《房地产资料下载-北京世联-建国门项目定位报告汇报稿》

中信建国门项目定位报告®200511148/15/20231Q1：北京东部商务带的发展趋势？必须明确的4个前提1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》，首次提出规划建设北京商务中心区——区域规划东直门建国门朝阳门燕莎国贸京广在此之前，北京的东部商务区一直为“点式分布”；在总体规划，首次提出在东二环—长安街—东三环—东直门外斜街围合的区域内建设北京商务中心区1993年1998年国务院批复的《北京城市总体规划》，首次提出规划建设北京商务中心区《北京市中心地区控制性详细规划》，北京商务中心区规划范围调整2000年首届朝阳国际商务节胜利召开，正式推出CBD概念2001年第一个标志性项目——北京财富中心正式开工2002年建外SOHO项目一期开盘销售2004年中央电视台新址开工、普华永道落户北京财富中心2005年地标性建筑国贸三期开工建设2003年北京电视台新址开工建设北京CBD发展历程

蓝图阶段炒作阶段实施阶段从动态指标看，CBD的强化势不可挡2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%-7%，且逐年下降；CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长；CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降；CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平方米；近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD及其周边从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现了“强者恒强”的必然规律CBD发育的初级阶段，主要为功能的集聚化阶段类别所占比例高档写字楼70%来京的世界500强90%跨国公司驻中国代表处65%跨国公司驻北京代表处95%外国银行驻北京分行90%最大的10家会计师事务所8家5大咨询公司全部知名的市场研究公司90%未来核心区中心区作为一个07年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！CBD在强化之后必然要外扩城市中心功能聚集期CBD功能升级分化期CBD发展阶段：巴黎拉德芳斯东京的SUB-CBD群更高层次的中心集中纽约巴特利花园城外扩的表现：周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥补其因空间约束而不能提供的功能典型案例：目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD主导功能型SUB-CBD实例金融主导型纽约巴特利花园城、北京建国门商务办公型巴黎拉德方斯文化旅游型东京上野会展型莫斯科会展中心科技型东京大崎国际贸易型东京临海零售商业型东京涩谷CBD规划区域燕莎涉外商务区东直门国门商务区建国门金融商务区低档商务区以CBD为核心的东部商务带形成，并成为北京商务区的“代言人”；由区域功能区上升为城市功能区面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！Q1大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会Q2：竞争格局与地位？必须明确的4个前提北京淹东部城商务心带内群的公持寓市昨场格蒜局—雅—“菌北重悦南轻榴”，汽得资栽源者伸得天妇下朝阳勺公园倡区两剂广痰路阔东河延抖长助线四惠制沿线CBD规划区域长安亲街燕莎悲使馆奋区东直哈门区飘域建国滩门区叨域CB贪D区防域内扔部—最—城猎市资桑源集蕉中在心长安位街北愚侧123456789101211序号资源名称1国贸中心2中国大饭店3建国饭店4贵友商店5嘉里中心6嘉里饭店7温特莱饭店8京广中心9第一使馆区10中央电视台11东长安饭店12北京电视台13京伦饭店13新城铜国际谅2期均价誉18灿00种0元主力系户型赔18冰0-陪20事0温莎禁大道均价富16烂00透0元主力弹户型期23菊3-攀38董8金地搭国际壳公寓均价暗14棕00读0元主力伶户型叼17孙0-狡20牌0万豪猜国际然公寓均价浑14昆00暖0元主力微户型鼠16途0-比23粘0CB虽D内松已经瓜没有染住宅竭类公勾寓项镰目的企供给泼量项目回销售致价格愤和速心度，披明显聚与城降市资级源、递区域遇纯粹旺程度萌成正辨比CB捉D区捐域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理万豪占地:1.2万建面:8.9万4.0塔楼区域+景观160-23014000元70%3.7元/平方米温莎大道占地:3万建面:20万5.0板塔位置80-120233-38816000元90%6.0元/平方米新城国际占地:10.5万建面:32万3.0板楼位置+园林180-20016000元95%6.5元/平方米金地国际花园占地:4万建面:12万3.0板楼位置+综合体170-20014000元95%5元/平方米蓝堡国际公寓占地:3.15万建面:20万4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高档舅公寓施代表灰性区咸域、渐后续研供给液较少与、价妙格1诱40席00剖-1挎60剥00诵元、绩销售障速度茫40愁套/骆月左滩右朝阳贫公园次区—它—城读市景镇观资悲源价帜值明拘显朝阳宽公园堂为北碌京市冲内最谊大的极公园煌，有疤“城购市绿左肺”刘之称截；朝阳晃公园尾的价们值认科知经吸历了己由北秩到南苏再到测西的素过程夫；20激08觉年奥票运会站的部钻分水财上项慈目将黎在此查举行棕榈员泉国纷际公买寓均价乖18伐00日0元主力粪户型拐17胳6-馒21烟6国兴粮观湖毒国际均价顶15值00问0元若（毛悦坯）主力讽户型墙20循0公园娃大道均价瓜18暮00哗0元主力详户型慢16麦0-答17迟0北京箩GO沃LF螺公寓均价训18另00紫0元主力呆户型研27蛛3九号设公寓均价碧20精00手0元主力饶户型高26集6-地28胶6北京你城市段高档染公寓挥的标径杆型猴市场公园佣南、位西、数北侧忧的开苹发基蕉本完宫毕，许未来甚只能买向东见侧四撇环外数扩张朝阳求公园症区域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理棕榈泉国际公寓占地:7万建面:24万3.3板塔位置+景观+产品176-21618000元90%5.6\7.2元/平方米公园大道占地:4.9万建面:25万3.98板楼板塔地段+尊贵感160-17018000元100%6.5元/平米北京GOLF公寓——板楼位置+景观视野273三居18000元68%—观湖国际公寓建面:31.3万3.5板楼户型+高舒适度200三居15000元毛坯32%3.98元/平米九号国际公寓占地:1.8万建面:9万3.83板楼地段+景观视野+品质266-28620000元—8元/平米豪宅相区的辱代名识词、稀开发缴基本蚂完毕蔑、价绵格1委80亮00纤元以挥上、泥销售起速度父20锈-3末0套酿/月燕莎蚊区域鸦——逢第三眼使馆数区、迹涉外赔商务傲配套叹资源搂聚集独地12345678910111213序号资源名称1长城饭店2亮马河饭店3燕莎友谊商城4凯宾斯基饭店5德国大使馆6光明饭店721世纪剧院8第一上海中心9哈萨克斯坦使馆10联合国开发署11昆仑饭店12华都饭店13第三使馆区14希尔顿饭店14北京丹花园均价夹20姨00饰0元主力许户型轨26呼0-廉29驰0北京蔽公馆主力牙户型雪60撒0起昆仑再公寓主力站户型浩39怜3-脚72片0北京政最早惑的涉锯外区苹域、肾第三受使馆仆区更地是锦社上添济花区域裕内开吧发基饮本完将毕，左即使滨小体痒量项随目也抱能给幻玉人足态够的露价格犁期望燕莎沙区域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理北京花园建面:3万—多层区域+产品260-29020000元60%—亮马名居建面:8万5塔楼、板楼区域+景观180-190三居11500100%3.8元/平方米土地痰资源翼极度牢稀缺桌、供各给稀略少、匙价格摸20站00牙0元戒、销海售速捉度5扯-7亲套/希月东直泰门区按域—居—第且二使鼓馆区阶+国场门商唤务区耻兑现醋+内睡城价狸值机场尺高速女西延决长线那接近扇完工寄，使秋国门袄商务枯区成轮为现滤实；政府滴用地援计划达的公半布，岸使二仗环内并城的锤稀缺医价值糟有所复加剧机场冤高速糖延长鹊线第二尺使馆搜区MO糖MA均价益18杠00粘0元主力皂户型妻14倡8、普24巷5海晟奇名苑工5期均价私20破00寒0元主力尺户型剖70进-1繁00NA抖GA缸上院预计眨30瘦00卵美金主力佩户型咸30闹0-恶70曲0内城俩、国唉门商园务区乘、第逐二使袭馆区腹的综熔合价妖值无尺可替浆代受旧梢城改台造和罚拆迁已政策按的限在制，嫂未来锄供应错量较针少，馒价格金仍值鸭得期燥望东直耕门区悔域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理POPMOMA占地:22万

建面:66万3板楼+塔楼位置+科技100\148\24518000元100%3.5元/平米海晟名苑(5期)占地:7.4万

建面:21万2.98板楼+塔楼位置+

酒店式服务70-10020000元认筹中10元/平米NAGA上院——塔楼藏品豪宅300-600平米预计3000美元认筹中—东方银座占地:3万

建面:16万5板楼位置+精装+服务111-14916000元100%8元/平米区域岂价值手提升涛、供随给量创较少宝、价存格1介80劲00老元、济销售帅速度酷50阻套/矿月左动右两广扣路及估四惠恢区域炉——壁除了幻玉CB倦D一尽无所贱有所有照城市临资源题与这评两个竖区域迷无关扰；价格仓提升劈燕较多素依靠牵CB疲D的境辐射钉提升打区域锁价值湿，上爹升空混间有悉限；竞争抱中，粱更多双依靠埋与C汉BD漠的距堆离关拦系和淡价格蚕优势繁取胜CB怠D华业概玫瑰伟东方均价德11办00裳0元主力束户型嚼14艇0-怖20跌0合生物国际词花园预计核10础00期0元亿（精姓装）主力颤户型妹10蠢0-千13轨0富力减城均价皱10闲50士0元骡（精绸装）主力桐户型洋11缸0-缎16彻0天之葬骄子均价吩90惭00赶元主力姐户型业11货0-蛇13巨0典型粪的主治流住多宅市国场（寺主流尸客户渔、中明小户震型）较高揉的性常能价修格比惧是项冲目区胸的竞跪争优弱势的正关键CB盘D东赶南区漆域项目名称规模容积率建筑形式核心卖点主力户型销售均价销售状况物业管理富力城占地:48.78万建面:139万2.7塔楼、板楼地段+园林110-16010500元77%2.8元/平方米合生国际占地:5万建面:20万3.4板楼地段+景观+园林100-130预计10000元认筹—CBD总部公寓—4.4板楼、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之骄子占地:3.5万建面:13.6万2.73板楼地段+园林110-1309000元75%3.0元/平方米华业玫瑰东方占地：7.1万建面：25万2.78板楼生态主题+园林140-2001100070%3.5元/平米区域挨价值赵有所芦提高狮、供诱给量市较大爱、产芳品针刮对主岩流中望产阶赛级、最价格欠10冤00进0元看、销鸟售速林度6竹0套汇/月朽左右建国箭门区份域—茶—具恢有一鸭定的抽城市墙资源12345678109序号资源名称1华润大厦/美洲俱乐部2光华长安/长安大戏院3国际饭店4恒基中心5中粮广场6长富宫中心7凯莱饭店8赛特饭店/购物中心9国际俱乐部10第一使馆区东方萌瑞景均价就13闹50配0元主力番户型蛙14恳8、注21叨0具有侄一定该城市层资源歇、基款本开航发完缩慧毕，虑西北桨侧还怨有少旧量供恳给Q2帆竞珍争格有局与美地位锹：在谨资源植争夺此中，秧我们乖算是扑“中诸产”必须伏明确校的4泛个前奋提Q3帐：项砖目限还制条登件？Q1磨大俊势：客CB合D的惧强化殊和外句扩给座项目世带来赛大机丘会区域识复合归：既举有现息代写崇字楼谱、又匀有回泉迁楼碗，还光有胡址同、泳平房阿和文蜓物东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街本项璃目的恒交通置条件长安挤街和圾东二报环仍暖为进垦出项去目的拦主要费交通晶道路菜，但五由于蓄项目放与他展们并股不直瞎接相个连，膜无论帅是进奇还是浮出，揭均需嘴要经跳过较误窄的闻市政饺路主要困弊端草包括习：二环屠路出祥口在控朝阳符门桥泊附近洗；建截国门苍桥为吐双层仍立交箭（左认转调称头需职要盘电桥）隶；金惨宝街揉道路辱有隔安离设讯施（完只能给右转渡）；锁华润荒大厦痛南侧最的道崭路较废窄且听车流贷量较眨大（篮尤其杠是华游润大穗厦的织上下演班高晴峰）东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街虽然绳紧邻猫两大夹城市施主要擦干道仔，但壤出入剩仍需油要“破受制集于人鹅”东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街出版社（20米）宏通商务（20米）现有建筑（20米）贡院6号（60米）检察院（40米）华润大厦（100米）三峡大厦（96米）住宅设计院（30米）周围糊建筑检在长急安街词和东践二环缓方向晨对本甲项目慰的遮猜挡严格重本项繁目的斩昭示名性受规意划限颂制，北东西咱向比巩例高游达5席4%并以上位置建国门桥西北\华润大厦西侧\公元6号北侧总用地面积16709.98平方米总建筑面积152306.31平方米其中地上建筑面积112595.57平方米公寓建筑面积100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面积39710.74平方米容积率6.738绿化率31.34%控制高度70米必须治明确逢的4轿个前汽提Q4瓦：本餐项目业的目彻标理膛解？Q2仍竞数争格己局与连地位珍：在兵资源池争夺益中，拌我们刺算是预“中股产”Q3冶项纸目限含制条飞件：廊区域资复合乞/交敬通受那限/迎建筑绣遮挡贺/东文西向条比例Q1径大援势：歼CB拦D的袖强化晒和外停扩给辱项目述带来犯大机岭会我们狸对本起项目与目标萄的理赖解战略归地位特：持续锤的先泽进流猛，为饿后续西开发粮项目践提供冷资金晴来源件；项目帜目标倚：在保间证资茧金安笛全的猛前提符下实佳现价虾值最颤大化宿。4个节前提2个薄必须愉回答伯的关乘键问缺题客户我们盯的核坡心竞泥争力Q4答目舒标理蓄解：肃现金狱流、段利润愤最大香化Q2歌竞摩争格梦局与疫地位犬：在毫资源沈争夺属中，为我们码算是根“中持产”Q3上项套目限炸制条吐件：醒区域抛复合激/交援通受娘限/矩建筑画遮挡近/东暖西向拥比例Q1伸大蓬势：撒CB之D的新强化秆和外毒扩给然项目探带来暗大机困会Lu变xu榴ry津a径pa遥rt歇me送nt奢侈阀公寓Se搏mi叮-l塞ux淘ur帆y存ap把ar揪tm脏en爪t半奢苍侈公斩寓Co读mm铁on超a怨pa顷rt病me谜nt普通葱公寓美国绍CB悟D公邮寓客个户有鼠明显凤的等创级划冶分家族呀型富挥豪、炉闻名梦世界悠的财况富阶减层，均金融病界、抱文艺乒界名阅人及折国际太名流变。华尔楼街的bu喜si灰ne洲ss滥ma劝n嫩an固d鬼wo饺me卸n,塘a脖nd机t闷he独ir甜f优am晌il朱ie泥s客户当地恨的学疫生、臂艺术调家、哲下城松区的bu狸si崇ne劳sspr罪of盗es候si柏on否al偶s及一买些名仙人。北京帖东部逆商务夸带中卫的公嚼寓客段户也彼有明杀显的控分级豪宅沫客户代表虽项目考：星河幕湾、鸣昆仑业公寓第、N畏AG匹A上裹院、手北京彼花园捉、贡基院6搭号客户转类型各：国际要名流牧、知煤名艺排人价值册取向推：地段万或资穴源极灶度稀召缺；袄区域陡气质愚符合条自己宣的身接份；与日祖常活和动场和所在摩一定揭的距碑离尺割度内税；保证恒绝对讲私密协、安械全；释环境耀优雅逗、舒舞适；户型版面积30仅0平方责米以陈上，待拥有叼足够绘的奢球侈空仙间；产品夹的某俭些方加面具愿有唯触一性啊；生活桥行为穗方式听：绝对甚圈层随感；社交杏活动塌为生流活的蹈主旋纺律；活动枣或消虾费场吼所固举定，冷一般任不在泼社区困周边倍消费蹦；固定冷品牌予使用战者，以对品垂质要陈求近编似苛糕刻；高档羡公寓总客户代表鼓项目礼：棕榈错泉、贺MO框MA腐、新贱城国秩际、犹海晟贯名苑层、金柿地国腰际公么寓等客户匠类型粉：活跃爪的财映富置盾业者四（企抽业主英、各攻类社抗会名轰人、西外企乎高管卖等）价值主取向诵：距离姑工作昌地较跪近，出具有疲昭示懂性；周边钻有品清质较摊高的碰配套诵设施云和消照费场咳所；注重初私密传、环侵境安剧静；面积20演0左右滑，追榨求简洒洁、沾实用毒；生活粥行为由方式湖：生活哪以事滤业为田中心秩，兼链顾家慌庭；具有土国外数生活寻经历抹，具储有前支瞻性酒；有特拆定的罩品牌朱偏好留；经常姐性消宴费支乘出不娇吝啬许；关注祥自己饲的健抗康情复况，持喜欢苏去会底所普通福公寓倡客户代表戒项目合：富力爆城、忍华业港玫瑰劣东方倚等客户港类型喷：典型竖的中枪产（尚私营所业主颗、企狸业中徒层、宅高级死白领脾等）价值扔取向盯：距离地工作圆地较热近；有精局致的障景观涂园林竹；面积16历0-置18肤0左右绍，追浊求舒链适；生活匹行为呈方式牙：生活冠以事甩业为霞中心举；需要腾他人售熟悉修的品肉牌作批为标夺签；经常夏性消白费支抱出很承吝啬轮；很少匀去会老所；对于码生活热的舒忌适度胶要求争较高脚。我们欲的客义户：凭活跃哪的财扁富置徐业者核心汽客户冻：企省业主片、老稼板、持股东重要碰客户递：各州类名碑人、玩高管边缘羽客户嗓：小截老板弃、企持业中庆层偶得口客户振：财太富阶抱层4个淘前提2个专必须加回答倘的关免键问豪题客户硬：活异跃的厚财富每置业恼者项目发定位扣及核心尊竞争纤力Q4婶目钥标理碍解：胳现金壁流、狗利润垫最大眠化Q2艇竞艰争格艺局与凤地位烈：在搞资源拉争夺瓶中，倦我们鸣算是盈“中所产”Q3家项份目限稼制条肃件：退区域搅复合姜/交勺通受沫限/威建筑答遮挡字/东振西向震比例Q1鸽大矿势：勒CB译D的介强化湖和外特扩给嘴项目副带来除大机址会来自ww勾w.朋37靠22慈.c劣n中国替最大缓的资墓料库泛下载中央亚公园骑东区——呈上品列、优线雅、想保守CE悠NT截RA辅L明P脾AR色K喝E花AS趴TLu价xu繁ry祖a越pa火rt吓me粘nt中央懒公园怨东区律：位于凉第五否大道膊和公术园大冰道，投附近充是顶级绞商业秃街麦屋迪逊艳和莱脂克辛偿顿大像道，妇西面暖为中央公稼园，罢是传强统意便义的财富豪冰聚居馅地客户：家黄族型智富豪宋、闻袄名世鉴界的难财富箩阶层较。景观：中俱央公什园—全—8手43绢英亩万后院枪，城尼市核球心景皮观带产品：主喇力户运型为畜50逢0平晕米以心上，消最豪警华的滥为1令00掉0平米痛以上些的3乡丰层复寨式价格：千凡万美利元乃星至上冰亿美受元配套：顶寺级的化商业棋街价值袭支撑从：传漏统意幅义的锹豪宅它标签剂、不物可复制刻的景杆观资篇源及填城市提资源36Lu姑xu槽ry派a需pa尺rt郊me洁nt价格存：2假00枝00课美元壮/平约米概况斧：建于翻19赢51魂年，元20便层，失58观1套殃公寓价值瓣点排位序：地段绍Lo坦ca偿ti舞on景观La街nd蓝sc匹ap信e建筑帮Ar降ch近it耀ec弱tu僚re产品听Fe勺at凝ur澡es地段屿优势膀：中央挖公园虹、C俊BD门、顶革级商激业街鞋，建筑北特色：昭耕示性仪强，铁古朴铁典雅梳、品煤质感捉、大慕花园衔、入子户大堂、饥花园为气派扑富有怕吸引尊力、摄大露导台产品饶特征：大慢堂休筒息厅曲、顶园级私徒家花箭园、绞门房队及管搭家服砖务、孕24小时扬车库乔、噪扣音低帆、私算家车踪蝶道、裕工人蛙房、腥大凸蛮窗、大露菠抬及、天边台花育园、鄙景观糠人行眨道、否储藏障间Ma牌nh另at锻ta淹n窄H扶ou销se37中央好公园业西区——偶宏伟钟、华劈燕丽CE届NT束RA本L腰P峰AR外K棍W致ES漫T中央头公园新西区突：公寓雹大多惕修建瘦于大遥萧条切之前妨，建搭筑风格反掩映着雪那个废时代蚁的欣帝欣向姜荣，霞宏伟师而华顷丽。抚居住陶者多隔为美展国知侮名人德士，宵该区往域是厅曼哈刚顿的蠢顶级雄豪宅检居住瞧区客户霜：金融梳界、袋演艺截界新舞贵及梅国际锹名流景观货：中央胃公园缠——闻84邪3英炕亩后迈院，耍城市码核心棕景观肠带产品碗：主力友户型剖为5来00墨平米后以上良，及鬼整层形物业价格早：4申00榜0美洞元/邮平米讽；配套赢：附近吹有剧柄院，裕自然略历史席博物已馆，无道路址两旁桐没有太多竹餐厅涛和商射店,去居住暑环境淡纯粹就。Lu险xu睛ry改a蔑pa级rt共me渡nt价值律支撑压：社门会名棋流及吼豪宅旅标签完、不录可复制续的景吨观资爬源及饥城市逢资源38Lu用xu耕ry张a系pa仿rt塞me挂nt价格勿：4口be节dr轰oo孤ms趁f衬ro咏m污$3威,5漏99外,0科00要3浪b吗ed凭ro事om悼s恨fr苍om逃$害2,副69钉0,飘00布045踏5宜Ce迫nt枣ra筝l喷P下ar征k央W躲es料t概况仅：建于领20纪02通年，宽26紧层辈，1到00钉套公霉寓价值唯点排宅序：地段另Lo驳ca帜ti菜on建筑雪Ar窄ch酸it技ec厉tu水re产品倦Fe冻at罚ur爆es地段之优势迎：中央疫公园攀、C雨BD拨、顶讯级商还业街驰，建筑码特色：昭慕示性耕强，滔外立躁面典吩雅、窜品质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