契税政策介绍(讲课稿)课件

契税2014年10月契税1主要内容

一、契税基本政策规定二、企事业单位改制重组契税政策三、房地产市场调控中的契税政策四、几个热点契税问题主要内容一、契税基本政策规定2一、契税基本政策规定（一）契税的历史沿革1.契税起源于东晋时期。初始名为“估税”，规定如下：凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契券者，每万钱向官输钱四百（卖者三，买者一），名叫“输沽”；无契券者，从价百抽四，名叫“散沽”。这是对田宅买卖征收契税的开始。与现行契税比较：征税对象：田宅、奴婢、牛马；税目：买卖；税率：百分之四；纳税人：买卖双方。一、契税基本政策规定（一）契税的历史沿革3一、契税基本政策规定

2.契税发展于北宋时期。北宋开征“印契钱”，规定：凡民间典买田宅，要在两月内向官输钱，请求验名。与估税相比：征税对象：田宅，也就是土地房屋；税目：典买；纳税人：典买双方；税率：4%。同时，首次明确了纳税期限。此后，契税经历代沿革并不断改进，直到民国。一、契税基本政策规定2.契税发展于北宋4一、契税基本政策规定

3.新中国契税发展历程。（1）颁布契税条例：1950年政务院颁布了《契税暂行条例》。主要内容：凡土地房屋之买卖、典当、赠与和交换，由当事双方订立契约，由产权承受者缴纳契税。征税对象：土地、房屋；税目：买卖、典当、赠与和交换；税率为：买卖、赠与为6%，典当为3%；

纳税人：产权承受者。减免规定：交换价值相等者，免征契税，不相等者，就其超过部分按买卖税率计征；对共有、分割土地、房产不征收契税。

一、契税基本政策规定5一、契税基本政策规定（2）《契税暂行条例》颁布后的几次大调整：第一次，1954年。财政部经政务院批准，对《契税暂行条例》条款进行了修改，其中将第八条修改为：“凡机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、国营和地方国营的企业与事业单位以及合作社等，凡有土地、房屋的买、典、承受赠与或交换行为者，均免征契税”。这意味着契税只对个人征收，征税对象大大缩小。一、契税基本政策规定（2）《契税暂行条例》颁布6一、契税基本政策规定

第二次，1962年。财政部根据中央印发的《农村人民公社工作条例》的规定，明确：“宅基地归生产队集体所有，不准出租和买卖，因此不能征收契税”；第三次，1970年。财政部又进一步明确：“城镇居民的宅基地、果园、菜地，不应有买卖行为，也不应征收契税”。由于当时国家的土地也是禁止买卖和转让的，至此，以产权转移的土地为课税对象不复存在，契税征税范围进一步变成了只对个人的房产征税。当时的房屋买卖并不活跃，实际上契税相当于处于停征状态。一、契税基本政策规定第二次，1962年。7一、契税基本政策规定（3）契税全面恢复征收：1978年新宪法公布后，国家逐步落实了房产政策，城乡房屋买卖重新活跃起来。1981年财政部制发了《关于改进和加强契税征收管理工作的通知》，要求按《契税暂行条例》有关规定，把城乡契税征管工作开征起来。到1990年前后，全国契税征管工作全面恢复。一、契税基本政策规定（3）契税全面恢复征8一、契税基本政策规定（4）新条例修订出台契税全面恢复征收后，税制已不适应当时的实际情况：一是，原条例规定对土地所有权转移征税，与宪法规定的不得买卖土地所有权的条款相抵触；二是，原条例没有减免税的规定，但在计划经济体制下，先后出台了大量的减免税政策，造成征税范围过窄和一定程度的税负不公。1997年国务院重新颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称新条例）。一、契税基本政策规定（4）新条例修订出9一、契税基本政策规定（5）契税长期存在的原因一是，契税历史悠久，经过多年的发展，税制逐渐成熟，适应了不同时期经济社会发展的需要。二是，长久以来，契税一直具有保障不动产所有人合法权益的功能，所谓“地凭文契官凭印”；新中国成立后，契税在一定时期内仍旧是国家管理土地、房屋产权的一种手段，契税完税凭证作为房屋产权权属证明，对规范土地、房屋交易具有重要的作用。三是，契税收入是国家财政收入的重要来源。一、契税基本政策规定（5）契税长期存在10一、契税基本政策规定（6）关于取消契税的争论主张取消理由：一是，契税丧失了它本来保护产权的功能；二是，降低房地产交易环节税负的要求；三是，契税对购房人征收，存在重复征税问题。反对取消理由：一是，保护产权功能虽没有了，但历史习俗还在；二是，降低交易环节税负应从卖方着手，刺激供给。三是，个税与契税调节对象不同。我们主张保留的考虑：一是，契税征管措施得力，是采集交易环节信息的重要抓手；二是，契税是调控房地产市场，抑制需求最直接有效的税收手段。一、契税基本政策规定（6）关于取消契税的11一、契税基本政策规定（二）现行契税政策解析1、条例第一条：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。——立税之本，讲了两个问题；第一，纳税人——承受权属的单位和个人。

关于纳税人，细则第四条是这样解释的：条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。条例所称个人，是指个体经营者和其他个人。一、契税基本政策规定（二）现行契税政策解析12一、契税基本政策规定关于条例和细则对纳税人的规定,从两方面理解：一是纳税人的范围：既不区分所有制，也不区分国籍，对所有单位和个人一视同仁。单位既包括国有的单位，比如政府机关、事业单位、军事单位、国有企业等，也包括社会团体、农村集体经济组织等；即包括国内各种单位，也包括外国企业、外国驻华机构和其他形式的外国组织等；个人既包括中国、港澳台同胞，也包括外国国籍及无国籍人士。外国人到中国买房，受家庭唯一的限制。一、契税基本政策规定关于条例和细则对纳13一、契税基本政策规定二是纳税人的认定。一般情况下，房地产权属转移合同中约定的权属受让人，为契税纳税人。实际征管中,因为房地产权属的确定以登记为要件，在实际工作中，征收人员一般可以按照登记要件原则进行判断，房产证或土地使用权证上写的是（或准备写）谁的名字，谁就是纳税人。这个问题，看似简单，在政策理解上还需注意。一、契税基本政策规定二是纳税人的认定。14一、契税基本政策规定

案例一：继承房产的纳税人认定问题。某人有三子，其去世后，三子经协商，由老三继承房产，并给予其他二人一定补偿。如何认定契税纳税人？把握原则：在进行政策认定时，不要去对期间的过程做判断，只遵循一个原则，房产证最后登记的是谁，谁就是纳税人。现行政策对法定继承人继承房产是免税的。房产证上写的是法定继承人的名字，法定继承人就免税;要是非法定继承人就按赠与征税。一、契税基本政策规定案例一：继承房产的15一、契税基本政策规定

案例二：未办理权属登记而受让土地权属后再进行转让问题。有甲乙丙三公司，甲公司将土地转让给乙，乙公司没有办理产权证，直接又转给丙，由丙办理了产权证，对乙该不该征税，如何征税？政策依据：《总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，只要受让人享有占有、使用、收益或处分其受让土地权属的权利，且有证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，该土地权属受让人即为契税纳税人。一、契税基本政策规定案例二：未办理权属16一、契税基本政策规定

第二，征税范围——土地、房屋权属。关于征税范围，细则第二条规定：条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权和房屋所有权。上述解释明确了两项权属客体：一是土地权属——土地使用权：我国实行公有制，土地所有权的主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。土地管理法规定:城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有;宅基地、自留山，属于农民集体所有。

一、契税基本政策规定17一、契税基本政策规定正因如此，在我国土地所用权不能转让，所以现行契税政策只对土地使用权的转移征税。土地使用权，内涵被相应扩大：土地的占有、使用、收益和有限处分的权利。

一、契税基本政策规定正因如此，在我国土18一、契税基本政策规定二是房屋权属——房屋所有权。房屋所有权通常由两部分组成，地上建筑物的占有、使用、受益、处分的权利（建筑物所有权）和房屋附着土地的土地占有、使用、受益、有限处分的权利（土地使用权）。不是所有的房屋所有权都由这两部分组成。经济适用房，房改房——“小产权房”。一、契税基本政策规定二是房屋权属——房19一、契税基本政策规定

2、条例第二条：本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋的买卖、赠与和交换。土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

一、契税基本政策规定2、条例第二条：本20一、契税基本政策规定关于国有土地使用权出让。细则第五条明确：是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。这里需要讲清楚三个问题：第一，为什么只能国有土地使用权出让？按照土地管理法规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（破产的乡镇企业建设用地可以转让）。目前已有部分地区开展了集体土地制度改革试点，我们也在研究配套的契税改革方案。一、契税基本政策规定关于国有土地使用权出21一、契税基本政策规定

第二，转让和出让是什么关系？联系：都是土地使用权转移形式；都体现了有偿使用的性质。区别：一般情况下，出让是转让的前提。出让发生在土地一级市场，它是将土地使用权从代表土地所有者的国家各级政府转移到其他单位或个人的过程，在这个过程中，转让方是行政主体，受让方是民事主体。出让一般有两种方式，协议出让和竞价出让；竞价出让有招标、拍卖、挂牌等具体方式。2004年“8.31”大限。转让发生在土地二级市场，它是将土地从一个民事主体转移到另一个民事主体的过程，既包括国有土地使用权的转让，也包括指集体土地使用权的转让。

一、契税基本政策规定第二，转22一、契税基本政策规定

第三，在土地一级市场，对哪种方式承受国有土地使用权征收契税？有偿使用方式，即出让、租赁、授权经营和作价出资（入股）。

无偿使用方式，即国有土地使用权划拔。条例中只明确对以出让方式承受国有土地使用权的，征收契税。以划拨、租赁、授权经营和作价投资等方式从国家手中承受土地使用权的，都不在征税范围。一、契税基本政策规定第三，在土地一级市场23一、契税基本政策规定这里面大家又会有一个疑问：细则第八条规定：以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。——针对土地二级市场。实际上，对于土地一级市场，国家以国有土地作价出资或入股方式将国有土地使用权转移给企业的，是在2008年《关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税[2008]129号）才明确。当时政策考虑，一级市场的契税不能放松，出让契税从没减免过，作价入股不征税口子太大，需要堵住。一、契税基本政策规定这里面大家又会有一24一、契税基本政策规定

财税[2008]129号的主要内容：根据《条例》第二条规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。至此，在土地一级市场和二级市场，将以土地权属作价投资入股都纳入征税范围。

一、契税基本政策规定财税[2008]125一、契税基本政策规定除条例规定的税目，细则里还规定了如下几个税目：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属低偿债务；（3）以无形资产方式承受土地、房屋权属；（4）以获奖方式承受土地、房屋权属；（5）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。条例还规定：土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。主要考虑：一是，根据我国法律规定，集体所有的或者国家所有的农业集体经济组织使用的土地，可以由个人或集体承包经营。可见，这种承包经营，土地使用权仍在农业集体经济组织，承包人只是对土地实行经营和管理，因此土地使用权未发生变化。二是，承包人必须将承包土地用于从事农业生产。而契税的立税指导思想是针对房地产市场进行调节，农村集体土地承包经营权的转移，不应在调节之内。

一、契税基本政策规定除条例规定的税目，26一、契税基本政策规定

3、条例第三条：契税税率为3%-5%。适用税率由各省自定。目前情况：土地：多数地区为5%；房屋：大约三分之二的地区为3%，三分之一的地区4%。特殊规定：家庭唯一90平米以下，1%；家庭唯一普通住房法定税率减半征收；经济适用住房法定税率减半征收。一、契税基本政策规定3、条例第三条：契税税率27一、契税基本政策规定

4、契税第四条：契税计税依据，第一款：出让、出售、买卖的，为成交价格；赠与的，核定价格；交换的，差价。第二款：前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者交换土地、房屋价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。这一款涉及三个问题：一是，这是存量房评估的法律依据之一；二是，这个条款的法律效力高于住建部的部门规章；三是，无正当理由的认定问题。一、契税基本政策规定4、契税第四条：契28一、契税基本政策规定

细则第九条、第十条、第十一条对契税计税依据作了进一步的解释。重点是十一条：以划拨方式取得使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。这是关于土地契税计税依据问题，需要结合《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）文件来理解。一、契税基本政策规定细则第九条、第十条、29一、契税基本政策规定

财税[2004]134号主要内容：第一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或成交价格明显偏低的可评估。一、契税基本政策规定财税[2004]130一、契税基本政策规定以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。第二，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他费用。第三，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。一、契税基本政策规定以竞价方式出让的，31一、契税基本政策规定

有几个问题需要解释：一是，以出让方式承受国有土地使用权，契税计税依据到底应包括哪些项目？二是，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，或者将划拨改为出让时，计税依据与普通出让有何不同？三是，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税，免的是哪道契税？。一、契税基本政策规定有几个问题需要解释：32一、契税基本政策规定案例：购买房屋附属设施如何计征契税？要点：1.按照《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税[2004]126号）规定，“对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税”。2.《物权法》中明确，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。3.房屋附属设施的契税征管，应以是否办理权属登记来认定征收范围，凡进行权属产权登记的应依法征税，签署权属租赁合同的不征税。一、契税基本政策规定案例：购买房屋附属设施如何计征契税？33一、契税基本政策规定案例：购买装修房屋如何计征契税？

要点：1.按照《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》（国税函[2007]606号）规定，“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内”。2.在实际征管中，对于仅签订了买卖合同的装修房屋，应按买卖合同中的成交价款确定计税依据，装修费用不得从总价款中扣除。若购买的装修房屋分别签订了买卖合同和装修合同，则仅按买卖合同中的成交价格确定计税依据。一、契税基本政策规定案例：购买装修房屋如何计征契税？34一、契税基本政策规定案例：A企业通过拍卖方式拍得一块出让土地，但未按期支付土地出让金，需支付滞纳金，对于土地出让金的滞纳金是否计征契税？要点：根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，国有土地使用权出让契税的计税价格为成交价格，即承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，但土地出让金产生的滞纳金并不是成交价格的组成部分，也不体现该土地使用权的价值，因此不计征契税。一、契税基本政策规定案例：A企业通过拍卖方式拍得一块出让土地35一、契税基本政策规定案例：C企业通过招拍挂方式取得一块国有土地使用权，并完纳契税。但由于其拖欠土地出让金，被国土局强制收回土地使用权，其已缴纳契税是否退还？要点：案例中C企业虽然已缴纳契税，但由于其没有完纳土地出让金，没有取得土地使用权证，土地权属没有完成转移。因此，可以退还契税。一、契税基本政策规定案例：C企业通过招拍挂方式取得一块国有土36一、契税基本政策规定案例：D企业通过拍卖方式以20亿元的成交价格取得一块国有土地使用权，另支付拍卖佣金2千万元，其支付的拍卖佣金是否计征契税？要点：案例中的土地拍卖佣金不是成交价格的组成部分，支付对象也不是土地的出让人。因此，对拍卖佣金不计征契税。一、契税基本政策规定案例：D企业通过拍卖方式以37一、契税基本政策规定案例.A企业将一块建有在建工程的土地使用权转让给B企业，如何计征契税？要点：《财政部国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。一、契税基本政策规定案例.A企业将一块建有在建工程的土地使用38一、契税基本政策规定案例：某企业以出让方式取得一块商业用地，后来该土地用途变更为住宅用地，该企业补缴了2亿元土地出让金，是否应补征契税？

要点：应补征契税。按照《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。案例中该企业变更土地用途，应对其补缴的土地出让金计征契税。一、契税基本政策规定案例：某企业以出让方式取得一块商业用地，39一、契税基本政策规定案例：某企业按照政府要求对一块国有土地进行一级开发，开发费用5亿元。之后通过拍卖以3亿元取得该块国有土地使用权，如何计征契税？要点：应以8亿元的合计费用计征契税。按照《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。一、契税基本政策规定案例：某企业按照政府要求对一块国有土地进40一、契税基本政策规定5、条例第五条：应纳税额的计算。应纳税额=计税依据×税率。6、条例第六条：减免税规定：对国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减税或免税；财政部规定的其他减税、免税项目。细则第十二、十三、十四、十五条对条例的减免税规定进行了解释。一、契税基本政策规定5、条例第五条：应41一、契税基本政策规定重点讲三个问题：一是，社会力量办学问题。《财政部、国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》（财税[2001]156号）规定，自2001年10月1日起，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受土地、房屋权属用于教学的，比照契税暂行条例第六条第（一）款的规定，免征契税。一、契税基本政策规定重点讲三个问题：42一、契税基本政策规定

对这个问题把握两个要点：第一，主体。取得《社会力量办学许可证》的教育机构；与现实情况的矛盾：先有房，后发证。第二，用途。用于教学。二是，细则第十五条有关征用的问题。土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。对这个问题也要把握两点：第一，对政府征用、占用后重新承受权属是否免税各省自定；第二，对拆迁安置（现在叫被征用后选择货币补偿用以重新购置房屋，或者选择产权调换）按财税[2012]82号文件办理。这是财政部、税务总局的统一规定。一、契税基本政策规定对这个问题把握两个要点：43一、契税基本政策规定

财税[2012]82号关于这个问题的具体规定：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

与财税【2005】45号相比主要变化：由住房扩大到房屋；由货币补偿扩大到实物补偿；依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》，原来为《城镇房屋拆迁管理办法》。案例四：房屋在A省被拆，用补偿款到B省买房，是否给予免税优惠？注意一点：原则是在拆迁地购房，具体范围没有规定。一、契税基本政策规定财税[2012]8244一、契税基本政策规定

三是，事业单位免税问题。财税字[1998]96号，明确了：根据条例第六条、细则第十二条和财政部1996年发布的《事业单位财务规则》（是否有更新）的规定，对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件：第一，纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；第二，所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。也就是说，对执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位，不免税。一、契税基本政策规定三是，事业单45一、契税基本政策规定7、条例第七条:经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。补税的规定。案例五：A学校为事业单位，2000年买房用于教学，当时房价为200万，按3%税率计算，免税6万元；2005年，A学校将该房产改作对外经营用的招待所，此时房价已涨为300万元，按规定应如何补缴契税？注意三点：一是，补缴的应当是当时免征或减征的税款，不是重新征税。因此，计税依据应当是当时免税时的计税依据，不能用现在的价格；二是，补缴税款的纳税义务发生时间，细则第十七条明确，为改变用途的当天；三是，先是征税项目后改为免税项目的，不予退税。先经营后教学。一、契税基本政策规定7、条例第七条:经46一、契税基本政策规定退房是否能办理契税退税？要点：1.按照财税[2011]32号的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。2.按照《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函[2002]622号）规定，对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。其中，“未能完成交易”就是指没有办理房屋权属登记3.需要注意，退税只针对未办理权属登记的情况。一般情况下已办理房屋权属登记的，不再给予退税。特殊情况是，按照《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函[2008]438号）规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。当事人虽办理了房屋产权证，但因合同以及权属转移行为均无效，撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。一、契税基本政策规定退房是否能办理契税退税？47一、契税基本政策规定

8、条例第八条：契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。细则对条例中的“其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证”，进一步明确为：具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及各省人民政府确定的其他凭证。案例六：纳税人2007年首次购买一套90平米以下住房，2009年来缴纳契税，可否享受2008年出台的首次购买90平米以下优惠政策？注意几点：一是，纳税义务发生时间为合同签定时间，契税征收应适用签订合同时的政策；二是，核定计税价格，也应根据合同签订时的市场价格进行核定。一、契税基本政策规定8、条例第八条：契48一、契税基本政策规定实际征管中一般在办房产证环节纳税。涉及滞纳金问题。《征管法》有关滞纳金的规定：《征管法》三十一条：纳税人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳税款。三十二条进一步明确：纳税人未按规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。征收滞纳金的条件：纳税人已申报，税法或税务机关明确了缴款期，纳税人未在规定缴款期内纳税，且未被批准延期缴税。一、契税基本政策规定实际征管中一般在办房产49一、契税基本政策规定

从条例的内容来看，只规定了申报期，第九条：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。由于条例未规定缴款期，是否征收滞纳金，各地应根据本地是否规定有明确的缴款期而定。国税发[2001]110号对延期缴税做了规定：经省级征收机关批准，可延期缴税，最长不超3月，一年只能申请一次。经批准延期缴税的，在期限内，不收滞纳金；超过期限，万分之五滞纳金。

一、契税基本政策规定从条例的内容来看，50一、契税基本政策规定条例第九条，讲了三个问题:一是申报期;二是契税纳税地点;三是税务机关要核定（申报时明确）或规定（有文件规定）缴款期。

对于未按规定时间申报的情形，征管法还有相关规定：《征管法》第三十五条：发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的，征收机关有权核定其应纳税款；第六十二条：纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处以2000元以下罚款；情节严重的，处以2000元以上1万元以下的罚款。一、契税基本政策规定条例第九条，讲了51二、企事业单位改制重组契税政策

（一）企业改制重组契税政策出台的背景和沿革

党的十五大之后，我国加快建立社会主义市场经济体制，积极推进国企改制，按照现代企业制度的要求，完善法人治理结构，规范公司化运作，使国有企业成为独立的法人实体和市场竞争主体。随着企业改制的广度和深度不断加大，改制过程中不可避免的涉及土地、房屋权属变动，且涉及价值巨大，相关契税政策亟待明确。诸多如中国石油、中国移动等面临改制上市重组的企业，纷纷向财政部、税务总局请求契税政策优惠，同时地方政府各自出台优惠政策。二、企事业单位改制重组契税政策（一）企业改制重组52二、企事业单位改制重组契税政策

财政部和国家税务总局先后在2001、2003、2008和2012年联合制发财税161号、财税184号、财税175号和财税4号文件。对包括各类企业改制重组行为，统一作出了征收、免征、不征的政策界定。二、企事业单位改制重组契税政策53二、企事业单位改制重组契税政策（二）企业改制重组契税优惠政策存废之争主张废弃的理由：一是，政策出台背景不复存在。二是，公平税负的需要，个人和企业应一视同仁。三是，企业改制情况复杂，政策认定难度较大。基层税务机关80%的问题都是问企业改制契税问题。主张存续的理由：一是，减轻企业经营负担，国务院多次明确，不因改制增加企业税负。二是防范税务机关执法风险。又涉及到优惠政策出台的另一个背景。1999年国有企业实施第二论转制后，涉及的土地、房屋权属变动很多。政府出面干预，企业登门拜访，个案减免很多。二、企事业单位改制重组契税政策（二）企54二、企事业单位改制重组契税政策

（三）财税[2012]4号文件解析第一条：企业公司制改造

第一款：非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、企事业单位改制重组契税政策（三）财税55二、企事业单位改制重组契税政策

本款要点：一是，三种改制形式适用本款；二是，整体改建方可免税；整体改建的含义：不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。如何理解不改变原企业的投资主体：就是不引入新的投资者。

二、企事业单位改制重组契税政策本款要点：一是56二、企事业单位改制重组契税政策案例：某国有皮鞋厂进行公司制改造，整体改制为有限责任公司，其中，涉及的土地为国有划拨土地，改制中缴纳土地出让金5亿元，涉及的房产估值为12亿元，如何计征契税？要点：1.案例属于整体改制，因此可对属于皮鞋厂名下的房产12亿元，免征契税。

2.土地属于国有划拨土地，不属于皮鞋厂资产，应按照土地出让金5亿元向改制后公司征收契税二、企事业单位改制重组契税政策案例：某国有皮鞋厂进行公司制改57二、企事业单位改制重组契税政策案例：某国有自行车厂进行公司制改造，引入新投资者改制为股份有限公司，其中，涉及的土地为国有划拨土地，缴纳出让金4亿元，涉及房产估值为20亿元，对此如何计征契税？要点：1.案例中，原自行车厂改制引入新投资者，不符合免税条件。2.契税依据包括土地出让金4亿元，还应包括地上附着物即原自行车厂20亿元的房产价值。二、企事业单位改制重组契税政策案例：某国有自行车厂进行公司制58二、企事业单位改制重组契税政策第二款：非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。要点：一是，主体限制，即必须是国有独资企业或国有独资有限责任公司；二是，对他人（合作伙伴）没有限制；三是，主体在新设公司所占股份超过50%；四是，免征，不是不征。

二、企事业单位改制重组契税政策第二款：59二、企事业单位改制重组契税政策第三款：国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。要点：一是，主体为国有控股公司；二是，对合作方无限制；三是，主体占新公司股份超过85%；四是，免征而不是不征。

二、企事业单位改制重组契税政策第三款：60二、企事业单位改制重组契税政策第二条：公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。本条要点：一是，股权（股份）转让不征契税：按照公司法的规定，出资者的所有（股权）与法人财产权是分离的，股权是出资者按股份享有资产受益参与决策和选择经营管理者的权利；土地房屋是企业法人财产，法人享受独立的法人财产权；股权转移不影响企业法人财产权的独立性和完整性，也不会导致法人财产权的转移。沪深两市上市公司二是，股权转让的极端情况：100%股权转让二、企事业单位改制重组契税政策第二条：公61二、企事业单位改制重组契税政策

第三条：公司合并

两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。要点：一，《公司法》规定的两种合并形式。吸收合并的，被吸收方解散；新设合并的，合并各方解散。二，原投资主体在合并后的公司内仍然存在，不撤资。

二、企事业单位改制重组契税政策第三条62二、企事业单位改制重组契税政策案例：甲公司与乙公司合并成立丙公司。但合并过程中，原甲公司的出资人撤资，并不再作为合并后丙公司的出资人，如何征收契税？若甲公司出资人没有在合并过程中撤资，而继续作为丙公司的出资人，经营一段时间后由于经营理念不同撤资，如何征收契税？要点：1.甲公司在合并过程中撤资，因此不符合免税规定，对合并后的丙公司应征收契税。2.若甲公司的出资人在合并中没有撤资，仍是合并后丙公司的出资人，丙公司可享受免征契税政策。3.甲公司出资人后续再从已成立的丙公司撤资并不影响其享受政策。二、企事业单位改制重组契税政策案例：甲公司与乙公司合并成立丙63二、企事业单位改制重组契税政策

第四条：公司分立

公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。本条要点：一是分设不限数量；二是对派生、新设方免税；三是与原公司投资主体相同。对投资主体相同的理解：投资者不变；所占分额不变。

二、企事业单位改制重组契税政策第四条：公司分立64案例：甲公司根据自身业务调整，派生出乙公司，甲公司的出资人为A和B,乙公司的出资人也为A和B,与甲公司相同，此种情况如何征收契税？若分立的乙公司的出资人为A，对此如何征收契税？若分立的乙公司出资人为C,即不是A公司的出资人，对此如何征收契税？要点：1.案例中，分立出来的乙公司与甲公司出资人相同，均为A和B,因此可以免征契税。2.若乙公司的出资人为A,与甲公司的出资人不完全相同，不可以享受免税，应征收契税；3.若乙公司的出资人为C,与甲公司的出资人无关，相对于甲公司剥离出部分资产出售给出资人C,不可以享受免税，应征收契税。案例：甲公司根据自身业务调整，派生出乙公司，甲公司的出资人为65案例：甲公司的投资人原为A和B,拆分为乙和丙两个新公司，分别由A作为乙公司出资人，由B作为丙公司出资人，对此如何征收契税？要点：公司分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，可以享受契税免税政策。案例中，拆分后的乙、丙公司分别由A和B作为出资人，因此不符合免税规定，应分别征收契税。

案例：甲公司的投资人原为A和B,拆分为乙和丙两个新公司，分别66二、企事业单位改制重组契税政策

第五条：企业出售

国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。本条要点：一是，只适用国有和集体企业出售；二是，对购买人没有限制；三是，要妥善安置原企业职工。妥善安置的标准。执行中的困惑：一是，职工不愿意继续签定劳动合同的情况；二是，税务机关如何去认定是否妥善安置。

二、企事业单位改制重组契税政策第67二、企事业单位改制重组契税政策

第六条：企业破产

企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

二、企事业单位改制重组契税政策第六条：68二、企事业单位改制重组契税政策第六条要点：一是，企业依法进入破产程序才可享受政策，企业未破产以资抵债情况，仍征税；二，承受人区分债权人和非债权人适用不同政策。第七条：债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。本条要点：一是经国务院批准；二是免税主体为债权转股权后新设的企业。

二、企事业单位改制重组契税政策第六条要69二、企事业单位改制重组契税政策

第八条：资产划转

第一款：对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

本款要点：一是，实施划转的主体——政府或国有资产管理部门；二，被划转的权属性质——国有的土地、房屋权属；三是，对承受方没有限制。二、企事业单位改制重组契税政策第八条：70案例：某市政府发布文件，明确将某事业单位一栋房产划转至政府出资设立的投资公司，对此是否征收契税？要点：案例中，由市政府发文划转房产，属于房产权属的行政性划转，因此，对承受房产的市属投资公司免征契税。案例：某市政府发布文件，明确将某事业单位一栋房产划转至政府出71案例：某市国资委制发文件，批复同意市属投资公司收购另一家企业名下写字楼，对此是否征收契税？要点：案例中虽是国资委发文，但其属于政府主导的市场收购行为，不属于文件规定免税情形，应征收契税。案例：某市国资委制发文件，批复同意市属投资公司收购另一家企业72二、企事业单位改制重组契税政策

第二款：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。要点：一是，只有文件中列明的同一投资主体形式享受政策。2012年下发的财税82号文件，把个体工商户、合伙企业纳入进来，税理就是比照同一投资主体内部资产划转。二是，不区分有偿无偿划转的问题。三是母子公司之间的房地产权属转移，都免税。

二、企事业单位改制重组契税政策第二款73案例：投资人A、B、C三方共同出资，先后设立了甲、乙、丙三家公司，经营过程中，甲、乙公司分别承受了丙公司名下一处房产，对此是否征收契税？

要点：案例中甲、乙、丙公司的投资主体虽然相同，均为投资人A、B、C，但由于属于三个投资方，不符合文件规定的免税要件，因此应征收契税。案例：投资人A、B、C三方共同出资，先后设立了甲、乙、丙三家74案例：乙公司是甲集团公司的全资子公司，因业务扩张，乙公司又新设了丙公司作为全资子公司，甲集团公司将名下一处写字楼注入丙公司，对此是否征收契税？

要点：案例中甲是乙的母公司，乙是丙的母公司，但甲与丙之间不属于母子公司关系，不符合文件规定的免税要件，因此应征收契税。案例：乙公司是甲集团公司的全资子公司，因业务扩张，乙公司又新75二、企事业单位改制重组契税政策

第九条：事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位超过30%的职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，减半征收契税。

二、企事业单位改制重组契税政策第九条：76二、企事业单位改制重组契税政策

第十条：其他

第一款：以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。本款要点：前面讲过，这条政策是2008年财税[2008]129号提出来的。细则只明确在土地二级市场，以土地、房屋权属作价投资入股征税。从2008年起，在土地一级市场也征税。这与划拨转出让一样，是我们对企业改制契税政策底线。第二款：本通知所称企业、公司是指依照中华人民共和国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。

本通知执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日。二、企事业单位改制重组契税政策第十条：77三、房地产市场调控中的契税政策

（一）近几年房地产市场税收调控政策特点实施差别化政策；集中在交易环节，主要是营业税；调控效果不明显，原因分析：不对症。（二）契税调控政策情况1999年

财税210号

，对个人购买自用普通住宅，减半征收

2005年房地产税收一体化管理，以契税为把手。2008年财税137号：提出首次购房的概念。2010年财税94号：改首次购买为家庭唯一。2011年，推进存量房评估。（三）今年的国五条。我们下一步工作:长效机制，契税差别化设计。三、房地产市场调控中的契税政策