层次分析法在重庆解放碑步行街改造中的应用

层次分析法在重庆解放碑步行街改造中的应用

随着经济的发展，消费者的结构、购物方式和需求偏好发生了变化。自本世纪90年代以来，商业街区在世界范围内经历了重大变革。具体表现各种业态及功能的纷纷涌现，竞争战略的不断变化与调整，结果形成了商业街区的全方位、多角度的技术性和结构性的调整和革新。为了竞争的需要，近几年大多数的传统商业区都进行了改造，有的甚至全部推倒重建。像上海的南京路、北京的王府井与西单、天津的和平路、沈阳的中街、苏州的观前街、广州的下九路和北京路、哈尔滨的中央大街、深圳的东门、南京的湖南路与山西路等，都先后进行了大规模的整体改造。商业街的改造是一个系统工程，涉及业种业态设置、基础设施建设、监督管理、人文环境打造等方面，且在这些较大的因素下面又有众多分支因素，各因素孰轻孰重十分不容易把握。而且，在进行具体的改造过程中，针对上述方面，哪些措施应该先实施，哪些应该后实施，也一直是商业街管理者比较头痛的事情。根据调查，大多数管理者都是依据当时情况，凭直觉行事，这往往造成了执行绩效的不确定性，难以取得改造的预期效果。为此，必须采用科学的决策方法，找到影响商业街运营的影响因素，建立商业街的综合评价体系，并从中发掘出主导因素和辅助因素，有针对性地分步实施。一、商业综合竞争力指标的表征对商业街的综合评价，是商业街进行综合治理和改造的前提及重要步骤。从国内外的相关研究文献来看，影响商业街运营的主要因素有辐射能力、商贸业发达程度、基础设施、经济发展水平、人文环境、城市管理水平和城市形象等，这些因素囊括了商业街的经济、社会、人文、制度等方面，具有丰富的内涵。而且，在每一个指标下都还有相应的支持指标。比如，辐射能力中的交通和通讯的便利性，就包括停车位数、公共汽车通达车次数、人均电话数、宽带普及率等；与其他区域经济相联系的密切程度可以用区间贸易额、区际交通网络、跨区域经济合作项目规模与数量、特色经济(零批业)发达程度等指标表征；而经济与社会的中心极则可包括区域GDP/全市GDP、政府机构的级别与聚集成度、人流量等。其它指标也都可以用具体的可以数量化的指标来进行表征和衡量。可见，在这个评估体系下，我们基本上可以将商业街的现状进行描述和评估，并根据确立的发展战略目标来找到应该继续推进的优势以及需要及时改进的“短板”。二、经济、社会和政治领域权重的确定在综合评价一个商业街各方面发展层次时，各自的重要程度如何排序？这就需要确定各影响因素间的相对权重。层次分析法在确定权重上有比较明显的优势。层次分析法(AHP,AnalyticalHierarchyProcess)是美国Saaty教授于70年代提出的一种决策方法，是一种将决策者的定性判断与定量计算有效结合起来的决策分析方法，并广泛应用于经济、技术、行为、社会和政治等领域的排序、规划、冲突分析。用该法计算权重的步骤是：1、分析问题中各因素之间的关系，建立问题的递阶层次结构。按照实际分析的问题的不同属性由上至下分为三个层次，依次是：目标层、准则层和方案层。同一层诸因素从属于上一层的因素或对上一层因素有影响，同时又支配着下一层因素或受到下层因素的作用。比如辐射能力、商贸业发达程度、基础设施、经济发展水平、人文环境、城市管理水平和城市形象属于准则层，而各准则下面的指标则属于方案层。2、对同层次的各因素关于上一层次中的某一准则的重要性进行两两比较，构造出两两比较判断矩阵，并由判断矩阵计算被比较因素对该准则的相对权重。3、值得注意的是，由于权重的确定不但对各类影响因素的重要性评价具有关键作用，而且对最后的实施策略的制定能否获得科学、有效、全面的效果有相当的导向作用。因此，在确定各个因素影响权重时，应多方征询专家们的意见，以提高权重的客观性和准确性。而且由于各位专家对指标内涵的偏爱和看法不一致，所以在取得专家评判意见后，要将个人评价值与平均评价值偏差较大的专家挑选出来，请他重新进行评判。通过几轮反复，通常可以得到较为一致的意见。三、解放碑商贸中心发展的“新模型”下面我们用重庆市解放碑商贸中心的改造为例，说明AHP法如何帮助商业街管理者进行决策的。解放碑商贸中心区地处渝中半岛的中心地带，隶属渝中区，是以解放碑中心购物广场为中心，东起小什字，西至较场口，南起新华路，北至民生路，面积约一平方公里的弹丸之地。地方虽小，却是重庆人的骄傲。这里商贾云集、高楼林立，是重庆市大型商场、商社、金融机构、宾馆饭店最集中的地区。但就在前两年前进的步伐却突然减缓，究其原因，一方面是目前重庆市主城区已形成解放碑、沙坪坝、观音桥、南坪、杨家坪等五大购物中心，销售规模上亿元的大型商场就超过数十个。同城兄弟商业街的步步紧逼，使得以解放碑商贸中心区为核心的渝中区商贸中心购买力呈逐渐分流并有加速之势。另一方面，就是大多人只是来这里四处逛逛，毕竟到了解放碑就等同于到了重庆了；而真正购物的群体很少。也就是说，解放碑更多的成为标志性区域，旅游的成分似乎大于商贸的成分，以致“长了人流量，少了消费量”。面对这一现状，重庆市渝中区领导及解放碑管理委员会决定必须要进行商业街改造，革除弊端，同时全面升级，将解放碑商贸中心提升为“西部第一街”，确保其在重庆乃至整个西部商贸圈的老大地位。根据解放碑的实际情况，我们以解放碑商贸区建设成为“西部第一街”为目标，把各影响因素和实施方案条理化、层次化，构造了一个层次分析的结构模型。其中，目标层为“西部第一街”；准则层为辐射能力、商贸业发达程度、基础设施、经济发展水平、人文环境、城市管理水平和城市形象，方案层由对应准则层的34个具体指标组成。根据以上建立的模型，我们运用层次分析模型将影响实现将解放碑商业街建成“西部第一街”目标的各种政策因素予以分解，并通过模型运算，对各种政策措施的相对重要性进行排序，从而获得各类政策的实施先后和力度。经过专家多次打分，用Matlab编程计算得到如下结果：准则层各项对目标层“西部第一街”的相对重要性如下：方案层各项对目标层“西部第一街”的相对重要性如下：根据上述结果，在吸纳专家相关的科学建议后，解放碑管理者适时推出了多项改革措施，力图使解放碑旧貌换新颜。其主要的“手术”有：———坚决推行精品战略。适当压缩综合性百货店，增加精品销售网点，引导诸如大都会、时代广场等向高档消费区发展，并增加定位于中高档商品的专业、专卖店，引进国内外知名品牌入驻。使解放碑很快成为“高（档）、精（品）、名（牌）”的代名词。———大力培育和发展川菜文化。继承和提升传统川菜技艺，创新发展渝派川菜。除继续扩展和延伸八一路好吃街外，还积极建设洪崖洞以“重庆火锅”为主的民俗风貌美食城。———扩展小什字片区的规模和强度，努力营造出一个良好金融中心的形象和办公环境。集中再建成一批新兴金融大厦，创办一批总部在小什字片区的区域性和地方性金融机构，并加大力度引进外资金融机构，增强金融造血功能。同时以此为中心，逐步培育形成重庆的CBD（中央商务区）。———加强文化休闲的建设。重点建设和培育“两区一园”，即文化精品区、抗战文化区、巴渝民俗风情园。定期举办各类文娱活动，使中心区买、卖、看、玩俱全。最终做到逛解放碑的游客有置身“商业公园”的感觉。———推进“不夜城”战略。大力挖掘山城夜景潜力，加强灯饰工程的建设力度，通过夜景开拓旅游、商贸的又一个高潮。———积极开展“五大工程”。即便捷交通工程、基础建设工程、景观美好工程、宣传造势工程、管理形象工程。这五个工程的实施，将帮助解放碑实现往来自如、功能完备、实施齐全、文化气息浓厚、品牌卓越、管理协调。经过“手术”后的解放碑，已提升为多功能、多业种、多业态的商贸集合体，初步形成了“一个核心，四大组团，五条专业街”的布局，实现了科学功能分区。成功地有一个自然形成的商贸聚集地蜕变为一个经过科学规划的大型集约化现代商贸区，成功地由从占领重庆商贸制高点到跻身西部商贸高地乃至全国著名商业街区的行列。四、必须有合理的决策。在，商业银行的管理层左右为难商业街区的建