关于未来地产的一些思考

关于地产+X的整理与思考一、地产+的九大模式二、地产+工业的思考三、地产+养老的思考四、地产+健康的思考（一）、地产+产业：微笑曲线的价值延伸代表企业：华夏幸福、张江高科商业模式：园区+地产利润回报：☆☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要义：园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕微笑曲线构建的产业价值链一体化的平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地整体开发与运营。业界样本：华夏幸福基业的固安样本，这个县财政收入从2003年不足亿元位居全市后两名，发展到2011年财政收入突破10亿元，2013年突破25亿元。操作要点：主导产业的选择与地方政府规划的一致性和稳定性操作难点：招商能、主导产业判断（二）、地产+旅游：稀缺资源价值最大化代表企业：华侨城、新华联、雅居乐商业模式：旅游资源+地产利润回报：☆☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要义：依托周边丰富的旅游资源而建，有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于他是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和较高的投资价值。业界样本：华侨城的四大主题公园，锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷操作要点：自然的独占性，自然景观+人文景观以及配套完善操作难点：前期投入大，回收期慢（三）、地产+物流：电商时代的线下商机代表企业：中粮集团、沃尔玛、阿里巴巴商业模式：仓租+租金利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要义：自电子商务盛行后，一直备受关注。所谓物流地产，指的是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。样本企业：阿里巴巴的菜鸟网络在天津、上海、广州、武汉等布局物流地产，全国已有2000余个网点，总投资规模超过3000亿。操作要点：处于区域交通骨干网络连接点操作难点：招租能力、投资大，回报期长（四）、地产+文化：为不动产插上想象的翅膀代表开发商：万科、保利、绿地、华润商业模式：住宅+文化配套利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要义：文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”。比如博物馆模式：北京798，比如商旅文联合开发：上海城隍庙。样本企业：万科的良渚文化村操作要点：能够和政府站在统一的战线，帮助政府完成它的社区工作，或者它的一些政绩。拿地就是一种支持，或是得到政府很大的补贴也是支持，或者得到领导的光顾也是一种支持。操作难点：运营是核心，也是难点。（五）、地产+养老：老龄社会的铂金商机代表企业：万科、复星、滨海商业模式：地产+养老收费利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要义：据中国社科院老年研究所测算，目前我国养老市场的商机大约为4万亿，这个数字在2030年后达到13万亿。如在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求。可考虑的“养老文化”概念营销模式；产业链延伸模式：老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业。养老地产是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。收费模式有会员制、抵押制、租金制、月费制等。样本企业：北京万科的幸福汇、上海复星的星堡中汇、天津滨海的云杉镇操作要点：养老系统资源的集成，医、食、行、住、乐的集成。操作难点：运营（六）、地产+医疗：潜力巨大的医疗市场代表企业：万通、绿城、珠江商业模式：多元模式利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要义：医疗地产起源于美国，在美国以医疗办公产业为主，并且多为租赁的方式。在中国则是打造成医药城的方式，或者以独特先进的医疗服务与设施提升房产品质。医疗服务在中国GDP比重只3%，而在美国等发达国际则达到15-20%。冯仑讲，医疗行业就业系数大、需求弹性大，且是高增长行业，如果地产和医疗结合，发展中高档医院，则是个能赚钱的出路。样本企业：珠江地产与从化市签约打造一个集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体的项目。操作要点：医疗资源的集成操作难点：后期运营管理（七）、地产+教育：学区房神话的号召力代表企业：碧桂园、凯德置地、盘古商业模式：教育收费+产品溢价利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要义：地产通过投资、合作等方式引进一所或多所高质量的学校，可以更好地为自己所开发项目的居民提供高水平的教育，提升开发商的品牌，提高产品的号召力和溢价能力样本企业：重庆的鲁能星城、深圳世纪花城引入深圳实验学校、广东碧桂园建立碧桂园学校（广东省唯一实施国际文凭的大学预科项目和中学预科项目）操作要点：高质量的、独特的学校资源引入操作难点：学校性质、学校产权、办学政策（八市）、勺地产+城市益配套康：人品与城筑市的止服务技机会代表敬开发奏商：凯万科商业望模式类：产彼品溢曲价利润酸回报吸：☆碑☆☆张☆开发止难度趟：☆搭☆☆参☆前景醒展望沫：☆设☆☆夕☆基本蛙要义觉：城搭市运微营商怨解释劫为：榆围绕奏城市惕的总歌体发泄展目叔标和槐发展剑规划忆，充圈分运太用市拍场化陕的机道制和拆手段泳，通构过发昏挥企镇业的只产业报优势般和资把源优药势，股结合燥城市吐发展稠的特偿殊机铸遇，挣在满危足城歪市居衣民需抬求的热同时龄，使菜自己颠的开吉发项砖目能寻够成抱为城膀市建矮设的完有机问组成虏部分盗。样本奏企业贼：万怪科（九）、畏地产+农业：打造未蛇来住忧宅体汤验乐越园、减发展点全新陷的产懒业代表万开发饼商：深圳拴观澜伐山水宴田园踪蝶农庄坟/上海搅马陆规葡萄尽旅游鹿休闲汗区商业惩模式搁：多种晶模式旨（地世产开壤发、转餐饮献、旅鹅游、海农业毯产业钉）利润逃回报刺：☆绢☆☆箭☆☆开发沈难度旋：☆填☆☆袄☆☆前景妖展望摧：☆勒☆☆芳☆☆基本办要义爷：专项智种植（草窜莓、餐琵琶纱或者耀其他荷）：勒以产业辜化运寨营模棉式打艺造高众科技躁、高像附加剥值农法业发垫展种满植基哀地。农业请庄园真地产识：以休询闲、坡度假冲、养足生地西产开途发，筛完善姓基础燃配套税建设饮，辅欢助农钞业经响济发铅展，优实现捉高附拳加值戚的短扫线投机资收圈益，猎中长粗线投楚资收唉益。农业爸观光葵：农业革资源准的高亏效利腿用和掠管理亮，实哭现农肾业综哪合体晴的集盼成与帮发展还。中必长线携投资挂收益吊。样本猛企业单：无关于屋工业限地产缺模式建的简毕介商业暮地产率：商业旗地产令是指如用于烘各种恢零售失、餐挑饮、烫娱乐宏、健纺身服身务、温休闲上等经找营用氧途的箭房地输产形迅式，钞包括覆住宅替或写酬字楼郑等底惕商、手购物唱中心败、综笨合市类场等甩。工业丛地产鸟：工业唇地产满是指践以用湾于工选业生逗产、带仓储苦、运麦输、不配套市等各栋种用禽途的衫房地克产形陵式，猴包括名厂房光、仓昆储、沿工业装配套忠等。商业绳地产宫与工乓业地翻产内呼涵截情然有湾别：二者昨都不秧单纯楚是地伐产，稀区别励于单桑纯的元工业量或者量商业羊，而印兼有杂地产睡、工酱业或路商业掌、投碧资等狸多重略特性被；房地救产和右庞大鞭产业歉链条住上的叫不同授类型毛有机逆结合蓄产生食工业仍或者凶商业垫地产杯；二者诉都是稍产业姥发展贷对于赠产业医链条元上各边个环咸节要都求越绍来越奶专业莫、越浇来越桑精细晌的必鹅然产状物；商业就经营支的专轿业化旷、大垄型化遍、集皇中化凶催生朗商业址地产渡；工业初生产敏的集件中化婚、工材业厂棚房要跳求的窑高标趟准化丑、生慕产与捎资产绒经营斧的专负业化思等催咬生工立业地歇产。工业裹地产瘦与商显业地熄产比昌较商业宴地产敌盈利惰模式对于职开发茄商而湖言，缺可售添可租竞．盈唉利在枣于销畏售收珠入或灿者租滥金；对于仁运营拌商来曾说．装盈利寸主要匆在于缓以高蒙素质翻、高轨标准盯的经佳营，堪以获换取稳斯定租幅金和寸管理苹费为秀利润隐主要聚来源错；对缩慧于小悠业主治来说熔。开发尊商一般是通阿过与衬制造乔商合旷作开池发赚梢取适何当开合发利提润，狂是自画建再妻通过呢销售日或者妥出租棍获取辩利润夫；运营互商则辽以其率专业选的素辉质和警优质垃服务宽赚取岩租金定收人境和管景理费棍；小耳业主疾则是饥自己甩生产昨赚取赵利润帽，膏是出织租获更取租刻金回等报。工业渠地产尿盈利栏模式商业核地产兆与工论业地笑产盈锻利模拼式比蒙较商业甘地产拣与工颈业地吵产盈深利模驳式比暖较项目盈利主体投入收入成本费用利润盈利模式商业地产开发商很大很高高很高售、租、信托运营商小较高低较高管理、租金小业主小较高很低较高租、自营工业地产开发商较大高较高高售、租、信托运营商小较高低高管理、租小业主小一般很低较高租、自用工业出地产泊商运折营模粉式1．板主要肠以土洒地溢佳价增损值而冻获取的利润投资够开发有商在孩完成足项目沙基础箭设施吩建设止后，堤进行凡项目积主题供包装赖与概愤念推捎广，右实现撒项目台中部过分土扶地或朽整体渡土地鲁的转袜让、做出让盛给房晋地产奖投资咐基金框或其然他专牺业工轨业地驻产投瓦资开沿发商椅。如木美国邮普洛泊斯工拌业地园产集钱团在句苏州垦工业倡园区柔投资蜂开发叶苏州趋普洛核斯物垦流园吵。2．效通过强与工壳业企被业联书合，兔按需限订制远地产梅开发良模式武而获剩利工业妻地产初开发钢商取严得工山业用群地后恨，进滚行项沾目主塌题包仔装与歼概念是推广羡后，都与已艺确定缘瑞主题屠的产阵业企符业强刷强联文合，欺按产颠业企蒜业需妨求量喘身订披制工转业厂许房等洋产品作项目忠，同蹈时给肯予一嚷些生猴产生桐活配稍套的扇建设名与提纠供，扭从而袖实现王最低乐风险臣下的巾项目趣收益编。工业香地产耍商运注营模绝式3．进舒行项绳目开琴发，垦通过浊长期龟持有个经营遍收益扶或出翠售产酿品获戏利项目际投资蹈开发玻商进把行项淡目的站整体拳开发喇，通孔过已翻建成气房地禽产项抓目的挡出租铃、出速售或展租售监结合渣等方厅式，成实现挪项目别的收移益。柄通常旷表现轻为在颜项目叫地块巡寿上建问造标创准的痕厂房业、研殿发中影心、炭商住篮服配鞋套等增设施陕后，樱进行屋已定破的产折业主阻题类沙企业蔽招商忙引进乎，从而邀获取写项目采销售烦后所挖带来踢的利帅润或壳长期笋持有扁项目舰而取煤得经偏营管拍理收念益或膝从地唉产财梦政税咬收返终还。如隔“物度流地质产商底”普受洛斯特公司带在取慈得土汉地之兼后，香进行塞一级犹开发晴包括皇基础谎设施阶的建可设，绢打造猎设施胡平台海，吸袋引物绸流企劝业入挣驻。越普洛梅斯只肥作房怀地产跌投资腾开发即和物稿业管巾理，参日常腔物流峡业务堤仍由其客户贩操作条，其尖本质昌是开未发商话而非吹物流仅商。俭星月刺集团撒开发眨的上蔽海松旬江的梅“大尽业领践地”积等项析目亦歉如此窗。工业江地产摆模式辰总结通过局与工柏业企们业联刮合，方按需灵订制摸地产蹈开发寒模式英而获新利取得图土地贩后，找进行任项目启主题强包装听与概衫念推礼广，彼与已俩确定晨主题执的企茄业联碰合，按产细业企鹿业需言求订耗制工拉业厂形房等垄产品蹄项目后，实圈现最辛低风咏险下亚的项荡目收下益提供俊针对舞园区描企业战的服滤务而奇获利为入驼园企谨业提垃供员拥工培战训、饼商务屯活动物以及基政府霉税收贡返回六的组敬织等亏各个稼方面踏的服液务以土鸡地溢侦价增狡值而膏获取芒利润完成化基础旗设施愚建设戴后，捆进行当项目巾主题尤包装村与概奸念推膊广，寨实现鸭部分晃或整忌体土地封转让局、出欧让给冷房地康产投异资基舍金或泪其他零专业巧工业怜地产犁投资未开发与商进行适项目禁开发拖，通欧过长爸期持进有经亮营收着益或拌出售妥产品轨获利通过伶已建惜成房雹地产怪项目庭的出弟租、劫出售葛或租贵售结什合，聚实现炎项目墓收益盈利燥模式关于狠养老颜地产析模式坑的简含介品质际保障蜘：软区硬件酒综合曲开发怕水平养老斥服务+房地盘产开耍发主体糊：民坏营非例企业叠机构民营性养老肯服务往公司主体种：房拼地产砌开发染公司其他隙投资理企业盈利介来源郊：1）会边员费2）服娘务费盈利狱来源敬：1）产婆权销隶售2）房昼屋出捎租养老府地产工的本滑质1.社区元居家叔型一只：无海障碍逼居住认区（健适老陪化住岸宅）2.社区载居家技型二埋：持乏续照遭料全羊龄社寄区3.社区停居家呈型三耻：持餐续照橡料退曾休社久区4.城市信型老柴年公写寓5.旅游阔度假坡型老获年酒爽店6.机构荷护理符型（尤养护栽院、齐社区站日间匀照料亭中心播）养老污地产罚的盈耗利模斩式（1）盈驰利模仅式：爷销售桑产权尼（无算障碍却溢价楼）（2）用匙地性梦质：攀住宅（3）养桨老配拘套：堤无（沫或很宣少）握，主案要解缘瑞决室掀内外的活匙动交委往空密间（4）目俭标客战群：孔喜欢丈居家胜养老造的健煤康活鸡跃老杯人，或半场自理睛老人申；通充过社父区外牌的服态务机云构提劳供一氏定的校上门尾服务四即可芝；社生区内抄经常算组织拌老年勿活动（5）典椅型案径例：弊北京揉怡海袭花园社区亲居家耳型之筋一：征无障口碍居迎住区慌（适威老化勉住宅哭）（1）盈侵利模蒙式：军销售异产权+会员赶卡（防租金从）+月费（2）用赌地性输质：畜住宅+商服+公建（3）养祥老配虹套：喜以提洲供介附助服闹务为编主（乖日间益照料中心滩、托机老所朋、微茫型养澡老院疑）（4）目复标客猫群：睬第二趣代、盯第三佣代就轨在一授个城秒市，希望钟与他买们生咏活在棋一个月社区薪、每痒天都索能见膨面的秀居家刺养老财的老脖人；征社区园内能筑提供暮一定精的上通门服乏务，孙并配闷置半测自理聚、不招能自勒理老芳人的宅日托蛋或短独期寄苦养服悲务；拴适合盘老年浙人的哈，以有及适浴合年嚼轻人汁的公昼共活甘动设晨施和覆公共拢活动币空间含，相糠互融株合（5）典覆型案住例：弄美国两太阳丝式城·牧场葵系列社区睁居家编型之末二：持续旷照料邀全龄秆社区社区先居家装型之理三：持续竞照料乖退休笑社区（1）盈帮利模宇式：炮销售铁产权+会员璃卡（点租金尼）+月费（2）用坚地性致质：织住宅+商服+公建（3）养角老配羽套：蓬老人辨专用升活动粗设施+提供满介助厘和介在护养牺老服庆务（4）目扒标客萄群：台摆脱钳了工败作和忌家庭放的束絮缚、始喜欢与其胃他老己人群纽奉居活娃动的银健康抢老人忍；需吃要上刊门服罚务，怨或日税托、厨短期瞧寄养庙服务横，需菌要在迈社区钩内得阶到专机业护队理的游半自阅理、恳全自究理老未人；难希望幻玉一站滋式养堂老、谢不希注望再臭搬家颗；第湖二代台、第丸三代庸周末残来看巷望或撒一起酬居住晴两天（5）典财型案夕例：侍上海劫亲和死源社区眉居家们型之唯四：城市拾型老雅年公军寓（1）盈宫利模央式：勾出租弱（或训出售夸返租娇）+统一厚经营季管理（2）用致地性碍质：确商服（3）养餐老配题套：退提供射介助嚷和介剂护养车老服痕务（4）目博标客敌群：锁可以张离开象家但拜不想胃离开杨城市录环境的老司人，悦需要残专门效的照眉护（5）典祝型案沉例：筋香港信彩颐凉居社区塘居家午型之凭五：旅游场度假怒型老臣年酒懒店（1）盈惕利模已式：腰产权跪酒店+分时兽度假+异地攻连锁互换（2）用错地性覆质：授商服/旅游（3）养摸老配屋套：疼温泉+康复+理疗+营养赚膳食+文体活动（4）目仰标客辟群：坝健康坦活跃师老人初和部辩分需扎要介砖助的老人欺，爱丽好旅逢游（5）典畜型案椅例：搏今典·红树围林（蒙一卡将在手健、全龄国度假佣）社区惰居家号型之吐六：机构巷护理仙型（典养护族院、疏社区冻日间兼照料虚中心姑）（1）盈姨利模安式：很一次额性入谋住金碰（会额员卡/押金/租金/消费母卡）+月费（2）用毁地性展质：勇公建/商服/住宅/工业/农村犬集体建伍设用满地（3）养腰老配概套：士自身（4）目号标客狂群：院需要浆护理刺的失搜能、顷半失摊能老释人（5）典嫩型案粱例：龄台湾库双连睬赡养确中心冒、北填京太五申祥和携山庄关于忍健康而地产锤模式躬的简御介（地滥产+产业耻的一腥种）健康屈产业竹的三嫩种模条式模式外一：老单一等生产修功能鼓的产认业园演模式一般之位于弯工业董园区眯；规模下相对呈较小需要缎较强蚕的城持市产当业支遗撑模式爹二：泉以生狡产功果能为紫主的絮产业巨园模近式随着这产业瘦人口张的不袜断聚鲜集，么出现今满足撒产业腥人群拴日常喜生活卧需要扯的配羞套设补施规模俘较大狠于单慨一产佳业园模式持三：魄产业渣新城寸模式满足枣整个钩产业贱新城霉生产助、生道活、话休闲悦娱乐由等多穗种需坚求的俱复合闲化发强展模称式规模处大、房诚配套奔全模式颂一：爪单一森生产伴功能能的产初业园纲模式南京稠国际谣健康链产业需园项目厦规模达：园区久占地省面积30视0余亩先，建昏筑面摸积30万㎡栋，总厚投资5亿元道以上苦。译建成伞后的退南京量国际双健康魔产业而园将染成为姓南京棒主城吵区内翁规模暑最大犹、功拘能最甜全、弹环境衡最美榴、服重务最雨优的姑都市栏产业税园区朽。整体日布局事：一个目中心解，办因公服要务区向；四泽个组租团，豆研发偷一区秋，医告学研钟究区斑，研脂发二亲区，陈物流连园区添。功能剥定位岔：以商灿务办衣公、爽高端护医疗任保健碎、产御品研番发和义孵化支作为泄园区身的主叙要功往能定劣位。园区忍服务谎：为入载园企薪业创悉造一厉流的求行政检、商捡务服册务体社系。园区杯规划：健康这产业刊园以山健康义养生铁服务仰为主厘题，鸦以商筐务办塑公、薄高端追医疗递保健半、产即品研笔发和鹿孵化象作为蓬园区默的主额要功百能定呈位。供其单中高贯端医幻玉疗保功健主辆要包留括：报服务营高端云人群术的第乞三方铸体检肝；以奥数字衰家庭匙健康饿网络晶为支惧撑的型老中宿医专备家门虑诊；植以药行膳、阁针灸损、推格拿、旗刮痧矩为主模式校二：老以生贝产功姿能为缩慧主的套产业束园模脉式中谷肿生命申科学甩医疗摩器械透产业钳园：项目介位置越：安题徽省镜宁国跨市，待距离亭宁国材市市希区2公里列。项目宁规模铁：占除地近60躬00亩，殊其中案生产黄基地使占46士58亩，羡用于狼建设眨医械援生产悉大区贴。项目御定位研：是时一座息集生守产、崖商务环办公石、技丈术化摸、经荡销、歼展会蜓、学县校、稼医院讽、金榜融、拳生活衰、生迎态于绪一体碎的现被代城诸市化便工业给园区稻，为栋医疗把科技纽奉企业近提供怖生产骑、研钻发、勺销售杂一体杜的特回色创津业平搂台，胖具有和级别危高、渗定位咳高、引规模搬大、躁品种株齐、列品味压高、失服务摄好的并综合饺优势醉。项目粮概况闪：园齐区内学设有鸡企业淡总部如，占溉地20伙0亩，励有一袖个CB彼D商务币中心幼；仓浪储物曾流、置医械索市场谨占地50甚2亩，秩有一雪个医分疗器纪械销详售物怕流中蓝心和售医械谜大市念场；哭占地11塌4亩的醒会展驰、酒蛛店休钞闲中辉心为皇国际盟一流泻的医徒疗器剃械展拼示中模心和穴信息蔬发布探中心阶；生摩活配虹套中猪心占志地50闷3亩，帆有一持个秀软美家素园。模式在三：叫产业名新城鹿模式天津换健康券产业呢园区辽：项目见位置勤：天浮津市腿静海膛县团究泊新者城西粗区项目状规模慢：占湖地22虾.5逮5平方吨公里阁，规各划用万地10瞎.6著5平方标公里杜，生态爹配套够区规驱划面萝积为11纹.9平方染公里概，总建束筑面糊积约50端0万平撤方米萌，总酷投资蜜为16描8亿元项目廉定位抓：已到列入哑天津予十二幻玉五规征划，云将以涉承办20贡13年东旨亚运狱动会皱为契狼机，诱以建斤设天怜津中嘱医药辣大学倘、天纱津医喂科大恶学国走际医孕学城征、天跪津体涉育学弃院、垄天津减体育悬中心蔬、团麻泊奥该特莱削斯等且为核夸心，往依托滋区域帖优美叮的滨陡水生殊态环掌境，预打造敏集体姿育休欠闲、术科研掘教育讽、医盈疗康膝复、察生态题居住裤以及赚旅游市度假敏等配妻套服勿务于也一体机的可坡持续鸦发展骄的互漠动式址产业帅链条艘，建这设具恶有国冬际水估准的芦健康帐产业螺示范询园区挂。三种穷模式自的比勒较模式一普通产业园模式二复合产业园模式三产业新城 硬性条件规模500亩左右1500亩左右3000亩以上区位位于城市近郊或大工业园区内位于城市远郊或卫星城 城市新区 软性条件产业环境与周边科研、教育等其他产业联动性、依存度高 与周边其他产业联动性、依存度一般与周边其他产业联动性、依存度弱，即项目内产业形成互补，具备独立城市功能操作平台 具有较强的健康产业运作能力 需要有强势的医疗器械、医药生产运作及资源整合能力以城镇化为先导理念，具备较强的地产、居住、商务等综合资源的整合能力 从产鼓业园航发展君到产切业新辫城的堵的过舟程，暗其实押是1、由给单一猜健康爱产业肢集聚呀功能桑向复振合的割活力芝新城没的过使程产业功能居住...休闲商业居住功能...产业功能商业功能产业功能产业园模式普通产业园复合产业园产业新城模式第一代模式第二代模式第三代模式2、由特功能梦主义洗向城柄镇主蜡义发肠展的基过程普通咸产业各园复合瓦产业爱园产业胀新城不单趴是产修业生忠产功艰能，蜂更为传重要桥的城见镇化挪过程私，为组城市预来更晒多的模就业峡、便吼利的妥配套越来棒越多暴的产蔬业人焦口聚寄集，米逐渐妨出现茂商业尽、休哲闲等馆城市违配套覆，但厕产业努功能值仍然四是主优流功能摆至上摩，主果要发展的剂是以牛机械径的产永业生产丘功能偶为主关于秧农业县产业黄综合巷体的文简介休闲铜农业略发展郊阶段模式发展阶段旅游主题主导者市场自发式萌芽阶段不明确，仅作为观光调剂自发的个人或群体1供求关系模糊2个人需求导向自主式休闲观光阶段有一定的主题和活动安排中小旅行社主动参与经营1以短期赢利为目的2产品导向开发式度假阶段有明确主题和系列活动策划大型（旅游）企业集团开发经营管理1以长期收益为目的2项目投资导向人均毙产值蚀达到30幸00美元纷时：以市失民到拳农村观光鹿旅游为特触点的改农业速会迅程速发都展起离来人均没产值垒达到70跪00美元沫时：上升牵到名此副其袜实的休闲贿阶段，市热民不本仅到翠农村贴旅游钥，而抛且最差主要结是在右农场赠食宿（重核庆主嘱城区政人均屠产值六按近70孕00美元损，人胜们的孝经济植基础对与生蛙活方绸式均绵已达暗到农驴业休拨闲阶筑段的溪要求作）人均行产值悼达达宅到13炼00辜0美元起：开始碍进入旬了度假江农业爸阶段。一磁些家仇庭农善场逐壁渐从庸一般设农场凶演变骄为休表闲度罪假农订场各地休闲炼农业键实践毒和经哈验日本虽观光渣农业絮：观光盈农业畜概念滔的起求源地代表妖案例苍：富田镇农场台湾嚷观光削农业盏：生产救、生寇活、柏生态岗等“衫三生肆”功灯能综茅合于一体沟的都戒市型士的休蚊闲农养业吨。代表概案例雾：九斗蓬村休秆闲农岛场国内团观光葱农业禽：吸收货国外刃成功尊经验先，休句闲农规业进吧入快愁速发展援阶段布。代表那案例捷：上海枯马陆远葡萄胁旅游亭休闲仿区深圳梁观澜处山水盖田园云农庄成都蓝三圣互花乡辽乡村熔旅游弹区近年棋来，鹊伴随镜全球鸭农业讨的产塞业化透发展还，人惊们发贞现，含现代违农业尚不仅尿具有映生产像性功功能，脂还具叨有改沸善生冈态环浸境质吐量，稠为人押们提啊供观供光、休闲、度葬假的卖生活工性功释能。享随着模收人巾的增衰加，息闲暇六时间含的增捐多，生活节奏桥的加图快以舍及竞阴争的握日益管激烈淹，人敏们渴伞望多带样化吐的旅距游，美尤其膏希望摧能在态生态遭、自范然的浮农村僚环境绍中放抚松自榜己，麦于是逝观光透农业卡应运坝而生贴并快吉速发院展。中国活休闲粱农业支的发触展意兆义与短发展翠趋势解决联三农剑问题少和建肯设社帅会主属义新浩农村械的政旬策背葱景拉动境农业毫区域浅经济喜增长推动扣社会税文化击发展环境颈保护触与改何善政府萌支持唐、战愈略高止度、饲快速膊发展休闲年生活花需求项目蚊地块优越窜的自普然环溜境特色厌高效贯的种据植基蝴地政策挥环境统筹并城乡发展喉的政琴策导环向社会骗环境城市预发展思、人盐口老脂龄化麻等因壁素，悄进入享郊区煌化的使启动槐阶段自然改生态循的田扑园生艳活、搅休闲没观光堵农业迈被人枝们日访渐关背注休闲誓农业臭产业幼的快耕速兴赴起产业酿开发政策姻扶持墓、融捡资渠膨道复枪合多样访化的躬开发斗组合挑，可能灵活棉实现脾短线警与长工线投廉资相援互补项目柴区位城市厌总体堵规划岸中的刚特色互景区膜范畴离之内完善削的交奥通网馆络1-会2个匙小时影经济喇圈内农业华产业育综合愈体农业轨庄园羞地产蔬果拾专项跑种植休闲趁观光群农业农业横综合敞体的张条件关于关互联购网思暗维对博房地孕产开倒发的衔启发（众失筹模吸式）互联公网思岸维对锅房地斩产商芦的借茅鉴价责值九大价互联闲网思宫维（茶赵大慢伟）墓：用马户思银维、遵简约袜思维家、极普致思弯维、晃迭代酬思维装、流私量思乎维、碧社会谢化思谈维、喷大数塘据思残维、臂平台摇思维薄、跨隔界思欺维。跨最奋核心脉的是何用户族思维兼和社正会化控思维锣：互联害网思袋维可青以更棍好的灶联系唐对接乘开发刷商的怀产品口服务六与客然户的外需求秒；对于鞭开发谅商，价可以剃按客横户需驶求生及产、载产品甲去化狡无风险险，逃通过忙预收闷定金甲及房杨款，甘降低惑资金梢占用凳，减翼少财族务费首用，伯因此凳也可斑以接肢受更企低的夫利润粒水平烛。对于等购房罪者，仰可以问通过歼更多喜的产冶品选驶择来棵更好补的满琴足自泳身需声求，盘同时赢通过楚预付糕定金仙及房浩款，伐以更屡低的谅价格偷获得卸房源磁。普通日开发劣模式粮和互拌联网宽思维浩下的亲新开线发模墙式之疫间的扶成本丑差异成本费用科目普通开发模式新开发模式政策支持的新开发模式土地成本固定固定固定建设成本固定固定固定营销费用销售额的2%0销售额的2%管理费用销售额的2%销售额的2%销售额的2%财务费用销售额的8%00营业税费及附加销售额的5.6%销售额的5.6%销售额的5.6%土地增值税预征按销售额的3%预征按销售额的3%0所得税预征按销售额的3%预征按销售额的3%预征按销售额的1.7%开发商销售净利润率15%10%10%计算公说明耀：新开爸发模描式通院过互垃联网佛思维饮的营茅销费轻用基搁本为竹零，朴该项念费用且包括夏营销惯团队霸费用丙、营坚销推栏广费翅用、赚示范拿区等末展示阔道具茄费用杏等；新开渠发模乡丰式通完过预据收定运金和洽房款留，且滨在取洗得预比售证贝后就尊可以陵实现陆1作00具%售坑罄回笋款，惕虽然行前期产占用兰土地教成本费，但究后期闲工程斯款的捕支出敲滞后蚊，实足际从IR迫R旱水平突高，料可视避同财伟务费上用为仓零；新开煤发模纽奉式下旷开发蛋商销旦售净沉利润季率虽难然仅专为骡10缝%，毁但是洁由于丸高的小周转互率，茎I俩RR浑水平达应可焰高于贷2舍0%付以上某；政策削支持活的新每开发歼模式识，由即于土盘地增慢值税慰和所回得税眼政府谨采用不预征篇模式托，各搁地预镜征税例率不供同，妻但按朋新开奥发模骑式，企土地熔增值搬税的与增值榴率基埋本为疫零，树无须乖缴纳懂土增壤税，示所得锣税按写实缴倘纳为痛利润崖的马1/考3约堡为售裕价的旱1较.7谣%，理所以吸该项晃的实打现需比要政络府政鹅策支蝇持对递预征揪税款付按实尾结算城后返评还。举例浆说明斑：互联琴网思何维对摊房地败产的黎售价某水平亦降低具多少供，举腾例说供明，锣按楼塘面地究价辜18闲00谈元柜/平悔，建侍本吐20义00付元/夸平的犹项目李为例弦：普通圾模式埋假设渠销售葱价格武为栽X，嘉计算拜公式爆：X劣-1槐80贯0-澡20惜00赤-(虽2%临+2解%+爷8%句)X晕-(杂5.梨6%舍+3遇%+岛3%薄)X聋=1本5%真X，耐计算喜得出X=摔59捕74挖（元碗/平咬）新模片式假霜设销白售价瞒格为絮Y调，计棕算公快式：例Y-冒18享00片-2能00齐0-熟2%侦Y-雕（5双.6禁%+钻3%物+3认%)计Y=般10背%Y顿，计柄算得欠出Y=商49奶73滥（元终/平镜）政策隶支持茂新模仪式，衰假设谢销售居价格樱为稳Z，贴计算杜公式远：彩Z-虑18浴00甲-2晌00成0-俩2%个Z-莲(5给.6介%+达1.愁7%萄)Z疤=1炭0%股Z，房诚计算彩得出Z=谈47侨08圾（元色/平衡）新模闪式下搬销售督价格袄为4闸97汁3元障/平掩，普臂通模咳式下治销售盏价格冠为5绪97嗽4元珠/平反，则漫售价展降低钢10麻01届元/身平，乞降幅鸣为1振6.填7%河。如姨政策调支持碑下新改模式竞售价突降低悟12匪66践元/阔平，衔降幅布为2可1.少2%扯。比较捕可见誉，通愈过降翅低营死销费瞎用、黎财务悔费用狮、与拍风险女对应陆的利牧润水马平及洽潜在竖的税洋收费头用，野可以却大幅伍降低稿房屋宽销售辞价格妥，使欺购房第者获械得实场惠，爸而开羡发商赶通过拉预定斯降低隔了销最售风拖险，临提高舰了周差转，瓶IR驼R牙水平屿较高肃，互乏联网糊思维守对房援地产狮开发项模式曾是具熔有借谁鉴作袍用的钻。关于势快周哈转的膜思考快周贸转的毁意义在利哲润率日一定膨的情第况下合，选伏择快渐周转痰，则意奸味着柱以更扇快的积速度疏获取滴更多逮的利规润。基于漆快周偏转的外企业顿盈利迫模式换，可玩以更它容易拍实现孝企业繁规模莲的快得速扩虾张；要有了捡规模资，则洞意味假着对含市场析的影迅响力符，意宣味着晋在拿搂地与话融资腐方面牲的优奇势。酸对房甲企而彻言，挥在当驶前竞矿争进葛入肉慎搏战撞的大破势下洋，拿戒地与知融资纠优势该意味嘱着什辆么，统显然犹不言诱而喻楚。因钥此，题快周植转已桐成为渐当前上我们勇必须弓的选哨择。快周哲转的洽难点项目组选择泡出现提大的裹瑕疵棕：所修在区答域市在场容拴量小蜻，项痰目周瞒边不鸽利因毯素明已显；在开叔发流刷程前班期，有决策造周期冠长、馋环节愁多，合决策脏效率羊低下夹；在生股产施膀工阶呆段，耕时间欧节点纸难以辣把握最、风漫险预串警迟利缓，葵工程古进度柱难以扔准点削到达规；在营温销去难化阶肢段，伞营销糟定位接不准则确、蜡蓄客影能力俩弱，近定价藏不合绕理、请销售惨成交后能力茶不足吸，去曲化慢配。快周括转的优逻辑基因折好开得仇快建得推快卖得谋快怎样心做到爷基因饱好？市场蓄容量绣足够因大。项目既选址搂要考伪虑区毒域市尽场人乏口量器、区针域经秃济发顽展情距况、蔑区域详市场吼房产斧年成芒交量哨、区乡丰域市终场房怠产成估交增托加率南，在黑市场效人口半量不揪足、鲜经济移发展甩水平战低、称房产犯年成剥交量默低和座增长假率低颠的市芝场，亩即便器是开衣得快唇、修子得快舌但卖续不快脖的结璃果。项目煎定位锣必须野准。项目克的主筒流客脖群是始谁？仁项目南产品蓝风格竹怎样涝？项毒目的兰户型施面积套及户端型配底比如劫何？做项目熄的独万特文嚼化气旧质是课什么迎？区递别于奏竞品悄楼盘体的特拢堵优哥势是愧什么克？如下果没啊有对杨微观铲和中血观市嫁场进销行充屿分深冻入的魄研究毛，则角会造把成开量得快岸、修发得快激但卖拥不出安的结侧果。项目垦无明兆显瑕轰疵。明显元瑕疵烧会造排成客捞户接精受难贝度大休，项脏目周殖边有亭垃圾福站、送化工万厂、古加气催站、币变电裁站、螺大型有停车铁场、腿物流疑园、伐贫民愤窟、阻安置边房等绝。怎样墙做到痛开得姐快？将规阵划设宴计工搜作合亦理前孩置。业内炉标杆缴一般仪在土冒地决灰策阶热段就攻进行须规划袭研究凝和初椒步设辽计；哄一般抱项目喉概念枪设计3天即右可完阴成，塔多数台项目附可以冶在获阴得土名地后10天内熟开工奶。获稠得土冒地权柄证后给，立课刻进按行开辨发，冬从拿悟地到昨预售普平均谱只要6-桃9个月炉。设计绣管理卫全面冤优化吴提升稿协同讯效率务。通过合专项隙计划勇将项扭目的忘全过烟程进留行工性作任葡务分游解，晋赋予宜各工皱作任墓务明载确的凭时间但、责瓜任主奔体，具明确雕工作安任务填的搭弄接与疮穿插管关系窄，让员项目袄参与息各方梅互相嗽承诺落，协房诚调一告致地项快速老推进赏项目服迈向破成功苦。产品揭建造仪标准冈化提唤高设熊计过装程效自率。通过议制定浇建筑肠户型逃标准岔、建逢筑风菌格选颤择、悟产品去建造症标准协、成德本标英准，探以压咬缩技侨术决剥策工帆期，叮提高柄设计晚过程坝工作透效率蚀。决策短点优赞化，居提高室纵向街审批缝效率趋。通过棉阶段蝴性成遇果管沟理，派提升度上下陡游协嘉同效碑率。叫如召骡开设塔计成较果评属审会套，把暴相关颤业务粪部门穷以及授领导条召集劝在一捧起，去对设麦计成稻果进瞒行把修关，枣核对脾设计厕要求喉或建妇议，沙以压零缩不中同部广门、著不同鼠领导艺对设龟计成嚼果的滔评审雄时间烧。如何胆做到蛮建得督快？分级敞计划添明晰窑进度产管理闹责任庙。项目局计划慨分为墙集团激关键嫁节点悔计划家、项朋目主琴计划证、项泻目专荷项计化划和莲楼栋制施工潜计划枕四级帝。根做据集厚团、困项目树公司涂的权渡责范察围，失将项取目计渴划进厕行相妄应的陕分解每，各慎层级高分别返负责既其对单应的怀计划稠，实叫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