工程风险管控与防范

导读划分主观风险客观风险按形成风险内在原因一、物业管理风险类别按形成不同风险内在因素按造成风险损失类型项目客观风险经营管理风险人为责任风险划分财产风险损失人身风险损失责任风险损失划分导读二、风险来源过度依附房地产开发商。 各行政部门、专业服务部门服务不到位。业主、住户、业委会对物业服务消费观念不成熟和不规范运作。外部风险内部风险企业领导追求短期利益。物业服务人员素质偏低。内部管理不科学、不规范。风险来源目录物业管理项目承接风险一治安风险二消防事故和隐患风险三装修管理风险防范四高空坠物风险防范五物业服务收费风险防范六公共设施设备风险防范七公共环境风险防范八车辆管理风险防范九人力资源风险防范十第一章物业管理项目承接风险一、物业管理招投标过程中的风险防范存在的风险防范措施

背景调查可行性分析决定了解项目开发进度、项目施工质量问题等。了解项目所在地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业服务费标准和物业服务费的收缴率情况。了解项目所在地的地方性物业管理政策法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策等。了解项目所在地的公共事业费结算处理方法等其他物业服务相关的环境因素。通货膨胀风险

经营风险自然条件

其它风险第一章物业管理项目承接风险

存在的风险防范措施

合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一定要注重免责条款的约定。

缺乏对项目经营可行性方案评估承诺的服务内容和水平高于与收费标准对等的服务内容和水平

合同内容约定不明或是条款有疏漏

物业管理合同中存在不平等条款

物业管理收费问题不明确

物业管理责任范围不明确二、签订合同过程中的风险防范第一章物业管理项目承接风险

存在的风险防范措施交接双方应当严格按照标准进行验收。验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。注意保存验收资料的完整性及真实性。对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题

开发商与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决三、接管验收中的风险防范第二章治安风险入室盗窃抢夺、抢劫故意杀人等由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产损失导致物业管理服务风险。治安风险故意伤害治安枝风险泊防范腥措施明确你物业胁管理拘公司加的法雅律地祝位和共职责释。支持辜业主丢自防趋，提动高业兵主安推防意泡识。完善茄区域鲁内安践全防茎范设色施。完善毛执行刺管理彩制度泉。安排柱护卫虎巡逻求，坚终持对生巡逻女工作动进行砖监督列检查足。充分似挖掘虾护卫尝人员磁的防怕范能妹效。委托屋给专拥业护日卫公羡司。做好殃群防赵群治忙工作考。突发笔事件乓应有封应急白预案挣。第二届章底治安相风险第三明章租消油防事慨故和开隐患佣风险由于延消防乐设施慰直接何影响绳到广票大业回主生跪命财雅产安纸全，演消防是设施倘的日扩常维返护和困养护文直接滴关系恢到火保灾发价生时趟，消鞠防部很门处酱理事兼故效妇果。孙消防喷设施状的维漏护保沫养不丹善、输无消防防用度水供毒应、桂消防何报警绝系统揉失灵忠都可敏能导替致重专大人背身和宜巨大华财产浩损失躺，物耐业管镰理企售业面仇临如晌此的拒风险民不仅轻要承败担经台济赔俘偿的醉民事电法律将责任佳，直浑接责居任人梁和企赚业主婆要负毯责人竖还可捷能因镜此而得承担喝刑事杆法律抗责任响。风险辫防范怒措施接管填时确认缘瑞是否岭有消惜防验侨收合须格证业主砖装修称时要忙做好敏防火缝工作监督伟消防堂隐患欢的整等改物业读公司羞消防割组织设建立尖。确定伯区域蛙防火希责任静人。签订膝区域密防火义责任使协议诉书。积极育开展康消防斧宣传循和培窄训做好躺消防忘档案售的管黄理加强桥消防裹检查虎巡查建立毯消防知组织锋，全道员参绣与消今防工云作定期薪开展疫消防河演习物业哑公司戏消防给组织叨建立障。确定滋区域环防火条责任夸人。签订稍区域坟防火将责任炭协议向书。明确妈消防功设备占巡查炭的内测容及蛇频次料；巡垦查内扛容一朝般包武括烟独温感识、风塘机、小排烟亦、消烈防栓睛、防象火卷陶帘门王、应渔急广芝播、途花洒狗喷淋渐。确定绕消防粒设施扭安全支检查独的责青任人沾及要壤求。要求懂做好室消防浮检查沾记录歉。第三怕章唉消蜂防事信故和镇隐患丝式风险组织赤消防梢演习棵的相奸关步狂骤2.De竿sc秩ri亦pt怜io惕n冬of阴t缝he乐c忌om基pa膛ny奇’s抱s犯ub酱c闸on耍te塔nt肢s制定消防演习方案申请批准消防演习实施通知消防忧演习前盲的培训和宣传做好闭消防设哑备设施亦器材等叼的准备准备泽工作落什实情况网的检查消防演习实施消防吓演习相两关记录桨生成与吉存档保蛋管第三争章桐消假防事查故和悦隐患同风险第四书章达装拢修管治理风珠险防柱范装修引起的风险问题相邻思关系处她理安全隐患建筑威外观形窑象侵占冶他人利纷益违规装修环境卫生施工噪声施工衫人员管纤理重视生有关砌装修洲管理翼文本团的拟名订进行览多方诉沟通搁、寻要求深买度合搏作与相近关行竟业进庙行合重作制定蜜完善拖的装厘修管疾理方华案四一二三风险蚊防范符措施集中餐装修死期组慢建临时装修渠办公塑室五第四纹章惯装鸽修管戏理风王险防斥范在装修的各阶段都加以精细化管理六装修前的准备工作。材料、工人进场进的管理。水、电线路施工管理。结构改造管理。地板、地砖铺设。下水管道、烟道的施工管理。木工施工管理。油漆施工。装修工程的收尾及验收。违规装修的工程管理。装修三个阶段装修巡检要点装修手续办理（装修手续图）装修施工过程装修验收第四紫章穿装嘉修管功理风烤险防积范违规竹装修苏的工松程管思理七线路咽改动以及速房屋外观趣改变结构改动改变摧房屋用倒途在承劲重墙吼上开散门、安开孔乌、做通壁橱辆。改变裳室内左楼梯祥位置贞。在室大内砌闪砖墙拴。在天搬花板令上安鼓装很动重的乳物品济。在室千内安贞装阁侮楼。拆除舌卧室宁窗下治墙体弄。在外苍墙上约随意絮打孔醋开门易开窗蹈等。注：耽坚决鬼制定丈这一坟类违看规装凳修，眯和要岛时采废取一析些非舌常手停段，移同时鼓上报堡相关殊管理泰部门喷共同幼处理疲。破坏室环境卫练生第四羡章魄装东修管捏理风男险防誉范第五唱章背高积空坠轨物风荷险防贼范高空滑坠物弯两种猫情况一是厘建筑贯物上袖的建层筑物蜡或其墨他设墨施以嘉及建代筑物希上的刘搁置仅物、束悬挂封物发忽生倒规塌、存脱落胆、坠永落，愚尤其飘是玻锣璃幕剥墙。二是荷高空绵抛物蛾。《民亲法通般则》掌第1努26籍条规齿定：盯“建省筑物旬或其米它设脾施及皇建筑道物上径的搁弄置物隐、悬因挂物抓发生训倒塌竿、脱补落、慕坠落田的，叼它的泉有所财人或抚者管酱理人任应当具承担出民事肆责任敞，但朵能够倘证明独自己剥没有砌过错听的除件外。高空尸抛物熟由抛靠物者悄或抛俊物楼习层群翻体负壁责民傻事赔爷偿。高空荷抛物坡的危狼害：辜A）卫生寨保洁逃难维掀护；锁B）小区好居民青挑起晃矛盾胞；C）事故渗赔偿援风险器难免。建筑胁物上倘的坠卷物高空洲抛物风险兔防范险措施建筑叠物及岩附着样物风吴险防火范承接望项目败时考狂虑建阀筑新贵旧及乡丰外墙税面材富质。就幕夏墙的吵养护痛、维读修与案开发哀做出罗相关镜约定交接颈时要低谨慎茂。加强丹外墙梳面维你护和俭保养弃的监如督力德度。掉按照汤《玻负璃幕膏墙工着程技虚术规俘定》解，在弃竣工晕验收娇后一瞒年时滨，书秃面通瓦知书丽玻璃撞幕墙揭的施赞工单写位对纤其进劫行一草次全每面检炕查，桥此后努每五讲年要译求检欠查一吗次，警并做狠好相最关记挨录。定期著排查诞隐患冈。购买咏适当乌的保再险。高空邪抛物颈风险贷防范高空员抛物绝发生踪蝶后，沫物业敢公司总积极爪处理随意嚼乱抛惯垃圾泛。尽量忘不给宏业主印乱扔敏垃圾吊的机路会。装修尝阶段水明确庙责任余。学校猎、居黑委会傲、街芒道办撒共同折合作幼，加抱强社海会宣断传。无事市故损的失的泡处理亩。发生菜损失映的事什故处作理。认真娃对待制居民鞠投诉般。第五滤章出高毒空坠替物风奸险防固范第六慈章煎物业冬服务杏收费夸风险猛及预畏防物业与服务园收费削是物幼业公员司因椒提供赖管理喂及服处务向葵业主赖或使才用人址收取丧的报活酬，打是物拿业公元司收刑入的卧主要袍来源干，也屋是物死业公笛司开袍展正驻常业辽务，愉目前乐我国搞物业打管理则市场赞不规用范，繁乱收请费现秘象严芳重，桃也成寒为投兴诉的愉热点荡，并识影响荒了业纳主和碍物业霸公司宏的关命系。一、桌物业秋服务达收费声纠纷惑的表部现：性部分怀业主活拒交弹或拖民欠物弯业服伟务费岗。二、刷物业挤服务挑收费稀纠纷退产生警的原章因：对服疗务不匪满，叠对受姨约束更不满偷。对收茅费标姑准、领项目剥、方勒式等氧不满骨。业主渐认为茧物业津费太良高。业主时不了告解物勉业管贫理的伞实际府含意卡。建设僚单位吐遗留持问题捞所致袭。企业临内部挪管理盒问题宾。邻里猛关系装等问货题引袭起的愈。对外级部大哈环境阳不满鸣。无支禾付能爹力。三、雪物业赌服务竹费纠苏纷风征险防随范措济施：多走村访业锯主、疯多做切沟通师工作寸。借助淋业主恒公约深和业愈委会筒的力册量。自觉模增加霞物业林管理牺费用包的透腊明度打。改进仅服务肆、计聋费方饼式和钟收费约方法潮。完善再物业春管理霸服务付合同校，严节格依绑约行初事。分析蒸业主氧拖欠衰的原歼因。选择朱恰当舅的收银账策地略。A）船收款树方法蜻。B)同催款罩要注僚意预搁防超田过诉求讼时卧效。对欠刊费业怎主保父持足怎够的脉压力缸。建立搜应收敢账款早坏账蚁制度逗。在必慢要的鸽催缴鸭程序傻后通货过法践律途霜经解单决。第六公章艺物注业服乱务收第费风叹险及谎预防第七张章换公共昼设施列设备猎风险璃防范物业林本身扛及公概共设页备和林设施坦的管库理不宇善都弹有可歪能导仓致业伙主或乱非业必主使继用人兆的人鞋身和支财产竞安全断，同壮于物北业内第公共呈设备挠设施慎的多支样性屠和分切布分捏散性姥特别选，随区之而哀来的糊风险柏频频授发生寸。专项挥管理沸委托嘉给专封业公唱司加强歉设备刘运行思管理购买威保险事件持和损列害发座生后座，应呆积极蚊面对双击邮添加脊标题途文字交接忘过程早中要怖进行特查验应明厨确自拨己的婆管理族责任守范围风险冲防范措辽施重点辽部位比设置捕警示粘标识拉、定那期检查直消除暗隐患应明园确自忍己《民法窗通则》第12袜6条规穴定，沉建筑性物或丢其它誉设施史及建戒筑物鼓上的托搁置绑物、腊悬挂厕物发闭生倒吹塌、勾脱落抹、坠孩落造牵成他肉人损序害的躲，它闯的所扁有人钻或管蝇理者爹人应阁承担揉民事笨责任烤，但要能够救证明免自己戚没有笛过错诸的除血外。吼这种暖损害龙发生铲后，杆不是肆由受惭害人望向法郊庭证俱明损天害发秘生的博原因切，受炒害人攀只需目要证肌明损裳害结添果和铸该结克果是库由建结筑物终或设至施导显致的包。而芝物业布公司咬在法测律上股有义先务证改明自唇己在且管理盏过程害中没茂有过晴错或碗者损逆害结乞果是侵由受份害人撕的故债意行丑为造常成的设，如炮果能掌证明需这一忠点，天法庭桌将依饺法推忘定管仪理人所和所浙有权租人负拦有过夹错责缸任。建立香完善肉标准围体系预防观性措混施；技改组织待措施剩（加奇强员煎工培芝训，由开班抄会，胸加强剑协调展）第七坐章附公顾共设瓜施设么备风助险防今范第八哥章感公部共环乔境风池险防工范公共层环境风纸险卫生索保洁风僚险绿化管理占道管理共它张（显已性和隐哗性）风险替防范霜措施二、建立完善管理机制四、做好保洁绿化计划安排一、砌保洁惭管理气机构屋设置彻及职槐责划者分三、建立完善的质量管理系统七、交给专业公司去做六、开展质量检查四级制五、制定科学的操作程序第八抹章蔽公四共环哨境风风险防忽范第九杂章招车学辆管玩理风责险防防范车辆签外表究被儿笋童包途括其他第康三人访用器沿具划畜伤。车辆弟乱停冈乱放景，造培成交奸通堵毅塞。被其经他停情放车失辆有杀意或无意津碰撞芽而损轰坏。在停辩放期刃间被骗盗窃沙或抢崭劫。车辆魔停放消风险四、制定车场意外应变预案一、尽加强钞交通道的管步理划出注停车久位。建立水安全标措施靠。制定多、健队全停甲车场嚷管理西制度柜。制定伯车场族各岗振位工育程程壳序。进出仆车辆波严格字控制折。进行独车辆晒检查嫁、巡完视。停车崖卡的颠办理丙。制定浑收费取制度晌。风险旨防范快措施三、唉严格究停车忠卡的欣办理著和收劲费管爹理二、晓完善晌停车善管理五措施第九啄章驾车黑辆管弱理风抛险防栗范第十腐章赏人力之资源败的风旨险及慌防范招聘株与配欲置人力裁资源桨规划薪酬管理绩效管理培训融与开钱发人力挺资源窑系统劳动桌关系池管理（MB革O、KP蚁I）狭议的人力资源规划：人员配备计划、人员补充计划、人员晋升计划；广议的人力资源规划：人员培训开发计划、员工薪酬激励计划、职业生涯规划劳动合同争议；劳动安全卫生、工作时间、休息休假、保险福利而发生的争议；关于劳动报酬、培训、奖惩等因适用条件的不同理解与实施发生的争议。冰山一角理论：根据冰山理论，影响员工行为的因素有知识、技能、态度和习惯。在海平面上可以看到的，可称为“行为”，也就是说一个人表现在外面，为人们所看到的，如同冰山一角。背景性问题知识性问题；思维性问题；经验性问题；情境性问题；压力性问题；行为性问题。一、至劳动朵争议擦处理滴的原冻则：A、着陷重调夹解及吐时处桑理的扑原则亮。B、在烈查清伯事实迹的基偷础上缸依法发处理台的原筝则。C、当或事人删在适糕用法因律上社一律促平等敌的原样则。二、备劳动控关系券风险障防范春：A、严扎格遵遣守《劳动永法》及相抛关的忽政策尘法律脖法规馅。B、建白立科士学合钟理的落人力眉资源娘管理窄制度沈。C、建示立各村项劳睬动安滚全卫壁生管并理制斜度，侮并严欢格执孝行。D、高进度关遮注企顺业员乎工的租满意驶度。E、员挽工过虑错的府相关透证据锁和记怪录给粮予严宝格保好全。讨论：如何嚷面对徒基层亏员工塞供不附应求防的局碍面？1、如爬何面城对和证解决挥物业宿管理毙费不房诚上涨秤，管德理成肥本大挖幅度敬上涨单的问炮题？2、如吼物业污聘请馒中老界年龄悄上岗圾，企忙业将周会面叹临什厉么风燥险损秘失？第十痒章射人拐力资棵源的温风险励及防奋范人力揉资源稻风险基层逃管理旱及操碎作人男员的胳大量豪流失背导致嘱严重识缺编招聘妙失败新的你人事槽政策勒引起蚁员工咽不满各级伯管理厅骨干她人员每流失员工简作违啄章违击纪等金失职辞行为撤引发许的风观险员工普业务族不精业等服置务行比为带装来问鞋题