世联天津紫光华庭项目定位报告及物业发展建议课件

天津紫光华庭项目定位报告及物业发展建议谨呈:天津千宇房地产开发有限公司天津紫光华庭项目定位报告及物业发展建议谨呈:天津千宇房地产2目录住宅物业定位及物业发展建议第一部分：商业物业定位及物业发展建议第二部分：119项目界定……………3客户目标……………13项目目标界定………15模型、案例借鉴……………………17机会分析……………21项目发展战略………45案例研究……………47客户分析……………54项目定位……………60项目物业发展建议…………………62确定研究范围………119区域商业市场分析…………………122区域商铺业态面积分析……………128本项目商铺物业发展建议…………1312目录住宅物业定位及物业发展建议第一部分：商业物业定位及物业客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项项目位置位于天津市河西区围堤道北侧，属于城市中环线以内项目属于南楼片区，距天津市小白楼商务中心区2.5公里本项目内环线中环线海河河西区政府小白楼商务区南楼商圈123451234566项目位置位于天津市河西区围堤道北侧，属于城市中环线以内本项目项目界定区位属性项目属性5项目界定区位属性5河西区：天津三大具有高认知度的行政区之一南开区和平区河西区和平区位于天津市中心，是市党政机关所在地，也是全市的政治、商贸、金融和信息中心南开区是天津市的文化教育区、高新技术产业区河西区是天津市商贸、商务、政务集中区河西区：天津三大具有高认知度的行政区之一南开区南楼片区——传统居民、政务集中、商业商务居住功能融合南楼为天津传统的商业区，以南楼商场为标志，目前区域除保持具有民俗特色的商铺外，又新增了家世界、新澳购物等新型商业；政府部门云集，周边分布有天津市人民检察院等政府部门；金融机构众多，包括华夏证券、国信证券等区域各项功能融合，相互协调，均衡发展南楼片区——传统居民、政务集中、商业商务居住功能融合南楼为天项目界定区位属性项目属性8项目界定区位属性8项目地块分析——区域位置分析城市感强：南临围堤道（城市中环），东西各临城市主干道：解放南路和大沽南路，对面为天津的标志性建筑——天津日报社；交通便利：多条城市主干道交汇，快速、公共交通极其便利；配套丰富成熟：区域不仅具备生活必备配套，而且还有层次丰富的精神文化类配套。

展现出城市中心区的独特魅力11.商业配套13四十二中、天津师大分校3.医疗配套444津河纪念广场、天津博物馆、天津科技馆、河西少年宫21家乐超市、家世界超市、苏宁电器、新澳百货、桂发祥总店、韩餐一条街、家居超市2.教育配套天津医院、天津医大第二附属医院4.文化娱乐配套329项目地块分析——区域位置分析城市感强：南临围堤道（城市中环）项目地块分析——地块四至及内部情况地块内部：未拆迁厂房东边界东边界旁的韩餐东边界待拆迁的房屋南边界南边界：围堤道地块南边界的围墙西边界西边界北部西边界南部四十二中10项目地块分析——地块四至及内部情况地块内部：未拆迁厂房东边界地块的经济技术指标及规划限制条件规划总用地2.779万平米总建筑面积7.604万平米住宅建筑面积5.04万平米公建建筑面积0.7万平米代征用地0.8万平米容积率3地块面积小，除南面为城市道路外，其余三面均是原有建筑；地块形状规则；容积率3.0；住宅比例：＞85%，为典型的以住宅为主的项目；11地块的经济技术指标及规划限制条件规划总用地2.779万平米总项目界定认知度较高的 城市中心区域 以居住为主的 小规模项目开发12项目界定认知度较高的12客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴13客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项实现单价＞7000元/平米，向上探讨更高价格的可能性，获取尽可能高的利润；不过分追求销售速度。客户目标14实现单价＞7000元/平米，向上探讨更高价格的可能性，获取尽客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴15客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项项目目标界定在本项目的热销期（2005年底）本区域的平台价格均将在6500元/平米左右。本项目的目标价格将超出区域价格上限，站在本区域市场的高端。我们对近三年来本区域的价格走势与天津整体市场的走势进行综合对比分析；在较为保守的预计下，假设各区域2005年的增长率保持在15%的情况，计算出本区域2005年的价格平台为6300元/平米16项目目标界定在本项目的热销期（2005年底）本区域的平台价客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴17客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项房地产价值构成房地产价格除了营销价值外，价值构成包括实体价值和精神价值两部分。实体价值是由在地段价值的基础上建立的产品创新价值实现的。房地产价格不断提升！通过各种价值的累加，地段价值产品创新价值人文、品牌价值实体价值精神价值18房地产价值构成房地产价格除了营销价值外，价值构成包括实体价值案例1：充分挖掘地段价值，以产品创新实现价格的提升丽水嘉园和棕榈泉同处于朝阳公园区域，与朝阳公园均一路之隔，地段价值几乎相同。丽水嘉园产品品质差，最高价仅售7000元/平米，仅实现地段价值棕榈泉国际公寓在充分挖掘地段价值的情况下以高品质产品实现了价格的提升，最终实现19000元/平米的高价实体价值地段价值产品创新价值价格提升棕榈泉国际公寓丽水嘉园19案例1：充分挖掘地段价值，以产品创新实现价格的提升丽水嘉园和案例2：丰富的人文价值赋予项目巨大的价格想象空间深圳华侨城是人文生态景观与休闲场所，聚集深圳三大主题旅游公园规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和人文价值营造，最终成为城市高端居住区的中心。住宅区波托菲诺一期均价8800，二期均价9500-9800。而位于同区位的“假日湾”仅售7800，虽然有一定的产品价值，但缺乏人文价值的提升。地段价值产品创新价值人文、品牌价值实体价值精神价值价格提升世界之窗中国民俗文化村锦绣中华高尔夫球场欢乐谷20案例2：丰富的人文价值赋予项目巨大的价格想象空间深圳华侨城是客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴21客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项机会分析区域市场机会分析外部机会分析内部机会分析市域市场机会分析22机会分析区域市场机会分析22天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展天津市近三年的人均GDP增长率在11％左右，2004年增长率超过20%，经济高速增长2003年人均GDP超过3000美元，标志城市人民生活总体进入富裕阶段GDP与房地产发展模式天津历年人均GDP增长值（美元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研23天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展GDP增长率天津城市住房需求释放强劲，近期将保持对房地产市场刚性拉动城市拆迁速度开始放缓，拆迁安置住房需求的滞后性大规模释放为市场带来刚性需求1998年至2003年间，天津城市居民人均可支配收入的年均涨幅为7,7％。而同期房价上涨3％－5％，收入与房价涨幅相比较为合理年份拆迁量（万平米）住房安置需求（万平米）20043009002003450135020021504502000-2001200600天津市往2000年以来拆迁量及安置需求量统计按以往天津市危改“拆：购(建)比率＝1∶3”计算天津历年人均可支配收入（元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研24天津城市住房需求释放强劲，近期将保持对房地产市场刚性拉动城市天津房地产市场供需和价格处于高速增长时期需求扩大拉动了房地产业的大发展，受海河开发和路桥建设带动，房地产开发投资大幅增长。价格逐年上涨的同时，销售量也稳步增长。天津近年商品房竣工&销售量统计天津近年商品房平均单价统计注：数据来自天津统计年鉴和市场访谈25天津房地产市场供需和价格处于高速增长时期需求扩大拉动了房地产城市发展速度加快，都市特征日益明显自2002年起天津市基础建设力度大幅增强：固定资产投资出现飞跃、路桥建设增速惊人，城市面貌发生巨大改变。26城市发展速度加快，都市特征日益明显自2002年起天津市基础建河西区政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速改变加快“八横八纵”路网规划建设，带动城市环境总体上水平进一步完善24路、6河、8桥网络景观建设全面推进“三区”建设实现区域经济持续快速协调健康发展和社会全面进步

27河西区政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速改变加快“八南楼地区是河西区三区规划建设的“商贸商务区”中的重点区域搭建大沽南路商业街构架，并扩展海河服务型经济带和解放南路物流带建设，完善区域内商业设施布局规划建设大沽南路立交桥、解放南路立交桥均在本项目区域内恒华大厦、恒华商厦、龙云商厦和麦格里商厦等标志性建筑已初步形成28南楼地区是河西区三区规划建设的“商贸商务区”中的重点区域搭建外部机会分析小结天津近两年来城市发展迅速，都市特征日益明显，城市中心区的稀缺价值将逐步显现南楼区域作为河西的重点规划区，城市中心的地位得到强化天津市经济的高速发展和居民生活水平的大幅提高使高端住宅需求强劲本项目具有成为高端物业的外部条件和机会。29外部机会分析小结天津近两年来城市发展迅速，都市特征日益明显，机会分析区域市场机会分析外部机会分析内部机会分析市域市场机会分析30机会分析区域市场机会分析30区域土地稀缺，供给量小序号项目名称总规模（万平米）开盘时间1名仕达花园二期62004年2海景假日5.82004年3水岸旺角1.32004年4富裕广场12.42004年5中豪世纪花园二期17.22003年6白楼仕嘉112004年项目数量少，区域内在售新项目仅有6个；项目规模小，多数在10万平米左右；市场整体供应量小，2004年度上市量仅为20万平方米。31区域土地稀缺，供给量小序号项目名称总规模（万平米）开盘时间1产品建筑形式单一，户型区间相近产品形式以多层、小高层板式住宅为主。主流户型两居：100-110、110-120三居：130-140、150平米左右项目名称建筑形式主力户型名仕达花园二期高层、小高层板楼三居海景假日多层、小高层板楼两居水岸旺角多层板楼、高层塔楼两居富裕广场蝶式塔楼两居、三居中豪世纪花园二期高层板楼两居、三居白楼仕嘉高层板楼三居32产品建筑形式单一，户型区间相近产品形式以多层、小高层板式住宅区域项目性价比较低：较差的产品素质与较高的价格不相匹配区域市场价格平台约为5500-6000元/平米，在天津市处于较高水平；价格较为平均，高低端之分不明显；区域项目目前均还处于关注户型的开发阶段，项目的整体品质还处于相对较低的水平项目名称均价（元/平米）名仕达二期5500海景假日6000水岸旺角5500富裕广场5200中豪世纪二期6400白楼仕嘉700033区域项目性价比较低：较差的产品素质与较高的价格不相匹配区域市客户均来自于河西区，并以本区域内的地缘性客户为主，有较强的经济实力客户以本地的地缘性客户为主；客户主要由权力公务员、公职人员、生意人三大类组成；客户目前总价承受能力两居为60-70万，三居为80-90万/套。是具有稳定收入的殷实人家。项目名称主流面积总价名仕达花园二期两居110-120、三居140-150两居60-70万三居80-90万海景假日两居100-110、三居130-140水岸旺角两居110-120、三居130-140中豪世纪花园二期两居100-110、三居130-14034客户均来自于河西区，并以本区域内的地缘性客户为主，有较强的经区域客户较强的支付力保证了各项目较好的销售速度区域内正常的销售速度为30-40套/月。项目名称销售速度名仕达花园二期40套/月海景假日35套/月水岸旺角25套/月富裕广场-中豪世纪花园二期30套/月白楼仕嘉30套/月35区域客户较强的支付力保证了各项目较好的销售速度区域内正常的销内部机会分析结论随着城市的扩张和发展，本区域城市中心感愈强，土地供应日益紧缺，导致区域市场价格位居整个城市中上游；土地的稀缺造成的高价格，以及本地发展商还未显著提高的开发水平，致使区域项目目前产品素质普遍差；土地的短缺和区域客户较强的支付力之间的差距，使得区域市场项目销售状况良好；本区域各项目还处在仅依靠地段价值实现较高的价格的阶段，产品价值还未体现。本区域具备依靠产品创新来提升价值的机会。36内部机会分析结论随着城市的扩张和发展，本区域城市中心感愈强，机会分析区域市场机会分析外部机会分析内部机会分析市域市场机会分析37机会分析区域市场机会分析37成熟市场：不同区域的独特价值形成多种物业价值体系城市的发展历史和规划建设形成多个承担不同城市功能的区域根据不同的资源条件各区域具有各自不同的区域地段价值在成熟的市场条件下，各种物业形成各自的价值体系以实现最大的收益12341234城市商务核心区城市核心的景观区城市纯居住区生态景观区成熟市场：不同区域的独特价值形成多种物业价值体系城市的发展区域属性地段特征客户价值物业价值体系价值体系要素城市核心区用地稀缺、建筑密度高、设施完善、人口密度高、城市节奏快满足便利的社交、商务活动，核心的身份标志城市核心物业价值体系体现地段的紧张和价值的高昂：身份、集约、紧凑、交流、人工环境等生态景观区大面积自然景观资源、节奏舒缓休闲、享受自然景观生态景观物业价值体系尽可能多的与自然亲近：与外部环境的融合、低密度、短进深大面宽、观景阳台等城市普通居住区与核心密切联系、以居住为主普通居住，交往、适度放松城市普通住宅价值体系体现工作的延续和居住的复杂需求：设施多样、完备不同物业类型满足不同的客户需求，自成价值体系，相互之间不形成直接的比较和竞争。不同的区域价值形成不同物业价值体系区域属性地段特征客户价值物业价值体系价值体系要素城市核心区用天津高端项目分布格局

——扫描其他能够实现高价格的区域梅江南片区水上片区传统城市核心区（包括和平区、南开区东北部、河西区西北部）天津的高端项目分布在海河以南，并均存在于认知度较高的城市中心行政区：和平、南开、河西三区各个板块依托的资源条件各不相同天津高端项目分布格局

——扫描其他能够实现高价格的区域梅江南传统城市核心区板块关键词城市核心稀缺土地资源代表项目富顿广场天江格调核心区土地的稀缺性所体现的高价值是该区域的最大特征，成熟的商务、人文和配套资源，仍然是天津市场的持续关注热点区域。城市核心土地极其稀缺，以商业、商务等物业形式居多，住宅的供应量小。价格均在5500元/平米以上。传统城市核心区是天津人向往和追逐的稀缺地段，购买人群除地缘情节浓厚的当地客户外，还包括其他区域的高端客户，购买用途分为两类：一为对城市稀缺土地的占有，实现物业价值的保值增值；二为享受高度集中的城市设施带来的繁华和便利。区域价值体系没有形成，各项目产品品质差，单纯依靠土地价值实现高售价传统城市核心区板块关键词核心区土地的稀缺性所体现的高价值是梅江南片区区域稀缺的生态水景资源近几年逐渐被认可和接受，进而迅速成熟并受到市场的追捧，稀缺生态资源是实现区域高价值的最大资源条件。城市边缘的大片土地为区域提供了大量可开发用地，区域内项目数量多、规模大，近年来一直是天津市的供应热点区域。该区域为天津近年开发的新兴区域，在统一规划下实现了区域的统一、整齐的发展，目前已形成天津高尚纯粹居住区，土地价值进一步提升，逐步出现“海逸长洲”等高层高端项目实现对稀缺自然资源的最大占有。区域价格均在5600以上，并有单价8000元/平米以上的天津顶级豪宅。区域已形成生态高端住宅的价值体系，多数项目是低密度建筑，各项目在该价值体系下已达到较高的产品品质，引领天津市高端住宅。区域为天津市民广泛认知的“生态富人区”，吸纳了全市范围内各类富人，已形成明显的“身份标示”。地理上与河西的便利联系，吸引了较多河西客户。购买原因有两类：一作为生态第二居所，满足休闲度假的功能，二是客户看重区域物业的高品质。板块关键词大面积的稀缺生态资源与城市中心的便利交通低密度代表项目万科水晶城汐岸国际半岛豪庭梅江南片区区域稀缺的生态水景资源近几年逐渐被认可和接受，进而水上公园片区板块关键词水上公园奥运投资概念高校云集代表项目时代奥城浩天天娇源左岸兰亭在高等教育与奥运概念带动下迅速升值的高尚水景资源居住区。近两年来随着奥运场馆的修建才被认知的高档居住区域，大面积的水面和高度的人文价值使区域价值得以实现高价。购买人群主要为南开区的高校教师和部分河西客户，客户多为看重区域的教育氛围和水景资源。产品价值一般，实现高价格的项目遵循了生态物业的价值体系。水上公园片区板块关键词在高等教育与奥运概念带动下迅速升值的市域市场机会分析结论天津高端住宅分布在两类区域：土地资源稀缺的地段和生态景观资源稀缺的地段城市高端住宅的价值体系还未形成，目前城市核心区的项目仅靠稀缺的地段实现较高的价格生态高端住宅的产品价值体系已经建立，并几乎成为天津市场高端物业遵循的唯一价值标准天津市高端物业的价值体系不完整，本项目的区域及本体条件均支持建立城市中心物业价值体系，与竞争区域的生态物业价值形成不可比优势。市域市场机会分析结论天津高端住宅分布在两类区域：土地资源稀缺案例借鉴研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位客户研究案例借鉴研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项项目发展战略通过产品创新建立城市物业价值体系，实现客户目标！超越区域价格上限与其他区域取得竞争优势通过产品创新实现产品价值，提升价格建立城市物业价值体系，形成区域间不可比优势项目发展战略通过产品创新建立城市物业价值体系，实现客户目标！客户研究研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴客户研究研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项实现产品创新价值的三种方式依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值通过高配置的社区配套设施提升项目价值实现产品创新价值的三种方式依靠高品质、出位的规划建筑设计实案例1：棕榈泉国际公寓——依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值朝阳公园旁，新一代城市豪宅代表作，容积率3.5，11栋23-33层的板、塔楼组成陈世民建筑师事务所，整个建筑设计现代感强，外立面线条简单清晰摩登豪华配套会所，面积超过1万平米，由G.I.L艺术设计顾问公司设计，功能超五星级面积100-380，房型有2居、3居、超大型等，三居占50%环境设计香港贝尔高林，园林覆盖率50%，围合式中庭主题花园，面积3.8万平米，欧洲古典特色，移植美国棕榈树香港地铁物业管理有限公司豪华会所现代气息，简洁明了的线条气派大堂棕榈泉规划案例1：棕榈泉国际公寓——依靠高品质、出位的规划建筑设计实现案例2：锋尚国际公寓——凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值海淀区万柳居住区南部北京西北三四环之间的经典城市豪宅，建筑面积8万，容积率3，四栋塔楼和两栋板楼组成颠覆板与塔的比较体系欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统建筑设计：新加坡雅思柏建筑设计事务所，北京威斯顿设计公司(德国)环境设计：瑞典阿肯设计事务所；会所3600平方米,德国wwa建筑事务所设计整体规划外部看板裸体样板间案例2：锋尚国际公寓——凭借高档、高科技含量的建材、设备设施案例3：珠江帝景——通过高配置的社区配套设施提升项目价值精装修公寓，塔楼均价9300，板楼均价11000，实现了明显高于区域价格平台的价值。2.5公里长，10万平米欧陆风情商业街五星级酒店会所5A级写字楼星级酒店式商务公寓案例3：珠江帝景——通过高配置的社区配套设施提升项目价值精装三种创新方式依托的外部条件创新方式采用该种方式的原因产品指标影响关键点规划建筑1、最容易被感知，提升产品价值2、新增成本最少园林、建筑立面、规划平面、大堂等客户感知的第一印象社区配套1、周边配套缺乏，社区必需2、提升产品档次的手段3、配套能够独自实现较高的市场价值学校、幼儿园、会所、商业、医院等周边配套状况建材设备1、在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价2、开发商追求长期品牌效应保温隔热围护结构，新风系统、混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统、电梯等客户感知范围内三种创新方式依托的外部条件创新采用该种方式的原因产品指标影响本项目选择的产品创新方式创新方式采用该种方式的原因影响关键点规划建筑1、最容易被感知，提升产品价值2、新增成本最少客户感知的第一印象社区配套1、周边配套缺乏，社区必需2、提升产品档次的手段3、配套能够独自实现较高的市场价值周边配套状况建材设备1、在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价2、开发商追求长期品牌效应客户感知范围内本体条件项目周边符合目标客户需求的配套设施成熟；本项目规模有限，难以实现足够档次的商业配套；市场中对建材设备的认知度有限；区域市场其他项目规划建筑设计水平较低采用在规划建筑方面创新的方式本项目选择的产品创新方式创新采用该种方式的原因影响关键点规划客户研究研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴客户研究研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项项目自身条件的局限和外部条件的不成熟，使本项目不能成为城市顶级物业，目标客户非豪宅客户

项目规模小，用于建立城市顶级物业的发挥空间小，后期树立形象的营销推广费用受限；

区域目前不是城市核心地段，不符合顶级物业的地段价值认知。项目自身条件的局限和外部条件的不成熟，使本项目不能成为城市顶河西改善型客户分布区域客户均来自于河西，本项目的目标客户应是河西购买各改善型项目的客户，主要分布在梅江南和本区域。根据市场中高端项目的总价范围，结合价格的自然上涨和客户敏感度，判断目标客户总价承受范围为：三居：100-120万，两居：60-70万河西客户梅江南本区域河西改善型客户分布根据市场中高端项目的总价范围，结合价格的自各类客户分析客户选择购买区域客户类型购买项目总价范围项目特征客户特征本区域实力相对较弱的改善型客户名仕达花园、海景假日、中豪世纪两居60-70万三居80-90万社区整体品质普通，但户型尺度较大追求生活品质的提高；实力相对较弱，只能购买中档项目；购买产品的户型尺度较为舒适是他们追求生活品质的反映。地缘情结客户白楼仕嘉、名仕达花园、海景假日、中豪世纪其中部分客户能够承受更高的总价同上习惯于本区域，不愿离开区域购房，可以在一定范围内接受单价的上涨；看重城市价值，注重物业的保值。梅江南区域实力相对较强的改善型客户汐岸国际、水晶城、半岛豪庭两居70-80万三居100-120万注意社区整体品质，产品优良，与外部生态环境结合实力较强；购买该区域生态型住宅是看重安静、社区感、物业自身品质等高舒适度和高品质指标；在满足基本户型尺度的基础上，可以为项目的高品质支付相当溢价。各类客户分析客户选择购买区域客户类型购买项目总价范围项目特征

年龄：30-40岁之间；

职业：权力公务员、高尚公职人员、私营业主，也有部分具有海外生活经历的、从事港口、高科技行业人士。家庭特点：三口之家客户实力：有一定的经济积累，以前至少有一套房产，本次置业为满足换房需求。客户共同特征：追求物业品质，通过高品质的物业带来的生活质量的改变。购买城市住宅的驱动因素：愿意花一定的溢价购买城市住宅体现的高品质；需要城市中心物业带来的身份感；喜欢城市的繁华和便利，利用城市高度集中的设施解决商务、社交需要；离不开城市，需要每日通勤；对区域有感情，为了不离开区域愿意承受一定的高价。客户特征年龄：30-40岁之间；客户特征客户定位关注点排序：物业总体品质：通过品质感强的物业形象体现高档身份；地段：城市中心区的增值空间；总价：客户虽然有一定经济实力，但单价较高，因此需适度控制总价；户型：满足换房的舒适度要求。客户来源：区域内地缘性客户目前购买区域内同等总价项目，由于看重本项目品质而愿意承受较高单价的客户注重物业品质、目前够着买梅江南项目的客户客户定位关注点排序：客户来源：客户研究研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴客户研究研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项项目定位城市景观精品住宅关键点：物业形象非常好、造价不太昂贵城市：突出项目的城市核心地段，强化都市意象，项目以强烈的都市物业形象，击中客户都市情节；景观：一方面以围合的中央大园林与区域内其他项目低品质的楼间绿地建立强大的竞争优势，另一方面以高层物业独特的城市景观与其他区域的生态景观形成强烈的差异。精品住宅：针对客户有上限的经济实力但又需要高品质产品的特征，以精品住宅突出项目的高性价比。释义：项目定位城市景观精品住宅关键点：物业形象非常好、造价不太昂贵客户研究研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴客户研究研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项物业发展建议原则

以具有强烈城市感的高档物业形象，树立高端定位适度控制面积区间，限制总价上限产品在满足舒适度的基础上，做出情趣策略：突出项目都市形象，建立醒目的都市意向，打造高性价比的都市精品社区物业发展建议原则

以具有强烈城市感的高档物业形象，树立高端城市中心物业规划建筑创新价值的产品指标体系构成建筑立面园林户型平面通过抬高入口地坪、设置入口广场等方式表现城市物业的大气社区边界通过较大尺度的、高档装修的底层大堂，满足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求规划平面采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景采用图案化、装饰化、层次感强的人工园林，在有限的面积内制造尽可能强的视觉冲击以中心园林、景观带、围合建筑、立体空间等手段形成规划核心，产生规划向心力，具备豪宅相绿植采用相同的树种、相同的、尽量规则的修剪方式；道路多用与外界在色彩和材料上有明显反差的图案化硬质铺装建筑形象统一，与周边形成明显差异和对比；反复运用统一体系的建筑、小品符号通过建筑高度或建筑群体突出体量带来的都市气势避免立面风格的繁复和累赘，多体现现代感和国际感，可在局部以夸张的方式体现气势面积紧凑、功能完善主卧、客厅、阳台等局部奢华，（通常采用大尺度、空间系列、弧形平面等方式）其他空间城市中心物业规划建筑创新价值的产品指标体系构成建筑立面园林户物业发展建议规划布局单体设计园林配套65物业发展建议规划布局65规划布局要点中轴对称的群体平面布局，体现仪式感具有审美品位、文化情趣的开放空间建立领地感和边界感产品档次社区气质竞争要求原则规划布局要点高档项目，片区形象领导者稳重大气具有文化底蕴的都市社区形象与其他区域生态概念形成差异化竞争以规划平面的气势、序列、边界感等充分体现豪宅相规划布局要点中轴对称的群体平面布局，体现仪式感产品档次高档项地块四至及物业类型分布地块四至：南部：南侧通达性、昭示性较好，商业价值高，居住价值较弱西部：邻近重华路、42中,有昭示价值，也有商业价值东、北部：东侧、北侧为多层住宅区，无城市道路，居住环境较好物业价值判断：东西侧居住价值相对较高；商业价值南侧最高，其次西侧地块四至及物业类型分布地块四至：物业价值判断：区域内规划方案评价平面布局多采用行列式，设计粗糙、平淡、缺少变化入口设置简单，缺少仪式感景观多为组团式缺少标志性开放空间,领地感不强白楼仕嘉名仕达花园整体设计手法粗糙，缺少高档项目气质，城市属性表现不足区域内规划方案评价白楼仕嘉名仕达花园整体设计手法粗糙，缺少高总体规划方案意见建议：建议规划布局选用第五次设计方案方案描述主入口放在西侧群体布置成规则的的半圆形商业布置在南侧中环路及西侧重华路上建筑单体为五栋方正的塔楼形态方案的评价以中轴对称的半圆形排列群体组合，体现了庄严和尊贵，符合目标客户对宏伟气势普遍关注的心理。地块东北侧无城市道路，南侧商业价值高，主入口放在西侧能提高土地的收益改进建议在原方案基础上适当调整各楼座间距，以保证户型舒适度总体规划方案意见建议：方案描述方案的评价改进建议边界感与领地感通过项目内部识别系统DIS（districtidentificationssystem）建立边界感和领地感，体现城市住宅特征:建筑符号道路绿植小品入口……边界感与领地感通过项目内部识别系统DIS（district社区入口通过集中、具有一定规模的入口广场为项目营造城市住宅的气势；以社区内外地坪的高差形成仪式感，体现客户身份。商业社区入口建筑物建筑物商业商业社区入口示意社区入口通过集中、具有一定规模的入口广场为项目营造城市住宅的领地

——道路、植被道路与周边区别的彩色铺装铺装带有规律性和标志性线条或图案植被同样的修剪方式同样的树种以规则、图案化的人工装饰痕迹，体现城市住宅意象。领地

——道路、植被道路以规则、图案化的人工装边界

——统一的建筑形象运用特色的符号语言，鲜明的、与众不同的物业形象与周边社区形成明显区隔。不同建筑形式采用同一种风格，保证统一的物业形象。视觉符号的反复运用塑造统一的社区形象及鲜明的边界感边界

——统一的建筑形象运用特色的符号语边界街铺对外接触的前沿，是最易形成项目边界的地方。应保持商业街风格的一致性和独特性景观小品建筑小品风格的一致或延续便于形成统一的视觉感受植被、路灯、铺地、路牌、指示系统、小品、室外家私……边界街铺物业发展建议规划布局单体设计园林配套立面设计平面设计75物业发展建议规划布局立面设计75本项目的立面设计原则高端客户有较强的贴标签的消费心理，外立面是所有塑造高档物业形象的手段中投入产出比很高的手段

立面设计作为投入的重点，是展示高档形象的主要手段原则1原则2立面应着重着力表现产品质感，以带有历史传承的现代感树立城市豪宅形象整体的气质既要体现都市生活气息，又要传承天津地方特色，具有文化情趣。本项目的立面设计原则高端客户有较强的贴标签的消费心理，外立面竞争项目的立面设计评价区域内主流产品风格落伍，缺乏城市感和时代特征缺少细节设计，品质感欠缺缺少立面变化，单调平板其他区域高端产品立面通过变化和细节上的雕琢体现品质和气势，价值感强海景假日名仕达花园海逸长洲时代奥城竞争项目的立面设计评价区域内主流产品海景假日名仕达花园海逸长建筑立面要点建议——立面风格根据竞争对手的特点和本项目的市场定位，建议：1、立面风格既要大气又要富于变化，表现出明确的人工雕琢感和纯居住物业的生活情趣——建议用新古典风格高端客户一方面有着浓厚的地域情结，一方面又向往现代化的城市环境，具有审美情趣，建议建筑定位为新古典风格，整体挺拔稳重，注重细部的雕琢建筑立面要点建议——立面风格根据竞争对手的特点和本项目的市场大气并富于变化的立面风格新古典风格：体量稳重大气，挺拔高贵细部雕琢,具有生活气息大气并富于变化的立面风格新古典风格：建筑细部波浪状的横向线条丰富了建筑立面造型,具有生活情趣.精致的玻璃阳台栏杆,体现了建筑的高品质考究的建筑细部，体现了精工细作的品质.建筑细部波浪状的横向线条丰富了建筑立面造型,具有生活情趣.精建筑立面要点建议——立面色彩2、色调稳重柔和，充满生活气息建议采用明亮的暖色调，符合客户心理偏好又具有生活气息建筑立面要点建议——立面色彩2、色调稳重柔和，充满生活气息建筑立面要点建议——外立面材料3、外墙材料以面砖为主，体现价值感外墙底部用石材烘托气势，上部用面砖表现质感建筑立面要点建议——外立面材料3、外墙材料以面砖为主，体现价物业发展建议规划布局单体设计园林配套立面设计平面设计83物业发展建议规划布局立面设计83户型面积确定原则尽量保持目前规划平面布局保证挺拔的建筑形式为保证80%的实用率标准层面积必须做足400平米建筑形体与户型舒适性冲突时，优先保证建筑形体的“豪宅相”；保证三居室的足够比例，适当放大三居面积，符合项目高端定位；适度控制面积区间，限制总价；保证多居室、大户型足够的舒适性，两居室紧凑经济适用。技术条件限制确定原则户型面积确定原则尽量保持目前规划平面布局建筑形体与户型舒适性户型面积及比例建议居室类型二居三居大三居大户型居室面积（平米）100左右130-140160〉180户型面积户型比例根据市场状况、本体建筑形式、项目定位等条件，建议户型以三居为主，配合一定量的两居，但结合规划限定条件并保证城市物业形象，最终确定的具体户型比例为：两居：三居：大三居：大户型=65%：18%：12%：5%户型面积及比例建议居室类型二居三居大三居大户型居室面积（平米户型组合建议标准层户数尽量≤3户，并保证层面积≥400平米；采用板楼的形式使三居室的户型南北通透；将优势资源分配给高总价户型。一梯三户或四户；三居布置在东西两侧，二居布置在中间；最顶层可设置跃层户型。单元组合原则：单元组合方案要点：户型组合建议标准层户数尽量≤3户，并保证层面积≥400平米大三居楼座西单元（m2）南向（m2）东单位（m2）东单位西单位1#90-10085-9085-9090-1002#90-10085-9085-9090-1003#18090-100130-1404#150-16090-100130-1405#130-14090-100150-160户型分布三居室二居室1#2#3#4#5#大三居楼座西单元南向（m2）东单位东单位西单位1#90-10户型功能布局

——代表性户型评价户型方正，通透均能保证两个以上的南向采光面功能分区及布局均较为陈旧和老套区域内目前产品区域外可借鉴高端项目户型方正通透，短进深、大面宽功能空间丰富，层次分明均能保证基本舒适度，缺少城市高档住宅体现品质的元素。有较好的产品形式及更加宽裕的户型面积作保障，空间层次丰富，但依然缺乏细节带来的品质和户型特色。户型功能布局

户型功能设计原则目标客户总价较为敏感，户型的实惠性能够对客户有较大吸引力

实惠性表现为两个方面：一方面，赠送面积；另一方面：比以前居所更舒适的性能

针对目标客户的知性特征，富有情趣的空间设计可成为打动他们的重要因素

以细节的人性化设计引领高端市场，增强项目竞争力

户型功能设计原则目标客户总价较为敏感，户型的实惠性能够对客户户型功能的基本要求户型方正实用；价值高的户型（三居、有景观的两居）必须保证通透；大三居尽量缩短进深，加大面宽；保证厅或主卧南向采光户型功能的基本要求户型方正实用；户型功能的竞争性要求

分区明确，各分区内的空间设置相对灵活；如：客厅空间便于灵活布置会客、餐厅、娱乐空间等功能空间更加完善，层次分明；如：主卧室套房设置入户玄利用边角空间设置储藏间…

精彩的情趣空间，既附送实惠，又展现趣味；如：步入式阳台转角飘窗、观景凸窗…周到人性化的细节设计，体现真正的高品质如：入户玄关处设置凹空间以便放置鞋柜卧室床头处设置足够宽距离的两个插座…户型功能的竞争性要求分区明确，各分区内的空间设置相对灵活；完善的功能空间入口独立玄关的设计形成专署空间序列的开始主卧套房既满足了主人起居方便，又体现了主人尊贵感和私密性

储藏间的设置满足了主人更加高尚的生活追求完善的功能空间入口独立玄关的设计形成专署空间序列的开始主卧精彩的情趣空间窗台的风格各异，功能灵活，可以小坐，可以摆放陈设，也可以调整成为梳妆台或写字台，既具有使用价值，又成为反映主人情趣的一景精彩的情趣空间窗台的风格各异，功能灵活，可以小坐，可以摆放陈步入式阳台

步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠步入式景观凸窗——通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果步入式阳台——客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台凸窗顶板下降至2.2米左右的高度倒凸窗步入式阳台步入式室内地面步入式阳台步入式步入式将传统的凸窗周到的人性化设计细节长方形的厨房使用起来更方便，且使用空间更大考虑两扇门的开启方向，不会相互碰撞卫生间的门靠边开启，便于卫生器具的布置入户处设置凹墙，便于鞋柜的嵌入，不占据空间周到的人性化设计细节长方形的厨房使用起来更方便，且使用空间更各户型功能布局汇总

——户型开间尺寸户型面积（平米）主卧室（米）次卧1（米）次卧2（米）客厅（米）厨房（米）主卫（米）次卫（米）二居100左右3.63-3.3—3.9-4.2〉1.8〉1.8—三居130-1403.63-3.33-3.33.9-4.52.1〉1.81.8大三居150-1603.6-3.93.3-3.63-3.33.9-4.52.1〉2.11.8大户型〉1803.9-4.23.3-3.63-3.6〉4.22.1〉2.11.8各户型功能布局汇总

户型面积基本要求竞争要求二居100左右厅、主卧尽量南向采光尽量做到厨、卫局部采光设计厨房餐厅单独设置起居室设置步入式阳台,其他居室采用飘窗设计如有可能,考虑卫生间干湿分离，设独立洗衣机位三居130-140尽量多的南向采光面明厨明卫设计厨房与餐厅单独设置起居厅为步入式阳台，其它房间尽量采用凸窗或飘窗充分利用边角空间设置储藏空间设置入户玄关，并应留有设置鞋柜和衣架的空间主卧可根据尺寸预留衣帽空间大三居150-160明厨明卫设计设置入户玄关，并应留有设置鞋柜和衣架的空间起居厅为步式阳台，其它房间尽量采用凸窗或飘窗主卫设计，主卧室可考虑增设步入式衣帽间充分利用边角空间设置储藏空间餐厅和起居厅各自有独立的空间，厨房可考虑中西分厨大户型〉180明厨明卫设计设置入户玄关，并应留有设置鞋柜和衣架的空间

突出整个户型空间序列感主卧南向，设置主卧系列客厅放置于北向，客厅阳台采用圆弧设计，尺度极尽夸张各户型功能布局汇总

——功能布局户型面积基本要求竞争要求二居100左右厅、主卧尽量南向物业发展建议规划布局单体设计园林配套98物业发展建议规划布局98代表楼盘环境景观的特征

项目名称园林规模园林布置园林亮点园林品质白楼仕嘉小组团式园林喷泉一般名仕达小组团式园林无一般海景假期小组团式园林EDAW设计一般其他区域高端项目园林特征：以大规模集中水面营造的极致生态水景园注重与建筑的融合区域目前项目园林特征：没有集中的大园林设计水平差项目名称园林规模园林布置园林亮点园林品质海逸长洲大集中式水面8万米水面生态感强时代奥城大集中式水面水上公园品质强蓝水假期大集中式水面1万米水面很气派代表楼盘环境景观的特征

项目名称园林规模园林布置园林亮点园林园林景观的竞争策略

园林景观设计原则：

景观设计注意节约成本，以较小投入做出良好的视觉通过体现城市意象的园林风格形成与其他高端盘生态水景园林的强烈反差，建立不可比竞争优势针对目标客户的知性背景，表现园林情趣园林景观设计要点：

采用图案化、装饰效果强的法式大园林风格通过景观设计，尤其是围墙和入口的设计，强化社区的识别性和领地通过环境小品、建筑家具表现社区文化内涵园林景观的竞争策略

园林景观设计原则：

景观设计注意节约成环境景观细节建议

——的景观风格采用图案化、阵列感强，极具装饰效果的法式园林，以城市广场的气势使人产生强烈的视觉效果环境景观细节建议

——的景观风格采用图案化、阵列感强，极具装园林小品

——增添趣味性和文化内涵园林小品

——增添趣味性和文化内涵物业发展建议规划布局单体设计园林配套公共空间配套设施建议设备配置建议物业管理建议103物业发展建议规划布局公共空间配套设施建议103公共空间配套设施建议原则提升项目价值的重点部分，力求高档受项目规模所限，规模公共空间体现小而精公共空间配套设施建议原则提升项目价值的重点部分，力求高档首层大堂建议区域内各项目均无首层大堂，区域外只有豪宅产品设置大堂，对本项目没有借鉴意义本项目参照北京市房地产市场上高档项目中大堂适度的项目经验尺寸。项目名称大堂尺寸远洋天地大堂前厅层高3.9米，开间5米，进深8米，面积40平米；大堂电梯厅层高7.8米，开间7米，时深7米，面积49米富力城大堂层高5.4米，开间8米，进深4米，面积40平米珠江罗马嘉园大堂层高4.5米，开间8米，进深4米，面积35平米为体现本项目的高档定位，同时为保证项目的实用率，对大堂的设置要求是：尽可能体现高档但须合理控制面积。首层大堂设置原则：参照项目：首层大堂建议项目名称大堂尺寸远洋天地大堂前厅层高3.9米，开首层大堂尺寸建议首层大堂面积：控制在50平米左右大堂空间处理：局部挑空，挑空层高控制在5米左右大堂平面尺寸:开间8米左右,进深7米以内首层大堂尺寸建议首层大堂面积：控制在50平米左右大堂空间首层大堂的风格及装修标准建议大堂入口设置建议大堂入口应彰显项目品质，体现项目的档次，以大气、稳重的风格为主。入口处设置对称的小品，体现项目的专属性。地面及天花设计建议墙面采用高级壁灯、装饰画或雕塑；天花利用别致的轻钢龙骨造型吊顶等。其他细部设计大堂内增设一定的绿色植物，增添大堂的情趣。结合大堂的空间布局设置的信报箱同时设计风格上保持在大堂内部装修的协调性。大堂入口示意图大堂内部空间示意图大堂报箱示意图首层大堂的风格及装修标准建议大堂入口设置建议大堂入口示意图社区会所建议引入“泛会所”，降低成本提高利用率，改善经营效果从竞争上说，会所是高档项目的标志附近楼盘及具有竞争性的区域外楼盘都有会所，建议设置会所考虑到社区的户数少，投入大，会所设计上考虑引入“泛会所”的概念将餐厅、酒吧、美发厅、超市等可以经营的大众化设施设在社区的商业设施中，在会所中仅设置休闲健身等有别于大众商业项目的独特功能，以求用会所的独特性来显示业主身份和审美的独特。将这些商业设施及会所沿道路布置将这些商业设施及会所沿道路布置，兼为临近社区顾客服务，改善会所、配套商业的经营效果。社区会所建议引入“泛会所”，降低成本提高利用率，改善经营效物业发展建议规划布局单体设计园林配套公共空间配套设施建议设备配置建议物业管理建议109物业发展建议规划布局公共空间配套设施建议109设备配置考虑原则设备设施中有很多隐性的部分，客户需要到现房阶段才能感知，对这些配套设施要与市场上的中高档产品保持一致，着重做好基本面从客户价值说，保证隐性需求，做好显形需求原则1原则2从竞争来说，不求都做好，要做出差异性的亮点设备投入的资金量非常大，要有重点的找出能进行差异化竞争的方面做亮点设备配置考虑原则设备设施中有很多隐性的部分，客户需要到现房阶代表楼盘设备配套状况项目名称电梯空调采暖安防系统综合布线其他白楼仕嘉进口中央空调地热地板辐射高配置有中央除尘名仕达合资预留空调机位立散热器一般有-海景假日合资预留空调机位立散热器一般有-南楼区域项目配套设备其他区域高端项目配套设施项目名称电梯空调采暖安防系统综合布线其他设备海逸长洲进口中央空调地热地板辐射高配置有-时代奥城进口赠户式空调地热地板辐射高配置有-蓝水假期合资赠户式中央立散热器有-代表楼盘设备配套状况项目名称电梯空调采暖安防系统综合布线其他设备配置建议电梯：合资品牌空调：预留分户空调的机位采暖：集中热源、地板辐射安防系统：红外线周界防越报警系统24小时定时不定时安保巡逻对讲访客系统电子眼监视系统设备配置建议电梯：合资品牌空调：预留分户空调的机位采暖：集中物业发展建议规划布局单体设计园林配套公共空间配套设施建议设备配置建议物业管理建议113物业发展建议规划布局公共空间配套设施建议113物业管理设置原则保证物业品质，选择配置较高的物业管理项目。原则1原则2为不影响目标客户的选择，物业管理费适当控制。物业管理设置原则保证物业品质，选择配置较高的物业管理项目。原河西区高端项目：品牌物业公司及特色服务是高品质物业管理的保证物业名称物业费（元/平米/月）物业公司服务内容白楼仕嘉1.8戴德量行常规性的物业服务：24小时保安，保洁，小区绿化海景假日小高层1.89、砖混1.2天房物业常规性的物业服务：公共绿化、保安、保洁名仕达花园二期1.5-1.6永泰物业常规性的物业服务，保安、保洁、小区绿化等香滨左岸1.5-2.0第一太平洋戴维斯常规性的物业服务：24小时保安，小区绿化，清洁、垃圾回收，会所是松江国际俱乐部，有医疗、水疗、游艇等豪华服务五一阳光1.5-2.0天职物业常规性的物业服务：公共绿化、保安、保洁海逸长洲2.5仲量联行常规性的物业服务：24小时严密的保安巡更服务，每户人家均有应急按钮，如有需要，保安会在2分钟内到，24小时电梯、景观和水体的维护。特色服务：接送儿童、订牛奶、小时工、送机票等服务，接送儿童、照顾老人等家政服务。酒店式服务：代订送车船票，代请家教、代缴话费等。半岛豪庭1.5顺驰物业常规性的物业服务：保安、保洁、绿化；特色服务：代订送机票，代请家教、代缴话费、家政服务，汽车美容等服务。蓝水假期二期2顺驰物业常规性的物业服务：24小时保安，保洁、绿化等服务外酒店式服务：订送车船票，代请家教、代缴话费、接送儿童、照顾老人等家政服务凤凰城1.9龙都物业常规性的物业服务：如公共建筑、设备设施的维护保养，24小时保安、小区绿化、公共区域保洁，车辆停放管理，提供24小时电梯万科水晶城万科物业小区卫生、安全、环境、维修等；会所有排球、棋牌、网球、羽毛球、乒乓球、棋牌、篮球、健身房河西区高端项目：品牌物业公司及特色服务是高品质物业管理的保证其他区域高端项目：物业管理相对河西区落后，增设服务内容是高品质的标志物业名称区域物业费（元/平米/月）物业公司服务内容富顿广场和平1.38天孚物业公寓式管理，24小时保安，园林修剪。汇名公寓和平1.8房信物业24小时电梯，保安，保洁，电子公示牌等的维护诚基中心国际公寓和平1.8香港某物业24小时的酒店式管家服务：如入室清洁、订餐、晨叫服务、代订送机票；商务服务：有会馆，提供会议室、健身、桌球、壁球、游泳等服务康达尚郡南开1.6康达物业常规性物业服务：卫生、保洁、保安时代奥城南开2.2-2.5顾问：戴德量行前期的物业管理服务有：房屋修缮及其管理、装修管理等；房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；环境卫生管理；绿化管理；治安管理；消防管理；车辆道路管理；特色服务有：24小时国际化外语服务，24小时商务服务。水乡花园三期南开1.5-2常规性物业服务：保安、保洁、小区绿化等，阳光100国际新城南开0.9，1.5管理：天津万怡；顾问：戴德梁行

其他区域高端项目：物业管理相对河西区落后，增设服务内容是高品物业管理建议物业管理公司建议物业管理费建议物业管理内容建议聘请知名物业管理公司进行物业管理或请知名公司做物业管理顾问1.8-2.0元/平米/月常规物业管理内容：保洁保安绿地维护等特色管理内容：订送车船票、代请家教、代缴话费接送儿童、照顾老人等家政服务等物业管理建议物业管理公司建议物业管理费建议物业管理内容建议聘目录住宅物业定位及物业发展建议第一部分：商业物业定位及物业发展建议第二部分：目录住宅物业定位及物业发展建议第一部分：商业物业定位及物业发研究思路确定研究范围区域商业市场分析区域商铺业态面积分析本项目商铺物业发展建议研究思路确定研究范围区域商业市场分析区域商铺业态面积分析本项本体商业物业描述为表述方便，将本项目商业分为A、B、C三个部分其中B部分为开发商自用，在本次研究中不进行探讨CBA围堤道重华大街本体商业物业描述为表述方便，将本项目商业分为A、B、C三个部确定研究范围商业人流的导向对商铺的业态及价值有很强的决定作用，因此我们根据商业物业的自身规模和所处地块条件，将需研究的商业物业进行分类C商铺紧邻50米宽的城市中环围堤道，昭示性及交通通达性较好，面积1600平米，规模较大，具备发展外向商业的条件。A商铺处于项目地块内部，昭示性及通达性弱，对商业人流有一定的阻隔作用，且规模较小，发展外向型商业的可能性较小，应以社区商业为主。CA围堤道重华大街社区商业外向商业确定研究范围为外向型商铺和内向型商铺确定研究范围商业人流的导向对商铺的业态及价值有很强的决定作用研究思路确定研究范围区域商业市场分析区域商铺业态面积分析本项