延安房地产市场调研报告

延安市房地产市场调研报告2011年8月Part.1延安市整体概况

Part.2延安市经济发展状况Part.3延安市房地产发展状况Part.4延安市场机会分析报告目录Part.1延安市整体概况

延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其中农业人口158.5万人，市区人口约40万。城市标签：中华始祖发源地、红色革命旅游圣地、能源化工产业集中带延安市下辖1区12县，总面积3.7万平方公里，总人口215万，市区人口40万、是陕西乃至中国的历史旅游名城，能源化工产业基地。城市定位210国道309国道延安飞机场西延铁路城市交通210国道贯通南北、309国道连接东西、西延铁路穿插而过，延安飞机场直飞北京、西安，延安市整体交通便捷度高；西延铁路夕发朝至每日两列车往返；210、309国道垂直相交，贯通四向；延安飞机场北京、西安航班密集。中国革命圣地，国家历史文化名城，面向全国的爱国主义、革命传统、延安精神教育基地，体现陕北黄土风情文化特色和适宜人居的陕北现代化区域中心城市。以发展生态农业、旅游、石化、能源产业为主的陕北现代化中心城市。山城红色之都能源化工基地“城在山中，山在城中，人在山水中”的生态园林城市！发展目标定位黄土风情宜居地陕北风情文化产业延安革命纪念馆能源产业基地群山环绕的夹缝城市城市交通延安市城市布局围绕“三山两水”，呈“Y”字型城廓的典型带状城市；延河南川河延河清凉山宝塔山凤凰山延安总体远景发展规划总体结构为东扩、西借、北连、南下。采取中心市区、外围组团、轴带分区发展的城市结构形态。以中心市区为核心，设立三级生态环境保育区。未来的中心市区，规划形成以延河大桥为交汇点，并与宝塔桥、嘉岭桥形成中心内环、跨三川而连三山，通市内而达市外。城市沿西北川、东川、南川以及杜甫川展布，大体呈“Y”字型城廓。中心市区为全市政治、经济、文化中心。分为8个功能区，即中心街商贸区、东关商贸、居住、无污染工业综合发展区，南关行政办公区；七里铺对外交通区；高坡居住区；杜甫川文教科研区；北关文教区；西北川文物保护区。城市交通延安笑城市播发展运战略——“中蛇疏、福西控旧、北饥进、寒东扩险、南谱下”奸；充桂分挖皆掘城虑市发住展土心地资妄源。“中菠疏”，就响是疏铜解老派城区氧人口浊和建眯筑密堤度，掉缓解才交通认压力谦，退共建还沃绿，矩抽空制还绿耳，保饶护好中老城彩区风炒貌。“西笨控”，就标是控吴制西手北川间的建快设强概度、心建筑捉环境欲风貌杜，形姐成以悄旧址肢保护垄和科蜜教文只化、浪旅游嘱为主臂要功洒能的须人口纷聚集侨区。“北曲进”，主萄要是物以杨煌家岭址沟、榆延大扯新校葡区建土设为勒依托给，加咱大向挣北拓稻展的切力度仗，逐培步实少现河说庄坪则镇与顾主城划区连性通，反远期巾与安售塞连牲通。混目前隶，杨龙家岭挣沟、采延大冷新校何区正降在加朝快开鼓发建确设。“东腥扩”，就洒是积粮极做些好机森场迁低建后属的开窝发准测备，捡逐步凉实施蒸行政锅中心曲东移舒，形弟成城悉市副斯中心航，并附与李离渠和阅姚店贝工业猪园区奥相连芹。“南吐下”，就萌是抓夜好黄扣蒿湾判、方塔签新区、南凯区新或城、触新机麦场和湿南泥纳湾组风团建习设，萝带动偶城市弟向南半拓展缘瑞，远埋期与烧甘泉毯连通屈。城市耻交通小结延安礼市历镰史悠财久，花乃中禁国革难命圣莲地，巨旅游跨资源逼丰富丰富晌的能只源为奏延安压城市质的经邻济发聚展提游供了且源动门力榆林洁市具组有良沸好的阁交通石通达言性，睁为经翠济发浪展助墙力在“枕中疏蓝、西手控、位北进庸、东说扩、档南下返”的闸战略程指导词下，叹城市景发展下不断零升级合理六的城片市规戏划以挠及高嗽速发市展的昂城市蹈经济筐都为口城市面未来特的发日展奠棋定了时良好屠的基假础延安嗽市以效历史兄文化威、红爆色旅醉游、辱能源监产业屯为名田片，删城市胀规划另战略疑明晰仅，但盲受地雷形地诉貌影泛响，瘦发展拆程度访较慢断。Pa猎rt慈.2延安养市经挎济发言展状钟况20穿10年延葛安全削市生怖产总练值达殖到88丸5.直42亿元姜，位鬼居全犯省第饶五。20舰06年GD复P总值惠为45蚁3（亿咽元）型，到20腔10年增埋至88芳5（亿去元）面，平贯均每围年增弓速均缴在14疾%左右吗，呈蛮快速夜增长愚趋势扶。20阁10年，诉按可闪比价脊格计状算，工延安草市GD辉P同比触增长13民.6嫂%，增桃速比悔上年望加快1.腔4个百贪分点食，高定于全促国（10身.3姨%）3.肺3个百瘦分点减。近年房诚延安筐市GD季P稳步猴增长糟，经套济处浴于快遮速发稿展阶欺段，否为房索地产其市场惩高速跑发展脚打下植了坚给实基哨础；宏观扇经济按产带业看敞，20寒10年，第一扰产业增加笋值为71持.7拉9亿元叛，增痰长8%；第二旅产业增加她值为63尿5.拾49亿元封，增动长72立%；第液三产何业增犬加值始为17蒜8.棋74亿元拒，增攀长20煤%。20卡10年，葵延安昂市经公济总止量是20帖06年的2倍，翻煎了整肿整一苹番。人均允生产敢总值突破30侧00野0元大仇关，晴达到33即36样7.县41元，按美拘元折州算，趴突破40沟00美元舒大关食，达掘到49江80美元塔。由于兴能源唇产业张的高极速发岩展，桂延安萄市第岛二产凶业在决城市稼经济粮中占猛据核垒心位林置，俊产业详发展安结构尤对能财源依哭耐性招大产业哲机构城市萌固定蕉资产区投资挑稳步勾上扬昌，人内均可扔支配扛收入葵持续额走高欢，城究市处惹于高车速发萌展中贫，整旋体消悉费能饺力不震断提月高。20杜10年延俯安市淡城市彩人均室可支透配收银入达够到17泊88泥0元，前同比09年增越长17博.5浸%。20钟10年延查安市爸固定拉资产划投资俯总额悠达到72瓶4.德53亿元雀，同冶比09年增秋长30厉%。城凯市人加均收那入的腰提高庙和和绢固定卫资产呼投资扬总额许的上初涨表吗明了谣延安远市城息市居纺民生戴活水怪平的冶稳步漆提高茄，城眼市居厌民也毕具备良了更鹅高的分消费狸能力命。宏观织经济延安杆市城堪市宏爹观状较况良鼻好，奸呈现耗以下议特点肺：延安买市在订省内舱占有传重要患经济虚地位经济用快速鄙发展谅，为即房地蓄产快系速发欢展提汤供良萌好基兽础第二需、第听三产伏业（驼特别怒是能摘源产侄业）曲带动攻民营盟经济顷快速典发展顶，带卖来财葡富人弦群从城宿市宏列观背痛景来替看,延安借市经惯济发枝展迅亩速，度能源娱及其鸡周边汗产业掀催生浆大量跟新富春阶层跪，理论元上会预带动意房地势产快饭速发唯展,房地狱产市束场应轿该处警于爆垂发增艘长阶努段，疮市场才呈现讨供需芳两旺劳的状搬况！小结晒：Pa态rt怨.3延安考市房教地产枕市场豆研究市场拐分析延安街房地蛛产市忆场购棒买客碎群仍员以刚评性需睬求为搭主，清其中蚂解决喜住房季占据42酱%的绝狭对比筋例，惜投资肌性住漫房仅棵占15丙%的比倦例；目前狼延安亲房地屈产在鹅售项备目主逐要攻饥击以尽二室郑及三皂室为威主，帅其中乒两室纠占据47塑%，三真室占袭据38芒%。延安达房地厦产市每场主锡要以边解决坏居住何的绝额对刚舅需为需主，叫投资节所占兄比例良较小聚，目富前市盘场供服给主吊要以界两室册、三默室为辛主力劈燕。板块汽结构延安省市房在地产陵开发饰沿“Y占”字形户各边艘呈带悲状发冈展，婚主要泛分为沫中心吨区域君、城效西、完城东笑、城剧南、靠方塔廊新区踩五大镇板块全。城东斤板块城西谜板块城南降板块中心宣板块受延筛安市坡“Y”字睛形山笼沟地促形限掠制，跃延安纱房地戒产主柔要分拿为带却状五椅个板拆块。城西原为红课色旅司游及欣文化扁教育璃为主亡的聚披集区体，受聋革命给遗址及科湿教用燥地影案响，蚕成为店制约宿板块巩房地推产开亦发主椅要因没素。城东月是近慎期延宿安发垃展最抽为火扇热的怪板块敬，但退目前跃土地妻开发殆尽奋，受矛机场字影响胁短期效内无钩法实沿现扩块张。中心舞板块甲寸土斑寸金创，目偏前主瓣要集柴中为侵商业锻开发您，住祝宅内较少泡。城西怒板块康发展密相对祸滞后饲，配匪套及螺交通魂亟需躺改善趣，是摧延安经济滤适用典房集纯中开旋发区艇域。绿地沾、嘉辜丰45狡00亩推芝山造厌成，尺为延勉安房猴地产凑开发宗注入俘新的血阻液。城西知板块城东姿板块城南区板块中心板块新城厚板块城西获板块延安左市城共西区瘦的大煤致范伸围为押：延践河大型桥和驰宝塔正桥中找心线推西南南至南简大街宁。城西衬板块渣将形不成以蹦旧址组保护偶和科讲教文康化、额红色贵旅游蛇为主协要功奏能的锯人口谷聚集剩区。萍主要袍有延焦安大打学、娃延安傍职业程技术次学院裁，延四安中玩学、描中延室石油拦等分扑布，佩目前钢延安临唯一被的公贞园也恼位于肢城西匹。板块挎特征城西动板块菌主要全定位授为红糟色旅达游、期科教锦文化主为主攻要功宽能的恭聚集景区，氧版块善内多络分布痒历史鞋文化笋遗址党及各鸡类院售校。城西职板块城东捏板块城南涝板块中心板块新城肤板块城西棉板块延安痕市新鸣一轮星城市决规划洋形成律了以数控制想西北遣川的谈建设虽强度币为主邻格调奔、建盟筑环庙境风途貌，唉形成奶以旧碧址保谷护和燥科教光文化梦、旅蛇游为躺主要倾功能巾的人州口聚盛集区删，对毙板块葛房地琴产发重展形棕成了番直接恐的瓶淋颈效摸应。在开发项目特征中小规模为主区域价格4500—5000元/㎡客户来源延安大学、延安置业技术学院教职工；延中石油、延安卷烟厂员工等，区县客户以志丹、吴起、安塞、靖边等为主，城区客户所占比例较小代表项目智慧蓝湾、花溪湾、城市惭规划振定位反城西让板块旬以“毅西控欢“为窝主格姻调，什土地帖开发越供应葵及性亲质成艇为房婆地产早发展扔的限融制性枝瓶颈湿效应骨，未贸来房茂地产辈开发触受阻脊。板块辞特征城东坟板块城西属板块城东妖板块城南筒板块中心板块新城盼板块延安找市城梨西区硬的大竿致范根围为割：延炉河大捎桥与糊嘉岭偏桥中狭心线计至北箱大街全。城东漂板块偶因为压交通重及环轿境因疑素是穗近期扒延安败市房亲地产凶开发畏最为茅火热做的板集块，析但目首前土政地资构源已诉开发天殆尽凳，被豆机场辱大面允积占依用的愧东川并地形池相对胜平整衔开阔救，是牵延安司少有舰的成锦块可详建筑纯用地祖，随嫩着距组离市辅区13公里骗的南舱三十御里铺茂新机冈场的搞开工勤建设疾，城拣东将棵在城布市的蛛中远慎期发旋展中佳被建烟设成丽为功由能齐传全的呆现代野化城案市中厕心区捷。城东至百米靠大道份沿线卡是近归两年姥延安填房地困产开牛发热标点区松域，收市场协认可肉度高链，受铲北向爹机场墙阻挡尊目前孩土地扇资源勇已开推发殆填尽。板块驱特征城东旋板块城西多板块城东肌板块城南嚼板块中心板块新城刊板块由于晶城东箭便捷辆交通劲及宜泪居环胜境，粒成为劳近期扬延安羡房地己产开吓发最啊为火割热的柔区域帆，也惩是延童安购汁房者稻最为鄙热衷染的区衰域，蛇但目严前区亲域土启地开辣发殆锡尽。在开发项目特征中小规模为主区域价格5000—5500元/㎡客户来源市区及下属区县各占一半，区县主要以延长、子长为主。市区为中高端个体经营者等。代表项目泗海花园城东慨是延妙安中隶高端卸项目浮聚集羡区，围目前抚板块链价格雾已突障破50旅00元/平米建，购筝买客嘱群以墓城区下及下的属区轿县中新高端牵置业眯者为含主。板块摸特征中心资板块城西现板块城东兔板块城南振板块中心板块新城接板块延安剥市中指心是开指在瓦城南暴、城斑东、右城西宣相搁旅加的加部分延安寻市中志心城汁区面皮积狭横小，航寸土晨寸金红，主精要以罚商业袭、酒催店开竹发为现主，惩目前风用地睡殆尽可，多片数小丘规模拿改造持为主蛮。完善谋配套享及核篇心地铅位决关定延季安市斑中心遥寸土观寸金辨的价钓值，爽目前越主要想以商膀业及宫酒店枪开发佳为主烤。板块辰特征城南趣板块延安狮市城来南区遥主要搬指：隶宝塔妖桥至叠嘉岭合桥的春对外爆交通注区。根据律延安“南下”建设很规划究，城川南区晨将定祥位为清新兴“中央魂生态关居住治区”及“大型阻综合册片区”，房伯市升峰值潜案力巨远大。目前沫城南博交通令及配葡套相伍对落命后，哨属于纯城乡醒结合少部，毕是延甲安经济电适用催的集尚中供菠给区典域，汁且建报筑规书模大漠，区饥域目劳前尚饥有小折规模斤未开往发土喷地，银三条旱规划滚中的枯隧道椅即将怨开通临，未估来交览通将插得到腰有效祥改善翻。在开发项目特征经济适用房为主区域价格3500—4000元/㎡客户来源主要以市区中低端客户为主，各下属区县居多，经济适用房部分定点安置。代表项目朗润居、花墅、假日花园城西们板块城东定板块城南谁板块中心板块新城毁板块板块太特征城南劫目前简开发段程度纳较低谋，是镇城市页规划阴建设廊重点浊区域鸡，同吸时也材是延馒安市赶经济由适用订房的氏集中挨建设冻区，辜未来码开发骨潜力运较大踩。延安鞋市城付南区纤主要按指：碧以方厉塔水俩库为土中心窃，绿陷地山键水新蚂城、棍嘉丰蛾国际杂城为野主的斥开发付新区抵。绿地停集团捐、嘉装丰地撑产强收强联浇合宏途幅巨谅制，45君00亩推隙山造淋城、苏携手但打造犹延安扶中央祸生态滤居住倚区。板块油特征绿地电山水浓新城项目逃总占携地16笨00亩，钱建筑抛面积15击0万平薄米，移涵盖魔从别缘瑞墅、锄花园摊洋房魂、小缠高层炸、高涝层、文酒店距、商桥业等疮各个新业态爸，是洽目前桐延安贡市规道模最历大，场业态软最全啄的首养席大慎盘。延安牢首席抬巨无粱霸—嘉丰残国际轻城楼盘地址延安市黄蒿湾物业类别别墅、洋房、小高层、高层、商业、酒店开发商嘉丰地产占地面积1600亩总建面积1500000平方米容积率——开盘时间未开盘绿化率48%总户数首期300套当前销售均价高层3380元/㎡，洋房8000元/㎡延安赵首席挽百万昼方社椅区，雪涵盖峡别墅眼、洋择房、头小高酬层、膛高层蹦、商抱业酒地店等絮综合握物业衬。项目仆一期裤推出3栋高揪层、3栋洋恢房，酒共计30撑0套房腰源目播前处竹于前夫期咨螺询阶翁段，振主要闻以城头区客踩户为病主，秧下属炭区县殖客户尚占据30冠%比例抗。嘉丰条国际孝城铂金野会所生态锋水景星级某酒店炫彩乓商街国际惰教育生态参水景15驱0万㎡泊中央扯生态合居住衰区50择00㎡超捡五星图铂金意会所25棚00轧0㎡豪妻华星乔级度谜假酒医店千米睁大溪叨谷，色三大惯人工恋湖延盟安独爷有80烫0米国奶际风卫情商低业街20衡00㎡双词语幼裳儿园独立绍餐饮10煎00相0㎡独忘立大偶型商丧业餐朝饮项目视配套园林阳景观炼、会扣所、六酒店潜、商假业街懒、教幕育等雅完备叫配套昆领衔银延安麦房地冻产市牛场。领先梁延安腥的豪劈燕华展膏示中翁心景观掉示范帅区优杰先打秋造丰富虽的线肌下活咱动辅落助销断售变做邀销为家形象县主动婶出击多渠稍道针舱对性春宣传差异造化推丛盘策亚略项目掠配套景观凳示范刺区先利行，挡主动森出击晕深挖选客户幸，差畏异化吊推盘挠策略督，嘉净丰国剂际城庙领先逮延安岂的开安发推本盘策示略。绿地杰山水们新城山脊山脊款南侧腿实际除位置（从类方塔糖湖南嗓侧看扁）绿地倘集团坝推山林造成原，延仔安首超席别冠墅高狼端物养业项裙目，么总投习资72亿元屡，规伏划建姑筑面遣积24万方祝，开刊创延为安高集端物膊业先告河。10络0米高杰差绿地·山水陆天城毕项目脑坐落危于延窗安市纷区东究南方颗向方艳塔水锁库四烘周，洋占地筹面积伪约30反00亩，挨规划螺建设漆以旅尺游观糕光、局生活讲度假峰、教柔育培渔训三夺大功误能为意主，硬休闲童购物弱、文貌化娱怒乐为余辅，君多功匙能、模综合拐型、枯低碳短式旅青游生字态示窗范社赚区。栽项目组重点怜打造瞧生态币住宅锁，俱史乐部萝等生丢态综句合社圆区。项目1.科1期划桥分为5个组傻团，暂共计26栋楼互，79惹66图6㎡，女由15栋板锋式电窗梯花霉园洋尘房和5栋联鲁排别呜墅所芝组成载、（搏配备店有1栋会君所、5栋商咏业）秒。户型配比户型面积套数套数比总面积面积比3室2厅2卫130－135㎡82套34%11511㎡25%3室2厅2卫150－165㎡72套28%11459㎡25%4室2厅3卫188－202㎡36套15%7216㎡15%复式户型220－230㎡42套17%10641㎡23%联排别墅310－390㎡16套6%5798㎡12%合计248套100%46625㎡100%用地鲜面积恶：20沈16曲36平方栽米容积活率：0.慎99建筑举面积践：24万平狮方米建筑急密度册：0.弃20绿地滚率：30贺%项目忌占地36批00亩，忧规划括以旅愤游观定光、歌生活门度假缴、教厨育培挪训三舟大功块能为枣主的抬综合启型社堪区。绿地丹山水论新城调查挖显示督，延求安房弃地产井市场秒需求介量巨报大，46欧%被访蹲者在2—译3年有受置业收需求眉，其涛中首次垂置业召比例型高达78些%。市场铲特征1延安取房地朱产市欣场需县求量疗庞大盐，尤持其以疼首次灿置业违为主贤，未主来房迈地产着开发谜潜力戒巨大迁。20当11年延吗安市齿规划瞎建设汁经济出适用咏房3.铁12套，22冻3.艰8万平蚕方米蓄，占滥据延解安房被地产傅开发梅及销盲售50舞%总量虹。20亚11年延拨安市柏新开斯工经沈济适抱用房栏、廉攻租房谢、公医租房遣和限页价商朵品房没共计3.摩12万套争、22播3.抓8万平忆方米录，建陷成杨陕家岭持、丰愚泽园洪、朗陷润居梢等小砖区，咸解决1.前2万户袭群众次住房饼困难帽。完妄成机迟械厂滩、锁谢崖、歉石佛乱沟等列小区乔主体恰工程堆，开帖工烟锦洞沟育、柳掌树巷酬等小刮区。奋实施替城市杜棚户钢区和夜农村浑危房凉危窑丈改造爪工程秩。市场李特征2市场斥特征3土地历交易浇、政集策限葡制、佣开发聋销售读，延爬安房岁地产扰市场音不规踪蝶范操稠作贯亲穿项海目开原发的微始终是。政府模相关棒职能御部门萌把控鸣不严愿，房往地产佣开发酱几乎顽无“布容积削率”航概念牢影响衰；经济依适用损房限披制门燥槛低狱，与臂商品案房开竖发操浪作基惕本无唤异；房地氧产开战发及档销售逗手续色未完惨善项律目已给开发伏面市斜，明享码标闲价销乳售；房管虏局查传处，28项目大，13个违驼规操殃作规划兵限高7层，纱最终他封顶12层。经济驰适用殖房购嘱买无淡限制烫要求睁。三产司用地寄性质锣出让谨，最斗终住切宅形解式开骑发销史售无任应何证成件，克项目躲已开蔑发销消售过宾半土地捡市场肚挂牌峰交易差形式劲化，屡先拿博地再厚走流忙程受山狂地影闹响，随延安跑土地窑供应舒量极絮小，边且大幸部分灶被经鸣适房画、工脆业用陷地分秩流，裳商品反房土吃地供军应量昨微小夹。市场魄特征4从未略来城阵市规峡划显州现，祝榆林刺新规怎划发凭展区嚼域普压遍面陡积较成小且划较分言散，印距离铅城区娱较远服，工木业产扁业、屈科教疮等规体划较瞎多，扶建设少开发缘瑞面积纵较小术，土散地资跳源异喜常稀讲缺。根据酱延安话市房怠地产速管理闹局公老布的《延安罪市住按房建栗设与蒸房地戴产业鹿发展“十一过五”规划》，20做09年，押延安痒市共俘批准滚兴建置商品品房54辣00套，野建筑义面积53械.6辈8万平壶方米政，而炮经济都适用铁房达悬到28碍12子0套，蚂建筑难面积27煤8.融56万平差方米森，建译筑面音积是雾商品化房的5.市2倍。20链09年，胶延安柄市计言划全毯市新丧增住浇房用众地供无应总情量为13鱼50摸.9禽2亩。杂其中币，商惜品房乱新增圾用地16谱4.夕80亩，踢占土弯地供身应的12直%；。延安爱市房双地产傅需求途以紧催凑型厨两室楚三室译为主铁力，砍市场拨供应石主要胞为舒适疫性大碰面积甲两室害三室语，供炎需矛居盾突薯出，够但从剃后续交供给冬项目东来看誉，未坛来将动得到丧较大隐改善须。

名称户型面积山水天城三房、四房、复式128㎡，185㎡，215㎡慧智蓝湾两房、三房129.25㎡133.97㎡，136.32㎡，圣都花园三房104.68㎡，150.29㎡，158.44㎡东方明珠两房，三房110㎡，128㎡市场定特征5延安啦是房术地产饲置业伶客户俘主要抢以10福0—相12腥0平米私紧凑阻型住止房为笔主，狠目前桂市场编主要约供给虾为舒求适性走两室如、三相室，何供需霞存在浩一定威的矛电盾。逗从后为续项辩目供衣给产扰品线蹲分析觉，未刃来此傅矛盾渔将会岩得到屈一定披改善行。小结槐：受地框形地拾貌左喜右，努延安誓市房星地产询开发乔共分急为五糟个板科块，溪目前嫌除城菜南板块稠之外希其余欢板块群均已程开发载完毕纤；延安劳市土壮地供全给成对为制葱约房准地产墙发展益最为祥重要处的因弓素，茅