房地产与物业管理法律制度

房地产与物业管理法律制度1.房地产管理法概论2.房地产开发用地3.房地产开发法律制度4.房地产交易法律制度5.物业管理服务法律制度6.房地产税费法律制度7.房地产法律责任8.案例分析一.房地产管理法概述1.1房地产管理法的概念及适用范围1.房地产的概念房地产是房产和地产的总称，房产是指固定于土地之上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。地产作为土地所有权或者土地使用权客体的，具有一定经济意义的土地及其附属物。2.房地产管理法的概念房地产管理法，是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律规范的总称。广义的房地产管理法，是指调整房地产关系的各种法律规范的总和。狭义的指《中华人民共和国城市房地产管理法》。3.适用范围房地产管理法的适用范围，是指房地产管理法调整的空间范围。（1）地域范围：指房地产管理法在哪些空间范围内实行，法律明确了其地域范围为：中华人民共和国城市规划区国有土地范围内。（2）事项范围：包括取得房地产开发用地的土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产管理行为。1.2房地产管理法的基本原则1.房地产管理法的基本原则是房地产管理法的主要宗旨和基本准则，是制定和实施该法的出发点。其主要包含：（1）节约用地、保护耕地原则（2）国有土地有偿、有期限使用原则（3）扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民住宅条件原则（4）保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法原则（5）依法纳税原则1.3房地产管理法的立法体系目前，我国房地产的法律体系建设已取得显著成效，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》。1.4房地产法律关系1.房地产法律关系的概念法律关系是一种社会关系，是指法律在调整人们行为的过程中形成的权利义务关系。2.房地产法律关系的构成房地产法律关系包括三个要素：主体、客体和内容。3.房地产法律事实（1）房地产法律事实的概念房地产法律事实指法律所规定的能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的客观情况或现象。（2）房地产法律事实的种类通常，根据房地产法律事实的发生是否与人的意志有关，可以分为行为和事件。其中，行为是指与人意志相关的活动，事件是指人的意志以外的客观现象。二.房地产开发用地2.1房地产开发用地的含义土地是房地产开发活动的载体，进行房地产开发就必须有房地产开发用地。依据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定，城市国有土地的使用权可通过出让和划拨方式取得。2.2土地使用权出让制度1.土地使用权出让的概念及特征是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。并且具有以下特征：（1）土旨地使华用权庄出让汪是有嗓偿的反。（2）土贿地使朗用权引出让刊是要浸式法散律行悔为。（3）土皇地使伙用权租出让晌是有性期限乐的。2土地歉使用蠢权出鲁让的狸方式（1）拍研卖出恰让。（2）招裳标出鲁让。（3）协棚议出猫让。3土地末使用他权出牢让的酸最高嗓年限出让改土地粮使用常权最卫高使绝用年男限，熔就是耗法律搂规定扬的一齐次签哄约出原让土弯地使追用权腊的最灿高年海限。《中华伴人民严共和睡国国绸有土逝地使甚用权就出让船和转令让暂瓶行条逃例》第12条：（1）居域住用搏地70年；挺（2）工旬业用惊地50年；宅（3）教团育、装科技厚、文悟化、趋卫生显、体作育用乒地50年；炊（4）商丸业、样旅游旨、娱死乐用赖地40年；醋（5）综色合或黄者其酒他用贞地50年。2.畜3土地腊使用享权的暂划拨犯制度1.土地垃使用艇权划徐拨的偷概念指县略级以浅上人联民政担府依坐法批赞准，袭在土谨地使藏用者衬缴纳怠补偿绝、安柜置等雪费用妖后将身该幅上土地可交付潜其使哄用，摧或者公将土炮地使敢用权启无偿尿交付照给土呀地使版用者傅使用爱的行朝为。2.土地各使用辽权划焰拨的晃类型《城市径房地卷产管迹理法》第24条规支定，蜻只有往下列申建设筝用地汤的土裤地使图用权馆，确终属必只需的介，可衰以由雷县级晋以上飞人民铸政府译依法网批准义划拨淹：（1）根速据机颤关用帆地和呢军事爪用地奋。（2）城内市基村础设前施用涉地和钩公益止事业码用地凭。（3）国垫家重域点扶老持的搅能源虏、交缝通、药水利临等项效目用总地。（4）法锄律、缓行政书法规冠规定猾的其届他用挺地。2.旷4土地伏征用1.土地阔征用驱的概拆念和迹特征土地盟征用耽，是在指因仅建设枝需要旺，国它家将聋农民腾集体华所有耳土地直转变请为国贸家所半有土塌地的填行为（1）征裕地主悄体的液唯一肌性。（2）征周地行阅为的宜行政凯性。（3）征傻地条强件的愈补偿顷性。（4）征社用土某地使挡用权弄的转胶移。2土地瓣征用灭应遵聋循的扣原则（1）合理菜利用仔土地坏和切勇实保失护耕维地的久原则算。（2）保浑证国被家建袭设用农地的罚原则怎。（3）妥善亲安置架被征济地单擦位和毁农民粗的原街则。（4）用叙地单灯位支避付补绑偿的界原则烦。3土地藏征用蓄补偿国及安惨置标剑准用地汉单位逐在征逐地时争按照劝法律际规定情或协忆议给荒予被搭征地潮农民济或集乡丰体组我织补冈偿费案用，塞包括门土地泰补偿象费、沸安置修补助论费以丧及地切上附庄属和建青苗加的补嘉偿费器。2.米5城市抽房屋妇拆迁杰法律腹制度1.城市偶房屋何拆迁笔的概弱念城市柱房屋袋拆迁忽是指调取得混房屋彻拆迁届许可场证的柱拆迁廊人，百拆除陵城市驱规划诱区内搏国有你土地借上的虽房屋叶及其况附属初物，咱并对嫁被拆献迁房蓝屋的库所有隔人进舟行补让偿或鸡安置邮的行护为。2.城市讨房屋株拆迁枪应当绵遵守央的基双本原高则（1）符刘合城承市规花划原在则。（2）有后利于诵城市妖旧区胸改造驶原则壤。（3）有蜻利于津生态偶环境悲的改遵善原宵则。（4）保号护文耀物古树迹原荣则。3.城市志房屋萝拆迁溪的种琴类（1）自茶拆和钞托拆船。（2）协乓议拆思迁、政裁决桶拆迁计和强巩制拆灯迁。4.城市组房屋肤拆迁戴的程巴序（1）申母领规灯划许延可证北。（2）编惠制拆田迁计顺划和涛方案员。（3）拆腥迁人季申领班房屋躁拆迁全许可菜证。（4）发秧布拆歌迁公羽告。（5）签化订拆衰迁补娘偿安捉置协惊议。（6）设添施拆日迁。三.房地颤产开肃发法让律制服度3.坦1房地页产开益发概粉述1.房地晴产开必发的肯概念房地星产开视发：数是指售在依韵法取愁得国习有土司地使休用权途的土旱地上羡进行灰基础疾设施剪、房吉屋建伏设的和活动中。2.房地忆产开达发的芦分类（1）按第开发浩对象鉴的划膨分，萄房地唉产开嚼发分醉为新将区开潜发和相旧城韵改造尤。（2）以矛开发河的规户模来冶划分险，可诸分为救单项莲开发昼、成糟片开逗发和坏小区捧开发誓。（3）按增开发佩主体范划分跃，可递分为罚政府甜开发岂和房该地产茶开发匪企业叨开发口。（4）按集照开愿发区凑域性华质划踏分，巴可分叼为新况区开晨发和虑旧区鞠改造鹅。3.房地练产开糟发的逼特点（1）涉众及面哥广。（2）开言发过抵程的液时序锣性。（3）开赵发周紧期的番较长寸性。（4）受到法规俘政策间的影勾响性狠。（5）开蠢发资弱金的卖巨大勺性。4.房地束产开奔发的允基本径原则1.严格绑执行素城市尽规划陆的原广则。2.坚持芒全面跪规划匀，合围理布馒局，准综合蔑开发落，配仍套建饿设的棵原则重。3.鼓励侨开发狸建设喷居民往住宅剥的原黑则。4.经济薪效益漠、社夸会效丙益、还环境授效益疾相协硬调的梦原则汤。3.扶2房地拆产开盟发企固业1.房地输产开班发企仰业的梦概念房地马产开旅发企劣业是借指以鸣营利府为目欢的，猪从事监房地来产开伤发和槐经营筛的企虑业。2.房地拜产开漆发企樱业的臭种类按照防企业侨的经毁营性盯质的尿不同盆，可蝴以划残分为掩房地淡产开移发专亮营企白业、裹房地样产开密发兼救营企感业和修项目谨公司功。3.房地辟产开跳发企脊业的匀设立释的条拢件（1）有每自己裁的名桥称和傻组织孙机构付。（2）有酸固定负的经印营场般所。（3）有剖符合望国务掀院规金定的旺注册屯资本吩。（4）有得足够伯的专婆业技羽术人伍员。（5）法摸律、创行政宴法规犬规定蝴的其望他条无件。4.房地另产开冰发企渗业的端设立杯程序设立咳房地规产开无发企听业，浅应当唇向县聚级以盲上人习民政聪府工嚼商行深政管卫理部托门申捏请登界记。达工商绣行政刚管理营部门痛对符毁合条势件的碎，应愿当自瓣收到晚申请煮之日加起30日内鞠予以毒登记怪；对运不符枝合条赌件不饮予登瞎记的危，应半当说斥明理稀由。寸设立踩有限份责任盏公司开、股爸份有渠限公聚司，有从事觉房地光产开叠发经眠营的辣，还厚应当况执行根公司孔法的杨有关障规定辽。4.外2房地社产转碰让1.房地等产转俊让的馆涵义房地赔产转雀让是侵指房菌地产里权利券人通陵过买顽卖、暖赠与汉或其智他合乖法方泛式将赚其房悲地产织转让赌给他杆人的毅行为免。2.房地窜产转蠢让的沫方式（1）以初房地潜产作厨价入制股、项与他残人成厅立企冻业法清人，邪房地珍产权柄属发邮生变哭更的黄。（2）一配方提岭供土风地使蹄用权惹，另哗一方汽或者仪多方呆提供凯资金哑，合共资、请合作灭开发俱经营朋房地贫产，查而使政房地嗓产权盐属发奶生变绩更的核。(3砍)因建企业昏被收衫购、慎兼并舍或合宿并，愤房地剃产权牧属随刊之转研移的蒜。(4涨)以道房地嫁产抵洗债的烟。(5峡)法幕律、延法规热规定强的其浇他情荣形。瘦房地林产转众让的纸实质浙是房坡地产爽权属挖发生递转移沫。《进城市缝房地腰产管援理法玩》刚规定杯，房尿地产恰转让扭时，善房屋枯所有您权和廉该房喷屋所续占用块范围娱内的爬土地促使用秀权同书时转工让。3.房地萄产转逝让的往条件（1）主疼体双节方必愁须具开有合音法资闸格（2）房压地产效转让核的客版体必日须符丘合法真定要群求4.房地墙产转日让的纠禁止幻玉条件(1蹲)达不蝴到下辛列条田件的录房地我产不熟得转尖让。该①以怠出让铃方式危取得历土地圆使用杀权用瞎于投雁资开飘发的勉，按嫁照土寸地使紧用权屠出让政合同威约定幼进行者投资评开发槽，翼属于类房屋淋建设温工程迎的，生应完头成开略发投筋资总赠额的芦25笋％以更上；克②属置于成