房地产开发用地获取

第四章房地产开发用地获取4.1我国现行土地制度4.2房地产开发用地的选择4.3房地产开发用地的取得4.4在建项目收购与项目公司入股4.5开发建设中的农地征用4.6房地产开发可接受的地价的测算主要内容4.1.1我国现行土地制度国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。土地使用权使用收益转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交换、出售、分割、合并、分立等。抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金融作用的融通资金的方法。4.1.1我国的土地使用政策4.1.2房地产开发用地开发用地的必备条件

国有用地根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》的规定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发；城市用地开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。4.1.2房地产开发用地开发用地的使用权根据我国《房地产管理法》的规定：对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。4.2房地产开发用地的选择1.地段影响因素分析◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块。◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情2、地块的自然条件3、地块的社会条件4、地块的环境条件5、地块周围的经济条件6、政策限制7、人口因素8、城市规划因素9、心理影响10、国际关系1、地段的影响因素：

地块与市中心的距离土地承载力地形地势土地面积地块形状日照风力和风向温度降水量自然灾害

空气污染程度噪音大小绿化程度视觉效果清洁程度

地块附近的城市基础设施情况附近的房地产情况社会治安情况政局稳定情况

当地经济发展状况物价水平工资水平储蓄利率投资水平

价格限制税收限制优惠政策土地制度

人的数量人的素质家庭规模

土地用途容积率建筑高度交通道路行政隶属变更

地块风水土地号码名人效应风俗习惯2.地段卷选择捐的原腥则◆选择桂最有赖升值住潜力市的土郑地进启行投洋资未开碌发的烤土地地价扩价格台便宜埋、基陆础和兵配套议设施驼投资晚多、喇风险么大；防其升降值的云潜力恨取决池于该青地区民的经饲济发荣展。开发唇中的旋土地（已绳经完奥成区寨域规仁划，侦具备夹基本锐的水辫、电榜、路都等保苹障的写地区惩，多走指城借镇周涨围的落郊区嘉或新棚开发独区）价格型适中跟、投历资后较的增粗值潜膝力大已开弃发土段地（指秩已经牛具备勤城镇久规模活的土圈地）西方徐发达疑国家掩：土担地价乒格高乳，可蹦供利拆用空使间少膀，建塌筑规诱模和妈居住蹦人口野已趋组于饱宴和，晕需求疮少，惩日后柏升值侨的可晓能性销不会柱太大煎。国内蔽：土崖地价华格高跑，再马利用见的价页值较下大，晕升值告潜力懂尚得把开发安，国脑家又俩有政器策鼓颗励投衔资，厌所以银，在字一段猾时间欣内，崭是比童较好筒的投鹅资地撕段。2.地段水选择冲的原净则◆总揽楚全局微选择循投资友地段房地坐产投坑资地坊段仅哪是城碍市土跑地的牵一个蜓组成冈部分浇，因南此，杂必须茂从城趟市的至整个喊布局裁、整遗个城团市规果划的季全局暂角度散来考匀察地车块的寨投资赚利弊露。在涨投资抄地段菌选择脏时，角既要辩判断阀出近培期的唐热点档地段壤，又白要判昂断出芳中长典期的挺投资咽热点宪地段丹，还原要判报断出梢隐蔽纠的投由资地课段所骄在。盏为达畏此目括的，肌首先药要用赚全局暖的观残点来虫考虑街问题慨；其禽次要满认真肯调查孤研究胡，充优分掌许握第帽一手计材料耀；再光次要贯透过板表面起看本钩质，腹通过林资料斯分析稿，找处出关氧键所箱在。2.地段哲选择驱的原棕则◆积极钩稳妥瓦，敢艘冒地缎段风造险风险蒜是绝促对的想，投肤资任王何地街段，遥都要惰冒一赠定的租风险踢，瞎只不突过风矿险有端大有僻小而匠已。详世界遗上不惧存在倾只有纹收益棵没有张风险床的投瞎资地习段。固在选奔择投扒资地秋段时缠，既亦需要放认真训分析肾，尽淡量规危避投汗资地呈段风托险，脚又要谎敢于遗冒险仅，以汪大无竞畏的溜勇气刘去争嘴取投折资的滩巨大蛇收益骄。4.朽3房地缩慧产开止发用慈地的边取得方式按照《城市昌房地架产管匹理法》的规趴定：追获取训土地午使用年权的播基本断方式委有：土地愉划拨土地稠出让土地炭转让4.娃3.纽奉1土地骑划拨土地膊划拨土地低使用棋权划勉拨是喝指经渠有批蜜准权敢的人诸民政向府依运法批卫准，拒在用俗地者玩缴纳服补偿营、安泼置等墨费用艇后将傻该幅奋土地放交其棕使用鸽，或朽者将营土地与使用保权无环偿交米给土兄地使环用者叙使用肝的行忆为。勾特点仍：无骆偿无融限期划拨抬土地娇范围（1）国泉家机档关用虹地和剖军事德用地（2）城离市基膨础设坝施和高公益傍事业隶用地（3）国祥家重拣点扶蚀持的见能源仗、交去通、蛋水利吐等项旁目用荣地（4）法牙律、践行政找法规恢规定皇的其灵他用帐地4.柴3.生2土地阵使用浅权出亩让出让指国灵家或楚其代得表（愿省、菠市、盼县土龟地管哲理部怎门）序以土掌地所畅有者血身份浅作为躬出让双人，暑将国境有土黎地使爆用权腔在一炕定年沫限内蜘出让洪给土页地使阔用者梯，由秩土地牢使用月者向弯国家珍支付趴土地铁使用抢权出宾让金其的行游为。出让熄方式招标摊、拍弃卖、荒挂牌5.来3.叼2土地肥使用芳权出栽让出让负金土地泰使用桐权出旺让金全的本扯质，洗是土扩地所纯有者鞠（国黑家）炊凭借阀土地偏所有肤权取衫得的助土地盯的经劈燕济利烟益。构成砖：①一定衰年限年内地陶租；②土地屋使用粗权出洞让前畅国家取对土沾地的携开发贼成本姐；③征地肺拆迁疯补偿奏安置而等费骗用。1、招呆标出眼让招标房诚出让在指锡定的绵期限昆内，夹符合刚条件报的单微位和吊个人炼，以倘书面瓶投标控形式雄，竞钞投某师宗土效地使腾用权姑，出墨让方养根据你一定凑的要兄求择餐优确博定受针让方车的土棍地使搜用权泼出让刻方式斑。程序招标投标开标飞、评垦标和葛决标签约蓬、领座取土新地使谷用证实例2、拍祖卖出誉让拍卖指政姓府或夏其代妖表，因作为证拍卖欧人在俯指定绞时间籍、地扇点、疗公开捐场合今，组两织符祝合条郑件，裂有意胶受让锣土地猛者竞挡投一钩定年券期的饮土地猛使用际权。减拍卖努主持塘人公珍布地停块开迟发计梨划的岔细节帅及条仪件，缠竞投病者用阵举手计、举寻牌或介口头畏报价环的形下式竞江投报秃价，霉最后侨以“致价高拖者得院”的牛原则妈确定街土地滴使用讲权受屯让人定的一臂种土租地出现让方眯式。2、拍勾卖出忆让拍卖殊程序前期购准备装工作拍卖陈出让鹅文件弹编制发布浙拍卖宰公告竞拍耳申请钻与资颜格审零查拍卖恐会签约驾、领奔取土愁地使跪用证由书3、挂沙牌出鼻让挂牌指市减、县担国土员资源途部门羊发布歼挂牌兴公告携，按套公告舌规定嫌的期浆限将捐拟出钞让宗趟地的世交易塑条件牧在指堂定的棉土地误交易角场所河挂牌舌公布坑，接筒受竞读买人丢的报盖价格债申请窃并更眼新挂毫牌价王格，革根据臂挂牌劈燕期限扭截止无时的尾出价灭结果伶或现讲场竞授价结老果确价定土右地使仁用者认的行志为。3、挂徒牌出趟让挂牌勒程序前期京准备悼工作挂牌诵出让兄文件螺编制发布冠挂牌撤公告竞拍糠申请泪与资饰格审悔查公布由挂牌合信息报价挂牌膏截止现场侄竞价签约实例土地腰使用销权出才让合脏同一愤般都征采用智书面蚊标准务合同会的形校式，影合同侧的主尿要条灿款、总格式虫等均畜由出默让方贫提出朵，受色让方卸只能笑接受假，必寻要时港可以引提出避自己滔意见薄，作汤原合杠同的顺补充灰。5.探3.廉3土地营使用诞权转表让转让拥有馆国有护土地悼使用蔬权的提用地刺者，县通过聪合法梯方式弦将其并使用淘权转板移给训他人筑的行喘为。方式买卖框、合钟资、佩合作哲建房灰、交疲换、窝作价况入股土地慨使用芦权转秋让的豆原则转让恩时，胳土地哲使用拐权合储同和粪登记禁文件慢中所翼载的时权利涂义务灿随之起转移份。土地代使用开权与废地上胶建筑启物所收有权李同时顽转移凉。土地梁使用蚁者通铃过转忙让方码式取靠得的庭土地旦使用饭权，尸其使袋用年渗限为氏原土俊地使蒜用权光出让策合同瓦约定宁的使玻用年滋限减经去原漏土地质使用塌者已威经使为用年适限后姥的剩惰余年疮限。5.齐3.药4土地则使用家权收她回和华终止一、肯土地悉使用率权收杂回土地馅使用男权届然满公共暑利益州收回尿土地违反待土地毫使用知权出分让合德同约腥定的司法牧机关禽强制彼收回昆的二、敞土地匹使用策权终炭止土地死消失土地兰被人卡抛弃§5.铜4在建激项目肝收购形与项康目公椅司入焦股5.孔4.狸1在建叶项目些收购在建衬项目殃收购是指症通过走在建况工程益转让秩的方贸式，造获取拔项目雁所用再土地妻使用棒权、瞎地上邮在建春工程妄、行路政批凉文及职各类皮权益窜，同蔑时继婶续承凯担项茫目所硬负的绍各项拴义务窜的经读济活尝动。（1）在建轧项目蝇收购度的程讨序在建菜项目弹收购陪在实晓际操赌作中帆一般贞需要猪遵循晶以下尿几个拳程序顺：在建怕项目悟初步赖调查标。专业刃调查赞。专业核意见狱发表庙。项目赖谈判葵。转让御协议复签订凳。项目废过户银手续喂办理诱并公告。（2）在建慈项目岗收购平注意掩事项在建露项目喘收购捷需要激注意奖以下伯事项拉：权属世合法床与完驳整性法律受文书覆的完惜善性合作柱协议元的合遵法性撑、合秘理性眯与执麦行情知况工程触进度松与投极资进尊度工程衫质量财务恳状况5.颈4.帅2项目勇公司齐入股项目读公司悦入股是指端投资迫方按戏照对物房地都产开仙发项设目公父司的寻评估科价格匹购买头该项扇目公探司的阅股权欣或按辞照比乘例新怀入股殖该项料目公洗司，风主要里包括参股、控股和全资有收购三种胳方式概。如果谢项目誉公司急的所有陕股东对该盖项目雅不再育具有现投资股意向略或无检资金城进行匠投资象，会谎选择整体肃出售项目女公司享，由蛙收购洁方（迹投资赌方）曾进行那全资鹅收购佳。如果疫项目网公司圆的部分抓股东对该享项目介不再瞧具有循投资夸意向皂或无亿资金炊进行酷投资谊，一渗般会昂选择部分返股权犬转让，或女者项码目公膛司从抛引进碑战略戴投资习者的仙角度梯考虑猪也会宽选择宿部分宣股权思转让执或增建加股僚东，丽由收拥购方腰（投趴资方郑）对宣项目世公司失进行浴参股旁或控脆股。（1）项目地公司偿入股怜的程汪序项目董入股删的程态序一趟般包皇括：尽职颗调查是。专业窗问题袋协商则与解番决。股权魄价值六评估赠。入股枝谈判始。入股固协议换签署宁。入股爹后续泛事项覆（包熊括公租告）挠。为了热顺利嫌实现狐项目搜公司甚入股叙，一守些不妄具有窃经验夜的收结购方准会选腹择财哑务顾绸问或呼投资础顾问醒做项胶目公沿司入附股全盖程策翼划、等咨询发。（2）项目遮公司谋入股然的优国势手续止简单娇。费用边节省程。开发乞快捷珍。（3）项目为公司爽入股讨注意庙事项房地廊产项很目公资司入使股方露式尽溉管有摩上述怀优势奋，但遇也存调在不利拳之处，即押债务异风险耍难以扎控制膊，如摸是否怕对外暑提供壤过保铅证担滩保的次风险户以及脾是否迫对外免签有航已构达成违喝约合萍同的品风险串等等田。因此左，收发购者予务必恒要对裕所收择购公瓜司在读收购窗之前甚的债权杆债务有一耳个清院楚的色了解患，具那体可鸦通过案委托曾审计咳来查维清公烤司的制资产宿负债佛。5.窜5开发永建设溪中的押农地弯征用5.丹5.冠1农地盾征用宪法凤修正缺案草下案将摔宪法掠第十妻条第冠三款衡“国倾家为甚了公慕共利希益的寻需要播，可移以依招照法岩律规起定对挥土地翁实行柱征用拉。”塘修改蛾为：雅“国欺家为僚了公浪共利酿益的济需要砌，可阻以依胀照法廊律规完定对棍土地实行度征收鼠或者熟征用边，并违给予会补偿。”涌这厉样修愧改，轰主要国的考径虑是骡：征巡寿收和刊征用结既有碍共同燥之处岭，又算有不蓬同之基处。曾共同豆之处辰在于休，都量是为抚了公停共利屠益需塘要，收都要铃经过扎法定颠程序句，都数要依陈法给闸予补稼偿。犁不同监之处售在于退，征伙收主勉要是天所有嫌权的吊改变钻，征奏用只医是使妹用权帅的改壤变。农地贴征用颂的类扇型为公却共目古的而糟进行水的征走用，矮如为伞国防荡、国赞家机混关等被公共评公益斩事业歌发展使所需峰用地勺进行兽的农锡地征丸用；为非碌公共骡目的吧，即巧为满丈足城茧市土止地市荡场一选般需善求而较进行劲的农硬地征计用，沃如为铲房地情产开换发需隔求而梳进行铲的农永地征衬用。土地泰所有劫权发培生转泽移集体晚土地所有危者征用浪土地愚所有首权政府补偿转移痒土地皮所有厕权开发粒企业支付浅补偿5.稀5.火2集体扩土地远征用臭原则愈：（1）珍夕惜耕学地，销合理悬利用纱土地洗的原洋则：在葵征用映土地仙时，欣必须贼坚持校“以警要吃结饭、魂二要聚建设根”的诉方针协，必旧须坚番持“荐十分夹珍惜讽每寸湿土地稀，合方理利便用每铃寸土宽地”诊的基剑本国被策。迫一切数征用搂和使页用土亏地的喘单位制和个诊人，通必须弊坚持手精打戏细算托，能现少占餐土地堆就不心多占牺，能匀利用贫荒地延就不秒占用拐耕地摩坚决锦反对棚征而崖不用码，多泛征少赖用，艰浪费号土地市的错榨误做值法。（2）保证执国家辈建设德用地芬原则柜：在征怕用土贷地时邻，应牛反对具两个同极端蚁，一辛是以寻节约即土地苹为理名由，劳拒绝养国家激征用丽；二割是大磁幅度云提高超征地偶费用滑，以室限制鉴非农活业部侦门占洽用土射地。（3）妥违善安击置被积征地碎单位僵和农撞民的滚原则欲：既不寄要因奴为征悟用土腰地而寄降低董被征捐地生刘产单沫位的棚生产预水平消和农记民个逢人的蚀生活码水平炸，也觉不要瓦因征略地而西过大缺的提社高农目民的致生活械水平粱或者朵超过泽当地处的生孤活水命平。（4）有挖偿使谎用土乞地的皱原则历：有偿抛使用投土地痰，是里土地裹使用筐制度挨改革雁的核禾心内稠容，亩是管旧好土弃地、闪促进子节约耕用地爬和合田理利贿用土拍地、除提高果土地宰经济察效益乎的经碍济手降段。（5）依息法征茶地的样原则绍：建设厌单位杰征用津土地逢，必殖须根稠据国沟家的量有关顿规定妙和要月求，广持有驶国家锻主管幸部门名或者细县级职以上饰人民尊政府镰批准救的证丸书或张文件终，并唐按照绪征用宽土地劳的程嚼序和璃法定向的审待批权稼限，营依法滴办理拐了征薄用手罪续后寒，才浴能合孤法用尤地。开发区建设搞中的练农地寇征用浮补偿（1）土揪地补插偿费探。国家铺征用修集体丢所有氧的土恶地时望直接们对土韵地支塌付的碌补偿妖费用捐，其茎实质同是对示土地亿收益长的补等偿。1.征用第土地假的补蛇偿费之，为没该耕船地被嘴征用幅前三呆年平怎均年催产值蜡的6至10倍。2.征用泽其他行土地贝的补伏偿费揭标准归由省室、自梦治区沫、直首辖市兽参照仗征用逝耕地踪蝶的补瓜偿费牢标准怖规定折。开发得建设清中的锣农地颗征用预补偿（2）安脊置补誓助费西。安置暖补助压费是拍指国歪家征航用农棵地时痕，为密了妥宪善安微排被免征地纽奉单位得的生驶产和冶群众喝生活俱所支雷付安偏置补给助费颜用，盾包括驾劳动取力安懂置费猛和生获活补简助费泊。安置货补助塌费按照摔需要妹安置曾的农业丸人口资数计弄算。每辈一个剩需要恨安置陡的农闻业人青口的体安置磨补助杆费标遥准，低为该慈耕地柏被征亩用前3年平排均年缸产值拳的4至6倍。但划每公疑顷被滑征用拣耕地盈的安喊置补啊助费永，最毙高不倡得超鞭过被滤征用细前3年平斑均年贷产值胡的15倍。开发酸建设室中的夕农地惯征用劳补偿（3）土糊地附善着物五。土地缎附着喊物是椒指经恳集体级组织醉或农藏民个网人投拆入形贷成的莫地上惧建筑油物、衡构筑歌物或蓄其他破设施让如房投屋、蒙树木诞、水咐井等提。（4）青坊苗补统偿费葱。青苗楚是指次从播以种以菌后到甲收获忧之前牧生长世在耕恢地中萄的农山作物竟。它织与地砍上附届着物流一样揪属农贡民对夹土地盟的投望资。开发政建设写中的遵农地淋征用谈补偿（5）临准时建猪设用密地补刃偿费金。在临搁时使游用的怕土地席上，术开发趟企业俘不得袋修建钉永久须性建掉筑物僻。使女用期聪满，锈开发锋企业歪应当恼恢复聋土地物的原地状，贸及时厚归还逮。（6）税师费。耕地离占用则税新菜纹地开寺发建报设基么金。征地呈管理衔费5.趁6房地鸭产开额发可患接受墓地价熊的测序算房地遍产开孟发企瘦业在买参加澡土地治招标睡或是俊土地钩拍卖廉前，狂特别亡要做伶好地服价测盗算工仅作，韵房地篇产投领资大誓，地性价比所例又敌非常恋高，捎高水烟平的转地价丽测算醋是房闻地产蹦投资察成功恭的第沃一步闪。政府牧出让否土地斩使用资权，岸事前耳会公症布土反地的扯概况青及使朴用要小求，粒如土地天位置帽、面稻积、羊形状象、用怒途、据建筑龙覆盖登率、烛建筑游层数拔、容座积率欣、设浙施配紫套要迫求等指薪标，强这些誉指标哀都和刚地价寒有密粗切的副关系绵。投资桨者既掌要遵犹守土巷地使广用的现限制盟规则堆，又兔要利库用好线一切纺没被伐限制栽的因驰素，挑构思寸出一棚个土话地最伴佳的持经营周方案娃。1、土地充的用瓶途。土束地商吊业用峡途时突地价贪最高蛮。2、土胀地的示容积窗率。拍容积橡率决杠定可晨建面弃积，螺土地愉价格骑也随爽之不蒜同。影响醉地价仇的两稳大因塔素：用对溜比法佳推算地价撑有关刻的概寨念：地价纸（单责价）/亩，贸公顷累，平排方英排尺楼面仁地价商：是万平均滴到每波单位期建筑归面积番上的滨土地见价格临。楼面歼地价=土地对总价/总建燥筑面肺积=土地来单价/容积伞率容积严率：怠反映炎和衡宣量建科筑用葱地的春使用勒强度掩的重齐要指悬标。容积偿率=总建体筑面面积/建筑累用地遣面积地价药测算划公式由：楼价=土地冒成本绘与利歌息费谊用+工程叮成本劫与利悠息费见用+各种绘税金+目标浙利润可设阴单位采面积住土地燃价格难为X，则虎有：土地喷成本湿与利怜息费类用=（X+肝X*标N*絮i）/A（A为容戒积率摩，N为地捷价贷狠款使义用期握限，i为利访率）则地抵价为益：1+N*iA（楼价-工程成本与利息费用-各种税金-目标利润）X=1+N*iA（楼价-工程成本与利息费用-各种税金-目标利润）X=注：士该公咐式中旧工程纹成本锦与利蜜息费辰用、垫各种凯税金箩、目魄标利闸润均霞为单消位建捷筑面箩积的筛相关抱费用戚。X也为鸣单位殿土地展面积籍地价杏。如不躬考虑送单位外成本徒，而坑是各锯项总攀成本您。则滤公式达为：注：浑此处义楼价完为所深有建等筑面控积的拌销售身总收判入。X’为总广地价暑。1+N*i