房地产开发成本全过程管理理念和方法三

房地产开发成本全过程现代管理理念和方法房地产行业的环境新政——土地、金融、限购、预售、自有资金……..

行业门槛提高了形势——消费者观望行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存利润时间(年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：资本质量时代阶段3：管理与品牌时代客户盯质量公司靠资本关注创新品牌与形象理念与价值观管理规范化创新和成本领先战略房地产企业竞争手段的发展演变房地产成本管理的现状及现代成本管理的新理念一房地产成本控制的主要措施——怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容——控制什么？二三房地产开发项目全过程成本精细化管理方法四新形势下房地产开发项目成本管理的现状及解决思路当前房地产开发企业成本管理现状一二房地产开发成本管理中出现的几个技术性问题房地产企业在成本管理中三大误区三四房地产成本全过程精细化管理新理念房地产成本管理的现状及现代成本管理的新理念一

1、现阶段多数大型房地产公司都设有一个成本管理部门，负责项目的预算、结算和工程招标，并归属集团集中管理。在实际工作当中，项目的成本管理被公司领导其他部门错误地认为是成本管理部门的责任，跟自己无关，对于成本管理缺乏主动性和积极性，甚至有抵触情绪。2、高层领导往往急于看到成果的心态--盲目追求进度、质量—项目成本增加--项目缺乏资金支持—进度、质量落后，严重的甚至导致项目处于瘫痪状态。

3、房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。

4、投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。总之，由于成本意识淡薄、开发周期过长及规模不断扩大等原因，房地产开发成本控制难度越来越大。一、房地产开发成本管理的现状

1、缺乏全面规范的目标成本管理体系：

成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；2、成本控制忽视重点：

只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制；3、成本控制忽视前期阶段：

通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视；4、成本控制手段不当：

把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。（缺乏一个度，质量、进度和成本的关系）

二、房地产开发成本管理中出现的几个技术性问题三、辣房地胸产开罪发成胖本管卸理的灭几个床误区误区喝一：导企业可内部胆成本竖控制游管理趣主体袋确立服失误坝（谁肚来管着）广大标员工叶对于青哪些话成本盏应该锈控制逃，怎肉样控赵制等出问题本无意阻也无讽力过猴问，寻成本来意识付淡漠屡。企业放的成鹿本管骗理失番去偌劲大的乖管理垄群体伶当然停难以枕真正君取得威成效迷。长期遍以来漏，企嚷业一匆直把新成本编管理染作为借少数引管理涉人员赤的专透利，认为斑成本符、效摔益都占应由甲企业虫领导业，成探本管浩理部判和财击务部盖门负非责，而辞把其补他部月门的穷员工竭只看作叼生产她者。全员穿成本呈控制误区麻二：班成本粥管理甩对象搞和内世容认评识不扑清（故管什晨么）一方棋面，惨没有研从价下值链棒的角慢度对皇房地侮产开梢发进井行分殃析，杨局限射于对仙发生浓成本痰的控纯制，忽视艇了对押影响草成本绞的控夜制（端比如宪项目克范围衫、规怠划设反计等受）。另一病方面蔬，局授限于槐传统鹅的“摘节约酬一度元电、馒一张牺纸”禽的简毯单、疑狭窄杨的模充式之障内，忽视鲁潜在滨的损台失（盘比如肝资金顺计划引、质牙量成躬本、钟进度贤成本镇），尚蚁未对陷成本年实行怠全方筛位的槐控制麦。全方仔位成本滤控制误区拆三：叉成本抗控制峰模式慎没有眉确立直（怎般么管清）成本兽管理基础柏工作惠薄弱，缺留少一券套完碰善的晌成本滥管理虹制度旧和流肤程，厉或者委制度求流程森形同恒虚设虫。甚箱至只足求形拉式，吸不讲恋实效坛。考核抵制度食不完终善，手力度亏不大涉。表坐现在脑：考海核只们是企熔业内衔部考对核，猛没有古很好趁地跟铺市场朱联系未起来努；奖贿惩措财施力夸度不孙大，秆达不俘到调厉动员摩工积薯极性浆的目必的。成本宜管理帝工作吴不够毫全面错和系摧统。中成本闯控制猾偏重慎于事掌后的高反馈漏，而事前跳、事婚中控驼制不忠力，猫不重透视计唤划（馅任何伍管理丧工作订都是PD威CA的循榴环）。全过篮程成本翼控制1、高诵层领缘瑞导及是成本线管理蝇人员海的苦晶恼……（1）关侮于目枕标成年本的抚研究萝和制芬定已哄经相堡当深均入衣；（2）建殊筑市窄场竞职争日插趋激用烈，蛙建筑维采购坏成本呼日益另低廉艘；（3）IS雁O业务期流程娘管理系已经趣在各蓝大房搬地产链企业慎广泛贯运用寺。为什育么项溪目成亚本还谎是难矛于控忆制？2、设瞎计、停工程食人员滚的苦订恼……（1）成鸟本目陪标束烫缚设腔计顶；（2）招百投标类与项框目采回购混兔乱；（3）变比更、辟签证胜、价恩款调挥整以批及索单赔管求理混赌乱；（4）遵学守流樱程和矮赶进哗度的闪矛盾虎激烈宅。房地讽产项镇目传队统“寇成本幅管理畅”的躺误区君带来书的苦恼……树立典现代宁房地啄产成笑本管丢理理沉念实施蛾房地勒产成俯本全响过程巾精细猜化管捧理四、政现代域房地覆产成破本全洋过程炸精细烂化管恼理理丢念1.项目务成本色管理充的目遗的——提升俯价值2.房地舍产项坚目成殿本构林成——全成捡本3.项目麦成本爽管理稼的阶捐段——全过受程4.项目井成本积管理侮的主挽体——全员5.项目羡成本拉管理活的方鸣法——目标珍成本械管理6.项目角成本炸管理伤的要册点——确定铺与控估制成本策管理消的目甲标是鞠保证龟成本秆的支卧出获沸得最突有效理的收膀益：1、消除重无效近成本挨，提委升投庙资价妹值2、成本唱控制除不等捐于省权钱，深花得达多会饥浪费扮，花得霸少也毙会有网浪费坛，花飘多花慨少不盒是重承点，瞒花的有效洪才是什关键——价值秋工程屯的理区念项目趴成本意管理逝的目算的——提升据价值四、劈燕现代厦房地秩产成膨本全许过程打精细六化管驻理理提念1.项目会成本断管理豆的目迎的2.房地讨产项刚目成秘本构覆成3.项目查成本坊管理变的阶后段4.项目件成本逼管理巴的主薄体5.项目算成本摊管理扯的方追法6.项目盆成本茅管理饰的要役点7.成本至管理湖的发林展过镰程8.成本鲜管理柴的指渔导思殿想四、灿现代壳房地诸产成拼本全刮过程疲精细警化管嫂理理置念价值曲工程肠的概接念价值火工程润的基尽本公阳式：V=怎F/努CV-赵--询--尸-v园al恋ue：性滚价比F-拢-f学un盛ct催io枯n：产裁品的术功能/性能骄、服栏务、聪收益C-世--当--靠-c区os众t：费榜用/成本•C下降民，F上升•C不变伯，F上升•C下降重，F不变•C小幅耽上升横，F大幅掀上升•C大幅泊下降枕，F小幅鹊下降--帮--霜--具体亩选择供哪种时途径事，与懒市场夸环境牧、公蛾司经年营理堡念、提产品疤方针叮有关--钩--危--价值镜的评防估：国有显宽性的吸、有捎隐性僻的、纽奉有眼破前的蜡、有凯长远残的，翠需要综合锣平衡详与决该策四、竞现代酸房地易产成占本全舰过程浪精细交化管狐理理陵念成本管理土地成本资金成本建造成本管理成本成本分解房地拾产项扯目全边成本赏构成全成偏本是秀在时飘间和佩空间绘上的肉全成期本时间蠢：建飞设全尤过程阳都在铸发生空间亦：公宅司+现场灵；实震体+费用1.项目消成本悬管理嫌的目堂的2.房地矛产项鹿目成僵本构朴成3.项目亿成本摇管理枪的阶概段4.项目帮成本似管理冈的主注体5.项目厉成本全管理挪的方怨法6.项目错成本赞管理垫的要留点7.成本筹管理租的发掠展过俱程8.成本腾管理性的指目导思僵想四、薄现代帖房地以产成摇本全跟过程逼精细口化管桐理理牲念•立项\定位\设计重发包\施工\竣工\维护——由虚质到实•虚拟滔：估蚂、概划、预够算•现实讽：合饼同价逐、预注付款誓、进知度款蛙、结译算款——从虚掏到实恢的转荡折点巧就是发包项目丈成本炊管理吧的阶恼段——全过样程1.项目派成本丹管理筛的目祸的2.房地玩产项轰目成巴本构崖成3.项目袋成本么管理氧的阶背段4.项目伍成本劲管理击的主未体5.项目查成本蔬管理磨的方连法6.项目渐成本薄管理富的要浙点7.成本盲管理隙的发设展过景程8.成本煎管理辨的指胡导思宋想四、多现代到房地刑产成且本全词过程宝精细伸化管障理理归念项目宰成本茅管理驼的责沫任主奸体—全员朋（尤宇其是残高层抱领导仅）（1）在晴高层天领导狸的带伶领下惯，所示有与畏项目碎管理司相关罗的部横门，俘都有孝成本笨管理挽的责漂任，绣都要旺具有晓成本眠意识锄；（2）建产立责砍任成毅本管谊理体虏系；目的粮：令虫全员苹实施戒自觉饶的成占本管笋理行慢为。要素佛：1）责暴任范中围；2）责排任人3）评下价标嗽准；4）评粉价人方法例：1）一个炼科学弄可行殊的项养目成担本管航理流舞程体村系。2）一个速具备皇充分矛执行忆力的粪项目雀成本果管理丙组织结构企体系包。3）一套良切实白可行迷、责械权利凝相结骨合、稼规范酷化的辉成本奥管理郑制度宰。4）项族目经告理是柿专家枕型的蔽管理拉者。成本肾意识欣：只照要考兵虑了伍性价装比问改题，鸽就是授有成义本意踢识控制陵主体辅：从搭“谁朋花钱跨控制框谁”号到“蛋谁花顺钱谁唯控制伯”。1.项目涛成本睡管理梅的目室的2.房地亭产项赏目成宁本构萄成3.项目颗成本别管理垄的阶量段4.项目雨成本李管理激的主徒体5.项目湿成本瓣管理铺的方乐法6.项目堂成本须管理比的要株点7.成本惜管理舰的发嫩展过束程8.成本杂管理你的指犁导思馋想四、鼓现代扣房地农产成考本全扶过程齿精细旋化管械理理亭念项目信成本水管理误的方涌法——目标抚成本助管理（1）目吵标成肌本管茧理的欢内容——目标宰成本屯的确磨定与动态卷控制钟两方柏面（2）目挣标成就本确躁定的链依据—经验脾数据着库、莲市场祸调研、皱对产安品把蚕握（3）实武现目弄标成兄本动爆态监脖控的钻手段—信息锤化（4）目狠标成臂本管乌理的宝过程—PD钟CA循环1.项目效成本淹管理早的目圈的2.房地灿产项研目成仔本构支成3.项目厅成本买管理寒的阶率段4.项目恼成本剪管理悼的主判体5.项目受成本舱管理哲的方费法6.项目欧成本纳管理足的要减点7.成本与管理孕的发芽展过叹程8.成本牲管理降的指率导思槐想四、轻现代变房地尖产成屠本全凡过程流精细传化管谣理理括念6.项目德成本具管理猜的要炭点——确定色与控胖制（1）合巨理确维定——确定售是控躲制的吗前提嫂和基损础，使市场另定价夫原则暴，没况有准斑确只访有合慌理。阴（和推融资笨计划缝相结张合、伙动态制调整绢）成本套的决舱定因层素：外部—市场膝；内施部—产品世策划符与定贝位；成本涛的影桶响因弱素:诸多止经营志、技各术、大管理威方面踢；（洲如资棵金、壁进度降、协好调）成本绒确定趋的方念法:决不死是靠廉定额站算出酬来的怨；靠俩对市竞场和蜻产品茂的把唇握，冠市场长包括廊销售功市场腥和原战材料旺市场间；成本婚确定抵的过爱程:行业割特点丛决定私成本贱的特卖点：牙单件敏性、纺复杂劣性、悲多次栗性；涉从虚耽到实我；成本眼实现附关键猪环节罢：招标陈（发庄包）培，使照产品付与市纱场结堆合。——招标温的目担的就括是形截成有捷效的售竞争俩；竞篮争是掀降价样的最由有效彼手段百。——定标境的原脖则：隔合理柿低价布；合陶理的塘概念阅：能痒做出爆符合祸要求活的产陵品。1.项目从成本辆管理俱的目售的2.房地笛产项浇目成忘本构享成3.项目役成本救管理拴的阶纹段4.项目胃成本卡管理感的主谊体5.项目独成本衫管理院的方无法6.项目棋成本衰管理惩的要摆点7.成本参管理泊的发岭展过档程8.成本份管理性的指喉导思爆想1.项目翁成本带管理筛的目她的2.房地朝产项涂目成唯本构逼成3.项目掘成本您管理杀的阶穿段4.项目录成本毕管理舟的主姑体5.项目消成本炒管理授的方王法6.项目瓣成本适管理孙的要俭点7.成本过管理贡的发萌展过逐程8.成本怒管理洪的指宫导思秧想四、欠现代副房地矮产成症本全业过程负精细身化管昂理理退念项目突成本彩管理善的要裤点——确定竞与控贼制（2）有色效控电制——动态锹监控亏，做绿到随闻时心盈中有可数①控洲制伴邮随实稼施的劣全过屡程：保证霉在过界程中掏的实秀施不仁偏离杏既定尤目标粥，控链制是之动态窄的。②控皇制的绳要素攀：合理传的目权标、灯偏差税测定岗、及班时反狂馈与觉修正己。③能佳动的字控制您：控制膏不等筑于限坡制，蕉心中钞有数倍就可呈以说昂在控刑制之峡中，袋时刻持掌握隙实际贷与目矛标偏旧差的斤原因缎、幅扬度、元造成岸后果须，约进而滥做出虎相应补的调薄整方隙案。（3）技届术经勾济既院结合悠又分违离①技术湖：招标——合同仍策略惭及界另面的烛管理—动态洞跟踪②经掘济：设计佣任务捕书——目标逃成本——目标碌成本稠调整——工程犁量清摧单——合同王单价/合价今。1.项目雀成本歉管理治的目促的2.房地瓦产项倚目成除本构辟成3.项目努成本穗管理带的阶亡段4.项目霜成本穿管理炮的主罗体5.项目左成本懒管理滔的方努法6.项目肆成本危管理哈的要采点7.成本每管理陕的发绝展过昼程8.成本死管理乌的指玻导思精想四、似现代梁房地牵产成帐本全泥过程宜精细剃化管衬理理猛念房地浊产成食本管策理的搭发展性过程成本管理水平产品价值提升审算型：事后算帐（被动）控制型：动态控制纠偏能动型：主动创造价值强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确1.项目趋成本纯管理少的目且的2.房地跪产项远目成钞本构喉成3.项目嫁成本牺管理控的阶本段4.项目餐成本同管理假的主鸡体5.项目战成本悲管理陪的方竭法6.项目脖成本线管理类的要笨点7.成本导管理季的发步展过哲程8.成本灶管理侄的指槐导思衬想四、相现代啦房地欺产成踩本全翁过程踏精细再化管概理理肥念成本淡管理处的指及导思告想结合冠产品摸和市鼓场，左以造特价计娃算和哨成本相分析滤为基变础，励以目累标管盲理为采方法越，以质技术孤管理伍为保耀障，币以产品撕价值的实校现为壁目标裕开展全员纹、全父方位鸟及全筒过程的精摄细化堤成本溜管理罚工作经。房地葡产开孩发项寨目成织本管阀理内厌容——控制米什么饼？二(一)房地衡产项芳目开酸发成颈本管侨理的悬内容合计

不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工程费4基础设施建设费3前期工程费2土地费用1项目序号工程成本项目发展全成本

开发成本(二)房地乏产开职发成剃本（似费用庙）所意占总却额的攀比例土地湿成本讲（约开占项烘目总能成本圈的30脱-3饰5%左右具），主要繁指土波地获拢得阶亩段形梦成的叠各类弹费用苦支出涨，包群括地沃价、签土地理拆迁缸补偿崖费、景各类秋补偿什费、毯土地拜契税真等。交在房烦地产楼整个残开发厚过程波中，呼土地浴一旦锅到手掏，其女成本专即基纵本确贫定，捏直至怖项目将开发颜完成储，该桨成本禾一般危也不序会有仁较大冤变化食。因联此控剖制土败地成惨本的孟关键分在于前拿地羞时的智成本骑准确荒分析稍。工程授成本纵（约心占项臂目总奥成本稼的50栏-5柳5%左右尘），主要本由分扛项工兄程及赶甲供五物资栋成本溜、小战市政节管网狡和环丹境成受本、客公共许配套婶设施境等构他成。根分项跟工程找及甲打供物勾资成伟本主技要包格括土娃建、昏机电惩安装币、装维饰、棋室内廉全装剃修、插消防挤、弱涉电、茅电梯斑、甲案供材寸料等怒通过失招投黎标确马定的匀分项仗工程/供货便合同卵成本验。前期畜费用下（约蒜占项废目总顺成本燥的５%左右伞），主要混指设灾计费径、各女类报港建报卫批报酒审费绍、勘促察测率绘费有以及齐可研搏费用怠。报哥建费伸、勘拆察费析等比营重较秒小，壁且一荐般有严相关状收费希标准冒，设宣计费湖在房膨地产漠开发悄环节坑中十傅分重垒要，的选择乱好设贤计单嗽位成叔为关张键，森而成泽本控搭制成帝为其泄次。三项吹费用移：管葬理费度用、堆财务迟费用忍、销透售费固用（极约占靠项目她总成哈本的8-难10光%左右侨）。其中育管理蒜成本评比较弯固定鸽，在绝财务炊费用皂和销让售费巴用有险一定亲控制台空间怠。城市惨基础涉设施圣配套着费：图这部粮分一株般占5-卷10购%左右恰。主要买是指伞项目押用地看红线课外的睬水暖洲电气肌等大躺市政斥基础柔设施饭配套埋费用虾，目叹前绝畏大多盗数城狭市基明本上摆已经叛统一医收费致标准耻，所率以，汁这部舟分成鼓本也赌相对标固定望。（三章）房码地产就项目犬开发战成本植应重爷点控嘴制内服容隐性轧成本显性斩成本项目浆开发析进度根控制项目童资金蜓收支系计划讲管理(现金谜流管仰理)项目丈开发技质量垃控制合同头管理建安杰及工袍程成残本采购宇成本显性貌成本香（费落用）笨的控泻制，季包括础土建逆、安宣装、捷室外吵工程签、材伤料设邮备采替购、子招投曲标等炊方面萌。房地叫产成屯本如火何控膛制？——进行目标尘成本颤管理三如何狠实现香房地英产企蔑业的全成邪本管凭理？目标成本责任成本动态成本后评估和反馈建立滥合理损的目齿标成疮本将目彼标成浇本分煎解成饶责任影成本将成娃本控姿制落减实到你各业察务操持作环壶节中量化额评估亲体系成本拳考核免与绩瞒效管卡理目标共成本辱管理诊的总史体思维路：一、无目标混成本班的构恐成、白归集古与分脉解进行目标而成本传管理倚的管民理步杨骤二、集目标现成本甚的有痒效制拼定三、区目标斤成本顺的分改解——责任居成本四、恭目标江成本章的控因制与港责任部成本和落实

方案阶段目标成本形成 结算阶段 成本后评估 建立数据库图纸深化与发包阶段目标成本分解与落实 施工阶段成本产生与动态管理目标成本目标京成本汤是基它于企辟业目辰标和系项目示定位丹建立挪的目标奔成本录是在件项目等运作颂过程革中逐索渐形赠成和列明确缠的目标粗成本拢的管借理要肺基于振完善焦的动较态成款本信写息管擦理目标顶成本着管理蜡的实办施要拜依赖负于责令任成婚本管德理体箭系进行目标刃成本恰管理预的重跃要几定点说岭明（一赔）成诊本目山标管着理的房诚关键宝环节事前秤有目辛标：市项目糟总成世本目返标及鹊分解张；事中唇有监浸控：钟月报屿表，滴动态卫报表尸；事后胸有分揪析：汗后评懂估报廉告；目标集管理井两阶芬段：绵招标投前产浙品控践制为绞主，解招标应后以赔动态月监控性为主徒。（二亿）开熟展目押标管册理的众具体寒措施全员此理解嫂；建立乖科目确，结脱合合云同策卸划；制定溪目标脂：方碌案、幼扩初恒、施慌工图别阶段罗；每月琴专人灾负责厦统计窜成本滥变更骂（针少对每惹个合吼同）总；根据昌成本赚月报昼进行幼数据调及分援析、祝建议砌；对数宵据的朴及时显性进偷行考秩核要挎求；成本横控制狭始终欢围绕道产品坦与市摧场。进行目标神成本而管理吩的关燃键环上节及悔措施房地爆产开煮发项班目全切过程余成本遮精细塑化管龄理办纳法四项目前期发展环节成本控制办法1项目设计环节的成本控制办法2项目招投标环节成本控制要点3项目工程施工环节的成本控制要点4项目材料及设备采购环节成本控制要点5项目工程预决算环节的成本控制要点6项目前期发展环节成本控制办法一房地伍产开煎发项疮目前扁期发熄展环障节的洞成本桶控制淹根据骑项目庆开发浮方式雄的不糕同而瞒有所比区别绪。该边环节侍由于饿有国筝家多尖项法蚕规政数策的绍限制应，运字作时恨灵活煎度较控小，偶基本溉原则它是在避国家隐规定马范围隐内最薯大限列度地逐控制徒企业摄的费债用。项目奏公司在项蹦目开碗发前禁期起金主要选作用接，因保此，维这一责环节誓成本景控制岛的主鞋要任证务由项目押公司屠领导抱及前委期部伯来承针担。立项送环节愿的成锈本核聪算控册制根岔据项门目开属发方狼式的洲不同腊而有播所区嫌别。该环叮节特道点：由于厘有国肝家多勾项法柏规政截策的显限制支，运丢作时天灵活歉度较杰小。该环妇节原径则：在国奏家规召定范述围内撤最大胡限度垒地控卧制企姐业的敞费用劳。该环太节影胳响：购地朗阶段慢的成装本控更制是触整个父项目赖成本社控制烛的第逝一步齿，购熊地费托用的迎合理神与否摩，对亦项目匆整个极成本顽控制旋有直规接影趋响。控制要点控制什么怎么控制谁来控制新征土地（1）征地费用（1）少交或晚交；前期部门负责（2）拆迁安置费用（2）房产确权后，办理拆迁安置费用；（3）大市政费用（3）自建部分根据施工图纸编制公司市政工程预算，进行招投标程序；交政府部分通过审核预算与公关，以争取最低的大市政配套费用。

工程、规划设计和预算审核部门负责公司自建部分；前期部门负责交政府部分、工程部门配合。（4）规划条件（4）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。规划设计、前期部门买断项目（1）买断内容明确买断内容明细；前期部门（2）付款总额为公司争取最大利益；（3）付款时间周期长、次数多；（4）三通（或七通）一平标准明确验收标准明细；工程部门（5）手续风险与项目付款时间直接挂钩。前期部门合作开发（1）合作方式（1）符合股东要求；公司领导（2）分成比例（2）双赢原则；（3）交房时间（3）尽可能地延后交房时间；工程部门负责（4）交房标准（4）不低于合同中交房标准；规划设计、市场营销部门（5）付款总额 付款时间（5）符合当前市场最低或最合理原则 选择有利于公司利益的方式。财务部门项目设计环节的成本控制办法二设计段环节胖的成脱本控业制所历占权与重最炼大，勿具有晒项目递建设剂成本宴决定禽地位然和作院用。背在规括划环蒙节进县行成拌本控风制是精实现孟事前梳控制鸡的关键，可兄以最堆大限克度的灾减少英事后口变动什带来按的成港本。属所以瘦该环魔节控避制要遥点和毙控制昏内容押复杂终。基本主原则旱是：周密筑规划冻，科焦学讨依论，绑严格盲审批块。尽管暖设计张费在厦建设孙工程慰全过高程费驴用中降的一桐般只哥占建鱼安成急本的1.器5—川2%左右财，但景对工么程造糟价的什影响箱可达75汗%以上奋，设铃计质莲量的慌好坏轰直接矮影响婶建设泽成本期的多代少和尿工期耐的长段短，跨直接涛决定编人力捐、物堤力、贷财力间投入屠的多素少。因此削工程奖造价者控制究要以亏设计鲁阶段消为重港点，列这是申最直膨接、村最有坑效的战的建窗设项准目投颤资的汉根本记所在猴。科学室合理紧的设友计可胸降低橡工程腔造价稿的10怒%-颂20禽%。（一姨）规横划设但计阶睛段投咽资控炕制要缩慧点和哪策略策略孝一：实行委设计横方案妙招投阁标，卧优化每设计辫；策略狡二：实行详限额藏设计兴，有夕效控更制造款价；策略堪三：加浙强对室图纸蛛的会混审与具审查彻；策略犁四：深入延运用妨价值亦工程棉；运用阅价值箩工程睬的优格势：1.既可森提高丛工程蛮的功廊能又豆可降筹低工轨程的黎造价筒；2.在保爷证工截程功碑能不丈变的捆情况辨下降葡低工帆程造声价；3.在保松证工判程造盾价不调变的懂情况梯下提搁高工厨程功况能；4.可在袄工程块功能扑略有费降低巴的情暑况，陆使工揪程造绒价大横幅度类降低怪；5.可在隙工程苗造价莲略有环提升鞋的情嫂况，抗使工驼程功喊能大原幅度机提高嘴。策略涨五：采用航合同么措施遵，有详效控演制造我价科。限额蜻设计的贩管理设计邪人员黄要熟材悉工市程概陈预算孝定额份和材丧料预起算价设计俩人员欲按项坑目估祝算及厌概算慕控制抹设计宋图各相载关专漏业环破节制塞定双座赢策桶略管理爬者严撒格控如制设或计变滥更开发弃商的慕造价鄙管理甲人员翠及时右提供灿可靠特基础东资料（二适）规芹划设堤计阶参段成托本控故制节窜点（1）委富托设紫计阶念段需妖要有偏详尽损的资酒料和立技术羡指标求，明培确总朴体目划标；（2）扩填初设寻计阶姿段用火技术副经济兵指标哑考量嗓设计洲方案捡，评楚价方欲案的炼优劣亭；布局昨是否钞合理如户尚型适渗用性设计劣方案想是否象经济合理泛的考女核标集准如建忙筑的尖功能胶分区和配瓦套设辆计经济火性是雹否合留理（二引）规室划设喇计阶嫁段成竞本控菊制节傍点（3）初格步设之计阶聋段明筝确项洗目工欲程造腥价的废最高碧限额判，确闭定造近价目份标；（4）施夕工图牺设计迹阶段惹防止巾可能分出现竖的设骆计问么题，浊导致直变更兔造价窄；施工图设计阶段五大问题建筑结构没有采用低成本的结构形式基础结构形式的选择依靠初步的地勘察资料结构配筋量标准不一安全系数取值偏大，会影响设计结果结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明（5）设计篇交底岔和配泽合施宿工阶浸段的墓要设动计单墓位深辅度参梨与；（6）、他谨慎暮设计户变更膊、材却料设迁备选鸭型等夏。控制要点控制内容控制措施实施部门设计变更（1）设计调整费用设计调整符合市场需求及成本降低要求规划设计部门（2）设计变更洽商严格设计变更流程①规划设计部门②工程部门③成本部门材料设备选型（1）材料及设备选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装①规划设计部门②工程部门③成本部门④市场营销部门（3）采购招投标①采购部门②成本部门（二内）规捞划设两计阶闪段成朱本控惰制节蚂点（三掉）各帆设计湾阶段踏具体赖的成胆本优摩化措冶施：内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线1、规览划设肯计阶朵段的属成本险优化橡措施拢：内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本1、规适划设治计阶典段的眉成本疤优化份措施难：规划广设计叮阶段络成本额效益丑最大疗化的剃目标元：建筑瓣专业哥是建化筑形柄态对谁客户某需求伤的彻亚底体搂现以垄及具尝有市踪蝶场竞论争力俱的产桃品创拜新。结构近专业始是最尼优化哨的结方构形绍式。设备窜专业批是最涌优化宅的部巧品选彼择。2、结西构设忘计阶存段的镜成本点优化嗽措施永：（1）结雕构设听计优系化的绩主要扎关注堆内容开。1）基辅坑、待边坡勺控制链，使丹土方贼量和振安全阁性达傲到价纠值最头大化描；2）桩针基选浪用的阁优化雕，选槐择经抱济安纽奉全的孙桩基兴形式诵（一敏般通扭过专如家评王审）图；3）结旅构含递钢量咽的控蜜制；4）上造部结爽构选起型的钥优化赔，空雷间感数和经悟济安承全性音的价挎值最销大化烫；5）特童殊部蹦位的松结构落优化瓜处理答，质匹量、锹耐久剩性和值成本佳的价洞值最缠大化锐；6）选具用新Ⅲ钢、谢冷扎棒带肋圾钢筋拢等技因术，黎降低买含钢贼量。（2）成般本优孝化与宜设计惧合理兰周期汗的确梯定，进行魔结构炭成本葡监控诊过程党的分壮阶段劣控制运。要求怕设计鉴周期界尤其叠是扩棋初、拾施工罢图设遗计周将期科视学合谷理。抵只有傻这样鸟，才万能有栗充分宇的时靠间进列行多眯方案先的比烤较，铜才能震保证典设计神成果掩准确劝、安晒全、绣经济申。（3）结赏构含绵钢量稻限额富。由于婚建筑嫌产品结的非呢标准赠型、毙物业梨类型撤的多浴样性程，结厘构的烘经济既性指冠标很贤难同饮工业止标准毅化产葱品一呈样采爆用绝扮对指赵标。含钢窃量指皆标不素是唯勾一的咬经济毛性指豪标，锐如果趋过分煎单一亏强调孤含钢锻量，探存在们降低勇结构字质量岁的风租险，蹲并对头体型惭规则集要求管过高汽，易臭影响踪蝶其内翼部功扇能布俘局及酒外立腰面的立美观支，难环以保最证产朱品的悲较高枪品质压。应在姿市场吸调研饼的基犬础上贵做出凤合理侍可行滴的含练钢量品目标暴。3、材愈料设季备选枪用的驶成本纹优化甲措施（1）设陷立内堆外装伶修和射安装终的成膝本目父标——倡导朽在设缸计管嘱理阶腊段，息设备秧工作术并行狂并前怪置；——倡导础在施辆工图曲结束误前，底完成妈主要陈设备挂定样润定板询。（2）开市展标婶准化害设计常、进守行集喘中采设购标准帆化设长计将吸减少存部品滋的种纺类数结量，挡降低陈设计凑工作粮量．车为单矛一部聪品提军供数悉量较卡多的缩慧采购禾额，廉从而躁降低胡招投抹标工仰作量妨，为耽集中贯采购返降低听成本呈提供节条件屡。大型探房地浩产开锡发企甲业可位与设扔备、缎材料皆供应磨商形扛成战巩略伙最伴合弦作关旧系，症达到主双赢到。（3）设惭备方归面优后化关眯注点镇：１）兼覆土捎埋深搜与设亡备管徐线的援埋设编；２）马地下搁室层览高与裤设计猾管线视的关获系；３）封设备最参数过以及海设备蹄型号占的选镰用；４）僚选用均新技倍术、征新设恒备的炒应用地。4、景先观设墓计成选本优闯化措龟施1）土夸方造芦型的股合理怜性（最兰好因齐地制果宜，逼减少促土方芳量）2）水贞景的罗合理检布置3）大占乔木波的慎偶选4）雕勒塑品括的限已制5）硬飞质铺炭装和嗽木制取平台铁的优休化（在堂不影阀响效桥果的碑情况俗下，蜘减少磁硬质讲）1)设计摘变更得原因1.设计疮类：A.超成奔本目笛标B.设计壁优化C.设计杆错误D.设计溉缺漏E.补充背设计F.二次如设计G.现场叮条件2.现场累施工嗓类:A.施工返错误B.施工婆困难C.施工蔽进度骄要求3.营销翻类：A.客户堪需求B.竞争婚需求4.其它2）可限采取搏的措棍施——建立置施工棋图阶森段的帐长期单合作晋伙伴钥；——给予港合理兴的设拦计周社期；——甲方疫完善睛标准歌化构劣造设金计。5、降结低设干计变端更签猛证率变的措湾施(四)龙头永企业怜的规尿划设扇计共具性1）采愈取传讽统工诉序前余置:——提前娱做好70暑%的准子备工栏作,以“责成本您换时色间”象；——虽然脊会由种于最例终没躬有获滚得土亿地而尿损失缠前期咱投入梨，但从总铲体上轨看认柏为值饥得。2）采室用工获序并抗联作香业：——在保睡证时典间周票期的谣前提桌下，跨尽可置能将庙各项坏作业舞交叉法进行破。3）采糖取规猪模复权制模惑式：——采取指“拿运来主遍义”口，再祖适当按调改稼。4）重侨视长讨期性谷工作毒：——对市菌场的册调查富了解筋把握对准确家。房地产开发项目招投标环节成本控制要点三招标角标环涂节的或成本效控制承涉及摇到工棵程、叠设计挣、预贫算合甩约、稠销售因等多小个部沙门的匪实际垦运作任，在耐程序割上没日有太倦多变据数，螺但具铸体内嘉容特直别是街招投赌标评吹审人厦员的莲选择顺则须必有很裕强的山针对病性。成这个蛮环节租成本衰控制复的难点访在于仇标书没制订陆，重拔点在丘于评剥标。1、招底投标铅环节懂成本否控制剖的内司容（1）招驱标方杏式的厕选择--绵--穗--公开传招标乏、邀遭请招请标和辅议标为什筒么招橡标，笛房地录产企丽业的舅工程膀师算劲不过铸施工告单位预的工门程师抛呢？——这是催信息魄对称突与不易对称社的问缘瑞题房地兽产公迹司控享制工谎程成急本最逢有效浆的方胸式就滨是采缓取外种行控锹制内样行的愤方法异？——货比宪三家。（2）计锐价方炊法的菊确定根据抛项目着图纸滨情况徒及招费标时虏间确碌定用探哪一估种计午价方医式，销比如泉总包彼招标种，清刑单和葬费率树招标坦二者柔各有驱优缺戚点，少应根公据图计纸条茄件及雄项目念开发露进度悠要求签选择且。房地产开发项目招投标环节成本控制要点三招标轧标环纠节的易成本赶控制滤涉及糖到工纤程、萌设计勿、预企算合慢约、秤销售左等多冷个部丹门的坛实际蝇运作鉴，在逐程序尿上没若有太锋多变援数，携但具讨体内汁容特数别是桃招投匹标评帝审人木员的窃选择撇则须掘有很留强的粘针对批性。烘这个害环节须成本罚控制粥的难点物在于废标书崖制订米，重蒸点在录于评酬标。1、招毯投标阶环节冷成本嘉控制沟的内乎容（1）招冰标方梨式的绩选择--但--衔--公开镜招标朋、邀裳请招毁标和朴议标为什惑么招脆标，赛房地穗产企婚业的船工程陕师算拾不过乳施工扰单位去的工他程师叹呢？——这是户信息志对称傲与不磨对称丽的问情题房地家产公桃司控高制工当程成今本最惨有效忽的方胸式就患是采睁取外迹行控添制内霸行的择方法拜？——货比散三家。（2）计载价方漏法的馒确定根据怒项目奖图纸给情况芬及招招标时棍间确守定用冻哪一舍种计偷价方胞式，执比如劲总包射招标穴，清旁单和禽费率迟招标端二者膀各有汁优缺帆点，的应根仙据图烫纸条桥件及论项目唐开发军进度刺要求冈选择竭。2、招平投标唤环节泄成本朱控制饱的措面施控制要点控制什么怎么控制谁来控制

1.投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历（7）信用情况①建立承建商、工程监理、材料及设备设备供货商名册及资料数据库。②在公司认可的承建商、供货商、监 理公司中选择投标单位。③选择五家投标单位①成本管理部门②工程部门甲方招投标管理机构考察、评估、筛选三家以上投标单位参加投标①成本管理部门②工程部门（1）投苦标单织位的贱选择(2谨)招标窝文件倡的编胸制控制要点控制什么怎么控制谁来控制2.招投标文件

招投标书内容应包含：（1）工期；（2）报价方式；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）评标办法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。①主办部门起草、制定招投标标准文本②邀请外部顾问专家审核①成本管理部门②工程部门(3邪)评标赴和定沸标控制要点控制什么怎么控制谁来控制3.评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标（3）综合评审优先顺序1.技术评标2.经济评标3.合作经历①成本管理部门②工程部门综合审核投标单位；评定中标单位①成本管理部门②工程部门施工赖环节提的成俊本控草制主党要应恐注意吧三大安方面惨，一云个是昼因各最种变讲更、蓄现场稻签证棍增加局的费购用，匆第二寇个是计材料衣价格坟上涨赶、价细款调葛整以剥及工彼程款桥引起刷的费遣用；咽第三图个方残面是衣工程和索赔预增加目的费绍用。由由于屈市场紧变化职与市肥场把奋握的宽原因歇，施公工阶瓦段不逼可避考免由越于各托种情刚况而洽要对接施工费计划敲和内王容进奥行改福动，龄而在圆变更茂时明虫确目可的和驶遵循斜程序掩都是原必须记的。房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四1.工程典索赔冰价款被控制2.工程循变更漏费用触控制3.现场擦签证尚价款步控制4.工程新价款拉支付宋控制5.挖掘财节约斥工程轧造价奔潜力（一塞）施僻工环壳节成暮本控需制的婶主要膜内容1.合同骂管理合同住管理充常用橡方法督有：（1）合写同会留签制垂度：一项狱合同由的签券定，究需要垮公司缝各责甲任部诉门评帐审，钓各自味对合询同中递的条告款进旬行把蛮关，张避免卖出现但专业贞管理户的空咐白。（2）合刻同分膀析：包括蓬专业吨技术泊（漏洲项及稍可实咽施性娇）分肝析及饮法律牧风险腿分析裂（合箩法及旷保障臣性）屑。（3）合伸同交坝底：合同妙分析择后，颈应由嗓合同厘管理谅人员础向各弃管理摘层作屑合同气交底起，把电合同移责任椒具体通落实蓝到各耍责任配人和怨合同桑实施缸的具曾体工畏作上秃。并粉把合个同间母的衔株接交追待清谷楚。（4）合独同实堡施的阳控制活：通过暑合同反实施科情况呢分析拔，找煌出偏梅差，搅调整复合同脖实施选过程炎，达昏到合慰同总泡目标信。在饥实施肺中，铸采取漂“技斩术措则施”浪、“泉组织遣和管槐理措伸施”荷“经铜济措永施”肆”和炎“合意同措云施”枕予以蔬纠正翻。(二)施工折环节值成本徒控制惠的主豆要环驾节2.索赔酱管理工程蜘建设休中索希赔管愤理的你任务联主要别有索肤赔和渔反索关赔（1）索赔先：是指趟在合怎同实腐施中窝，合挖同一蒸方因馆对方家不履目行或沟未能可正确绢履行枯合同交所规肝定的椒义务洪或未辜能保晒证承君诺的饰合同液条件辛实现执而遭幸受损暮失，恰向对爸方提星出补荣偿要游求。栗索赔另一般帜是承巴包人激向发叫包人越提出使的。常见犹索赔吼的主富要起障因：1）合狸同文侦件引贴起的筹（如曾图纸妥和工身程量将表中艰错误急的描捕述）2）工异程施由工方雄面（嗽如设解计变似更和烦工程勒质量应要求帅变更呀引起加的）3）关饰于价哄款方判面（被如拖迅延支推付进岔度款箩）4）工妈期引秋起的倾（延功误工利期损李失等玩）5）特盼殊风拾险和炕人力息不可犹抗拒地（指论战争子、革谎命、右内战议等）6）工颠程暂穿挺、惰中止厘合同充。（2）反索还赔：是相采对索热赔而傍言，省是对失提出嗽索赔健的一卵方的俩反驳汗。通程常反堪索赔跟主要耍是相停对索翁赔而佣言，绒是对姨提出谣索赔耐一方愈的反意驳。鹿通常易反索侍赔主闯要是娃指发汁包人散向承倾包人弹的反驴索赔进。常见肠反索手赔的假主要特理由段：1）工市程质愉量缺功陷2）拖拘延工部期3）保善留金献的4）发历包方叼其他地损失套。3.变更梢管理（1）设霜计和摔工程凉变更矮的主沈要内鞭容：1）由咏于设提计单烤位图卸纸错累、漏谣、碰剃、缺轧，导尊致发纠生做靠法变迹动、出材料必代换起、纠责正施迁工图声中的膊失误纹或其惩它变宗更事窑项。2）由慎于设侮计部拣门改梳变建简设标僚准、淹结构箱功能语、使泽用功建能、味增减羞工程真内容僻，导拥致发挺生做催法变滴动、座材料史代换流或其恰它变菌更事概项。3）由武于工抚程部脆门、届监理抹、施陆工单宝位采疯用新部工艺不、新哭材料谊或其默它技那术措娱施等戏，导王致发怜生做辜法变伙动、泄材料乡丰代换暑或其甘它变字更事稿项。4）由攀于销林售部托门、魔业主清要求植提出怕变更蓄，导父致发历生做幸法变芳更、基材料墙代换戏或其吗它变绳更事凉项。（2）变到更管罪理的闯主要关措施考：我们缠只担业心二奖种设博计变犁更，冻重点涝控制死。◆第啦一种砌：是倒条退的训设计罢变更条，现划场已姥经施挂工了耗，因碑变更炉滞后吨出现喷重复踢施工倡的浪净费搞。◆第察二种票：设计腐变更肤涉及得的内度容，腾其计管价方耻式在刃合同评中没西有约粘定（兰比如细：主旗材变蔑了、眠施工狼工艺泻变了坟），境只能再以独夹家协犬商议庙价方崖式确践定价拳格，肺房地滩产企缴业的但工程懂成本视管理“货擦比三宿家”的优沈势失矮效，伏必然储会带倍来成榜本的妻增加性。◆对爬于常索规设跳计变嚷更涉监及的稼内容仔：其计术价方电式在吓合同讽中有勇约定评，不释用吵裙架，彼按合驱同计债算坑。对未于这渠种设怖计变里更带英来的览工程宗成本侄的增辰减，涂不论更其是搬设计逮缺陷辈或设绣计错际误引阿起的遮，还求是营膏销引轿起的旦，都奔是该拨花的束钱或庙是不拍该花匙的钱。4、现掏场签稻证管叔理（1）现圆场签刊证的默主要烈内容躬：1）在施贡工过阀程中休出现粥的各践种技点术措嚼施处计理，妇以及馅由于思施工佛条件狱变化其、地陷下状贞况（村土质开、地紫下水蔽、构冶筑物垄及管绿线）导变化烦，导突致发也生增得减工爸程量各，材由料代终换或凶其它墙变更利事项泻。2）由涛于设计专变更虾引起途的合治同出元现漏辜项及尘招标受文件锅说明车不清鞋引起菠的措确施费损等签巩证。3）由炮于技驼术措踪蝶施和书施工哭质量蔑标准藏不清残晰及弯场地积移交葱责任粱不清令引起前的(场地醉硬化蹄、夜勒间施锈工噪畜音污闷染等)规费匠等签抹证。4）由淋于主挑材、息主要夸工艺纲改变灿，但累已经呈做了烘施工嫂样板购而引疤起的召变相怪的索灿赔签你证。5）由瞧于事风后设钉计变键更导宾致的踪蝶返工锹和技娃术处舞理措煎施等酷工程邻签证覆。根据川上述裹，影胞响现烛场签齿证的末罪魁款祸首蹈：——现场贫条件嘱及地唱质情脊况与却预计战发生赔变化只。——合同孟出现患漏洞里。——设计决变更钟。（2）控庄制现循场签呜证的堪原则——避免钢签证慢，减粱少签植证，贺规范炮签证选。（3）减石少因槽为合底同不民完善庭而引老起的菜签证——工程焦范围想划分摘不清陵楚、呆不具狠体，旨为承鼠建单葡位索笛赔提无供了尽机会爆，导站致工给程签侦证难秤以控消制。——工程电量清宜单说幼明不汁够详抗细，悟容易峡引起报签证旅。——付款晒条件落与形长象进赢度或暖完成炭工程满量的待关系熔不清唐不楚朝，增槽加了走工程向管理义协调则难度滥。——工程眨技术已要求疗或工材程质吼量要潜求不半具体默明确妇，无嚼法保例证差脆异化晴产品允的品师质。（4）减艘少因芦为措防施费扬约定惊不明陶确而消引起邻签证1）施段工措病施费勾含义剧：投羽标人矿完成链本招旦标工置程所柴需要杀的技拌术、宽生活尸、安违全等促方面枝的非鸣工程暴实体莲项目致全部颤费用阀，并朝已经所充分分考虑层了招设标文照件的阅施工环管理仁及技布术要午求。2）控奇制原滔则：胜在招多标中冰明确看“施斧工措陪施费亮用包孟干”扶施工搏措施猾费包圾干原杀则：投标吩措施这项目携清单蛾未填幼写部镜分，勾视为哥已包注含在赏工程耽量清榴单的罢其他然费用迅中，忧措施父项目狂投标血报价莲包干哑考虑惭，结丹算时姿除合治同规惜定外繁不做戒调整目。设计丙变更雕及签条证工击程中及，发酿生的且措施煎费用息亦由屠投标最人在见报价固表中询包干贸考虑熊。（5）签显证的旷具体遭管理遇办法授：1）一读单一患算原柳则：螺一个缺设计敏变更厦及签表证单肤应编披制一依份结箱算单米，且您对应挥一项崭内容断；2）一私月一泄汇总炕原则摔：每盏月汇周总已移完工煎的变简更签喇证费哪用，宾反映县在项写目动葬态成件本中扁；3）完光工确尖认原个则：压当设肆计变言更及录现场收签证统完工晕后，金尽快京完成慨签字虏确认夜，如浸属隐瓜蔽工魔程，恒必须判在其句覆盖悲之前晕签字悦确认膨；4）原帜件结岔算原叶则：运设计右变更讽及现拴场签漠证的辱结算怎必须技要有劫齐备员的、创有效戚的原德件作凉为结肾算的壁依据许；5）时虹间限也制原岁则：扬设计幻玉变更身、签困证都害应先似立项撕后实够施。越若有爷特殊帽情况仍，请预示主地管领泊