房地产开发与经营房地产项目土地的获取

房地产开发与经营

第四章房地产项目土地的获取温海珍博士浙江大学房地产研究中心浙江大学土木工程管理研究所一、土地制度及其演变1、我国土地制度的简单回顾1949年以前的土地制度：土地私有制，私人和政府都可以拥有土地。1949年后，情况发生了根本性变化。土地改革，社会主义改造运动中，通过合作化运动将分给农民的土地和农具再度集中，变成集体所有。城市土地名义上全部收为国有。在50年代中后期进行的社会主义改造运动中，通过合作化运动将分给农民的土地和农具再度集中，变成集体所有。城市土地名义上全部收为国有。至60年代初，基本上奠定了我国土地所有制即公有制的基础。土地公有制有两种形式：全民所有制（国有）：由国务院行使所有权农村集体所有制：由村级组织行使所有权2、土地使用制度改革最先进行尝试的是改革开放的窗口——经济特区深圳。最初的做法是收取土地使用费，后来又变成收取土地使用税，按年收取。1986年出台了第一部《土地管理法》。1987年，深圳等地方率先进行土地出让尝试，并得到肯定，经验得到推广。1988年修改了宪法和土地管理法。1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》。存在的问题（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存；（2）管理和监控水平低；（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵；（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地；（5）转轨中土地收入的流失；（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多；（7）滋生腐败；3、现阶段土地使用制度的特点（1）批租制由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不过是土地使用权的长期出租而已，只不过租金一次性缴清罢了。所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。（2）垄断制第一层含义，我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地，这本身就是一种垄断。第二层含义，在土地交易市场上，只有政府一个土地供应者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通过国家征用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。（3）双倡轨制所谓睡的双晴轨制液就是叹指依宰据土闷地用正途和漫目的恼的不瞎同实芹行不淘同的偷土地盟取得必方式金的土肺地供毛应制陪度。样一般旧而言怨，非刘赢利移性和狭带有棵公益博性质具的土专地用傻途可暮以以耗划拨磨方式罚取得睬，而间赢利获性土适地用竭途，帆则必逐须通睁过出酒让方挖式取享得。以上馅所说僚的双取轨制努实际企上是马双重怖的。具具体颗表现尊为：在划微拨土加地中桥，许鹊多被拌用于唇商业愁用途腹，如休许多设军用污土地朵被开讯发成寻住宅拘和办屡公楼广，用董来出愉售或丢出租闸，以校另一烂种形北式进遮入市蛮场。污在以现出让捉方式筝取得川的土趋地中贯，大纲部分止是以偿协议风方式站获得络的，吉只有跳少部款分是解以指任标和总拍卖数方式尝取得具的。（4）储损备制土地涂储备舌制度巾是指慰为加宇强对迈土地庙一级型市场跨的统掠一管疼理,政府壳依照摇法定荣程序,运用令市场饱机制,按照肢土地裙利用岁总体遣规划圣和城萄市规葱划,对通拴过收理回、衣收购爹、置辜换和焦征用物等方孟式取舅得的慨土地毕进行兆前期妖开发,并予饶以储丢存,以供喷应和掠调控呜城市的各类炕建设搭用地足需求盈的一倒种经木营管任理制匙度。匙土地叨储备守制度怕的建没立初拒衷是俯为了窄使混滩乱的温土地熟市场吨变成星有序吵的土弊地市合场，啄让政鸣府真夏正掌狭控土扯地市栏场，口加强熟宏观贵调控须，萌让土冤地市安场公踢开透染明，烘减少万腐败泥，真辅正实调现其甲作为俊垄断罗者的瞒角色烂。土硬地储忠备制稿度设偿立的万主要溪目的乒不是谣为了旦使政絮府的伸收益贯最大递化而适是为吨了使甲公众壳利益旗最大植化。土地定储备掀制度缓带来驴很大姨的社锯会效立应：增强靠了土栋地市涉场的权调控随能力学；为城迁市建台设筹混集了屋资金童；抑制服了土娇地炒崭作，妈规范胸了市铃场；为实润施总唇体规锡划创撇造了温条件土地先储备描制度容带来钩的变缩慧化：地价掌和房族价上腰升；房地期产开悄发企翻业的汁大重端组；推动拥了土纤地金住融的菌发展窜；导致解财富侨的转纸移。二、览土地春使用弯权出摩让1、土帖地使斗用权云出让驾的概咳念国家宇将国忽有土城地使跃用权本在一外定年股限内浑出让雨给土蹲地使横用者摔，由互土地说使用柱者向龙国家歪支付翠土地衔使用粘权出汇让金翠的行寇为。主体园：出病让方——土地滋所有肉者，对国家糠，地饱方政阅府具箩体代爪表；获受让认方——境内为外公喂司、既企业佣、其政他组错织和诱个人生。客体塌：城蔽镇国桑有土蚁地。出让额内容葱：一秘定年候限的赚土地峰使用祝权2、土笋地出绸让的络方式最高晴出让当年限居住宇用地70年，倡工业授用地50年，抽文体即科教丧用地50年，矩商业慢、旅牧游、顿娱乐浇用地40年，使综合甜或其慕他用肝地50年。三种夏主要茂出让产方式驾：拍卖招标公开叔招标坝；邀汤请招怎标协议3、三蝴种出丢让方鹊式的恶比较协议招标拍卖出让程序不一样适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块选择受让人的自由度大，不利于公平竞争利于公平竞争，给出让方留有选择的余地利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价三、嘉土地塘使用得权转瓣让1、概功念广义关的土绪地使咳用权垮转让温是指畅土地励使用利权发纳生转散移的焦所有扶行为习，包窗括出赶让。狭义砍的土仍地使垒用权碗转让樱是指串通过狱出让汽方式悔获得街土地晓使用谈权的改土地壤使用驳者，丢通过僵买卖耽、赠菜与或毒其他早合法利方式患将土铃地使序用权万在转咸移的网行为剖。出让——一级万市场络；转磁让——二级灿市场2、土傻地使底用权披转让周方式出售注意袋与一塌般意价义上贴的买缩慧卖不福同。交换是一净种权忆利交蝇易。赠与其法荷律关语系与巧一般橡赠与锹关系绑一致负。3、土吃地使霞用权虹出让越与转呆让的盯区别区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外经济实体及个人法律关系法律关系不平等，具有垄断性法律关系平等市场层次一级市场，可以转让二级市场，转让受到限制年限按合同规定，不超过国家规定合同年限－已使用年限转移方式协议、招标、拍卖出售、交换、赠与四、主土地身使用症权划续拨1、概洞念指县音级以乏上人盘民政愧府批小准，洪在土椒地使青用者肠缴纳表补偿坏、安眠置等也费用结后，扛将该燥幅土绕地交戏付其蔬使用签，或盈者将耀土地旁使用猫权无涉偿交滑付给销土地牲使用抱者的奖行为乒。该方宾式取主得的饿土地驳使用热权无呆期限追限制泻。两种糟方式2、土株地征磁用的围特点国家伞为了仆建设不及兴根办社围会公姿益事关业的脱需要微，采绘取行集政手惧段，班依照户法定氧程序殿和审谷批权鸡权限紫将集乡丰