房地产成本全程精细化管控体系实战解析

房地产成本全程精细化管控

体系实战解析武汉2017年6月28日【课程大纲】第一节、房地产成本管理发展三个阶段第二节、房地产成本发展趋势及创新房地产第三节、成本管理现状分析小结：1)成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段

2)房地产项目要建立以目标为导向成本管理体系第四节、学习标杆地产成本管理“5+2+1”实施方法（5大助推器+2大燃料库+1大后勤基地）如何在开发前期做好成本的精确测算和过程中偏差把握？关

注：标杆企业成本管控的重点、标准不创新前言：过去十年，由于行业利润空间较大，一些房企成本管理并没有得到足够的重视，甚至由于运营管理能力不足，项目拖期、财务和管理费用不断上升，导致企业利润不断缺失。“利润==销售收入—成本费用”。白银时代，行业利润率平均每年1%下滑，项目亏损时有发生。要想获得合理的利润，除了提供适销对路的产品外，最迫切的就是有效降低开发成本，但在品质致胜的时代，降低成本又绝对不能降低品质。“省钱就是赚钱”，如何再造房企核心竞争力之成本制胜。2016年中期报表显示，中海地产实现归属上市公司股东净利润同比增长20.6%，达到196.9亿港元，再次稳坐行业龙头宝座。其净利是老大万科53.51亿元的两倍多，更是中国恒大20.17亿元的6倍多。

中海销售规模规是万科、恒大的一半左右，但利润却远超万科、恒大。是什么成就了中海地产的“利润王”之名？让我们来说说中海地产成本背后的秘密吧！

2016年中期报表显示，中海地产实现归属上市公司股东净利润同比增长20.6%，达到196.9亿港元，再次稳坐行业龙头宝座。其净利是老大万科53.51亿元的两倍多，更是中国恒大20.17亿元的6倍多。

销售觃模仁有万科、恒大的一半左右，但利润却远超万科、恒大。是什么成就了中海地产的“利润王”之名？让我们来说说中海地产成本背后的秘密吧！1、无可比拟的央企优势，“背靠大树好乘凉”；2、明显的融资优势，稳健的财务风格；3、出色的费用控制能力，“有钱也要控制着用”4、擅长逆周期操作，低潮买地，高潮卖房；5、主流区域布局，聚焦中高端产品，有效保障企业利润；6、卓越的成本控制能力，源自多年的历史深沉。“利润之王”中海“最赚钱房企”开源节流术低“三费”、低融资成本、中高端项目高周转、收购兼并资产带来收益及卓越的成本控制能力是中海卫冕“利润王”的制胜法宝。其1、低费低息下的高利

中海的强大融资能力，融资成本较低，目前中海的加权平均借贷成本大约在4.0%。保利的债务成本为5.02%，而恒大，2016上半年银行借款利息为8.46%，发行企业票据和企业债成本在8%-15%之间。其2、中奶海的蔑“三搁费”识占比熔较低20常16年中溜期，靠中海殿地产源销售装、行斧政及富财务驳费用匀占总限收收季入的3.可5%最低栋值。我中海稀是做瞧建筑宣起家思，在堆建安锈成本祥方面秤控制谣能力亏极强主，管速理严站谨，呀三费警等费失用控恩制严以格。相比校之下纺，行西业龙况头万贫科的仙“三单费”维占比伏约7.船43壮%。统敢计去厕年上酱半年经房地叶产行扯业三腾费占件比平概均水从平约吼在9.图1%。“趣对于振超大帮型房看企来拉说，吐费率道相差菊几个相点，确就能样节省贷几十使亿利草润”腰。其3、并墓购整嘉合与橡高周崭转带稠来收梳益中海倒高利粥润还公包括宏另外尾两个若方面傍：一是腰其有商着超粮强的兽整合品能力愚；二墓是其查有着执极高膀的操榜盘能映力，板优质辨项目尘盈利吴能力巧强劲。中衬高端城项目睛一直救以来么都是正中海将的强际项。蚂且项截目周享期均呢控制尺在两年疤以内，这碍样的吴高周施转使崇的中匆海的杰回款众能力枝表现搬突出沾。20做10年至灯今，窑中海约地产条已对彩中国令海外伙宏洋数、母得公司俩中国时建筑稍股份服和中络信地否产的舅三场拢整合度并购饥，交睡易对蚂价近70惰0亿元零，总瓜资产凑价值周超过20唉00亿元仍，获积得了肤超过37泄00万平秀米的傍土地习储备锁。思考兵：学习物标杆稍地产坦成本仙管理速具体某学什勒么？1、标杆宗地产全成本管理的关键点有哪些斑？2、标杆宝地产成本策划前至性管理是如何做到的呢？3、标杆地产如何成功实施成本策划不均衡策略朗？4、标杆衫地产限额设计的成功做法及如何控制设计阶段成本蚕？5、如何绑在项目立项阶段，规划项目的投入产出比，以较低的成本建造适销对路的产品强；6、标杆辩地产目标成本模板及目标成本管理办法弦。7、标杆嫌地产动态成本管理办法及相关模听板；讨论宪：项据目管荷理原洋因影堤响成乓本失其控几垦个常锦见问恶题？1、项你目决绘策阶动段市屑场定项位及贵决策辞机制遗不完交善，雄设计锅、营涛销脱乌节，我成本甘策划召前置月无法局实现勤，没有具建立辈全面铸规范镰的目奔标成穗本管五理体半系。2、施宅工图迎纸文痒件设抓计迟汪慢，朋错缺狸变更惨多，垫边设僵计边屈施工皮成常袋态，裂图纸场会审或不认士真，劣甲供国材材茶料选叶型定食版不钓及时木，招壤投标润文件慨约定揪不明弯；3、低筛价中尚标的症误区盈，招扇投标傻时要蚂求不续完善仍，签拼订的珠工程啊施工防合同浇不严警密，汁工程笼内容含接口波界定岔不明哗，约救定不栋详细醉，总汽（分派）包粪单位犹总是奔想办得法，姨要求卷增加陡工程效量、薄工程喘造价咬及顺娇延工女期；4、进灿度与愁质量箭、造专价相片互影邻响，抚导致在变更获、签眉证满娇天飞仙，目众标成之本失拘控，丈后期忆结算量双方山扯皮突严重支；讨论五：项隙目管败理原搁因影扇响成次本失射控几铺个常庄见方俩面？5、报圈批、携报建弊手续月迟缓批，水汤、电铸、气坛、暖锁、消轰防等疏市政院配套生工程以垄断纽奉，影处响工仁程造盲价不辅可控姓；6、工脾程现皇场签旬证、震设计搜变更丛没按窜制度呢流程偶及时讯办理仗及时喝反馈馆，造牢成动踪蝶态成坦本反攻馈不望准确星。7、管制理人俯员更术换频沉繁，评项目努完工染后许挺多资奏料找狂不到敬，许甚多事强项不谊知道驱是如病何产者生的易，造竿成成沟本断坏线式旅增加工，却困找不姐到责纲任人死；项屑目部母反索怎赔的谋能力日弱，邻造成骆竣工六结算愚困难木。8、项布目开苹发周秃期过观长，御隐性拘成本软、如洒销售绪、行荣政以光及资锯金利响息费款用较赵高。9、集羽团总减部与灿项目秒部成高本管芬理工莲作、驶责、筹权、谨利界象定不距清，携激励磨措施瓣不科欲学，顿基层秀执行溪不到邀位。讨论仔：项有目管侧理原歪因影肢响成羞本失冷控几透个常细见问漆题？成本醋失控欠可以售归纳胸为四而个方阿面：1、管刘理意煮识方逝面很多胀企业邻的成代本管尘理人记员还案停留洞在编刊、审释结算科，只紧是完挣成基相本的摇成本拥核算呜功能牵，事柜先没歼有建芒立明葛确的促目标气成本与责任冤；没它有方侵案评慎审、泊没有抄过程辰控制库手段包，“不节是先液算后振干、糠而是婆干了零再说士”，渗“塔走一榜步看喝一步俱”，竣闪工结撒算时沃木已涉成舟过，成赔本失尘控就宵不足印为奇盒了。2、抢袖进度薯、赶哀时间摩方面基于偿资金舅回收缩慧的压侨力、宇或是步上市者公司笼完成诸年度雄利润洲指标阿需要践，对除项目阁进度傍通常若卡得壳比较售紧，滴许多痒项目复匆匆赶上马脖，为虎了赶受时间确、进榴度，历经常拨未等强设计传完成恩就开陆始“胡招标船”、底“施冰工”蚂、“凑边干阵边设别计”梯的现及象相草当普创遍，馆造成垂为了送保证仪进度锄却不缩慧得不象牺牲答了成伯本。3、招变投标足方面士：因招赖标前戚不能培对“笼合同坐标的蜓”进烘行准励确测纸算，疫只能私使用葵“费稍率招室标”艺方式对取代怠“总朝价招刻标”林、“隶工程浩量清而单招内标”考这就搬为日辫后施返工过麻程的厌成本率控制鉴埋下垄了巨咽大的飘隐患奇，招岔标人收不能宇“事古先控渠制”个易造萌成成费本“带超标伞”。4、目化标成限本管淋理体型系不吹规范房地苏产项婶目管筝理复东杂，芳周期殿长、茫涉及稀的环疫节多投。项慰目发朝展、山规划店设计关、招打标、萌合约岔、施迅工、适竣工掌结算眉、销瞎售、发物业洽管。搂。。旁每个纯环节匆都涉喊及到纱成本业控制砌。第一徒节、丈房地烂产成录本管理发展三个阶段回顾1、房据地产项目成本控制的三交个过遇程

一、帅事前扇成本控制：是兆指拿械地至恶签合催同前的成本形成过程；二、凤事中挡成本控制：指余签合劳同后米至交顺楼前形成的成本，属于过程瓣管控辛；三、搭事后狠成本控制：指崇竣工殿交楼商之后挑的成本核算。

大多称数企牌业是赠在关薯注事邻后核浆算，书目前正在努力将成本管控前置相。注：事后公核算是仅滩对已偶完工截项目谋的竣匪工结锻算，廊此时歇成本随基本渣全部维发生恰，只瞒能告盼诉老脑板这农个工桐程完蛙工后器的最贿终造秧价，哀而不暴能起识到在箩前期食、中斑期成虹本应目起到公的警闲示作甘用；事中漫控制，注杀重施滔工阶睬段的解成本外确定株和管书控，吸在一穿定程野度上狮提前悄了对养成本籍管控箩的关氏注度驶；只有壶加强阳事前烧成本爷管理，才眉能真立正介茧入到炸房地育产项吃目开旅发成舌本的钥重要校部分剪，即凯土地忌购买夺前后惑、产菌品策联划与巧定位阻、设修计阶唤段的忆成本箩测算冈等。典故衬分享以：谁添的医罢术好疤？扁鹊德三兄拔弟皆朽从医案，魏奴文王牲问名棍医扁惕鹊说爽：“度你们惯家兄简弟三蜓人，抬都精紧于医术孕，到痕底哪卷一葡位最啊好呢刊？”设扁鹊戚答说激：“诞长兄垄最好荒，中罪兄次铲之，挂我最差。巨”文洽王再妻问：蛋“那慎为什较么你搂最出殃名呢祸？”寄扁鹊灭答说衣：“牙我长秃兄治树病，是治抓病于爽病情眯发作炸之前嫩。由亲于一债般人崭不知肃道他惹事先美能铲弯除病绸因，课所以迷他的名桥气无盐法传艘出去吧，只挂有我邻们家拐的人症才知远道。瓣我中骨兄治宿病，败是治哗病于该病情初河起之哭时。梨一般燥人以窄为他峰只能贷治轻萍微的罗小病震，所受以他史的名皆气只梯及于旁本乡里卫。而陷我扁尤鹊治拖病，宇是治谁病情找严重荡之时车。一固般人前都看庙到我鱼在经歌脉上较针灸放遭血、虚在皮徒肤上猎敷药庙动刀肯等大艰手术匹，以刚为我专的医牺术高链明，莲因此悼我的私名气也鸦就响司遍全胆国了血。”挺文王愧连连返点头予称道茎：“陷你说罢得好伏极了趴。”小故屑事折虫射出许大道妖理：从医雨术上码来说屑，“事后雄控制悲不如搬事中闪控制解、事猫中控制慈不如厚事前泊控制银”现实奥生活怨中，财我们溜通常肠更多提的是锦注重身事后浴控制替，而少注言重事昨中、旨事前雹控制晴。其实蔽我们幕做房暗地产姓管理谅更是舟要明熊白此滑道理膛。应德注重迟项目成叶本管桑理事渔前策抬划与浓事中闹控制月，那俊么好眯结果缓就是耍顺理成训章的惰了。回顾2、房霜地产项目成本埋管理每的三煎大阶稠段一、呆成本鸦核算型阶段--题-关注侵造价艘，强窜调算阶得快身、算汤得准03

核算型阶段的欲成本积管理遮以建挨安成暗本为洪主要舱管理赔对象，裳以核算胞为重迈点，裂强调刷算得摄快、泼算得许准，消成本管理剂与执行府以预算人猪员为主，塑对预算人胶员的造价能力颂、图纸丛解读江能力扑要求尘较高搞。成本汁核算属臂于科撑目与务数据的事后科整理，对座项目定位镇和设计维环节隶的成鉴本影搭响弱饭，其优成本藏过程糖控制缺失爬，不能活为企零业经哲营决涛策提创供全雾局性文的成惯本信息，核算型廊成本泪管理随适合咏项目兵个数长不多武的企娘业。

回顾2、房顶地产成本干管理类的三盆大阶导段一、突成本亡核算循型阶机段--矩-关注备造价遣，强馒调算谁得快旗、算骗得准03优缺秀点：迎操作自简便牙，成蜘本核吉算准柏确，蹦利于茧数据请沉淀电；定位灶和设蹈计环耻节对艘成本届的影斑响失屿控，培对风处险没明有预植判；签了阴合同相再拆遥分得申出动塞态成涂本，坛过程脑控制税滞后乖；不能垮提供确全局幻玉性成宪本信矿息供宫经营萍决策岂使用摘。关键潮点：灰成本钱管理炸与执汤行以抚预算株人员姨为主窑，以伸建安债成本呀为对珠象以液核算为消重点幸。约束变条件捎：业骆务能准力：俩预算级人员贤的造修价能猪力、泉图纸门理解词能力败要强创。运营毯管理嗽：施腊工图放出图亡要在朴招标壤、工目程开纯工衔妹接好够。协同医机制气：设袄计部震门的打出图啊时间展要能待够保存障。二、搞成本爸控制型阶段并---关注目标，强调目标成本控得住06伴随乒房企跨区域、多项目发展，事后成本核算型所暴露的合成本恶失控、成本超支等问题越来越严重，房企开始转变蚊思路榴，逐步纪向事产中的成本语过程棉控制转型，即构酬建基于合顶约规灾划的目标成本控制体系，属于事中管控型。控制便型成所本管理模式要求成本人员对产品策划、设计和充工程神有一定的认知和管理能力。该阶段企业运营要能保碗证“目标成本--眉-合约规划--登-招标--荡-工程开工”有效衔接泻，并偿在项目廊推进各过程中通巩过目首标成本与迈动态凶成本的对比呆分析拦。找纹出差颤异，口防止舱成本纪超标丢，实到现成彼本的犁过程有效幻玉控制类，最料终为写企业驱经营给决策居提供蕉全局驶性、蛮实时乌性的贤成信撇息。二、爹成本虚控制卵型阶泊段---关注目标，强调目标成本控得住06优缺枝点：棍适合场有3~谋5个项火目成猾本管辣理经箩验，伙可实渐现项余目进点度有喂效管筛理的公企业泪；能够藏实现宽项目蒸成本泄控制泪的前射置，所可为搅经营罪决策厉提供蔑全局迷性成灾本信升息；定位引和方范案设靠计环眨节阶哭段的震成本宾管理浆较弱属，对蛛项目呆收益林支撑越较差叨。关键膛点：驰在项脖目实蜓施过役程中渣，根俩据目绢标成暑本和逆动态灿成本竖差异彩，进够行动蜜态回巷顾，防止趣成本扣超标塘。约束逝条件姜：业塑务能伐力：侨成本用人员傅对产刚品策狂划、既设计荒和工邪程有娱一定虚的认悦识和述管理能力额。运营赴管理有：保售证“撕目标滑成本--搞-合约纤规划--饱-招标--秒-工程朱开工麻”有尊效衔柏接协同拐机制添：设樱计、邪成本靠、采姥购、垃工程底要协雄同。三、壁成本惯策划型阶段—关注拨收益池，强轰调成本结构的不均衡分央布091）成本层策划郊是近年房地产成本管理走向成熟的表现。其强调成本的投入产出比，要求做好成本的前至管理。深度广考虑吓成本投诊放的理价值体现多，需粮要从成本跨核算顿向成本价览值转确变，从项目设计的后端控制向项目论证和塑定位的前端闪控制转变僚。2）策员划型研成本管理，对产品标准化程度和成本数据剥库成熟贤度要因求较高。该阶段的成本管理已经跳出单一延成本思真维，奔而是以项目收窑益目抓标为最大登化去进行产格品策划后和设库计，要求歌产品供策划辨与成蔑本策环划并谜驱，最辩终从甘设计娱、营辅销、译成本钉、工使程、钟财务冻等的并协同横机制境上整遗体解波决项胸目收施益问只题。三、渣成本岸策划歼型阶峰段—关注毫收益币，强惯调成本结构的不均衡分厌布09优缺猾点：硬产品躁策划羡和成朴本策贼划同雾步，孝从机也制上旅保证春项目泊利润踪蝶可控猴。能够揭较准勤确地泥锁定说总投吴资额田和各我阶段区投入忌额，摇为投咐资收婶益决策和锋跟踪椒提供睛依据驶。对产席品标炼准度肆和成伸本数材据成傲熟度膜要求进很高盏。关键普点：凯在定劲位和乏设计恩阶段目，营狂销、各设计私和成井本会旨基于齐项目孙收益禁目标有效武协同皇，以卧高效极进行崭产品拼的策买划和欧设计标。约束开条件膊：业誉务能饼力：维具备续基于慕产品亏标准费化和质成本躬数据萍库的各产品作策划和设乱计能帐力运营破管理番：项辫目运痒营管泰理保歇证项傍目方拌案的削决策世有序银和高炊效，追踪筋项目牢收益墨目标宣，实演现椅投资灯收益坏可控且。协同残机制做：设荒计、挺营锁节、成凡本、否采购触、工被程、续财务锁要有积效协渗同。万科粥非常风注重饮前期凭成本腿策划蓝，在节设计映阶段矛的成后本测驶算阶慎段投访入大棵量人育力、北物力肉、重内视度链和协敞作程月度都励较高嚼。小计牺：1、成没本核片算阶宜段：追求席算的下快、顶追求谷算的依准属于固事后扯型。2、成调本控筛制阶湾段：追求箭不突忆破目挽标，抚过程念中定恢期回妥顾属于弃事中荒型。3、成异本策助划阶含段：强调虚前期垫策划纷、标御准化荣、追霞求结村构最鼓优化实现危了不训均衡乌成本毅调配韵、属射于事挑前型专。对标弱：标勉杆地煌产成贿本策鬼划前衰置性盾是如何做到的？分享1：中禽海地腿产成址本前淘置管罩理6+6步法分享统2：醋中海久地产物成本请前置饼零浪病费执始行表第二项节、斗房地镰产成倘本管植理趋荡势及创新1、进瓶入“锋三全患”成龙本管夸理阶瞒段当前努标杆享房企无成本而管理已进入“全成本、全员、全过程”的三户全发陪展阶带段。1)“全成雷本”意味要站在项目和企业全局，不单局限于建安开发成本，还有考虑营销、管理、财务费用等。2)“全员成本”好理解，却很难真正做到。意味成本管理虽然归属成本管理部门，但必须依赖各业务职能部门共同做好成本管理工作。3)“全过程成本”是指房企成本管理涉及的周期应从项目拿地、设计、开发到销售竣工，覆盖项目的全生命周期。2、走少向“格先策删后控银”的兔成本赞耦合盘管理淘时代

1)先策拐▬成普本策划：侧重设计阶段的成本策划宇，强调牲“好者钢用在刀刃上”\“强调花好每分钱窜”。

2)后控▬成桨本控制：侧重众开发超阶段筛的成盈本控包制，管好陵待发船生成本，做好动态成本回顾，管控好目标成本摇的变欠动率。“先罗策后夏控”强调卧设计毫阶段焦的成效本策疲划及犬设计唉阶段拿之后拌的成吵本控制扮，重支点解箭决目膛标成接本制拌定的险合理国性问漂题。思考尼：如尚何实放施成娇本策纱划的么前置申和不均衡贱策略轻？房地障产行业盟进入后白银时代，乔行业利润谷以每年1%的平均础速度下拣滑，复成本此策划笔的前至性管长理所裤体现送的价够值尤为顿重要。击成本锁策划坛包括：项目朴策划裂与产既品策划。先项目策划收益最大化视角的总图策划内函：从项目整体布局、产品业态组合等实现项目成本的首轮不均衡分配成本的两大策划产品策划好钢用在刀刃上的产品策划内函：基于敏感性成本、功能性成本、结构性成本的产品角度的不均衡分配第一、项知目策另划---基于收益溜最大化角度进行总图规划

1)总图规划在项潜目运童营管熊理中腥非常碧重要连，基辟本决缝定项目领整体产覆品、他业态玻和景辣观的旁分布姐与格并局。坑从项贤目收益角灯度，群总图闭规划决阶段季直接扔决定架了项宪目建安物成本的80%，同时狼决定了比项目绩总成窄本的50%，谱甚至恨决定魔了后老期物针业管理随成本。

2)要做好桐项目集成本禽策划凝，就积必须湾对总职图进贴行精妹细化研究业，包括励景观方案愁和精装修滤，以保证硬建筑、景耐观、装修俊一体化清设计矮。

3)在总垮图规走划缎阶段崭，通强过对要不同范产品狡、业岂务组异合模举式收益指比较吩，最焦终得辩出最伴优方检案。不同谊产品牺的配闸比组须合，种所带线来的坛成本疗、收雾益等句财务杂指标荷差异史非常欲显著释，而跳这个胞差异臣点正飘是成震本策跳划所典追求叶的价攀值点晋！容积率0.71.02.6别墅占比100%36%0高层占比064%100%商业占比0010%收入（亿元）13.31629.7成本（亿元）9.612.927.5税前利润（亿元）3.73.12.2案例1：某商项目誓不同贺开发最强度汗实现僚价值最不同备注尤：别紧墅售号价90漂00膀~1多15缸00元/平；炼高层60膛00元/平方案容积率套数套均面积单价收入（亿元）成本（亿元）税前利润（亿元）一0.562642982600020.516.93.6二0.571993962855022.517.84.7三0.571555083135024.718.76.0设计捡提交瓶多种宏规划头方案掩经济据性比颈较如盾下：项目磨总图唯规划炕阶段茄主要愤做好嗽以下游几方络面事线项1、做校好基虚于客雀户需篮求的固产品朵定位2、要学储会“晋掏干模挖尽爸”项目骆规划牛指标3、灵蕉活运惩用项要目设紧计经负济性读评价8个因侨素4、项慕目设节计多展方案崭经济额性评迫价1、如走何做新好基车于客宿户需忌求的法产品睬定位数？项目竹实施勺成本棕策划磁管理斩后，息若后爱期目多标成观本被携突破期，很捷大原扮因是东前期泽的产舒品定位龙不准缴确，摄导致兰后期雅物业幅类型蜻发生题颠覆她性变改化。标杆鹿企业浴产品鞭定位5项策帐略：A、分耀析土滴地属耐性，粉圈定葬主打构产品僻；B、根解据产柴品特厉征，浓锁定帮目标尖客群炸；C、根漠据目求标客奋群关自注点施及竞谷品对甲标（吼价值租排序漏），推决定过成本考投放淘重点背；D、善昼用规膨划指古标，看掏干脆挖尽逆，使进货值聚最大绞化；E、根世据客台户定疯位，剃确定绑产品融配置伞标准赵。竞品谷对标勤是在托成本榨上击颤败竞滴争对祝手的沈重要皂手段兄！2、学会育“掏验干挖幼尽”项目遭规划茎指标方案捎设计惹阶段妈：要腥学会称“掏凶干挖敏尽”打、“押先算旗后画增”1、对筑内--剂--汉-对已因确定界的规恐划指遇标，赌要“恒掏干乞”；2、对云外--油--库-要对符可用序的各雷项资仔源，蛾要“挡挖尽芒”3、空肺积率昨以“铺货值壮最大嫁化、掀利润梢最大腿化、跃现金临流最也优”真为目锯标，“掏惊干、该挖尽下”土升地价安值。4、建驶筑密从度指千标“首挖尽鸡”项鸭目周寒边环拼境价睬值，柄如“孩底商续寸土遣寸金铸”结合弄周边找资源缠、布利置不将同商巴业形互式，色不浪薯费一距平米都商业猾用地昼，使丢商业货鸟值的磨最大拜化。3、灵喊活运建用项广目设姓计经鸭济性如评价8个因浴素1、建帝筑造配价构狐成比瓣：建筑咱造价份构成旦比反杯映的哨是不款同工滚程部毁位的贯造价波占总造价顶的比记值。重分析凑找出刚降低殃造价哭、提井高经没济效虽果的截方向击；2、户情型：小户抢型单伤方造伙价比矩大户电型高膝，因也小户花型肉祥墙多秋，相删应墙搬面抹捉灰、管线曾敷设本安装寸单方迁造价凝高；3、层荡高：室内孩净高熟直接意影响招建筑后造价议。适胶度降凯低层罢高可锅以节外约建忘筑材存料，减轻毙建筑竟自重希，提筒高抗惠震能抚力；幅降低智采暖低能耗睬、节郊约能认源，关减小肿建筑姐密度猾。4、层形楼：高层淡建筑杨可以杀节约妄用地甩、节浇约市古政投辛资。5、建释筑的谱平面片形状满：一般右来说聪，建掌筑的蓝平形赏状越绒简单单，其黎造价江相应薪地越份低施工构也经沸济；6、建熊筑的佣单元你组合议：合理椒建筑茎单元沟组合禽，能冈提高勒设计光方案筐的经晴济效地果，泡单元组舱合数望影响建山墙谦、基妨础、授屋面户等部录位的皱造价胖；7、结森构配楼筋：结构池工程屡师的央设计柄水平捎，直盒接决崖定了蜘建筑灿钢筋贴含量斜的高征低，从而鹅影响枝工程躬造价临；8、建阶筑结误构形较式：框架并剪力巡寿墙结筹构体其系造腔价最序高，烂框架翅结构象体系说次之密，砖混结氏构造脆价最蜘低，碌建筑绞的结婚构形弹式选摆择，废是影征响设烦计方娱案经扩济性拴的重熄要因爪素。4、项刃目设营计多划方案普经济某性评唇价设计度部、盗营销踩部提衬出多忌种规歪划设搞计方简案，闲成本渠部进油行经铲济测饮算比仓较，计各方发共同确定叔价值爹最优洲方案难。A、设珍计中质心负群责总馆体规遵划，误在仔外细研敲究营悬销和屿客服乡丰提交迎市场这调研可和客微户反坊馈意见栏的基旦础上扯，委省托设咸计单溪位进悼行产录品配慨比多缺方案锤设计参。B、设厨计单声位至膜少提苍出3种以牺上成坑熟的呢产品兔规划顶方案睛后，勒成本狐控制避中心个负责宪根据这嫂些方干案进率行造侨价比逝较，妄向设盲计中滚心提巴出规浓划阶躲段的瓶成本近控制演及价锤值优临化建议，第考虑遣最优培方案旅的可尽行性柄。C、设竟计、串成本算与营棉销共房诚同确抄认最轰优可厘行设订计方块案后信报评临审委热员会父审批父通过锋。通过撒设计润方案叛的经责济性优比较区，是牙降低炉工程驶造价楚主要予方式堪。总图丹规划~“选有择大钉于努漆力”喇！决策跌挣大介钱、愈技术仗挣小体钱!记住炮：成战本价惊值是役设计斑出来判的，靠不是榴控制圣出来炭的！第二、产壮品策范划---聚握焦成寻本进柜行有剃效投致放

1)按照“改抢变可来以改变的、维持不可改变或很难改变的”逻辑，将成本管控划分为急需成本控制的科目、影响客户体验的科目、可通过决策优化的科目、必须支出的科目、调整性不大的科目。

2)楼盘品质大多是炮通过体验中心、外立面、景观、公共部位精装修等方面来反映，这些属于敏感性成本，是客户购买冲动的源动力，在这方面要舍得多投入，要学会把成本投入到客户蜘愿意买单的地方。

3)目前密大多仗房企糊都已榨意识沙到，咸也做庸出了殃成本棕投入泪的调办整，记但实际睬操作更中，继会遇屠到困桶惑：蛋多投赛入了慰成本据可效结果并繁不明驻显；桐较之以走前几众倍的仇投入坦打造取品质哄，可琴是客刷房仍余不愿暴意额劲外买杀单。坦（关笋键是鹿成本被要投椒对地先方！安）探讨梁：如喘何进壤行二惩次成灭本聚帽焦不均衡垫分配埋？基于衰总图规划羡下的独产品赔策划棋，强尚调对蹲产品心成本染的二次不周均衡分择布。实现诵用更翻少的桶成本细，获免得更圆好的女产品体色验。分为经三大堂类：

1、结构性禁成本：指对议承受驻各种纸荷载绳、起惧骨架稍作用的空答间体系哈（如届桩基敌、基廊础、破梁、强板、物柱、淡墙等敞）所投亮入的成确本。连这部固分不屑态受弃业主取关注妈，但疑属于予建筑杀物的堆必备威要素骗，需喝要对崭其（爷如钢必筋含副量、肤混凝滥土含闪量、淹模板堤含量位、砌巩体含枣量、蜂窗地乐比、军外立染面造魂型等奴）指晴标进旋行控死制。

2、敏感性浩成本：指某漂些成栗本参熟数的染小幅咳度变狼化可导致哲经济效蚂果指福标的坊较大捡变化预。就鄙是相击对投效入较凝少、泡成本笋回报涉较高联、最呜受业铃主关枯注的捞部分张，如贸园林码景观廉工程门、门笛窗工搞程、苍外立背面装嫂修、皇大堂恶精装脾修、许电梯澡前室嘱装修套、智心能化壶工程泽、体胁验示锁范区已等。

3、功独能性成设本：分基煮本功银能和处附加夫功能厉。基唉本功旅能是颤实现此项目数用途食必不怕可少蚊；附角加功雾能是红基本绝功能岸之外简的其晒他功净能。客户首体验~是衡滥量成宇本控提制是隆否合逝理的岗核心肚原则雁！注意林：建刮造成她本是滩有底陕线的旨。采概用“巨不均膨衡成壳本投议放”陵管理乡丰模型株来实跟现成酬本价悟值最凉大化认，来绪控结扩构性输成本浮、合念理使败用功游能性阀成本畅、重己点投料入敏滤感性小成本闸，用济不均时衡策锦略实术现成筹本的旨差异尿化投粗放。1、严身控“急结构柄性成锅本”--兵--型--桩基衡、基葡础、块柱、哈墙、凤梁、艳板。2、投卖入“柜敏感撇性成检本”--眯--岸--园林怖绿化通、门踢窗、咱外立匆面、入户聋大堂膨、智液能化田等工默程。3、合鉴理分持配“系功能哈性成雾本”--能--伐--功能黑配备捕合理府、实蹦现必世要功径能，卖减少岁不必索要功防能。其1、结著构性班成本---在保两障安占全的停前提狮下严酸控结构霉性成本双应在保障临安全的前俩提下进行背严控。标杆房抹企已望经做酷到对耳成本轻七大替结构坝性指韵标进戏行全话面严看控，具体卡为“标侄准层凤钢筋拳含量、标恒准层林混凝语土含锁量、仿窗地比、地下浆室层量高、地风下车铁位平氧均面积、地择下室赵钢筋归含量、园林伞硬景慌面积班比例”。其任乐何一嫩个指里标被回严控另和节敞约，装都可坊以带睛来不胸同程季度的锤成本赠节约告。如购果对棚七个瓦指标肉进行楚整体蹲严控宜和优壶化后聋，项霸目单柔方成蝇本可酸减少12价0~睬20压0元/M殖2。如阀果按可照年封开发宜量50万平借方米策，最历多可午以降荐低成罗本约1亿元师，这味正是休成本游策划辈的价槽值之索一。对标愧：标蜘杆地岁产设亏计阶庄段成滥本控陶制的快做法分享1：中摧海地部产结蔬构成波本控凳制关才键点分享2：万眨科结帽构设绝计阶聋段成算本控创制方师法案例1：车锦库结域构布裤臵成父本督纵办优耽化设为计地下车库结构设计一（优化前后）分享互：项目重面积柏一览竹表规扒划面季积指蕉标的展确定要求截：设壳计部牵头，成本部、营销部配合对在建项目面积集扩中梳闷理，根据规划局、质监站、房管局关于不同建筑形锣态产烂品面积缸的不随同计算标羞准，裙制定三方罗确认拿的项目面积为一览获表，为公司成本核算、资金计划管理及后期竣工备女案资谣料填写，并对不同产品形态的物业产权的谨慎确定洋。案例：桩基穷施工城开始费前要星根据植合同注约定都对桩程基施芽工单牢位进趣行交崭底，（合否同规定理：桩愿头的纸外露欲长度趋不能费连续精出现3根迟超过左设计父标高舒0.坟8m）。分享价：设女计管丢理应炊注意掘的要妹点图上面的厅抛物线（红线）代表成本形成的过程，下面的曲线（蓝线）指花出去的钱即付款过程，施工期结束后交楼结算。1)、在概念葛设计智阶段引，强调厦货值衔最大健化。亡主要俩通过港对四礼大设安计方践案成本且控制舞：产宜品组诵合方膏案、负路网罪布置扫方案浮、停乏车布宇置方模案、贯场地标高皂方案贪的管形控；2)、在方刮案设笛计阶口段，重点乞强调冰基于嫩指标罢进行甚限额著设计下。具渣体针仇对建筑敲方案邪、安策装方芒案、次结结咸构方绒案、以精装宝修方走案、受景观其方案辱、地厘下室方邻案、寄建筑边节能灰方案抹等实将现标梅准化情管控值。3）、在扩刘初设阀计阶电段，重点屈关注铃客户躁体验鹿，尽毫量站揪在客叶户视静角去疮做产品杠、重违点投巷入--悔--井--敏感盐性成也本、初合理届使用六“功某能性炎成本精”各设沙计阶绪段成汽本控先制要迅点3、施艰工图匆纸阶安段成撒本控液制1）集援中审主图：组织兼甲方抛、监质理、简供方鹊技术唯主管嫁按照驴审图变要点钱进行3-抖5天封煮闭审孙图，除了遵设计耍问题森的检惩索，壶也对辩控制叛质量由的技介术措吹施是映否在捏施工扯图体君现进行塌检索禾，集眠中整上改完磨成后脱才允撕许出躲蓝图按。2）滚锤动审蕉图：目前屿现场锻工程开师不夸看图芳或很章少看林图已删是常替态，矩要求疾开展谎滚动汇审图堪，以此确后保工胡程质域量一打次成沫型，幼减少歪设计粘变更黑。3）审零图五俊大方响式:a、按具公司啊流程沟进行恭；b、评滔审；c、外审；d、集钩中动员撞会审他、定讨目标胆、分财小组狠审图乔、集仍中答辞疑；e、实色楼演门练、板图纸杏落地（避录免设过计图乒纸误子差）哪。4）形阵成最鹅终审澡图报忙告：注意己如下菌：a、专梳业设留计交写圈的坝审核筝；b、施永工可实来现侦性、怠成本银经济对性、砖营销浊配合免度的历审核宵。C、图株纸会纲审最沙忌讳寨走过场公，必扭须重悄视和漠认真探。D、要映改变嘉只重滑视现丙场管骑理不呜重视汗图纸妇管控绘的习惯蔬。施工邪图审封是节臭约成部本和头施工抢时间旅的重姑要手痛段和所方法一、赛设计鞭阶段崇成本再控制斥原则在前沾期设旅计阶在段（统含产坟品策良划、馅定位阔、设愈计等周）即耀设计针完成粪期内如，所垄有的简花费胁可能久只占岁整个华付款望的5-满10括%，但此设计唐的结宣果却只决定词了项容目成因本的80槐%，设拿计图熊纸完忧成代棍表成困本已外经基辆本形昌成，译只是肌在付催款上波有一宣个滞救后效脸应。而从殿招标厉完成礼至交揪楼的头整个列漫长财过程塞应该胜只有长变更煎签证昂、结乎算而间产生环的成史本，绍变动蚊不应令超过20单%。在规赵划造环节脸进行底成本眯控制旋是实骆现事前姿控制的关至键，映可以瞎最大咱限度正的减闲少事千后变造动带蔬来的献成本昼的增然加。所以粥该环眠节控丘制要轻点和据控制砖内容芝相当蚂复杂朝，基伸本原蛋则是籍，周托密规巨划，念科学另讨论帅，严翠格审拒批。喉设计箱部和妨各类宅评审李委员送会在蹈该环同节承悬担主歉要的难职能严。对标乎：抓秩前端---优肢化工笋程技尼术统及一标课准分享1：万科哄集团请全套伪工程闹技术酬统一渣标准分享2：万巡寿科集寸团工徐程质带量通骗病防牙治体胶系其2、敏洁感性珍成本---基于客户规匹角加普大投并入

敏感植性成本的核心在于客户视角的“敏感”二字，成本策划的重要导向是将成本投放在客户愿意买单炭的地方，让客户经常看得见、感受得到俯。比如：针混对客户经常出入的小区大门、单元大堂第、入户门、电梯、外立面、园林景观等增大成本投入眼，让客户感受到“豪华、精致、细节精工”，从而实主现产品的溢价。不均轿衡分刚配关锈键“低就是细把成漂本腾邮挪到乔客户骆看得爱见的猪地地贪方”

标杆啦企业距对敏夺感性瓜成本水投放订经验熊总结玩：激起客户开购买安欲望估，真派正产生取关键评影响袍的成机本约员占总道成本算的20户%，企因业就倍是要生在客孕户感者知度践高的这20顺%成本被下功掏夫。忍如图缓所示袄：客户感知度描述高客户可以敏感接触观察到，并对购买决策产生关键影响的内容。中对客户决策产生影响，但客户的敏感度偏低低需要客户具备一定专业知识才可察觉，或对产品长期使用有影响的。无客户难以觉察，或无法观察到构造及配置分享示：基出于客访房视巷角，眼梳理纸出了猪敏感捉性成陆本的消八大荡关键血部位过：公寓柴楼室昨内精医装、晌园林觉景观筛、铝扇合金嗽门窗集、入绝户门典、电钉梯厅数精装宵、大堂弦精装形、外树墙、作栏杆，并希对每草个关险键部僵位的我建造拌标准浪和投篇入成线本进行山了标胡准规愈范，楼以保湖证对逮此部痛分的该有效工投入翅，如乐图所耗示客房关注部位建造标准项目标准公寓楼室内精装按照1000元/M2标准园林环境按照景观面积460元460元/M2标准铝合金门窗460元/M2标准入户门3000元/樘电梯厅精装500元/M2标准大堂精装1500元/M2标准外墙外墙面真石漆栏杆铝合金玻璃样板400元/M对标轧：如烛何有狮效实恼施成本策划不均衡策略？分享饺：基于客删户视唯角，奋梳理悦出了痕敏感感性成工本的雹八大关键柏部位：爽即公寓歼楼室燃内精附装、售园林炕景观艳、铝瞧合金门窗病、入户钞门、危电梯弱厅精架装、念大堂悔精装白、外溪墙、宁栏杆，并对每柜个关键部恩位的建造副标准和投鹿入成本进为行了标悦准规范链，以篇保证兵对此墨部分哲成本厨的有拢效投碗入。分享义：万科弯集团楼客户角关注殖度敏连感项用目模恋块案例透：龙湖饮项目氧敏感本点价壤值表毫现其3.功抹能性抬成本---强调压合理灰投放功能萝性成本定也是高品仓质楼盘例羞行关注的枯点，对于后其投入熟更多是胆强调洗它的件合理植性。遭当这怜些关姿注的左点可黑能成为销例售卖魔点时郊，功鲜能性敲成本辰便可询以向腔敏感话性成察本转爸化。增加藏产品附根加值妇并支冬撑销卸售溢喷价及宽促进龄快速介去化僻，同时还剂能产生穗品牌效应裂，提高成使本回报。如：入户图门、阳台贪栏杆与鸽公共捉楼梯内间、楚公共叠设备若房装奴修等愤。分享殿：龙车湖体歼验区妨景观成本价值赏析敏感测性成暴本的诉核心在于客户视角的“敏感”二字，应用“不乓均衡战使用成本”的管理方法，将成本投放在客户愿意买单能的地猾方“把成本腾挪到客户看得见的地方”。让客户经常肯看得家见、感受得到，从而最大化的实现产品的溢价。分享用：优蓄秀房殊地产膀项目冶价值罚赏析案例录：龙湖护项目宣敏感吊点价检值表河现第三参节、辣房地颤产成避本管新理现承状分团析现状奋一、工日常辜成本对管理禾常见旅的几等个问得题1）缺龄乏全嘴面规烫范的禽目标浙成本激管理孕体系纳：没有杜建立坏目标敬成本昂、责券任成巧本和维动态建成本才管理巷体系唐；成承本控己制就逝是项目横实施烫过程羞的各册项支收出控刘制。2）成贿本控轨制忽扶视管暴理重灯点：只重爱视“播显性躬成本霉”的榆控制下，而卧忽略地对“谋隐性悬成本柱”的乞控制意；3）成谢本控比制忽勿视前犯期阶娇段：只关爱注项舟目施丢工阶桂段过椅程的乡丰“事固中”宇成本揉控制改，缺话乏对速前期馋决策浸、规划革设计彻、招归标、收合约齿等“悔事前赛”成斗本控监制的运足够灿重视拢；4）成蜡本控吓制手消段不宵当：只做壳减法房诚，把赌压缩予必要微的项璃目费悠用当泥作成厌本控届制的欧主要宣手段霸，使浓项目整体撤经营冈目标杨和开遮发进岗度、爹质量妨受到幼较大图的影逆响，满甚至疮导致爪项目傅的实际开缴发成迷本大窜大增答加，械利润感降低沾，增怕加了双项目伸风险汗。房地寺产盈担利能绿力--旦--成本徐上升脊是利衰润下耽降的焰“黑税手”谁来众管三大读误区管什仰么怎么尺管6行为释偏差认识假偏差现状思二、葱成本歌管理溪方面容易存在三大误区误区1：盲企业卖内部率成本狐控制厦管理主体确立失误（谁来管？）•1、躲长期滨以来枯，企贞业一奋直把成本管理作为少见数管秃理人畏员的专利，认为成本、辉效益都捉应由僻企业船领导示、成本和财务部门匆负责，横而把蔑各部不门的机员工只看作生产者谁。全员成本恐控制•2、芹广大膝员工仰对于哪些窃成本应该控制，怎样躬控制格等问拆题无概念惠，也无力过问，成予本•意识得淡漠竹。7误区腿2：浓成本教管理渗对象晨和内挺容认识不清（管什么？）一方即面，攀没有防从全茅价值链的角度对房逃地产开沃发进足行分摘析，涂局限于对发生成本嚷的控制蛛，而帅忽规渗了对尼影响成本的控制。另一扯方面，局限于传统的“节约厕一度电、一张吓纸”拌的简单、狭窄的模式之内，蜻忽规潜刃在的谈损失封，尚猜未对成本实行全方捡位的控阴制。•全方吹位成本应控制•8误区边3：念成本雷控制廉模式革没有颈确立（怎么管？）•1、利成本弊管理伟工作不够全面和系统。成撇本控制洪偏重于事后奔的反妇馈，而对事前、事中控制不力。2、朋成本嘱管理宝基础辽工作溉薄弱，缺少一套完善•全过侄程成本惹控制•的成详本管责理制漏度。惧只求形式，不讲实效。3、惧考核讨制度不完善偏，力度不大。10观麦点激一商：合约末部、预算程部是属控制容工程题成本气的核唇心部菠门，陷他们对施暮工图的愁工程量进费行详细的上核算，与慰承建单位邮进行商稠务谈判集、造帖价谈催判，陡争取悟得到腰最优革惠的薯工程亲承包价飞格。观扰点幅二：规划沟设计部是请控制成本佩的核心部粮门，他们奶在前期对建筑黄技术（敏包括哀容积理率、腐使用欲率等原）、稼工程烦技术遮进行系雁统的控伏制，详以此逃进行吹施工件图的泉设计弃管理沾，在肤控制工果程成本贡方面况起到肤了“嘱四两爬拨千帮斤”墓的作靠用。观点具三：项目甩部是暮工程添成本饼控制抢的核汁心部据门，债严把讽合同凉关，厉严格亮执行牲设计场意图册，有岗效控土制设袭计变闹更和密现场年签证粘，是程控制蒙工程挣成本栋的实粱施部布门，川作用啄重大骂。讨论向：营隔销部凭门是不是控启制成赤本的软核心康部门台呢？现状疑三、塘到底既谁是坛成本控制的核心部门？分析店：以上械观点类站在购各部秀门的凶角度朽来看续，都谢是有楼道理明的，各部权门在凝项目顿开发嗽的不邮同阶纺段、羡不同未角度柔对成森本的控制史都发蚊挥了斥重要馅的作刮用。成本毁管理谢是一斜项系见统工肚作，现牵一邪发而剥动全瞒身。善成本控制助执行热不仅你仅是颗成本之部的此事情薪，自固上而蚕下都舒应有强烈屈的成山本意钥识。童从建糖筑设铜计到告各种诉土建四设备命技术参数污的选员用、钩从选庸材用晋料到早合同筋评判貌、从券商业另谈判到现陈场工桐程实右施和盗控制瓦，只滥有整存体全冰过程举严格浓的控哑制才能祖有效箭做好汗成本冬控制侵管理病。小结冒：不参同利屈益原弟则下岸导致定成本颠关注轧对象让、工耽作内容及虏方法疏等差誓异。讨论袋：营免销部障门是桃不是痕控制毅成本顿的核壳心部龟门呢食？答案呆：是惯的。分析部：营握销部聋是如嗽何来膏控制房诚成本荷的？营销适部门疤首先雁需要繁提出荣竞争饥对手崇的楼堂盘和坝楼盘魔所在它地的同惭一档笑次的夫楼盘运，剖炉析客虫户的始敏感机点，彻分析步对手协楼盘的娘定位愿、档喂次及国销售国价格倍，把项楼盘炮设计蔑与选慰材用抬料的需晕求描弃述清昂楚了药。楼婆档次迈、配装置、董价格原定位贵清楚含了，项目瞒的目气标成库本基领本上珍也就梅确定松了，廉所以造营销蚀部门刺也是控附制成延本的功核心玩部门盒。项盆目定匀位的清档次蹈实际距上已竞经决定剃了项羊目成汤本的午高低僵，是悔项目胡成本蒙策划串的前返端。房企妨成本召管理链是遗全员信性、皮全程泛性、劫全方旱位系领统的盲，需各个怨部门晃能力坊协作察，先而不亚是单波独一端个部康门可率以完押成的给。关注狸：总筹部与项目茶公司成本管控职责及分工思考孩：如荐何调动非成启本管导控人面员控疮制成押本的村积极混性？对标纷：总亭部与就项目腥公司马成本玻管控牌工作胶各自绍侧重怒点成本存部门鸣组织济架构桃设置条常见舌模式才有三怎种：职能隶属于财务适用于财务管控型的公司，便于收益监控；整体资金统筹效率高，利于项目前期监管成本核算效率高，但是成本策划、成本控制偏弱。职能隶属于工程对建安成本的控制强；合同、变更、结算效率高；采购招标、工程进度协同好；成本和工程缺乏互相监督成本部独立成本策划：基于项目全生命周期视角的全成本策划；成本控制：能够以中立专业视角平衡成本控制；为项目投资收益管理奠定基础;跟工程、设计之间会存在扯皮情况1、成匹本部朗门职姑责发邮展方局向--龄-满足棉成本芬发展吼目标1)当企黑业成辰本发蛛展目丹标从闯“核巾算型鸭”向四“控薪制型炼”转归变时屠，成沙本部主要既有七降大核羽心职鄙现。2）当虏企业润成本馅发展瓣目标砖从“谁控制臂型”孩向“怀策划丢型”号转变堵时，茂成本握部主要旁职责摄是聚睬焦前联期策以划与垦后期落沉淀目。关注愉：总旬部与虏项目算公司裙成泄本管雪控职吩责与苏分工思考抽：如榴何调才动非迟成本析管控虎人员雪控制怕成本类的积和极性闭？案例鞭：学夫习万筛科的止交圈凡文化窝、打讨破部知门壁塑垒沟通值：在宵万科渡，部盼门领受导经悔常问屋下属讲，这如个问骆题你郊跟工尖程部遣交圈自没有怖？跟客判服部元交圈震没有阁？跟芝营销塌部交歌圈没晌有？友交圈复结果视怎样习？万苏科的杏交圈文化垮，其墓实就泻是沟吼通。鞋各部料门、该各专贸业信嫂息互偷通，贷知道科彼此志需要焰什么配合六，及错时消述除误抢解，梁统一哈意见腿或目旨标，伸并最驱终执窝行成预功。沟通拉的目虚标就颈是找稼到双伞方共缩慧同认累可的倦区域之。分享…对标….跨部旗门协词同--痒-要打韵造扁鞋平化僵的部汽沟通烦平台额！故事女一某大郑学女矿生公青开投芹票选肉班花俩，相睬貌平摩平的忍小梅幸发表难演说梢：如果我招当选切，再炎过几话年，蚕在座商的姐搭妹可军以向企自己潜先生赌骄傲枣的说惰，我上米大学虑时，求比班的花还有漂亮催！结英果，捎她全解票当甚选！感悟斑：有作时候思说服驳别人分支持充你，扛不一俊定要捎证明寸你比别人俱优秀睛，而璃是要由让别逼人觉臣得，字因为以有你含，他俯们才更有粱优越财感、牲更有渴成就财感。案例私：学坝习万颤科的抓交圈愉文化敌、打行破部门壁欺垒沟通：在