深圳坪山新区发展报告课件

深圳坪山新区发展报告深圳坪山新区发展报告坪山新区发展报告思维导图坪山新区发展报告思维导图321区域概况典型项目分析房地产市场分析报告总结4321区域概况典型项目分析房地产市场分析报告总结4内容概述：该部分主要包括区域位置、区域交通以及区域概况小结等六大部分区域位置区域交通区域定位区域规划社会经济发展状况区域概况小结内容概述：该部分主要包括区域位置、区域交通以及区域概况小结等区域位置：坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳东部重要工业基地坪山新区东莞市坪山新区坪山新区于2009年6月30日挂牌成立，新区位于深圳市东北部，总面积为168平方公里；新区东、北部靠惠州市，南连大鹏半岛及盐田港，西邻龙岗中心城；坪山剩余可建设用地近30平方公里，发展潜力巨大，可以为深圳未来的产业发展提供战略支撑区域位置：坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半岛和区域交通：新区远离城市中心，主干道较少，缺少地铁等轨道交通，公交线路不足，当前交通不够完善，未来规划前景较好规划中的坪山交通网络道路交通：坪山道路交通主要依赖深汕高速以及南坪快速路与深圳其它片区的交流联系；公共交通：公交路线较少，缺少轨道交通进出坪山仍较为不便；未来规划：未来开通地铁12号线、14号线高铁坪山站深长高速深汕高速南坪快速路区域交通：新区远离城市中心，主干道较少，缺少地铁等轨道交通，区域定位：根据深圳“十二五”规划，坪山定位为深圳城市副中心、未来发展分近期、中期、远期三个阶段，着力打造东部新城近期目标到2015年城市建设与特区的差距显著缩小；以新能源、生物等战略性新兴产业为特色建设坪山东部成片产业园区、以高新技术产业和现代服务业为主体的现代产业体系基本确立；中期目标到2020年，新能源产业、生物产业、新一代电子信息产业及先进装备制造业成为拉动坪山经济发展的核心力量，金融、保税物流等产业规模不断做强做大，第三产业比例超过40%，现代产业体系日趋完善；远期目标到2040年，成为深圳市重要的城市副中心，深圳跨越与转型发展的先锋城区、战略性新兴产业和自主创新基地、粤东地区重要的生产性服务中心；坪山新区未来将通过重点发展新能源等高新产业，拉动区域经济增长，最终打造成深圳重要城市副中心，粤东生产性服务中心区域定位：根据深圳“十二五”规划，坪山定位为深圳城市副中心、区域合作规划：以深惠合作示范区为带动，密切与周边区域经济联系，大力引进资金、人才、技术，推动地区产业转型升级区域合作规划1、临近惠阳中心区：协调互补，为惠州地区提供人才和研发设备；2、毗邻龙岗中心区：借助龙岗生活服务基础设施，打造坪山区域生产性服务中心；3、往罗湖、福田方向：承接中心区辐射，吸引产业转移，聚集高素质人才；4、东部三镇：打造深圳东部生态旅游区；5、往大亚湾方向：实现与大亚湾片区资源共享、创新区域合作制度，互利共赢③往罗湖、福田②毗邻龙岗中心区①临近惠阳中心区⑤往大亚湾④东部三镇区域合作规划：以深惠合作示范区为带动，密切与周边区域经济联系空间发展规划：构建“一核两轴”的城市空间结构，双轴外联，实现坪山区域空间协同发展空间发展规划核心区：未来将依托片区完善的交通网络，打造区域性高端生产性服务中心；北部：北部依托厦深铁路和轨道12号线，形成西联龙岗中心区、东联惠阳中心区的现代产业发展轴；南部：依托坪山河和轨道14号线，形成西联市中心区、香港、东联大亚湾中心区及大鹏半岛的人文创意生活轴坪山核心区北部现代产业发展轴南部人文创意生活轴空间发展规划：构建“一核两轴”的城市空间结构，双轴外联，实现产业发展规划：自北往南分别发展新能源、生物医药、电子科研以及生态文化旅游等高新生态产业，布局科学，助力经济发展①②③④1、坑梓片区：深圳市新能源、新材料研发与生产基地，重点发展新能源汽车等战略新兴产业；2、聚龙庄片区：深圳市生物、高新技术产业研发与生产基地，重点发展生物医药、程高新技术等产业；3、坪山中心、田心田头片区：前者为区域性高端生产性服务业核心区，后者为电子研发中心；4、碧岭片区：定位为深圳市影视文化、旅游服务产业基地，重点发展电影文化创意设计产业及旅游业产业发展规划：自北往南分别发展新能源、生物医药、电子科研以及坪山生产总值分析：自2009年成立至2013年，新区经济保持不断增长势头，实现生产总值385.12亿元，经济状况向好坪山新区生产总值分析坪山新区于2009年6月30日，当年新区总人口40万人，年生产总值161.36亿元；2012年，新区年生产总值翻一番，达到345.1亿元，这与政府加大新区基础设施建设投入密不可分；2013年生产总值达385.12元，常住人口66万。虽位列深圳各区末位（盐田408亿），但经济增长迅速，是势头良好单位：亿元数据来源：深圳房产信息网坪山生产总值分析：自2009年成立至2013年，新区经济保持坪山工业产值分析：坪山新区2013年规模以上工业增加值228.95亿元，较2010年增长52%，规模以上工业增加值呈快速增长态势坪山新区工业产值分析工业生产为坪山新区的支柱产业，深圳本地汽车品牌——比亚迪汽车的研发和生产基地就在坪山；2010年坪山加快产业转型升级，重点发展新能源、装备制造等高新产业，工业增加值迅速增长；截至2013年，新区上亿元工业龙头企业达52家，拥有世界五百强企业10家单位：亿元数据来源：深圳房产信息网坪山工业产值分析：坪山新区2013年规模以上工业增加值228坪山固定资产投资分析：2013年坪山新区实现固定资产投资203.81亿元，较2009年增长219%，呈高速增长趋势单位：亿元数据来源：深圳房产信息网坪山固定资产投资分析2009年新区成立时，当地固定资产投资仅为63.9亿元，位居特区末位；自2010年起，政府加快制订完善新区投资优惠政策，合理规划产业布局，吸引大量企业入驻；截至2013年，新区现有各类投产企业2300家，包括比亚迪、塞菲诺、震雄、中集等世界知名企业坪山固定资产投资分析：2013年坪山新区实现固定资产投资20土地储备量：坪山新区拥有充裕的土地储备量，为区域的规划发展提供了宝贵空间坪山新区剩余可建设用地30平方公里，居于全市各行政区第3位，充裕的土地储备，为坪山新区的规划发展提供了坚实基础，也为高科技企业、大型文化产业、大型体育设施和娱乐设施进驻坪山提供了良好的选择空间数据来源：深圳市规土委土地储备量：坪山新区拥有充裕的土地储备量，为区域的规划发展提旧改现状：旧改项目总面积达256万㎡，且基本集中分布于未来区域两大中心区，城市更新压力大坪山新区旧改项目集中区域坑梓次中心坪山中心坪山新区旧改项目约有17个，共计用地面积256万㎡；大部分项目在未来坪山的两大核心区域，多数项目处于洽谈阶段，旧改压力大；上述旧改项目启动后，对更新城市面貌，增加楼市供应量等方面将起到积极效果；骤然增加的供应量也加大了当地楼市的销售压力旧改现状：旧改项目总面积达256万㎡，且基本集中分布于未来区区域概况小结：坪山新区位于深圳东部，定位为未来城市副中心，目前经济社会发展与其它区域仍有较大差距，但势头良好1.基本信息

坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳东部重要工业基地，定位为深圳城市副中心，交通依赖南坪快速等少数干道，较为不便；2.新区规划

区域合作规划层面，密切深惠合作，加快产业转型升级；内部空间规划层面，依托未来完善的交通网络，逐步形成南北两翼，中部核心的发展格局；产业规划层面，产业规划布局合理，重点发展新能源、生物医药、电子技术研发等高新产业3.社会经济新区自2009年成立以来，年生产总值保持不断上升势头（2013年385亿），固定资产投资额稳步增长，经济态势良好，发展前景乐观，但目前距离其它片区仍有不小差距（福田2700亿、罗湖1488亿、盐田408亿）；土地储备量大，发展空间广阔；旧改面积较广，更新压力大区域概况小结：坪山新区位于深圳东部，定位为未来城市副中心，目321区域概况典型项目分析房地产市场分析报告总结4321区域概况典型项目分析房地产市场分析报告总结4内容概述：该部分主要包括新房成交走势、商业市场分析、写字楼市场分析以及片区房地产市场小结等七大部分新房成交走势热卖楼盘分析楼市现存有量新增供应量商业市场分析写字楼市场分析房地产市场小结内容概述：该部分主要包括新房成交走势、商业市场分析、写字楼市新房成交走势：新区成立后，在规划利好等多重因素的作用下，新房成交量逐年大幅上升，均价也基本保持上涨势头单位：套、元/㎡数据来源：深圳房产信息网新区成立以来，在规划、政策、基础设施配套等多重利好的作用下，当地楼市行情看涨早期开盘万科金域缇香及近期的金地朗悦价格不断上涨，获得热卖金地朗悦金域缇香新房成交走势：新区成立后，在规划利好等多重因素的作用下，新房热卖楼盘分析：在坪山整体楼市行情向好的大环境下，万科金域缇香、金地朗悦等楼盘均获热卖，房价持续上涨万科金域缇香2011年开盘，售价为10500元/㎡；截至2013年房价已上升至13500元/㎡，涨幅28.6%；项目位于坪山中心区，靠近龙岗中心城，规划利好以及地段优势促使其价格上扬的主要原因单位：元\㎡单位：元\㎡数据来源：深圳房产信息网金地朗悦2013年11月开盘，售价为12800元/㎡；截至今年8月房价已上升至14000元/㎡，涨幅9.4%；项目为于坪山中心区，交通配套以及学区房是其价格上涨的主要原因热卖楼盘分析：在坪山整体楼市行情向好的大环境下，万科金域缇香楼市现存有量：截至2014年6月，坪山楼市现存有量为16.6万㎡/1880套，按照13年的消化速度，现有存量14年内便可完全消化

截至2014年6月4日坪山楼市现存有量数据来源：深圳市规土委2014年楼市行情略为受挫，但在坪山GDP高速增长，整体规划利好的大环境下，片区楼市依然向好，1880套的存有量预计在14年内便可完成消化，市场消化快楼市现存有量：截至2014年6月，坪山楼市现存有量为16.6新增供应量：未来2-3年坪山约有6个项目入市，在有效缓解前期供应量不足的同时也给片区带来了消化压力数据来源：深圳市规土委自2014年起未来两到三年内，坪山新区约有六个项目入市，总体供应量预计约为200万㎡；从物业形态上看，未来入市的楼盘中既包括单一住宅、有不乏大体量的城市综合体，类型较为丰富；未来楼市供应量大幅增加，一方面可有效缓解前期供应不足，另一方面也给片区市场消化带来压力新增供应量：未来2-3年坪山约有6个项目入市，在有效缓解前期商业市场分析（1/2）：受规划利好等多重因素影响，坪山近年来商业也成交面积及均价不断上涨，发展态势良好坪山中心商圈以坪山文化广场为中心外延3km形成坪山中心商圈；受规划利好、企业入驻、人口增长（40万—78万）等因素影响，坪山商业成交面积及均价不断上涨，前景良好；单位：㎡、元/㎡数据来源：房地产内参商业市场分析（1/2）：受规划利好等多重因素影响，坪山近年来商业市场分析（2/2）：商业中心主要有传统百货、步行街构成，业态较为单一，缺少城市商业综合体，商业发展潜力空间较大

目前商业中心主要由百货、步行街及专业批发市场构成；业态比例较为传统单一，餐饮、娱乐休闲较少，缺少商业综合体；未来以餐饮、娱乐、购物为主的大型商业综合体将会不断涌现，目前天虹4万方商业入驻，吉之岛在规划建设中数据来源：房地产内参商业市场分析（2/2）：商业中心主要有传统百货、步行街构成，写字楼市场分析：当地写字楼多为早期建筑，总体档次偏低，缺少新建高端写字楼项目，整体市场较为冷淡写字楼集中区域片区写字楼主要集中在以泰富华庭为中心的1.3km范围内；数量较少、均属早期建筑、等级较低，外观老旧不显眼；租金维持在较低水平，入驻企业较少且多属于中小型企业，侧面反映坪山目前经济状况仍较为一般写字楼市场分析：当地写字楼多为早期建筑，总体档次偏低，缺少新房地产市场小结：受新区规划利好等多重因素影响，坪山房地产市场发展迅速，发展空间较大，同时也出现了发展不均衡的问题1.住宅市场自2009年以来，坪山新区新房成交量逐年大幅上升，均价也基本保持上涨势头，现存楼房供应量已难以满足市场消化，但持续增加的供应量也将给市场消化造成压力2.商业写字楼商业方面：供应量不断上升，成交价格也持续增长，目前已有大体量商业入驻（天虹4万㎡），未来片区商业前景较好；写字楼方面：分布较为集中，档次较低，中小企业居多，发展缓慢，具备较大潜力3.问题总结

住宅方面：不断增加的新楼盘将给地区市场消化带来压力；商业方面：目前商业业态单一，缺少有影响力的城市综合体；总的来说，目前坪山住宅市场发展较快，商业写字楼则滞缓，且地区分布不均（集中在坪山中心），但随着开发的深入上述问题将得到解决房地产市场小结：受新区规划利好等多重因素影响，坪山房地产市场321区域概况典型项目分析房地产市场分析报告总结4321区域概况典型项目分析房地产市场分析报告总结4内容概述：该部分主要包括项目概况、区位分析、周边竞品分析及项目小结等六大部分项目概况区位分析配套分析户型分析周边竞品分析项目小结内容概述：该部分主要包括项目概况、区位分析、周边竞品分析及项概况：金地朗悦位于坪山新区新合路与比亚迪路交汇处，2013年11月一期开盘，现已售罄，属于片区热卖楼盘，均价13500元/㎡数据来源：市调、搜房网金地朗悦比亚迪路新合路概况：金地朗悦位于坪山新区新合路与比亚迪路交汇处，2013年区位分析：地处区域中心，享有政策、规划等多重利好，受优良的区位优势推动，吸引客户前往置业本案坪山中心区龙岗中心城往罗湖、福田方向往惠阳中心区方向政策利好：深圳“十二五”规划将提出重点开发坪山新区；规划利好：所处片区未来规划为区域性高端生产性服务基地，将带来大量的就业和居住人口，由此带动当地楼市发展；交通利好：当前项目所处片区往西50min可达罗湖、福田，往北30min可达龙岗中心城、惠阳中心区，通达性较好；其它：未来地铁12、14号线以及深圳外环高速的开通，将极大便利区域间联系区位分析：地处区域中心，享有政策、规划等多重利好，受优良的区配套分析：3公里内涵盖生态、教育等配套，较为齐全，医疗等配套尚不完善，周边人气不足，但良好的前景仍吸引了不少客户本案3km

体育配套：金地坪山网球中心/坪山体育中心体育馆；

生态配套：马峦山郊野公园/大山陂水库公园；交通配套：高铁坪山站/地铁12、14号线（规划中）教育配套：坪山高级中学/自带幼儿园等；未来建成风情商业街约3000平米/约500平米肉菜

市场，基本满足住户需要

高铁坪山站坪山汽车站马峦山公园风情商业街坪山高级中学体育馆高铁坪山站坪山汽车站配套分析：3公里内涵盖生态、教育等配套，较为齐全，医疗等配套户型分析（1/2）：一期主力户型为89㎡刚需三房两厅，整体布局相对合理，利用率高户型分析优点：1、89㎡三房两厅，刚需户型，契合市场需求；2、开间9.7m，进深10m，户型方正，利用率高；3、南北朝向，布局合理；4、主卧25㎡，有利于提高主人舒适度，飘窗宽3.3m，视野开阔；不足：1、背面通透性不够，影响室内空气对流；2、侧卧7.4㎡，过于狭窄，影响舒适度89㎡三房两厅侧卧动区静区户型分析（1/2）：一期主力户型为89㎡刚需三房两厅，整体布户型分析（2/2）：一期另有少量125㎡四房两厅大户型，布局较为紧凑，对家庭成员较多的客户有较高的吸引力户型分析优点：1、125㎡四房两厅，大户型，适合多成员家庭居住；2、开间13.2m，进深10.3m，户型方正紧凑，利用率高；3、主卧25㎡，有利于提高主人舒适度；不足：1、背面通透性不够，影响室内空气对流；2、阳台及主卧飘窗不到3m，视野受限；3、户型过于紧凑，影响私密性125㎡四房两厅动区静区阳台飘窗户型分析（2/2）：一期另有少量125㎡四房两厅大户型，布局周边竞品分析：项目周边楼盘拥有突出卖点，销售情况总体向好，对项目造成较大的竞争压力

项目周边楼盘均价在13000左右，因此在价格上没有竞争优势；周边楼盘均以小户型刚需为主，项目在户型设计上优势不大；其它楼盘有赠送率、学区房、综合体等卖点，反观本项目则缺少亮点；周边竞品分析：项目周边楼盘拥有突出卖点，销售情况总体向好，对项目分析小结：项目为片区热卖楼盘，但缺少突出亮点以及周边项目的陆续开盘，将给项目二期销售带来一定压力1.基本信息项目地处坪山中心区，2013年11月一期开盘，现已售罄，受规划利好等因素作用，属于片区热卖楼盘，均价13500元/㎡；自带配套较为完善，基本能满足住户需求，周边配套较弱，人气不足；户型以刚需小户型为主，布局方正合理，切合市场需求2.周边项目

基本上2013-14年间开盘，目前大多一期均已售罄，销售情况良好；均拥有较为突出的楼盘亮点（京基御景印象：高赠送率、招商花园：城市综合体/学区房等），有效吸引客户置业3.问题总结周边缺乏医院等设施，配套不够完善；较高的容积率（3.2）影响舒适度；与周边项目相比缺乏突出的亮点，难以进一步有效吸引客户置业，对项目二期销售较为不利项目分析小结：项目为片区热卖楼盘，但缺少突出亮点以及周边项目321区域概况典型项目分析房地产市场分析报告总结4321区域概况典型项目分析房地产市场分析报告总结4区域分析总结：坪山新区优势明显，拥有较大的发展潜力，但需注意规避自身劣势，推动片区健康发展优势劣势对比总结

区位优势：位于深圳东部，毗邻惠州市，以建设深惠合作示范区为带动，实现区域连动发展；

房产市场向好：房地产市场的迅速发展，为人才向坪山