房地产定价方案

博融·MOCO项目定价及开盘建议方案博融集团2023/8/18Content

/目录PART1宏观市场及竞品分析PART2本次定价讨论PART3价格优惠政策PART4项目销售方案PART5开盘前推广建议经成渝城际高铁至重庆18分钟车程经成渝城际高铁至成都48分钟车程经成渝复线高速至重庆寸滩港80公里40分钟车程经成渝三环高速至永川港30公里20分钟车程成渝高速成渝高铁（在建）预计2015年通车在建重庆三环高速预计2013年通车规划铁路成渝铁路双桥成渝复线高速预计2014年通车重庆成渝复线高速至重庆主城0.5小时车程成渝复线高速至成都200公里1.5小时车程公路：成渝高速、渝昆高速、厦蓉高速等多条高速公路串联，保障物流畅捷。铁路：成渝铁路、成渝城际铁路（待建）近在咫尺，快速运输通道，辐射全国。机场：重庆江北国际机场、成都双流机场、泸州蓝田机场等保障空中快速物流通道。港口：重庆九龙港、寸滩港及永川港集装箱码头等三大出入港口，其中寸滩港是保税港。交通便捷，走进西部，走向明天不是梦。区位交通“重庆１小时经济圈”“成都１小时经济圈”

可直接承接“双核辐射”

必将成为重庆加强“川渝合作”

引领川东渝西地区发展的“桥头堡”

在东与永川、合川形成均衡分布的“铁三角”在西与内江、遂宁形成“三大中心”中国重庆市双桥经开区位于拥有世界文化遗产大足石刻的重庆市大足区。于2011年10月由国务院批复成立雄踞成渝之心，辐射大西部,西部一流的千亿级国家级经济开发区项目区位2011,西部一流的千亿级国家级经济开发区区域人口2011年，汽车产业贡献占双桥经济的55%。目前常住人口：4万人城镇化率：93%经开区人口基数小，但其城镇化率已达到发达国家水平，规划到2015年城镇化率达到100%，所有居民同享市民福利待遇，实现城乡一体化发展；工业主导型城市，区域内人口增量相对较少；未来1-2年，随着区域产业经济发展及大型投资项目的落户，将吸引中高端增量人口入驻经开区。区域内中高收入阶层主要为小企业主、政府公务员、个体商户、企业高级职员，也成为区域经济消费的主力群体。核心关键词：完全城镇化城市工业立区产城互融中高端增量人口【宏观市场分析】

2011年，双桥经济技术开发区成立。

亚洲最大的高精铸造基地、全国重要的再生资源循环利用基地，西部最大的轮胎制造基地，重庆重要的车及零部件制造基地及渝西川东重要仓储物流中心名冠双桥。未来5年内，双桥城市面积将达到5平方公里，2020年，实现工业总产值1000亿元，城市面积20平方公里，集聚人口超过20万。

2016年，邮亭将陆续迁往双桥区。邮亭发展工业。双桥将成为双桥及邮亭的行政、商务及居住中心。

摆在眼前的现实，双桥城市人口仅3—5万人。按4万人假定，3户一家人，13000户，30%购房，需约4000套。而目前房地产现有供应量170万方，已经能满足17000套的购房需求。

因此，双桥从未来来讲，房地产销售市场是值得期待的，而今天的人口基数和去化量是不足的【竞品楼盘最新动态】金域都会销售价格网上公示价在3500元/㎡,实际成交价为3500*9.55折=3342元每平方米；【竞品据楼盘巴最新具动态】观岳袋山销手售价咬格销售腥中心牙踩盘批的实询际成惨交价展格在35妥00左右干；观岳际山销讲售政廉策推出榨特价彼房政派策，弟针对目目前拔再售倍的10号楼伪；不沟分面淘积、恳朝向长、付经款方扯式，窑一口欢价33你80元每柱平方奇，但戴去化党情况巩不佳辈，推盐出一聪周后企仅销鞠售2套目前妹所有不的房馅源均筒为现适房，扒付清诞全款值后即槽可接蓄房，建对返贷乡客浩户的潜吸引职力较变大【竞品泽楼盘旺最新阀动态】车城宁印像君销售冒价格网上臭公示型价在32催00元/闯㎡,实际景成交愧价两思房在34站00元每蚊平方对，三鼓房在31软00端-3引20丝式0之间恭，本次次均文价取33可00元每扇平方该项能目推近广力途度差唱，且泡设计只有一衫定的厉局限岂和瑕津疵，芦但位柳置较另好且伸相对伏其他做项目月而言统，工宜程进暑度快忆，首箱批次孤客户纸已交验房，妇居住黎较为奶成熟【双桥小宏观探及竞仁品市帖场小潜结】双桥敲区规亲划及内产业斧布局油潜力避较大举，从形长远蚀的角谷度出胆发，雁对双鸽桥的笑房地悲产发族展是行利好拆消息挺；从长闯远发色展来锤讲，洽随着味双桥瞒大量晚工业尘园区怕的上房诚马及甩相对赢高中闭端院择校的散入驻输，城牧市的尾外来煤人口细将逐干步流汤入本态区域下，对籍双桥坛的房险地产惊是利奋好消驶息，肌双桥迈的房宫价上难涨是星值得哥期待故的从人肢口基累数来济讲，两双桥执的城机区人虽口仅4万人悟，且凉城市存化率脾较高迹，每度年的笛房地概产消性化量词较为治有限条，且崖大量您的拆披迁户欣全部凭以实驻物安裙置为捧主，均不存颤在拆史迁户胳购房夹市场首。从市爹场供丸应来有讲，宪目前匪双桥烂的竟耳品楼吓盘较屡多，爸加之偿明年访千叶厨广场75万方啦的城蒜市综锁合体杏推出鞋，整惩体市柔场供被大于笋求的疗局面缝不可膝避免纠。双桥腔与大某足合虫区后俊，对腥于该权城市迈的高茂端客口户有来所外选溢，着他们油认为凶城市足的中流心在唱大足付，部暂分高股端客亲户倾晌向于股到大延足购域房，夏对本留项目葬的房想地产杯项目述有所质不利印。从价请格层叔面来驰分析壶，双朱桥的越市场寇均价35坦00都不哄到，愁是整阶个重氧庆市骄所有狼区县奥的项表目中希价格盟最低搬的，注连重谅庆最洗为落兽后的芹城口聋、巫捏山都公达不济到，池客户却对价兆格的距敏感努度很树高。20价23辆/7蹦/6Co贩nt折en鲁t/目录PA屿RT赞1宏观泥市场厕及竞围品分老析PA提RT到2本次帐定价陈讨论PA肤RT斥3价格怠优惠熟政策PA榆RT朵4项目将销售躁方案PA煌RT尿5开盘判前推仇广建蠢议【引言】销售诵团队纪在进炭场一雄周后蝴，经她过市枪场调菌查及述相关助论证秤的情津况下狡，在信当前肆市场晴竞争虏环境汤下，络特别粱以本欠案竞搁品楼寄盘和鸿寻观岳喇山、糊金域需都会搅、新荒澜康特桥名鞭邸、沉缔创赖车城蛙印象四个岸楼盘磨为参右考，孕采用想项目妈加权建平均贴法来叼进行祥本次陷定价鬼讨论禽。项目门加权抓定价惊法项目及权重博融.MOCO国际和鸿观岳山金域都会新澜康桥名邸缔创车城印象平均价格PX3500335034003300总项目分项目权重(%)得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分位置地理位置8双桥行政中心距双桥行政中心300米距双桥行政中心1300米距双桥行政中心500米距双桥行政中心400米周边环境6市政对面，艺术中心对面，商业不完善小区已初具规模，周边已基本成熟周边配套还不完善市政及检察院旁边，缺乏商业配套千叶广场对面升值潜力6中心位置，升值潜力大品牌开发，房价低，升值潜力尚好，口碑好地段不成熟，升值潜力尚可区域基本为洋房，房价较高，升值潜力还行品质一般，千叶广场对面，价格便宜升值潜力适中交通条件7项目附近公交只有两路公交，且等候时间过长公交线路少且路线长，出行不便公交线路尚可公交线路暂未开通有一条公交线规划设计外观设计3外立面现代简洁欧式建筑新加坡现代民国风格现代简约，较普通户型布局83梯8户2梯6户2梯6户1梯2户楼梯房1梯2户建筑密度3视野开阔，密度尚好密度略低，洋房居多密度尚可密度小，容积率小，洋房产品多密度尚好景观外部景观3市政公园，但尚未开工小区示范区已经打造，外部无大型景观小区示范区，外部无大型示范景观距市政公园500米基本无景观自建景观3，售房部示范区，入口广场、中庭绿化小区示范区，中庭花园绿化面积小尚可，示范区尚可无景观绿化带及示范区小区绿化差绿化率332%35%35%35%30%配套及居住品质生活配套5配套不方便，暂无商业配套周边有银行、超市及餐饮配套不完善，商业还不成熟配套不完善，无商业配套配套少，不成熟教育配套4市政教育配套市政教育配套市政教育配套市政教育配套市政教育配套商业配套5社区配套商业，咖啡厅，精品超市等自有商业少，周边上可，餐饮，超市，酒店，银行自有商业量大，周边尚可自有商业少，周边更少自有量尚可，对面千叶广场商业量大智能化1中档配置高档配置中档配置中档配置中档配置周边配套7银行、医院、文化中心、体育馆、市政超市、餐饮、酒店、文化中心市政、文化中心市政、文化中心银行、文化中心工程工程进度6示范区及销售中心正在赶工中进度快，工程形像好进度一般，但示范区及销售部已建成临时售楼中心已有销售中心，已经销售过一期物业管理公司品牌2自建物管自建物管自建物管自建物管自建物管提供服务3服务一般服务一般服务一般服务一般服务差发展商品牌3重庆知名重庆知名重庆开发商重庆开发商重庆开发商项目规模58万20万32万方15万方20万方区域规划及近期发展5片区将成为新城区的文化中心、行政中心、商业中心有规划，但进展缓慢距几大中心板块有点远，距龙景酒店较近距行政中心较近距以后的千叶商业中心较近包装推广、营销策略4很好很好较好很好一般合计100

项目及权重博融.MOCO国际和鸿观岳山金域都会新澜康桥名邸缔创车城印象平均价格PX3500335034003300总项目分项目权重(%)得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分位置地理位置8756648540648864周边环境6530530424530424升值潜力6530530636530530交通条件7642642428642749规划设计外观设计32626393926户型布局8756648648648432建筑密度33926392626景观外部景观33926263926自建景观32639393926绿化率32626392626配套及居住品质生活配套5525420315420525教育配套42828282828商业配套5420420315315525智能化11111111111周边配套7535749428535642工程工程进度6212636424318424物业管理公司品牌22424121212提供服务33939263926发展商品牌33939262613项目规模5315525525525420区域规划及近期发展5420315525420315包装推广、营销策略441631231231214合计100

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404【项目恭加权劝定价服法】以和鸿码观岳畜山作为谊参考橡，本就项目饿的均伞价P物X=42岛4/43斤9*3500谁=33焦80元/第㎡；以金域昂都会作为朗参考棒，本匆项目蜡的均棚价P勤X=拢424/38纤5*33驰50=36毅89元/粉㎡；以新澜长康桥逐名邸作参炉考，特本项手目的阔均价牺PX清=424/40估8*3400框=35愚33元/可㎡。以缔创烟车城葵印象作为炮参考瓣，本项目酷的均扩价=4浩24距/4捐04框*3探30瞎0=润34建63元/㎡综合魂上述维四个厘项目队综合标定价揉，本熟项目络一期淘一批辈次合洞理定连价为（35爹00+36胀89+35惹33+34蕉63）/钟4=35耍16元/朵㎡注：卖由于划评分帝受评烈分者杆主观夸影响付较大番，建喂议开何发公僚司也烫可以构自行妻打分左拟订胀出开摇盘成驶交均符价后厉讨论妈确定即，并淡附表葱供参榴考【项目眼定价糊建议】建议笑本次埋开盘钥成交匀价为35哲00元/血㎡，戴平于娇观岳颠山35驻00元左碗右的焰均价掏，高硬于相殖关竟雪品楼纲盘，借同时良低于臣市场需摸底近价格35尺16元约16元每留平方赛：本项大目在泪双桥老第一毫次亮医像，烈目前卫本项必目存信在着亩工程时进度茎支持岗不足茄、无蛇客户景积累愧的现渠状，顷首期鸭定价惠不盲竹目追贤求利抬润最脾大化双桥振人口怕基数竟少，废客户塌对价面格非女常敏厌感，垦后期舌可通最过酒月店及蛮商业纺追求绕高额翁利润结合毙甲方夏的战雾略目执的，晌本项篇目以刻快销妈为主雷，要拆求速痛度销牧售，叨迅速鹅回笼币资金每的想佩法，板建议露首批呢次合院理定姐价。我们富也必丹须考爷虑开临发利凶润，江因此狱在后歼期销槽售过尸程中趴，随蛙着购四房代错金券雕及办纳卡政它策的潮回收匠，价盟格自讯然上润涨，怀开发原利润女同样拉有所拾保证20择23骡/7寨/6Co极nt崇en缠t/目录PA兼RT即1宏观而市场充及竞其品分董析PA肾RT赴2本次掠定价科讨论PA匹RT辽3价格弃优惠悼政策PA什RT涉4项目拥销售义方案PA幼RT银5开盘极前推励广建菠议【优惠袍说明】项目候无蓄户客期细，同宿时又焦缺乏办工程印进度严支持必的情魄况下轻，建冻议作窜出如厦下三枣重客讨户锁偿定政韵策，虑吸引霜意向容客户腐办卡戴成交答，建远议如始下：双击添加标题文字单击此处添加段落文字内容3500元/㎡开盘均价优惠虽空间22蠢3元/胡㎡“三挪重优腹惠"捎:“一升重优骆惠”象——200盛0元妻购房弟代金佩券；悬优惠比截止秋日期夜暂定华为20盆14年3月31日“二笔重优险惠”舌——摆办理视“博民融酒象店VI确P”卡遥，交黄50艇00云元酒社店消舱费基湿金可忠抵扣趣1500季0元佛房款卡；优灾惠截驴止日译期暂坟定为20杂14年3月31日1号楼烈开盘“三搭重优仪惠”军——洗一次苹性9雁5折照，按凉揭及编分期职99折；注：晶针对蹲办卡渴客户述，推涨出价匪值50按0元左吗右的嗓礼品歉一份讯，吸扁引占微小便剩宜邮的客果户踊帖跃办匆卡（2.歼15日前刮办卡船客户源，拦失截春音节前栽客户陵）。春节退限时志特惠观：1、价狡值50鱼0元左唱右的顾海尔涌电器吼一台推。2、2.爬15日后透办理墓不再挂有礼双击添加标题文字单击此处添加段落文字内容3723元/㎡开盘报价【一重腰优惠】“200泛0元匙购房犬代金王券"平均长优惠25元/乎㎡计算板过程巨：1、总职体平赤均每模套建滔面：（18南69铅1㎡）/23奏4套=79特.8室7㎡/套2、平阵均每想套优挎惠额尤度：（200铸0元赖/套划）/（79嫂.8狗7㎡/套）=25给.0材4元/㎡其中啊，1#楼掘建面18独69忌1㎡，够总套锄数23平4套（嚼每张买代金集券只恐限1推套）仍。【二重奶优惠】“博晚融酒早店VI购P卡”交5播00搬0元身抵1500放0元“后10亮0名交50蜂00抵10天00瞧0平均凤优惠93元/辫㎡计算约过程和：（10000元/伴套+5唇00鸽0元/套）/2/（79义.8野1㎡/套）【三重伸优惠】“付款洗方式扎优惠咬：一尘次性泡95眠折、脆按揭踪蝶及分妄期付矛款9随9折"平均宴优惠105元/挡㎡计算辞过程贯：1、平窗均加当权折星扣：（9用5%繁+9港9%轧）/2=牵97退%；2、优陡惠折与扣点精：1-棍97阻%=材3%，平均原优惠3个点球；3、优堂惠额悠度：3%*（35屿00元/予㎡）=1纳05元/㎡。付款方式付款说明备注一次性付款签约时付不低于95%的房款；交房前付5%的房款，认购后7天内付清95%房款暂不接受公积金付款分期付款首付全款的30%；3个月内付全款的50%；6个月内付全款的20%按揭付款首付全款的30%；余下通过银行按揭办理说明逢：一旷次性匀付款扎和按弱揭付塑款相善对折焦扣较蒙大，渣是由席于本狐项目之总价帅低、棕且双土桥的裹按揭刷银行较在额挂度与仓放款菠速度治都得笛不到暂较好激保障纱的情跑况下系推出榨的，漂目的瞒是希款望能扔吸引宇更多护的客匆户办研理一梅次性扑付款厕，加门速资据金回策笼【优惠赖说明】总价哪计算浓公式跌：客户健开盘煌成交记总价探=（饮公示狼总价冒-200芽0元赔购房斜代金渠券优而惠-100杯0元笔办卡呀优惠）*付款洲方式阅折扣（一岗次性叔95拼折、坑按揭视及分滤期99折）即：25元/素㎡+93元/吨㎡+105元/者㎡=2笔23元/㎡博融MCOC户型分类梳理表（注：此评级为项目组内部评级A级为最佳F级为最差）编制：博融MOCO项目组日期：2014.01.121号楼工程编号建筑面积（平米）户型分布楼层套数朝向景观资源关系优势劣势评级1号97.8两室两厅双卫3至30楼81西北客厅看小区中庭，主卧朝向小区中庭1、舒适优雅三房（带可变空间），三世同堂一屋尽藏。2、户型方正分区合理，动静分离。3、板式设计，通透性好。4、主卧配有大飘窗设计，全赠送面积极大提高空间使用率。双卫设计，更增加个人私密空间。

1、户型朝向不好，无大面积景观。2.受太阳夕阳影响。E2号72.87一室两厅单卫3至30楼27北客厅看小区中庭，主卧朝向小区中庭1、宽敞两房（带可变空间），户型方正，功能齐备，分区明确.2、主卧大飘窗设计，全赠送面积大提高居住使用率。3、面积较小，购买总价低。4、户型紧凑，无浪费空间。

1、户型朝向不好，无大面积景观。2.受太阳夕阳影响。3、无景观阳台。B3号97.8两室两厅双卫3至30楼27东北客厅完全看文化中心、城市公园1、舒适优雅三房（带可变空间），三世同堂一屋尽藏。2、户型方正分区合理，动静分离。3、板式设计，通透性好。4、主卧配有大飘窗设计，全赠送面积极大提高空间使用率。5、双卫设计，更增加个私密空间。6、视野景观效果好，可以对视城市公园。

1、购买总价高，客户群体单一。2、临近车道，有噪音污染。E4号68.27一室两厅单卫3至30楼27南客厅朝向文化中心、城市公园1、宽敞两房（带可变空间），户型方正，功能齐备，分区明确.2、主卧大飘窗设计，全赠送面积大提高居住使用率。3、面积较小，购买总价低。4、户型紧凑，无浪费空间。5、朝向较好，采光良好。1.临近车道，噪音影响严重。A5号97.8两室一厅双卫3至30楼27西南客厅朝向文化中心、城市公园1、舒适优雅三房（带可变空间），三世同堂一屋尽藏。2、户型方正分区合理，动静分离。3、板式设计，通透性好。4、主卧配有大飘窗设计，全赠送面积极大提高空间使用率。5、双卫设计，更增加个私密空间。6、视野景观效果好，可以对视城市公园。

1、购买总价高，客户群体单一。2、临近车道，有噪音污染。F6号70.31一室两厅单卫3至30楼27东南客厅朝向文化中心、城市公园1、户型方正，功能齐备，乐享舒适生活。2、带私家入户花园，让你的生活更亲近自然。3、分区合理，干湿分离，无损房屋，易于清洁。4、双居室配有大飘窗设计，赠送面积大提高居住使用率视野景观单方不完美。D7号65.73一室两厅单卫3至30楼27西南客厅朝向丽阳天下成熟小区。1、宽敞两房（带可变空间），户型方正，功能齐备，分区明确.2、主卧大飘窗设计，全赠送面积大提高居住使用率。3、面积最小，购买总价低。客户群体最广。4、户型紧凑，无浪费空间。5、朝向较好，采光良好。视野景观单方不完美。A8号68.23一室两厅单卫3至30楼27东南客厅朝向丽阳天下成熟小区。1、宽敞两房（带可变空间），户型方正，功能齐备，分区明确.2、主卧大飘窗设计，全赠送面积大提高居住使用率。3、面积较小，购买总价低。4、户型紧凑，无浪费空间。5、朝向较好，采光良好。视野景观不够完美。C【优惠腐说明】一房售一价似表【特殊橡销售章政策朵建议】结合草到甲摘方领胶导希建望年灵前锁萄定客婆户，叨避免诸客户虹流失仔的实除际情殿况，伟争取漫多回锻笼销目售资若金的自这一毅战略腊想法克，我缸司提像出50套内单部员鸟工福屈利房令的销律售政牛策建滑议：宣传：针滑对我诱司部狡份内抢部员租工，购我司非拿出50套内枝部员鞭工房兰供公泽司员姓工选农房，惊部分股意向反性较奇强的桨客户邻可以麻参加俗本次怀活动枯，售磨完即步止。套数凳限制：仅箭限1号楼堪前50名客者户及卧内部笛员工焰参加要求总：客户愈需交榆纳80监00织0元（蠢最低楼交纳50当00幕0元整罩）酒些店消判费基左金方粮可参告加内暑部员仍工福盛利购泊房，俗房源待从1号楼青中不袖限房虎号、管不限遵楼层洗选择政策件：1、内仪部员塞工房续可享欧受20斤00元代盼金券目、办乔卡优趟惠政数策及泊付款遮方式记优惠2、同各时可丸享受悼优惠策后每甚平方盐优惠30新0元整（设1号楼趴成交继价35饭00，则滑内部坚福利酷房成琴交均册价32眉00元每遇平方圈，与绳市场榴中的卖特价垫房价肌格持惨平）风险暖规避岁：以余博腾绍酒店期消费疲基金成的名少义收谱取，挺同时进给予才客户次对该慰套房岂源的启优先间购买绩权20旋23私/7寻/6Co东nt踪蝶en岛t/目录PA猜RT滤1宏观勒市场田及竞站品分耍析PA南RT樱2本次抬定价