房地产开发项目规划与设计管理

房地产规划与设计管理1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）城市规划概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

（二）城市规划管理概念城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。（三）城市规划体系1、城市总体规划城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。（三）城市规划体系2、城市分区规划城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。（三）城市规划体系2、城市分区规划内容：原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。（三匠）城利市规袄划体梯系3、城穿市详帽细规访划城市虹详细再规划是以题城市侵总体吩规划难或分厌区规府划为切依据亭，对一最定时负期内驴城市泄局部颤地区火的土征地利氏用、攀空间鞠环境和各倘项建痕设用盲地所情作的状具体板安排声。城市驾详细际规划生包括：规依划地吼段各速项建醒设的悔具体纠用地范围悲，建赠筑密懂度和挥高度军等控饶制指牙标，遣总平番面布寺置、工程稠管线桶综合诊规划术和竖劈燕向规档划。（三窄）城香市规碗划体泳系3、城只市详票细规羡划控制宽性详咽细规赠划：以总佣体规假划或挪者分泥区规创划为恭依据抄，详细桶规定画建设呜用地赢的各赚项控制但指标和其削他规招划管谊理要求翅，控怀制和逮引导首各项庄用地浪的开妇发和雹投资槽建设千。修建贞性详淹细规厅划：以总屈体规掩划、或分区苹规划忠或控攻制性详细梯规划棉为依村据，截直接赖对建轧设作阵出具幼体的修建阁安排及规必划设衫计，指甘导建枣筑设泻计和忙工程狸施工循图设场计。（四倦）城弹市规庸划与礼房地戏产开椒发的庭关系城市外规划群对房爷地产主开发镇起到蜘管制膀作用城市地规划衬指导半和促援进房载地产押开发城市畜规划游设计五是房稻地产胁成片翅开发歌的必干经阶臂段和必话要手竹段1房地干产开尝发与瞧城市亏规划2房地胀产开素发项汉目规朝划管卧理3房地乱产规千划与竭设计望指标4房地饲产开趣发项享目规冠划设团计方严案及远评价（一论）建继设用筹地选趁址管笨理含义现：城市稼规划敬行政奏主管碰部门纲根据耕城市摊规划危及有关龟法律彻、法坊规对健建设笋项目驰地址柄进行向确认值或选若择，保证冠各项鸟建设锹按照施城市绿规划仁安排层，并脊核发建设项目平选址村意见贡书的行午政管闪理工屡作。依据:《中华识人民览共和杀国城霸乡规牛划法》目的神与任命务：宏观耐调控觉、符悉合规耳划、仗协调即矛盾疏、促染进工腐作（一洗）建匹设用冻地选柳址管史理《建设银项目首选址摄意见贼书》的办凳理步遮骤《建设患项目逆选址胀意见傍书》的办迟理共叹分为提出落选址申请、规划唉管理棚人员找现场肚踏勘、审查、结果长领取四个申步骤陶。建设槽项目赌选址痒意见裂书有博效期络为一痛年，舍确需替延长非的，须在请期满弯前1个月拦内向语市规叹划行陷政主适管部框门提不出申请朱，延朽长期雨不得便超过6个月洽。（二秧）建维设用扯地规怎划管蚕理含义雾：城市搞规划恰主管稳部门丑根据歉城市宣规划洲法规铺和批吧准的城尼市规奏划，礼确定亚规划拳区内肺建设督项目旧用地个的选址衔、定点桂和范派围，税审查纯总平柔面，慨核发密建设问用地真许可悉证等各项缩慧管理扶工作寻的总爬称。依据:《中华宽人民县共和汗国城脾乡规饲划法》目的学与任棋务：控制享建设欧、合省理利仓用土赞地、泉保障绩规划针实施功、协调看矛盾蛇、综概合考目虑用底地效棍益、芒完善额城市顾规划（二法）建共设用腥地规号划管绍理《建设浑用地撒规划窃许可塌证》的办议理步桃骤申请钟材料扛报送、现场阴踏勘、根据站需要匹征求扶有关婚部门循意见、核定晕建设欢用地寒位置盲和界旷线、提供倒规划去设计颈条件、审查守建设剩用地奖总平者面布树置、核发挡建设局用地洪规划澡许可宗证有效粘期限红为六讨个月拿，逾照期未沾申请袋办理仔的，醋许可裕证将自如行失与效；肥申请思人需大要延才续有范效期构限的陷，有浴效期限凯届满30日前宴提出走申请途。（三拼）建舱设工站程规民划管很理含义顾：城市悟规划趋行政跟主管惯部门革根据轮城市章规划稍及有关法战律、写法规柄和技溪术规蚀范，惩对各尸类建换设工顽程进悔行组织附、控初制、东引导惹和协羊调，糖审查县规划冶方案缠，核置发建设闯工程身规划购许可傍证等行刑政管垃理工发作的矩统称谅。主要封内容:建筑抚管理、道路罪管理和管线摆管理。程序谁：规划首设计确方案继审查、建设才工程转施工哀图审缺查和《建设倾工程企规划村许可雹证》核发三个哲阶段辜。1房地仪产开伯发与作城市烘规划2房地袍产开任发项兰目规双划管结理3房地块产规薄划与门设计隆指标4房地泡产开烧发项闪目规猫划设辛计方洗案及干评价（一妙）居所住项塑目规裳划与厌设计堆指标1、居屈住区杀规划坏相关银概念叔：居住云区按低居住罗户数纳或人意口规踪蝶模可武分为居住绿区、小区、组团三级攀，居豆住区汪分级泉控制性规模房诚见下觉表。居住图区规佣划组产织结弊构可枣采用居住拼区-小区-组团、居住艳区-组团、小区-组团及独立励式组鹿团等多趁种类怖型。（一愚）居顷住项夫目规疗划与员设计牢指标（1）居宗住区碗：泛指杀不同顷居住挣人口别规模或的生哪活聚掘居地缘瑞和特窄指被南城市干纷道或菊自然疼分界型线所拢围合娱，并森与居替住人守口规让模（30肾00绩0-是50普00考0人）相攻对应币，配贝建有索一整挥套较阁完善的、扶能满峰足该犁区居劳民物亲质与锈文化念生活如所需矿的公纲共服务赶设施田的生明活聚唯居地岩。（一他）居稳住项辛目规余划与街设计单指标（2）小船区：指被轮居住省区级盐道路兴或自杜然分圾界线派所围捡合，敌并与居住戚人口咬规模治（70酒00走-1轿50宵00人）相害对应食，配村建有一恰套能汽满足肆该区立居民脸基本轰物质票与文立化生寒活所需的扁公共肆服务还设施恶的生秩活聚推居地毫。（一膊）居陪住项立目规妨划与尚设计信指标（3）组厉团：指被炊小区穴道路尼分隔销，并伍与居惠住人蛙口规眠模（10渣00熟-3执00列0人）相炮对应怜，配狐建有厉居民丝式所需的基怠层公锻共服池务设违施的思生活承聚居糠地。（一禽）居论住项母目规道划与版设计警指标2、用冰地指征标居住密区总佛用地勤包括居住矛区用假地和其他言用地其结冶构体忘系如航图所科示：国家粗规定葛的居恩住区那用地孔平衡醉控制船指标丸表案例（一觉）居待住项云目规迟划与逗设计祸指标3、项同目设泊计指迁标（二努）非舟居住菠项目谣规划补与设犁计指背标酒店穗、办肿公、检商业称、工酿业等析其他村用途剂的房汤地产翻开发翼项目1房地党产开立发与说城市痒规划2房地少产开妄发项壤目规捞划管腥理3房地令产规峰划与奔设计顾指标4房地缩慧产开且发项遗目规郊划设还计方或案及士评价（一琴）房碍地产录开发胖项目塞规划仔设计世方案摇编制1、居住剃区规傲划的普基本册要求安全脉的要市求卫生眉的要淋求物质距舒适乳性要恐求精神办享受遣性的瓣要求与城外市发允展相源协调字的要刻求可持均续性荷的要川求产业袋化的泪要求（一瞒）房惠地产超开发明项目均规划师设计怀方案削编制2、居住峡区规摇划的稠编制硬程序调查陷分析、规划右设计、成果约表达三个散阶段己。3、居住向区规新划的贱方案狸内容规划夫结构、住宅蓝形式筒与布雹局选铜择、配套估服务智设施、道路辨交通、绿地惹与景营观、竖向、管线宰综合等多早个方面袄，并储按照怕居民萝区规瓦划设厕计的腰层次交性特缘瑞点，肥在总体练规划袖、控续制性有详细索规划北和修及建性点详细薪规划考等不同躬层次以的规巧划阶会段中线的侧居重点售有所肿不同政。（一天）房鹅地产屠开发羽项目泻规划路设计蔬方案到编制（1）规捡划空堆间结领构居住禾区包昨括住宅、道路、配套赛公共都服务识设施、公共秃绿地四个允部分甲，通胸过对短空间教结构凤的分口析，将四疫个部忘分要嚼素加欲以组布合，区确定厉基本糊布局絮和空间柔形态急。（一他）房绞地产姨开发碗项目仓规划千设计至方案快编制（1）枪规划遭空间构结构影响茶居住除区规岭划结捕构的穷主要挨因素必：区位奇及规朴划要求、场地软及环融境条厚件、人的纸生活述需求、经济性、社会稼管理访制度等。常见某的居珍住区蚊规划越空间洞结构致的类纸型主逮要有内向虏型、开放勒型、自由亿型等。（一程）房姻地产笑开发钻项目锦规划浊设计像方案兆编制（2）嗓住宅踪蝶形式挂与布屯局选贵择住宅忠形式馋取决脊于自然跪环境、经济爬水平、技术良水平、文化尚习俗和家庭劣结构等因敢素。《住宅也建筑避设计骑规范》中，此根据断住宅野建造贵层数伙将住宅午划分中为低层贡住宅（1至3层）歉、多层食住宅（4至6层）百、中高滑层住椒宅（7至9层）抖、高层住宅（10至30层）所。（一霸）房坐地产叼开发米项目液规划疑设计壮方案压编制（2）拥住宅少形式梁与布降局选辨择住宅次布局琴有行列歼式、周边纯式和点群可式三种云基本闷形式损。住宅输布置椅中必掏须要辱重点凑考虑日照翻和通紫风（一解）房平地产怨开发拿项目串规划子设计汽方案涌编制（3）茶配套穴服务资设施配套户公建丝式的基迎本要云求：却规划鬼布局删应体服现方但便生烟活、减少毕干扰夸、有弯利经茶营、我美化晶环境傻的原改则，凯可采尝用分散、集中、分散仔和集躁中相短结合的方刘式布认局。而且仰，为音了保调证合菌理的自服务押半径存，注留意未边来发伯展需要义，规种划中库还应雕留有女余地底。（一珠）房麻地产狗开发莲项目奶规划嗽设计拼方案柿编制（4）隆道路毁交通组织巨交通脱、保帜持环家境、捡保障行安全毅、提私供空塞间居住炉区道竟路网椅结构在形棍态上维有规则够式、自由骨式、混合页式等，锋在交雁通组塑织上严分为人车境混行、人车分流两种把形式棍。（一宽）房从地产呢开发耽项目云规划耐设计衣方案隐编制（5）致公共若绿地组织皱在绿昌地规捞划设袖计中走，公疫共绿寇地应窑具备可达鞋性、功能怨性、亲和四性。绿地明布局应注苗意人爬的动挺态和矛静态垦观赏危效果乳，一电般在小缝区入车口、抵中心畜形成市景观魂节点生，创违造层赌次丰尚富的视视觉效溉果。（一扛）房条地产库开发奖项目幕规划捏设计羊方案投编制（6）瓦竖向值及管亡线综市合居住洪区的蚀市政睡工程馆由居住沿区给剩水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工脏程组胳成。按照江敷设米方式谈可以执分为架空叔线路和地下翁埋设蚊线路。地下娘埋设凶线路丛又可昏分为生直埋惕管线余和沟争埋管亭线。居住答区内置的管投线应正尽量上采用姿地下毒埋设需的方扒式。（一养）房很地产毯开发走项目扶规划搅设计路方案带编制（6）视竖向秀及管蕉线综屯合竖向缎规划堤设计是为务了有仰效利哨用地眯形，骡满足茂居住叶区道路约交通幼、地纪面排砖水、度建筑走布置傲和城注市景崖观等驳方面的特要求臭，对贞自然梁地形辟改造放和利速用而粗进行碗的规绝划设计梢，包缸括道路惰竖向鸦设计和场地嫂竖向霸设计。（一景）房撒地产乐开发太项目燥规划期设计览方案介编制4、居住偶区规干划设番计方勺案的刃主要类成果——规划册设计口图纸遇及文殖件两纵大类分析项图规划车设计衬图工程吼规划她设计阿图形态申意向黎规划包设计碌图和龟模型规划理设计槽说明泊及技享术经弓济指进标（一戚）房退地产许开发深项目悠规划聚设计研方案爬编制5、市场炕主流扮住宅料形式——板楼买、塔殖楼、设别墅长板葡经典眨项目——北京10号名拒邸（一究）房与地产萝开发贿项目屡规划很设计肾方案京编制5、市场点主流斯住宅科形式——板楼盯、塔新楼、污别墅短板做经典总项目——北京呢国奥民村（一矿）房客地产摄开发妨项目酬规划辰设计贸方案修编制板楼腾：建筑霜层数稻一般铺不超扯过12层，鉴但也锅有很闪多例走外平面说上长瞧度明海显大阴于宽趋度由多雷个住煮宅单核元组曾合而良成每单宁元设薪楼梯液或电婶梯，是多为奏一梯伐两户分为血高板么（18层以广上）对、小盲高板夸（9-调18层）桐、多层蜜板楼征（9层以熟下）（一睬）房顾地产历开发旦项目巾规划滔设计观方案炭编制塔楼闻：四五妇户以征上共桑同围掠绕或膀者环灰绕一另组公见共竖伸向交群通平面水上长度拥和宽肚度大姿致相爆同高度蚀从12层以构上到35层，央超过35层是柏超高方层一般厨是一跟梯四银户到挡一梯12户方塔抵楼、Ｔ形柔楼、井字牺形、风车箱形和蝶形等形请式蝶形西户型（一鲜）房耐地产密开发司项目甘规划丢设计流方案厉编制别墅妇：造型顿外观据雅致扰美观美，独隔幢独楼户庭院饼视野叔宽阔碗，花串园树制茂草政盛，