第八章投资性房地产

第八章投资性房地产关于本章内容的说明第一，本章不是特指房地产企业的业务；第二，本章也不是指企业投资或购置房地产的会计核算；第三，本章的内容是我国具体会计准则之一，主要是针对企业对外出租建筑物和土地使用权（均属不动产）以及持有准备增值出售的土地使用权相关资产的规范要求；第四，本章的对外出租业务仅指经营租赁，不包括融资租赁。第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质（一）房地产的概念——土地和房屋及其权属的总称。说明：土地的使用权与所有权——两者分离（企业与个人没有土地所有权，只有使用权）房屋的使用权与所有权——所有权和使用权可能分离与可能统一第一节投资性房地产概述（二）投资性房地产的界定1、定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。2、如何理解？从资产的持有目的：——赚取租金或资本增值，或两者兼而有之；（实现经济利益的总流入）从资产的持有的形式及实质：第一节投资性房地产概述主要形式：（经营租赁）出租建筑物出租土地使用权其实质是让渡资产使用权另一种形式：持有并准备增值后转让的土地使用权第一节投资性房地产概述根据投资性房地产的目的和形式：第一，投资性房地产在资产划分上属于非流动资产。第二，投资性房地产相关的业务作为日常经营活动，涉及的收入及发生的成本应作为其他业务收入和其他业务成本。（不属于计入会计利润的利得与损失－营业外收入）第三，为了与企业自用的房地产加以区分，投资性房地产业务必须与企业自用的房地产加以区分，按准则要求需单独设立会计科目和单独报表列项予以反映。——投资性房地产第一节投资性房地产概述二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目1、已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的（支付土地出让金）从租赁期开始日

以经营租赁方式出租的土地使用权；承租人的再转租方式不属于投资性房地产租赁期开始日：是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。第一节投资性房地产概述2、持有并准备增值后转让的土地使用权（1）企业已取得，准备增值后转让的土地使用权（形成原因的说明，此种情况已较少，故本教材此类业务略去）（2）注意：按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，即不属于投资性房地产。第一节投资性房地产概述3、已出租的建筑物是指从租赁期开始日

以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物判断建筑物是否属于投资性房地产的注意要点第一，没有产权的经营转租赁不属于本章第一节投资性房地产概述第二，对于企业持有的空置建筑物与在建建筑物的说明空置建筑物：P212－213第三，企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产（如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务）。但所提供的相关服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。第一节投资性房地产概述（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营而持有的房地产，适用4号固定资产和6号无形资产准则。2、作为存货的房地产，适用1号存货准则；对外销售的收入适用14号收入准则。——通常指房地产开发企业第一节投资性房地产概述3、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产。否则不应确认为投资性房地产。第一节投资性房地产概述三、投资性房地产的确认条件——投资性房地产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。注意：确认时点的说明第一节投资性房地产概述四、投资性房地产的后续计量模式（一）成本计量模式——通常采用（二）公允价值计量模式限定的适用条件：有确凿证据表明投资性房地产的公允