房地产开发项目规划设计讲义

★已有明确项目的房地产全过程策划项目投资策划——最关键！市场预测、项目定位、融资策划、主题策划、经济评价、投资风险等项目规划策划——布局策划、产品规划项目开发建设策划——招投标、项目管理项目营销策划——形象策划、广告策划等项目后期策划——物业管理城市规划与房地产开发7.1房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2房地产开发项目的规划布局7.3房地产开发项目的建筑选型房地产开发项目的住宅户型设计7.47.5房地产开发项目配套设施规划7.6房地产开发项目道路交通规划房地产开发项目绿地与景观规划7.77.87.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述1）城市规划的概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据法规效力经过审批7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述2）城市规划的层次体系城市总体规划城市分区规划城市详细规划控制性修建性7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述2）城市规划的层次体系★1城市总体规划城市总体规划——在较长时期内（一般20年），对城市性质、发展目标、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。主要任务：城市的性质、发展目标和规模城市布局形式和功能分区城市道路和交通系统规划、城市园林绿地系统规划城市专项工程规划及工程管线设计主要公共建筑位置的规划方案、防震规划、城市改建规划地位和主要职能块状、带状、环状、串联、组团、星座状给水、排水、防洪、供热等大连——最佳绿色旅游城市郑州——块状暖布局青岛——带状堆布局上海——星座天状布论局7.农1城市剑规划韵与房制地产跳开发7.亭1.慎1城市甜规划避概述2）城来市规爽划的爹层次如体系★2城市际分区怕规划城市轨分区接规划——在总跪体规羡划的释基础已上，宁具体警划定辆土地缺使用踏界限祖，对辈土地确进一扰步分类，对鼓不同克使用泽性质威的用味地位炸置和猜范围哲提出控制壶性要求毅，确咬定次加干道落及支振路的红线迅位置、横滥断面泄、主伐要交披叉口策形式床、控偏制点幕的坐朴标、梨标高干；确碑定地钱上、昆地下买各种昼主要析管线痒的走经向、轻控制凝管径槽，并锹综合堵处理下屏幕装和竖兆向关武系；若原则恐规定蛇建筑隙高度祝和建丛筑密恶度，晚确定射每块里用地档的建基筑容唇积率槐和人苹口数狼量。红敬线红线嘴一般葡是指抬各种池用地周的边送界，包植括道路袍红线烛、建境筑红亚线等。道路躲红线作：规库划的师城市芦道路稼路幅乓的边牲界线枪反映序了道壤路红钞线宽疤度。建筑浮红线隔：城萌市道党路两蕉侧控谊制沿默街建绵筑物赵或构刷筑物堡（如施外墙飞、台棒阶等兴）靠宗临街滋面的促界线筝。又议称建挎筑控国制线金。即建尾筑物背的外股立面虑所不已能超证出的圈界线夕。紫裳线城市或紫线能：是指杆国家桥历史丧文化偏名城刮内的捕历史油文化绝街区兰及省改、自仙治区撇、直缸辖市驾人民游政府滚公布郑的历颠史文舍化街合区保去护范缓围界召线，适以及武历史做文化占街区安外经决县级心以上亚人民题政府坛公布归保护具的历史喉建筑禁的保非护范格围界倡线。黑刮线黑线棒：市政贷公用性设施闪规划留控制减黑线昨：规豆划用菊于界键定市政查公用添设施用地矿范围寸的控便制线犬。黑布线导庸控的检核心倍是控汗制各铅类市约政公昆用设桌施、帜地面巷输送价管廊具的用及地范慢围，处以保接证各旋类设啦施的往正常黄运行阅。黄岭线城市参黄线：是拘指对棵城市胞发展乳全局梦有影正响的愤、城屋市规劲划中咐确定策的、蚀必须己控制扑的城迁市基版础设雷施用廉地的秤控制贿界线相。蓝冶线城市卡蓝线怜：是指傻城市餐规划艘确定毙的江说、河句、湖值、库驱、渠州和湿肚地等起城市坟地表扬水保数护和糖控制胀的地盲域界兼线。7.芒1城市忘规划顾与房款地产糖开发7.弱1.垦1城市露规划室概述2）城黎市规呢划的前层次阿体系★3城市容详细羡规划城市招详细椒规划——在近辈期拟屈建的视地段絮上进托行具贫体的筹规划正布局秩以确为定各俘项建只筑物宰、道稍路、悠绿地迟和工位程设杜施的迹安排仔，为因各项伶单项僻设计央提供身依据。与房刻地产千开发架项目筝息息胶相关7.脂1城市宴规划嫁与房炉地产渐开发7.汗1.哥1城市度规划演概述2）城竹市规羞划的肢层次线体系★3城市安详细优规划城市菜详细症规划控制梳性详渔细规杠划修建邮性详谦细规叶划将城辩市总油体规蚂划的汽要求耀具体修落实角到地裳块上如建维筑密婶度、从容积之率、来人口润密度虏等规划言总平淹面图借、市炕政设个施的厕具体仿位置错等7.里1城市群规划虾与房提地产肚开发7.般1.峰1城市天规划堪概述3）城舞市规轻划的怨特点城市浩规划村的特热点政策雅性前瞻斯性区域匀性综合响性实践图性7.市1城市饥规划思与房限地产刊开发7.松1.非1城市扯规划尽概述4）城研市规傻划的剥作用●推动锤城市葛社会装经济虾的发摘展●改善罪城市市总体煎形象●优化早城市灿人口烘布局●促进常城市挠环境洲保护●促进尝城市音建设花的高久效7.终1城市昌规划挣与房剧地产弱开发7.渠1.渣1城市絮规划井概述7.柴1.竿2城市蒙规划俘与房低地产融开发覆之间免的关纱系城市已规划房地延产开图发相互丢影响7.微1城市碗规划怀与房姜地产关开发7.街1.蛋1城市惑规划腹概述7.文1.询2城市丹规划黎与房赤地产穗开发中之间泛的关驻系1）城蛇市规范划对坝房地遇产开观发的溉影响★旅城市喜规划捉引导抵房地蜻产开须发，血降低仗投资痒经营慕风险★车城市胳规划茎对房瓶地产哗开发正具有给控制剖作用控制启公共眯投资控制朝私人黑投资★镰城市插规划岛影响垒土地词价值灾的变喊动学区费、青别奥、卸地铁狱、隧历道7.殊1城市佣规划根与房圣地产怕开发7.乱1.胸1城市梦规划渗概述7.搁1.似2城市丢规划矛与房啄地产枪开发野之间虚的关未系2）房置地产峰业对除城市膜规划集的影象响★膝促进征城市嫩规划样工作齐向着火更深睛更广常的领车域扩搜展★皮促进钞城市腿规划芦管理萝的科摔学化芳和法铃制化★径对城迅市空户间结麻构产怖生影昏响★酒对城产市经博济发称展产豪生影杰响——房地预产业坐的带疾动效体应★六对土消地利捕用产坡生影友响★默对城能市景欢观产摸生影泉响★烦是实闯施城菊市规神划的厌有效担手段7.秆1城市各规划秧与房辆地产购开发7.闭2房地廉产开灾发项笑目规序划设合计的闷指导毫思想崭与内疯容7.狸2.蠢1房地关产开都发项乔目规亏划设废计的鸣指导飞思想★应当清体现项目兄总体劲策划的基概本构报思与睬原则★和谐岸理念7.席1城市絮规划承与房彻地产晓开发7.馅2房地沙产开脑发项荣目规学划设络计的域指导牛思想呈与内去容7.夜2.尤1房地灾产开瞒发项迎目规励划设训计的乘指导摧思想★应当问体现项目弓总体绸策划的基肢本构刑思与炕原则★和谐款理念与自趋然生蓝态和净谐与社歇会发家展生番态和臭谐与用大户需爆求变断化和志谐7.通1城市斧规划混与房呼地产错开发7.郊2房地闪产开游发项沈目规溪划设葵计的驾指导雷思想热与内狱容7.堆2.敌1房地刷产开搭发项妻目规乏划设缩慧计的乞指导安思想7.饼2.砍2房地旨产开固发项电目规塘划设售计的便技术助经济朝指标★建筑涝容积命率——建筑剑面积/用地具面积★建筑对密度——基底板面积/用地淡面积★建筑材高度——室外掩地面-檐口捐高度★建筑济间距——相邻钉居住葡建筑站之间睁的距拨离某房怕地产羊开发录商获增得了碌一宗闷占地四面积状为4.味5亩的殃土地只，拟建萍一栋面商住萄混合朗楼，袄容积运率为3.音5，建票筑覆宪盖率粗为55遥%。楼宏高16层，1至3层为部商铺领（建咏筑面注积均幼相等杂），4至16层为帜住宅排（均向为标坚准层旁）。试计踏算项场目的经总建励筑面粒积、切商铺洋每层沙建筑鸦面积胁、标马准层思每层喘建筑名面积分别挖是多屈少？(1井5分)7.飘1城市再规划故与房专地产怖开发7.夸2房地施产开遍发项售目规甘划设跑计的镇指导楚思想咸与内鱼容7.时2.践1房地切产开燥发项沃目规两划设虽计的萌指导氧思想7.读2.分2房地渗产开孝发项房诚目规秘划设搬计的锋技术矮经济懂指标7.倦2.字3房地窜产开茄发项爸目规宣划设澡计的飞工作循内容土歉地环境环境环境环境规划仇设计7.迁1城市鞠规划跟与房如地产壮开发7.仇2房地虑产开械发项邻目规园划设梦计的怨指导沾思想套与内缴容7.农2.捐1房地撇产开握发项牧目规颈划设透计的晒指导乞思想7.槽2.龟2房地怀产开工发项劈燕目规看划设溉计的纺技术嫩经济除指标7.定2.牲3房地多产开榜发项倡目规贞划设紫计的痛工作施内容房地忘产项友目届规划惩设计客内容规划翠布局建筑李选型住宅吴户型配套教设施胞规划道路订交通锯规划绿地最与景纠观规雷划7.腾1城市亏规划恒与房兼地产欣开发7.鸡2房地仆产开逗发项铅目规嚼划设庸计的腹指导躲思想院与内烘容7.镜3房地杰产开搅发项彩目的购规划修布局7.碑3.贩1规划意布局民遵循且的原棵则以居殖住区猴规划浅布局踪蝶为例★方便戒居民袄生活律，有就利于脆组织旗管理★设置迫公共章活动悠中心★合理独组织朵人流趋、车含流，佳有利辟于安熄全防爪卫★构思捡新颖絮，体部现地毒方特雀色7.察1城市片规划毫与房塔地产重开发7.彼2房地妨产开街发项色目规眯划设俱计的丙指导奔思想照与内批容7.朽3房地字产开浪发项醒目的萌规划迟布局7.监3.揉1规划抹布局四遵循湾的原荣则7.插3.越2常见大的规感划布馆局形允式规划卸布局科考虑垂的因蛮素采溪光通松风项目刚所在右地的抛地形剃、位盆置7.太1城市旱规划裳与房毙地产孝开发7.月2房地旗产开围发项四目规猜划设第计的情指导跟思想铜与内访容7.同3房地弃产开合发项粪目的擦规划全布局7.覆3.贵1规划纳布局肚遵循井的原患则7.跨3.肌2常见侍的规腹划布征局形味式常见漏的布粗局形跨式行列林式周边悲式自由招式混合吹式常见耳的规给划布版局形才式●行列获式按一忌定的违房屋朝向尝和间思距成排外布置易，大塔部分淘是南勿北向糖重复卸排列优点——每户裂有好功的朝峡向，般施工怒方便缺点——空间柿较为偿单调常见芽的规俘划布领局形装式●周边段式沿街器坊或桑院落键周围博布置优点——内部信环境裂比较迎安静葵，土肾地利吧用率幻玉高缺点——部分警住宅鸭的通解风和漂朝向暗较差常见吓的规盐划布固局形兴式●混合亭式行列杠式+周边奋式常见忆的规蠢划布孙局形旅式●自由护式结合舌地形渴、地座貌、孝周边斤条件诉，不牲拘泥腿于某住种固觉定的秆形式忘，灵注活布术置以劲致取阔得良虾好的木日照舟通风涛效果光。7.暑1城市谊规划禁与房钳地产羞开发7.乐2房地家产开宽发项汽目规途划设驻计的犬指导恼思想蚁与内给容7.静3房地擦产开荒发项圾目的种规划话布局7.辣4房地架产开脆发项截目的行建筑孝选型7.抱4.踩1建筑翼类型●按建巧筑层树数划枕分●按平忽面特躬点划灰分●按结碰构类凭型划铃分●按户行内空途间布洽局划悼分建筑炉类型●按建脾筑层挥数划吴分建筑颜类型低层喘住宅1-宝3层多层筑住宅4-狂6层高层肚住宅10层以趴上中高绑层住糠宅7-祸9层小高啦层？销？？8-言11层。喂电梯概。7层以址上，12层（刘消防围电梯峡）单层记住宅独栋育别墅联排早别墅To坛wn蛾ho夹us赚e叠拼猾别墅独栋秒别墅联排壶别墅叠拼平别墅建筑矩类型●按平板面特颗点划址分建筑残类型点式卵住宅条式驻住宅宽度诞和长怒度比定较接杨近的熔住宅颤，塔劈燕式住偷宅两个扑或两周个以苹上的层居住豪单元缸按直苏线邻眉接的慕住宅盈，板促式住需宅点式梢住宅条式宇住宅建筑妨类型●按结熄构类溜型划配分建筑全类型砖混肃结构框架砍结构框剪厉结构砖混挨结构框架内结构框剪帅结构建筑啄类型●按结看构类槽型划头分建筑枝类型平层嗽式错层LO辆FT复式处于悦同一客平面不处购于同搜一平田面概念因上是捞一层色，不猜具备叹完整茂的两丛层空伐间挑蹄高跃层楼中戏楼平层响式错层城式复式LO警FT跃粮层7.余1城市踩规划兰与房贸地产争开发7.眼2房地矮产开希发项鼓目规孔划设阳计的萄指导板思想爸与内纹容7.去3房地完产开秒发项营目的引规划净布局7.捉4房地瘦产开邻发项遵目的状建筑稿选型7.诊4.鹊1建筑异类型7.许4.布2建筑军风格1）建薯筑风队格的糟含义建筑扯风格——一个讲建筑早物的刑个性胁和独棵特表续征。历史阳、流掠行风贩格、患文化胶、技兄术构思焰建筑手风格7.翻1城市石规划倍与房细地产亦开发7.心2房地部产开船发项宾目规迅划设极计的超指导订思想沙与内魂容7.健3房地洽产开宪发项偷目的笛规划未布局7.凤4房地问产开绍发项侄目的饿建筑誓选型7.思4.款1建筑颠类型7.颠4.体2建筑蔑风格2）住秀宅开殃发中谦常见暑的建掀筑风荐格形图式建筑功风格中式班建筑哗风格欧陆轰风格异域筐风格新古帐典主循义风品格现代秩主义乞风格主题低风格北京沟四合抖院江南疲园林新徽逮派建箩筑四合畅院江南为园林徽派烧建筑西班狸牙风迫格威尼帽斯水桌城7.穿1城市乓规划益与房晕地产斑开发7.愤2房地针产开半发项属目规删划设脊计的价指导粒思想锦与内耳容7.森3房地怨产开场发项怜目的烦规划尸布局7.专4房地扒产开踪蝶发项光目的注建筑脸选型7.野5房地煌产开副发项容目的净住宅澡户型洪设计1）住亭宅分疤区的挨原则住宅安分区首的原清则内外姿分区动静恳分区洁污激分区对抚内对峡外7.叨1城市牧规划干与房谨地产里开发7.洪2房地将产开耳发项呈目规存划设附计的起指导道思想使与内同容7.在3房地脖产开千发项看目的答规划同布局7.壤4房地默产开盛发项灯目的化建筑商选型7.贡5房地愤产开搜发项称目的船住宅返户型写设计2）住境宅分晕区住宅椅分区私人辞行为秃空间公共盐行为化空间交通怜空间乒、室千外过古渡空给间家庭星及卫劝生行扬为空雨间卧室朋、客厨房、誉保姆错室起居各室、音餐厅完、过筛厅、番健身冻房