房地产开发与经营-前期策划

第二章房地产前期策划房地产开发与经营知识目标1、了解房地产主题的概念及作用；2、了解房地产市场策划及设计策划的原理；3、掌握相关策划的程序与流程。能力目标1、能够为房地产开发策划主题；2、能够进行房地产市场调查。学习目标2.1房地产主题策划一、房地产主题—概念开发商所倡导的独特的开发理念、居住文化和生活方式，是房地产项目的主要卖点和特殊优势，是贯穿于房地产项目规划设计、营销推广等各个环节的总体指导思想。2.1房地产主题策划一、房地产主题—分类旅游地产体育地产商住两用地产教育地产复合地产文化主题历史主题人文历史康居工程建筑节能绿色环保住宅科技人居山景主题江景主题湖景主题海景主题景观传统民居传统园林现代建筑异域风情建筑风格豪华会所星级物管社区配套体育运动单身公寓白领生活生活方式2.1房地产主题策划一、房地产主题—实例项目名称广告标语项目主题广州奥林匹克花园运动就在家门口科学运动、健康生活广东顺德碧桂园给你一个五星级的家高质量的社区生活广州雅居乐体验国际化的生活国际化社区广州华南新城江山湖泊共同拥有景观环境好杭州中大吴庄曾经是帝王的家地段尊贵，历史文脉积淀深厚杭州阳明谷一山，一水，一世家景观环境好，豪宅别墅2.1房地产主题策划二、房地产主题策划的作用1.统领项目开发的各个环节2.展示项目个性，突出竞争优势3.满足住户的精神需求4.有助于房地产项目的品牌化5.有助于加深买家对房地产项目的印象6.有助于房地产项目的发展方向2.1房地产主题策划二、房地产主题策划的作用竞争优势2.谱1房地剪产主滴题策漫划二、退房地掠产主阳题策抄划的庆作用精神稠需求2.颜1房地粒产主秆题策背划三、挣房地国产主棉题策钱划的赢步骤一来源与获取二提炼与确定三支撑与体现四推广与传播五检验与反馈2.沿1房地狭产主针题策沙划四、圆房地蜘产主确题策斯划的周案名握分析策划蚁案例——北京纵苹果珠社区矮的个所性案辣名北京苹果居社区啄是一机个集恰居住际、办邮公、约休闲陈、娱角乐为一体明的大型高档著现代酬化社化区，似该项想目将眠不同妈定位哨及功辣能的匠区块以不同类型敢的苹障果命挎名：青苹果才区定位崇为小温资公尸寓，阁以年御轻白壁领为堂目标引客户；红苹果箩区定位柴为中连产阶息级住倦宅，雨以成熟脚商务人士闷为目标册客户榴；转基庄因苹果赚区定位暴为现券代化宫的商米务传慈媒港。2.碰1房地买产主卸题策伐划四、仙房地级产主蒸题策民划的弯案名勒分析青苹炎果区叼与红蛙苹果嗽区2.双1房地从产主抬题策菊划四、催房地份产主应题策贞划的乏案名杀分析转基司因苹果掩区2.公1房地蓬产主多题策桨划四、序房地驾产主固题策蓝划的掩案名会分析转基缎因苹果质区的住殖宅2.叛2房地纽奉产市指场策袭划含义处：对靠房地灶产项热目投虑资开隙发中关涉及敬的诸留多要峰素进塌行客巡寿观调幸查，榴并通纱过科泻学系像统的挪定量肃定性巧分析蛮和逻学辑判旷断，辱寻找辈到满盐足项户目众爆多元问素的叉结合尤点。一、疾房地来产市胜场策然划的浊内容房地与产市校场策桑划的壤逻辑叫框架发展轻策略资源斥挖掘机会姻分析形象稿定位价格蹲定位客户悦定位产品普定位案例超研究模式杰借鉴项目渗定位物业胳发展精建议总体吩规划功能斩配比建筑而风格园林惩风格配套侮设施项目存资源产品欺研究客户缺喜好市场里分析客户皂研究市场籍发展秘水平送研究背景谢研究项目节价值麻的研躲判宏观缩慧经济千背景城市获规划渣研究个案墨研究潜在辽客户看挖掘潜在霉客户似需求杂特征项目肯本体垃分析分析策略2.仿2房地山产市诸场策描划二、丸房地轿产市斯场调喘查宏观钻经济项目需价值竞争构环境潜在旦客户调查假结论市场弦环境房地供产环运境竞争楼盘经典元楼盘成功造案例区位糊价值项目辉资源周边客群历史闲客群特有厨客群投资座客群新生绘客群市场甚状况可能夜的产住品可能句的客突户2.艘2房地拘产市蓄场策莫划三、串房地燃产项党目的宏市场福细分市场屠细分乱：就恨是指培按照勾消费益者欲陷望与脖需求帮把一省个总馋体市贵场划毛分成泄若干翠个具消有共替同特津征的册子市经场的业过程比。2.坛2房地肾产市史场策槽划三、坛房地争产项翠目的爱市场夸细分市场灾细分刚的依蔽据2.酿2房地腊产市磨场策坐划三、识房地成产项封目的杯市场兄细分购房者的年龄分布2.招2房地痛产市华场策岛划三、概房地道产项避目的欧市场惰细分2.待2房地黑产市杰场策切划三、常房地拉产项合目的谎市场香细分2.餐2房地扫产市沟场策溜划三、维房地熔产项凡目的尚市场学细分房地讯产市辨场细剧分的居步骤根据需要确定产品市场范围列举潜在顾客的基本需求了解潜在顾客的不同需求排除潜在顾客的共同需求划分为不同的子市场进一步分析每一细分市场的需求估算各个子市场的规模2.哥2房地胡产市赔场策洁划三、怠房地淋产项祝目的饭市场恼细分房地遵产市剪场细返分的节步骤2.末2房地动产市魔场策创划三、探房地御产项支目的傅市场酸细分房地蕉产市笋场细衫分方扒法单一因素法2.研2房地座产市成场策共划三、嫂房地撑产项摘目的屋市场艰细分房地艰产市小场细裕分方盾法综合因素法2.校2房地持产市选场策射划四、条房地茫产目哨标市轻场选冶择房地正产目惭标市浴场：贷房地絮产企镰业满炊足细玻分市沫场的碍一个践特定雪项目爬，以膛及该摧项目著一系普列开果发理结念、惕市场寄定位护、卖朴点设翅计等悟营销旁策略柿的组奥合。有一定的规模和发展前景有较高的盈利水平符合本企业的目标和能力有一定的竞争优势选择原则2.王2房地迟产市姥场策刑划四、蔑房地休产目蛋标市肯场选帆择选择模式1、密筝集单未一模夺式2、选崇择性白专业昼化模赤式3、产露品专巴业化促模式4、市甲场专组业化风模式5、全闭市场搜覆盖扭模式6、大雀量定镇制模永式2.纯2房地资产市逃场策虫划五、略房地岭产项暑目市泡场定捷位2.抽2房地台产市恰场策遍划五、透房地品产项姻目市骗场定尘位根据产品特点定位根据场合用途定位根据顾客利益定位根据顾客类型定位定位面依据2.言2房地居产市减场策兄划五、蚕房地稼产项条目市顽场定私位定位立方法2.常2房地届产市桨场策渐划五、韵房地拳产项得目市截场定柄位基本烦策略先入赠为主姓式定驱位挑战壤式定布位突出催优势积定位2.找3设计氏策划一、细建筑蛾单体泊平面弊布局塔式住宅单元式住宅2.醉3设计墓策划二、邮住宅魔户型完策划类型大小组合布局2.惹3设计匠策划三、观住宅劫空间睡设计2.话3设计壤策划四、草住宅鸟室内雾设计矩风格欧式风格2.么3设计索策划四、志住宅恢室内管设计距风格中式风格2.牧3设计编策划四、免住宅颤室内附设计详风格超现实主义风格2.塑3设计且策划五、奥建筑策风