房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序

房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序长沙赛为尔房地产销售代理有限公司0第一部分房地产开发基本常识

一、房地产投资的概念广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收益目标的活动过程。房地产投资活动的经济实质——实现资金的增值。1二、房地产投资类型

1、按投资方式分类直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接参与有关的投资经营管理。间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与有关的投资经营管理。2、按投资的经济内容分类土地开发投资房屋开发投资房地产经营（包括买卖、租赁）投资物业管理和服务投资

2三、房地产开发投资的特点

由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点：商品性营利性投资数额大投资周期长对专业知识和管理经验具有高度依赖性市场的区域性和区域的价格差异性与金融及法律密切相关受政策的影响较大影响投资的风险因素多

3四、决定房地产开发投资的基本要素收益指投资产生的回报成本对未来的预期

4五、房地产开发投资应遵循的原则遵守社会利益原则盈利和增值的原则有效规避风险的原则投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则时机适宜原则便易操作原则

5六、影响房地产开发投资效果的风险因素

（共6大类26种）政治风险战争长时间的暴乱、群众性运动国家政局变化台湾海峡局势变化政策风险土地政策金融政策税收政策地方性的政策规定变化房地产制度变革产业政策社会风险区域经济的不平衡发展总体规划改变技术风险设计及施工技术规范变化异常工程地质变化规划技术指标改变经济风险土地成本变化商品房市场价格整体波动政策性的费用变化城市整体经济以及居民收入水平变化工程造价异常波动房地产租赁市场变化企业资金供应计划的变化金融政策及证券市场变化自然风险地震、海啸、台风火灾极端恶劣天气6七、虫房地炉产的种三级砌市场虚架构1、房松地产久一级发市场—土地采出让枪市场是指炸国家下将城悠市土艇地的挠使用朽权，萄按一拘定的次年限慨一次剂性出垒让给岁土地乳使用莫者，顽并由束土地康使用降者向摄国家舰支付浪土地跑出让凝金的郑市场。是所脉有者漆与经贴营者缎的纵达向流很通市季场。主要朴特点查：市场宜建立具在城岸市土神地国告有制侮的基章础上贱，交野易过司程不覆变更藏土地腔所有睡权，详只是满对其短使用畜权进火行交劫易。国家汽直接之调控河垄断探经营浮。明确珠规定者各类影用地限的使扣用性较质和验年限岔。土地扎出让典价格复的实孕质是韵“租横赁价辫格”户，租神赁费此用一名次性苦收取逗。出让否交易灯方式迁：土仇地使印用权捷出让梳有偿宝出让娃形式飞主要饰有协恭议、天招标耐、拍前卖、束挂牌臣等四花种。7房地裕产三脱级市支场架屯构（续典）2、房失地产挽二级哥市场—房地竹产转惠让市私场或寻开发绳经营链市场是已忽经取国得土北地使毅用权额的开浪发经酸营者绕与房霉地产概使用挺者之泉间进卸行横播向交拒易转顶让的依市场蚂。主要配特点俘：房地膊产商迈品流吹通由尤经营莲向使暗用消证费平抹行转湾移，随可以汗说是敬由房贞地产刚开发培向房压地产大消费岛使用氏的转忧移。交易肆的商效品是府房地挂产的贿统一头体，咬即房锁屋产禽权与碌土地洗使用研权。经营苏者须牢经资采质审袖批，割商品膊的销岛售实税行“粥预售帅许可貌”制斑度。除政骄策性食用房锡由政驻府统比一定扒价定武向销选售外仅，交污易完丢全市冻场化坏，不诱受国邻家垄垂断或谜政策祖控制盖。交易释完成箩的时忧间比互较长恳，涉药及的兆经济孔法律坦关系捐多。8房地严产三集级市袜场架晓构（盈续）3、房专地产毙三级窝市场—房地疼产再院转让沸市场是房冷地产公消费巩者之壶间进稻行房易地产步商品并再转灾让的够市场漏，属姻于调慌剂余疏缺、硬从新昌配置袜的市钞场子。主要介特点时：土地沾使用忠者、腐房屋君所有映人将猪所取涉得的飞一定挂年限怒的土栏地使扮用权闭或房侦屋所涌有权猾及其建房屋虽所占节有和朱使用喷的土辟地使疲用权除一并患在市参场上私转让饿、出浑租、谈抵押挪、买出卖、捷赠与老、继励承、币交换玻。土地且开发叔必须贞达到京一定去的条麻件才商可获拘准转为让。9八、毅与房瞒地产皆开发拨相关刻的技评术经杰济指垂标和缠规范点规定一、露主要身技术糠经济甲指标1、规捉划用潜地面店积：指经目过批缠准的巡寿地块创规划犹总用气地面绿积，卸包括爪可直漏接用闭于项披目开床发的饭土地董面积看和总宏用地赠中应跌提供全给城或市道荡路或端其他萌公共天设施教使用皱的土烘地面守积。2、建斤设用鸟地面恨积：可直膜接用候于项精目开亚发的变土地购面积烟，也奔称净魔用地燥面积轰，但译不包狱括应摊提供播给城灾市道废路或这其他均公共亮设施停使用忘的土妹地面西积。3、建净筑占炮地面纵积：指建狮筑基秀底（疾地面环一层调）所祥占用掀的土障地面假积。4、建才筑密易度：建筑雪总占域地面俊积与袍项目永总用披地面正积的供比率湾（％陶）。5、容们积率鞠：项目到总建华筑面牙积（洪地上通部分害）与旧总用汤地面服积的配比值顿。6、绿岸地率尽：项目始范围唐内各弟类绿祥化（好包括骗园林宴小品蕉、休盘闲凉漠亭、渔水域讽等）苦所占此的土简地面旅积与弹总用廉地面吨积的代比率守（%）。10主要技术馅经济辆指标（续遥）7、住瞒宅停江车率跳：汽车长的停贝车位次数量炒与住送宅总扎户数庸的比纽奉率（%）。8、地叮下室湖：房间栗室内板地面价低于炼室外贪地平考面的绢高度截超过曾该房睁间净坐高度雪的1/理2以上渡者。9、半鸭地下助室：房间燥室内须地面先低于践室外穷地平撞面的小高度全超过豪该房蚀间净免高度是的1/今3，且千不超溜过1/叶2者。10、层听高：上下毛两层幸楼面奶或楼停面与尽地面料之间亩的垂展直距代离。11、室零内净斜高：楼面足或地叔面至振上部维楼板爽底面冶或吊扭顶之便间的球垂直牛距离绣。12、建武筑高稳度：多层导指建矿筑物疯室外施地坪辆到其比女儿漆墙顶阻部或笋檐口偷的高搜度；舍高层街指建获筑物金室外调地坪永到其舅檐口妨或屋际面面画层的看高度豆。11主要铅技术筝经济复指标撕（续套）13、住卧宅建判筑层雷数的剂划分蒙标准枝：建筑村设计大规范挖规定拜－《住宅兼设计乔规范》规定怎：低层上住宅乡丰：一层焦至三外层；多层深住宅桃：四层庸至六地层；中高变层住长宅：七层负至九皱层；高层被住宅沃：十层为以上裳。消防惧规范搅规定河：多层恩住宅:九层愈及九骆层以堡下的谅普通鉴住宅乌（含笼底层洋设有斯商业袜服务痛网点陡的住鞭宅）狠；高层霞住宅:十层婚及十你层以奇上的棚普通甚住宅趴（含顶底层脚设有鲁商业砍网点历的寺住宅记）；其中霜：二类辱高层差：十层淋至十寻八层亏的普远通住国宅；一类上高层享：十九表层及增十九升层以率上的场普通蹄住宅墙。民间即习惯讯叫法小高因层：十层缘瑞至十慈八层恒的住盏宅；大高遵层：十九织层及蝇十九卧层以亭上的羽住宅恰；12主要服技术滴经济受指标逮（续达）14、民眠用建岛筑主贞要类孕别（尼按功资能分字类，丢选摘蚊）（1）住笼宅楼浊：供居拆住使困用的仗建筑耗。单元寸式住轨宅：由多仇个住仇宅单释元拼蹈接而构成，茫每个筝单元接均设淘有楼钉梯或训楼梯铸与电址梯的上住宅页。塔式滚住宅丽（也宾称独诉立单催元式舅住宅膨或点殖式住百宅）进：以公宰共楼志梯或眯楼梯码与电衬梯组声成的啄交通加中心找为核圆心，腔将多啦套住迅宅组冶成一清个单主元独童立建阴造，斜且每霜套住陪宅的巷进户宅门至票楼梯衔间门毛或消升防前池室门辟的距索离不葱超过10米的哈住宅粘。通廊携式住宅宅：由公景共楼握梯或仍楼梯附与电余梯通半过内爽、外深廊进济入各侄套住激宅，盆且至拴少有录一套夫住房牺的进菠户门辣至楼稠梯间枕门或爽消防竟前室棚门的训距离舞超过10米的筛住宅找。跃层概式住祸宅：设有利套内权楼梯彩且每情套包亦含两击层或胖三层罪楼面舞的住草宅。跃廊素式住熊宅：通过足一层像水平硬共用党走道产，联搅系两病层或蚕三层家楼面肺各套度住房炕的住蹈宅。（2）商渣住楼耽：由底无部商核业营绕业厅网和住霉宅组集成的岔建筑括。（3）综献合楼裂：具有往两种洁或两代种以登上使喇用功大能的并建筑叛。（4）其宿他：办公豪楼、塑商业获楼、码酒店申等等坏。13主要到技术虎经济增指标哥（续标）15、面晒积指茄标建筑乘面积:具备回上盖校且结知构牢射固，脾层高逆在2.介2米以鸭上的楚永久侍性建些筑的愈房屋厚外墙白（柱探）勒绪脚以恶上各兆层的泥外围感水平捎投影奋面积厘，包等括阳办台、众走廊射、地怕下室损、室浩外楼版梯等辫。使用君面积忧：房屋退户内采全部努可供甘使用警的空谜间面盒积，衡按房也屋内年墙面野水平骨投影诵面积鸡计算绿。不负包括筛墙、辆柱等酒结构终构造爹和保爆温层惨的面优积。居室屿面积推：仅指梢卧室目、起繁居室挖（厅醒）的勾使用攻面积清。产权勾面积申：系指闭权属恳人（警或称房诚产权槐人）吹依法咬拥有查房屋兔所有山权的匪房屋端建筑闷面积庄。销售镰面积斜：包括超房屋滩套内为建筑棉面积今和应企分摊工的共图有建地筑面壤积组召成。套内凶面积支：由房退屋外者围墙雨体中苹心线束的水欣平投柜影面棋积和秩阳台店应计企算的洗面积抹组成妄。共有疤建筑拿面积膛：指各食权属红人共义同占跃有或连共同维使用梨的建仙筑面难积。14（二寒）各所类住利宅主此要技老术规要范要杯求住宅咐楼是灶供居籍住使善用的猎建筑恒，不泻同的纪住宅强楼虽硬然具座有同酷样的茅使用表功能枝，但怜是不让同类光型的足住宅山楼由与于其屠在建黎筑层捉数、刮平面提组合扶方式摇等方偿面的散不同纱，在框建筑桌、结惩构、韵消防摇、民扩防等胸技术啊规范便的要订求上拘存在银较大阻的差农异，丹并最跌终导健致建庙造成正本和牛公共候面积连比例还的差姻异，蚊在确拘定项妹目开砖发方稿案时取应慎院重。15各类涝住宅木主要浙规范限要求波比较山分析表表1公共兴部位搬设计类别多层A(≤6层)多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）

一个楼梯间可设非封闭楼梯间，楼梯间可不通至屋面。可设非封闭楼梯间，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台。

单元式住宅每单元≤4户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设非封闭楼梯间；每单元＞4户时，应设封闭楼梯间。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。单元式住宅每单元只设一个封闭楼梯间时，从第10层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从第10层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。当每单元（每层≤6户、面积≤650M2）设1个防烟楼梯间时，可不设连廊。单元式住宅可只设1座防烟楼梯间，但从第10层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许2户，前室设自动喷淋时，允许2户以上的户门，直接开向前室。塔式住宅（每层≤8户、面积≤650M2），应设防烟楼梯间。

≥两个楼梯间

7~11层的通廊式住宅应设两个以上封闭楼梯间。12层及12层以上的通廊式住宅应设2个以上防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅应设2个防烟楼梯间电梯入口层楼面距室外地面的高度超过16米以上的必须设置电梯。应设电梯每单元应不少于2台，单元式住宅每单元只设1台时，应设连廊。每单元电梯应不少于2台消防电梯不要求设置消防电梯塔式住宅应设消防电梯应设消防电梯应设消防电梯16各类聪住宅连主要牧规范耽要求仁比较缎分析显表2类别多层（9层以下）二类高层B（10~18层）一类高层（19层以上）

消防通道小区内宜设消防车道，宽度≥3.5M，R≥9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度≥4.0M，R≥12M；消防车道距高层建筑外墙宜≥5米。联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。消防登高面（仅用于高层建筑）可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米≤车道内侧距住宅外墙≤12米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度>5米，进深＜4米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度

防火间距

多层不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的5%且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。

高层高层+高层≥13米，高层+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于4米。17各类毯住宅见主要丛规范程要求溪比较代分析庄表3类别多层A（≤6层）多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）消防供电三级负荷供电（单回路）二级负荷供电(电网双回路或一回电网供电加自备发电机)一级负荷供电（电网双回路加自备发电机）

消防给水室内6层以下可不设室内消防给水设施。7~9层应设室内消火栓给水系统。底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。应设室内消火栓给水系统，每层≤8户、每层≤650M2的塔式住宅可设1根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。商业部分应设置自动喷淋。室内应设2根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。室外消火栓间距≤120米，室外消火栓间距≤40米，供水应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。结构框架或砖混结构，框架结构框架或短肢剪力墙结构框架或框架剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。结构抗震等级为三级民防多层（≤9层）：按地上总建筑面积的2%修建民防地下室，高层（≥10层）：按建筑底层面积修建“满堂红”民防地下室。18第二竹部分片房地悄产项俱目开沿发全迁程运双作程鹿序19房地鹅产开项发商冠在每禽一个堤房地肾产项醉目中压均经衡历投栋资、哥开发热和建尸设三梢个过棵程项目飘建设甘过程市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理成本项目辽开发烛过程项目柴投资元过程投资劫过程开发逮过程建设危过程经营驰目标云：通葵过投湾资活闯动来户获取碎投资缘瑞收益环，实字现现与金回炕收风险奸控制握：投盆资决鸡策、膛项目愈监控运作联方式恒：通林过土想地投阳资产严生投门资收稻益而敬行使所重大鸦决策箱以及宝监控鱼权力经营拾目标博：通宰过对张项目畜开发鸡全过柔程的嗓经营驰管理使活动凡获取吼开发倘利润风险妹控制蛙：项基目定稻位、胁项目各管理运作驾方式燥：通捞过对束项目京开发保日常赔的管租理行染使相仅应的默权利订与责恭任决策毯拿地老阶段规划相设计梢阶段项目钉施工啄阶段销售感服务狸阶段经营船目标颤：按艰工期播保证何工程慰质量坦、安枪全前沾提下芬以最虾小成代本完颗成工约程建跌设风险帆控制斧：成射本管咸理、泄工程经进度浑、合够同签废订运作烫方式富：充秃分使默用外肾协单微位，技通过家总包蚕管理抄方式英行使象施工却组织盛职能战略拦投资凝技能房地厘产开贴发技霞能施工寺建设文技能532所需脉技能绩效疾比重结合鸣这三宫个过浅程的干自然贪嵌套啦关系鲜，可婆形成皱项目闹的三水级管善理体谊系。宇对应段到房念地产明组织沙框架剩即可甲形成朽房地记产企广业的痰典型弟三级喊管理坟体系决策拿地阶段规划设计阶段销售跑服务怪阶段市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理项目适施工剑阶段招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量成本投资过程开发过程建设过程物业管理物业管理物业管理项目考核过程纲监控过程岛监控投资颗方案设计脚图纸集团城市公司项目食部招标投标招标投标招标投标招标投标物业管理物业管理物业管理投资收回房地电产开贼发的穷本质帖：整挂合房地剂产项唯目开闸发的编全过障程一逃般要页经过木以下甜五个盗阶段伟：1、项域目确谋立阶贫段2、项采目前股期阶寒段3、项忽目实荣施阶钻段—工程摘施工慎和产仔品销微售。4、项面目验曲收交紫付阶寇段5、收激尾阶楼段具体撒内容处详见《房地皆产项劫目开凭发全鞠程运脏作程臭序图》22房地誉产项定目开的发全辞程运约作程塑序图森－123房地看产项密目开至发全蛾程运医作程仅序图割－1房地钳产项旋目开坚发全监程运扰作程梯序图帖－224房地读产项朴目开茶发全辣程运干作程冈序图揪－325第三霸部分伯房台地产字项目蠢开发赶成本期及开皱发周撞期一、凭项目办开发举成本身费用晓构成娃及其秘资金份投入如特点房地却产开昨发项成目的冻成本环和费冻用构买成复炒杂、都变化注因素及多、慰不确标定性型大，航不同残类型卵的开眼发项势目，烧由于四选择本不同示的建疤筑类折型、螺层数棋和结没构，胀建筑亦装饰供标准株、机赶电设欲备和兔配套培设施刊配置功标准状以及呜工程开地质杜状况局不同斗等等殊，在海开发经成本很和费药用方阁面都缺存在砍一定易的差命异。断在此伟难以治笼统值的谈允论项招目具科体的聚成本卫和费废用标毛准，姐仅就郑一般够房地仓产开滴发项炕目通形常的线成本龙和费脆用构摆成以提及相勺关的锻资金绝投入姨特点疗作一港些简想要的捞说明嫌。26开发微项目庄主要览成本恶与费箭用构押成一赠览表开发直接成本土地成本应缴土地出让金征地及拆迁安置补偿费

土地其他成本契税

前期费用开发方案企划费基础设施配套费临时设施费勘察设计费报批及其他杂费

工程建造成本主体工程主体建安工程机电设备安装工程

配套设施工程费电力供水煤气电话、电视安防及智能化设施雨污水及道路园林绿化景观工程

质监及监理费工程质量监督费工程监理费

其他成本不可预见费物业公共维修基金财务费用期间费用项目管理费销售费用

27开发毕项目裳主要止成本孝费用初的资蛮金投辅入特歉点表1成本及费用项目资金投入特点土地购置成本应缴土地出让金按土地出让合同的规定付款，取得土地证前付清。征地及拆迁安置补偿费根据拆迁进度付款，一般应在施工图设计前（地质勘探需要）完成拆迁。土地其他成本主要是土地溢价或按合同规定应付给转让方的其他款项，按合同约定付款。契税在办理“土地证”前，按应缴土地出让金的3%计缴。前期费用开发方案企划费一般在开发初期进行方案设计前进行，约为销售收入的1‰~2‰，付款多为分期。勘察设计费设计费：签合同付20％，方案约占30％～40%，初步设计完付至50％，完成施工图付至90%，留10%作配合费，在竣工时付完。勘察费发生在方案后施工图设计前。临时设施费围墙在交地后即进行，施工用水、电、路约在开工前提前1~2个月完成。报批及其他杂费主要是审批规费，费用一般不高，根据审批进度，一般在开工前支付完。基础设施配套费一般在办理《工程规划许可证》时缴交。28开发亮项目凶主要盒成本壶费用师的资找金投蚕入特牲点表2成本及费用项目资金投入特点工程建造成本主体工程主体建安工程不同项目的差异比较大，另列说明。机电设备安装工程订货付15%～30%，到货付至70%，安装合格后付至95％，留5%保修金。电梯：供货期2～3个月，设备安装期40～60天,但土建配合期较长，一般在竣工前4~6个月到货；发电机：供货期20～30天，设备安装期15～30天。配套

设施工程费电力、供水签施工合同后进场施工前付清全款。电力：一般在竣工之前的4~6个月签合同并进场。供水：在外脚手架拆除后立即进场施工，一般在竣工之前的2~3个月进行。煤气签施工合同时付30%，进场前付至70％，通气前付30％，进场时间一般在主体封顶且墙体施工完成后即进场。电话、电视安装一般在竣工之前的2~4个月进行。电话免费、有线电视签合同时付全款。安防及智能化安装一般在竣工之前的2~4个月进行，按进度付款。雨污水及道路在外脚手架拆除后立即进场施工，按进度付款。园林绿化景观一般在室外管线和道路完成后立即进场施工，按进度付款。质检及监理费质量监督费一般为监理费的10%在开工前缴交，监理费按进度付款，常规为季付。29开发茂项目拿主要昨成本提费用远的资兄金投倘入特柿点表3成本及费用项目资金投入特点其他成本物业维修基金按工程总造价的2%在综合验收前缴交。不可预见费相对集中在拆迁、基础工程，设计施工强制性规范变化，建材机电设备市场价格波动，装修、配套设施标准的变化等。财务费用利息及筹资费用，据实发生。期间费用项目管理费即时发生，应结合开发进度和人员到位情况合理安排。销售费用即时发生，应结合销售进度合理安排。30房地推产开迁发项赴目主夹要经会营税当费表营业税按商品房销售收入（实际到账额）的5％计算，按月计缴。附加税城市维护建设税按营业税的7％计算，随营业税缴交。教育费附加按营业税的3％计算，随营业税缴交。地方教育费附加按营业税的1％计算，随营业税缴交。印花税按合同金额的0.3‰计算。土地增值税目前我市尚未正式开征。企业所得税目前我省各地基本上是采取预估利润（一般按销售收入的15％），按月在缴纳营业税的同时预征所得税，项目开发结束后再据实征税的办法。交易规费合同鉴证费住宅3元/M2，店面12元/M2，车库（位）7元/M2或200元/位（无面积）。由开发商缴交。契税按总房价的3％，普通住宅按总房价的1.5％计算。由买受人缴交。印花税、土地登记费、房屋登记费、权证工本费：住宅185元/宗起、店面或车库255元/宗起。由买受人缴交。31二、先项目树开发央周期房地姨产开迟发项五目开梳发运兆作过由程涉旬及的泥政府贡审批线部门咐和审冒批事刑项多毅，各淹地的涌地方吉性法她规、屋审批殿环节死、审宁批时湖限不轻尽相售同；极不同跃开发闯地点饰的地夫质情因况变黎化比井较大袍，不猾同建彩筑类机别在维设计慕和施顾工技喜术规善范方借面差爱异比桨较大拉，不挖同地潜区在样技术梦规范叹要求呢和施君工限清制条恼件方带面也鸦存在绒一定赠的差辣异，凭加之糟开发刃商实迅力、间管理盲经验故和项茶目建劣造标习准的剃不同易，这弟些因题素都列直接忍影响钢着项形目的尊开发废周期棕。因率此，致对项梯目的辣开发棕周期案不能床一慨权而论的，应伯根据振各项逼目的糖实际坊情况朝进行稀具体屈的分欧析和辰评判输。32房地霸产项胀目开升发工抖期分坚析表开发阶段步骤分项多层

(9层以下)二类高层

(10~18层)一类高层

(19~30层)前期阶段

项目定位及开发策划30~60天方案设计20~30天初步设计30~45天地质勘探20~30天施工图设计60~90天报批及其他45~90天临时设施及施工招标30~60天综合工期一般为9个月，快则6个月，慢则一年主体工程

施工基础工程砼基础：20~30天

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桩基：30~90天，验收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主体结构工程每月3层每月4层每月4~6层土建后期及设备安装90~150天150~240天180~300天综合验收室外配套设施工程60~180天收尾阶段产权证办理及财务清算三个月～半年33报建园流程规划鞭要点歇批复土地朵证办卧理项目挡公司醋设立项目债立项建设际用地惹规划疲许可固证前期派报建暗工作环境督评估土地午使用英证书项目铁开发超前准业备建筑葱工程惰规划限许可座证单体吓审查衰、建低筑工告程规白划许盟可证管线乖、排参许可妥证总平鞭设计免报审开工先前手类续办脾理34施工痛许可忆证余泥页、噪浓音排伞放许弱可夜间扶连续笑施工逐许可建设毙期间舟办理消防序、人鸣防专找项审霸查竣工挖验收醒备案专项锐验收预售旱许可席证建设厚完成35中华搂人民摔共和陕国城葛乡规屑划法百于20定08年1月1日实证施，骄下面蛋基本批上是屋按照史报建臂先后桑顺序真来说坦。1规划唱要点隙批复份阶段茎、拥土地绒证、传建设餐用地熔规划登许可产证是沙进行房地毅产开楼发的前认提.简单粗的说袖一下砖，规挪划要旧点批圆复由促规划肃部门秋颁发劈燕，确鞠定土豆地使泄用强秃度指曾标的上法律愚依据誉，重冈要指绳标：差容积固率、毫建筑未密度隙、覆桃盖率仿等，桐另外口会对悼停车饶位配鬼置、策东西遣南北闷退让凶等要予求、曲建筑交分类茧、用炊地性老质及疏面积事上限丧。建胶设用希地规尾划许羞可证船由规摇划部费门颁苦发，刮核定蚁土地乳用途敲及用放地界晒线的香法律拾依据摔。土地雾证由千国土莲部门染颁发申，土俊地权堪属证毕明，姓载明持了土幸地用区途及捆使用辫期限似。一急般来限说，贸一块捐地，私必须肥要由冠规划医部门秩核定秃规划灯要点顺，国熊土部椒门必众须依死据规径划部皆门核匹定的喉土地侨功能轿及土乏地使意用强脏度，只才能畅计算矮出土浓地出蛙让金今，在半土地评证上叉载明首土地肉用途咏及年扫限。36新城智乡规洪划法胃第三梳十八汤条：御城市败、镇滨规划贫区内累以出似让方县式提酿供国刻有土仇地使拐用权延的国过有土献地使击用权幻玉出让留前，铁城市导、县妻人民完政府距城乡她规划带主管瓣部门科应当笔依据溜控制鲁性详煌细规涨划，等提出蔑出让艰地块修的位屋置、机使用递性质谋、开赏发强哈度等唉规划梳条件浪，作苦为国禾有土粱地使走用权状出让惕合同亦的组嗽成部忘分。虎未确数定规发划条血件的故地块周，不折得出屋让国事有土印地使俘用权肤。营业境性用外地原驾则上矩须经该过招倍拍挂嫂程序企以出牛让方碑式进逢入市怠场，映签订逮国有盒土地搭使用内权出没让合斩同后内办理衫国土步使用轿证。缎建设骑单位吧应持蹈建设拘项目晓的批谦准或聋备案凯文件榜和国漫有土郑地使办用权证出让接合同底，向涝城市革、县新人民肯政府培城乡极规划盛主管斗部门辟领取算建设纸用地沟规划攀许可询证。申领姨规划在许可这证须逢备文砖件：拦立项匹文件镇、环胳评、司土地蛋使用昏证书诸等372项目扇公司补设立厅、立嚼项、蛮环境广评估勤、资汁质这四侦项几丙乎是后每一交个项湿目要叫开始签的时谜候必革须要脆搞的黎东西持。非紫常的坑社会饼主义妇特色洲。不酱过这范里也极有些与东西轧很有标趣，车与法痛律的妄关系皇也比缓较大鄙，比完如设救立项冲目公询司。这里粘要注智意一徒下，胁母公介司拍毛到土传地，坡转到柔其全捡资设涛立的绕项目塔公司狭名下净，按洋我国窄法律随，不妖属于伙交易幼。因爱此，碗房地峡产公眠司可缩慧以任制意设朝置项爱目子娇公司即，房怒子卖夕完后歇再把劣它实到体上驱消灭净，只赠留下盖一个特壳。男这种播操作手模式漂没什脆么法窄律风头险可托言，故非常遭的经证济实赏用，泼因此反现在边国稍赛微有至点规硬模的鸟房地剧产公佩司都戚这么下干。立项速，主聪管部澡门为竿当地浊发展粒与改悦革委较员会诊。这损个东雄西纯幻玉粹是悦计划亲经济扎时代耻留下卸的产脉物，在立项患主要废考察练的项后目的籍投资罢额及毫可行宫性。缎需准聋备的仁文件腾：公稳司营际业执锤照、朽税务逝登记肢、环散评、喉可研戒等。券可行淹性研轰究报钟告是概政府裤参考滋的一晶个重尾要文休件，桐当然那。立婶项与喉其他协程序伐的先棍后关避系那微更是景异常妈随便锐的事新情。估譬如域最近榆国家婶的政联策，京要求革先把寻环境唯评估悬搞了蜡再回纵头来消立项叼。这绣是基页于加绩强环意境保淹护促陡进可客持续栋发展戚的考杀虑。俗但在寇很多潜地方殖，环单评的舅一项与主要千前提破材料嫂就是代立项铸批文士。立兄不了予项根炉本做骗不了僵环评睛。具钩体情湾况在秋分别虹对待轧。383总平费面审否查阶勤段这个懒阶段穿各地劣的叫廊法不职一样总，听芬得比躬较多息的叫联“棵修凑建性守详细躁规划纯审查谜”割这骑个阶腥段就匠是审民查小册区的关总平静面规肠划图余纸，要审查乏建筑晶物布吵置、腥每栋块单体告建筑证高度叠、各淘栋单委体建齐筑之蚊间间撒隔、垃间距称，日两照是打否合荒规，圈总容东积率撤，建炉筑密丸度，窝消防蝴规范战（大帐部分较城市签的规呼划部杏门会残召开弦评审古）。充消猴防通迫道的稠设置绝，高蚂层建新筑四付周必骆须设朋立环容形消份防车缩慧道。智审总俩平面蒙是整寺个开栏发报怠建过论程中狱较复部杂的棉过程法，这豪个过谋程一土般都副要2、3个月扶。4管线香综合叼审查董、排跃水许犁可证练管线嫌综合速审查笼是规习划部许门的勾专业唤审查句内容惜之一修，管线伸综合拼是啥羽？包染括三罗大项希：小搜区给饲排水誓管线患、强晚电线瓣路、狼弱电栏线路博。给伏排水背就是佩怎么养引自构来水竭进小汽区，庸然后宏怎么袄把生弊活污民水和喉雨水滋排出瞎小区脸；强刊电就牺是生尤活用颗电，亩线路悉从哪欺里进薯，怎蜘么上拆楼，荷怎么鱼进门龟；弱开电的递内容保就多内了什阀么有谎线电灭视线梦、各误类通括讯线厌路、融网线唱、内碧部监糟控线挠路，乓等等潮等等架，很踏多。这些别东西隆设计俘协调断的部栽门包粗括市巩政、睬供电拘、供争水、菜通讯奖等多据部门案的协孩调及昂资料枕查询吵。395单体每审查姓、建芬筑工比程规关划许花可证就是寒总平完面规宴划的姻基础愁上，司落实俘单体辟建筑茫的设软计方已案。霜建设坡工程墨规划搂许可蜜证是招有关患建设靠工程勺符合兽城市砍规划烧要求殖的法密律凭证，是皱建设沈单位触建设梅工程坦的法据律凭旅证，玻是建值设活愤动中塔接受冬监督殃检查乳时的精法定月依据移。（侮没有突此证冒的建养设单歪位，志其工灾程建壶筑是饼违章宇建筑鸦，不香能领僻取房识地产权属证扇件。懒）建设丢工程器类半建设亭工程揪规划偿许可妈证申腐报文巨件：①《建设捞工程苗规划被许可绍证》申请改表1份，贺并加店盖申请卵人印章②有关菠计划小批准唱文件尼、设房诚计条骡件或裹规划蚕方案驳审批嗽意见③土地次使用拳权属证雹件及补附图④1/煤50请0或1/橡10榨00地形勺图两拆份，翁地形钟图上驶应由记设计脉单位执用HB铅笔朱标明毕下列胸内容烤：建创筑基泄地用地蝴界限、建甘筑物逆外轮草廓及幕层数贿、新估建建削筑物萌与基穿地用稳地界瞎限、委道路规划鲁红线及相瞒关控俘制线娘、相呜邻建厦筑物衫间距剥尺寸蹲轴线因标号熔；(作图熄格式阴见《报送云建筑发工程篮设计奇方案演、建颜设工凭程规弹划许波可证冰地形贞图示跟意图》)；⑤符醋合出佣图标幸准并盘加盖睁建筑岸设计贝单位淘设计长出图炸章的1/紫50小0或1/每10庙00总平迈面设查计图穗两份务。40⑥建是筑施从工图字一套蛾，图纸须加久盖设剂计单狐位图鲜章；筋⑦分爱层面脉积表(应按冠国家呜有关袭建筑扇面积规定计算)；⑦分裕层面妙积表(应按糊国家原有关歇建筑程面积渐规定败计算)⑧建筑探工程领预算书⑨相袋关单向位部你门审纲核意虾见⑩日照分析盖文件瓜一份味（可扒选）规划匆部门盆要求印的其袖他资鞠料6消防士和人鉴防专打项审院查办理量消防鞭报建稀需提闸供资夏料：炮建设橡工程寇消防记审核雷申报持表、汽图纸凶（总竟平面袭、立甜面、亡剖面扇、平皮面分追布）行、规侧划红去线图察。人防雹报检粗资料并：报欢建项粗目总连平面拿图，置人防少工程末单体绘设计林建筑诊平面毫图、若一层利建筑博平面狐图和钓建筑校剖面止图（裂一式跃三份民），宪施工然图设骗计（坟建、更结、维风、妇水、之电）糖（一虽式三民份）赛。41消防缝报建传、人骂防报查建基多本规窑范：12层以聋上要盐设置庆专门殃的消巩防电截梯，17层以臂上设殃置剪笔刀楼率梯，伯这些烧强制樱性规圆范已猪经是捐铁律臭。个桶人没柄见过缠有开辛发商跃能绕逢得过顿这些是强制鸽性规眉范的躲即使仅能绕甜过去世将会恩获得用巨大勾的回剧报，添譬如畜减少样一套怜楼梯迹，那荷是多唯么好编的事乳情啊浩，但猜是基轰本上中没人品敢去涨办。劈燕起码朝我不定敢。步个人间日后弊的职气业生揉涯中虏，也平不敢脑。人防予工程蛙是非翠常神文经的缓一样判中国嫌特色恰的东缩慧西。匪不知遮道这衬个东模西算烫啥。锅真要雁有空唱袭了缩慧绝对尺不会掏呆在榴高层见建筑般的地瓶下室煮里，91木1那栋批大楼询就是丛前车倍之见俘。真匙要被糟炸了陶楼，医呆在弟地下签室里爱绝对炸活埋祥掉。屿呵呵桐，开稠个玩北笑。7节能贪审查申、施搏工图轰审查犁在领糖取建邪设工微程规李划许卸可证胸之后球，设恋计公混司在跪建筑翠施工胃图的琴基础使上再灾次细编化，殖完成草结构迁施工塔图、牧水电窝施工蜜图等撞等全芳部施图工图怠及结牌构计换算书逮等，刑完成折节能今设计稼，做径一个述节能雕计算赤书，哗就可扒以开阶始这踪蝶两项课审查披了。428余泥批排放德许可宅、噪惕音排程放许温可、贩夜间租连续印施工豆许可9质量度监督搅、安练全监览督质量串监督廉站和息安全蜘监督领站都际是建笋设部站门下密属机附构。膨拿施降工许篇可证歪之前桃，必怎须得葱去两股个站排审批吨手续锄。现内实的纹操作祝中，岭但凡布涉及桐到检沉测的负就由魂质监摇办；确不需泪要检腹测，垄一般需用肉互眼就扫能发雄现毛显病的筑就属装于安握监的幸职责扮。由满于质茎监搞催检测开，比论如桩宰荷载愿检测腔、水邻泥检被测，扯这些桥东西归，都绝是收涂费项袋目。10施工乘招投叔标、张监理恰报建11施工闪许可肉证为了悉加强疤对建惭筑活苏动的兽监督信管理桂，维未护建而筑市跟场秩扎序，卵保证液建筑军工程泻的质冒量和笑安全员，根婚据《中华肌人民湿共和兴国建画筑法》、《建筑宵工程工施工居许可佳管理纵办法》等法宜律、循法规惰规定母，19贝99年12月1日起纹在全幼国施柴行建腾筑工希程施宾工许模可证早制度滚。申请赏的准失备：（1）施讯工场劲地已喘基本扛具备金施工锈条件飞；（2）已丈经办黄理该坛建筑扭工程茄用地读批准偶手续肺；（3）在圆城市棵规划膨区的竭建筑烛工程骆，已顺经取馆得规吃划许愁可证花；43（4）需敞要拆秀迁的递，其再拆迁村进度俭符合夹施工辟要求荷；（5）已株经确拴定建可筑施贵工企他业；（6）有聚满足博相关戚设计拌规范扎要求聚的施咬工图击纸；（7）已蛛在质炕量监蹦督主稿管部恨门及艰安全阶监督利主管钉部门红办理壮相应武的质久量、清安全命监督熄注册眨手续桨；（8）建区设资狭金已逐经落唤实，落工期宇不足1年的宏，到烛位资巾金不租得少清于工史程合央同价趋款的50％；叛工期谊超过1年的僚，到敞位资厕金不小得少衰于工敏程合药同价继款的30％。12放线墨、验屡线这个对就简娱单的奖说一着说吧迁。图学纸审固核通御过之奥后，张要把偏图纸罚上的清建筑餐物在雾实地抄上落研实一蓄个具触体的玩位置踢，这佳是个崖技术质活，舅