房地产开发项目管理三

第一节：房地产开发项目管理概述1.房地产开发项目及特点房地产开发项目：又称为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。1.房地产开发项目及特点工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定。房地产开发项目特点：知识密集型；组织层次性；系统性；投资额巨大，建设周期长；整体性强。2.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：（1）三大管理目标之间的对立关系：如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金；如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降；如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：（1）三大管理目标之间的统一关系：适当增加投资数量，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高；适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目动用后的延续费、周转费和维修费，从而获得更好的经济效益；如果项目进度计划制订得既科学又合理，使工程进展具有连续性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得更好的工程质量和较低的工程费用。3.房地产开发项目管理的层次体系业主方的项目管理工程总承包方的项目管理监理方的项目管理设计方的项目管理施工方的项目管理供货方的项目管理社会环境方的项目管理业主方的管理总承包方的管理监理方的管理设计方的管理施工方的管理供货方的管理房地产开发项目社会环境方的管理反馈服务使用4.房地泼产开怠发项艺目管摸理的鼓任务施工乓企业韵的施狡工管请理：对动合同言规定故的标负的内荐容进盖行工扬程建怀筑生处产的甩管理毒，包娇括作业急计划左管理亚、劳从动管筛理、塔安全糟管理衡、现钞场管丝式理、鸣质量洒管理毫、进队度管蜓理等，云其目纷的是独按时嗽保质柳地完梯成承唤包的帆施工面任务素，获染得承顿包利蛋润。房地绿产开晒发商送对开经发项技目的腔管理：对胜已发万包建乏设工翠程整腊个施棉工过统程的覆管理杏，包交括对工程泽质量漂、工皇程进颗度的像控制副管理圈，工灿程施观工队仰伍的量组织始管理，对兽施工岭过程溪中可枝能出饱现的各种魔问题摇的处枪理等，神目的乡丰是确玻保工请程项罚目按少合同炎计划舞完成栏，保践证项痰目开甩发的挺经济前效益颜。第二挪节：猴房地淡产开既发项塞目质穴量管绳理1.工程比项目害质量此管理卵的特点影响产因素艺多质量波动捏大质量变异咽大质量隐蔽宣性终检承局限低大2.质量伍管理鼻的主派要内谊容施工租前的准母备阶亡段对施寄工队伍葬及人艳员质量愧的控伏制；特对工散程所辨需原材熄料的质牢量控数制；改对施期工方险案、方法俩和工满艺的控劈燕制；犬对施机工用机械铲、设界备的质仔量控替制；若对施痛工环境降与条铸件方面漏的质能量控船制；币对测量巡寿基准救点和层参考朋标高的确盲认及贵工程映测量图放线绑的质译量控对制。施工片过程邻中的质脖量管糊理对施围工承得包单袄位的质量烦控制贯自检外系统缎进行变监督；在淋施工压过程难中进财行质量降跟踪读监控；会办同建油设监崖理单擦位审警查设币计或庭承包羡方提转出的工程币变更转或图黎纸修述改；对宫重要辞的承重拌结构乓进行短检测眨验收；参症加给止排水匙、电栋器安紧装的试通扩水、伸试运置转等工蛙作；竹参加腿工程纽奉质量亲的评定吉和竣慎工验懒收工作慰；认猛真做乡丰好施工讯日记；对沉降洪有观刑测要求兴的定猾期观谨察；行监督魂和协狸调施膛工企禁业做千好文明携施工栗、安缸全施保工承包单位开工准备承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件批准？分项分部工程施工承包单位自检（上面所列）承包单位提交报验申请表项目监理机构检查质量合格？项目监理机构签署报验申请表承包单位完成单位工程或分部分项工程承包单位提交报验申请表项目监理机构检查验收合格？项目监理机构签署报验申请表返工否返工否整改是否是是进行下道工序3.项目所工程裂质量抵管理种的主肢要途制径和飘方法3.歇1房地葱产开咏发项轻目在圾施工抚阶段票进行冰质量誓控制沉三种狭途径审核免有关眉技术脚文件拔、报撒告或厅报表现场仿质量晋监督现场飞质量蝴检验3.在2房地煤产开永发项慰目工全程质厦量控昌制常疗用方默法排列窝图法钱：若干梦个直方怕图分别埋表示架质量影响窄因素的项聋目，器直方通图的席高度对则表廉示影响顿因素铲的大附小程宵度，按含大小宏顺序授从左誓向右骄排列岛，曲沙线表嘴示各承影响预因素昆大小学的累计知百分蝴数。P2午56图9-陡3。因果代分析笋图法树枝齐图、陕鱼刺痰图、脱石川兆图，族把问协题标纤在“赵鱼头肌”，蓬再划滤出质塌量过发程阶押段主瓣干线帝（“盈鱼骨饱”）坐。P2傅57图9-哥4。直方寸图法SP这C图法4.施工夏阶段训质量场监督弓控制该手段旁站歼监督测量试验指令腰文件规定质量呢监控棉工作带程序利用支付尿控制俘手段5.房地密产开喂发项扁目的婚竣工求验收5.驼1竣工肆验收屯的范眠围及纷依据范围窗：凡房态地产形开发洗项目必须遗按批龄准的蛇设计际文件裂和合丢同规箩定的怎内容泽建成，还应验虽收土挂地使查用情优况，以伏及单项搭工程障、市别政、钢绿化限及公声用设标施等喜配套耽设施项目筑等。依据锄：批准笋的设计吊任务笑书、初步英设计骂方案、技术佳设计蒜文件、施工份图、设备焰技术啦说明装书、有关蜻开发窃建设完的文堆件、现瓜行的施工躁技术盛验收歌规范、施工悔承包功合同等。5.独2竣工恳验收菠的要吧求所有罗建设让项目同按批肉准的小区有规划和有乐关专代业管理悟及设海计要求姨全部惊建成疼，并袜满足脸使用顶要求殿。住宅句及公成共配榆套设亏施、茶市政折公用摩基础狂设施孙等单项件工程动全部学验收活合格，并槐保证拍验收栋资料介齐全撕。各类兄建筑甘物的眯平面锤位置牛、立捷面造董型、推装饰骡色调摧等符合妻批准站的规待划设娱计要俭求。施工宗机具娇、临肯时工钻程、蓄建筑震余土蜓、剩扫余构森件全宅部拆萌除运仆走，达到毫场清嚼地平，有虽绿化办要求悦的项丧目，依要按绿约化设垄计要旧求，最做到民树活还草清属。5.篇3竣工浸验收衔程序职及内哗容验收程序：验发收准汽备、晒初步字验收假、正溪式验吓收。竣工奏验收报告沉书及秤附件：竣乌工验找收报找告书籍、附贺件。竣工混验收鉴定绒证书。5.避4竣工仁验收殊的组匹织一般翼由地宏市级后主管骑部门——工程食质量尸监督滨站组织娇验收问。验收白委员蔑会或验肝收小况组通叫常由开发秋商、施工扬单位、设计佩单位、物业厘管理圾公司及购房升客户参加突，还沙有计划墓、建扶设、锤银行朗、环淡保、匀消防等有摧关部亏门人轮员。第三乞节：山房地碰产开惨发项漠目进秋度管运理1.项目址进度岁管理短的概拣念房地融产开拢发项汁目进度绸管理：对惯开发尺项目右各建睛设阶昏段的感工作决内容蓝、工去作程员序、懂持续哨时间穗和衔渴接关有系编制计计划，并惜将该臣计划付诸宰实施，且究在实瞒施过薯程中经常旧检查实际档进度阻是否牺按计吃划要相求进丈行，闲对出爆现的侵偏差祸分析销原因距，采界取补救唱措施馆或调生整、滋修改顶原计激划，直粉至项渔目竣楚工、骄交付眨使用含。房地尼产开临发项朗目进映度管君理有三个票阶段：项目娱可行躲性研荐究及筐立项顿阶段、项目傲建设烈阶段、项目界交付戚使用欺后的艰适用糠阶段，其恢核心纱内容情是项壤目建事设阶赴段的田进度益管理享。2.影响强项目调进度秃的因准素分婶析人的因帝素、技术因素卸、材料设备尘与构筑配件释因素豪、施工装机械精设备因素尖、资金因素状、水文从地质诱气象提与自晋然灾盾害等自屑然环蛛境因火素、政治法经济等社护会环振境因辰素、侄其他挡不确欣定因袖素等乘。3.项目嫌进度很管理虎的主音要任棒务设计皱前的呆准备却阶段体进度煤管理粪任务鹅：确定工期里总目驻标；编宏制项茅目总进供度计酱划；编项制准上备阶清段详细电工作债计划，并控制妹该计拔划的德执行；施货工现场裳条件误调研视和分密析等。设计编阶段冻进度拿管理喘的任筝务：编制设计俊阶段桂工作厌进度赔计划，控闲制其检执行劣；编权制详野细的出土彻计划，并邻控制团执行艇。施工冠阶段半进度交管理非的任苗务：编制施工躁总进努度设汁计并夹控制捏其执纲行；编衫制施茧工年、世季、采月实北施计指划，并天控制秩其执苗行。4.项目曾进度时管理副措施组织措施技术措施合同措施经济措施信息羽管理措施5.项目池进度对管理远控制石方法—网络扒图法基本贱原理枣：将项田目的点全部累建设共过程分解常成若铅干个洞施工粉项目，按让照各骑项工畅作的拼展开毒程序岸和相蕉互制今约、卷相互升依赖膛的关改系，纱将其绘云制成动网络兼形式。通过叼网络好图时间环参数乱的计拾算，揪找出啄关键蜜线路，即吵可以胃根据悬绘制誓的网前络图贺计算嫁出工半程中困各项禽工作像的最早口和最偿迟开锦始时蜻间，从济而可谅以找威出项寺目的启关键仍线路涂。5.项目犬进度私管理少控制父方法—网络指图法基本犯原理投：利用澡最优斩化原陷理，不断信改进惨网络铲计划免方案鼠，并寻扛求其布最优壶方案胞。网络楚图可祝以根耐据项裤目进刮度中古遇到杀的实际争情况堆，调叶整计兆划，使得什网络闹图滚弦动起共来，切即与膊实际惧环境与紧密沸结合骗，以游保证砍项目瞧时间粉效益流和经恐济效览益。横道道图表助示进睁度计缠划网络岂图6.房地桌产开忽发项穿目进陪度管悄理系贩统建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进行控制第四穴节：铜房地会产项盒目成抱本管搅理1.概念房地绣产项的目成聪本管板理：具体玩来说滚就是巴在投资旁决策相阶段甘、设庆计阶腿段、登开发挤项目解发包悉阶段配和建永设实售施阶扫段，把递开发泼项目惠的投菜资控页制在谦批准禾的投资痕限额慨以内，随缸时纠正纷发生构的偏葬差，确隶保开绵发项搬目投省资管炒理目完标的瓶实现古，力法求在膛开发改项目举中合亿理使惯用人力敏、财镇力、述物力，以久获得喇良好堤的经济奴效益习、社戴会效鉴益和复环境订效益。第四赚节：挨房地亿产项红目成崖本管串理1.概念房地怎产开伪发项抄目成刷本：韵是指崇项目点建设凳、销付售过钓程中溪所花剑费的箭全部苹费用洗，包疏括开解发成壤本和咸销售宽成本泊。开发亚成本主要厚包括土地猾费用、前期蜻工程狼费、建筑络安装昨工程傻费、基础敬设施分费、公共并配套榴设施周费、开发碗间接摊费、财务尼费用等。销售香成本主要汤包括娘销售宗房屋吐的广告、代理推等费霜用的支矿出，午一般软为总融销售涉额的2～4%。2.房地攀产开挂发项姨目成斗本管挣理原则设置科学灯的成本颈管理丙目标设计译阶段投资颗控制泥是重躲点变被朝动控义制为主动待控制经济些与技妄术结任合是成看本管步理的梅高效爸手段3.房地缠产开别发项鸭目成填本管忌理的凯主要猴内容策划哈、设粪计阶层段的成若本管挣理：策划阶段玩（寻妙找项识目、招市场拖调查陶和投赠资评竭估）糟、设计阶段岭（重订视设眯计前彩的投庙资估己算、吊重视丈方案截的选榆择）产。发包瞧、施精工阶巷段的成贸本管童理：发包乐（项目你总发狮包、调建安罚工程绑及设晕备采神购发访包）餐、施工阶段卸。销售碧阶段的成凳本管技理：雄房地敲产销售纱广告率支出拥费用。第五雁节：努房地酒产开经发项架目其籍他管反理1.开发商项目查合同亦管理项目凯合同梢的特点：合粉同标的兼物的箱特殊翁性；合陡同执行捆周期虫长；合赵同内容笨多，涉钓及范围析广；合池同风险冈大。项目票合同锁的作用：明书确开作发商漏和承酬包方英在项锦目实小施中鼓的权利抵和义裂务、项魔目实帆施阶丧段实该行社虚会监理非的依南据、项壶目实率施的法律舅依据。1.开发愤项目蝴合同禁管理项目重合同膜的分类姻：如按签殃约各位方的蹦关系可以及分为遣工程底总承但包合告同、堪工程迁分包缴合同耐、转山包合绪同、哭劳务待分包挖合同跟与联发合承尾包合江同等钓；按计价雾方式晨分类又可膏分为垂固定骑总价隔合同符、计乖量估唇价合途同、另单价死合同弓、成体本加鲁酬金墨合同规形式摇等。项目财合同冤管理伞的内容括：检查降合同介执行恶情况、督薄促施冶工企听业执行莲合同诸条款、根刚据工程盆实际牲进度与施必工单属位商择议更声改或径取消态合同椅中的某些除条款等。2.项目准协调秆管理做好记市政粉配套狐的协调举管理观工作；协调狭各承耍包合同拳中有伪关进劫度、剂技术哲配合许、现钻场协