房地产产品创新思考图文并茂

如何在现行市场下实现住宅产品的创新CCDI中国成立50余年以来，住宅设计经历了一系列的重大变革：改革开放以来，人们对生活质量的追求越来越高八五住宅标准九五住宅标准多元化市场模式…［建筑师的责任］房地产市场面临严峻考验住宅设计创新日益重要和困难创新缘起创新目的创新形式创新流程学习苏联工业样板住宅…［设计市场的需求］如何在现行的市场下实行住宅产品的创新是建筑师的责任。住宅产品创新的缘起[满足人们日益增长的的多元化生活需求]住宅创新有利于实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能、加强人们对生活的热爱和未来的憧憬作为国内设计公司的龙头，我们有责任创造出住宅创新的标准。就像万科一样，成为行业内标准的制造者和先行者，这样才能实现企业的良性发展。［制定CCDI行业内的创新标准］创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的目的住宅产品的创新正是我们公司企业价值点所在：一流企业制造标准；二流企业制造品牌；三流企业制造产品。［一］改善型创新：满足人群对于住房条件改善需求的创新特点：属于局部创新形式：现有的户型基础上基于种种条件对产品进行的修改例如：增加主卧舒适度而加更衣、主卫、书房；在某些城市基于当地生活习惯而进行的户型修改，多采用成熟产品创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的形式目前市场关于住宅产品的创新的三种形态

案例：金地马驹桥，一、二层联排，三层平层，四、五层叠拼的组合产品［二］组合型创新基于某些条件把几个户型的不同的特点、不同功能组合在一起以满足客户需求的创新一层平面图（一梯4户）—联排二层平面图（一梯4户）—联排四层平面图（一梯3户）—叠拼三层平面图（一梯2户）-平层五层平面图（一梯3户）—叠拼住宅产品创新的形式创新缘起创新目的创新形式创新流程一梯四联排一梯二平层一梯三叠拼案例：北京的香缇漫步［三］移植性创新特点：把高端产品的某些特色或者格局移植到下一层次的户型上，使其具备高端产品某些特色的创新特点：把独栋别墅的特质移植到联排别墅住宅产品创新的形式创新缘起创新目的创新形式创新流程［项目决策］：在项目启动的阶段深刻解读甲方的需求，研究周边楼盘的特点和相关同类型产品的特征，研究项目的竞品楼盘的资料，结合规划设计的要求，决定住宅产品的布局和在此布局上应该具备的特点和要素，甚至针对不同面积的户型提出不同的房间需求和面宽、进深等基础要求项目决策产品研发产品实施住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的阶段和流程分为以下三个阶段：住宅手产品床卖给漠什么坐样的稍客户客户晚的生胞活需贱求客户桂的追甚求和灿爱好客户园的生烧活状悲态家庭绳构成坝、心尸态…总之盾，只屯有深接刻的诊了解烤了需糊求之窑后才欧能够这在现形有的奔条件肾下进口行创青新［创剪新阶歪段需吩要关稳注的窄问题遥］——把握侨客户以价值翁要素住宅昏产品赶创新凉的流皇程创新缘起创新目的创新形式创新流程把握垂客户仗价值生要素概念涝设计偿阶段纠的创退新产品与研发良阶段亡的创凭新其它竿创新［2.码1概念不设计段要点班］首先,了解胶项目盖定位蛛，研渡究客敞户需淘求，其次,要了摊解当避地的规范监资料（政病策法辨规）堤，什躺么能值够增惜送，事什么扇要计悠算面亡积等蚕等地贯方法最规案例绸苏裤州亿喉城在苏州1.两层阳台叠加不计容积率2.上下层阳台投影叠加距离<1米，不计入容积率住宅秤产品零创新舱的流聋程创新缘起创新目的创新形式创新流程把握蓝客户炕价值江要素概念赤设计势阶段惠的创汁新产品型研发腿阶段织的创愚新其它你创新概念窃设计样要点项目写规模橡分类不同绕项目雁规模保下创牺新不同抗自然脉资源哲下创鸟新概念亲设计怀标准择化的较思考案例丙福净州1在4#返地在福州，阳台进深<1.8米，计产不计容。紫色区域均不计入容积率。住宅堆产品站创新歌的流乱程创新缘起创新目的创新形式创新流程把握芹客户烫价值扑要素概念泊设计社阶段猎的创率新产品防研发顷阶段根的创漠新其它甘创新概念鞋设计旋要点项目穷规模拜分类不同月项目侨规模绣下创跌新不同摄自然啦资源局下创排新概念促设计嘱标准政化的粉思考再次海，了解勒项目它的基锹础资幸料，壳例如融项目者的地继段、嫁交通臂、出号行状察况、伐周边脖的有车利和侍不利容因素咳、周灿边楼刻盘和拔竞品煌楼盘右的特弹点总之企，根讯据上止述逻俭辑分粒析提汽炼出棒项目潜的各院种内元外条徒件，揪充分纷利用靠，达齿到价很值的砍最大棋化［2.扭2项目慕的规非模分惠类］根据嫌项目欠的要旧求：篇可分惑为大盘屯中醒盘付小盘大盘鞋分中等惊地块吊高容浊积率秋（1.兆8以上慈）和大地膨块低棋容积志率两种吧，中各盘亦天同。６０渣万平吴米以陡上、魂３鼠０－椒６０雅万平研米言、２渐０－缩慧３０跟万平彼米、贫１０衡－２蛾０万泥平米墙、１矿０万雪平米概左右按照垮面积随：可复分为住宅在产品幅创新倾的流快程创新缘起创新目的创新形式创新流程把握使客户介价值攀要素概念弊设计团阶段老的创供新产品包研发泪阶段皇的创限新其它惜创新概念尝设计彻要点项目饼规模叼分类不同荷项目近规模炕下创然新不同绿自然团资源鲁下创鸽新概念致设计匆标准照化的蚀思考案例锹：天插津金敲地格馅林世君界2.单3.树1规划凭概念对于桐大盘勾：讲究菊的是旬阵列页感，遗外部教采用也相对猛低端晶的产冷品包谜围高佳端的当产品书，外录围低狐端的嚷产品步在排撞布上接尽量稿和外绘围城咬市发父生关摩系，宇而高抽端的齿产品唱能够佳自成殖体系强调了秩序与有机的生成——生动活泼又有强烈的阵列感创新缘起创新目的创新形式创新流程把握守客户帐价值拨要素概念抬设计芦阶段皆的创卫新产品循研发愿阶段危的创狭新其它仰创新概念扰设计间要点项目盾规模久分类不同册项目飘规模圈下创巴新不同敏自然懂资源勒下创舌新概念傅设计元标准失化的执思考住宅愈产品主创新妇的流雀程［2缎.3不同沃项目何规模庭下概旷念设规计的椒特点帜］案例厚：福丹州橘道园不是省良好号的景他观一蓄定给杆高端特的产畜品，洒如产临品中婆有8晌0米盘左右览的高滨层，椒则高柜层一无定要宿远离尺景观认，把导空间炭让给软高端屿，因碑为高充层足糕够高报。而如果产品差异不大，就要考虑有最多的户数观景，以拉近不同产品的差距。创新缘起创新目的创新形式创新流程把握塘客户最价值制要素概念桌设计舱阶段阻的创惑新产品忌研发欣阶段逮的创似新其它荣创新概念丛设计茎要点项目幸规模疼分类不同苍项目旬规模霞下创伏新不同奇自然平资源惹下创冒新概念削设计料标准译化的俯思考住宅衫产品领创新妄的流锅程对于仇小盘券：因为税面积垦小，疲注重纽奉强烈恋的重勤复感集，以足造成迁规模展加大败的印惧象对于取中等碗高容溜积率伏的盘乏：考虑拳地块守间的论有机享联系徐，在已秩序比中采叛用扭屯曲和愈错动课的手争法打走破规舍则感创新缘起创新目的创新形式创新流程把握捞客户唉价值博要素概念栋设计尤阶段枕的创辅新产品吴研发控阶段光的创洒新其它搭创新概念骆设计度要点项目脂规模扫分类不同俩项目国规模像下创源新不同盘自然盆资源且下创沈新概念仿设计艺标准渣化的分思考住宅岩产品旬创新撕的流裕程案例担：昆吸山汉叼城国离际2.厉3.央2景观植概念对于贤地形偶和外感部资呀源要兵巧妙著运用节，外岸部资捷源差理就要赏注重看自身笛内部庸景观往的营妈造，跑小空议间做字大和梨大空技间做效碎的诞常用阀手法帽，注猜重产魂品与猫周边娃环境混的区缝别，蜘人为魔造台即地和恼微坡肾是目抢前比阔较常军用的垮方式案例猴：北乌京金睬地国周际中宰心(人造裳微坡)创新缘起创新目的创新形式创新流程把握出客户真价值利要素概念俊设计涂阶段最的创弹新产品安研发怖阶段惊的创希新其它帝创新概念肢设计顽要点项目猴规模激分类不同与项目告规模予下创匙新不同台自然亿资源隐下创敬新概念跨设计令标准查化的兔思考住宅抬产品坑创新穴的流夜程［2.影4不同蜘项目视自然窝资源扔概念谦设计最］案例树：深曲圳棕尤榈泉志别墅视（山蠢景）创新缘起创新目的创新形式创新流程把握坦客户快价值融要素概念策设计谣阶段始的创喷新产品洪研发序阶段尘的创携新其它巨创新概念疤设计羊要点项目溜规模槐分类不同奸项目芹规模刃下创巴新不同昨自然免资源陶下创差新概念题设计便标准幅化的谷思考住宅熄产品躲创新栗的流枣程有水筐景的智要尽医量能恶够利陶用水谱景，挠最大酿化的粘观景危，有池山景外的则惯考虑浑如何将在户竹型上穿达到道效果创新缘起创新目的创新形式创新流程案例衬：深喘圳天聋琴湾字海岸晃公馆［2.钞5概念渴设计犯的标价准化构思考垫］创新缘起创新目的创新形式创新流程把握客户价值要素概念设计阶段的创新产品研发阶段的创新其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程2.歼5.些1.概念宝设计舟的标降准化嚷不是狗产品贺完全醋相同才或者接产品选组合激完全威相同赶的意惩思。缩慧标准系化的卧概念梳是指炼居住皱小区勇的设巧计从规秤划的染类型拆到产市品的的模式能够旨采用杀雷同旦或者馒相近霜的方挽式解吩决近抱似的肢问题垮，这炮个是胳我们脏赞同粘的概盟念设他计标票准化贷。2.哀5.偶2.产品烟设计色的标茶准化右是指政我们鬼希望毅在具歌体产恭品付务诸实遣施时财，既便要满桌足开听发商对不担同层还次产罚品的理开性需扫求；煮同时浆希望粉通过凯实施电产品证相对稻标准出化的召设计郊模式嘉为开耍发商鹿达到舍既能保证歇产品榴品质，又捆能节约驶成本的目检的。下面活为我鸟们在觉住宅谨产品蝇方案耻阶段漫所善领用的讯一些蚁具体滑的标啊准化辽手法谋：·套内90～12疾0㎡的户财型，蚀室内狗走道湿净宽针控制喜在1.变1米，套内12伪0～16喝0㎡的户宣型，吗室内乐走道友净宽谣控制视为1.踏2米，套内16年0㎡以上更的户溪型，朋室内岗走道同净宽眼控制侮为1.福3米；·住宅惕入户悠门均罚采用1.争2米的增标准壁化模毯式；·凸窗姻尽量足采用堪凸出病净宽60汇0m蚂m的标男准模寒式；·住宅厘采用80婆0k幼g的电霸梯，SO哲HO和高夜层公梳寓产赛品则抹采用10虾00雨kg电梯碎；·入户局门厅板的设旨计标缘瑞准为8—蛮9平方仅米，调不含岂走廊每；·立面止设计娘在保帮证有岂良好角的视从觉效买果的叹同时万，尽狼量采江用尺慕寸相圆同的竿开窗移和室刘内空由间效窑果。从以涉上的串标准杀化方享式，骆我们色既避撒免产脉品多铅元化缺而造吉成的丈不必猫要的怀浪费订，又恩实现咬了产逮品品坟质逐案级提急高和讽舒适哈化的饰目的斩。［2.岛5概念休设计赢的标铁准化站思考到］创新缘起创新目的创新形式创新流程把握客户价值要素概念设计阶段的创新产品研发阶段的创新其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考住宅产品创新的流程［3.压1规划视中各结物业味形态临在布绍局中受的价坑值特颜点］［对朴于多盟层］狠：价值粉点更偏在于咽近人范尺度正的营烈造［对类于高础层］忍：更看梯重的胸是避衣免给罩人以罪压迫佳感和胞避免盛给人颜以高贵层社梳区的宴印象妙，尽护量布蒸置在贷内部冈，在属城市蹄尺度窃上形沈成远识景案例介：苏循州亿卷城项柄目高层布置在内部，在城市尺度上形成远景创新缘起创新目的创新形式创新流程把握仰客户孙价值谦要素概念训设计为阶段校的创腰新产品专研发小阶段迟的创炒新其它午创新住宅削产品穷创新誓的流院程规划举中各隆物业漏形态恋在布藏局中棕的价专值特辅点户型女创新立面栗创新部品项系列煎与创春新相同活的产片品一象定要见在布瞎局中跪相同亲，以驾避免球给人帜以差备异感售，难评以选岸择3.蒙2.蚂1小户丢型研成究与泼创新创新缘起创新目的创新形式创新流程把握与客户欧价值鬼要素概念肆设计同阶段秆的创突新产品扇研发炮阶段签的创舰新其它嚼创新住宅元产品斜创新彩的流捧程规划纱中各再物业纺形态堡在布俊局中呼的价府值特旁点户型星创新立面浮创新部品庭系列等与创险新［3.磁2户型黎创新怒］空间搁的合腔理利柳用，阵收纳粘空间祸的合秒理布盏置，如何阿在小掠面积显中能垮够给乔与它露更多案的附谋加值体是设诊计的庸难点宪。这个屠议题核也是祸目前就处于稀观望竹状态诱下房者地产景市场呼一个止特别令关注迈的问框题，器我们撤将在咸下面糊的小寇户型嘴平面凡研究酷中具回体探言讨。3.骂2.枣2大户夹型创仿新主人法套房小、豪移华卫身生间弃、化义妆间利、竭更衣雄室、土三厅屈的具底体布俯置中西爆橱的呆利用迎宾宵门庭歌、豪育华客狡卧、芦佣人暖房的肚设计洗衣榨间、缓花园极入户概、超输大阳晒台露咳台、伶主人唐和保刘姆分检开入奴户、拾27踏0度虑观景泽效果允、高颂空间界的选饿择……创新缘起创新目的创新形式创新流程把握株客户工价值控要素概念债设计窑阶段昏的创命新产品政研发佳阶段限的创废新其它歉创新住宅映产品身创新演的流权程规划抬中各奏物业缺形态棕在布洒局中语的价请值特唯点户型领创新立面症创新部品副系列帝与创娘新大户测型看找重的渡是对生从活方绣式的第提供修，强宾调生音活品葵味。能够粒具备迈更多远的生必活特辞色，阴提供纪一种捉良好变的生吓活方俭式才衫是关煎键。齿必备饿因素鸟包含旅了：豪华主人套房主人与佣人分开入户豪华客卧创新缘起创新目的创新形式创新流程把握崖客户游价值贺要素概念璃设计鼓阶段贫的创萄新产品言研发常阶段连的创丧新其它宽创新住宅命产品嗓创新至的流惭程规划做中各庙物业量形态坏在布冰局中相的价怕值特藏点户型关创新立面遇创新部品彼系列逼与创鸭新案例持：北怕京保震利冷必泉项晴目相对小户型，大户型更注重的是空间展示效果。3.馆2.哭2.播1确定盼产品址定位不同竹的产尽品定欠位不饼同的验设计崇方式深，优次质的脱的设劲计、秩住宅隶的创怎新的刊前提矩就是缴要有目明确剂的产灾品定寄位创新端移植呀就是把上宜一层已的产继品移局植到陈下一委层中。这耗里的挨下一纠层不祖简单筝是物馋业类钉型的杰差别漫，例发如别肝墅的没设计声手法云不仅败仅是务要移水植到to宅wn限ho僵us贩e中，径高层蝴一样秧可以志移植约，这否里的下一讯层主反要是突价格汤的差稀异。同样决，低仗端产禾品要度有高茶段产狡品的考要素轻才叫投创新塘。3.亩2.涨2.认2确定亏移植棚类型亮和形森式创新缘起创新目的创新形式创新流程把握仰客户割价值勒要素概念敏设计虽阶段台的创证新产品狱研发句阶段浩的创党新其它牺创新住宅撇产品冰创新督的流串程规划吐中各北物业息形态蓬在布易局中映的价袋值特啊点户型嫩创新立面拆创新部品跪系列辈与创灾新创新缘起创新目的创新形式创新流程案例比：北阴京龙无湖香挪缇漫灿步联排最之间熄在平弃面上芝分开1.滥5m的间傍距，嫂从而迫使其覆获得误独栋做别墅顺的特番质。间距1.5m在高宾层公迫寓中喷加入夜了中庆庭空愿间和需空中场花园创，从遮而把别墅的概掉念引滔入到高层中创新缘起创新目的创新形式创新流程案例倘：北肿京昆派仑公廉寓传统态文脉苍类：将中躬国的郑古典饿元素永加以燥提炼岭引入散到立疮面中九间亮堂立面伙中引栋入白墙着、密袄栅栏叮、竹愈影荷危池等中持国传系统元让素创新缘起创新目的创新形式创新流程把握钞客户乏价值鼻要素概念自设计坡阶段注的创锋新产品泼研发冶阶段或的创锡新其它毒创新住宅自产品帐创新顶的流野程规划当中各架物业缺形态激在布纵局中湾的价鼓值特把点户型眠创新立面枣创新部品镰系列止与创狱新［3.绵2立面跪创新难］吸取了诸多中国传统民居的建筑特色，融中国传统建筑特色和意境为一体

万科右第五边园创新缘起创新目的创新形式创新流程3.罩3.楚2地域您文化促类案例烟：亿巡寿城苏会州项壤目吸取了江南镂空的格子窗造型元素

创新缘起创新目的创新形式创新流程把握已客户治价值匠要素概念降设计商阶段址的创筑新产品拢研发耗阶段悬的创毛新其它网创新住宅脑产品慨创新劝的流友程规划好中各株物业磨形态足在布堡局中讽的价耻值特冷点户型选创新立面逢创新部品闷系列闹与创捉新把地削域中殖某个渴特征吼引入寄到立依面中基，或声是一曲个物巴品，矩一个具符号容，甚简至相圣同建君筑产村品加编以提疲炼和僵改良万科红郡是英伦Tudor风格的上海老洋房式别墅，采用了英国斜坡屋顶、整齐的青瓦、厚重的石材贴面等造型元素创新缘起创新目的创新形式创新流程案例屑：万卵科红止郡创新缘起创新目的创新形式创新流程案例耐：水丈晶城3.传3.恒3风情喊类案例沸：万漠科兰央乔圣袍菲(西班渐牙风宣格)创新缘起创新目的创新形式创新流程把握药客户语价值匠要素概念飞设计薪阶段券的创吊新产品犬研发蓝阶段投的创潜新其它奇创新住宅安产品逮创新化的流孙程规划歌中各玩物业钩形态迅在布购局中缓的价辰值特唤点户型栽创新立面汁创新部品舱系列施与创发新目前的比较水流行传的是胸采用孔新古夕典主系义的顽手法互或者澡折中拘主义堵手法封，把吓欧陆芒风情拒加以留提炼挨改良较为病常见午，从正以前慈的欧鬼陆风剑到现颂在的膝西班息牙风趟情，伴具体妄方式幅也从辅以前繁的采配用符泼号到鼻现在去找到炼一种补风格奸完全躺移植箩。新古典主义的手法，展现了欧式风情

创新缘起创新目的创新形式创新流程案例邪：广州庭保利材林海造山庄展现法式古典的雍容华贵，庄重大气。创新缘起创新目的创新形式创新流程案例愤：北京卫保利筑冷泉案例盘：天谱津空疾港服默务式泳公寓3.宵3.矛4组合交创新创新缘起创新目的创新形式创新流程把握示客户刃价值企要素概念腿设计胖阶段吃的创税新产品俱研发乎阶段羡的创部新其它浑创新住宅知产品妙创新考的流师程规划纹中各亭物业签形态侧在布巧局中集的价谅值特旨点户型助创新立面孤创新部品吧系列民与创贿新把现直代主肢义手丸法加菊以改提良，届在局裹部采步用相龄同或挂差异山元素习加入犯立面絮中，池公建岭化的尼立面矮就是屈一个瓣典型骂。部品歇定义3.访4.魔2部品挨设计蜻创新材料设备构件其中隙构件荷部分窄包含梯在建拼筑设添计中茅，在栽方案峰开始草阶段博即要横开始陶部品期设计劝。而材蛇料和垄设备兆应提贯前开谣展，扶以减始少后爸期变破更量易，控灯制成纯本。挖在项娘目各丑阶段渴前即膊开始埋主材课的材斥料调拳研、赢材料愈清单寸的编耽制。淡否则析在设全计后毫期将艇出现疑对接按不上幻玉的情床况，哀设计核公司毙应在罚各个血阶段棚积极刘配合诞甲方伙完成四部品爸的设偿计。创新缘起创新目的创新形式创新流程把握仙客户晃价值私要素概念番设计开阶段慰的创乌新产品邀研发肢阶段郑的创器新其它乎创新住宅铺产品甜创新耻的流拆程规划研中各墓物业需形态灯在布筹局中昂的价群值特啄点户型吩创新立面达创新部品校系列侦与创院新［3.视2部品渠系列结与创警新］建筑敢部品创包括济以下学三部判分：［5.舟1厨房扛尺度债及功塘能细形节研仅究］厨房篮须表哑明橱腹柜（茅操作躲台及凑吊柜弟）、置洗涤吩盆、廉灶具算、冰窝箱、考热水伐器、搞洗衣讽机（漆热水鸽器、宜洗衣寺机的撞布置漆或在勒卫生坟间表翻达）勉位置创新缘起创新目的创新形式创新流程把握多客户幕价值送要素概念悠设计秆阶段纸的创纲新产品哥研发矮阶段桥的创补新其它拖创新住宅彩产品罚创新呆的流絮程厨房饥尺度使及功致能细躲节研护究道路尿装置讯及说扔明厨房米细节腐设计独立缸厨房席。玻鸦璃隔储断实毒现视皆线的壶贯通机。创新缘起创新目的创新形式创新流程厨房世细节货设计半开桃放式抖厨房第。平倒时可则完全聋打开赤。烹愿饪时凳用玻爆