房地产企业管控模式和流程管理

房地产企业管控模式和流程管理课程附件：房地产开发关键节点

设计配合

采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工

项目取得项目策划阶段竣工入伙产品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证

项目取得

市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销招商方案策划租售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入园手续配合租售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成

控制性目标成本确定

合约框架

动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服战略用地规划许可证国有土地使用证

规划许可证

（办理房地产预售施工许可证（

基础提前施工报建）

许可证）产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业

公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后

评估

项目运营策划（含项目计划）景观/专项／二次设计、部品策划

内部立项项目论证阶段

项目策划会

方案评审会方案设计阶段

初设-施工图阶段主体结构开工

开盘销售

程管理阶段

销售管理阶段房地产开发基本模式（7阶段、7专业、53个关键活动/节点）里程碑节点集团增加的15个节点某标杆企业的项目关键节点（集团25、城市公司３１））1.

投资分析完成2.

概念设计3.

规划用地许可证4.

基础施工图完成5.

施工报建图完成6.

取得《建设工程规划许可证》7.

节能审批通过8.

室外综合管网与景观施工图完成9.

取得《施工许可证》10.基础开工11.（销售展示区实施计划确定）12.（销售展示区开放时间）13.外脚手架拆除14.室外配套、园建完成15.模拟验收及整改完成

城市公司增11个1.

项目启动时间2.

施工至正负零3.

交付风险检查完成４.

装修样板房样板验收５.

土建单位与安装单位工作面移交1.

项目定位(分解)2.

规划方案3.

单体方案4.

施工图设计５.

总包监理确定６.

开工７.

（达预售条件）８.

结构封顶９.竣工备案1０.集中入园

45产品定位、营销管理

地块调查、客户细分/体验研究、竞品调研、可行性研究……

项目定位、产品建议（集团产品品类、产品线支撑）

营销策划总案

品牌管理、会员管理

营销推广

销售模式选择、合作单位选择及控制

展示区设计、工程管理

销售现场管理

内部认筹、开盘、入伙、售后服务、权证办理、……

数据分析、后评价6规划设计管理建造标准、设计任务书、深度要求设计出图计划（各阶段）勘察设计单位的招标选择设计全程跟踪管理设计评审标准、物业管理前期介入不同阶段、不同设计单位、不同层级设计管理部门的穿插协作设计与报批报建、招标采购的紧密互动材料、设备选型，材料确样/封样设计评审（关注各专业协调）、设计优化、设计监理设计变更管理变更提出单位变更类别（需否通过设计部门？）变更技术审查变更预警/估算变更后的图纸管理变更实施确认（设计合同履约）7规划设计管理（续）施工中的设计配合设计交底、图纸会审深化设计、综合管线设计样板验收、确认现场指导设计效果监督

注：设计合同的约束条款设计后评价、标准化工作设计拒师设计旧院例：展规划剥设计巡寿改进叨信息碑渠道内外小部检摄查、凤设计蚁评审寻、图构纸会盐审标杆季学习铅、行殿业资滨讯规划愈设计注部项目掩后评零价/管理缎评审案例爱库、素设计友任务够书、弯审图漂要点垃、产欲品/部品红标准谅等示意物业泼管理闸处、砍集团民客服口部(维修竞报告康及投特诉)建立域如下醉图所随示的他规划猎设计闪改进湖机制顾客划满意腿信息员工篮合理疮化建丛议9概念驻设计规划狂设计单体搭设计施工先图部品锯设计标杆科企业胆通过伴流程宽的知盯识化姑，实表现了字质量精和效宜率的卖提升蔬！初步弟设计传统穿设计皮管理甲流程某地拒产公张司现夹行设撞计流浪程：凶产品汽创新油研究出刚刚宴才起姐步，却对住认宅产同品没蛾有系教统的唐研究尘成果霜，部股品定盏板则聪是由红事业拘部在叼工程魔实施扇阶段此配合请规划验创意痛中心苗选定绵，设装计周强期长巡寿，一东旦要陶赶“开盘”，就箭经常津会出参现“忙中愿出乱圈、乱稠中出饮错”的情煤况。10拿地然节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工强图部品巩材料除定板绵封样论证阶段工程管理规划设计扩初裙设计市政掉施工由图设挠计部品恳材料岩清单示范催区景恩观、详装修炕施工绑图扩初报建施工塑图报建概念盾规划方挨案产品粉创新建筑侦、规殃划方稍案结构司、设妄备初步躲方案销售庄示范采区策室划市政糖概念借及方蛙案住宅叠设计声管理章流程幕参考燃标杆钟－优渐秀企去业设计章管理弯思路部品构材料料调研提高刺有效稳性及富效率哗！11开发纳报批印报建兽流程国土竖规划行部门熔报建办理姻土地键转让碌手续处、核捏实地节价规划春、建静筑方宝案报栗建初步竹设计尽报建施工胳图报敏建规划壳查丈布、规芬划验乌收建设油主管跨部门技报建工程茂招投述标或乔直接采发包基坑碗支护态方案涉备案桩基及提前掏施工叙许可舱证施工素合同驰备案墙体饿材料暗使用英手续施工代许可镜证办望理燃气抹工程段验收项目快竣工柿验收计划户主管坡部门紫报建计划茶立项固定群资产疮投资隔许可紫证12开发券报批四报建严流程姜（续葡）消防死局报呼建方案军报建扩初策报建施工渔图报鸦建消防甲工程骡竣工利验收环保千局报忙建项目按环境凡影响章审批礼，提刷出环返境评略估报悼告环保舌验收解（包著括发欣电机贷机房丹噪音旅单项荷验收旷、排定污验唐收、悠排烟亡与隔皆油验营收）月城管新办报样建占用灾绿化夫及人段行道牙的审驻批开路确口审当批营销膊广告愉审批供电紧部门徒报建水务距部门炉报批……链接法：房遵地产脉开发疤项目草报批温报建径一览洪表13工程蠢计划泄管理项目登发展抖计划工程汁进度嘴控制总总计干划、艇总计富划评识审记欲录、后总计计划调祸整施工离图交期付计什划及是调整含情况承建译商进爸场计颗划及汤调整聋情况甲供六材料浸进场么计划士及调随整情考况样板蚂确认排计划殊及调站整情落况施工买过程开控制揭计划施工损总进餐度计诞划报鸣表及邀评审流意见酬（内/外控解计划庄？）施工夫月进宇度计泼划及枪评审大意见施工殖周进嫂度计殃划及蛛评审箱意见延长芦工期泼报审档表或湖报告享（考交核及派问责雅）房地鹅产企躬业的忆计划满体系战略繁规划年度朗计划月度属计划项目形总体币控制放计划项目疏销售浆计划项目迎开发雀计划项目鼠资金紧计划现场右工程练进度设计划项目眯设计疼计划项目闻招标敲采购春计划项目山报批历报建杂计划项目辨开发卡计划项目岔计划躁统筹项目杜关键边节点菌计划战略扔层面（概姿念计叶划）战术购层面（执始行计今划）实施冬层面（滚阀动计薪划）总进尚度计识划ABCDP1P2P3里程前碑计析划标段替计划执行总计划一级姥计划二级眠计划三级如计划四级秃计划如何拉制订含计划分级本计划舱示意岁图项目诸开发商总计轰划示友例项目惑施工江进度痒计划驴（四希级节口点，途有约30虾0个节立点）供应歌商（放供方馆）管偶理供应业商资容源库供应违商准疮入初次韵考察泪评价禁用架、不馋合格避、准薯入级魔、合以格级隐、优充秀级拖、战冰略级履约初过程隶评价按重热要性杜分级螺评审劫（评白审主齐体层尺级、益频次规）评审茫信息鞋渠道与付滩款审莲批节磨点捆昆绑合同概履约而完成挺后评歼价年度新评审货定级凶、调郑级思考橡？什么骨样的摆施工丽单位门才是斤好的勿施工城单位必？什么场样的同监理柴单位种才是宏好的移监理股单位渐？招标而采购歌管理招标时采购缘瑞计划（按骑照项超目发恳展计改划和讨合约请规划印、前牢置）招标谜委托稻（尽少量做息到图招纸完旦备、舒标准虹明确家）招标努文件叛的编资制和昨审查工程绵量清竹单、氧标底奏编制邀请度招标橡过程乡丰控制（数亭量、凯准入奏门槛形、可盆竞争饥性、优异常篮状况身应对热）开标奴、评水标、护谈判沸、定饱标中标名通知口书的献签发招标网后评室价纪律泳要求守及审腿计的税介入20评标饿过程奸风险含识别亡：1、评跪标组咸人员称的资盘质、乌能力艳、公穿正性箱？2、评竿标准童则的笋合理毁性3、技族术标票针对仙性和汗雷同细性4、材惹料设毒备是沫否存鬼在被故限制桂品牌娃的排你他性谁陷阱5、材句料设胃备是泊否未攀明确汗档次6、是优否存食在不辽平衡票报价7、对余低于脾合理挽成本蛋的投暑标者杏是否苹进行挠质询革？8、评廉标过礼程是呈否存沃在泄圾密风菊险？9、评对标组倾是否意能得进到有奋关投迁标者真不良推业绩奶的信猪息？10、评耻标过棵程是赛否关拖注是青否挂替靠投喘标？盼是否秤围标傅、串胖标？……风险勇识别杠评价纲运用——评标管理志流程摸关键滚点识角别？合约绩管理喉之工涂程分箱判合尽同管姨理合约抽规划紧：工程企分判乒范围垂的划唇分及艺其相汪互关咸系认质乒认价刺及材肤料样拖板策弟划项目缸整体忙施工叉招标繁方案谜及计利划（乡丰含结富算形捡式）招标绍采购合同翁谈判巧（一返次、旱二次练）合同易编号玻、归莲档、逃传递样（包毙括保知密）合同舅内、旷外部忧交底冷和解摧释办理站工程沈保险止和保毫险索拒赔事酱宜合同后履约执的推计动（咱如计秧划、良会议澡、激箱励）合同园履约包检查仅评价昂（检君查监爸督分抬判合造同执描行情虹况，全建立衡承建帐商履党约情晕况记衫录）合同售执行累偏差贺的原记因分跪析及伸纠偏虽调整椅、信外息反饲馈（唯供方夫资信迷评价四）；合同适后评镇价合约爬管理显之物残资分吧判合的同管倡理（皱补充黄）编制扇甲供辩物资娱采购差进度芝计划组织追工程杏物资贫的招神标工美作及拴评标谷定标紫工作提供灭需送历样报膀审物胃资的贼样品工程耗维修乌备用例物资澡的移烫交及幻玉工程株剩余毯物资循处理朴工作工程生物资护的统裙计工婶作乙供命物资逢的询脚价工袭作工程委成本示管理立项录阶段区域部、参滨照产献品成卡本数劣据库央调研宇、建竹立产品许定位贿建议搂、部杜品建芦议编制芒项目还建安勺成本检匡算编制怜分部蜻分项恭工程苗成本矛匡算设计闭阶段限额留设计止要求编制被项目软建安销成本怕估算鹊、预惊算目标甘成本讲、责慨任成响本编制诞成本孟控制梯建议染书发包眠阶段编制盏项目少工程槐量清乘单、激标底商务欢标评专比招标谈判惜、交枯底材料杠、设溜备认障质认谷价24工程凤成本会管理贿（续掀）施工慈阶段制项招目资影金投萄入计矮划明畏细变更温、签比证预伐警、扩动态驴管理审核火工程职进度沙款、厕补充之预算建安金成本筝动态雁评估竣工垮阶段工程懂竣工帆结算外审闷单位脱的运耕用和逆管理内审审核写保固足金的浪支付成本圈后评餐价思考悉：成本钳投入舰与产晶品定眨位、捕客户丸定位摊？最母低价煤中标哭的思命考？目标太成本蜡的刚客性？目标躁成本焰的阶际段和呼精细圆程度姨？何为慰成本扭预警览？如桌何实瓦施？变更逆、签焦证的跃编号降重要喊吗？膏一单童一算公？一奋月一谊结？造价裕工程惰师的督管理筛？26施工间准备佩及施及工阶搁段之跨技术活管理项目松管理胡策划拥书（害不仅董是技喷术管挥理内走容）图纸攀管理图纸职会审发审查处要点竟编制图纸庭会审温纪要算及补补充设滑计变蹦更图纸撤会审壤与图导纸的凉标识设计摸变更执管理施工增组织错设计施工符组织础设计飘审查爆要点施工伞单位也总平端面布店置的窃关注施工笑方案专家贴论证抚、重获要工畅艺方尊法标缩慧准（砌合约能附件多）、姿方案爹交底监理片规划弹、监伍理细胡则的归审查规范茎标准姑的管钉理适用哥规范纤标准唯清单孙、检贡查测量薪管理基准嘴点座普标测量译报验居资料沉降刑及变播形观跌测记滨录仪器危配备鸟的要侵求及仰校准施工筛过程您之工换程质拆量管清理建立棍质量星目标米、明爬确甲壁方管贝控重暮点精密太的合舰约系美统和谷管理项目糖策划设备片材料馅进场封控制（验杨收标爱准、努封样律、品苏牌及仆合格贴证验的收、碗复检肠、平受行检控测、撇甲供痕材料涝现场束移交滩、材埋料退兴场管映理）方案童先行样板盼引路六：样板腰清单样板岂交底雁、样述板验伐收（仍大面恰积施煌工前15天）权、样乎板返方工、泊样板嘴档案实物议交底功、考碧试甲方牙进行增技术钞交底工序节控制晓措施人机芒料法跑环控刚制，灰工作丢面交蚂接，公会议拣的管笑理验收程的控捏制（检膛验批体、分逝项、懂分部掠、交恋工验胡收、钩专项撒验收——内部屈预验朱）档案挂资料径标准赌化质量饮通病胡预防成品累保护臭措施对监门理的悟管理示例嫂链接卷