上海北方企业旗下楼盘整合营销方案

旗下楼盘整合营销方案THEPROJECTOFNORTHGROUPMARKETINGPLANNINGREPORT〔08年10月—〕谨呈一、市场形势分析二、工程营销方案三、整合营销思路目录一、市场形势分析宏观经济形势房地产宏观政策房地产市场近况周边竞争楼盘近况宏观经济形势股市在剧烈振荡中持续下挫08年股市在剧烈振荡中节节下挫，股指新低不断，完成了市场普遍认为是大熊市用了4年才到达的跌幅，令不少股市投资者的损失相当沉重。有关专家认为，经济形势的转变是这轮大跌的根本原因。全球经济增长速度放慢，下半年甚至明年的经济形势非常严峻。江浙大量中小企业倒闭或停产在宏观调控等多重因素交织下，江浙中小企业生存压力凸显。据浙江省经贸委统计显示，今年1-5月，该省规模以上亏损企业有1.07万家，亏损面达19.6%。温州20%中小企业停产或半停产、义乌金乌集团老板海外避债，一系列问题凸显。宏观调控新旋律：从“双防〞到“一保一控〞当下宏观经济政策发生了调整，从“双防〞〔防止经济由偏快转变为全面过热；防止由结构性通货膨胀转变为全面性通货膨胀〕到“一保一控〞〔保证经济平稳较快开展、控制物价过快上涨〕。进一步的解读说，“保经济开展〞被列为“控物价上涨〞之前，这似乎传递了高层的一个根本判断：还是要把经济开展放到首要位置上，此前对经济过热、物价上涨过快的担忧变成了对未来经济增长将会过缓的担忧。雷曼兄弟破产美国金融持续动乱美国当地时间9.16日凌晨，拥有158年历史的雷曼兄弟公司宣布申请破产保护。雷曼兄弟公司曾是美国第四大投资银行，它的破产将对美国金融市场产生明显冲击。有人预测，美国金融市场可能迎来“黑色星期一〞。美国次贷问题延续并继续恶化。不救楼市成近期国策中国国家发改委一位不愿透露姓名的官员表示，政府目前正在全力应对宏观经济问题，短期内不会推出旨在拯救房地产业的新政策。该官员称，相对而言，国务院更关注金融体系存在的问题。为确保经济平稳增长，政府将继续执行从紧货币政策，不会调整房地产相关政策。他表示，下半年中国宏观经济政策的重心仍然是谨慎和稳健的。房地产宏观政策央行214号文件：不得放贷给开发商买地目前房地产开发商面临资本市场、金融体系双重融资渠道不畅的困难局面，对于此次监管层严格房地产信贷管理，市场局部人士认为政府是保护银行，牺牲房地产商。214号文件的出台，对房地产商来说肯定是个负面消息。住房和城乡建设部专设房地产监管司住房和城市建设部机构改革“三定方案〞已经获批，“三定方案〞于7月20日下到达住房和城市建设部。机构改革后虽然管辖职能未有大的变化，但是部门内机构设置却有很大变化：房地产行业管理司由两个拆成四个，新增设房地产监管司和公积金监管司，其中房地产监管司尤其表现了住房和城乡建设部的住房监管职能。贷款利率下调及局部金融机构准备金率下调中国人民银行决定下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。同时决定25日起，下调局部金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震灾区下调2个百分点。证券交易印花税单边征收９月１９日起，证券〔股票〕交易印花税征收方式，将现行交易印花税，调整为单边征税，即对买卖、继承、赠与所书立的Ａ股、Ｂ股股权转让书据的出让方按千分之一的税率征收证券〔股票〕交易印花税，对受让方不再征税楼市变幻，扑朔迷离成交量大幅萎缩7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，环比下降32%，月成交均价环比下降24%。同时，在上海的19个区域，楼市成交下降高达八成以上者有普陀〔-90%〕、虹口〔-90％〕、黄浦〔-88％〕、杨浦〔-87％〕和闵行〔-85％〕等五个主要区域。而8月份，根据上海佑威房地产研究中心数据，虽然平均成交价格环比小幅上升，但成交量仍然持续低迷，同比降幅近70%。同时，整个长三角的楼市僵局也开始打破。7月份，南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分别高达68%、47%、58%和58%。再看全国，1-7月份的楼市成交量，下降了10.8%，为30454万平方米。房地产市场近况一手房打折降价风愈演愈烈万科继与金地大打价格战后〔万科金色雅筑单套房产最多可以优惠10万元，而金地以每平米低于市场价格2000元的“特价〞推出金地湾流域。〕旗下上海八大楼盘集中促销。在8月30日至9月14日以迎中秋的名义进行统一的楼盘优惠促销活动，相关楼盘的折扣平均在95折左右。据报道，此次活动首个周末即8月30、31日两天内，购房者共认购176套房源，销售金额达2.68亿元。局部促销楼盘一览:东方庭院-送奥迪摩卡小城-送206/装修大华锦绣华城优惠500元/m2,成交价比上半年下跌近4000等等大量新开楼盘调低开盘售价，开盘即“促销〞报价1.7万元/平方米的春申丽园，最终开盘价只有1．5万元/平方米，已成交22套房源均价只有1．4万多元/平方米；报价1．5万元/平方米的金地格林风范城实际售价只有1．2万多元/平方米，报价7000元/平方米的德邑小城实际售价6400元/平方米还有折扣优惠，最廉价的一套房源叫价只有5600元/平方米。

房地产市场近况二手房近期二手房市场表现为：入市房源大增；看房者锐减；局部地区二手房价格明显低于周边同档次在售一手房；成交量急剧萎缩。不少中介公司门店的成交量为0，几个品牌中介公司的门店成交数量也屈指可数。退市的中介门店三级市场极不景气，购房者持币观望周边竞争楼盘近况项目宝华现代城明园森林都市慧芝湖花园大华阳城贵都盛源家豪城水木年华花园(虹口)报价均价220001700020000170001980017000-200008月成交均价2172811414——1432319211194218月成交套数610108719月一周成交均价14536————14389————9月一周成交套数100800宝华现代城、盛源家豪城等前期大局部资金已经回笼的工程，属于价格吊着卖，凭借地段和品质促成销售，但成交量不大；大华阳城贵都低于报价和区域均价销售，以价格换去化量，属于低价跑量型的工程。市场环境不景气集团公司上市要求3个月回笼资金5个亿3个楼盘完成开盘工作如何跑赢大市？如何界定旗下四个工程的营销组合战略？寻找什么样的市场/确定什么样的定价？如何保证协调运作的合理化？〔销售推广、资金回笼、品牌运作〕宏观经济形势严峻楼市打折降价成风购房者消费信心大减5个亿既定目标设法拨开云雾找寻制胜之道二、工程营销方案营销目标分解悦公馆营销方案领域营销方案赢+营销方案宽庭清盘方案悦公馆〔和源福邸〕宽庭〔和源名邸〕赢+〔和源大楼〕领御〔越秀苑二期〕北方集团工程位置图以我为主的营销决胜营销目标分解悦公馆-中环内、特色房型领御-内环内、面积偏大赢+-内环边、目前需求弱宽庭-尾盘销售、面积偏大不能改变市场就只能改变自己价格贴近市场量价齐飞竞争力强不具备较大优势价格低于市场迅速跑量YES五个亿约3亿悦公馆和源福邸约0.95亿领御越秀苑二期营销目标分解约0.65亿赢+和源大楼约0.7亿宽庭和源名邸总和为5.3个亿，略高于方案，确保调整余地悦公馆〔和源福邸〕营销方案销售目标约3亿目标套数月均套数日均套数170852.83悦公馆〔和源福邸〕营销方案明园.森林都市13196元/m2大华阳城贵都15121元/m2宝华现代城21087元/m2盛源.家豪城18970元/m2周边楼盘08年成交均价汇总慧芝湖花园17910元/m2悦公馆〔和源福邸〕营销方案周边楼盘08年成交情况汇总楼盘今年累计成交均价每月签约套数月均去化速率目前可售套数未来供应量12345678盛源家豪城1897042166104521714套317无明园森林都市131962312221213套36二期150多套别墅一期产权办不出慧芝湖花园17910101000001套39月28日将推两栋，报价20000-22000，开盘价预计低于报价宝华现代城21087182191671669套82无大华阳城1512110166014527326套190对外报价17000悦公馆〔和源福邸〕营销方案定价策略：贴合市场，跟随标杆，适时调整；理由：市场进入下行通道，标杆楼盘还是能够凭借其品牌优势占有一定市场分额，跟随它的定价是比较务实和有效的如果标杆楼盘价格坚挺而销量剧减，那么应适时调整定价，以相对优惠的价格迅速的抢占市场，到达快速回笼资金的目的

慧芝湖悦公馆比较房型都是32F的标准层设计,2梯4户和2梯3户,得房率78%24和14层的错层,跃层和平层设计,1号楼2梯4户,其他为1梯2户设计,得房率78%房型的规划和设计悦公馆有绝对优势,容积率和密度都低于慧芝湖,房型特色明显,一梯二户设计更符合上海本土人士的要求面积一房71一房70以下面积分布上慧芝湖略胜一筹.从一房到三房都有;悦公馆虽然没有三房,但推出的面积都非常紧凑

二房89\90\106\107二房90以下和116

三房139\140\145\159无

四房无四房166地段平行关路,广中路.距离地铁一号线马戏城站500米左右共和新路.永和路,距离地铁一号线汶水路站800米.近中环线慧芝湖在地段上更优于悦公馆.除了更靠近市区和闸北的商业中心外,慧芝湖距离地铁较近,离开高架有一定距离,适合居住标杆楼盘：慧芝湖目前大宁地区可推盘量最大的楼盘，剩余1060套可售房源。9月28日可销售400套，推出100套，报价20000-22000，根据该楼盘内部消息，开盘价格肯定低于报价，预计在19000附近；客户积累已经有一定的量。悦公馆〔和源福邸〕营销方案悦公馆与慧芝湖之比较参考慧芝湖花园等楼盘价格，以及本案首先重点推平层产品的策略建议“和源福邸〞开盘均价20000元/平方米左右实际开盘价可以“慧芝湖花园〞最新一批房源成交均价来作为市场价格承受能力的参考依据悦公馆〔和源福邸〕营销方案①号楼平层②号楼错跃层均价相对低一些下半年主推③④号楼错跃层均价相对高一些后续主推10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2021年2021年开盘的时间应视客户积累情况而定，开盘期望成交>85套，有效意向客户应到达>170个营销阶段划分强销期持续销售期强销期Ⅱ持续销售期Ⅱ尾盘去化期*具体销售周期以代理合同为准悦公馆〔和源福邸〕营销方案去化55%去化70%去化94%去化97%去化100%蓄水期开盘预案悦公馆〔和源福邸〕营销方案增加现场来人，在所有竞争楼盘的外围进行单片的派单在闸北主要的商业区域〔如大宁国际〕、专业市场〔七浦路〕进行派单选取针对性媒体广告以及华燕二手门店在各个区域进行宣传和派发加强全市性的广告效应，吸引大量目标客户的关注调整价格策略，推出价格优惠的套餐，而优惠的重点将放在1号楼假设：销售速度超过目标预期立刻进行价格上调，调整周期在1月左右，调整的幅度每次不超过3%假设：销售速度未到达目标预期专案经理专案助理专案助理置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问华燕二手门店专案副经理7年以上工作经验8年以上工作经验5年以上悦公馆〔和源福邸〕营销方案售楼处为主一二手房联动本案由于前期客户积累时间较短，意向客户相对较少。按照传统房产营销经验，意向客户数量至少应是可售套数的2倍,才会有比较好的销售业绩。如何在两个月时间内，销售170套房源，快速回拢约3个亿资金？营销命题如何找寻这340组有效意向客户？悦公馆〔和源福邸〕营销方案本案目标客群来源层级根底市场拓展市场拓展市场全市范围，轨道沿线成长市场人民广场淮海路徐家汇本案目标客群构成根底市场1、周边产业客产业类：多媒体谷、市北工业新区、北郊现代物流园区商业类：城大建材城、七浦路服装市场、大宁国际、不夜城等2、周边分户客闸北：大宁路街道、芷江西路街道、共和新路街道、宝山路街道等〔婚房、改善需求〕大量10年以上房龄旧房拓展市场

周边分户客普陀：长征街道、甘泉路街道、石泉路街道、长寿路街道等〔婚房、改善需求〕虹口：曲阳路街道、广中路街道、江湾镇街道、乍浦路街道等宝山：南部区域成长市场轨道沿线商务区客源人民广场商圈、淮海路商圈、徐家汇商圈等悦公馆〔和源福邸〕营销方案悦公馆〔和源福邸〕营销方案目标群体预期数量定位市场分类媒体通路客户数量基础市场售楼处、围墙170腾隆、申广楼体巨幅拓展市场信箱直投20短信群发15商场巡展15地铁，办公楼派单25华燕二手房资源20成长市场房展20研讨会15搜房15报纸媒体20

总计：340组如何从区域市场抓客户？下半年推广目标：有效意向客户>170组根底市场预计将占据成交客户五成售楼处、围墙面向地铁一号线客群申广灯箱广告吸引周边地面过路客腾隆高架广告截流宝华、慧芝湖客户楼体巨幅广告吸引高架上车主本案慧芝湖花园宝华现代城盛源家豪城悦公馆〔和源福邸〕营销方案中环内&地铁旁&特色房型&中档高品质社区工程定位现场气氛必须表达品质感售楼处顶部广告牌、围墙，建议在9月底前全部制作完毕围墙售楼处顶部广告牌悦公馆〔和源福邸〕营销方案悦公馆〔和源福邸〕营销方案洽谈区灯箱-主形象画面,晚上吸引过路客悦公馆〔和源福邸〕营销方案模型区灯箱-形象画面,晚上吸引过路客诠释高度享受生活双重含义悦公馆〔和源福邸〕营销方案洽谈区灯箱-气氛营造，品质气息悦公馆〔和源福邸〕营销方案停车场围墙喷绘-现场气氛营造，与围墙形成统一感样板房在11月初应至少有2套可以交付使用重要销售道具，在开盘时必须具备开放条件交房标准的样板房须在开盘前交付悦公馆〔和源福邸〕营销方案金地未未来样板房共和新路灯箱广告，开盘前一周投放引导客户至现场售楼处,吸引区域客户重要方式全时段、高接触率、千人本钱低需要预售许可证示意图本案共和新路悦公馆〔和源福邸〕营销方案腾隆户外广告位强烈推荐采用，国庆后上画面截流慧芝湖花园、宝华现代城客户位置佳，南北高架车流量大，大量市区及周边区域客户全时段、高接触率、千人本钱低示意图本案慧芝湖花园宝华现代城悦公馆〔和源福邸〕营销方案工程楼体巨幅广告位置佳，南北高架车流量大重要宣传阵地，吸引大量市区及区域客户重要方式可根据销售情况更换画面，但受政府因素影响不能长久发布没有预售许可证可协商示意图本案南北高架悦公馆〔和源福邸〕营销方案如何从拓展市场抓客户？下半年推广目标：有效意向客户>102组拓展市场预计将占据成交客户三成本案普陀虹口悦公馆〔和源福邸〕营销方案凭借信箱直投期望积累意向客户>25组开盘前几天/当天发布性价比高，效果较好需要预售许可证针对周边分户客，按区域分批次进行信箱广告直投闸北：大宁路街道、芷江西路街道、共和新路街道、宝山路街道等普陀：长征街道、甘泉路街道、石泉路街道、长寿路街道等虹口：曲阳路街道、广中路街道、江湾镇街道、乍浦路街道等宝山：南部区域悦公馆〔和源福邸〕营销方案凭借短信群发期望积累意向客户>15组可选择区域/性别，数量大，费用较低点对点媒体，受众必看，搜索目标客群“中环内，地铁旁，高度享受生活。90平米跃层、错层、平层。悦公馆专线：66316699〞开盘前一周发布，不需要预售许可证悦公馆〔和源福邸〕营销方案通过搭建展台、活动、发放小礼品和宣传资料，积累客户需要预售许可证，场租2万/天如何从拓展市场抓客户？商场巡展有效意向客户>15组悦公馆〔和源福邸〕营销方案通过折叠桌、海报、发放宣传资料，现场客户登记需要预售证，场租300-500元/小时悦公馆〔和源福邸〕营销方案如何从拓展市场抓客户？地铁/办公楼派单有效意向客户>25组凭借华燕二手房资源，迅速增加信息传播面，聚拢客源悦公馆〔和源福邸〕营销方案如何从拓展市场抓客户？华燕二手房门店

有效意向客户>20组如何从全市范围抓客户？下半年推广目标：有效意向客户>68组泛全市型客源预计将占据成交客户二成全市范围，轨道沿线成长市场人民广场淮海路徐家汇悦公馆〔和源福邸〕营销方案凭借房展会期望积累登记客户500组，有效意向客户>20组示意图示意图10月1日-4日，不需要预售许可证建议发放“悦公馆〞专有生活手册，定向积累客户悦公馆〔和源福邸〕营销方案大宁国际社区开展趋势研讨会暨悦·公馆产品上市发布会拟邀请嘉宾印堃华上海财经大学房地产经济研究中心主任、上海市房产经济学会副会长、华燕参谋张永岳华东师大东方房地产学院院长、博士生导师张泓铭上海社科院房地产研究中心常务副理事长闸北规划局或房地局领导邀请媒体网络媒体—搜房、焦点、新浪房地产现场直播电视媒体—第一地产、今日房产、东方家园新闻报道报纸媒体—新闻晨报、解放日报、新民晚报、房地产时报、劳动报、青年报新闻报道杂志媒体—上海楼市、租售情报、都市住宅新闻报道时间：10月24日地点：某商业中心/酒店〔可选〕多功能厅主题：大宁国际社区开展趋势/本案产品特色不需要预售许可证凭借新闻研讨会期望积累有效意向客户>15组悦公馆〔和源福邸〕营销方案10月国庆后第一周-第二周90平米两房客户普遍有上专业网站搜房习惯不需要预售许可证形式示意万科金地金地大华凭借网络通路期望积累有效意向客户>15组悦公馆〔和源福邸〕营销方案凭借报纸媒体期望积累有效意向客户>20组新闻晨报新民晚报全市零售量最大，中高级白领全市订阅量最大，老上海精英开盘前一周/当天发布需要预售许可证悦公馆〔和源福邸〕营销方案十月份推广方案表1编号发布日期媒介版面刊例价折后价预估备注110月1—4日假日楼市房展会展会现场108，000108，000借助传统展会的人气优势210/9-10（周四五）短信群发文字/50万条40，00040，000速度快，费用低310月中下旬新闻研讨会闸北某酒店多功能厅—60，000场租、礼金、冷餐411月上旬搜房网络网页建设+首页巨幅广告100，000100，000内容须详谈5开盘前一周（周五）《新闻晨报》内页彩色整版230，000167，900拿到预售证，开盘信息6开盘前一周（周四）《新民晚报》内页彩色整版240，000180，000拿到预售证，开盘信息711月中下旬地铁派单单片80，00056，000人流量大811月中旬信箱直投4P彩色整版180，000150，000按区域选择投放三次总计861，900编号发布日期户外媒体版面刊例价折后价预估备注111月上旬腾隆广告高架看板650,000650,000车流量大，市区客户210月28日申广广告共和新路沿线250,000250,000宝山、闸北、市区客310月20楼梯巨幅本案建筑楼体200000180000无预售证可以操作，由甲方通知发布一年总计1080000

十月份推广方案表2营销推广各阶段预算汇总表*广告费用预计可控制在总销金额的0.7%，即430万以内营销阶段开盘强销期持续销售期强销期Ⅱ持续销售期Ⅱ尾盘去化期全案时间周期10/11/12月09年1/2/34\5\6月7\8\9月10\11月预算累计销售目标55%70%94%97%100%费用预算150万120万100万40万20万430万*具体销售指标以代理合同为准领御〔越秀苑二期〕营销方案销售目标约0.95亿目标套数月均套数日均套数4214.000.47一栋楼69套房源92m2一房93m2两房162m2三房领御〔越秀苑二期〕营销方案面积偏大总价过高面积偏大总价过高领御〔越秀苑二期〕营销方案盛源.家豪城18970元/m2月均去化14套周边楼盘08年成交均价汇总中远两湾城16531元/m2月均去化6套U品20000元/m2累计去化1套参考以上楼盘价格，建议开盘均价20000元/平方米蒙特利城22636元/m2月均去化1套本案体量太小，单套面积偏大总价过高，客户积累一般，只有近20组比较有意向的客户目前的市场情况下，以低价快速回笼资金是该工程的重点领御〔越秀苑二期〕营销方案10月11月12月1月2月3月4月5月6月2021年2021年建议国庆后第一周获取预售许可证，通过一周广告宣传，视客户积累在10月中旬开盘营销阶段划分强销期持续销售期尾盘去化期去化60%去化80%去化90%以上领御〔越秀苑二期〕营销方案区域市场普陀虹口凭借U品的操作经验，推广渠道可以区域信箱直投、短信群发、专业市场〔如七浦路〕销售员派单等高性价比媒体为主区域信箱直投区域信箱直投目标客源及宣传通路老客户真情回馈方案针对越秀苑一期客户及北方集团前期开发工程发放DM，推行置业优惠方案领御〔越秀苑二期〕营销方案开盘广告方案表注：广告的内容、篇幅、发布频率可根据实际的销售情况即时调整。开盘后的广告方案视开盘销售情况及市场动态，针对性制定。编号发布日期媒介推广主题刊例价备注110月25-30日手机短信50万条内环内，轨道1、3、4号线旁、90至160舒适房型，均价19500元/m2，越秀苑二期鉴赏热线66582722。40，000收视率高：95%以上的查看率发布对象可选：可按区域、性别等条件选择发布快速：提前1-2天时间即可发布成本低：相对电视报纸等媒体，成本较低210月30日次月7日区域信箱DM8开128g铜版纸销售单片内容闸北为主，普陀为辅，约18万份50，000区域竞争楼盘U品使用效果最佳的媒体之一3开盘当天《新闻晨报》封底半版/内页整版开盘信息/强调内环稀缺价值185，000中高级白领，阅读率高经典房产媒体410/1-4十一假日楼市房展会与和源福邸等项目共同参加——西平台2楼（序馆旁平台）总计275，000赢+〔和源大楼〕营销方案销售目标约0.65亿主要为酒店式公寓局部和商铺办公楼局部由于区域办公气氛弱，建议待现房时另行考虑售楼处开放四个月来，客户积累只有近30组初步意向客户目标套数月均套数日均套数8542.51.42楼盘名称地址建筑形态开盘时间面积分割报价成交均价去化率怡水豪庭内环黄浦西藏中路63024.92平方米，共307套2007-09-0576--3103200028967.8650%静安紫苑内环静安江宁路51891平方米2008-04-1945-15039,837元35,00465%圣和圣广场内环闸北塘沽路公寓/办公/商业2006-02-1541-1051900016454公寓售磬滨江45内中环浦东大道金桥628套，33561.44平方米，共三栋，23层，14层，11层2007-08-2533—75（目前还有35~40平米）16000-2000015429（毛坯）75%碧云东壹栋内中环浦东金藏路浙桥路口35069平方米，共617套,烂尾楼改造，28层2006-09-3040-56140001153650%禹洲金桥国际内中环浦东金豫路864套2007-09-2640--8215000-230001845763%海上国际花园二期浦东锦绣路6503平方米2007-11-1350-80140001195066%俊领国际闵行黄桦路9953.6平方米2006-05-3128--55160001455792%目前全市范围内在售的酒店公寓产品不多，大多分布在浦东、静安、黄浦及闵行〔如上表〕；本区域内没有在售酒店公寓产品。其中滨江45、禹洲金桥国际房型面积与本案较为接近，地段位置比本案略差。全市在售酒店式公寓概况

赢+〔和源大楼〕营销方案赢+〔和源大楼〕营销方案滨江4517334元/m2月均去化1套禹洲金桥国际22636元/m2月均去化1套08年成交均价汇总盛源.家豪城18970元/m2月均去化14套蒙特利城22636元/m2月均去化1套8号线1号线2号线五角场人民广场淮海路陆家嘴目前同类型产品地段是工程成败的主因；静安紫苑凭借优越的地段，顶级的配置，无论在销售价格还是销售速度上都是目前最成功的工程之一；“滨江45〞产品特征明显，加上贴合市场的定价，是该工程成功的重点；目前同类型产品的整体市场疲软，销售大多不顺畅，市场气氛不利；本案容积相对低，绿化相对较高；但体量小，车位少，周边配套不如其他工程齐全，且物业公司无品牌优势，目前未有类似包租效劳推出；赢+〔和源大楼〕营销方案市场结论参考前述楼盘价格，建议“和源大楼〞开盘均价20000元/平方米(全装修)价格策略：先定总价后定单价。定价理由：将该工程的单套总价控制在70万上下，会让很多人都有此能力来购置该工程70万将拥有内环边、地铁旁的一套物业，对有这个购置力的人来说有较大的诱惑力70万对于投资客和自住来说都是一个比较容易下决定的价格，自住、投资两相宜赢+〔和源大楼〕营销方案职业背景——企业中高级白领、私营企业老板、高校教师等；年龄结构——26—50岁，年龄层分布比较广；价值取向——属于“品质导向性〞客群，但更关注“性价比〞；区域来源——全市范围，台商、浙商、粤商占据一定比例；置业动机——大局部客群看中酒店式公寓的地段、便捷的交通、完善的生活配套，这些成为能否吸引租客，物业能否升值的重要因素，此外最重要的是小面积低总价；小局部创业客群，主要是考虑低总价和商住两用，便捷的交通影响也至关重要。目标客源定位赢+〔和源大楼〕营销方案赢+〔和源大楼〕营销方案商业配套业态建议休闲餐饮24小时自助银行干洗店美容美发厅作为酒店式公寓产品，拥有以上配套，根本能满足目标客户的日常生活需求，其他业态不必定向招商工程周边的联华超市、伍缘超市、嘉利广场的1万平米特色饮食街、大润发超市也将丰富本案生活配套赢+〔和源大楼〕营销方案建议开盘条件外立面落成、商铺局部招商营业以及样板房整改完成针对投资客建议与酒店管理公司洽谈，进行统一经营管理，实现8%投资回报针对创业客在上海大学及北区等高校，面向高校教师的创业方案，及学生家长对子女置业方案，制定团购优惠方案针对自住客以单身白领为主，推行“3年保值回购承诺〞〔如第3年房价下跌，那么进行回购或差价补贴〕和“北方置业换购优惠活动〞〔如再次购置北方集团开发楼盘，实施优惠〕备注：另甲方可补贴三年物业管理费用。销售方案赢+〔和源大楼〕营销方案酒店式公寓局部营销推广阶段时间划分第一波，公寓去化率50%蓄水预备期〔开盘前〕2021年月份开盘尾盘去化期，公寓去化率100%第二波，公寓去化率70%91011121234562021年第三波，公寓去化率90%房展房展7赢+〔和源大楼〕营销方案营销推广各阶段预算汇总表营销阶段第一波第二波第三波尾盘去化期时间周期11/12月09年1/2/34\5月6\7月销售目标50%70%90%100%费用预算90万55万30万10万10—12月份广告投放方案表赢+〔和源大楼〕营销方案编号发布日期媒介版面推广主题刊例价折后价（预估）备注110月1—4日假日楼市房展会展会现场小户型、低总价108，000108，000借助传统展会的人气优势210月25日（周五）《新闻晨报》A1内页彩色整版主卖点+开盘信息230，000167，900中高级白领零售阅读率高311月-12月（下班、周末）地铁派单单片主卖点+客户登记160，000120，000人流量大410月23/24日（周四、五）手机短信50万条，65字/条小户型、低总价50，00050，000覆盖率高到达快510月下旬框架电梯传媒酒店式公