁布《物权法》；（9）2007年8月26日，国务院发布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，于2007年10月1日实行。物业管理的范围相当广泛，而且不同的物业管理的重点、难点不同（1）常规性的公共服务（必须）房屋建筑主体的管理房屋设备设施的管理环境卫生管理服务绿化管理服务物管区域内保安管理服务物管区域内消防协助管理服务物管区域内交通的协助管理服务物业装饰装修管理服务物业管理的内容（2）专项迟服务父（非鼻必须杰）物业胖管理才企业梦为提杨高住绩用人缘瑞的工订作、宽生活序条件泛和质朗量，择为满准足部深分住干户、尖群体宏和单住位的贵某种闪特定绍需要场而提惕供的窄各项互服务析。服其务内释容与教质量籍、收起费标到准事薄先公待布，员由住服用人亏自行山选择恼。专项赞服务醋：日常虚生活沈类/商业痛服务剧类/文化胃、教各育、蚂卫生牺、体称育类/金融水中介耍服务鸡类/社会昨福利志类委托梨性的迹特约偏服务旬：为满皇足产刮权人州、使惑用人棋的个芝别需曲求受自其委茄托而稿提供早的服无务。该委托冒合同慕中未仍提及石、专炊项服覆务中白未设辨立靠方专项还服务怎的补恰充。物业矛管理档的内荒容最火键的地堂段与谊最好域的产撇品加周上最扒优秀衬的服虑务辫卖出潮了最巷贵的忆价格作为幕重庆丹第一全个真塌正单罗价突刘破万跪元的铅高层藏非精蓬装项景目，教除了哲龙湖悦深厚遍的品建牌支权撑外欺，总帮结了荡以下瓣几点抢原因葬：出彩部的推角广对面项目倒形象辰进行推了提氏升，扒将春份森彼呼岸放箭在了叫代言额重庆封的高杂度上优秀侨的示附范单吴位。厅从售节房部震、样原板间押到硬彼件示贿范，干到物筐业人稼员、膛销售粮人员务的软租性服需务。绣都不队会让刻你找巾到可爆以挑称剔的的地方切。标志奶性的全建筑亲立面滑，龙搅湖将碗春森且彼岸僵的立主面作酒为了钱一个疲很重强要的白主卖蜂点。项目头物管没特色耗：管钻家服扔务系咏统春森吸彼岸扫引入“家政径式管爬家”的别赌墅级疯服务倍，融岂入别扒墅私寨人化瞎和酒似店式束标准爆服务束。装修蚁管家+家居肌管家+家政效管家+生活锹管家例如李：每娱百户四配备充一个雾专职游管家对，必薯须具汁备大颠学本席科毕认业、和有英烛语四脚级证漠等学唐历条播件；邻保安余要求认身高迫在1.公75米以志上，上并必临须是图预备灭役队猾员；乞保洁华人员炉，必炸须通挂过专五业培航训并非获得亡专业模服务肃证书伐之后俊才能截上岗PA跪RT杠2商业娱地产序开发绳与经白营第一克部分献：商牙业地潮产基满础知茧识第二咽部分议：商尊业地甲产市血场调辞研第三添部分景：商堵业地稼产经身营发展阶段阶段一阶段二阶段三阶段四原始形态传统商业现代商业广义商业特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满足多种需求转型商业形式，个性消费表现形态马路市场、地摊、集贸市场百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店ShoppingMall、大型购物中心、专卖店、精品店旅游地产、商务地产、物流人均GDP（美元）低于11001100-20002000-44004400以上发展待阶段原始圈形态现代挡商业广义佛商业商业停发展孔曲线11他00美元20甲00美元人均GD治P传统坑商业80暴00以上归美元44蛋00美元欧美秘参考贷的主虏要判榨断元骗素为榴人均GD棚P、城亦市家幅庭汽虏车拥牢有量勒和公忌共交雪通条枯件；在国谨外人前均GD粗P3氏00蚕0－40脸00美元因时，决家庭棵汽车揉拥有族率15－20％，商蜓业地铜产发牢展（Sh注op便pi或ng谷M猫al师l为例如）才疾开始乏进入竭发展隶阶段摆；人逗均GD夏P1拥00狼00美元猜，家阳庭汽史车拥纸有率60％，才末是成为熟发盏展阶愿段。商业否地产仁的市攀场发堆展欧美乡丰：表：英商业趴设施服业态帮发展祸的国沃际经胃验经过调近百虑年的荐百货宿发展恢阶段谁和几至十年煮的超晚市、清购物与中心已的发连展，《时代鸡杂志洞》预熄测美绸国零求售业含到2哀01泼5年介，将结进入洞休闲屡时代振，休著闲产荒业将亿占国精民生据产总皆值的鉴50科%。商业膝地产司的含疏义商业钞地产窗是包搏括购反物中架心、校商业膀街、SH郊OP姥PI急NG采M土AL侮L、主浑题商困场、尽专业漫市场内、批锄发市秀场、冠折扣良店、摊工厂圣直销榴店、眉娱乐删类商跳业房军地产哪、住遗宅和抹写字餐楼的歪底层魂商铺祖等与驶住宅揉类有糟很大崖区别禁的房活地产出产品预。商业法地产项主要赶分为笛两类躬：一早是都慎市型录商业锣地产晓，其变发展凡条件查为城自市人汇均GD列P水平闲达到25蔬00美元执；二酸是郊肆区型晴商业债地产指，其慌发展庙条件链为城获市人钳均GD狼P水平尸达到30毁00美元圣、公生路发秘展极锦为充量分、瘦城市蒜家庭吼汽车餐拥有供率达10－15％。倒置爷的开谷发顺志序我国今住宅到开发侨商背字景的季企业齐在商染业地跑产开间发中夸表现喝为：处开发腾程序蒜上沿械用“拿地——规划绣、设杂计——施工——贷款——销售——营业”的住房诚宅开能发模宰式，咽由于施没有候有效珍地同暮商业渣对接舅，造踪蝶成商代业与鞭地产的严托重脱谋节。耀商业剖地产福比住肃宅更薪加复塞杂，致专业她性要谋求更锦高，依并且隐对企发业的且资金连要求歌、运吩营能勇力要犹求更高和。真殿正要乎实现苦房地减产开流发商颗到房女地产潜运营圈商转切变，爪挑战群颇大炮。商业湾地产籍与住严宅房乎地产亏的区剪别国际君联盟手商业遭地产俗运作泄标准卧化流薄程发展溜商关心镰开发贞利润投资特客关心蓄年投亮资收梳益率商户关心梦日翻欣台次航数、示平均锄日营搁业额消费灾者关心姑楼下疤有没耀有自杰己喜简欢的慨品牌政府关心两商业炕所带勒来的译长期皆税收文及就嚼业我国枣商业乡丰地产党发展星的特他征1.“持有型物业”明显增加通过整体运营的方式实现商业物业整体升值，升值潜力巨大。2.二、三线城市成为投资热点中心城市市场竞争日趋激烈，土地资源日益紧张，同时城际交通的发展使区域经济一体化的进程加快，扩展了二、三线城市的市场空间，提升了投资价值。3.商业企业与地产开发商强强联手发挥各自的优势，节省资源，提高效率，创造品牌价值影响力。4.外商投资加大，投资方式多样化除了传统的收购方式外，凭借资本优势和成熟的开发理念与经验，外资企业开始有单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。

5.大中型城市多中心、商业多中心趋势明显区位橡：指骡为某椒种经掘济、东政治材、社喇会活睛动所圾占据港的场顶所，定在某珍一城苍市（道地区叔）中床所处碌的空壶间位福置。板块垫：指拔住宅即小区冬相对术集中巡寿开发喊的城今市区炒域，你沿交库通干棚线居挎多。商圈：指何在一晋定时迁间内可达到邮某一柳购物鼓或消喜费频殃率的摸顾客咐群，矛以其帖所处远的最香远距酒离为佳半径醉，划绸定的柳一系渡列圆时形或守方形蜂区域租。业态：指个细分获市场死面向膏某类初目标碑顾客义购买重水平摆与习舅惯的盛商店连营业刚形态州。商笨业业叶态分始分批发局和零鼠售业智、居洲民服左务业叛、餐猴饮业碍、文违体休结闲娱爬乐业共四仪大类甘。业种津：指巨面向艺顾客赔某类化用途征的商体店营抛业种寺类，严特征挎是“释卖什己么”盯。业杀种是扇对业来态的廊细分眯，国顶内零食售消盗费市践场可叉细分姐上百检个业巨种，样国外先发达保国家狱更多疾。商业别地产蛮基本眯术语边圈次圈

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商圈临区域昨界限阶是由蓝一些育因素稠决定收，包似括中孟心本央身的压性质﹑可进已入性﹑自然竹障碍辛、有柔竞争蝴力设殿施的岗位置腥以及类行车冬时间粥和距胡离的欲限制脱。商圈发展阶段市场表现经营犬模式标志仅节点起步挪期结构吐调整叨期快速厉发展慌期稳步亩发展迎期各个咳居住折区、螺交通漂汇聚汉点出霜现少阳量、顷低档跪次商荷业商业鹿快速疏发展桑，经恼营档锦次、粱结构任发生惑飞跃散铺骂向集牺中、呼规模汇化商某业形劫式演养变规模自化商遵业、堪大型紫购物污形态厨商业捕中心调浮出毁市场城市呈发展康较为锡落后爸，市珠政配袖套设轨施处阵在规夺划中市政攻配套欢正在团完善恰，集领中市脸场、呼步行抬街出膏现由街甩铺、议步行腹街向剃集中伶商业述发展糟，新裳商业警出现大型勒商业线机构失进入饭，商泳业水应平稳喷步上返升自有槐住宅匪底商绘经营贩或出姜租为摇主商铺博基本匠市场夹化，寺经营元和销使售同点时存态在商铺属市场膀化，伙销售肝成为血核心绒赢利惜手段销售笨不是耻实现洪收益叠的最纽奉终手凯段，五持有通出租培为主营业充收入+租金收入营业盟收入+租金肺收入+销售层收入销售腐收入+租金收入销售萝收入+租金翼收入百货翠等购累物市中匪心区姨域专业杯市场市中层心区双域专业踢市场市中毙心区谦域专业殃市场赢利腿模式百货些为主专业充市场餐饮动、休舞闲休闲及、娱敏乐经营拦业态市中惊心核观心商岛圈首吉先成纺型，段逐步竿出现难潜力蜓商圈颂，并皆形成狭新兴饶商圈商圈仅的形局成与柔发展IR栋S（商圈胀饱和珠指数）＝C（潜雨在客像户）×R狐E（人更均零挎售支遮出）/R肌F（商牲业面自积）RF（某观市可拣支撑茂商业鼻面积射）＝C×它RE摇/蓝I命RS＝40锈×1呆60颜0/浮40弊00既=逢16万㎡例1：IR慰S（商汽圈饱爱和指仁数）墨：三串、四压线城腊市一眉般标鞋准为10巷00钓-4苏00消0元/㎡，也敌可参麻考商裤业设想施单嚼位年盛营业喇额，忘假设毁某市菌的商迅业设翅施营顾业额叉为20族00倚-6遭00璃0元/㎡，取首接近昨中值乘的40搬00元/㎡C（潜径在客针户）灶：40万人（按俩照城趋镇人向口计茄算，捎市区羡人口摇占全痛市人倘口11伪5万的35峡%，11竭5×丝式35这%=景40万）RE（年裂平均胡购物碗额）宣：20览10元/年·人×0疑.8厉=16病00元/年·人（按迈照平鞠均社据会消受费品先零售迷总额格的80矿%计算叫）商圈耽饱和捎这一饰指数数字泉越大，则滚意味夹着该士商圈蛮内的饱和委度越垮低；该数字售越小，则喇意味借着该奖商圈悼内的饱和侮度越幻玉高。在字不同坑的高兴圈中谎，应选循择零渴售饱收和指蚕数较盲高的辫商圈隆开店商圈框分析区位课：指雁为某斧种经拳济、排政治坊、社页会活劣动所胞占据壁的场仇所，踩在某闯一城壮市（遵地区阳）中慨所处享的空举间位饿置。板块角：指叹住宅强小区年相对括集中俘开发蹲的城舌市区纪域，环沿交辟通干肢线居殿多。商圈：指葡在一疏定时棋间内搁达到愤某一勒购物差或消冻费频鬼率的赔顾客逐群，省以其呀所处逗的最腹远距刊离为茄半径防，划控定的步一系俯列圆恢形或简方形捕区域尼。业态：指稀细分格市场袖面向押某类熟目标搜顾客衰购买贤水平肥与习嘉惯的绒商店飞营业档形态孤。商送业业迫态分副分批发堂和零冰售业元、居瞧民服矿务业孔、餐盖饮业悔、文浑体休职闲娱沉乐业共四盏大类扣。业种参：指停面向射顾客姜某类历用途访的商谋店营散业种特类，峰特征柄是“爹卖什哥么”饺。业眯种是仪对业窑态的藏细分财，国斗内零阵售消各费市恼场可续细分健上百磨个业限种，遣国外垒发达睁国家足更多耕。商业累地产音基本辽术语食杂询店(T姓ra李di贱ti脚on挣al旬G类ro烟ce谈ry滋S循to仆re伐)以烟呀、酒血、饮雷料、已休闲聪食品援和粮次油为屿主，圣独立晶传统潮的无饼明显却品牌桌形象降的零养售业崭态。便利棕店(C怎on纺ve械ni南en诊ce禁S写to葡re蒙)以自掉选销畜售为叛主，舟销售挥应急顺性的涉食品翠、日北用生惑活用悠品和哪提供余商品闯性服渴务，必满足叠顾客摧便利滨性需岛求为福要目消的的帮零售衬业态谊。折扣邮店(D松is找co我un俯t巧St歉or顿e)是店糕铺装晌修简宰单，欢提供怖有限贞服务瞎，商赠品价古格低栋廉的场一种洋小型教超市阵业态凭。拥概有不爸到20骂00个品绪种，辈经营拿一定矮数量奶的自竖有品渠牌商肢品。超市(S升up岭er航ma鸣rk肢et众)是开瞒架售租货，配集中散收款延，满棚足社桑区消菜费者率日常幸生活将需要烈的零浅售业症态。股根据底商品贫结构哲的不射同，旦可以使分为汤食品烟超市缝和综匹合超丽市。大型愚超市(H械yp凶er协ma晨rk室et销)实际汗营业拔面积60绍00平米号以上靠，满然足顾收客一传次性芦购齐乒的零燥售业探态。递根据扔商品羡结构访，可税以分岂为以榨经营虫食品它为主俘的大暂型超抖市和丽以经商营日腹用品认为主词的大容型超侧市。仓储瓦式会持员店(W铸ar程eh田ou虑se仪C够lu描b)以会徐员制究为基计础，链实行导储销朽一体贯、批疾零兼枕营，科以提应供有杆限服崇务和射低价雅格商再品为苦主要散特征糊的零萄售业丸态。批发艰和零承售业掠态业态篮举例余（实艺体店涝）专业智店专卖针店家居厉建材恼店购物倘中心厂家仍直销培中心百货榴店(D菊ep沿ar蔽tm尽en化t渠St象or摸e)在一狐个建党筑物秋内，劈燕经营扯若干妈大类辆商品泼，实狐行统晚一管把理，侮分区勤销售朗，满冤足顾帖客对厅时尚甲商品训多样卸化选来择需工求的扣零售纵业态标。(S湖pe苍ci筛al舱ty堡S绸to猪re贞)以专钢门经弊营某弃一大亚类商稠品为始主的冻零售女业态芝。如境办公英用品步专业晚店、蹲玩具担专业批店、傲家电浪专业扰店、涂药品低专业荐店、黄服饰淘店等您。(E亏xc血lu候si夹ve留S六ho籍p)以专孝门经开营或硬被授千权经泼营某胶一主饼要商翼品为放主的藏零售谈业态纳。(H赢om拣e肢Ce批nt乓er抚)以专辆门销钓售建肉材、甚装饰强、家接居用忌品为熄主的盲零售交业态允。(S腾ho毒pp易in咐g晚Ce叙nt柳er光/S胶ho兄pp饭in随g比Ma按ll返)是多衫种零钟售店辨铺、麦服务狭设施骡集中赛在企文业有舱计划挖地开但发、轿运营冈的一改个建丝式筑物谈内或离一个笨区域枝内，垮向消意费者酸提供泛综合陶性服摩务的湿商业逝集合胶。(F翁ac革to谋ry荣O朋ut胁le绵ts朗C厕en类te樱r)由生脊产商质直接倍设立哨或委趁托独喜立经雄营者景设立救，专锡门经协营本亿企业桶品牌冲商品闲，并荒且多磁个企拐业品点牌的恰营业办场所询集中虹在一征个区卡域的朋零售怒业态杀。批发友和零丢售业汪态业态评举例后（实棒体店油）10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米便利判店折扣镰店超市大型遍超市仓储律式会怕员店食杂球店专业牲店专卖模店家居龙建材造店购物滔中心厂家碧直销绳中心百货浇店05万㎡10万㎡20万㎡10客0㎡50诞0㎡10业00带㎡5千㎡0社区袜购物个中心市区歌购物评中心城郊盖购物客中心面积监需求辐射律半径1万㎡2万㎡6千㎡8千㎡30霞0㎡业态奋辐射度范围某区休域商图业业箭态按照故业态切的分盘类标劝准，票实体粘店商纱业业转态共15类，抛而区津域商挨业业宫态总牲共仅逮七类牲种类叉不丰品富。泉在所绍有的妙业态近中，题零售愁业、闲服务毫业和刚餐饮炉业所蹲占的顾比例厘分别水为48段%，35仁%和17定%，没愿有文狠体休仿闲娱腰乐业兔态。占在零抛售业替中，肚家居省建材宝和专宿业店缓所占庙比例宽较高提。业种名称商铺数量所占比例专业店2516%食杂店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服务业5435%餐饮2617%总计156100%业态课分析谦举例业种名称数量所占比例医药520%电器312%服饰312%机械312%茶叶28%文具14%保险柜14%化学品14%化妆品14%琴14%体育用品14%鞋子14%眼镜14%渔具14%总计25100%总共搏有14种不腹同的羊专业腰店业锈种，罗其中银医药箱类的经数量课最多茎，但毕是其钞优势卵地位均也并暗不明邪显。救店铺应数量腿只有秧一个薄的业咱种总和共达冰到了9个，堆这几兆类业略种竞郑争不闯会激笨烈。业态恭分析况举例业种名称数量所占比例汽车修配2849.1%美发712.3%装饰广告47.0%培训35.3%二手房中介23.5%美容23.5%网吧23.5%照相23.5%诊所23.5%彩票11.8%宠物医院11.8%飞机票11.8%邮局11.8%银行11.8%总计57100%汽车详修配亡业类歇占的民比例撞达到淘了49穴.1愈%，近惭一半旅数量曾，而姥其他鼓的一体些配愤套服崭务如蔬银行粘、邮颠局等设数量脏较少洒。综刺合可菠以得驻出此糟区域饱的服撤务业旱发展出水平蜡较低回，配帝套不赠完善午。业态台分析滴举例商业惧地产山市场乒调研商业忍地产陷市场围调研衡就是以商目业地合产为傻特定铲的商逆品对馆象，爬运用袄科学党的方每法，终有目岩的、箩有计瓜划、雁系统齐地收嫁集商考业地旱产市孩场方叉面的专各种掀情报盆资料车，通嘱过对度相关昨的市魂场信恳息进面行系贤统的探收集浸、整妥理、牲记录点和分早析，视进而隙对商卷业地洒产市距场进话行研税究与借预测，为决感策者漆们了精解房侍地产诸市场袭的变讲动趋野势，粗制定扮公司职营业犹计划蜂，拟胁订经袍营策钩略提饰供参检考与集建议披。商业些地产周调研貌相对摔于其债他的军调研针行为烤，具环备一打定的剩特殊赛性，浓主要尺体现形在以换下几脸点：1、仰内容袜广泛商业劝地产榆市场掩调研撤内容掘广范您，既符有宏彻观方朽面的部房地疲产政诵策环肾境、嗓法律灶环境怠等也毫有细头分到梢一个呼案例企的调戴研，凶同时鱼也包泄括对罗投资党者的俊需求碌调研伟、消营费者安的性群别、蜜年龄纤、文肾化程穗度等挂基本乎情况外，态淘度或碍爱好内之类专的调飞研。2、靠针对蔑性强商业鄙地产炊市场旷调研躬在营号销的普不同简阶段鞋的内赔容不串同，奸实施筋调研眯需要径具体不问题心具体拖分析锄。商打业地干产项商目调斯研对搬地域子性、扭时效暴性要怪求也日很高攀，如捐销售会率（顶出租寸率）洽、价失格等饺动态赶营销急信息窄的调柱研，旱时间谦发生矛变化裂，动险态营旗销信龄息也绢会发大生改云变。3、币方法堵多样电话期调研明、实硬地调伪研、贪座谈些会、……商业地产住宅客户群体商业地产的客户主要有投资者和经营者，其经营者的最终目的，是各种不同业态的终端消费者住宅地产所要针对的客户主要是自住型买家调查内容投资研究。（商业发展规划与政策、区域开发计划、街区改造和重点扶持对象、在建拟建大型商用物业、政府相关的政策与管治水平、项目所处的商圈及其范围、文教娱乐设施重点住宅楼群的数量、道路的类别、商业功能定位、档次、客流量、气氛等）经营研究。（业态业种的分类、特点、要求、聚集程度、氛围、构成组合、比例关系；商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌、商业竞争趋势）终端消费研究。（客流量、消费者生活形态、消费欲望与消费水平、市场需求特征及影响因素、购买动机与购买行为）购买力水平。（收入水平）购房者的需求与偏好。（物业类别、户型、面积、方位、价格、装修、景观、配套、物管）购房者的共性特征。（年龄、文化程度、职业、家庭结构、原居住地等）衡量指标业态比例、业种比例、营业面积比、平均租金等；衡量消费者消费水平的指标有：瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间等容积率、户型比例、面积配比、户均面积、使用面积、销售均价等；针对购房者的衡量指标有：付款方式、最高承受单价、最高承受总价、看楼车满座率、单位时间内洽谈台数等房地产市场调研土地开发情况商品房竣工情况商品房销售情况商品房空置情况商品房售价情况宏观经济调研整体概况经济指标人口分析未来规划商业地产市场调研商圈调研商业街专项调研项目商圈调研专业市场专项调研周边项目专项调研消费者调研投资者调研概述位置商业钳类型典型劫商业业态串业种租金消费债群体人流挖量商圈浊调研断报告消费竞者问谁卷内茫容一、鸦消费农习惯搬调查1.沃01请问称您首验选购任物的动区域红是：缩慧（单腾选）A×村B*镇C其他歼（请挖注明肃）1.恋02您首揉选该惕区域奸的原扫因是站：（可多筹选）A交通刃方便B商业勤氛围仿浓厚C购物造环境扫舒适D休闲会乐趣俗性强E商场/超市形知名汉度高F价格疲便宜F商品妈种类菌齐全G商品蹲质量塌好H服务少其他祥（请宅注明清）­1.碑03您经韵常到辜哪种茶类型熟的商易业中设心购泛物？裤（可多牌选）A综合瓣商场B百货荐公司C超级敌市场D商业谊街E便利躬店E其他项（请束注明梢）1.肆04您经泛常光坑顾的竖消费里品类养别是场（可多市选）：A服装B皮具寨箱包C化妆岁美容D电脑刮、手考机及熟数码宏产品E书刊言及音抖像制浮品F运动污品G保健唐品H钟表俘眼镜I日用淘品J烟酒并茶叶K家私求床上樱用品L珠宝侦首饰M食品N其他递（请淹注明阵）1.诱05您经居常使添用的益服务吐类别陵（可多壳选）：A餐饮B电影捏院C银行D儿童董游乐役场E美容酬保健F歌舞伴厅/K徐TV挑G其他系（请眠注明冬）……1.糊12请问卷您平洽时（辉周一-周五剃）购宏物选秘择的母时段惨是A上午B下午C傍晚/晚上D有需酿要时野就去1.租13节假麻日购黎物选且择的鞭时段微是A上午B下午C傍晚/晚上D有需蜜要时蚀就去1.怨14您日伪常购城物、凯百货抖购物论选择各的交天通工雾具是军：日常蜻购物栋：A步行B自行医车C公交唯车D商场但购物位班车E的士F自驾稍车涝其他晓（请导注明庭）二、舰认知滋度调广查2.勒01你知杠道××新城器区吗典？A熟悉B知道C不知套道2.乱02请问悼您认臣为在××新城页区适炸合引鬼进何真种商劳业种悟类较阅合适左？A大中毕型超雕市（误购物倘中心老）B大中葡型综第合百测货商散场C大中啊型特搜色食塔街D大中刘型特爪色主核题休托闲街E专业绍市场F商业评步行赞街G大量旗精品触店H其他萍（请景注明煮）三、键个人微背景宏资料3.蛇01您的博性别A男B女3.苍02您的采学历弟：A高中讽及以员下B大/中专C本科D研究放生E博士阻及以马上F拒答3.检03您的却职业衔：A私营赛企业遮负责渗人（才包括垦董事/董事平长、茎监事盐、总象经理焦）B企业张中高猛层管偶理人威员C各类笨技术稻人员亚、一泡般职增员D公务她员E教师/医生F一般余经商宁人士G自由盼职业院者H其他麻（请迹注明明）3.光05您的甩家庭刷年总夕收入惩：A锁1万以仅下B吩1-瞎3万C畅3-股6万D淹6-蜘10万E壁10箩-2好0万F废30万以术上3.面05请问偷您的末年龄乔？__要__罩__烘__杠__岁A晶20岁以环下B栽20求-3此0岁C迫31帐-4笨0岁D西41眠-6棒0岁E顽60岁以泪上专题鲁：持贺有型顺与销资售型降商业提物业佳比较自持依商业性物业检是商狂业地妙产发抵展的隐主要介模式鸡，也仔是商瓣业项申目成矩功的袍基本锻前提吧，自矛持商傍业物突业的优势有如访下几植点：A、保搁证商连业物祖业的救统一音经营倚调控宿权，姿从而垂合理际安排删商户晕结构逝，实接现商肢业内领容的演有机麦组合营，在灾统一认的经粮营定志位下疑，以模合理岗的、妇共享嚷的、谎互补母的商酷业功址能发捡挥商苏业物狠业的积最大植效率竿。B、可致以将伞自持甜物业蹦作为照商业购载体旱整合辉各类态商家蒜，并掀最终垒成为挂“商缠业资柴源集呈成商塞”--锅-资源回垄断沾者的倒优势讲地位舟，实晒现地响产产耕品价乘值链轧的延赶伸利贞润。C、通吃过合利理配蚊置组墙团物貌业的汇项目纪功能础，使罪组团咽物业锯在功老能上失有机动互补网与共颗享，晚提升钉组团陷物业喷中其堵它物扯业的奖价值童。D、可鬼以获漏得不扛动产警物业岭升值清和商李业运卷营带蜡来商染铺升泛值的父双方次面物骑业升至值，摧即实予现了萌资产揪保值茧又获渣得了稿商业哀地产馒行业洁产业躬链延夜伸的樱长远丸收益芹。也抬使资教产结杠构的举配置衫更加存合理贱。E、可社以帮跳助企距业培即养建驴立品卵牌，棉通过着品牌鬼对商食家和掉消费宪者的追双重坦影响窝力达逼成品闸牌价始值。持有串型商崇业物软业的制优劣佳势劣势拆如下递：持有左型商王业地装产项幕目需浇要较摆长的刚培育恒期（2—麦—8年）兽；需侨要准鞭确的锡前期弯定位脏、科爱学的闷业态端布局页、严统格的忆招商惧执行叛能力冒、后雹期统楼一推跨广，壳统一抹运营臂管理妈，是徒需专干业人鸟才和斤专业扁的商楼业运税营管宿理团犁队的蚊支持绝，商刃业地晴产行虏业人植才紧输缺，塞运作竖商业晚地产富项目港更需扮要巨剩额资松金、虹长期肿运营凑的成构本；抚面对肝当前跃的商邀业地尖产项穿目的悼复合鞭化，椅操作眨技术四及难维度大省。持有御型商律业物闻业的苍优劣苦势1.购物震中心购物弦中心永是由塔百货纲业态腊延伸西出的菌新型餐复合卷型商近业业劲态。割集购丸物、截休闲肾、娱闸乐、匙饮食椅等于勇一体懒，包瘦括百披货店绍、大条卖场井以及周众多虎专业怨连锁谅零售倾店在差内的迷超级躺商业挺中心日。2.城市想综合捉体城市翻综合叫体，碎是将原城市衣中的掌商业驰、办太公、谋居住企、酒才店、爸展览权、会误议、世娱乐零等城竟市生暑活空半间的马功能带进行酿组合众，并华在各止部分床间建谱立起俱一种恳共生校、互孝补的互能动屑关系怕，从怠而形养成一屠个多靠元化砖、多锤功能题、高蛮效益记的集浅合体值。城厚市综血合体兔对周咸边具串有强绢大的博辐射插影响乏力而延被视平为商暮业地啦产发绕展的滔最高骗阶段校，甚昌或城伞市建蔬设的劈燕最成累熟象移征。3.折扣翠型购宫物中桑心(O容ut购le快ts服)奥特灿莱斯哗是目各前欧膝美主亏流零胡售业惜态之铃一，异早期咏主要稿销售因下架桑品牌伸、过近季、走断码咬、工到厂尾奇货等果商品苹。经道过10组0多年碎的发陡展，脸这种肯商业槐模式辫逐渐唯形成搁，成滔为聚尤集国榜际一驻、二烤线知款名品纽奉牌打蜡折换控季商驻品的筑新型陡休闲脊购物在方式坦。由拒于商形业地匙产开窝发商背的介烧入，现以前饭各自当独立曾经营延的工脑厂店虎被整普合在纽奉一起仓，以眉统一节的管隶理、晋统一状的形记象出亡现在来世人丢面前刑。过嫂去作查为经苍营主条体的献品牌筒商，鹿变成杨了奥亭特莱早斯这价一全吃新经呆营模场式的索供货窑商。金源期购物麦中心新光役天地商业斜地产堵中哪翁些业屑态适旅合持兆有整合斜专业趟管理灾公司商业田综合利体是体由多方种业抄态组华合的村地产黄，需驴要长表久的肤运营断创造观资产串价值郊，因闪此需遥要由毛不同连的专干业领麻域运松营管潜理公陆司对企，不楼同业腿态分御别进抢行管为理，病包括林酒店壮管理丧公司革、写窄字楼倡物业豪管理瓜公司惧、商种业物估业管糖理公周司、踢住宅体物业嘉管理拳公司咬等。专业避运营忠服务填机构狐分类酒店固输出牌管理嫁公司观：写字路楼物横业管乔理公武司：商业狐物业诸管理早公司继：城市驴综合劲体运盛营管棋理重培点“统缎一招告商管源理”刃要求攀对招勇商对渴象进稠行品拥牌审搏核管慨理并洪建立台租约沟管理品牌怀审核啦管理所谓宴“品扮牌审描核管顺理”巡寿是指觉招商练对象皆需经侮品牌箱审核舞后才王能进城入。完善蚕的租牢约管植理租约狼管理旱包括蜻约定碎租金择、租禽期、练支付熄方式畜、物问业管剪理的钱收取旋等，蒙还有熊其他夸比较纵关键武的租凤约条叙款管耻理。战完善症租约叼还包赢括营氏业时仓间的斤确定拾；承天租户核的店站名广解告、腿促销上广告惹的尺碗寸大遍小、践悬挂哗位置成、语旺言文毕字方瞒面须们接受剖统一形管理鼻；为遗整个行购物施中心耳促销写承担孤的义何务；向承租哭人对愧停车跟场的冷使用欺，确肥定有竿偿还躬是无毙偿，市有无铜限制谦；投摇保范会围事希宜；皆是否弯统一赶收银秆等方芽面的苦内容排。“统无一的桌营销愉管理边”有踏助于秤维护洋和提愤高经绢营者灿的共统同利善益管理精公司擦都会悄为购奋物中者心策耳划好1年36息5天内恳的天木天营且销计蛇划，渗所谓厦“大念节大缩慧过、弊小节睁小过伐、无符节造歇节过惑”，演组织双策划必相关泳地促洗销活蚂动，姻所发壤生的受费用份预先叼与业熔主沟保通预稍算，皇经业掩主同膀意后腥，对胶实际寸发生龄的费木用按就照承漠租户康销售境额的点一定贵比例叉进行塑分摊卧。统客一收盆银管慨理，掉较好胞地执弓行按依销售奖额分宿摊费尿用。“统均一的愈服务抚监督爷”有袋助于活经营拆者间敲的协惜调和耀合作购物祝中心赢都设故立有耽开发麦商领福导、羊商业员专家牵组成麦的管求理委醉员会愚，指槽导、源协调脂、服争务、侮监督最承租轮户的工经营恶活动滤，保田证购康物中崇心的败高效泼运转占。“统在一的梁物业腿管理毅”有悬助于逃建筑刺空间棒的维全护和吩保养购物津中心恩运营俩管理仪重点优势泳：资金始回笼穗较快盾，保梢障开温发期悼间资浮金链输，无忍需承曲担商冈业运搅营成停本等逼。开旺发商浊的阀资纪金压输力通寇过销猎售回粪款得搏到缓幻玉解，朱降低趋了投迁资门辟槛。劣势壮：无可拌持续红的收济益，焰后期户无法队进行竿统一叛规划悠和经触营管骗理，李开发悟商失察去自六主权迅；散找售型扑商业统项目旦后期蚁运营筐极为石困难省，很妙少有圣项目岭能够饲持续佩运营傲。业列主的闹预期日投资贴回报挤率与罢现实辉回报指率之宫间的占差距趣，导习致诸斩多商常业项粮目的呢失败下。按照通国际涌上商我业地洋产成贼熟国喘家的艳发展乏规律骑，未秒来中桥国商善业地禽产未焰来发温展趋训势，掩将以吓长期主持有崖型商耗业为餐主，弱散售骗型商蝇业地讯产的沟项目逐发展开空间刷将越机来越棋小。大部幅分人等认为难投资伴商铺毒能获疫得丰迁厚的险收益系，并绕且争捷先恐伐后的猴投入停巨资华购置带商铺腾，但是治现实奋情况问是一恢铺并叮没有周养三竿代，轰反而待被深陕度套批牢，连物业无不断舅贬值筛，造愈成资艳金损繁失。销售倍型商辰业物诞业的漆优劣退势分戴析销售辩型商咱业物侧业——案例随：SO链HO中国SO谋HO中国云是开芽发商狐当中犯的一片个典繁型产来权式链商铺悲开发脚商，球在北匪京CB送D区先拾后开买发了应多个误项目鹿（SO能HO现代晨城、嗽建外SO及HO、SO聚HO尚都亡、朝皆外SO键HO，光盈华路SO修HO、三谎里屯SO教HO），参都取耐得良测好的献销售盈业绩言，但纯是从商购物稻中心筹的角撒度来罩说，共其部远分项栋目的宏选址才还是略有很地大问神题的过，例共如尚惜都SO享HO，光摊华路SO牧HO。SO广HO中国踢商业款项目拢散售容成功喉，是乳建立辈在对拉北京CB迹D的商晴业预柳期之念上，垫其商洽业项坏目也桐卖出侦了天永价，驼但是恼现实令状况佩是大歪部分命ＳＯ药ＨＯ款的商断业项渡目经那营惨为淡。溉ＳＯ劲ＨＯ炮中国贿承诺帐的统零一出挎租、市统一暗管理牌，也张因产圈权分疼散难烂以实删现。多数席商铺医歇业SO笋HO尚都裁商业销售肤型商少业物滤业——案例允：SO寨HO中国由于岛项目灵没有化统一粥主题段规划埋，商莫家难传以形思成聚夸合力奸，商寺业业偶态低宴级，帮很难顽吸引火消费铸者前墨来消汉费，致商家宋对于晕入住SO徐HO商业滩也是污意兴身阑珊膜。业仍主期钉望与键现实午之间平的巨域大落呼差，永直接茄导致振业主布与SO说HO中国都之间塔的激督烈冲钓突，疫随着鸡未来孩态势犬的发悉展，泉业主老极有悠可能居与SO接HO中国清对簿爪公堂占。问题峡所在要：业态咱布局贺，动愁线规克划混篮乱；无统况一经怪营管宿理；无后练期商马业主禾运营颤无整骡体推快广策浑略；开发践模式贺失败晌：分开割出界售，达产权在分散耀。解决拢方法短：统一咸经营桐管理墙、规妄划业堵态、佩调整该动线购；关注睬商铺效经营碑者的卵需求法和利掩益；进行症阶段省性主羞题宣再传推摸广。销售滨型商版业物群业——案例边：SO熔HO尚都狐商业销售珠型商茂业物播业——案例遵：SO宿HO中国销售灾型商卖业物额业——案例珠：明邪发广尽场“进里明发膝逛就错像进腥迷宫县一样终”一、郊同心敢圆形使布局详，里略外共4层，星过于燥复杂司；二、扶主入独口不眨明显活，主盾要动抛线不串明显给，分槽岔口叮太多棋，这伐么大鬼的体舰量容户易迷近路；三、线用地伏过饱伯满，供缺少豪外部霸商业纤空间言，没缸有标据志性只的广世场，极用来挠聚集络人流思；四、短地上炒停车赚位预辽留不挣足，脉地下寄停车疯库入竟口设拒置不栏合理仰；五、午分体旺式的邻布局怪，主期力店脾与独缝立店娇互动厅性不汁强，衰大店凤无法喜带动袖小店考；六、状独立钳店的成面积皱都偏枝小，山柱网机过密舍；七、厉缺乏痕地标腊性，我作为候这么泳大的彩商业含项目喂，一迹定要络有强晕力的防地标片性。明发亚商业中广场疮短短疤两年在内实须现销蠢售额俊近40个亿夫，而漏综合炕投入猜才十光几个散亿，哗还持拢有近15个亿慕的物弊业价站值，咬从这乱个角割度来期看，晌明发炭商业孔广场主这个热项目概是取伪得巨饮大的馅成功落，最殖后最滥大的梯牺牲牺还是机投资艘者。开发厨商完影全从离销售早的理纳念出震发，伶以卖婶完就勺算的鸦思想演出发促，每吧个独张立店笼都设丑计成30痛-6歇0平的悠面积择，适励合销源售但踢却不醋适合笔经营小。独徐立店底数量押过多如对后浊期的范招商检运营检影响跳非常迟大，奏主要扩有：一、悲小店捧铺的姑租赁限商家保大多搬以创业征型为主国，实酸力差秃，抗蚂风险昼能力阔差，宇无法堆共同忙度过壁培期谁；二、承独立棚店数遣量过左多，挨要填晌满需探要数昼量较启大的著商家评，但见项目耳区域跨市场曾的能适买商宇铺又忆能经营的御商户懂资源桶不足尚，无栋法填勇满；三、者小独滤立店狼的租绞赁商在家经福营的纯商品袭可持热续经涉营能告力差侄，聚穷客能预力相摇对较缴弱，慢影响吃整个购物舱中心等的品韵牌与廉档次竭；四、押独立费店数暮量过捞多，庄布局厨规划歌、导则视系御统、路商业杆功能那规划纷不合芹理，磨消费烤者视挡觉体等力疲主劳。以住冻宅理祥念去剖开发奏的商贪业项走目，航整个亿理念棉就是首快速甩销售样回收插。三、惊持有勤型与弓销售厉型商赶业物皇业的事分析销售来型商忧业物抖业——案例盏：明健发广际场业态胀规划顾客逃在商量场购瞎物的堤时间蓬不会吩超过3小时明，超冠过这贞个时席间就真容易载处于炼疲劳效状态贝。业态束的黄像金比持例传统合购物轨、娱莫乐、覆餐饮谈的比赏例为德：52：18：30发展酒趋势祝是，知餐饮华、娱总乐在但原来美的基起础上把逐步揭加大苦比重蜜，有矮些商芳业项死目将鼠自身绑定位宏为主亿题娱炊乐、板主题圣休闲圆商城龙，餐市饮、叨休闲五娱乐夺在整班个项槽目中词的比期例设速置甚极至达叹到了60虽%以上浴。在届国外诵，这东个比煎例则缓可能愈达到70纲%以上主力桐业态斜和次育主力流业态须的规续划主力之店基焰本是青按照柱其规况模和历品牌虚实力钻来划关分的肺。大古型综叹合（边量贩邻）超姑市、温大型听百货唉店；说名品鸡专门升店、测连锁渣餐饮培、娱构乐店但等等豆都可妙以以爬主力躺店身廉份来待引进主力筐店的宝规划情和设割计不枕能太捧多10寨00复0㎡的商莫场引申进3-撑4个主疤力商苹家就差已经斑足够主力走店的特布局发挥扎“磁沟极”舍或“宿锚固钟点”奶的作壶用平面扰基本留布局处大致"L隙"型商透业项仰目为陵例。堵把主烧力店仅放置阶于每烈层的休尽流冰处和滥转向喂处，萌即（还布置抽于两基端和伞中间托转向昏角落络处）失。每餐层可遥以有姜三个乞核心章主力柱店。业态扭规划上海运**讲*广斑场购物寄中心人流弹动线住设计包括蜘平面驾人流贤动线周规划麦和垂帖直人仪流动待线平面烫人流元动线跳：平面惨形式别的形讽态、偿室内牢步行伶街的什形态泛；核外心店管与主抓力店侦的实偷力、蛾数量销及摆呆放位灰置中庭磨的形孤态、慨大小全、数朝量及然位置餐饮贿区及丈娱乐海设施伟的规戚划环境鞋设计遇，含惭空间赢环境符、景万观与凉绿化神小品拳、照承明设河计等垂直务人流衰动线顺：垂直盾交通宪组织中央悉空间土是垂鸡直人醋流动堪线设煤计的猾重点垂直犯商品识组合鹊；以上溪各方凯面其堂实是象相互处影响究、相师互融抹合，思共同绢组成坛了丰辛富多殃彩的吴人流贤动线踪蝶系统敏。业态口规划豪对人使流动撒线的丹影响同主力徐店安排乱在不验同的前楼层扶，依惜靠不重同的月主力缠店特勺色吸熄引人裁流上途下。核心咽主力嫂店往嘱往不点是占滴满一狂层，委而是认占据几个亩层面。电梯仁、扶围梯、桂步行善楼梯仰等这湖些交欢通工快具的怕利用验，尽角量使电梯用直接话达到律较高税层。充分坛利用沿街的展讯示来督提升缝商业酬的展拨示价午值。彩在业键态的阿人流鸭引导饥设计患上，婚尽量萝使人扭们的视野尚的延营展性更强堤，每狭家单夺店的喊能见恐度更族高，劫每家北商铺稳都是幸人流唱直接育经过容的“第一蔑排沿抓街”商铺导，避梁免死帜角的毁产生墙，提爪升店换面的锄价值虹，带晚活整档个片晕区。大型岛和特摔殊的害娱乐层业种盖应该据放在购物如中心途顶部凡高层名或纵欢深区昏域，以毅活跃粱购物体中心惭立体止纵深的区域哥，且描易于吼错时功营业柏和区扩隔管互理。餐饮悉及公床共娱蜘乐设会施可吼适当屈穿插香分布槽。或势者针粒对方粪便购客物顾惨客放奴松精因神状系态的器零星嘴娱乐执、小财吃业粮种，往最好喷规划法在购碑物业领种转炸换接谷合处妻。人流央动线污设计招商童策略主力郑店次泻主力侍店蚀品牌杯商家雹小物商户招商——商家棚在哪陈里？潜在明商家爷有哪采些，碌他们物在哪才里，泪作为棉招商携人员狸要心叫里清匆楚，团将不躬同商间家划拘分开栗来招商——商家案需要略什么棋？知己仗知彼闸，百休战不验殆，艰潜在商家纽奉在想朵些什卫么，厕要些普什么，招刃商人炕员在圈接触丸过程险中多件问，脱多听兵，不洗要急悲着表距态招商——如何境沟通哪？招商晃通常舍是“三步贷曲”，从盘初次经接触--系-深入纪沟通--呼-促成芽合作童，不评是说箱与商种家沟肺通的移次数忧越多蓬越好蓬，而睡是每次次的筐沟通护要有窜效率例：泼大型贴超市—沃尔荡玛的显要求商圈能的要辞求：临近厚交通窄主干焰道，1.愉5公里谷范围劳内人牧口10万以呀上，2公里文范围馋内常被住人织口可箩达到12隐--鼓15万人核心颜商圈择内（极距项税目1.团5公里粪）无膊经营醒面积枝超过50改00平方宏米的幅同类争业态锯为佳物业煤的建壮筑要届求物业逮纵深仙在50米以帽上为蓬佳，原陡则上刻不能胁低于40米，临街烫面不纲低于70米层高躺不低江于5米，俭对于陷期楼电的层差高要派求不脂低于6米净约高在4.贯5米以押上（雀空调男排风却口至留地板性的距资离）楼板沿承重窗在80