华强地产房地产营销策略报告

郑州华强城市广场2014年度营销执行报告华强城市广场2014年营销执行报告三、2014年营销目标及策略总纲报告总纲二、2013年度政策解读及2014年市场研判一、华强城市广场2013年度营销回顾四、2014年营销计划排布及策略执行五、年度营销费用及需配合条件壹。营销总结/篇营销回顾总结营销得失及启示2013年项目营销回顾百日维“强”入市100天，出动拓展4000人次，派发单页50余万张；万达、两辆移动售楼大巴、销售中心4线作战，覆盖全城40余处；积累5000余组客户，认筹1400余组，开盘到访1200组，开盘热销3亿！。。。。。。项目营销总结/营销回顾5月31日万达外展点7月7日裕达产品说明会售楼部开放7月21日会员升级8月10日房展会9月8日9月14日开盘11月30日招商签约会商铺认筹11月16日营销大事纪项目营销总结/营销回顾回望2013，华强首战告捷，成功绝非偶然项目营销亮点1、大开大阖，百团大战，集中优势兵力快速蓄客；2、分阶段利用营销活动筛选有效客户，持续保温；3、以华强会为载体，以会员升级结合销售节点；4、内部及行业内圈层，先“易”后难，推介渗透；5、产品推售搭配合理，以“住”带“寓”；6、降低购房门槛，住宅式公寓卖点强化，口径释放统一项目营销总结/策略复盘移动售楼部拓客——两辆移动大巴，涵盖大商、科技市场、二七广场、丹尼斯、正道思达、华润万家等六大核心商圈；华强做了郑州首例移动售楼处圈层辩营销项目界营销是总结/策略漫复盘华强货做了演最有贫价值蛾的业组内圈译层，悬为公尚寓、约为商岭业一个纸交流月平台梢、提侍升行脱业口真碑、斜全面络圈层总结20笼13，我需们本持可以导做得也更好项目嫩营销牙遗憾1、为了堆快速袭引爆钥，我床们弱凡化了殊品牌锦资源玩嫁接妻起势柏；2、困于语营销狼费用猜，我恒们舍桨弃了予太多埋的渠智道铺天排；3、急于浩快速熔回款画，我悲们差蔑点掉锹进银萍行“铲钱荒渡陷阱盘”；品牌慨影响安力、情华强托特有物资源售嫁接压、项约目形从象发棵力不词足项目肠营销晴总结/营销牧复盘7、8月份来肢电来竖访量采相对烟较高江是由乡丰于：1、线岛上报图纸、强户外芹、网摔络集伞中出盒街；2、线挎下短走信派娇发、叶移动煎售楼摩车、渔规模宜拓客断等多哲种渠巴道持剥续使别用；华强呀城市具广场换累计盈来电26徐11组，往来访70沫40组集中幻玉造势鸭期7-党8月，夹客户班基数句明显织激增项目贡营销中总结/营销视复盘认知途径短信报纸电台户外朋友介绍网络派单外展围挡其他总计数量1433244482710437018723135402611一、隙外展休、路升过、撒拓客币构成饥了来卵访主叼要途早径，叔渠道报单一吧；二、叶短信色、网蓬络构绣成了戚来电宏贡献滥主力边，渠蹦道小绍众；认知途径短信报纸户外Call客朋介网络拓客外展点路过其他合计数量19188628080598174410182856887040项目占营销燃总结/营销屿复盘认购委客户搜以中障原区珍以及鉴金水王区地匆缘客图户为潮主，蔑认知茫途径冬围墙榴及朋吴介占氧主导眯。关键唯词品牌气效应尊不足铸，渠界道单吐一不足定位地标形象建立不足，品牌影响力亟需提升客户以地缘性客户为主，辐射区域不够广泛推广推广渠道相对狭窄，延续性及系统性较差启示

知名度，需进一步提高，重点塑造华强高端优质项目形象；高端形象，需进一步拔升，现场展示及打动力亟待增强；客户来源，客源扩容，精准客户，推广渠道，业绩有效支撑。营销距策略耗得当蕉，品啊牌立势势不粪足项目招营销斜总结/复盘墨小结目标品牌赢得市场对华强品牌的认可，对华强项目的认知西区高端站位在郑州西区，建立项目高端形象市场认可产品及品质，获得大众市场的认可贰。政策采解读/篇房地代产政希策研友读竞品赏动态宏观阔政策区域刘政策粘及运蚁行指薯标竞品款监控房地误产政炮策研尼读房地碌产政陷策解许读/宏观拜政策新老都政府薪交接锁，中法国进愤入“栽习李摊地产皱新时话代”一、畅对于运经济屯增长备下行颠的担泻忧。制造放业、定出口抓和消花费都纪出现狮不同榆程度视的下浪滑，夫而房捏地产查和基货础设矮施投禁资是陪支持爽经济追增长孤的主肥要动稿力。二、陵缓解丢地方拣政府亚的财辛政压丹力。地方呢政府庸土地领出让心收入些客观彩，这壳在很螺大程喝度上衡缓减亿了地雷方政且府财猛政上吨的压纳力，笛也降胞低了馅地方匆政府贪债务旷面临归的短船期风飞险。三、定房地恰产市画场区蜡域差朵异化组的扩崇大。一线勉城市佣由于喷最近沿几年裤的楼砌市调容控和攻供应枣下滑旋，房骆价上暂涨的察幅度省最大任。而辟三线催城市逮的房贡价增纱长缓站慢，待随着都大量它供应瞎入市享，房替价在草未来吗一两涝年可撑能面歼临下虎调的消风险重。在葛这种倘情况压下，段中央歪很难胞出台赤一个使一刀垫切的哄政策止，而雀只能知给予呼地方库政府房诚更多园微调屯的权柏力。新官防上任药三把禾火让调贵控回炭归市直场关键网词：上一勒届政颂府离荷任前替宣布沟的新年国五害条无孟疾而电终，热而新阵一届咱政府忧对房亿价问担题保跟持沉制默。池这可纷能有烟几个鄙原因寄：房地绳产政匹策解旗读/宏观巧政策加快软城镇全化进梅程，睡做热唱城镇贼市场“国颤五条莫”突捞袭，战调控暂全面阻加码支柱头产业包、政缩慧策求恒稳关键遭词：走中盒国特害色新释型城兼镇化基道路能，推腹动大哗中小臭城市膊和小很城镇部协调费发展形、产涛业和息城镇腿融合宿发展提。推予进农世业转胜移人蜡口市突民化扮，逐抹步把攻符合佳条件吼的农谜业人睡口转龄为城设镇居叔民。两届荐政府朴政策怠调性脾“貌扫合神沈离”支？完善运稳定宋房价蛋工作鸦责任辉制。辉坚决夜抑制毕投机锋投资荷性购抓房。没增加乔普通愚商品垦住房枕及用豆地供巡寿应。沾加快句保障油性安袍居工店程规桑划建拣设。阁加强袄市场涉监管悬。最后短的调送控——意在威打压效果——火了结二手际房，矩急了究刚需梯族新政说动向——鼓励消城镇昼开发效果——火了讨城乡慨镇，喜蹈了开社发商房地绸产政残策解岗读/宏观台政策银行月“钱支荒”汇，房阻贷受婚影响6月底拖，受座多重鹅因素炒影响量，银缓行间下市场肺骤然搁紧张增，货医币市衣场利臣率飙盼升。手面对款银行恨间短戴期资料金面河紧张哪，央溪行采磨取拒义绝放刺水的批强硬句态度填，借耻以给筛商业模银行森警示室与教据训，戴迫使扩其强琴化流期动性弃管理乘，倒袄逼银吵行控咏制资浊产规捆模过小快扩爹张。6月份抛“钱梢荒”暗成为20踢13年金风融运千行的产分水牵岭“钱双荒”萝后劲乱十足特，郑瞧州各票大银帆行年剪底房专贷紧港张钱荒抄出现惰后，马整个常市场疑看似徒紧张杆实则孙并无孤较大示波动纳，各比方表衔现平裁稳。驱进入20蹲13年11月后袭，各依大银宫行针伪对购偏房贷扯款额阁度纷政纷收厘紧，迎较往纪年相缘瑞对严滑重。三中除全会晃后房料地产卵调控纺升级钻预期储渐浓宗，四夹大猜轿想房地混产政右策解阔读/宏观填政策限购拖这种锁以行扛政命央令强腿力介愉入市辫场的备调控阁手段乏，导老致城铸市间第房价临行情裤温冷卡不一允许殿集体吐建设券用地凑直接珠入市艇房地窃产市屯场将丧增加惜巨量受土地工供应烧，将额根本眯上缓宝解长堡期以花来土做地有输效供挂应不办足的钻问题从。“十畅二五组”期粥间，从全国鹿计划救新建州保障善性住辉房36这00万套膀。目岛前我毁国保瘦障性高住房邪的建挤设和纯推进勒存在禽包括智工程松质量猴问题减以及呆分配廊监管衔问题陵。媒体让不断晒爆出惨“房牛叔”龙“房朴姐”耗等新奸闻，苗大家验高呼狐房产个联网穴。1234房地转产限福购令乏或松鸦绑农民增集体乏土地均有望王入市保障佛性住号房实慎施新位改革房产颂信息链或联伟网在短令时间煌内，膛楼市兼调控鲜政策闯总基加调不始会发锹生大宽的变独化。精虽不押排除奔个别割城市代再度残尝试备松绑教政策长，但跌对热姻点城蜜市来减说，浴行政誓手段之甚至捆有加瓶码的朵可能悬，如蹄“限巧价令质”、葵“限商房价识竞地哥价”溉等手技段范奖围可彼能扩杆大。房地镜产政柴策解昨读房地坝产政茎策研帝读宏观馅政策区域替政策痛及运谅行指庸标竞品填监控房地间产政肚策解补读/区域稻政策1、努货力保吵持住哪房价煮格基掘本稳五定2、保馆证普斤通商近品住习房及狼用地尽供应3、继豪续加良大保慕障性晚住房滚建设4、加或强商倦品房趋价格倒管理5、进权一步梯加强推房地漠产市卡场监境管6、加江强市辛场信絮息引煎导解读：郑方州版彩国五升条细所则没盏有提瞎及20认%个税纷、二快套房辉利率禾、限买购扩晋大等悠老百粗姓最怪关心姑的问严题。圾郑州蓝市国巷五条脆细则咬对房玩产市咸场下谎行的亮影响吓甚微笼。仅具构象征践意义轿，核匹心问舟题均嗽未涉井及，怜与中严央要雪求明究显存柄在差崖距郑版诊国五畏条全部禾价格喉进行业备案政策血：商品塞住房半销售抵价格煌备案牌实行戚“一房蜜一价”.开发塑企业蹄在对秒商品挣住房锣销售书价格名进行匆备案奔时，踪蝶应对涝全部裁的商挖品住男房销冰售价雀格进制行备输案，露并实械行“配一房存一价蜻”.最高私售价灰要备仆案政策铸：开发群企业秒在价颠格主模管部挺门备案节的商雨品住摧房销围售价填格为掀最高懂销售砖价格。备胁案价箱格需席要调乖整时芦，应拾当重她新履武行备未案手端续。售房既情况累一月络一报政策倚：开发籍企业射在每月霞结束格后5日内，应垃向价形格主巨管部脂门书拆面上错报上崖月商漆品住字房销绢售情饭况。澡报送手的内苗容包塔括：利开发汗企业皇名称怪、楼安盘名惕称、慌房源识房号映、建下筑面裙积、链销售柏状态周、申耳报备浆案价具格、串实际威成交块价格消。房地系产政掉策解泥读/区域沾政策限价泛以及驰备案纠的严赌格化绪导致徐市场外促销遗手段捎层出贞不穷1.相关士要求9月1日起隐正式竹执行谢；2.非郑偏州户远口人虾员，啊居住哪证须境满3年方猴可购醉房（氧原1年）里；3.郑州浸户口莫人员爸不满20岁，雅不得肆购房剥。郑愧州户灾口满20岁人肌员名先下无男房者墨，限项购1套；4.中小淘户型疼配套贼费可崖延迟卷至办鸣理预露售前底缴纳纱；5.非正院常住凳宅容惑积率1.脸0以下偶，面粥积14挣4以上始，须堪封顶心后方掠可办此理预眉售；6.正常蹦商品萄住宅景首次安报预云售时芽，须诞一次充性将锋同一万建规兼证下男所有驰楼栋爷价格坚同时抖申报泉，并敌划分全为90平米挡以下果，90胆-1症44平米忠，14蝴4平米晒以上咸，项忙目整挨体均鹊价，瓶四项谢申报灶；7.正常琴商品具住宅呜预售冬申报稍价格货不得唤高于展同地引段、要同品辣质其东他楼裙盘最框近3个月志网签嚼均价月；8.正常扰商品铅住宅束网签洽均价治不得孔高于滥预售乔申报部价格陡（分押面积崖段及魄整体腿均价截考核配），忆同时推不得伸高于胁本项掉目最纯近3个月泰网签粱均价踏，否粪则将清停网召签；9.价格岔考核此按项盏目计怪，即霜无论岩项目靠有多集少块债地，虾不能润通过馒分地揭块更僻换案杏名达肃到新武开项器目无帮之前档均价衰对比闷标准薯的目着的。房地馋产政虎策解尊读/区域杜政策“郑窗九条灰”上白了地挣产版稳头条勤，只亚要“O增长营”郑九鹅条限价限售限购商品位房市秩场房地吉产政责策解卫读/郑州惊地产载指数20斯13年8月份斧以前达商品昌房一序度供贷不应答求，向到11月份揉供销臣比在1.武5左右北，市故场供戒需关呈系相宋对稳趋定；受到序国五符条影瞒响，20并13年3-潜6月商积品房凳销售摧持续时走高暑，限鹿价及财限购饮相应垄措施屯出台茫后，肝市场缠回落滤；住宅星市场房地冻产政徒策解镜读/郑州闪地产邀指数受20唯12年刚女需释煤放影赞响，20归13年住仅宅整厉体成观交数圈据上舞涨，9月新哨政之摔后，夏成交愁价格园小幅羞下跌才；受到20瞧13年年权初良骂好销拢售势临头的冶影响额，开晃发商萌纷纷沸加快援入市岁节奏鞠，20君13年8月之稼后商暮品住屈宅存形量持彩续上寸涨；商业丑市场房地扮产政资策解枕读/郑州寻地产蒙指数自20扫13年以伞来，阁商业攻供求箱比持孝续在3左右敞，商兄业市专场供译需比夸失衡关，销捞售储终量持垮续攀扒高，泰预期丸不甚评乐观眼；20榨13年上松半年劫借助鲁整个渴地产题行情高的大糕势，秒商业殖去化骂相对迫较好粉，但谱是价婶格水多平平良稳有炼落；房地奶产政帜策解闪读/小结稳步渣发展回望20耳13，房首地产镜市场该延续丛去年混的回察暖走督势，笼在“飞国五事条”报调控缎政策晨遇冷沸的同苗时，群行业览投资伸环境遇全面久回暖闹、城固市住已宅市舰场成保交量旦持续夫回升统、重拐点城母市房跌价普任涨、诵土地怎市场似量价渡齐升宝。在羊大好浇形势堪下，舰房地贯产企火业取践得了悔骄人柿的成卸绩。展望20抽14十八顷届三觉中全咸会中盟并没双有直谈接提柿及房适地产吼的内倚容，龄体现爽了政府楼逼市政俭策“欺说的恐少，床做的阴多”蝇的思副路，植行政鞋化手排段的习淡化它和退猜出过误程中，更颈加强挥调运污用市测场化孟的经棉济化匹的手母段调伍节房台地产系市场氏。暗流滑涌动房地贫产行浓业在飞稳步腾回升悟的同差时，戚外部至环境深却正驳在酝丹酿着仰极大速的变字数：岗首先竟，国际木经济礼环境不容委乐观英，国内良宏观搞经济面临封的不财确定灯性增创强；注其次血，新一阶届政亏府的日执政窗理念正在营发生飞转变步，在款其对黄房地贤产行饶业明她确表颗态之录前，勇体系嘴外因惯素对亩行业种的影合响存饰在一妙定的笔变数占。房地娃产政匆策研舞读宏观卸政策区域阅政策养及运派行指纲标竞品槽监控竞品锋动态/正商哈明钻电厂西路建材路256开发商河南正商置业有限公司项目地址冉屯路与秦岭路交汇处北200米

占地面积135亩建筑面积40万㎡物业类型7栋28层高层、8#为2层商业容积率/绿化率3.2/32%均价7400元/㎡主力户型87㎡两室、117㎡三室可售料房源：正商姿明钻挖三期谅在售旬房源萍为2#、5#、6#桐2梯4户，88平左姻右2房，11印7平左粗右3房，7号楼2梯3户预计伐明年奴投放碰量：高层21万平宵米，辞商业4万平衣米B地块C地块西湖新城安置区五期币花语桨里——酬C地块吧占地4.恭6万㎡稼，总建吨面24压.6万㎡杂，规圈划13栋28层高牲层竞品哀动态/升龙删天汇偏广场开发商郑州元发置业有限公司项目地址农业路与嵩山路交汇处西北角占地面积63.4万㎡建筑面积234万㎡物业类型板楼,高层容积率/绿化率4.99/30.5%均价8000元/㎡主力户型76㎡两房、82㎡三房可售据房源：目击前A区1、2、3#剩余12封0-克16墓0㎡大停面积钥目前光在售继，洋涌房92㎡两恐室、11坚5㎡三继室、14肯8㎡复维式在袄售，B区1#厉2#在售;预计蚁明年捷投放渡量：高层16万平害方米,商业6万平推方米;洋房8769234110冉屯路591㎡小追三房81㎡小趣三房83㎡小店三房13坐0㎡三宝房13宪0㎡三塑房可售双房源糠：九龙补城三蚁期9#剩余13匹0㎡在值售、2#移13割7㎡在洽售，寒两房茅均价80孙00元/用㎡，三古房均晶价73丘00元/㎡，5#事6#多层破房源沿加推顺少量预计见明年披投放松量：高层10万平索米，伪商业8万平猛米开发商河南益通置业有限公司项目地址中原区农业路与冉屯路交叉口西300米路北占地面积333500㎡建筑面积1050000㎡物业类型多层、小高层、高层容积率/绿化率2.54/35%均价两房8000元/㎡，三房7300元/㎡主力户型91-137㎡三房，83-89㎡两房竞品拿动态/九龙暗城竞品剖动态/城开滴绿城良绿园开发商河南省郑州城开·绿城集团项目地址桐柏路与五龙口南路交汇处占地面积118亩建筑面积300000㎡物业类型板楼,高层容积率/绿化率3.45/30%体量划分一期：B1、B2二期：A1、A2、A7、A8三期：A3、A4、A5、A6四期：A10、A11均价7800元/㎡主力户型89㎡两房、140㎡三房可售知房源：目烂前一们期还所有少息量14相0㎡的岂大三席房在旨售，东均价78誉00元/㎡，二偏期首甲批A8三个播单元10莫.1计9开盘括，户裹型面铅积为88救.5熔6㎡和88劣.6五6㎡两绣种户蚂型，困基本絮去化顶完毕妖。预计伶明年隐投放翠量：高层12万平陷米，速商业1万平偶米88笨.5脊6㎡88炮.6骂6㎡88糟.6址6㎡88锅.6买6㎡88和.5能6㎡88梦.5饭6㎡竞品锅动态/非常否旺角开发商河南天赢置业发展有限公司项目地址中原秦岭路西，电厂南路北占地面积45333平方米建筑面积20万㎡物业类型高层、小高层容积率/绿化率3.50

/30.09%

均价7600元/㎡主力户型二居79-92平米

三居123-135平米1234567891012131411A1B1B2可售画房源号：1-炼4#芳,1剂2#、14拉#在售浴，以79剂-9抚2㎡两房扔户型堂和12士3-泳13虑5㎡三房蚀为主底；预计埋明年乞投放栽量：高层9万平窑方米,商业50挂00平方考米开发商郑燃地产项目地址冉屯路冉屯东路西100米占地面积3.2万㎡建筑面积12㎡物业类型高层、小高层容积率/绿化率2.9

/42%

均价开盘7400-7900元/㎡主力户型二居77-91平米

三居110-138平米在售波房源缓：一期填剩余拾房源拴，2#楼26层2T房诚4H，3#楼A单元32层3T还6H，B单元愉为公商租房羞，7#染A单元2T蓬4H歇,全部85边-9笔0㎡两孙房、蚁三房预计疗明年文投放卖量：高层8万平愁方米亿，商遍业50屿00平方踏米2A2B3A竞品绵动态/梧桐抱新语竞品遵动态/小结分析图：区域岁内周除边竞窗品以搭升龙根天汇稍广场草总体龄量、饥待开懂发面粮积最恢大，主明钻5期其坡次；九龙另城体更量虽批大，莲但目某前等4期亦汁基本锦去化乏完毕罩，下色一步楼的重蔽点是之集中手商业古；梧桐嚷新语稿和非亮常旺但角总堵建面们较小观，属兴纯住英宅盘浅，商桐业体终量较呢小，好明年快基本抽去化穴完毕街；结论殿：20羡14年区拐域住婆宅投蚕放86万㎡禽，商跨业投烛放量25万㎡宽，竞矩争激侵烈通过星对20届13年的再营销土回顾阅以及雷市场少政策型的研商读，促我们拔不难液发现——审视胳自我——品牌卸立势20暴13年的袖营销嫁执行管我们永缺少感的是霉项目饲的起隔势及优品牌世落地仁；纵观轮凤云——将市搅场调胳控进材行到望底的弄节奏当政款府着贿力以禁市场萝为主畏导的哀新型智调控惑政策授下，20朗14年行最业变室数陡仁增；竞品临商业旱类产吓品集青中放涛量，陵产品完推售描的多军元性寻将有袄利于腿突破奸市场嫁，圈戏定客台户；营销幕借鉴叁。目标惊策略/篇20壁14年项滨目营底销目盆标20吩14年策远略总棉纲20喜14年目行标策捆略/营销宅目标物业类别开发周期楼栋及金额楼层面积套数高层（公寓。住宅）1期1-2单元5-7单元27/306015753-4单元27/3024256.36300库存均价（元/㎡）725030271.36375库存金额(元)219467360库存比例100%商铺1#-5#322587210库存均价（元/㎡）16000.022587210库存金额(元)361392000库存比例100.0%1-2单元已售5单元已售6-7单元已售3-4单元未推5#一期辱剩余混产品倾梳理一期多剩余瓶高层37狸5套，骗总计哄约3万㎡薯，合贿计金圆额2.窑19亿；一期巾商业21家0套，络总计逆约2.铲2万㎡龙，合昼计金透额3.唉61亿；一期潮总计喘可售扣面积5.胃2万㎡往，合捕计金背额5.捞8亿备注旱：数垄据截贴止20箱13年12月15日20用14年目剃标策常略/营销瞎目标二期颠可售旨产品积梳理首批二批物业类别开发周期楼栋楼层面积套数住宅2期5#-234108261236#34/2721651247均价（元/㎡）7600.032477370销售额(元)246825200库存比例100.0%公寓2#3424510306均价（元/㎡）7000.024510306销售额(元)171570000库存比例100.0%二期逃住宅37招0套，均总计庭约3.蒸24万㎡徐，合岔计金阴额2.狼46亿；二期滔公寓30权6套，殊总计冷约2.框45万㎡辈，合暂计金早额1.娱71亿；二期隆总计桃可售阔面积5.蒙6万㎡注，金怖额4.倘2亿12-牙25-听15-鼻26-华16-哲278裙房2-绩13420烛14年目骑标策愤略/营销假目标20碰14年实余现签盟约额6.帽5亿——其中医高层4.侦7亿，免商业1.铺8亿——华强城市广场项目2014年年度推售计划（签约）统计事项2014年

合计1月春节2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月营销节点

2#300套开盘

住宅5-2

6#楼公寓2#

工程节点

二期预售证取得

整体年度销售情况年度推售面积（㎡）1038302258724256

3247724510

年度签约面积（㎡）7566139641294732453245324523422201414206440235272525年度签约套数9144916240404030251175534230年度签约金额（万元）650224861101023310331033102656174891089440433188185720捏14年目房诚标策移略/营销横目标目标论理解物业类型可售面积（万㎡）可售金额（亿元）预计去化面积（万㎡）金额（亿元）住宅3.42.63.22.4公寓5.13.63.42.3商业2.23.51.11.8合计10.89.77.76.5项目20析14年可候售产素品主倘要集矮中在器公寓满及商僵业，凭合计晚面积7.牧4万平论米，盒占比68加%，且峡按照瓣既定树营销湿节点跪（8月份歉新品取开盘恶）项践目将子面临舟主要关以销旨售公课寓以蛇及商鼓铺投豪资类营客户小为主辱的市罢场环躬境；因此圾，商折业性施质类柔投资朋品的客户亦积累及销李售去燃化将遗成为20旋14年度丝式的难房诚点问敏题！营销梦难点——以商自业、嫩公寓唱为主帅的纯述投资陶类产吃品属助性解析——20稍13年6-因12月份亮，公染寓累凤计销伤售25布5套，沈月均42冰.5套（在免考虑监积累众周期蔽及低兰首付遇等政链策支穿持下淹）。20络14年累笔计可螺售5.匙1万方水，约63膊7套，杆整体坊去化梯难度骆较高碑；商业给定位湖及附湾加值凡薄弱倍，商市铺去类化不期容乐顷观；策略啊前瞻投资占类产研品客卖户关阶注潜力安全收益诉求——形象惠及区败域炒及作诉求——定位征及品酒牌保筹障诉求—高市致场性银价比立题—品牌咬知名扭度、贯客户适认可埋度低20滥14年目芝标策康略/策略坟总纲品牌绕如何腹树起圣来？客户芦如何巨招进医来？产品验如何迷卖起滥来？解决镜三大喜难题20苍14年目思标策尺略/策略歌总纲推量中70%商业产品构成如何去化？商业投资类产品，客户如何积累？品牌认知如何稳步建立？核心抗策略止导读破局—内外纱兼修内合理猫推售/打造争一流去销售训团队/包装渣展示外有效碍渠道迟组合/立势槽活动/20桑14年目毁标策程略/策略汽总纲核心本策略百演绎5大核双心策未略，花支撑2大营病销目根标：销售悬目标赢：全竹年6.那5亿元沟签约箩金额茶！品牌带目标掀：华命强西伶区首姐席商出业地易标！推售推广活动展示客户宽广俩的渠需道渗倒透，作以最页高占浩位带到动区秆域形臭象树此立华强孙品牌厦影响尝力奠译定市牵场信稠心；独特鼠的产芦品包崖装点胃燃购旧买冲说动；上半年商业及公寓包装立体投资品;下半年以住宅带动公寓、商业交替入市;推售策略常规媒体（户外、车体、站牌、报纸、网络）全面渗透;窄众媒体（短信、DM、框架）精准圈层;推广策略立势活动建立品牌美誉度及客户忠诚度；系列主题活动，点爆现场，圈定目标客户；活动策略项目整体营销氛围（销售中心、导视、围挡、楼宇、样板间、销售道具、内部展示）实现客户认知;展示策略商业产品系统培训及考察调研；易居内部转介及泛营销执行，业内圈层；客户策略产品贴去化客户伤积累形象冠树立20娃14年目佛标策柔略/策略兔演绎核心愉策略币演绎营销根三步体走肆。策略厚执行/篇20取14年项禽目营狗销排麻期策略璃执行20司14年策疲略执顾行/营销矿排期1月时间内容1、阶诉段内遇容一期蜜剩余燃公寓/短续进短爆/活动务配合2、工弯程配智合一期责封顶一期睬公寓丢清盘比，商员铺销扒售3、阶弃段推得售二期甲高层涂销售23456789101112营销描总控慕表高层券余房二期窗高层剧开盘/高层墙蓄客公寓翻加推仆销售余房脖持续晓销售二期衔高层弓认筹团及销售信息/密集戏广告3、4单元乔开盘一期用商业忧包装/稳健暂去化/媒体寄跟进公寓电加推乌信息商业翅蓄客限、认抚筹、史销售陶信息/活动伶报道二期扑动工2、3单元姥开盘2、3单元壤销售二期符加推谣，高饮层清岂盘二期剃封顶样板赶房展奖示各种耍媒体滩活动螺配合味，带缓动持屡续认翼筹客户芒维系辜，年轻底答叛谢会1-膜5月品怠牌立糟势期6-拆12月热今销冲牢刺期利用5月份雕之前巨项目蒙一期烘平销愈空档僻期进亲行品穴牌立功势20田14年策绍略执今行/营销细排期营销浓策略客户策略执行手段活动配合广告诉求一期剩余公寓产品，短蓄短爆；一期商业包装升级，稳健去化；3月5月6月7月1月2月原有客户挖掘，老带新政策；网络、报纸、户外、短信、框架、灯箱全新形象面市！强销公寓4单元VIP卡为火爆开盘做充分的准备“精彩连场，开盘在即”“45-90㎡活力新品夺目上市”——配合VIP卡发售，通过各种媒体组合发布热销信息，引导目标受众关注二期高层强势认筹，再次引爆市场关注高端渠道客户联合（银行、商会、高端俱乐部会员圈层）;认筹，密集广告投放，引爆市场关注。“心动一刻，财富一生”二环旁地标商业中心持续热销——配合样板房展示/看房通道包装，将客户关注点引向产品本身，推动热销认筹以价格迎战返乡潮4月旅游春享季（深圳行）/方特嫁接开盘20阶14年策迅略执杯行/营销挎排期二期高层持续销售商业客户转介以及大客户拜访住宅掩护公寓金九银十促销系列活动“中心生活，触手可及”“焦点所在，中心之选”——以现场实景和配套优势展示成熟生活，增强客户信心年终冲刺及客户维系老客户维系活动，刺激老带新突出商业现场实景，配套优势，抢夺客源华强会主题内容差异化特殊卖点8月9月10月11月12月高层开盘答谢会二期高层蓄客开盘企业以及合作单位宣讲；户外、报纸、网络树形象；DM、框架渗透高层开盘结合时装周开一场商业新品发布会“郑州魅力，由我绘就”“生活秀，热力盛演”——配合SP活动，以生活魅力吸引客户持续关注营销武策略客户策略执行手段活动配合广告诉求Ch徐ap辞te艳r.逼1推广既策略Ch乓ap刘te辛r.派2活动甘策略Ch辉ap谷te网r.拐3客户包召集绕策略Ch浅ap诵te逃r.弓4展示么策略Ch腐ap身te号r.晋5推售比策略20屋14年项赚目策轧略执让行推广立策略Chapter.1针对毛大型互营销黑节点触提前1-屑2个月问开始歌推广浙，确蔑保充葛足的膛蓄势森期；大众授媒体疑与窄舌众媒涛体组朱合投沾放，阅开盘象后可献适当屿减少暑大众证媒体扛投放金，通傻过有圣针对缸性的笼窄众作媒体凶投放优，最撑大化帮网罗菜客户认；大众爸媒体羞选用惠报纸沿、广并播、严网络仪、户纱外大凯牌等怜，窄慎众媒看体选名用短叨信、DM直投壳、派固单等侧；各个李媒体良精细享化，惯投放蚂与效父果监冶测不新间断按，结冒合市秩场有灯针对定性作幸出调故整。20息14年策杠略执当行/推广岁策略最大壤化发竭挥华悲强的命品牌车优势鼻；20鱼13年来王电来扩访重浸要渠渗道：芒拓客接、外远展点俗、短移信、秒网络芒；针对逢高端略客户彼和业粗内人介士的斯圈层与营销井；大众成媒体堤的必叠要性乎、窄康众媒晌体的欢多样净性、去创新科媒体盖的针危对新拦相结它合。20箩14年度制，本犹项目疲销售列重点拳仍然控在商尾业投世资类弄产品景。商萝业产御品的挑去化争率决侵定了20拐14年度药能否德完成6.银5个亿漆的签介约指狗标。推广钱依据推广躬使命村：要贿让华零强商袄业上央头条20缸14年策想略执馋行/推广圈策略品牌壳形象提起叔华强虫电子浮，在耀科技慈市场拜那可牙是··推·提起层方特萌，郑捏州人员同样以是津改津乐俘道··谣·郑州因华强绵？不况清楚··杏·做什刃么的举。餐不罢好意主思，透郑州步人对饮华强剪地产卵还不胃清楚品牌蚁是一致种强秒有力聚的广献告，原可以穿深入请人心窄、可颠以使惩人在叫无形阴中顶六礼膜驻拜。葵华强碗具备日这个连优势诱和能帆力，名在郑梳州，亚华强至需要霉持续吐加强齿对自胸身品巡寿牌的池宣传泛力度手，特脉别在籍地产标界、弦在商涉业运枪营领弄域、乔在文假化科树技领淹域。撑有了赏强大服的品葬牌支循撑，基就有宪了投王资和惜购买伐的信笑心，妖对郑满州乃制至河揉南的障地产甚将产设生深贝远的柏影响棕。20述14年策雹略执某行/推广螺策略二环辩旁·5但5万㎡虫地标待商业烫中心形象浸定位在郑稍州它很深铅圳精神袋诉求1高层——二环往旁·非限茫购活倚力菁艇英住驱区2商业——东风驶路旁氧临街术金品产铺王20且14年策充略执拼行/推广抖策略媒体渠道原缸则方雀式调义整本项涨目的践媒体味策略龙应该扇注重顶针对麦性，奋根据救媒体宏的性首质，分效音果、野分阶脏段、谱有主修次的综欧合利眯用各钟种媒榆体渠悄道，罩促成联本项筋目宣蹦传效果牙最大谅化。以宣愈传形症象、么拉高下调性克为主芹，以则项目区的产怪品信弱息为后卖点诱大众慌，大众衔媒体血与小寨众渠深道、组创新松媒体犬相结赴合。结合兰当前狭市场糊情况芦，适挺当调整20装13年广利告投宇入策吐略，绳在保塘证连乡丰贯性冤的基书础上并积极宁拓展粘渠道签，多猎渠道陡予以辞宣传。专业站专刊报杂志燥渠道锈精准谱搜罗1DM单页吸直邮2会议隶赞助3《精品莫购物》、《商界》、《车友胃会》、《时尚抹生活》等专库业期谦刊杂碧志，溜精准角网罗色高端鸽客群晌。通过钥邮政兰、银聋行等蹦渠道遇购买膊高端叔客户棚资料罢，进垦行定经期产扫品信鞋息直叉邮。以郑铃州西概区为冤重点挠并考蓄虑郑抛州范致围内翼的大香型行呈业会互议、荡论坛否、政美府会周议等化，以催礼品聪赞助伞或其驱他方昨式植祥入产农品信让息。创新粉媒体喜渠道外拓DS直访5利用困现有计外拓黑人员寻进行DS登门膝拜访较，进俯行上物门服胞务式歼的置贡业服饲务并达定期海提供援产品违信息拣。高端骨合作4与星位级酒忠店、渠高档仅休闲卵建立聚合作举关系颂，通喘过沙学盘模迎型安昌放、信资料谣发放室、客琴户共查享等检途径滑扩大税宣传酷。同闯时结晋合已穿成交教客户陆展开数圈层饮营销捧。20厦14年策侨略执享行/推广送策略20共14年策蹈略执贞行/推广歌策略20疮14年建钢议推横广和商加强歇渠道渠道特点优势劣势公交车信息流动性传播覆盖广，接触群体广展示信息有限候车亭点多，位散，组合度高性价比较高的户外，而且与公交车组合效果户型增强做形象不足，接触客户群体层次较低。地下车库灯箱针对性行传播直接面对有车一族1、每块点位的受众客户有限；

2、位置情况繁杂，受众固定社区灯箱广告深入生活，信息终极传播增加广告柔和度，便于客户接受受众固定，信息传播性不足加油站灯箱或框架针对客户明确，信息流动性强针对有车一族，起点高，信息重播流动快资源比较少活动匀策略Chapter.2强势幻玉营销岸下的图大型歇活动商，做置足入立市准畜备；活动纸与销速售紧凳密挂蒸钩，雷成为灿必杀垄技；根据铃客户冒意愿橡有针融对性累的组网织活魄动。活动栗使命孤：扩经展华端强品牵牌影斧响力20诉14年策断略执占行/活动升策略活动可策略执要点持续般塑造版项目娃高端绵品质呼形象周；进一资步提新升项左目片微区影攀响力义与良裳好口懂碑；营造击项目沈火爆门销售厌氛围脂，通域过活义动促球进销队售；维系巩新老迅客户跟，回齐馈业圆主；丰富稍邀约巩说辞沿，方同便置录业顾选问邀胀约客塑户；活动步独有膛创新烫性，牙客户贸参与判度高狠；大型醒话题抓事件忍营销何，线炊上线弱下同昼步执翠行。20考14年策闹略执坦行/活动仰策略方式碌一：洽嫁接间明星王演唱时会方式服二：坊嫁接赛明星某开盘方式馋三：免城市奋主题弓活动品牌眠起势焦常规稳模式华强前有其窃独特扣的资糕源支腐撑20冬14年策鸭略执医行/活动慰策略谁来翁为郑封州方吧特代垃言一、颜访问级华强机城市谁广场评官方删微博，在线苏填写壶表格盏，上单传照表片和颂视频疤链接促，并农简短童回答带“为杠何选宴我当更方特圾明星润代言舒人”感。终二、启参赛内者将辫接受塘网上盈投票熔及专纲业评筑审们煮的一龟对一葡面试尺，最联终诞区生出霸冠军嘴。获陡胜选闪手将腾携手踢同伴勇开始密一段你美妙栗的全啦国方犁特免误费体粥验之竞旅。做华外强方仁特代皮言人苏，游任全国寒方特载乐园“熊有孩子浇”在盖哪儿——华强油城市立广场全城摇寻找怖“熊演孩子致”“熊轿孩子戒”是境调皮职的少恋年儿咽童，窃是个早性张眉扬的互青年把，他臭们可野爱、趣滑稽唐、糊兼涂却接又憨疑厚；哈通过糊嫁接允“熊辫出没梢”品茄牌，钩全城饮征集嫁自认陡为是杯熊孩至子的男“照追片集民”，急利用娘新浪槽乐居钢平台滔，评块选，馒线上废线下荣持续剃炒作鞋，利星用影喇迷见撇面会沾，邀猪请配的音演晋员一裳起互垃动；华强本有其旬独特缓的资摸源支威撑20河14年策泄略执晕行/活动遍策略2月17日3月10日3月18日“熊驱孩子瓜”照峡片征满集启疫动征集穿作品售评选售楼口部现馒场活舍动活动主线现场配合媒体柏论坛禽持续秒炒作花、微忠博微友信在杯线互咳动20里14年策牌略执皱行/活动阀策略展示威策略Chapter.3展示青打造暴结合域客户六切身布感受撞，让梢客户情从各耐个流拆程感寸受到筛项目偷的细逮节品伯质；项目屈价值宝展示苗：售画楼处宣、影柳音室色、工府地展侮示；案场加氛围导营造火：软末装、辫灯光捐、外售围导湿视等启；销售延物料乔设计视：楼咱书、要单页议、3D宣传生片等稿；销售理服务暗展示断：售暮楼服栽务、猪看房受服务咐、售鹿后服珍务等舌；策略策使命胡：现哄场感这知更富具商思务感模块成果不足物料设计结合营销节点，拓客工具种类较少，设计赶工，品质感不强导视系统形成楚康路、项目两段式指示功能导示系统形式单一，形象指示清晰性不强，维护不够现场包装暖场和活动节点包装到位缺少高端体验看房通道——缺乏对于项目核心价值的全方位展示接待服务——高端服务停于噱头，实质性尊贵体验不足原有长弊端广场连树包挺装不或忍目绿睹周边钻主干蹄道缺阴少导愉视牌案场奴缺乏兄配合拌节日椅和节都点的屑包装20锋14年策懒略执钥行/展示竭策略20抵14年策庙略执晃行/展示烫策略根据档节点稼对展齿示进醒行变阿化，承以营摘造浓许厚销逝售氛辟围工作诊落实腥到位番，注芽意品剃质细素节加强启对置乡丰业顾贴问销痒讲及决销售托道具踩的补掏充，貌全方睬位拔设升项考目投里资氛疗围根据选营销齿节点挣，对奏售楼引部进闯行内皮外场厅包装垂，开序盘活谷动包漫装、碧国庆信节、扁圣诞幼节、蛾元旦依包装增加尼新地受块新交户型慢产品呆样板宇间示旁范与鸦效果肾图展稳示展示夺为先帖，根苍据推璃售节姻点，践提前夕包装布，预挖留推栗广期外场拼喷泉珍长开衔，增琴加道逃旗！根据速节点撕，调忽整包着装风换格销售陈物料哲补充留及时扯，摆丙放得斧体展示讲线——案场20剃14年策法略执摘行/展示播策略展示廊线——商业临街秒商铺稳及商真业街燥效果歪展示北区柄临街抗商铺摇建议让在完扎成主超体构蜓造后辆，对断希望阔路、疗电厂弱西路具道路蜡进行载平整里，整蝇体街旦道形害式展事示，设方便粥客户误看铺核心铃：增强浪展示姑效果亭，提墓升客巧户信晚心充分历利用蹦既有熔资源煎，加壮大宣残传20泼14年策巩略执欧行/展示末策略售楼寺部与量样板债区增搁加精央神堡策垒5星级护案场铸服务哈标准展示批体验君营销样板趴间维抖护与性新增商超抬巡展客户扩召集臣策略Chapter.4华强诸积累怒老客缎户、诸易居浮代理据楼盘刷积累搜客户股；高端本场所顿渠道卸拓展秧，进辣行渠泊道渗断透和粘商家复联动泪；大客白户渠报道精锅细化帆，有蓬效进具行大庆客户煌拜访放与拓陡展。深度替挖掘僻买点地段配套景观五龙躬口区浇域板暗块，能升至么潜力筋巨大55万方纹城市俱综合叹体、刮、大止学科经技园慨、教惜育西流换湖湿盆地公挑园，葡绿色扁和谐Di灾re辣ct懒io闲n居住结构捏紧凑毕、合丑理，恋舒适铜度高；服务一级借物业蹄自持土，省哈心放令心Fo障rm构in充gSc跳ne作ryLi俩vi兔ngse款rv即ic辰e更舒欣适更可钞靠更适抽合更喜犁欢20手14年策葡略执陕行/客户仪策略高层击客户便召集阶段2：针对项目周边、企事业单位、商会、4S店、专业市场拜访；异业合作，深度挖掘合作单位潜在客户群体；阶段3：阶段1：易居现有投资客户资源短信告知、电话拜访、约访；荥阳、新密、巩义、上街等郊县的拓展。阶段4：以中帜原区察、高棋新区工、惠世济区氏为主晃，拓重客、国派单课、扫趣街的并集中感投放王，细陷化管蛙理，螺有的深放矢实施霉阶段扭划分20心14年策满略执百行/客户臂策略公寓寺客户奏召集客户盆挖掘脱：20催14年策妻略执样行/客户淋策略调整劣与升软级老自带新必要记性淡市沟下，六能够按增加音有效源来访故，提敬高成哲交概下率；有效习提升袍项目信自身宪形象湿，提帝高客行户认艳可度碗；可执拢行性权利趋：所樱有“龙华强父会”题会员田均可驳享受骨购房浙额外亮优惠纠，会阵员介煌绍新阁客户讯成交冷可获胀得相梯应数厚额家尽电实肺物或奶对应访金额嫂购物炕卡，誓新客悄户享缓受购视房额候外优盏惠；努会员姐在节追假日咏到访尝免费步领取而案场垂小礼扩品，耀参加恳周末石抽奖程活动她；老带鱼新调收整与悦升级——有效气提升怎案场堵来访聚，活挪跃销鞋售氛浙围。有效放促进楼淡市越成交谋，提山高客烈户对叨本项茄目认赴可度沉！强化现老带箱新政瞧策商业酬客户雕召集20长14年策招略执丢行/客户楚策略置业隙顾问通点对凉点拓福展1商铺锋正式移销售甜前，狸提前1个月则成立沿商业食拓展情团队霉，安鱼排一歌名拓显展经构理负确责；深化捉20激13年拓颠展思李路，嚷撇弃兄无目翁的性束扫街括，以衰寻找旨“主孙事人乐”为落目的到进行仪针对他性拓蹦展；完善歉拓展智机制嗓及奖手励机略制提预升拓附展人扣员的去积极戏性；落实更拓展吩实效览性，桑对拓醋展人馋员进嚼行量猪化考航核；商业左客户趁圈层认拓展2积极输调整雀20珠13年拓童展思商路，弃以大页活动领引起希圈层玻客户么关注祥；圈层匆拓展助工作膊的检至验标挥准即抛为是肠否实怜现圈掘层客芹户共穴识；以联沫动活载动为循主题事，联堤合资章料置逝换、显客户筛置换丛等相晃关联猴动模丧式；精确啊拓展棋新客稳户——商铺治客户商业乔客户聪召集定点授拓展栗圈层荷营销20易14年策走略执功行/客户策略盈亮点大商维、郑烂东CB走D等设规置外擦展点著，豪刺车接龄送看蒙铺执行武周期——规3月份萍，每林周末民出发虽看铺推售伸策略Chapter.5推售博使命脉：使嘴产品认均衡舟去化1高层喷住宅——中心堂绝版奖，做舌标杆颜、打伞掩护2公寓——奇货镰可居烦，以换精制绑胜，欺高性评价比2商业——高形友象，盐借大浮势，勒立品央牌20苦14年策屠略执固行/推售锤执行产品极出路傅解读20驾14年策菌略执筑行/推售甜执行2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月3.22公寓开盘300套二期产品入市启动二期预售证取得二期开盘住宅350套推案门重点骄：高性层强鞋销（一证期清汤盘，士二期啦冲量仍）推案陷重点滨：商牧业强眼销二期泛公寓潮加推30稻0套住宅雹以高米于市封场水驻平入柄市，促通过蜓拉高唐住宅刷与公镜寓的谈相对安价差泪，促流进公碑寓的此有效厦去化酷。上半盗年以东住宅衬认筹矩为其页他类咐产品俭蓄客秧造热剃度，爆下半途年以档住宅督高价佩掩护齿公寓灶出货安。20找14年策妇略执让行/策略增总结营销池目标营销速周期1月5月活动摸起势碑，品蠢牌立夏足配合守立体她推广踢渠道客户景召集失、包愉装展返示配合赏立体诸推广均渠道合理哭推售照节奏第一号步：建立字高形貌象基前础第二钻步：完成动客户使沉淀9月住宅轧掩护振，商夜业冲耀量第三抛步：实现笑营销棵目标12月伍。费用绵计划/篇20月14年项拜目营弱销费壳用明续细相关撇支撑余条件郑州华强广场置业2014年签约回款及推广费用分解表编制部门：营销部金额单位:万元费用名称年度总指标比例1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年签约回款总额650221.83%486101010233103310331026561748910894404331881857全年推广费用总额1,1931.83%41.3045.80146.3098.60114.60172.6076.6082.60128.60138.6063.6083.60一媒体广告费合计905.8075.94%30.8037.80103.8076.6094.60134.6065.6061.6085.60107.6049.6057.601报纸196.0021.64%0.000.0036.0012.0012.0036.0012.0012.0024.0036.008.008.002户外132.0014.57%11.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.003网络155.0017.11%8.0015.0015.0015.0024.0030.0012.00