房地产工程成本全过程精细化管理概述

房地产工程成本全过程精细化管理概述

内容大纲第一部分：如何理解房地产成本管理第二部分：如何开展房地产工程项目的成本目标管理第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点第四部分：如何构建房地产开发企业成本管理体系第一部分：如何理解房地产成本管理

二、成本管理的核心理念与方法

一、房地产成本管理的行业特征

三、房地产成本管理的几个关系处理

四、房地产成本管理的演化过程

五、房地产成本管理的基本范畴第二部分：如何开展房地产工程项目的成本目标管理

一、成本目标及目标管理的本质意义

二、成本目标的内涵与外延

三、如何制定工程项目成本目标

四、成本目标的分解方式五、成本动态的跟踪与监控六、保障目标实现的手段与措施第三部分：房地产项目开发全过程成本管理操作要点

一、成本管理的重点与原则概述二、立项及策划阶段成本管理三、设计阶段的成本管理四、发包阶段的成本管理五、施工阶段的成本管理六、销售阶段的成本管理七、竣工结算及维护阶段的成本管理第四部分：如何构建房地产开发企业成本管理体系

一、成本管理体系的构成二、如何形成全员成本管理责任机制三、成本管理部门定位与人才策略第一部分：如何认识房地产成本管理

一、房地产成本管理的行业特征

1、产品特点：

2、实现过程：

3、成本特征：

4、行业背景：单件性、地域性开发周期长、产品研发、制造和经营多个环节，需大量资源整合与专业协作构成复杂、影响因素多、变化大内部尚不成熟、外部风险加大一、显房地牧产成脸本管旧理的践行业拍特征基本团内容系：合夺理确毒定+有效奶控制管理弯特征屑：全质方位站的成卸本管择理：瓜渗透殊到全唐过程始的业戒务环励节，欲需要径全员熄的参岁与；管理筝方法织：目椒标管慎理责眨任管壁理等“建立仙共识烧是管债理的隆基础”二、搂房地喘产成当本管茫理的晶四个汽基本厌理念1、经抖营理穿念：歇成本筑管理笋的目撑的在胁于：棋清除豪无效逮成本开、提添升产鸦品价阵值和士投资念效益橡、实间现经船营目愧标。(误区弹之一昂：盲胁目降坐低成案本)(误区智之二决：为惭了产句品的浆效果蒙盲目扭加大逃成本)二、择房地愁产成机本管束理的哥四个蜓基本忽理念1、经线营理拣念价值贵工程顽研究广：V=朽F/挡C劝F—Fu扔nc捆ti叨on功能C—Co促st费用提升园价值性的五庄种途根径及项其适蠢用环迟境1、F淘↑尽C滚↓例:方案红优化2、F→C貌↓例：准低价昼中标3、F洁↓本C邮↓虚↓成本氏大幅冬下降泽，功钢能下姑降杰例月：想桥法设刃法变农更降高低成稍本4、F跟↑造C→化同巡寿样的剑钱，璃把产哗品做患得更演好滑例：差限额唤设计5、F净↑↑滤C蕉↑投入中很高肤，售兰价也村很高锯细穴节的箭提高挤，面性价碎比的蒸提高概念纯：什砌么是阴效成抢本？痒什么洋是无诊效成页本？有效怀成本号：能城形成屋有效挠产品浸及提则升价括值，寒对促洗进营糟销有六积极梯作用盯的成航本费仗用。无效口成本谢：房残地产俗项目姥实现屈过程朵中产责生的蛋、对弄形成叉产品晓提升浓价值础、嘲夜营销层没有绸作用舅、无蛾法获鲁得客宝户认喊同和罩补偿切的花林费，乡丰属于判浪费晴的成危本。总成泽本=有效亩成本+无效键成本二、挂房地眯产成多本管食理的榴四个带基本际理念2、产誉品理持念：扎成本什的决窜定因皱素之哲一是且产品同，成蜜本是雀产品员的一魔个属圾性。(误区主：产荣品管部理与孤成本苍管理统割裂真，分刘别运瞎作)老板节定位间时不导与成傅本商价量，免事后绝算账抄，不屡赚钱排，成耀本被疯动设计报定产敞品时仙不找剃成本渐沟通成本坊管理畅：改血变成宝本的音被动牙管理考，先量算账味再做抵事要降淋低成隔本：斗从产气品优熟化做蜜起二、路房地延产成渡本管沙理的袋四个恒基本浴理念3、市猫场理楚念：感成本基的决抢定因惯素之员一是法市场辜，成沟本的胃价格蛮体现捕必须塌随行泡就市珠。(误区激：脱骡离市念场定业价格逆，无炕视市社场变滩化，阳定死悠目标)什么洲是市座场，挎什么慨是市栗场价贷格二、陶房地校产成运本管爸理的宫四个燥基本馋理念4、专吐业理涝念：献经济文与技杜术不栏可分月，专食业化筑的运告作是然成本秘管理参的前狠提。(误区凉：只嘉要懂且预算创、会烫砍价缘瑞就可猴以管区好成槐本)例：堆定位明失误幕小搏户型→大户文型例：堂研究境设计锤规范顾、政南府收恩费文息件等二、错房地远产成何本管葛理的佛四个步基本拐理念成本争管理针理念傲落实吧：无效钓成本互管理无效雾成本掘的定稻义姓：消除屡无效狭成本史的措恋施：例：宵限额阅设计设计扎方案次优化加强昆施工公图事赴前审脾核、鞠图纸蓄会审吉、坦减少污设计楼变更确定钥合理搂的施墨工技庙术方伸案(降低波废品群率)加强犹供应爽商考宽察加大鸣集中部采购晋力度严格贞执行声现场喊规范斤签证平制度三、贺房地健产成丝式本管撕理中吵的几鹿个关止系处划理1、三大鸡管理化目标育上的悲冲突盒：成枝本、扎品质夏、速熟度决策疲中以仇经营邮目标慕决定至取舍步：强调杨有效吧投入基：提迁高性裂价比静，考宗虑潜收在的秋时间肤成本2、冬成本颗预设糊与动乱态变泉化的狱矛盾变化赏是永拆恒的现、绝涛对的私，正晓视变鞋化、盯尽可皂能确晨定需要董预测竖和跟输踪外傻部带汇来的附变化蚊（市海场、唤政策呀、资墙源）识（风润险防径范）必须狼预控散内部询造成顺的变依化（迈运营乌管理唱），送对业擦务和赠成本梨的操户作过全程和尼结果垮设定蒜框架薪；（蕉规范抬运作侧）三、柔房地活产成辟本管余理中袄的几涝个关娇系处暮理3、成振本控岩制与拾其他岭开发钉业务梢的关枕系成本剥管理理是业痒务管疮理的乔一个站方面穗，必膀须渗疮透在壤业务肥过程忧中偿：为了妥强调容和监伞控而渠提练早出成像本管谣理链诸条，元但最挖终通浅过业由务管润理实谋现，蹦最终召体现桶在考求虑成好本的疫业务划管理纸规定煮。4、正与造锁价业论务之胶区别塑和联副系造价鲜业务库：开杨发过辨程所滤需，浅三算称或五窗算，和是成泥本管雕理基抽础（春仅工睁程建箩造范舅围）成本航管理络：经虫营管朋理所战需，顽成本灵预测协、决饱策、热计划逐、控圣制、蜓核算轻、分泽析及饶考评漏；（售全部缩慧业务亮范围评）(包括文设计联、工走程等愈所有丹业务诊部门)四、嗓房地童产成钓本的灵演化粥过程我们巩是从缓哪里肠来？以预罩结算非为工费作重链心→以不宏突破园造价挪上限挨为控作制目魄标→以整蜓体目栋标实鸽现为娇目的责的综杯合平店衡发棵掘产点品价立值，光提升躁开发建效益我们托将往撑哪里璃去思考解：成改本管搜理的边终极袭目标端与衡中量标抄准是络什么五、现房地筑产成牙本的姜基本倘范畴必须耍知道证的成陕本概仓念--全成至本--开发占成本--建造满成本--工程生成本--其他汽？直接/间接签成本贸，可汽变/固定罩成本屯，可炉控/不可挤控成衰本，投资耗、费雅用，久全寿乎命期霜成本嫌（持汤有型恭物业盘须关聚注全络寿命掉期成欣本）五、赛房地蛋产成美本的勺基本男范畴成本些基本换科目刺：（一正）、压直接脉投资钓成本1、土峡地成栗本：员土地农购置桥成本割、税萄费、付拆迁慢补偿碧费等2、前捕期工携程成院本：理咨询蹲调研锄费、直水文声地质说勘察意费、色设计将费、添行政产开发课费用观、前购三通摄一平3、建源安工籍程成卧本：植建安域工程油成本乐、样底板房跪成本耽、售恢房部缺成本4、基酬础设杠施成鼻本：镜园林光成本鼠、市微政配划套设慕施、蹈小区扎管网烛等5、配胖套设燥施成剥本：氏物管映用房廊、居泊委会到、幼泛儿园吩、垃证圾站缸、运级动场铃馆、蛙设备总房6、开榨发间慌接费躺：教捏育完役善费希、物河业完柄善费员、交敢通完蚁善费类、资治本化椅利息（二系）、炒预备僻费（三秤）、敌间接跑投资筒成本沸：1、营弯销费竖用2、管围理费永用3、财际务费龟用第二拆部分欣：如声何开克展房胀地产肃工程垃项目展的成蔽本目孤标管统理一、荷成本非目标能及目致标管所理的蕉本质吩意义1、实吊行目撇标管箭理的叨根本番意义暑：--降低落成本失？2、设屋定目愈标成仇本的拳作用谈：动态悲掌控辟目标红成本--衬-每个株项目酿盈利--造-企业蓬经营盆目标（可安靠预催期）--建立颗控制忆基准--保持偷心中胳有数--业务把习惯磁转变--设置毯目标给成本叶上限坟？二、邻成本秘目标机内涵醒与外婶延1、目姨标成肢本的傻内涵陕：产品迅标准冶→成宪本目家标2、成芦本目激标的舟范围墙：3、成进本目序标的全执行恩意义愉：区气别于涝成本痰测算设计疾不是斯为了愁画图设计才是为拾了做者一个效赚钱闻的产争品团队氧的目味标全成达本→开发层成本→建造扑成本三、浩如何衡制定茎工程抓项目跳成本非目标1、目浙标制虏定的垂时间誓：新耳项目促发展-项目旷定位-方案盏或扩盛初阶再段2、目床标制辜定的耐依据涌：正延向测针算，植反向衰倒逼——产品董市场德、经抄验数滔据库核、经础营目殊标3、目堆标制聪定的冒方法堡与要隶求：银基础卷指标污、量偶价分谊离；欠各阶字段深烂度不患同、集要求淋分期占、分效产品颤、分熟经营铃方式4、目叛标制指定过概程的系团队良协作优方式瞧：牵残头+配合——讨论久、评工审、山会签5、成项本目挂标的冒评审助与审饮批流热程：公评审英要点南、审柄批授讽权样表目标至成本究制定目标盼管理趁的几吩个阶烘段①新允项目上发展——②策少划定层位——③方拒案或撞扩初雄阶段——④施猎工图饶阶段——⑤施堂工组底织与电材料跪采购——⑥竣黄工结悼算：①成往本估妇算——②成基本测胃算——③目暖标成筋本——④目存标成盈本调矿整——⑤动巡寿态成县本——⑥结牺算成插本（退分析竟，后判评估凑）成本太管理安：前婚置目放标成忽本把工梅作重籍心往血前移目标株制定真的方硬法：“量价迅分离”，测晴算指酱标目标替成本薪制定瞧过程漠的团炼队协户作方停式：牵头碗部门域：成腔控部配合庆部门仓：各技职能牺部门分组夫讨论组织击评审形成对会签目标评成本肥评审殖要点结合昂产品谷、市影场及宫成本饥本身把的合棕理性一、河成本书本身芽：1、与节规划小建设蝴内容健对应①保浪证规辫划指决标的毁可靠弄性（食来源熄、版浮次与捧设计店部门间一致臭）②。。想。。俘。。2、与歉建设悲标准斧和项敲目特叶征对步应①。聋。。峰。。炮。②。。阵。。钥。。3、成下本水那平合匀理①对比碑当地救以往务开发亲项目②收集疑资料循、与痒其他郑公司控对比揭、不翻同之子处给器予说不明4、计款算汇况总无棕误①链接迹公式栏正确片（注教意超周常规谦数据啄的数辛据出钓现）②公式建校验方，数彼据闭驱合5、符驶合集蔑团深戴度及换格式出要求集团贵样表四、迹目标椒成本麦分解锈方式1、按喂合约近规划占分解2、按酿成本他科目添分解3、按驻管理亦责任闸分解4、按勉财务登核算茎模型经分解5、按受现金理流出做时间炮分解方式扣一：冲按合矿约规扑划分摆解目的疑：按院合同虚分解分解莲依据委：甲方驼的分引期与煌采购阔计划津（合握约规陪划）分解爪内容室：总目羽标分着解为移每个巩合同饲的目纹标分解携时间忧：发展喘计划絮完成饲后确遍定分读解项蒸及初泳步分岔解目至标，设计功阶段范完成耻各目壁标值置的确句定，招标艳签约塘过程翻中调胜整（商范围券调整肚）方式银二：岸按工炎程实饮体分鸣解目的扁：分解这依据因：项目镜建设害内容饶（设恋计图拿纸及嗽说明父）分解锈内容栽：总目别标分断解为调分部祝分项膊工程胡目标枪；包括秃功能翅组件借的划和分（馅专业盾与分宏项工粮程的瞒划分初）可细内到分胖栋分介层分祝构件分解盼时间倦：概算向或预研算完捧成后漏分解酸，招标结签约已后及册结算肃后对蜓比分旱析方式朵三：秧按考嘴核责星任分汽解目的液：分解周依据炊：部门密或岗庆位成侄本管宜理职社责及承考核岭办法分解撕内容印：总目险标分扛解为画相关颤部门/岗位蚊的成竞本指留标，姑以及拥管理疑要求洁；例：骂江阴迹公司无责任影成本矩管理吗办法每月脱责任梨成本替汇总腔汇报饮及评壁审工如作分解饼时间悟：发展每计划在完成攻后即似可确财定责妈任，具体岗数据合在预惹算调脚整后耍确定方式另四：悦按财母务核饿算模储型分些解目的呼：分解灰依据派：根据仁有关置法规胁与制众度确补定的季财务欲确定爪的核睁算对佳象划键分方谣式；分解胶内容宗：总目恨标分友解为驳每种胶产品/每批踩不同笼的核崇算对欺象的秧成本扩；分解招时间任：核算麦原则咐公司储有统维一规宗定，对每廊个项热目具狼体核勇算方统式应疯在目物标编榆制前很确定方式亮五：卡按现喷金流盗出时员间分愈解目的浮：分解啄依据吃：根据访工程皆进度看与支脾付方阴式；分解阶内容洗：项目碧总成昨本目友标分损解为鞭每年宵、季领度、攀月度辫的支游付金佳额；例：圾投资荐进度拍表分解塔时间扶：开发慈项目有过程铜中滚豪动编贷制从姿粗到串细。五、缘瑞成本遵动态同的跟纤踪与美监控什么柿是动判态成型本？概念弓：动猛态预抢测的仙完工婆结算俱成本动态宝成本鼓如何飞得出狸？动态邻成本=已发拐生成轿本+待发敢生成踢本相对号工程雕管理管：预团估何嫩时完己工？村而不怕是目辫前施集工至昼几层话？什么爱叫成暑本发护生:合同极性成辈本以打是否意签约催；例嘉：建庸安类非合听同性翠成本锻以是拔否支郑付。唯例：奥开发字类如何引从业柏务数斗据中覆得出器动态裁成本动态蔽成本已发枕生成假本待发理生成乳本合同骑性成特本非合嘴同性点成本合同施性成惩本非合寇同性送成本已结鸭算非结焰算合沟同财务段统计目标注成本锈分解合同锄价变更伟签证结算璃调整动态群成本亦的反类馈机供制何人厉、何乖时、俊何种慢形式改反馈——相关则责任郊部门——月度错及需场要节爹点——月报验、预举警如何冤防止芝动态荷数据此失真——一手矿数据困台帐厌，保笔证可裕追溯——责任泡到人公且考坚核到孤位——控制甜变动前率（秧不能项出现踩重大叶偏差河）各项惭变动索成本趣的反州馈合同遭性成原本：合同射结算透价——台帐合同请签约扫价——台账变更获签证墙费——台帐待发窑生变凭更——月报晃预估待签财合同隔成本——目标彼成本嗽分解非合穗同性姐成本山：已付年费用——财务统计/各责仿任部守门自亚行统瓶计未付才费用——目标秘分解分析屠：合沟同金辨额与黑结算怨价差阿在哪速里？述如何世准确棕把握悉？动态蚂成本挑编制态内容忽与模逝板动态急成本帆反馈许：项目孟成本背及付垄款情纽奉况简咱报月报齐表：斜截止誉每月25日前明确肠施工轮进度拿，预启估总枕控会晃相对疾准确管理作情况福监控烈：从可己研阶穗段即食开始港进行砍目标却成本闯跟踪责任养成本穗反馈自：月度距成本撇分析潜及评岛审纠豆偏看样慌表六、透保障驰目标秋实现画的手刺段与我措施执行阔产品展标准部，落臂实到锅设计坟、采惧购选哥型全牛合约映中（染预控辅交底视）技术活经济缎相结到合的洞手段贝开展赌各项朴业务腹，努壮力提窃升经盼济性芳（成敲本优饮化）相关印业务洽的管息理模丈式配品套关键毅成果豆审批凝环节驱的目严标控块制作潮用（石成果吵控制称）实行辨动态畅监控或，及乒时反铃馈信何息，采预测对可能芳变化底（信朝息对狡称）偏差浙调整妥与内但部平绑衡，补保证细总目挣标成本都相关政作业链的过译程与题结果摆的全宵面考代核（谣绩效啦管理盼）尽量“分开布招标蚂、总峰价包爆干”第三出部分够：房睡地产除项目缸开发嫂全过胡程成披本管词理操扛作要立点一、无成本均管理刊的重刮点与照原则扫概述成本飞管理知的重刘点识续别——比重感大的境，客伸户敏托感的姨、市效场不板规范经、技饲术复前杂的例如搭：玻饭璃幕耀墙、倚园林抱、装信修成本点管理蹈的原悲则——重心汉前置疯（成缴本的叫决定符阶段沾）——先算歉后干肌（从懒在的旁阶段裁到具享体业购务）二、膛立项增与策斩划阶跌段的津成本孕管理1、立砍项阶菠段：主要基工作辱：土顽地筹生划，粮市场巧调研隙，成询本估妖算，古项目搅经济凝性评捷价控制单要求辛：全姐面深揉入了姻解地凉块和雹市场伐情况般，合搜理确禁定估柜算基呈础控制剧重点桌：地祥质状突况，嚼地下萍地上盲管线祝；市则政接狭口的哥位置提；红怠线内宇拆迁袍的费独用；枣周边奇规划语及规陷划指避标的准确定铜；政蛙府垄俭断情肃况，忘地区势产品席标准工作挺文件孝：《调研罪报告》《新项铅目发哪展成宽本估稿算》《可行的性研南究报普告》二、供立项炎与策痛划阶闪段的济成本梯管理2、策单划阶论段（祸定位蛇阶段阀）“融定位舱客户猪需求汪”主要邻工作扁：确乘定项量目定暖位，糟制定灾产品撤目标材与发普展计热划控制款要求航：准跳确定易位目江标市陷场，长选择晕性价思比最裂好的俭产品例及组划合控制腿重点犯：产晒品档蛋次（善符合叶地块宾价值低），晕配套岩标准根，户巷型，趴层高旗及总份高，近停车脊方式贫，特罩殊要漂求工作承文件转：《项目暑建议肌书》或《策划疏定位欣报告》《项目侧发展用成本诉测算》《项目汇发展枪计划滚书》经济趴测算趁定位滋，有张预测否才有便决策三、贴设计禾阶段贴的成挪本管拿理1、设虹计单统位的险选择讨与设绑计费偿的控惨制2、设外计管唯理工加作重垂点3、方旋案设双计阶予段4、初坛步设铺计阶林段5、施时工图减设计勉阶段6、设轿计优火化实恢施要动点三、挺设计牲阶段剑的成锡本管晴理1、设池计单研位的死选择久与设述计费席的控汽制①档次智与产勿品定待位匹争配②同俊类经与验丰益富③主普创人枣员与葡团队④档杀期的阶保证⑤设荡计周酬期与陵深度⑥各宽阶段除的配厚合要默求，些与甲诊方及帅其他鹊单位成本骨目标经管理斩内容多之一嫌，进帆行必玩要的喇分摊不同汗档次沿不同计标准签订避战略额协议红，实陪现规置模优影势限额何设计风的专健项奖销罚，挺保证例设计螺优化零星走费用俯的处姨理三、持设计桃阶段替的成咸本管味理2、设摸计管觉理工弟作重膊点①产品捷设计②保低持定童位与乌经营吹意图帮的实舰现③设络计单奥位的奏管理④设专计质围量控峰制⑤设嗽计进捏度的粒控制⑥合筝约履屡行与役管理⑦与菠采购敲要求再及市登场的纳结合⑧现伴场问句题的讲解决设计猛后续抱服务设计丝式成果设计剖过程页管理三、拿设计卵阶段汗的成窃本管被理3、设氧计阶危段的泥成本北管理——方案昼设计主要收工作素：设文计单秩位选利择，扶方案乖优化横，制胖定成齐本目吼标（女结合致建造汇标准闸），供制定趴出图泰计划里（结乒合合丸约规拴划）控制层要求俱：符窑合项获目定霞位，着经济势合理肚性最剪大，肃制定劫相应鼓成本玩目标控制羞重点旨：设辞计质歉量及预深度裙；设猪计周群期；作产品稀技术墨经济霞指标世；优化上内容丹：标狡高确采定，姥结构蚀形式晌，其石他形烈式，批特殊落设备麦和功凭能要懒求工作暗文件消：《设计健任务蜘书》及《限额劣设计甘指引》《成本级目标》《出图将计划》三、惠设计止阶段池的成额本管患理4、设证计阶呆段的峡成本民管理——扩初期设计主要渐工作围：材掀料设漂备选妖型，把编制治部品拳控制部计划控制燃要求持：选吓型合微理，凭档次普符合蜜，技路术成稍熟，受市场脚占有值率高控制祸重点组：电远梯、俗空调砌、门展窗、仙栏杆衔、装潮修材肺料、欲园建疲绿化巧、智求能化石、消款防、甘防水拾保温疤材料猎、摩芦托材看料工作到文件惧：《材料姑设备慌选用语意见》及《部品南控制顾计划》三、床设计该阶段侄的成斤本管设理5、设库计阶过段的真成本唐管理——施工肺图设拒计主要己工作雕：编辜制施赔工图盛预算华，对匀比目退标；刮落实辉限额炕设计惨；第旧一次牵图纸皂会审控制浇要求杆：图意纸的女质量话和时鲁间保工证；鼠预算执的准匠确和接分析绘深度控制棋重点胸：限头额：堵钢筋斯、砼焦、外欧墙、差门窗冻、装鄙修、出管线盛用量雾指标座；错桨漏碰虎缺；工作敢文件佣：《限额挨设计佛合同球条件》《图纸妄会审袋纪要》《施工舌图预贫算》及《成本笑目标聋调整怀报告》三、锋设计塑阶段竭的成拌本管询理6、设恭计优聋化的迷实施践要点基本俊定义市：通过嗽在设此计过压程设酸计的进行俘功能送及成缴本的抵评估满，对次整体窗设计掏思路猜或局准部做进法、尊材料慕选用缩慧进行控检查乡丰、比忆较、化改进剪，获鼓得更矩高性弃价比械的设毙计成症果。范围献：几友乎所哈有设到计，跟从方遇案开曾始优遇化；如：辟土方流、基危础、题结构湾、外倍立面来、门披窗、常精装仰修、敲智能链化等简所有死项目中间窗结果三、吨设计都阶段赞的成脂本管缸理6、设侨计优舒化的敏实施圆要点>组织艘保证呼：成堵立项煮目设蛛计小善组：和包括姐设计青、工齐程、冲项目萄等专偿业工属程师太及成弯本人驱员，奏综合泽控制麻设计色成果>准备致充分剧：时欣间计痕划，杠收集践数据>事前黎控制斩：设光计合铅约的胁签订鼻：包数括限笼额设绳计的钉指标替、过牌程、耽配合真条款睁、奖完惩条室款>事中车控制逃：贴液身跟竭进、戏典型雾测算烧，修王改建烈议>事后隐反馈建：预胁算指割标、绝检查耐调整缸，落杏实奖蕉惩例：下结构罩设计慢优化——王府锻结构亲设计劈燕优化渠钢筋模含量四、虎发包久阶段湖的成倡本管符理1、发锹包的房诚方式侵与选献择2、供响方资江源管县理为件前提3、技逗术管矿理的事保障4、招养标及躁签约磨过程蜻控制包要点5、合镰同关娱键条肆款分盈析四、氏发包圾阶段是的成倚本管添理1、发口包的浓方式炎与选幸择>发包秒方式贴：——直接辱委托票、招针标——邀请嗓招标扯、公痛开招字标——单项福招标祝，战辛略或酿区域察性采呆购招扫标>选取搏因素腐：——公司编的经棋营环涛境，筹内部晋与外背部——对资裹源的险掌握陈程度——对市科场的侮了解织程度孝，包仰括技湖术与尼供方——什么垦情况里下不抚经招橡标？战略毅、垄歼断、佳紧急加、零微星最终览目标婚：合坊理的适价格蜂整合立合适挣的资父源1、发献包的互方式珍与选耽择>基本角的合逐约模勒式：按合紫同定危价方菠式区梳分的汁合约辫模式包括傻固定鲜总价叔和可周调总叹价有可酸调单所价和传不可吐调单马价“实报春实销”，较毫少采厨用——项目我的复匠杂程寒度——时间非长短——项目臭内外扁变化叶的多艳少——图纸漏的设尿计深抢度——总价——单价——成本茅加酬骨金单价/总价驳合同绪的选跳择条娱件：1：发写包的抗方式户与选膀择>建议饥的招灶标与谱合约勤模式1、招养标方全式：2、计付价方扒式：3、定效标原委则：4、合价约模荡式：邀请无招标清单巩计价灿图快纸不护全编纺不了惰清单匪，建允议用扛模拟摆清单合理蜡低价油（前誓提：婶技术涛标准促与资魔格预其审）总价见包干特（固呆定单萄价，谊图纸慢加清驱单）曾可调尖总价1、发富包的仓方式笔与选催择>通过但合约收规划税确定铸发包提与合想约模漏式：——实质友：项声目分荡解为贵各实宪施单拥元，硬以此诞整合北资源>什么胸是合北约规叙划？世其作淘用与剂基本毅内容角？——名词钥：合举同分姓解文辜件；恰动词光：进疗行事茄先规脆划的别行为——作用铲：规狭范合清同形妈成过乡丰程及姨质量名，事互先筹身划达彼成共镇识——内容汪：a合同低分项凶名称b合同圈范围职与界吼限划气分c发包忠方式形（找鸣外部痒资源蓝的过莲程）d合约炊模式瓜（总配价、翁单价械、按冈实结察算、暖根据堂图纸耍项目淘的具锣体情选况而熄定）e其他舰：时龄间、镇成本脊、人速员、勤授权2、供炕方资山源管鉴理为寸前提>供方柜管理夜要点述：——统一绝的分斥类管扁理、押建立捏供方时数据谊库（扔供应泪商数乘据库砖）——投入缎相应乡丰的人袭力与德精力绵（至姑少一爷半的俗精力走要用沟来考惨察）——摸清完市场括，有那的放遣矢的狮引进——维护裕已有铃合作卵，保惰持长怜期稳牧定经骗营（朴建立姨战略骨合作骨）——规范海管理鞭流程延与合插同，康防范千风险2、供饭方资状源管闹理为贡前提>供方虑管理怖工作最内容额：——考察缩慧与调匙研：童建库半存档互（调曲查市伪场份咽额，往产品礼的品招牌与何品质球，技螺术水询平、孟价格窑。。资。建茎库存仙档）——评优用与筛售选：追分级课使用躁（确薄定等易级，莲酌情攻使用鸣）——沟通泉与交渔流：辱全方哑位的供深入临沟通病了解秀（相平互了堪解）——培训桥与指握导：竟技术毯、管已理、馆配合袭要求蠢（技诵术：茎设计呀及标重准做吊法、绒施工途技术貌等）技术泊标准蜘高：完投诉疤少、抛维护护成本吃低用二泽流的誉单位伐做一月流的珍工程3、招截标的匪技术新管理>建立术技术京管理荣平台傅：——技术称管理烫部门题的配萝备设计沫、工楚程、扒项目始上的仿专业哄技术漂人员——技术肠标准然的掌笔控基本起方法末：调块研三结劣合原妨则：与产冻品（抬定位牺与功属能）与市央场（棉可得句可靠坏）与成剂本（怖目标略预算佳）3、招妄标的欧技术团管理>明确稼技术峰管理翻标准烦：——基于稠规范充的国洗家标新准图纸/设计岩施工识验收惠规范——基于流市场广的产象品标龟准部品案的选及用叹例：迈技术搬标准恨清单命、门语窗技疑术要雄求、堂标准谊构造呜做法——基于软客户欲的品崭质标阶准：工艺堵要求最终筛落实饥到合洪约中嘱体现3、招扔标的年技术加管理>开展条技术渔市场灿调研高内容蔬：——基本烂原理郑与理闹论——历史达沿革——当前孔主流酒发展爪趋势——应用酿状况陆及档症次——主要强品牌邮与厂恩商——各自蛙特征鸡与优洒缺点——价格赵与重粥要参挑数指甘标——选用轧建议怨及注殊意事赤项宅基塘本功戴能影选尺配功翠能4、招裁标及疑签约星过程袭控制奔要点>招标筝操作往要点旦：——充分垃准备警，保爽证标厘的完需整清啦晰图纸渐、范皂围划化分、男技术伏规范欺要求岁、现驶场条具件——控制吵过程幸和结庄果，拾保证脏竞争辞性队伍窜的选狡择、浮过程计的严窜密、鹅价格街的掌厕控——详细烈评标菠，保京证价盾格合厦理性从总毒价到喊单价常，不幻玉平衡洽报价低价市澄清4、招梅标及厨签约厦过程全控制照要点>招标膀准备般工作淋：——明确旺组织捷与人篇员——编制犁招标/发包钱计划拉：总俱体及听单项——供应蹈商考执察与阔资格液预审——召开般标前洗会议世（招厕标策邻划会况）范围花与标尤段划伪分招标朋方式格与合立同方票式，栽评、屑定标捕方式站与原亭则分工午与协台调本项野招标允中一协些特悠殊事帜项，降如现窑场条贝件等——编写故招标狠文件攀（合顿同条管件）4、招今标及淘签约望过程腥控制咱要点>几个贺重点游环节轻：——发标烛：包撞括踏灭勘、催答疑扣、看跳样——投标——评定淘标：卧可能蛋几轮船澄清——授标控与签锋约：脊包括能合同逗谈判——后续任工作渴：交炭底、睛移交赖、资棕料管姓理等4、招移标及溪签约续过程观控制塑要点>总包餐及主班要分渗包清坊单招适标操旗作：——总包——电梯累等专体业分独包——铝合计金专遣业安粒装等——精装况修——环境亭绿化——智能嘴化——消防较、人妻防等5、合授同关窄键条恰款分宵析>合约胜内容否要点唯：——合同剂标的幼描述床与范来围划涉分——双方殿的工化作——合同居价款——合同范工期——质量布要求——安全妇文明检及配尘合——材料仓管理——变更枪管理——支付朝条件报与程洪度——违约和、索准赔与坐奖惩——争议弊的解容决及病合同卫的中史止方司式——其他片附加浪条件革内容五、较施工攀阶段义的成效本管愉理1、施滴工准吃备阶啦段2、主裙体施贝工阶祥段>设计证变更汁的管梦理>现场颠签证极的控弓制>合同谋款支喊付管荡理>甲方鸟对材层料管编理的劈燕几种烘模式五、削施工要阶段黎成本横管理—施工只准备主要葛工作腾：第势二次铁图纸筹会审脉，合逐同交夹底，轮施工绑现场完准备钥，施工倚组织垂设计杰的确叹认控制骗要求帆：全自面统职筹管柔理，禾减少弟临时震性花乌费；控制放场地刊使用黑、进钢度和祝方案控制搂重点得：三锋通一匠平费取用的京控制踢：水巨、电疏、路悔、土蜂方；临时探设施拿费用享的控互制：绿办公商室、游围墙烛；施工果组织孩设计纠审查工作唇文件绘：《施工物组织沸设计》五、灿施工岸阶段态成本汉管理—主体悄施工主要臣工作辰：变剪更与结签证狱的管宇理（苹办理圣，统近计，足分析醋）；工程宵质量助及工怒期的邪控制衬；材愧料控饰制，肯索赔洞办理施工扎组织疫设计业的确盈认控制浅要求里：依细据合施同，赚事先眼核算姻，完矛工确勇认，授及时命办理社，手蚂续完秆备，资料贝齐全涂；控制佛重点急：重西大变穴更：宅造价娱高，送影响颗报建扑，影谱响品表质，影响贡工期遮，影捏响销隶售承礼诺；关键克工期粗节点耐的付河款；每月菜动态侦报表部；相关载索赔将及时葵通知工作谁文件梨：《成本五动态题报表》《设计凉变更御及签冠证系籍列表先单》《付款撑系列畜表彰》1、设溜计变沙更的诸管理完整论流程骡中应扰体现茄以下斥几个温内容或：A、设可计变炉更的好提出腾方式B、原坊因分项析C、影蜡响分讨析D、变愤更业威务办砌理F、审楚批与己发放贱、沟矩通G、与钥合同倾和现捕场的岂接轨H、办胀理有同关手抬续I、实侧施结弄果的师确认J、结贸果的盆处事辟（结倒算、狠索赔饥）K、后负评估2、现限场签矩证的虑管理采取针事先秃避免烤签证定的措听施：审图吓责任网、合急约规蓄划、研措施叛包干棉、配错合事走项、材料绒及工蓬程样晋板、鼻移交手纪录规范膛签证隶过程A、范盈围与霉事项拳的认这定B、原坊因的辰合理喊性以鸟及责录任承脚担C、数丘量的补认定D、造室价的性认定F、办再理的猴流程谁与手产续G、结协算与叹付款恨的规胆定H、统馅计分舍析与拼最终示考核3、合挖同款认的支减付管搬理付款疲方式掠的选怠择预付武款控颤制进度催款及晓其他月往来显款甲供乓材付销款的至控制支付脏手续代和要玩求，绒避免递扯皮法和索被赔防止展超付倍的要喊点结算除款与魂保修拜金的眼支付4、甲更方对而材料州管理结的几轧种模双式三种始常见盖方式猛：甲供帝：由甲帽方购企买材拌料给妇乙方妥施工屠的一狮种采喜购方链式（变两方故或三谜方协安议）甲供云乙定托：甲方悦指定寸品牌概、确肾定价煤格（拨甲定梢乙购选）或要甲方仿限定稳品牌虚范围晕（甲截指乙招购）乙供鲜：完全山的乙浮方购摆买的侍采购袭方式4、甲喊方对你材料格管理怒的几妇种模记式材料雹管理斩方式缎的选腥择：综合蚕考虑泰内部祖和外咽部条想件：A、自丑身状斯况：资金彻、内撞部质挡量及夕采购放管理雁能力摄、技绣术水欢平B、材呜料特新点：对项赠目档殿次的袄影响恰大小梢；现律场管梢理难葱易程右度，贞如材虎料用遣量管滤理、世现场盏进度唐配合斜管理猾，施苗工质龄量责滥任划息分；C、市桑场特宾性：价格势波动挤大小辫、品叶牌差轨异大慈小D、其痰他：扁选型山定样唱时间瞎的前群后（尤恋其总密包招陪标前挣后）4、甲匹方对道材料会管理滔的几历种模当式材料睛管理张注意恶事项留：确定溪各种娃材料桨的采垦购方可式：落实校所有肝材料堡的采婶购及关确认船计划嚼：侮质量识、价漆格不同遵采购栽方式常的过振程管纺理：甲供穗材料拦：繁清单相及管煤理方果式（扫计量喂、损懒耗、爹计划昆、卸香车、堪保管护、退永货责凤任等辩）甲定视乙供梁材料牙：品花牌和茎价格搬规定乙供辛材料燥：检炕验方秋法及染要求菠，材粉质规变格和垒品牌粘的要它求材料童样板敬管理惰：样轨板先弹行，爱招标减的时喊候给伪样板结算苦与付康款的刑注意泥事项野：税交务处宫理、冻数量允控制六、谢销售钱阶段棵的成重本管甚理营销约费用蛋的控春制销售梳阶段谅的成言本管胖理1、营垄销费登用的舰控制营销努策划岩：所互有营两销活么动与壶设施费用键计划纪：年搂度预南算与裁月度诱滚动观计划费用规总额员与节否奏控脸制：抱结合吉市场粱状况动态融跟踪偿：月筒报控制跟原则求：效滑果优狂先，滔战略导合作责任胖主体往：分纽奉类明触确2、销骡售阶腹段的普成本递管理主要供工作干：营绍销费蛇用预籍算管地理，颈售楼套工程逐成本森控制星（销腾售策劝划）原，销陡售承猎诺与边资料绍的把建关控制牢要求偏：销电售资兵料及屈营销汉承诺表的多塔专业之评审考（保椅修期寄限的需确定织），英营销访费用副不超怠预算话，售显楼工触程的极合理游策划稠与成姓本目钞标管涝理控制烂重点湾：样开板房害材料剑的展牙示与息说明睬；样予板房宿及售牵楼处乖的位秋置、筹数量园和标腊准；复营销威费用责详细我计划焦和按纲进度吨支出工作抖文件础：《售楼钟准备森工程护方案》《营销狐费用贩预算银及执为行报柴表》系列孕销售浑文件特殊董户型修除外七、苗竣工绞结算我及维里护阶言段的扒成本太管理竣工挠阶段素成本篮管理结算进阶段茫成本套管理1、结从算办岂理要顾点2、结柿算审澡核要亭点3、反框索赔浅的办盖理4、几末类后彩评估桶