开发商及金融机构培训资料精讲课件

商品房期、现房交易及预售资金监管系统培训讲义

主讲：

郴州市房产信息中心

商品房期、现房交易及预售资金监管系统培训讲义

主讲：

郴系统建设意义根据建设部关于加强商品房预售资金监管的有关精神，在参考学习上海、南京、天津等城市做法的基础上，由长沙市房产信息中心开发的商品房期、现房交易及预售资金监管系统，实现了房产管理部门、金融机构及开发企业之间业务的无缝对接和信息共享，不仅可缩短办事时间，提高工作效率，还大大提高了银行涉房贷款发放的安全性，可有效地杜绝冒名骗贷、假证骗贷、跨行多贷等欺诈行为的发生，意义重大。系统建设意义根据建设部关于加强商品房预售资金监管的有系统建设意义

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文规定了商品房预售资金的用途，因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重大。系统建设意义《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五系统建设目标 依托房地产市场信息系统资源搭建的业务办理平台，实现了房管部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、贷款业务的直接关联，将预售资金监管、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产抵押业务全部纳入平台管理，实现房管部门与金融部门房地产抵押贷款信息资源的共享和利用。系统建设目标 依托房地产市场信息系统资源搭建的业务办理平台期房业务办理流程预测绘（测绘队）确定物业用房（物业科）申请预售证（开发商）期房预售（开发商）申请在建工程抵押（开发商）期房业务办理流程预测绘（测绘队）确定物业用房（物业科）申请预现房业务办理流程实测绘完成栋证办理完成期房户室与现房户室对接在建工程抵押转现房抵押期房预售转现房交易现房网上销售现房业务办理流程实测绘完成栋证办理完成期房户室与现房户室对接系统登陆系统登陆系统主界面系统工具条业务列表容器业务阶段办理任务系统主界面系统工具条业务列表容器业务阶段系统术语定义【业务受理】业务受理人员接受申请人员的申请，点击相应的业务类型，打开业务受理界面确定受理产生新业务。【业务办理】业务办理人员继续完成已经受理或接件但尚未完成的在手业务，即业务办理。【业务派工】业务一个办理阶段完成后，将该业务发送到下一阶段办理人员手中继续办理，即业务派工。【业务退件】业务办理人员在办理过程中发现了前面办理阶段出错，将该笔业务退回给相应办理阶段去核实，即业务退件。系统术语定义【业务受理】业务受理人员接受申请人员的申请，点击系统术语定义【业务接件】业务办理人员接收上一办理阶段业务办理人员派工过来的业务，即业务接件。【取消受理】业务办理人员在受理界面取消受理该笔业务。

系统术语定义【业务接件】业务办理人员接收上一办理阶段业务办理业务派工业务派工业务接件业务接件业务退件业务退件取消业务取消业务核定物管用房

开发企业在完成预测绘并取得了“商品房预测绘报告”以后，要先到物管科核定物业用房，不管这栋房屋有没有物管用房，必须都要通过物管科核定。

通过物业出核定后开发商才能通过网上系统接收预测绘数据，申请办理预售许可证或在建工程抵押业务。核定物管用房 开发企业在完成预测绘并取得了“商品房预测绘报告预售许可证业务预售许可证业务预售许可证初始登记预售许可证变更登记预售许可证业务预售许可证业务预售许可证与银行监管

开发商在申请预售许可证时必须设定预售资金监管银行，同时开发企业与预售资金监管银行必须签订商品房预售资金监管协议。 一栋允许一家或多家银行共同监管，该栋所有监管银行与开发企业必须共同签订商品房预售资金监管协议，并作为办理预售许可证要件提交房产局。

多家共同监管在监管协议上无需明确监管的具体范围及房号，每套房屋的监管银行由开发商与客户签约时自行选择确定。预售许可证与银行监管 开发商在申请预售许可证时必须设定预售资预售许可证与银行监管

如果商品房在办理预售许可证之前就已经办理了在建工程抵押，但在建工程抵押放款银行不作为该栋的预售资金监管银行，则该放款银行必须出具不对该栋的预售资金进行监管的书面说明。预售许可证与银行监管 如果商品房在办理预售许可证之前就已经办预售许可证办理流程开发商申请行政审批科受理缮证审批行政审批科初审审查打印决定书打印预售证预售证发证信息中心签约数据核实预售许可证办理流程开发商申请行政审批科受理缮证审批行政审批科预售许可证初始登记—受理界面预售许可证初始登记—受理界面预售许可证初始登记—项目信息补充预售许可证初始登记—项目信息补充预售许可证初始登记—预售栋信息录入预售许可证初始登记—预售栋信息录入预售许可证初始登记—预售栋销售范围选择预售许可证初始登记—预售栋销售范围选择预售许可证初始登记—栋预售范围信息预售许可证初始登记—栋预售范围信息预售许可证初始登记—栋监管银行选择预售许可证初始登记—栋监管银行选择预售许可证初始登记—栋监管银行信息预售许可证初始登记—栋监管银行信息预售许可证初始登记—栋四证信息，这里可以保存预售许可证初始登记—栋四证信息，这里可以保存预售许可证初始登记—户室数据补充预售许可证初始登记—户室数据补充预售许可证初始登记—保存录入的预售栋信息预售许可证初始登记—保存录入的预售栋信息预售许可证初始登记—上传数据预售许可证初始登记—上传数据预售许可证变更登记—受理界面预售许可证变更登记—受理界面预售许可证变更登记—查询栋原有的详细信息预售许可证变更登记—查询栋原有的详细信息预售许可证变更登记—项目信息补充预售许可证变更登记—项目信息补充预售许可证变更登记—栋信息变更预售许可证变更登记—栋信息变更预售许可证变更登记—上传数据预售许可证变更登记—上传数据在建工程抵押业务在建工程抵押业务在建工程抵押初始登记在建工程抵押变更登记在建工程抵押部分注销登记在建工程抵押全部注销登记在建工程抵押户室签约授权在建工程抵押业务在建工程抵押业务设定在建工程抵押条件

以在建工程房地产设定抵押权，必须符合下列条件：取得土地使用权证书取得商品房建设工程规划许可证取得商品房建筑施工许可证房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已经确定施工和竣工交付日期该在建工程范围内的商品房尚未预售设定在建工程抵押条件 以在建工程房地产设定抵押权，必须符合下在建工程抵押业务办理流程开发商申请银行审批产权处抵押发证归档产权处抵押审查开发商数据上传产权处抵押受理产权处抵押缮证产权处抵押核准在建工程抵押业务办理流程开发商申请银行审批产权处抵押产权处抵在建工程抵押初始登记—受理界面在建工程抵押初始登记—受理界面在建工程抵押初始登记—抵押信息录入在建工程抵押初始登记—抵押信息录入设定在建工程抵押户室

开发商选择抵押户室时，系统会自动剔除物管用房、配套设施用房、公用面积、消防设施用房以及网上签约的房号，不允许选择。设定在建工程抵押户室 开发商选择抵押户室时，系统会自动剔除物在建工程抵押初始登记—选择抵押范围在建工程抵押初始登记—选择抵押范围在建工程抵押初始登记—录入抵押信息在建工程抵押初始登记—录入抵押信息在建工程抵押初始登记—抵押物清单在建工程抵押初始登记—抵押物清单在建工程抵押初始登记—抵押申请表在建工程抵押初始登记—抵押申请表在建工程抵押初始登记—银行审核界面在建工程抵押初始登记—银行审核界面在建工程抵押初始登记—应缴费用列表在建工程抵押初始登记—应缴费用列表在建工程抵押初始登记—上传数据在建工程抵押初始登记—上传数据在建工程抵押变更登记—受理界面在建工程抵押变更登记—受理界面在建工程抵押变更登记—原在建工程抵押信息查询在建工程抵押变更登记—原在建工程抵押信息查询在建工程抵押初始登记—在建工程抵押变更信息录入在建工程抵押初始登记—在建工程抵押变更信息录入在建工程抵押变更登记—银行审查原在建工程抵押信息在建工程抵押变更登记—银行审查原在建工程抵押信息在建工程抵押变更登记—银行审查变更在建工程抵押信息在建工程抵押变更登记—银行审查变更在建工程抵押信息在建工程抵押变更登记—数据上传在建工程抵押变更登记—数据上传在建工程抵押部分注销登记—受理界面在建工程抵押部分注销登记—受理界面在建工程抵押部分注销登记—录入抵押注销户室界面在建工程抵押部分注销登记—录入抵押注销户室界面在建工程抵押部分注销登记—选择抵押注销范围在建工程抵押部分注销登记—选择抵押注销范围在建工程抵押部分注销登记—确认抵押注销范围在建工程抵押部分注销登记—确认抵押注销范围在建工程抵押部分注销登记—银行审查抵押注销户室在建工程抵押部分注销登记—银行审查抵押注销户室在建工程抵押部分注销登记—注销申请表在建工程抵押部分注销登记—注销申请表在建工程抵押部分注销登记—部分注销清单在建工程抵押部分注销登记—部分注销清单在建工程抵押部分注销登记—数据上传在建工程抵押部分注销登记—数据上传在建工程抵押全部注销登记—受理界面在建工程抵押全部注销登记—受理界面在建工程抵押全部注销登记-抵押全部注销确认在建工程抵押全部注销登记-抵押全部注销确认在建工程抵押全部注销登记—银行审查在建工程抵押全部注销登记—银行审查在建工程抵押全部注销登记—注销申请表在建工程抵押全部注销登记—注销申请表在建工程抵押全部注销登记—全部注销清单在建工程抵押全部注销登记—全部注销清单在建工程抵押全部注销登记—数据上传在建工程抵押全部注销登记—数据上传在建工程抵押户室签约授权

作了在建工程抵押的房屋，要记得在建工程抵押权证号，因为必须用权证号进行查询。已设定在建工程抵押的房号，在在建工程抵押权人（银行）未授权前，不可签约，开发商依据销售进程，分批次向银行申请签约许可，银行受理申请并审核同意后，开发商方可与购房者进行网上签约。在建工程抵押户室签约授权 作了在建工程抵押的房屋，要记得在建在建工程抵押户室签约授权业务办理流程开发商申请银行初审银行复审在建工程抵押户室签约授权业务办理流程开发商申请银行初审银行复在建工程抵押户室签约授权—受理界面在建工程抵押户室签约授权—受理界面在建工程抵押户室签约授权—签约授权申请界面在建工程抵押户室签约授权—签约授权申请界面在建工程抵押户室签约授权—签约授权范围选择在建工程抵押户室签约授权—签约授权范围选择在建工程抵押户室签约授权—确认签约授权范围在建工程抵押户室签约授权—确认签约授权范围在建工程抵押户室签约授权—银行初审在建工程抵押户室签约授权—银行初审在建工程抵押户室签约授权—银行复审在建工程抵押户室签约授权—银行复审期房销售业务期房销售业务预售签约预售签约及抵押预告登记后申请抵押合同变更合同及抵押信息变更期房销售业务期房销售业务商品房预售签约（一次性付款）业务流程认购预售资金监管银行审核首付款到账产权处缮证产权处核准签约发证归档计费上传产权处销售科所受理商品房预售签约（一次性付款）业务流程认购预售资金监管银行产权预售签约（一次性付款）--受理界面预售签约（一次性付款）--受理界面预售签约（一次性付款）--购房人信息录入预售签约（一次性付款）--购房人信息录入预售签约（一次性付款）-购房人信息录入预售签约（一次性付款）-购房人信息录入预售签约（一次性付款）--购房人信息录入预售签约（一次性付款）--购房人信息录入预售签约（一次性付款）-预售款监管证明预售签约（一次性付款）-预售款监管证明预售签约（一次性付款）--预购商品房预告登记申请书预售签约（一次性付款）--预购商品房预告登记申请书预售签约（一次性付款）

开发商与购房者根据网上公示的商品房认购协议示范文本，商定认购协议内容后，通过系统录入并打印认购协议，购房人把首付款交到商品房监管银行的监管账号后，开发商与购房者签订商品房买卖电子合同。预售签约（一次性付款） 开发商与购房者根据网上公示的商品房认预售签约（一次性付款）--签订认购协议预售签约（一次性付款）--签订认购协议预售签约（一次性付款）--保存订购协议预售签约（一次性付款）--保存订购协议预售签约（一次性付款）--签订合同预售签约（一次性付款）--签订合同预售签约（一次性付款）--签订合同预售签约（一次性付款）--签订合同预售签约（一次性付款）--签订合同预售签约（一次性付款）--签订合同预售签约（一次性付款）--签订合同

开发商与购房者在网上签订电子合同后，打印纸质合同并签字盖章，纸质合同上打印购房人所购商品房的初始密码，密码由系统随即产生，开发企业的工作人员不得修改这一密码。

初始密码仅具备查询功能，购房人应尽快修改初始密码，密码对于保障购房人的合法权益和防范交易风险起到很大的作用。（郴州没有采用该技术）预售签约（一次性付款）--签订合同 开发商与购房者在网上签订预售签约--预售资金监管银行审核首付款到账

购房人将首付款交到监管银行的监管账户中，监管银行核定所有应收预售款到账后需要在预售资金监管证明上盖章确认，并在系统里审核预售款到账后，该合同方可上传房产局申请预告登记。预售签约--预售资金监管银行审核首付款到账 购房人将首付款交预售签约--预售资金监管银行审核首付款到账预售签约--预售资金监管银行审核首付款到账预售签约（一次性付款）--数据上传预售签约（一次性付款）--数据上传预售签约（一次性付款）--契税纳税申报表预售签约（一次性付款）--契税纳税申报表预售签约（一次性付款）--数据上传预售签约（一次性付款）--数据上传商品房预售及抵押按揭同时申请业务流程认购预售资金监管银行审核首付款到账开发商数据上传（或者录入商业贷款信息）贷款银行审核抵押信息签约录入抵押数据（可以申请组合贷款）抵押科受理抵押科核准缮证发证归档商业贷款银行审核商业贷款信息组合贷款业务数据上传商品房预售及抵押按揭同时申请业务流程认购预售资金监管银行开发商品房预售及抵押按揭同时申请业务商品房签约及抵押业务允许办理组合贷款业务。组合贷款业务：符合条件的购房人可以所购住房作为抵押同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。业务实际操作：在录入抵押数据阶段录入购房人申请按揭的资料。对于不办理组合贷款的业务，录入贷款详细资料。如果申请的是组合贷款业务，操作人员在该阶段必须录入公积金贷款信息。录入完公积金贷款信息后将业务派往指定公积金贷款银行审核贷款资料。商品房预售及抵押按揭同时申请业务商品房签约及抵押业务允许办理商品房预售及抵押按揭同时申请业务业务实际操作：贷款银行审核完后，对于开发商办理的是非组合贷款业务，在计费上传阶段将业务上传。如果是组合贷款业务，录入商业性贷款信息，再将业务派往指定商业性贷款银行审核。对于组合贷款业务，贷款银行审核购房人住房商业性贷款资料后，开发商将组合贷款业务上传至房产局进行预购商品房抵押预告登记。商品房预售及抵押按揭同时申请业务业务实际操作：预售签约及抵押--受理界面预售签约及抵押--受理界面预售签约及抵押--购房人信息录入预售签约及抵押--购房人信息录入预售签约及抵押--签订订房协议预售签约及抵押--签订订房协议预售签约及抵押--签订合同预售签约及抵押--签订合同预售签约及抵押--预售资金监管银行审核首付款到账预售签约及抵押--预售资金监管银行审核首付款到账预售签约及抵押--开发商录入抵押信息预售签约及抵押--开发商录入抵押信息预售签约及抵押--开发商录入抵押信息预售签约及抵押--开发商录入抵押信息预售签约及抵押—开发商录入抵押信息预售签约及抵押—开发商录入抵押信息预售签约及抵押--预购商品房抵押预告登记申请书预售签约及抵押--预购商品房抵押预告登记申请书预售签约及抵押--贷款银行审核抵押信息预售签约及抵押--贷款银行审核抵押信息预售签约及抵押--预告信息查询预售签约及抵押--预告信息查询预售签约及抵押--数据上传（非组合贷款业务）预售签约及抵押--数据上传（非组合贷款业务）预售签约及抵押--数据上传（非组合贷款业务）预售签约及抵押--数据上传（非组合贷款业务）预售签约及抵押--数据上传（录入组合贷款信息）预售签约及抵押--数据上传（录入组合贷款信息）预售签约及抵押--银行审核组合商业贷款信息预售签约及抵押--银行审核组合商业贷款信息预售签约及抵押--组合贷款业务数据上传预售签约及抵押--组合贷款业务数据上传预告登记后申请抵押业务流程录入抵押数据（可以申请组合贷款）贷款银行审批缮证核准开发商数据上传（或者录入商业贷款信息)贷款银行审批商业性贷款信息发证归档组合贷款业务数据上传抵押科受理预告登记后申请抵押业务流程录入抵押数据贷款银行审批开发商数据预告登记后申请抵押--受理界面预告登记后申请抵押--受理界面预告登记后申请抵押--抵押信息录入（可以申请组合贷款）预告登记后申请抵押--抵押信息录入（可以申请组合贷款）预告登记后申请抵押--贷款银行审核抵押信息预告登记后申请抵押--贷款银行审核抵押信息预告登记后申请抵押-数据上传(非组合贷款信息）预告登记后申请抵押-数据上传(非组合贷款信息）预告登记后申请抵押--数据上传(录入组合贷款信息）预告登记后申请抵押--数据上传(录入组合贷款信息）预告登记后申请抵押--贷款银行审核组合贷款信息预告登记后申请抵押--贷款银行审核组合贷款信息预告登记后申请抵押-组合贷款业务数据上传预告登记后申请抵押-组合贷款业务数据上传合同变更业务流程缮证销售科核准销售科受理发证归档开发商数据申请合同变更业务流程缮证销售科核准销售科受理发证归档开发商数据申合同变更--受理界面合同变更--受理界面合同变更--合同原预告信息查询合同变更--合同原预告信息查询合同变更--合同预告信息变更合同变更--合同预告信息变更合同信息变更--重新签订合同合同信息变更--重新签订合同合同变更--数据上传合同变更--数据上传合同及抵押信息变更业务流程开发商申请银行放款审批缮证抵押科核准开发商数据上传抵押科受理发证归档合同及抵押信息变更业务流程开发商申请银行放款审批缮证抵押科核合同及抵押信息变更合同及抵押信息变更业务允许变更办理组合贷款业务，操作同预售签约及抵押业务办理。合同及抵押信息变更合同及抵押信息变更业务允许变更办理组合贷款合同及抵押信息变更--受理界面合同及抵押信息变更--受理界面合同及抵押信息变更--合同原预告信息查询合同及抵押信息变更--合同原预告信息查询合同及抵押信息变更--合同预告信息变更合同及抵押信息变更--合同预告信息变更合同及抵押信息变更--重新签订合同合同及抵押信息变更--重新签订合同合同及抵押信息变更-原抵押信息查询合同及抵押信息变更-原抵押信息查询合同及抵押信息变更--抵押信息变更合同及抵押信息变更--抵押信息变更备案及抵押信息变更--银行审核变更抵押信息备案及抵押信息变更--银行审核变更抵押信息合同及抵押信息变更--数据上传合同及抵押信息变更--数据上传商品房预告登记后退房等流程—均在交易所柜台直接受理预告登记后退房指的是当期房预告登记成功后由开发商向产权处销售科提出退房申请，由销售科工作人员办理退房业务，业务归档后开发商即可再次对该户室进行签约。预告登记后抵押注销指的是存在抵押的已经预告登记的合同，在业主还清贷款后可以单独地将抵押注销，取消该合同的抵押限制。预告登记后更正登记指的是合同预告登记成功后，才发现合同预告信息错误，这时可以向交易所申请更正登记，交易所会收回原来的预告证明及抵押证明，更正完成后会出新的证明。商品房预告登记后退房等流程—均在交易所柜台直接受理预告登记后商品房预告登记后退房等流程—均在交易所柜台直接受理预告证明遗失补证指的是当期房预告登记成功后预告证明遗失，需要补发预告证明，这时可以向产权处提出申请，业务办理成功会发出新的预告证明。抵押证明遗失补证指的是当期房预告登记成功后抵押证明遗失，需要补发抵押证明，这时可以向产权处提出申请，业务办理成功会发出新的抵押证明。商品房预告登记后退房等流程—均在交易所柜台直接受理预告证明遗现房销售业务现房销售业务现房签约现房签约及抵押现房销售业务现房销售业务现房销售业务

商品房竣工验收，达到现房销售条件后，到测绘队进行商品房实测绘。完成实测绘后，开发商凭预测与实测户室对照表到交易所指定窗口完成预测户室与实测户室关联操作，然后才能办理该栋商品房的栋证。

办理完栋证后，系统将自动停止该商品房期房预售的一切业务。开发商才能办理商品房期房预售转现房交易、在建工程抵押转现房抵押业务以及该栋的现房交易网上操作。现房销售业务 商品房竣工验收，达到现房销售条件后，到测绘队进现房签约(一次性付款)业务流程开发商合同打印开发商合同审核产权科审批开发商销售受理缮证发证产权科受理现房签约(一次性付款)业务流程开发商合同打印开发商合同审核产现房签约(一次性付款)--受理界面现房签约(一次性付款)--受理界面现房签约(一次性付款)--录入购房人信息现房签约(一次性付款)--录入购房人信息现房签约(一次性付款)—申请表现房签约(一次性付款)—申请表现房签约(一次性付款)--签订合同现房签约(一次性付款)--签订合同现房签约(一次性付款)--销售信息查询现房签约(一次性付款)--销售信息查询现房销售(一次性付款)—合同审核现房销售(一次性付款)—合同审核现房签约(一次性付款)--合同打印现房签约(一次性付款)--合同打印现房签约(一次性付款)--数据上传现房签约(一次性付款)--数据上传现房签约及抵押流程开发商数据上传开发商抵押审核开发商合同打印开发商销售受理产权科受理产权审批抵押科受理抵押核准抵押缮证抵押发证产权缮证产权发证现房签约及抵押流程开发商数据上传开发商抵押审核开发商合同打印现房签约及抵押--受理界面现房签约及抵押--受理界面现房签约及抵押--录入购房人信息现房签约及抵押--录入购房人信息现房签约及抵押--合同签订现房签约及抵押--合同签订现房签约及抵押--销售信息查询现房签约及抵押--销售信息查询现房签约及抵押--合同打印现房签约及抵押--合同打印现房签约及抵押--抵押信息录入现房签约及抵押--抵押信息录入现房签约及抵押--抵押信息审核现房签约及抵押--抵押信息审核现房签约及抵押--抵押信息查询现房签约及抵押--抵押信息查询现房签约及抵押--计费上传现房签约及抵押--计费上传系统功能--在手业务系统功能--在手业务系统功能--业务进度查询（商品房销售业务）系统功能--业务进度查询（商品房销售业务）系统功能--业务进度查询（在建工程抵押业务）系统功能--业务进度查询（在建工程抵押业务）系统功能--业务进度查询（预售许可证业务）系统功能--业务进度查询（预售许可证业务）系统功能--已上传业务抵押数据修改系统功能--已上传业务抵押数据修改系统功能--楼盘查询系统功能--楼盘查询系统功能--预售证数据修改及补录系统功能--预售证数据修改及补录系统功能--预售证数据修改及补录系统功能--预售证数据修改及补录系统功能--业务取回（商品房销售业务）系统功能--业务取回（商品房销售业务）系统功能--业务取回（在建工程抵押业务）系统功能--业务取回（在建工程抵押业务）系统功能--业务取回（预售许可证业务）系统功能--业务取回（预售许可证业务）系统功能—已派工业务取回系统功能—已派工业务取回系统功能--公司信息维护系统功能--公司信息维护系统功能--公司信息维护系统功能--公司信息维护系统功能--公司信息维护系统功能--公司信息维护系统功能--公司信息维护系统功能--公司信息维护系统功能--公司信息维护系统功能--公司信息维护系统功能—预售项目数据补录点击“新增项目”按钮，增加新的项目信息。系统功能—预售项目数据补录点击“新增系统功能—预售项目数据补录（新增项目）补充项目信息。系统功能—预售项目数据补录（新增项目）补充项目系统功能—预售项目数据补录（新增栋）点击“新增栋”按钮，增加新的栋信息。系统功能—预售项目数据补录（新增栋）点击“新增系统功能—预售项目数据补录（选择物管用房）点击“生成业务”按钮