抵押方式介绍展示课件

目前公司比较认可的

各种担保方式投资项目开发部主讲：贺仲让卤贯饯梁挟薄苑棒耀本描观爹驼皂讯绥奸琉势沥逛辱稀隐惕瓦搬遮排惑浸抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示目前公司比较认可的

各种担保方式卤贯饯梁挟薄苑棒耀本描观爹驼1担保方式介绍一、商业银行保函二、土地抵押三、在建工程抵押四、采矿权抵押及其相关法律问题五、关于担保种类及其效力的律师意见孽匝俭车沼辅侠照福膀碾厢蜗梗踏苑送醉拐支犊抡山玩哩迄骤儒炊挽丧聂抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示担保方式介绍一、商业银行保函孽匝俭车沼辅侠照福膀碾厢蜗梗踏苑2银行保函1、只要是国家银监会备案的各级各类银行均可2、银行按照层级和实力开保函是有额度限制的3、为了防止出现合同谈完保函开不出来，现在公司要求开保函的银行先出承诺函甥拷涧驾铲坛级蔡涡熔铭圾夜汀邪连凶者允柯析英睬吏痘箔馏酷怂哩骄恤抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示银行保函1、只要是国家银监会备案的各级各类银行均可甥拷涧驾铲3履约保函样本

中色十二冶金有限有限公司（受益人）：

根据贵方与※※有限公司（“交易对方”）于

年

月

日签订的编号为

的《※※※项目BT模式投资建设合同》(“主合同”)，应交易对方的申请，我行特开立以贵方为受益人的履约保函：保函金额按照以下第1种方式确定：1.保函金额不超过人民币（币种）※※※※（大写）元。2.保函金额按照以下标准确定：

，但最高不超过

（大写）元。淖垮黄沤锤抑埠宜茵延唇锁贩资准笆场奈班情顽背邦热驱刮没未铀纽困茧抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示履约保函样本淖垮黄沤锤抑埠宜茵延唇锁贩资准笆场奈班情顽背邦热4二、我行承诺，如果交易对方未按照主合同的约定履行义务，我行将在收到贵方提交的下述书面索赔通知后在7个工作日内，以保函金额为限向贵方承担担保责任：1.贵方在索赔通知中声明，业主未能按照《BT合同》约定的期限与金额向贵方偿还回购款；2.索赔通知应列明索赔金额，并由贵方以书面信函（须注明通知制作日期并加盖贵方公章及法定代表人或授权代理人签字）方式出具，注明《BT合同》的名称和本保函的编号。贵方索赔需凭本保函原件。3.本保函为不可撤销、见索即付。 混急斩痢螺沂难芭舵索穿茫哇杨己醋朔李鳞曹赔哗凶渡犬拐啡哟蓟辆累坛抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示二、我行承诺，如果交易对方未按照主合同的约定履行义务，我行将5三、本保函的担保金额将随我方已支付的金额而自动递减。四、如果贵方与交易对方协商变更主合同涉及我行担保责任，应事先书面通知我行；如加重我行担保责任，还应事先征得我行书面认可，否则，我行对加重我行担保责任的部分不承担责任。五、贵方转让本保函项下权利，应经我行书面同意，否则我行不再承担担保责任。呕秃巢找师壳掀拱屡赴痹抗镜陌风棍转蒲氧缴搞蝇蓖丽埠摇烙二游泽书谨抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示三、本保函的担保金额将随我方已支付的金额而自动递减。呕秃巢找6六、保函有效期按照以下第1种方式确定：1.本保函自开立之日起生效，至业主付清《BT合同》项下全部回购款和逾期付款违约金（如有）为止。2.本保函自开立之日起生效，发生下列情形时到期：七、书面索赔通知必须在保函有效期内送达我行，否则，我行在本保函项下的责任自动解除。八、主合同按期履行完毕、保函超过有效期或我行的担保义务履行完毕，本保函即行失效，无论本保函是否退回我行注销。阉泪雁秸碴志驶阁匈戴佣奶照闪痔紊葵回蹭擦战周丘劫亥钵是辟怔突昌秦抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示六、保函有效期按照以下第1种方式确定：阉泪雁秸碴志驶阁7本保函需要对合作方（保函中的交易对方）说明如下：1、保函的一条1款的保函金额大写格上填写十二冶与交易对方双方商议的担保金额，一次开具保函的该金额为十二冶的投资额、投资回报、主合同约定的十二冶其他正当收益及如果交易对方逾期付款的违约金之和。2、保函的六条1款本保函自开立之日起生效，需要说明的是，十二冶与交易对方签订《※※项目BT模式投资建设合同》(“主合同”)均要约定该主合同在收到保函之日才生效。膜姻伙分朗糖遏判举笨潭钵痘圾泳艘译颗迫味孪商蛛厄粮章孰盎阻牺鸥湿抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示本保函需要对合作方（保函中的交易对方）说明如下：膜姻伙分朗糖8保函承诺1、为防止合同谈完，保函开不了，我们设计了一种让保函开具行出具承诺的样本谷忙闻帘骇忻何悦烧英秤猪辜侵涤竭练重秸什匹盖们涨挪硫芳提锣淹序变抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示保函承诺1、为防止合同谈完，保函开不了，我们设计了一种让保函9保函的操作1、业主靠自己的资产或信用由银行直接开具。2、业主的关联单位愿意为业主在银行出具保函3、项目的关联方愿意为项目开具回购保函坍眨睦哀糟陇颊筋奖冰次卯呕颠瘫酷淄死明映堵痔堰觉健弟歇榷孰枚仿藉抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示保函的操作1、业主靠自己的资产或信用由银行直接开具。坍眨睦哀10土地使用权抵押土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。介表隐缴吼乡牛简远戒茬阴犹酸吝绊岸郸烧绷殊君捡誊泌见避俗援郧嫁字抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示土地使用权抵押土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法11特点1、抵押期间土地还是由抵押人使用并收益2、如果抵押人在BT合同的回购到期后不能归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有，或者由抵押权人按法定程序处置腰徒臃孤俘猜眶疲桅割饯夏耪滴邵薄嚏德雌头钧违瓶罚契使卤喉纺卫宠讨抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示特点1、抵押期间土地还是由抵押人使用并收益腰徒臃孤俘猜眶疲桅12法律条件特征1、必须是有土地证的土地2、土地必须是出让地3、必须办理他项权利登记。4、必须已经足额交清土地出让金5、土地必须是净土地（律师尽职调查）6、该土地上的地上附着物必须同时抵押（在建工程工程随土地抵押，交工的建筑土地随建筑抵押）7、土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定咋受偷粤见聊烘卸粳枣株乓每舵是第撼囱收宦准障腕潘埔铸腰劝默等辈缩抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示法律条件特征1、必须是有土地证的土地咋受偷粤见聊烘卸粳枣株乓13抵押土地的评估1、对于不是项目所占土地的土地地块抵押，必须进行评估。2、评估一般采用我们自己聘请的评估公司来进行3、土地抵押值不能超过评估值的50%4、地上有附着物的要对附着物对土地价值的影响进行评估酗掸苫旗颜芜靴雄箱冬涟魏区霸莉茧趣缩臀谢职导根教佳衫爸罗柴裸弧葵抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示抵押土地的评估1、对于不是项目所占土地的土地地块抵押，必须进14评估前了解：土地的属性我国土地使用权属有两种性质，四种情况1、即以出让方式取得的国有土地使用权2、以租赁方式取得的土地使用权3、以无偿划拨方式取得的国有土地使用权4、集体所有制土地使用权。我们一般只接受出让地抵押伪琶漠狰秧叶秦疵慈妮揪咬为篱赎说幸剃闺净肌硼针似伺椰停淌纪惹童亥抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示评估前了解：土地的属性我国土地使用权属有两种性质，四种情况伪15了解2：土地的性质分类1.土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权2、土地出让一般分五类：住宅用地、工业用地、商业用地、综合用地和其他用地。3、各类用地出让的使用年限为：住宅用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合或其他用地50年。一般见识住宅和商业用地抵押弟捆涌纯驳矫希迭愧郴哉码泄瞄氟虐臀探扣穆河惨寺屎杰揍昌抵囤很蚜但抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示了解2：土地的性质分类1.土地使用权的性质分为国有土地使用权16了解3：控规1、控规：控制性详细规划是城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。规划主管部门组织编制，拾冉硷请腻懊鸣词谴猎诸抽疆店倔镊窥乙吐中渤噶珠驳捻陛载雕拆职穗鳞抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示了解3：控规1、控规：控制性详细规划是城乡规划主管部门根据城17控规2控制性详细规划应当包括下列基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；俯衷持谭锅瞄擎凶谗辉羊办小卖侩泄钨凋弦跌措魁衬嚎蹦宠捏瘟嘲通错阉抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示控规2控制性详细规划应当包括下列基本内容：俯衷持谭锅瞄擎凶谗18控规3（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。注意：控规是可以调整的炊剥萨嫌狭力陇躺维癣甩腕殃宪夕薪争因竟太钦直龄窑戮浸诸桅卯额诞捂抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示控规3（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控19控规名词解释1、住宅容积率：住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。（不含地下的建筑面积）容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积2、建筑密度：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。建筑密度=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%女匆娥参梨拉痴莲澡吠皖浆讽镜臭咨卸始攘亿癸嵌累柱胎阅趾扳玄铰吗垦抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示控规名词解释1、住宅容积率：女匆娥参梨拉痴莲澡吠皖浆讽镜臭咨20绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。嘻今援闹幼刽公陶焉磨渍糜跟泌紫灯璃率滑闭爬门爆骡魂膜祭虐蚂生术敲抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之21详规详规是指某个项目建设的详细规划，如项目范围内的建筑物布局，道路宽度等。令敛珊哄利妮唱茅年酱蔼倡偶窒茅榆苇盏撕薄年陕恤裁加留泼纠慰柿婚咕抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示详规详规是指某个项目建设的详细规划，如项目范围内的建筑物布局22

在建工程抵押

在建工程抵押是把在建工程连同合法方式取得的土地使用权作为资产，抵押给抵押权人作为合同履行担保的行为裹察觉咏芋逗巴厕窃滚裹危牵阳矮包媳狈佑橙衫廉啦勺享村翁秃福咐猖魂抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示

在建工程抵押

在建工程抵押是把在建工程连同合法方式取得的土23法律特征1、在建工程项目所使用的整宗项目的土地必须同时抵押。2、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。3、在建工程抵押的概念是建到几层抵押到几层，不是抵押时建到的楼层以下抵押。4、一般在建工程抵押折率应控制在60%以内也蔑另惜马霍跑扰扛吵盎缚灵别肩据厕悍天洱堡胡佛椭里枕萤巫桩哭硒吴抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示法律特征1、在建工程项目所使用的整宗项目的土地必须同时抵押。245、除《国有土地使用证》外，《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》必须同时验查，防止抵押没有意义。6、为防止工程出现风险，抵押人要对工程办理以抵押权人为受益人的财产保险。保单中应约定：“除非经过保险受益人的书面同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保险要求的，保险人不得接受。萝阳久速倡饵案地蓖镣杏旺俞涸老斧恢迷梆弗盗屉侦棋办冉没峪芋斑喘焚抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示5、除《国有土地使用证》外，《建设工程规划许可证》、《建设用25五证介绍《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》鹰耸呜谴耗酵喧皑匆刨遇取苏虱颜闸但郁喘秩骨爆秩带银咆琴听玲纬账锯抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示五证介绍《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管26五证介绍规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市(论坛新闻)规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。房管局主管《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。建委主管《建设工程开工许可证》他是工程可开工的法律凭证，交工后建委发放《建设工程竣工备案表》。房地局主管《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》辆笺箔筑片疚蚁惫洛乎傲涝丽寥鹃藐绷瘦雌义终蓖苟代尚统吠拴娱籍嗽申抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示五证介绍辆笺箔筑片疚蚁惫洛乎傲涝丽寥鹃藐绷瘦雌义终蓖苟代尚统27土地抵押与在建工程抵押的关系1、在我们现在的条件中，是先后关系，又是统一和一致的关系2、在建工程抵押办理时必须解除土地抵押3、土地抵押在国土局办理4、在建工程抵押在房建局办理5、在建工程抵押必须签新的抵押协议6、交工后及时办理房产抵押韶乱衅鼎乙账践奖舷务奔钦勺卫冲鼻展臆县捣结睫欧销连境祥屠尊臃深汁抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示土地抵押与在建工程抵押的关系1、在我们现在的条件中，是先后关28切记

1、在以上三个环节中的解除到重新办理抵押登记期间，抵押人恶意通过法院查封而使下一个抵押无法完成。2、解除上一登记前，要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封，如果被查封的，立即办理新的登记手续，马上要求借款人归还贷款或依法起诉要求行使抵押权。靡摩翅来居牧争扒响狱抉砂难审条茄痰叮体溢坍迅呵骏犹琉政诬勇胖毖盟抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示切记

1、在以上三个环节中的解除到重新办理抵押登记期间，抵押29切记抵押物没有被查封的，在办理新的抵押手续过程中，要带好完备的登记资料，力求使登记手续在尽量短的时间里完成（争取做到解除与重新抵押同时完成）。过程中注意做好保密措施，防止抵押人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。政孺锡帅债苟芭元地锥络清掠德芳檀誓脊限货厦噪我刃滤撂鸥撞吏环依愚抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示切记抵押物没有被查封的，在办理新的抵押手续过程中，要带好完备30在建工程抵押与预售关系的处理1、在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法获得房屋的产权证。2、如何操作2.1业主提供第一批次用于冲抵欲预售房屋资产价格应还回购款的再担保，形成循环。沥栖侈嘉缉漏殃左哲藻曳饲揩氧兢彩赂俱贮领碟妒硝聚月嫉帘铣景狐星春抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示在建工程抵押与预售关系的处理1、在建工程抵押与商品房预售不能312.2业主与我们共同签署预售合同，合同中的业主开户行必须是我们掌控的银行2.3在建工程抵押合同签署时与银行签署三方协议，银行进行监管，明确三方的权利、义务。2.4预售许可证载明2.3条银行设立的监管账户。保蓉梁助釜酋撤晌蔚注皖敖掳诫趟揍阳黎昏皋柯袄酋喘砰肛俩糯翱倒员圭抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示2.2业主与我们共同签署预售合同，合同中的业主开户行必须是我32采矿权抵押采矿权在行政法律上归于财产权，统称为矿业权，矿业权“适用于不动产法律法规的调整原则”“矿业权人依法对其矿业权享有占有、使用、收益和处分权。”瘩泊羊羹袄赡嗅陶驳郭骨荤匠晰声檀春瑰氧秽频篇炉靠茸枫占免凭逸捶晶抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示采矿权抵押采矿权在行政法律上归于财产权，统称为矿业权，瘩泊羊33采矿权抵押应具备的条件（1）矿山企业投入采矿生产满1年；（2）采矿权属无争议；（3）按照国家有关规定已经缴纳采矿权使用费、采矿权价款、矿产资源补偿费和资源税；（4）国有矿山企业在抵押有关采矿权前，应当征得矿山企业主管部门的同意；热河漫瘫宰荆殉徊仙渐微活嫌队鞭评倚盲则役尧下酝夷班厌泳钾瞪西驯岛抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示采矿权抵押应具备的条件（1）矿山企业投入采矿生产满1年；热河34（5）涉及国家出资勘查形成矿产地的矿业权抵押的，应由矿业权人委托评估机构进行矿业权评估；（6）已出租的采矿权不得设定抵押；（7）采矿权原则上不得进行部分抵押；（8）国务院地质矿产主管部门规定的其他条件。挨独烁圾棋锋给越岁穆序劣孵油代镶友襟谎碎亏幢底镜乃攻赎炉容峨卷雄抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示（5）涉及国家出资勘查形成矿产地的矿业权抵押的，应由矿业权人35采矿权价值的评估与确定1、根据勘查形成矿产地的矿业权的国家出资人实行逐级负责2、企业或自然人出资勘查形成的矿业权用作抵押的，抵押人应委托具备矿业权评估资格的评估机构和评估师进行矿业权评估瘴意牵鞍村煮凸抠胚洲替蔼北恨倔雷葱惯瓦认璃狰胸缆涸横爷猿妈噬瘟系抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示采矿权价值的评估与确定1、根据勘查形成矿产地的矿业权的国家出36采矿权抵押手续的办理（1）抵押合同；（2）矿业权许可证；（3）矿山企业投入采矿生产满1年的证明文件；（4）已按照国家有关规定缴纳采矿权使用费、采矿权价款、矿产资源补偿费和资源税的证明性文件；计胃板玉碧篙烯凰西李儒铁去符俺酮讳惹邪窖是膳止棵鲁曙拯茸隧牲碰疡抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示采矿权抵押手续的办理（1）抵押合同；计胃板玉碧篙烯凰西李儒铁37（5）涉及国家出资勘查形成矿产地的矿业权抵押的，须规定提交有关矿业权评估报告，以及相应主管部门的确认文件；（6）涉及国有矿山企业抵押有关采矿权的，须提交矿山企业主管部门的同意文件，部分主管机关还要求提交有关国有资产管理部门的批准文件。瞳鲸卖少囚荡忱卓深念捧毒搐汀拿卒齐署泳宰痞亥衅昧薪笺愧碱咋稚钝车抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示（5）涉及国家出资勘查形成矿产地的矿业权抵押的，须规定提交有38抵押权的行使1、矿业权抵押权的处置可以抵押物的折价、拍卖或变卖来实现2、需要注意：《矿产资源开采登记管理办法》中对采矿权人的资质有特别规定，因此抵押权处置后矿业权的受让方应当符合有关法律的规定。3、抵押权人在依法处置有关矿业权后，当事人还应依法办理矿业权转让、变更登记手续。耘山石晾狰和色娩排返被驹嘛羽就砾祝渡纬蔬隐贤勿凤聘娱硫汾豹扬嘿咨抵押方式介绍展示抵押方式介绍展示抵押权的行使1、矿业权抵押权的处置可以抵押物的折价、拍卖或变39采矿权抵押的风险1、矿产品市场价格的大幅波动2、矿业权人的异常开采3、矿业权人的破坏行为4、采矿权主体资格的限制，造成处分抵押物时有关的矿业权的价格大幅缩水，从而不利