标杆房地产开发企业项目成功评价标准分析报告课件

标杆房地产开发企业项目成功评价标准分析报告标杆房地产开发企业项目成功评价标准分析报告11标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二-2-1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二-3-基本要素概览标杆房企项目成功指标主要组成2签约回款标准1投资标准4开发节点标准3项目融资标准基本要素概览标杆房企项目成功指标主要组成2签约回款标准1投资-4-投资标准01投资标准01-5-1.投资标准投资总体要求投资总体要求序号项次2017年2018年2019年1净利润率8%8%8%2年自有资金投资回报率50%50%50%投资节奏投资节奏序号项次

2017年

2018年

2019年一季度二季度三季度四季度合计上半年下半年合计上半年下半年合计1合计60

6090

10025

4525

45200

250150

200250

300400

500240

280360

420600

7002区域战略布局除了甘肃、新疆、内蒙古等偏远省份以外进行全国布局，部分西部小城市也将深入拓展1.投资标准投资总体要求投资总体要求序号项次2017年201-6-1.投资标准净利润率标准净利润率标准序号区域项目规模A类地段B类地段C类地段1已进入地区小项目（总建面＜8万㎡）4%6%8%中项目（总建面8-30万㎡）5%-8%7-10%9-12%大项目（总建面30-50万㎡）12%12%12%2未进入地区小项目（总建面＜8万㎡）5%7%9%中项目（总建面8-30万㎡）7%-9%8%-10%10%-12%大项目（总建面30-50万㎡）12%12%12%年自有资金投资回报率标准年自有资金投资回报率标准序号区域项目规模A类地段B类地段C类地段1已进入地区小项目（总建面＜8万㎡）50%50%50%中项目（总建面8-30万㎡）25%-40%25%-40%25%-40%2未进入地区小项目（总建面＜8万㎡）60%60%60%中项目（总建面8-30万㎡）30%-50%30%-50%30%-50%1.投资标准净利润率标准净利润率标准序号区域项目规模A类地段-7-1.投资标准现金流回正期（含融资）标准现金流回正期（含融资）标准序号区域项目规模A类地段B类地段C类地段1已进入地区小项目（总建面＜8万㎡）12个月12个月12个月中项目（总建面8-30万㎡）12个月12个月12个月大项目（总建面30-50万㎡）18个月18个月18个月超大项目（总建面＞50万㎡）18个月18个月18个月2未进入地区小项目（总建面＜8万㎡）12个月12个月12个月中项目（总建面8-30万㎡）12个月12个月12个月大项目（总建面30-50万㎡）18个月18个月18个月超大项目（总建面＞50万㎡）18个月18个月18个月1.投资标准现金流回正期（含融资）标准现金流回正期（含融资）-8-签约回款标准02签约回款标准02-9-签约回款标准产品类型规模

（可售面积）三四线城市核心城市（上行）核心城市（下行）高周转

高利润高周转

低利润低周转

高利润高周转

高利润高周转

低利润低周转

高利润高周转

高利润高周转

低利润低周转

高利润1-A1-B1-C3-A-上3-B-上3-C-上3-A-下3-B-下3-C-下普通住宅小项目

（可售面积<5万㎡）88128812121218中等项目

（可售面积5-10万㎡）121218121218181827大项目

（可售面积10-15万㎡）151523151523232334大项目

（可售面积15-20万㎡）181827181827272741超大项目

（可售面积>20万㎡）242436242436363654商铺交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款车位交付前，已售车位个数/已售房源套数≥50%；交付时，已售车位个数/总可售车位个数≥60%；交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款。（项目所在城市车位销售条件有特殊规定除外）项目全盘销售周期标准说明：全盘销售周期指项目整体签约率达项目总货值95%的时间点与首次开盘时间点的时间间隔，尾盘销售标准完成时间为项目交付后6个月。交付后6个月内，商铺及车位随房源同步实现100%签约率签约回款标准产品类型规模

（可售面积）三四线城市核心城市（上-10-签约回款标准首三个月销售签约率标准规模

（可售面积）首推货量首三个月签约率首月2个月3个月合计<5万㎡5万㎡50%10%10%70%5-10万㎡5万㎡50%10%10%70%10-15万㎡6万㎡45%10%5%60%15-20万㎡7万㎡40%10%10%60%20-30万㎡7万㎡40%10%10%60%签约回款标准首三个月销售签约率标准规模

（可售面积）首推货量-11-签约回款标准回款率回款率：取交付周期及销售周期较大者，增加6个月为回款完成100%标准周期产品放款条件首3个月6个月累计9个月累计1年累计1.5年累计2年累计首月2个月3个月普通住宅预售证30%×当月签约率30%×当月签约率

+40%×上月签约率30%×当月签约率

+40%×上月签约率70%×当前累计签约率70%×当前累计签约率90%×当前累计签约率90%×当前累计签约率100%×当前累计签约率结构封顶30%×当月签约率30%×当月签约率30%×当月签约率30%×当月签约率70%×当前累计签约率90%×当前累计签约率90%×当前累计签约率100%×当前累计签约率商铺预售证交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款车位预售证交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款签约回款标准回款率回款率：取交付周期及销售周期较大者，增加6-12-项目融资标准03项目融资标准03-13-项目融资标准城市限制条件排摸项目规模分类序号项目规模规模要求1小项目总建面＜8万㎡2中项目一类总建面≥8万㎡且＜15万㎡二类总建面≥15万㎡且＜30万㎡3大项目总建面≥30万㎡且＜50万㎡4超大项目总建面≥50万㎡城市类别项目规模前端融资

是否能做开发贷

是否能做开发贷土地

最低融资比例前端融资

放款前置条件开发贷

放款前置条件开发贷前

是否需还前端按揭前是否

需还开发贷监管资金要求一线城市8亿以上能能60%土地款付清四证齐全、办妥担保手续视前端合作方式而定，可不还，根据项目资金情况安排否监管要求按投入建设资金比例，销售合同额比例等控制。印章、账户共管8亿以内强二线城市

（新一线城市）6亿以上土地款付清6亿以内弱二线城市6亿以上银行渠道需土地款付清，信托可用于付土地款6亿以内三线城市6亿以上6亿以内四线城市6亿以上视情况而定2-6亿2亿以下超大项目一事一议视情况而定项目融资标准城市限制条件排摸项目规模分类序号项目规模规模要求-14-项目融资标准融资财务成本类别贷款情况批次数拿地后—首年拿地后—次年拿地后—后年说明上半年下半年上半年下半年上半年下半年银行放款需根据项目建设进度与支付节点与银行确认根据项目工程、销售进度排放款计划还款按合同约定和销售进度执行还款时的具体业务操作，在满足银行还款底线的前提下，尽可能延长低成本融资金额的使用效率城市类别项目规模前端融资开发贷银行非银行一线城市8亿以上暂不能做8.0%基准上浮10%以内8亿以内暂不能做8.5%基准上浮10%以内强二线城市

（新一线城市）6亿以上暂不能做8.5%基准上浮18%以内6亿以内暂不能做8.8%基准上浮18%以内弱二线城市6亿以上7.5%9.0%基准上浮30%以内6亿以内8.0%9.3%基准上浮30%以内三线城市6亿以上8.0%9.3%不超过6.3%年化6亿以内8.2%9.5%不超过6.3%年化四线城市6亿以上8.5%10.0%不超过6.5%年化2-6亿9.0%10.2%不超过6.5%年化2亿以下9.5%10.5%不超过6.5%年化2016年标准，前段融资比例不低于60%项目融资标准融资财务成本类别贷款情况批次数拿地后—首年拿-15-开发节点标准04开发节点标准04-16-开发节点标准关键工作项别墅多层

（6层及以下）小高层

（7-11层）高层

（12-33层）超高层备注桩基础施工及检测预制桩3030454545人工挖孔桩6060606060灌注桩7575757590基坑支护及基坑土方开挖普通放坡3030303045普通基坑支护（含止水桩）6060606060复杂基坑支护（含2层）9090909090地下室一层4545454545二层7575757575上部主体结构首层1510101010平均层107666主体封顶到落外架完成130130150150A超高层工期A=150+（层数N-33）*4落外架完成到市政外环境完成7575757575市政外环境完成到备案验收完成6565656565二次改造及工程向物业交楼150150150150150工程向物业交楼后至集中交付开始3030303030施工标准工期开发节点标准关键工作项别墅多层

（6层及以下）小高层

（7--17-开发节点标准关键工作项别墅多层

（6层及以下）小高层

（7-11层）高层

（12-33层）超高层备注桩基础施工及检测预制桩3030454545人工挖孔桩6060606060灌注桩7575757590基坑支护及基坑土方开挖普通放坡3030303045普通基坑支护（含止水桩）6060606060复杂基坑支护（含2层）9090909090地下室一层4545454545二层7575757575上部主体结构首层1510101010平均层107666主体封顶到落外架完成130130150150A超高层工期A=150+（层数N-33）*4落外架完成到市政外环境完成7575757575市政外环境完成到备案验收完成6565656565二次改造及工程向物业交楼150150150150150工程向物业交楼后至集中交付开始3030303030开盘周期表（高层）分类产品类型完成概念方案

（经集团批准）以政府上会的设计图纸要求为准

（以下二选一）同步桩基施工土方施工正负零以下施工工期首层施工工期标准层每层工期（至预售形象进度）拿地到首期开盘完成规划方案完成扩初设计取得政府规划方案/扩初批复取得施工证无地下室基础施工一层地下室二层地下室别墅

（含叠墅）其他产品类型别墅

（含叠墅）多层小高层高层周期

(月)预售地上层数标准（天）303040204030153050151010765190（天）-标准（月）1.01.01.30.71.31.00.51.01.70.50.30.30.20.20.26.0方案批复、工程正负零预售-1.01.0-0.71.31.0-1.0-------6.00扩初批复、工程正负零预售-1.0-1.30.71.31.0-1.0-------6.30方案批复、工程1/3预售高层

（12-33层）1.01.0-0.71.31.0-1.0--0.3--0.2-8.311扩初批复、工程1/3预售高层

（12-33层）1.01.30.71.31.0-1.0--0.3--0.2-8.711方案批复、工程1/2预售高层

（12-33层）1.01.0-0.71.31.0-1.0--0.3--0.2-9.517扩初批复、工程1/2预售高层

（12-33层）1.01.30.71.31.0-1.0--0.3--0.2-9.917方案批复、工程结顶预售高层

（12-33层）1.01.0-0.71.31.0-1.0--0.3--0.2-12.733扩初批复、工程结顶预售高层

（12-33层）1.01.30.71.31.0-1.0--0.3--0.2-13.1331、施工周期含春节，再另增20天；2、地下二层的再另增20天；3、根据不同城市冬施的标准增加相应工期；4、遇政府特殊情况限制施工的，另行讨论。开发节点标准关键工作项别墅多层

（6层及以下）小高层

（7--18-1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二湖南株洲某项目拿地前投资测算实例拿地前区域投资组织召开，向董事长、集团各部门汇报1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二湖南株洲某-19-案例一作业流程与控管制度对照时间工作决策点与集团控管对照2017.8.01初判申请表准入审议（是否准备拿地）√2017.8.10地块头脑风暴会价格判断（市场定位）√2017.8.22可研上会投资决策（集团决策）√案例一作业流程与控管制度对照时间工作决策点与集团控管对照20-20-案例一1、地段：B类地段，地块位于株洲市河西天元区，区域定位为株洲的浦东新区，城市发展核心区

域。区域内拥有完善交通、生活配套。2、供需：株洲市城区商品住宅近2年增量明显，近5年年均市场容量基本维持在2.8万套，约327万㎡左右的水平。17年上半年整体成交216.21万方，共计19810套，天元区约占整体市场成交量59%。3、价格：天元区价格最高在售项目价格在5200-7600左右，与其他片区的价差达到1000-1500元/㎡,地块周边价格在5100-5800之间。4、趋势：依托区域强劲的市场热度，凭借优异教育资源以及区域良好的规划前景，迅速提升了的客户接受度。可售货源少，2017年上半年入市货量较少，2017年住宅价格仍有至少10%上升空间；售价开始分化，优质项目高售价得到市场认可。5、方案：土地价值最大化，保证利润率最大化；尽可能将土地使用率、利润率最大化、在满足该条件的前提下，保证产品功能性与舒适性；6、价格与低谷涨幅：经历过2016年市场上行，目前尾盘项目价格趋稳，新开、加推项目价格持续上行；受未来库存的短缺，预期2017年市场仍有较大上行空间，预期涨幅10%-15%。7、后期土地供地计划：株洲市2017年下半年至18年上半年预计供应土地38幅，已成交16幅，剩余土地中住宅、商住用地约4313亩。上会汇报要求案例一1、地段：B类地段，地块位于株洲市河西天元区，区域定位-21-案例一运营指标汇总案例一运营指标汇总-22-案例一可研决策报告核心汇报部分评估指标内容指标值备注财务漏斗销售指标销售单价5796不含车位总货值71392.98含车位销售周期16个月首开销售金额18115.87运营计划运营指标2/7/7.8开工/开盘/现金流回正（月）结构封顶13.2（月）竣工备案27（月）成本适配标准FTOPABCDEF报规单方造价2448注明集团管控标准可售单方造价3149注明集团管控标准单车位面积33注明集团管控标准三费费率2.65%/2.35%/2.04%对应管理/营销/财务费率指标融资目标单位——杠杆/比例1：1.5/土地款的60%前端/开发贷融资成本9.3%、6.3%前端/开发贷融资金额6263.18、6000.5前端/开发贷自有资金峰值8865.27万元盈利指标起拍楼面价1275销售毛利率31.60%销售净利率17.70%销售净利额

11,557.00现金流回正时间7.8含融资IRR88.76%项目内部收益率税后年自有资金投资回报率200.2%案例一可研决策报告核心汇报部分评估指标内容指标值备注财务漏斗-23-案例一货值测算项目整盘总货值71392.98万元，整盘均价5796元/㎡（不含车位）2018年5月1日开盘，2019年9月清盘，销售周期16个月案例一货值测算项目整盘总货值71392.98万元，整盘均价5-24-案例一销售计划符不符合营销控管要求？符合o不符合案例一销售计划符不符合营销控管要求？符合o不符合-25-案例一里程碑计划拿地到开盘6-7个月（含跨春节增加20天）拿地到示范区开放2-3个月（全复制）案例一里程碑计划拿地到开盘6-7个月（含跨春节增加20天）-26-案例一成本计划可售单方造价3149元/㎡，符不符合控管要求？符合o不符合；报规单方造价2448元/㎡，符不符合控管要求？符合o不符合；案例一成本计划可售单方造价3149元/㎡，符不符合控管要求？-27-案例一资金计划-资金筹集案例一资金计划-资金筹集-28-案例一资金计划-融资计划案例一资金计划-融资计划-29-案例一资金计划-项目现金流案例一资金计划-项目现金流-30-1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二安徽濉溪某项目启动会测算实例拿地后2个月区域运营组织召开，向董事长、集团各部门汇报1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二安徽濉溪某-31-案例二成功标尺对比案例二成功标尺对比-32-案例二货值分布规划、价格策划及版本对比案例二货值分布规划、价格策划及版本对比-33-案例二目标成本策划及版本对比案例二目标成本策划及版本对比-34-案例二示范区计划案例二示范区计划-35-案例二供货节奏1.本项目共18栋住宅，1栋沿街商业，车位（非人防）645个。2.本项目拟供货2次：一期供货，2017年11月25日达到预售条件，供货2栋高层，1栋中高层，8栋洋房，6万多方；二期供货，2018年1月25日达到预售条件，供货3栋高层，4栋洋房，约7万方；车位645个，案例二供货节奏1.本项目共18栋住宅，1栋沿街商业，车位（非-36-案例二一期&二期供货节奏红色标注为一期蓝色标注为二期案例二一期&二期供货节奏红色标注为一期蓝色标注为二期-37-案例二标准工期的对比当地预售条件：投资达到25%,,高层出地面达到结构1/3；多层达到2层楼面；当地报批要求：方案批复案例二标准工期的对比当地预售条件：投资达到25%,,高层出地-38-案例二销售规划—三年销售、回款规划签约总目标8.05亿2018年签约目标：5.747亿2019年签约目标：0.155亿2017年签约目标：2.047亿回款总目标8.05亿2018年回款目标：7.129亿2019年回款目标：0.172万2017年回款目标：0.648亿营销费用备注：1、费效比控制值为2.45%，营销费用控制值为1972.72万元。2、“全盘营销费用计划表”作为插件附在本页备查，该表的时间分解维度与签约回款计划保持一致，即：开盘首年分解到月，次年及以后年份可分解到季度。案例二销售规划—三年销售、回款规划签约总目标8.05亿20-39-案例二推广计划4040推销节奏媒体通路推广强度宣传方向持续热销正式开放品牌落地、产品导入高炮、大牌、网络“大爱濉溪”系列活动法式皇家示范区游园关键活动3月5月7月9月11月开盘品牌形象导入明星品牌落地会1月交付二次加推商业、车位加推消化库存户外、大牌、网络、电