立丰国际购物中心建设项目可行性研究报告

TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章总论 4第一节项目背景 41、 项目名称：立丰集团“东方MALL”建设项目 42、 建设单位：立丰（西安）房地产开发有限公司 43、 项目建设依据： 4\o"CurrentDocument"第二节项目概况 51、 项目建设地点 5\o"CurrentDocument"2、 项目规模与目标 5\o"CurrentDocument"3、 主要建设条件 64、 项目投资效益预测（暂空） 7\o"CurrentDocument"第三节项目建设原则及要求 7\o"CurrentDocument"第二章市场预测分析 7\o"CurrentDocument"第一节商贸零售业发展趋势及特点 7\o"CurrentDocument"第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测 9\o"CurrentDocument"第三节目标市场及竞争力分析 11\o"CurrentDocument"第四节市场风险分析 12第三章项目环境分析 13第一节自然地理及交通环境 13\o"CurrentDocument"第二节商圈人文及经济环境 13\o"CurrentDocument"第三节项目开发政策环境 14\o"CurrentDocument"第四章商业规划的总体原则 14\o"CurrentDocument"第一节商业规划的总体原则 14\o"CurrentDocument"第二节规划项目应具备的条件 15第三节项目规划内容 16第五章项目实施 16第一节项目论证 16第二节项目推介 17\o"CurrentDocument"第三节招商引进 17\o"CurrentDocument"第六章财务评价 17第一节损益表及静态盈利分析 错误!未定义书签。\o"CurrentDocument"第二节现金流量表及动态盈利分析 20\o"CurrentDocument"第三节资金来源及运用表的贷款偿还能力分析 20\o"CurrentDocument"第七章风险控制 22\o"CurrentDocument"第八章结论 23\o"CurrentDocument"附件目录： 23\o"CurrentDocument"一、东郊项目周遍市场调查状况 23\o"CurrentDocument"（一）周边街道办事处基本情况 24\o"CurrentDocument"（二）项目周边商圈概况 25\o"CurrentDocument"（三）东郊楼商业地产调查对比表 34\o"CurrentDocument"（四）项目周边公交车次及线路 38\o"CurrentDocument"二、西安市零售企业销售排名情况 39\o"CurrentDocument"（一）开元商城简介及经营概况 43\o"CurrentDocument"（二）世纪金花购物中心简介及经营概况 47\o"CurrentDocument"（三）民生百货大楼简介及经营概况 50三、西安市经济、人口、消费水平状况 54\o"CurrentDocument"（一）西安市居民消费情况一览表 55\o"CurrentDocument"（二）西安市各区县从业人员平均工资统计表 55（三）西安市零售、餐饮网点从业人员及经济情况 56（四）西安市居民总消费水平 58（五）全市批发零售贸易业基本 59（六）分区县人口和户数及人口变动情况 61四、项目平面图 62五、项目商业规划设计（初稿） 71第一章总论第一节项目背景1、 项目名称：立丰集团“东方MALL”建设项目2、 建设单位：立丰（西安）房地产开发有限公司3、 项目建设依据：根据《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》的精神，西安市坚持发展大商贸、建设大市场、搞活大流通的思路，力求对传统商贸业进行结构性调整，建设多形式、多业态的商贸体系，通过深化流通领域的各项改革，进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业的现代化进程。近几年来，西安市发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，取得长足的发展，流通规模不断扩大，社会消费品零售总额一直高巨西北五省中心城市之首。2003年社会消费品零售总额达到440、05亿元（摘自统计局资料），比上年增长13、01%，且每年以12—13%的数额递增，呈现强大的市场潜力，有着巨大的市场发展空间。虽然近几年西安市商贸业发展较快，但也存在着商业网点布局过于集中，要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体，新型业态规范化和规模化水平不高，商业科技化含量低，营销理念落后等诸方面问题，急待转轨变形。根据以上所述,结合近年来国内外出现的全新零售业态—SHOPPING

MALL的成功案例，建设以经营选购商品为主，休闲、餐饮、娱乐、购物相结合的多功能大型或超大型的“一店消费”必将成为零售消费的重要支撑点。“东方MALL”建设项目更拟以此占领西安市商贸业的“制高点”而设立。第二节项目概况1、项目1、项目建设地点“东方MALL”建设项目位于西安市东二环与南二环路口交叉东北角，东临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂生产区，南临信号厂生产区，交通更利，是西安今后几年重点发展地带。2、项目规模与“东方MALL”建设项目总建筑面积83万平方米，地上五层半，底下二层半，地下停车场面积为13000平方米，共有停车位约450余辆。其中一层层高4、8米，二、三层层高4、5米，四层层高4、2米。建筑投资约三亿元人民币。建成后其综合经营面积与开元商城相当，但经营内容更能适合消费市场的要求，集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为一体，实行智能化、科学化管理，成为零售消费行业一大亮点。“东方MALL”主要瞄准西安市未来商贸零售市场，集中体现当代消费特性，充分发挥交通、文化、物流、人流、餐饮等优势，将“东方MALL”建设成为西安市规模一流、设施一流、环境一流、服务一流的消费中心。3、主要建设条件市场条件：西安市作为西北五省区省会城市之首，西部大开发的桥头堡，经济发展速度日益加快，始终保持13%以上的增幅，全市消费品零售增长速度亦达到12%以上，人均收入水平逐年增加。以2002年西安市消费品零售总额409、4亿元，按每年递增12%计算，全市将每年新增约50亿元的市场份额，商贸零售市场具有广阔的发展前景，为“东方MALL”建设项目提供了有利的市场条件。技术条件“东方MALL”建设单位立丰集团本身具有较为丰富的商业地产开发和整合社会优势资源的经验，拥有一批动懂业务、会管理的专门人才，加之本项目充分借鉴国内外SHOPPINGMALL成功与失败两方面的经验和教训，在充分调研论证的基础上，现有的技术条件能够基本满足本建设项目的要求。资金条件：本建设项目总投资三亿人民币，通过自有资金运作，银行借贷和吸纳社会资金，各项建设资金基本筹措完成，无大的资金障碍。政策条件“东方MALL”建设项目符合西安市政府坚持发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，对传统商业进行结构性战略调整，建设多形式、多业态商贸体系的思路，同时符合省、市政府进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，西安市及各级政府和办事机构，为适应这一思路和要求，亦在大力改善投资环境，规范和简化审批程序，提高办事效率和服务质量，多渠道、多领域加大招商引资力度，对重大项目采取“以项目定政策”的办法吸引投资。因此，本建设项目应无政策障碍，将会得到政府各方面的支持。

项目投资效益预测（暂空）项目投资效益预测（暂空）第三节项目建设原则及要求项目建设原则：项目有意、论证有据、组织有序、招商有力；项目建设要求：高标准、高质量、高效率、高收益。第二章市场预测分析第一节商贸零售业发展趋势及特点随着改革开放的深入和国民经济的不断发展，商贸零售业面临着机遇和挑战。按照市场经济发展的要求，改革和改造传统的商贸流通体制和经营模式已成为当务之急，发展大商贸、建设大市场、搞活大流通、建设多形式、多业态的新型商贸，与国际零售业接轨已成为我国商贸零售业发展的必然趋势，并日益突显，主要表现在：（1）零售业态多样化目前，国际上零售业态以其经营方式和规模大小可分为购物中心、折扣店、便利店、专卖店、超级市场、仓储式会员店、专业店等，满足了不同消费者的不同消费习惯。经了解，全球零售行业百强企业中大多数经营两到三种业态，有的企业甚至在五种业态中同时开展业务，单一经营一种业态的零售企业已不多见。我国零售业已初步显示出这一特点，并展现出极强的活力和市场竞争力。（2）经营连锁化全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。由于大多数零售业态都可以以连锁经营的形式存在，因此连锁业的空前发展使其成为零售业新的发展趋势。我国目前已出现经营连锁化的趋势，但由于连锁经营刚刚起步，存在问题较多，需要经过一定时间进行完善。（3）企业规模化做大企业规模，实行规模化经营，是当今零售业发展的又一趋势。发展企业规模，实行规模化经营，可以使零售企业更具市场竞争力，并降低经营成本，从而形成规模效益。企业规模化主要特征包括：经营网点广、营业面积大、商品种类多、营业收入高。（4）商品品牌自有化商品是吸引顾客的原动力，因此，销售特色产品、自有商品已成为赢得消费者的主要方法之一。目前，国际上许多大型零售商都经历了从以一般品牌为主逐步发展为自有品牌为主的过程，自有品牌具有风格独特、价格低廉、统一设计、统一货源、统一价格的优势，尤其适合特定顾客的需要。（5）管理科学化目前，各大型零售企业均在探讨和实行科学管理，建立现代化的物流配送中心，加快资金、库存周转；运用计算机对商品购销进行管理，加快信息交流速度；建立网上销售平台，扩大产品覆盖面等。科学化管理使物流、商流、信息流通通过配送中心实现统一，大幅度提高效率，降低经营成本，增加销售收入。我国商贸零售业随着社会主义市场经济的进一步发展，经营管理科学化的程度将会进一步提高。

第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测Ill第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测Ill西安市商贸业发展现状。西安市商贸业以引导生产、调整结构、扩大需求，拉动经济增长为出发点，流通规模不断扩大，社会购买力日益增强，全市社会消费品零售总额以年12%以上的速度增长，已初步建立起统一、开放、竞争、有序的各种经济成份共同发展的流通格局。商贸市场设施发展速度，新型业态及营销方式发展势头良好，市场潜力巨大。近年来，西安市发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，取得了长足的发展，流通规模不断扩大，新型商贸业态发展速度，超市、便利店、专卖店、仓储会员式商场等成为消费购物热点；代理、配送、租赁等业务发展迅速。目前，全市年销售额在10亿元左右的有开元商城、民生百货等；品牌定位较高的商场有中大国际、世纪金花、百盛购物中心等；大型超市有家世界、爱家、人人乐、好又多等；辐射中西部及周边地区的大型贸易市场有轻工市场、康复路、胡家庙等批发市场。各商业集团扩张速度加快，市场格局和经营项目重新划分，麦德龙已正式开业，家乐福、沃尔玛、易初莲花、百安居等外贸零售企业亦将陆续进入西安市场，商业竞争将更加激烈。但目前西安商贸业也存在着许多问题，主要表现在：商业网点过于集中，主要分布在市中心地带；要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体；新型商贸业态规范化和规模化水平不高；缺乏现代营销理念，营销方式和经营手段落后，商业科技含量低，管理滞后；流通法制建设尚不完善，在某种程度上制约了商贸零售业的发展。为了进一步充分发挥西安市西部地区商贸中心的作用，搞活流通，同时，解决和克服目前商贸零售业存在的制约零售业发展的问题，西安市政府提出了进一步扩大对外开放、强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，有计划地改造和完善三级商业服务网络，重点扶持发展各类商贸新型业态，建设综合性仓储超市、购物广场，突现流通方式的创新，推动服务贸易的产业化、社会化。西安市商贸零售业发展空间预测。西安是世界著名的文化古都之一，是我国西北地区政治、经济、文化、科教、交通中心和西部开发的桥头堡，也是全国重点旅游城市之一。到2002年末全市共有人口703万人，其中市区人口536万人；流动人口约100万人，暂住人口约30万人，近年来，西安经济始终保持13%以上的增长速度。2003年全市国民生产总值达到940、35亿元，与上年同比增长13、5%，消费品零售总额达到440、05亿元，与上年同比增长13、01%，城镇居民人均可支配收入7748元，比上年增长7、9%，消费性支出达到6805元，比上年度增加6%。以2003年末统计数据计算，若各项增长指数保持不变，到2005年，消费零售总额将达到561、9亿元，新增市场份额121、95亿元，年均增加约60亿元。（以上数据来自市统计局）为此，巨大的潜在市场势必进一步推动西安市的市场消费，加速西安市商贸零售业的改革与发展，同时，加剧市场的竞争。如果人民币存款利率不出现大的变动，消费市场若引导的好，这一潜在数字还将会加大。由此可见，西安市商贸零售业具有潜在的巨大市场空间，必须抓住机遇，率先抢滩。第三节目标市场及竞争力分析目标市场的确定：根据“东方MALL11建设项目内容，分析及对以项目地点为中心周边商圈和西安市商贸零售业状况的调查，西安市东郊地区除经二路爱家超市外，尚无大型购物中心，按照“东方MALL11经营店为中心四公里半径为覆盖区，其周边延伸的雁塔区、新城区、霸桥区、碑林区、临潼区为经营辐射区。项目经营中，将重点分析和了解覆盖区和辐射区产业结构、经济发展、收入水平、消费特点及消费群体类别等状况（有关数据详见附件）。在此基础上以特色环境、特色商品、特色服务、特色消费等将影响力扩大到整个西安市地区。竞争力分析：经营特色竞争对比。“东方MALL”建设项目吸纳当今国内外先进的经营理念和经营方式，控弃传统的单一经营模式，集购物、休闲、娱乐、健身为一体，实施“一店消费”，为西安市所独有，在吸引消费方面具有明显优势。消费环境对比。“东方MALL”建设项目充分考虑当今消费者对购物及消费环境的要求，从外场地规划到店堂设计，消费区域划分到商品陈列，均使消费者体会轻松、优雅、舒适的感觉，避免了一般消费场所拥挤，嘈杂，购物活动空间狭窄的弊端，从而使消费者“轻松购物”、“轻松消费”，使其他店家无可比拟。服务设施对比。“东方MALL”作为现代购物中心，将采用国内一流的服务设施，为消费者提供便捷服务，客梯、扶梯、货梯、购物行李车、保险箱、刷卡机、吸烟室、电脑购物指南等一应具备，为全市设施功能最全最先进。地理交通状况对比。“东方MALL”选址地处西安市东二环与南二环路口交叉东北角，目前，有12条公交车辆经过该地段，最近站点距购物中心步行5—10分钟左右，目前尚无公交车在项目建设地点设立站点，对吸引普通消费者购物消费不利。但随着建工路拓宽工程完工，与公交公司协商，将有可能部分解决，此项与开元商城、民生百货、爱家超市等对比相对不利。从以上四个方面对比，除地理交通条件外，“东方MALL”在其他三方面与其他商场、超市相比，具有明显优势，同时，公共交通问题在建设后期，经过努力有望部分解决。节市场风险分析随着西安市国民经济的发展和商贸零售业市场潜力的进一步加大，在不断增加商机的同时，也面临着许多风险和挑战，主要表现在：市场竞争风险。随着西安市对开放力度的进一步加大和西部大开发步伐的加快，西安市作为西部开发的桥头堡，必然成为国内外商家的必争之地。国内外沿海的商业大腕特别是国外商贸零售企业将会瞄准西安市商贸零售业这一商业宝地，与西安本地商户展开竞争。这些国内外商贸企业拥有雄厚的资金和先进的管理技术和经营理念，将会给西安市传统的商贸体系形成强大的冲击，使“东方MALL”市场发展的不确定因素增加。在此情况下，本建设项目一是要在经营理念、管理技术等方面虚心学习力求赶超，

同时，要充分发挥本地企业“天时、地利、人和”的优势，在竞争中发展和壮大。市场波动风险。在国内、国际政治经济形式较为平稳的情况下，应无此大的风险。但不能完全排除因特殊因素造成国内经济形式发生重大变化，导致市场秩序混乱，市场萎缩，对本建设项目造成风险的情况。同时，诸如“非典”等突发性灾难，对市场造成的冲击和影响，亦应考虑其中。第三章项目环境分析-H-第一节第三章项目环境分析-H-第一节“东方MALL”建设项目立于西安市东郊金花南路39号院内,东临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂，是今后几年西安市重点发展地带。本项目地处高新开发区郊大板块内，道路设施良好，于东二环与南二环交汇处，无行车障碍。不足之处是目前尚无公交车在项目开发地设立站点。第二节商圈人文及经济环境商圈人文环境：“东方MALL”人文环境优良，周边单位有西安交通大学、理工大学、纺织学院等四所大专院校及东方厂、华山厂、昆仑厂、黄河厂、陕西钢厂、西安电影制片厂、陕气总厂、黄河电子有限公司和实达电力等大中型企业，，人口约24、7万人。该区域单位人员基本属于高等院校和国有大中型企业，文化水平和道德素质均较高，符合“东方MALL”人文环境要求。经济环境：本项目地址周边除以上院校、企业外，辐射范围包括东至纺织城，北至第四军医大学，西至东门外，人口较为集中，收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大。同时，以“老客栈”、“海狮达”、“顺风”为代表的多家中、高档次餐饮业的林立而起和东城花园、朝阳天下等楼盘开发亦为“东方MALL11建设项目的实施起到了呼应作用，逐渐形成西安市的消费繁荣区。第三节项目开发政策环境“东方MALL”建设项目需要政府各有关部门的大力支持，也需要各项政策的配套落实，本项目符合党的十六届三中全会关于加快发展非公有制企业的政策要求，同时，符合西安发展大商贸、建设大市场，搞活大流通的发展要求。本建设项目已得到政府相关的认可，将在项目实施过程中给予大力支持，无政策障碍。第四章商业规划的总体原则第一节商业规划的总体原则准确定位。“东方MALL”建设项目，在满足消费者多层次，全方位消费需求的前提下，考虑到“东方MALL”的特殊地理位置和消费环境，将消费定位确定在中档、时尚消费档次上，重点经营品位高、质量优、附加值大、消费时尚及个性化商品，具有市场前瞻性的经营项目上，以塑造与众不同的格调与品位。突出特色：商业规划必须重点突出经营特色，从企业形象、消费内容、管理服务、消费环境，均展现鲜明的个性与特色，使“东方MALL11成为扩大消费者领略时代潮流和最新时尚的窗口。扬长避短：本建设项目在对优劣势认真分析的基础上，将积极发挥自身的规模优势，品牌优势、特色优势和管理服务优势，努力克服交通站点缺乏等不利因素，使之成为市场瞩目的焦点。实惠便利：“东方MALL11虽然定位在中档、时尚消费档次上，但亦应充分考虑消费者“实惠便利”的客观要求，在消费价格上应不高于西安市同类消费水平，同时，尽可能为消费者在消费过程中提供便利。第二节规划项目应具备的条件政策条件：项目规划内容将严格执行各项政策法规所经营的内容和项目不得与政策法规相抵触伺时充分硏究和利用现行政策为〃东方MALL11建设项目提供立足的政策和法律依据。资源条件：所有规划内容将充分考虑目前的市场资源状况，可实施、易落实、避免一味追求“高、新、全”，从而给项目实施带来困难。效益条件:效益条件是整个“东方MALL”建设项目和商业规划的核心。因此，所有规划内容将以效益为前提，不但项目形式、内容要好，而且项目效益结果要更好。资金条件：规划内容的实施，应有足够的资金支持，且应以可供投入的资金量作为项目考量的前提，最大资金缺口不应超过20%。

技术条件：商业规划将充分考虑实施过程中的技术问题，作为充分的技术准备，为项目内容实施提供充分的技术保障。第三节项规划内容第三节项规划内容一、核心主力店：百货零售、综合超市二、辅助主力店：娱乐：动感影院、歌城；餐饮：快餐店、咖啡、休闲茶吧等；书城、音像店。三、配套辅助店：个性商品特色店（服装、家居、饰品等）四、配套服务设施：银行、美容美发、停车场等第五章项目实施第一节项论证第五章项目实施第一节项论证“东方MALL11建设项目将按要求进行必要和充分的论证，以及时修正可能存在的问题与缺陷。论证主要采取：调硏论证：“东方MALL11可行性硏究报告及商业规划均将进行严格细致的市场调研论证，通过采取模拟比较等方法取得符合实际的结论性的论证结果，使其更加切合商贸零售市场的发展实际。专家论证：“东方MALL11可行性硏究报告及商业规划，在进行充分调硏论证的基础上，将进行必要的专家论证，主要进行相关项目环节和技术方面的论证，以保证项目规划的科学性和可操作性。第二节项推介第二节项推介项目推介是项目建设必不可少的基础性工作，是提高建设项目影响力，招商引进、吸引消费的重要方法。“东方MALL”建设项目，主要采取广告推介、媒体推介、活动推介等形式，灵活展开，推介活动方案另行制订。第三节招商引进鉴于“东方MALL”项目建成后将采取现代商业物业的运作模式招商引进，特别是主力商家入驻成为“东方MALL”建设项目成功与否的关键因素。以目前“东方MALL”项目规划及设计现状，只要招商有力，宣传广泛，工作深入，谈判得当，将有能力完成招商行为。第六章财务评价沃尔玛商场出租收入折现表美国时代华纳出租收入折现表单位：万元年数年租金/平米面积（万）租金收入折算到年初时的资金系数6%折算到年初时的租金14802400.94300022624802400.88642021334802400.83323520044802400.78324118854802404617764802400.69207116674802400.6505471564802400.574824138104802400.540334130114802400.507914122124802400.477439115134802400.448793108144802400.421865101154802400.3965539516 4802400.3727608917 4802400.3503958418 4802400.3293717919 4802400.3096097420 480合计 960024048000.29103210.866131车场利润表702678第二节现金流量表及动态盈利分析第三节资金来源及运用表的贷款偿还能力分析本项目有较强的贷款偿还能力及资金自身平衡能力，详见下表：资金来源与运用表单位:万元项目第1-6月第7-12月第13-18月第19-24月合计

期初现金结余现金流入1、自有资金2、借贷资金3、销售现金4、车场收现现金流入小计现金流出1、付现土地成本2、前期工程费3、建安工程费4、设备费5、城市建设综合配套费6、管理费8、销售费用9、贷款利息10、销售税金及附加11、还贷款本金现金流出小计期末现金余额第七章风险控制“东方MALL”建设项目的风险首先来自商贸零售市场发展变化与项目预测的偏离。虽然依据最近三年的市场状况分析了今后商贸零售业的发展趋势，但基于国民经济发展平稳和市场稳定的特定前提，不排除项目建成后出现特殊灾难（如非典）和政治、经济形势因某种原因突变，因此，应及时掌握和了解政治、经济和社会情况的变化，并随变化及时调整经营战略。其次，市场竞争的变化亦增大了本建设项目的风险。除国外及沿海商家入驻西安，与本项目展开竞争外，本地投资商亦有多家正在拟办大型购物中心，“东方MALL”将会遇到强力挑战。因而，必须时刻关注国内外商家及本地投资商的投资建设动态，及时了解其经营定位，经营模式和经营内容，作到知己知彼，扬长避短，在竞争中做大做强。第三，经营场所设计不当和工程质量达不到要求，亦可能给后期经营开发带来风险。因此，应当通过规范的招标竟标形式，严格挑选有法定资质，经验丰富的设计、施工单位进行设计和施工，设计和施工方案必须经过充分论证，以规避风险。第四，招商不利及原拟订主力商家未能按期入驻造成风险。此项风险为各项之最。其基本的对应措施是：全面加强招商力度，强化招商宣传，扩大项目影响力，同时，对引进商家和数量应有预备方案，增加选择余地，分方案实施。第八章结论本报告通过各方面研究论证，项目背景资料详实，市场预测客观、风险分析全面，力求使“东方MALL”建设项目符合市场发展实际，使整个项目建设在科学、现实的基础上。综上所述，本项目内部条件和外部条件均具备了对拟建设项目的支持和满足程度，项目建设和运营具有可能性。（后附“东方MALL”市场调研相关资料）附件目录：一、东郊项目周遍市场调查状况根据信号厂项目的所处位置，我们将信号厂项目的调研基本确定在：以信号厂项目为圆点，四公里为半径的范围内。就此展开了关于此范围内的人口、厂矿、学校、医院、餐饮娱乐的调研。我们的调研范围含跨了七个街道办事处分别为：长乐坊街道办事处、东关南街街道办事处、太乙路街道办事处、韩森寨街道办事处、长乐西路街道办事处、长乐中路街道办事处、胡家庙街道办事处。这七个街道办事处的人口情况如下：一）周边街道办事处基本情况1、长乐坊街道办事处。位于小东门。东起金花北路，西至环城东路北段，南至东关南街，北到永乐路，辖区面积2.46平方公里。有街道28条，有机关、企事业单位176家，49个居委会，共计21502户，83548人。2、东关南街街道办事处。位于东门外。东起金花路，西临护城河，南临咸宁西路，北辖东关南街、柿园路、互助路，面积2.38平方公里。共有街道26条，共计16135户，75345人。3、太乙路街道办事处。位于和平门外。北至环城南路东段，咸宁西路，南至二环路，西到雁塔路，冬至金花南路，面积4.95平方公里。共计25345户，102543人。4、韩森寨街道地处东部城乡结合部，所辖地域5.6平方公里，常住人口为74292人，有8个社区居委会（2个单位社区，6个综合社区），驻地单位33个。5、西安长乐中路街道办事处地处东郊城乡结合部，辖区面积5.6平方公里，常驻人口有7.6万人；驻地有华山、西光、昆仑、黄河、陕汽等国有军工企业及轻工等大型室内市场9个。6、胡家庙街道办事处.辖区面积5.9平方公里，常驻人口有10.6万人；驻地有华山、西光、昆仑、黄河、陕汽等国有军工企业及轻工等大型室内市场9个。有流动人口1.6万人（日流量），是人员密集，流动人口相对集中的区域，7、新城区长乐西路街道办事处管辖面积2.7平方公里，人口4.92万。东起金花路，西至朝阳门，南起永乐路，北止火车东站。驻地单位有第四

军医大学、西安供电局、金花饭店、西北电建总公司等国内外知名单位。人口组成比例表单位：%12.412.4□农业人口 口流动人口口城镇人口二）项目周边商圈概况1、项目商圈概况信号厂项目商圈划定东起幸福路\西至雁塔路\北到长缨路\南到等驾坡2、各商圈情况1）核心商圈：东起火炬路、西至兴庆路、北到咸宁路、南达建工路A、居民区名称户数沙坡村社区2300余户信号厂社区2181户交大社区3700户黄蒲庄社区2200户陕钢厂家属院3000户西安微波仪器厂900户火炬路第一社区300户东新城市花园3000户合计17581户B、商业娱乐设施百货超市大型商场娱乐餐饮交大百货商场（2层，副食、蔬菜）海星超市建工路蔬菜批发市场金海岸大酒店（餐饮、住宿〕中型澎湖湾酒店、爱家超市塞博电脑城（电脑、软件、配件）天山宾馆（住宿）老客栈

塞格电脑城（电脑、软件、配件）南洋大酒店东来顺青藤小肥羊民间瓦罐金延安C、公共设施公交基础教育银行医院228路西铁一中工商银行交大分理处705路市十二中工商银行咸宁西路分理处528普天幼儿园建设银行长乐坊分理处508普天子弟学校建设银行东开发区分理处7东方艺术学校商业银行咸宁路支行240交大阳光系列中国银行咸宁路支行70283中7163745D、大中专院校名称教职工人数学生人数西安交通大学1600026000信号厂中学1001000交大附中2002000西安理工大学1600019700西安警官职业学校大型武警学院大型E、大型企事业单位名称规模西安富士通通讯设备厂中小型西安铁路信号厂大型西安华力电器公司小型陕西省少管所大型监狱西安监狱大型监狱长岭集团中型企业西安卫星测控中心军事单位AMWAY安利公司营销中心西安微波设备厂大型电子仪器生产海实达事业发展有限公司中型F、地产项目名称规模均价

新兴地产楼群4栋22层\28层2栋\交大开兀商务广场24层3100元\M2交大电脑城7层\已用交大瑞森大厦7层\已用交大创业园7层\已用交大思源集团大楼7层\已用瑞森大厦20层\办公用交大药业集团大楼8层\办公用东南春晓小区14万平米大型商住建设中3300元皿伟业\都市远景大厦13万平米,24层建设中3250元皿翠庭大厦大型楼群\30层\4层商用东新商住大厦已用商品房,少管所家属院150户新世纪广场大厦18层碑林区科技产业园东开产业建筑群6栋标准厂房，咼7层开元商住小区已住\4栋多层住宅达尔曼大厦22层废弃新兴IN之家240户东新城市花园6栋咼层3200元\^七七一所家属楼29层咼层1）外围商圈：东起万寿路，西至兴庆路、经九路，北到韩森路、互助路、柿园路，南达西影路。A、居民区名称户数西影厂第一社区600户西影厂社区3000户东方居民区105街坊4000户东方厂社区（东方小学、东方幼儿园）1300户104街坊社区1300户等驾坡村1500户阳光小区湘区2300户；秀区1300户，内有阳光小学、中学。千户村陕钢家属院650户陕西国药公司家属院400户20街坊（秦川厂家属区）1398户25街坊（秦川厂家属区）828户28街坊（秦川厂家属区）1080户29街坊（秦川厂家属区）1050户30街坊（秦川厂家属区）1080户31街坊（秦川厂家属区）1008户新光小区252户经贸学院东家属区252户

公园南路社区840户金花南路社区1216户理工大社区1548户仁厚庄社区420户纺院西家属院798户B、商业娱乐百货超市大型市场娱乐餐饮大雁塔商场（2层800平方米，书、超市、服装、鞋、设施陈旧）兴庆路海星超市520平方米港澳台灯饰城（灯具3层）格蓝明珠保龄球中心。东方大酒店西影路红星商业街（蔬菜、百货）上海如海超市1000平方米，内衣，日用、小家电。光彩灯具城3层，灯具）金蒂娱乐城海时达娱乐休闲中心军城大厦超市及百货（2层，2000平方米，百货，食品，军人服务社开）三棵树地毯批发城（地毯、编制品，2层）上海人家咸宁百货商场（2800平方米），日用、百货、超市、烟酒、鞋、美宝莲。爱家超市（大型）新世纪家具汇展中心（3层、大型、家用床上用品、批发零售）小贝壳酒楼国美电器商城摩托城顺峰摩登娱乐西川、一品堂元太祖万寿路小吃城建国饭店C、地产项目名称规模均价新园社区大型2000元\ltf东兴大厦13层东方机械厂商住楼3栋,19层雁影华厅22层3100元\itf紫荆苑18层3100元\itf城市丽景大型3700元\itf翔园大型3380元\itf心情雅苑大型新光小区

中绿花园11亩40万平米多栋咼层图兰朵商务会所8万平米D、公共设施公交基础教育银行医院公共休闲场所717阳光中学商业银行雁塔北路支行陕钢医院兴庆公园714阳光小学建设银行兴庆路储蓄所西安交通大学医院公园南路公园716秦川子校建设银行建工路储蓄所北方医院102八十三中工商银行西影路分行武警医院512二十七中工行公园路分理处建材局医院502工行万寿路分理处607工行开发区支行东取分理处37工行互助路分理处300工行铁路局分理处84552813228240508708E、大中专院校名称人数学生数西安建筑科技大学（分校）500人1000西安艺校陕西科技学院市财会学校F、大型企事业单位名称规模东方机械厂大型办宁电器超市大型陕西路桥集团一公司大型西安铁路局大型省建三公司大型省交通监利站市勘测站长庆油田西安办事处西安漂染厂3、辐射商圈：东区幸福路、西至雁塔路、北到长缨路、南到等驾坡A、居民区

名称户数雁塔路北段社区0.39平方公里，共2926户文艺路中段社区0.23平方公里，共2000户乐局厂第一社区1000户乐局厂800户祭台村社区3000户建筑科技大学社区2000户西安理工大学社区2200户铁安街社区1.2平方公里，4226户安东街社区0.32平方公里，1457户环南路社区0.82平方公里，1982户省委家属小区约2000测绘局小区1200测绘西路家属院1000梅园家属院440铁路庙村2000开兀小区2300西铁新村2600北池头村1000二环南路小区420武警总队小区180西安有色金属勘测设计院家属院250长乐家园288索罗巷小区168万庆巷小区546东新巷小区2100省药材公司家属区朝阳社区420金缘雅居420更新社区572东关小区784茶叶公司家属院252搪瓷厂家属院168永乐路小区230物资专业学校家属区1932安仁坊社区252北火巷搪瓷厂社区1800市三中家属区714长乐坊社区140八仙庵社区200二十二中社区588梦家巷社区84统计局社区1386供电局社区294

炮房社区624烟草局社区732大新巷社区366机床二厂家属区756第二压缩机厂家属区252市局机关家属区168蔡家巷小区126卧龙巷小区336省检察院家属区252机械研究所家属院180商业机械总厂家属区210市政管理处家属区210古迹岭家属区2228龙渠堡社区252柿园坊社区672互助路社区630铁道部15工程局办事处家属区360B、商业娱乐设施百货超市大型市场宾馆餐饮秋林公司（文艺路）三层、3000平方米、服装、百货、副食、美宝莲、芦花浓、艾格、金历来、百丽、天美意、晶众家乐福通科技超市（中型，经营电脑配件:松林超市700平方米、日用品、百货、小食品、音响）浙江村服装批「发市场（中型、服装、及饰品、敷料批发）家乐购物广场海星超市（理工大、160平方米。日用品、食品）万国家具城西影路市场（2层）煤研宾馆和平聚交大纵横数码广场（大型三层、电脑）粗粮王海星超市（交大金海岸大酒店一层、220平方米，小型，日用品、食品）天域精品服装城（服装批发、零售，三层、大型）胜利饭店怡康大药房李家村服装城（800户。大型服装批发市场）宗江川菜酒楼陕西广济大药房超市汇科电脑超市海星超市（一引分店500平方米，百货、

副食）秋林第五连锁店（安东街，200平方米，副食、日用、文具）三棵树超市，300平方米、经营百货、小食品红光电影院老孙家饭庄红珊瑚市场；食品、洗涤、烟酒黄河健身中心金花饭店轻工市场万年饭店义乌小商品城皇后大酒店人和服装城国宾饭店华东服装城闻天大酒店康复路市场神州明珠酒店长乐果品批发市场朝阳门工业品批发市场C、地产项目名称规模均价亚曦华业大厦建设中凯来大厦30层，即将竣工中铁十局集团大楼陕西地方铁路办公大楼15层办公用，未竣工11层建设中城南锦绣华厅大型纯住宅，2960元\m?人民日报西北新闻大楼7万平米2005年竣工2960元\m?铁一局基地测绘实验大楼24层商用都市远景24层办公，建设中3250元血佳友大厦25层秦晋商务中心建设中22层3650元血丽苑大型3100元\^紫荆苑大型3100元\^京润花园大型人华大厦13800平方米3480元\^东方星座2500元\^世贸大厦商用楼D、公共设施公交基础教育银行公共休闲医院4铁路局小商业银行雁塔北路支行兴庆公元园11安东街小学八仙庵铁一局中心医院105西安高级中学分校建设银行西影路储蓄所青龙寺323医院

511西铁警校451医院710西光子校郑和医院303黄河子校工行万寿路分理处解放军35医院42西工院附中工行胡家庙支行东取分理处232东关小学工行四医大分理处72522中工行铁路局分理处7093中20390中240中兴路小学13铁4中209电机厂小学604昆仑子校605E、大中专院校名称教职工人数学生人数西安建筑科技大学220022000西安科技大学148010000长安大学130030000西北工程技术学校10689000西安工业学校12001600西安市体育运动学校1500200西安市物资中专100200西安电力中专3621738F、大型企业事业单位名称规模地质矿类研究院中等西安建设第三公司中型西安石油仪器一分厂大型郑州铁路局西安分局大型西安第一印刷厂大型西安美术广告公司广告、装饰中型西安测绘研究院地质测绘、中型陕西日报社报纸出版、中型陕西省电力设计院电力规划设计、中型一机部第七设计院机械设计研究、中型西安话剧院话剧表演、研究、中型陕西社会保障局主管社会保险事业陕西省公安厅消防局消防、治安陕西省省委、纪检委大型

省科技信息研究院信息采编、研究、小型铁一局第一测绘院规划、大型陕西微生物研究所中小型西安正大制药有限公司中型西安有色金属勘测设计研究院中型省核工业研究所中型西北地质研究所中型陕西钢厂大型国有、经营状况不良新城区人民检查院华山机械厂幸福制药厂黄河中游管理局省城市规划设计院西安热工研究院假肢厂省药材公司西北光电仪器厂西北电力设计院搪瓷厂（三）东郊楼商业地产调查对比表项目名称98金光大道项目类型商场项目位置解放路98号（人人乐对面）联系电话82106777发展商丹尼尔房地产开发有限公司周遍商业人人乐、民生、百盛按揭银行建行付款方式一次性优惠点98折总建筑面积按揭优惠点无公摊楼层价格一层：20000元、二层：17500三层：16300四五层：9860经营规划为中档服装，划分形式参照康复路开业时间2004年10月运营商丹尼尔康复路商城推广卖点优越的地理环境、托管十年，康复路的经营模式项目主题致富的金光大道项目配套无

资产投资方式委托十年1、最低单位面积为5000元/^，最高价格为20000元/m?。十年托管期满后，开发商原价回购。投资价格为3万一20万元不等。返款和税金返款为每季度返款一次，只交纳4.2%的税款。如出现税务机关追缴，开发商代为交纳。（合同上注明）优缺点与市场竞争分析优点：地理位置好，对面是人人乐超市，每日的客流量庞大。可以借助它得人流保证消费。托管十年，每季度返款税金低下，如不足开发商补交。期到后开发商原价收回。这种方式吸引投资者并且一系列的保证稳定投资者信心，虽然没有独特的销售方式，但优惠的政策吸引了投资者。缺点：营运方式采取康复路模式，兼顾零售和批发。这种销售模式必定不符合解放路的道路要求。并且公摊小铺位密集是否适合中高档产品的经营还有彳寸考察。并且康复路模式在解放路的复制是否会得到消费者的认同也很难肯定。商业地产调查对比表项目名称小寨领秀城项目类型商场项目位置小寨十字好又多对面联系电话发展商陕西天宝置业有限公司周遍商业好又多、军区服务、百汇按揭银行招商银行付款方式一次性优惠点98折总建筑面积按揭优惠点无公摊楼层价格一层：19896元、二层：18700三层：17210四五层：9860经营规划珠宝、百货、服装开业时间2004.10.1运营商百盛推广卖点小寨旺了20年，至少在旺50年。项目主题优质资产有利保障项目配套门前广场、办公写字间资产投资方5万兀 最小投资额，这类商铺的划分米取沿墙划分模式。

式20万元基本投资额度，占此百货商场投资的40左右。30-40万元中档投资，铺位划分位置处于每层商场的中心位置。返款和税金委托期15年，年返款为总房款的10%。交纳税金为17.5%（租赁业税、营业税、房产税）。签订合同当日起，开始返款。委托到期后，开发商以原价格的120%回购。优缺点与市场竞争分析优点：首先小寨领秀城所占据的地理位置是其他商业地产所无法比拟的。周遍火暴的经营场面是吸引好多投资者的一个重要因素。因此虽然没有独特的销售方式却出现了良好的销售业绩。其次，优越的回购保障是给投资者减少投资风险的最佳保障。再次，填补小寨没有大型百货零售的空白，也是吸引投资者的一个方面。缺点：目前此商业的经营规划为1层经营珠宝、饰品。2、3层为女装，4层为男装，5层为床上用品生活品。根据百盛的经营档次分析，高档位的产品是否符合小寨的市场需要，如实际出租价格低于开发商返还价格，开发商是否有实力保证返款。商业地产调查对比表项目名称高点国际LM商业广场项目类型家具广场项目位置西万路（紫薇田园都市对面）联系电话发展商金润达家具有限公司周遍商业无按揭银行建行一次性优惠点98折总建筑面积付款方式按揭优惠点首付50%无折扣点公摊楼层价格一层：8300元。二层；7300元。三层：6200元经营规划家具广场开业时间2004年12月运营商金润达家具有限公司推广卖点抢占南城财富极点项目主题投资咼点赚的欢项目配套门前停车场

投资方式及返款和税金基本投资投资最小金额为5万元，最大不限。委托10年，返款10%。税金业主自行交纳。到期原价回购。年终返款年限投资投资5万元，委托10年，返款10%投资5万元，委托15年，返款12%投资5万元，委托20年，返款15%到期原价回购。年终返款优缺点与市场竞争分析优点：借助田园都市的大盘，烘托本商业的营业前景。以投资年限为返款比例，吸引业主长期投资减少因开发商的回购所带来得资金压力。填补南城无大型家具商业的空白，占据南郊潜在的消费群体。缺点：家具装饰作为普通家庭的固定资产，消耗时间长，要保障此商业地产的良性经营必须有两个方面的支撑：1、咼新区新的住宅、写字间的建设。2、完善的物流设施和广告宣传。并且此商业地产所处位置正处于建设初期购物环境还未形成，因此前期的经营对开发商来说是一个很大的考验。商业地产调查对比表项目名称时代盛典项目类型商场项目位置西大街联系电话发展商新润置业有限公司周遍商业开元、南大街精品按揭银行光大银行付款方式一次性优惠点98折总建筑面积按揭优惠点首付50%无优惠点公摊楼层价格一层：18800元、二层：17000三层：15000四层：9200经营规划两栋楼：全委托4层，自营2层开业时间2004年10月运营商百盛推广卖点钟楼旺铺、百盛管理、不旺不由你

项目主题西北旗舰店项目配套无投资方式返款和税金全委托最少投资金额为5万元。委托15年。返款10%，应交税率17.5%。到期原价回购。可续欠。自营最少投资5万元。委托10年。返款10%，应交税金17.5%。到期原价回购。每年年终返款，税金开发商代为扣除。优缺点与市场竞争分析优点：地处西大街，目前正在建设中。已完善形成的商业氛围、正在相继建设的商业改造项目和经营模式采取委托与自营相脱离互不干扰的经营方式。促使销售情况良好。在委托一方，开发商相当高额接受投资人的存款。没有铺位划分，使经营脱离因纠纷所带来得负面影响。在自营一方面开发商保证原价回购，减少投资风险。缺点：高额的投资价格决定了铺位租赁价格的提升，开发商在投资前期能否保证正常返款，是一大考验。（四）项目周边公交车次及线路7大差市陕汽总厂陕汽总厂长乐中路韩森寨纬什街经二路金花路兴庆路兴庆公园南廓门和平门大差市11五厂十字钟楼钟楼北大街革命公园五路口朝阳门安仁坊康复路金花路万年路万寿路长乐坡考场半坡堡子村一公社一三、四厂一五厂28政法干校M-4冈豕寨岗家寨一南康村一六公司一方新村一龙首村一北稍门一北关什字一北门一火车站一东闸口一环东路一安仁坊一四医大一伞塔路互助路兴庆公园金花路信号厂砖厂政法干校308路土门纬什街土门洼镐路昆明路桃园湖劳动南路白庙村北方乐园一人民保险公司一延炼大厦一新后村一铁一局医院一铁路中心医院开元新村金花路政法干校建工路纬什街401路医科灞桥热电医科大学纬二街小寨陕博大雁塔后村鲁家村

大学厂建筑科大祭口村友谊东路西铁局西铁警校沙坡交大新村咸宁路兴庆宫公园兴庆路动物园金花路轻工市场万寿路长乐坡考场半坡新星减速机厂一阎家滩一西安第四制药厂一灞桥热电厂508路培华女子大学唐都医院培华女子大学沙井村太白小区吉祥村子午路朱雀家俱市场小雁塔南稍门文艺路李家村空军医院太乙路西铁局沙坡兴庆公园交大商场金花南路东开发区经一路纬十街机具站安装四处田豕湾金牛股份有限公司一水泥厂一国棉五、六厂一纺五路一纺织城商业大厦一省纺织医院一纺三路一灞桥区政府一纺北路一唐都医院705路铁路职大公路机械厂铁路职大一龙首村一北稍门一北关一北门一八办一火车站一解放大楼民生大厦民乐园大差市东门古迹岭南廓门兴庆宫公园交大宿舍交大商场金花南路开发区一政法干校一东方厂一公路机械厂712路航空四站长乐毛纺厂航空四站兰空后汽修厂丰登南路延光厂西稍门南小巷西门儿童医院香米园玉祥门西北一路习武园宾馆—小北门—高阳里—北门—北新街—火车站—八一宾馆三府湾康复路锦绣鞋城金花路蔬菜批发市场公园北路西光厂福利区长乐中路万寿路长乐加油站一长乐坡一长乐毛纺厂715路公安灞桥分局春临村么安灞桥刀局灞桥区政府纺建路堡了村半坡考场一长乐坡一万寿路口一万年路一金花路一康复路一伞塔路一兴庆路一兴庆宫公园一鸡市拐一东关一古迹岭一南廓门一建东街一乐居场一建东街一安东街一空军医院一李家村一鲁家村一后村一大雁塔什字一环塔路一大雁塔一精神病院一寒窑一春临村716路205所幸福北路205所西京医院电子城大厦电子医院石油学院肿瘤医院一吉祥村一省委党校一军人服务社一小寨商业大厦一历史博物馆公路交通大学后村建筑科技大学祭台村太乙路铁路局经九路市场武警医院沙坡铁路信号厂微波设备厂理工大学建国饭店动物园金花饭店轻工市场万寿路公交二公司幸福北路二、西安市零售企业销售排名情况2003年1月）单位：万元名次名称本月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开元商城224461413358.80%224461413358.80%2民生百货大楼1022815026-31.90%1022815026-31.90%3家世界购物广场5874450230.48%5874450230.48%4西安秋林公司350032168.80%350032168.80%

西安太白商业大厦1710135026.70%1710135026.70%纺织商业大厦590723-18.40%590723-18.40%10西安友谊集团公司1016-37.90%1016-37.90%11西安百货大厦93-100.00%93-100.00%西安太白商业大厦1710135026.70%1710135026.70%纺织商业大厦590723-18.40%590723-18.40%10西安友谊集团公司1016-37.90%1016-37.90%11西安百货大厦93-100.00%93-100.00%西安市零售企业销售排名（2003年2月）单位：万元名次名称本月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开兀商城1007416970-40.60%32520311034.60%2民生百货大楼506610038-49.50%1529425064-39.00%3世纪金花购物广场401636639.64%6989565923.50%4西安秋林公司3750292028.40%7250613618.10%5家世界购物广场26425166-48.36%85169618-11.46%6西安太白商业大厦2130156036.50%3840291032.00%7唐城百货大厦84875911.60%2262122684.60%8纺织商业大厦828830-0.20%14181553-8.70%9北大街百货商场479499-4.00%102291112.20%10西安友谊集团公司88-1.20%1824-25.50%11西安百货大厦086-100.00%0179-100.00%西安市零售企业销售排名（2003年3月）单位：万元名次名称本月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开元商城10587656761.20%431073767014.40%2民生百货大楼577552869.30%2106930350-30.60%3西安爱家商贸有限公司3825158194西安国美电器3745159975家世界购物广场（莲湖店）30853537-12.78%2701715390-11.81%6西安秋林公司28005114-45.20%1005011250-10.70%7世纪金花购物广场2546223813.76%9535789720.74%8西安太白商业大厦19102841-32.80%575057510.00%9唐城百货大厦880414112.70%3142163991.70%10纺织商业大厦87964236.90%229721954.60%11西安民生国贸购物中心435140812北大街百货商场393475-17.30%141513862.10%13中大国际大厦有限公司382129914西安友谊集团公司10916.30%2833-14.60%西安市零售企业销售排名（2003年4月）单位：万元名次名称本月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开兀商城8073701015.20%511804468014.50%2西安爱家商贸有限公司5592214113西安国美电器439120388

4567891011121314家世界购物广场（莲湖店）西安秋林公司西安民生国贸购物中心世纪金花购物广场西安太白商业大厦纺织商业大厦唐城百货大厦中大国际大厦有限公司北大街百货商场西安友谊集团公司39554567891011121314家世界购物广场（莲湖店）西安秋林公司西安民生国贸购物中心世纪金花购物广场西安太白商业大厦纺织商业大厦唐城百货大厦中大国际大厦有限公司北大街百货商场西安友谊集团公司395533533264315881268164056823523801238114107927915019-11.80%32.63%-42.40%-14.00%-19.10%-53.10%-77.40%15556134031734012693656229783782244316503016867-7.77%1027871612987243118874223.50%-8.40%-0.30%55.60%-12.60%-28.40%西安市零售企业销售排名（2003年5月）单位：万元名次名称本月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开兀商城86639545-9.20%598435422510.40%2西安国美电器5405257933民生百货大楼44675416-17.50%2956240058-26.20%4西安爱家商贸有限公436(2577(65家世界购物广场（莲湖3454-17.07%19009-9.61%6世纪金花购物广场342819.44%1612122.61%7西安秋林公司30043770-20.30%1640618821-12.80%8西安太白商业大厦8192190-62.60%73819351-21.10%9纺织商业大厦6896417.50%366736281.10%10唐城百货大厦4754258243175.20%11北大街百货商场320498-35.80%19702385-17.40%12西安友谊集团公司238190.00%53506.40%西安市零售企业销售排名（2003年6月）单位：万元名次名称本月同比％累计累计同比％1西安开兀商城1390614.90%7374911.20%2西安国美电器5126 30919 3民生百货大楼4702-32.00%34264-27.00%4西安秋林公司3712-1.30%20119-10.90%5西安爱家商贸有限公司3659 25709 6世纪金花购物广场344043.57%1956125.84%7家世界购物广场（莲湖店）2759-29.46%21769-12.72%8西安太白商业大厦823-61.80%8204-28.70%9纺织商业大厦7805.10%44471.80%10中大国际大厦有限公司685 3652 11唐城百货大厦496 475395.60%12西安民生国贸购物中心302 2062 13北大街百货商场275-42.00%2245-21.50%西安市零售企业销售排名（2003年7月）单位：万元名次名称本月同比累计累计同比1西安开兀商城1050012.70%8424911.40%2西安国美电器5550 41726 3民生百货大楼464051.60%38904-22.20%

111213西安爱家商贸有限公司家世界购物广场（莲湖店）世纪金花购物广场西安秋林公司纺织商业大厦西安太白商业大厦中大国际大厦有限公司唐城百货大厦北大街百货商场西安民生国贸购物中心56255130427442155304111213西安爱家商贸有限公司家世界购物广场（莲湖店）世纪金花购物广场西安秋林公司纺织商业大厦西安太白商业大厦中大国际大厦有限公司唐城百货大厦北大街百货商场西安民生国贸购物中心56255130427442155304118.20%-34.10%25492336-23.20%西安市零售企业销售排名（2003年8月）单位：万元名次名称本月同比累计累计同比1西安开兀商城1156919.30%9581812.30%2西安国美电器6274 47999 3民生百货大楼62635.00%45167-19.30%4西安爱家商贸有限公司4197 38171 5家世界购物广场（莲湖店）3516-15.59%28188-15.07%6世纪金花购物广场3398 258597西安秋林公司-20.10%25765-14.40%8西安太白商业大厦910-21.90%9937-28.30%9中大国际大厦有限公司694 4908 10纺织商业大厦65616.90%6289&00%11唐城百货大厦--5876141.80%12西安民生国贸购物中心385 3118 13北大街百货商场62-85.60%2611-30.40%西安市零售企业销售排名（2003年9月）单位：万元名次名称本月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开兀商城114431013612.90%1072619547412.30%2民生百货大楼102924298139.50%5545960290-8.00%3西安爱家商贸有限公司5320561一434915825一4家世界购物广场（莲湖店）45770-9.34%327652431-14.00%5西安秋林公司423612.70%3000133861-11.40%6世纪金花购物广场3421116523.10%292801385024.49%7西安国美电器31430 441912431 8西安太白商业大厦14301560-8.30%1136715410-26.20%9纺织商业大厦99682820.30%728566539.50%10中大国际大厦有限公司709474 56172859 11唐城百货大厦5240 64002431163.30%12北大街百货商场4774418.20%30884193-26.40%13西安民生国贸购物中心370432一34883752一西安市零售企业销售排名（2003年10月）单位：万元名次名称本月同比累计累计同比1西安开兀商城1680747.30%12406816.10%2民生百货大楼768919.50%63148-5.40%

10111213西安爱家商贸有限公司西安国美电器西安秋林公司家世界购物广场（莲湖店）世纪金花购物广场纺织商业大厦唐城百货大厦西安太白商业大厦中大国际大厦有限公司北大街百货商场西安民生国贸购物中心48203998375698891877449345449011-11.02%29.34%9.40%11.30%-48.40%0.60%3676333036827373321228510111213西安爱家商贸有限公司西安国美电器西安秋林公司家世界购物广场（莲湖店）世纪金花购物广场纺织商业大厦唐城百货大厦西安太白商业大厦中大国际大厦有限公司北大街百货商场西安民生国贸购物中心48203998375698891877449345449011-11.02%29.34%9.40%11.30%-48.40%0.60%36763330368273733212285639135813436-14.00%25.02%9.50%124.40%-28.50%-23.50%西安市零售企业销售排名（2003年11月）单位：万元名次名称本月同比累计累计同比1西安开元商城1455835.90%13862617.90%2民生百货大楼790040.10%71048-1.80%3西安国美电器4673--53684--4西安爱家商贸有限公司4391--46245--5西安秋林公司4219350.20%387820.60%6家世界购物广场（莲湖店）38355.94%40599-12.41%7世纪金花购物广场346519.57%3650124.48%8纺织商业大厦817-17.20%90906.40%9西安太白商业大厦76519.50%13050-26.80%10唐城百货大厦687-15.00%801996.70%11西安民生国贸购物中心567--4587--12北大街百货商场428-7.40%4009-22.10%在这其中以开元商城、民生百货大楼、世纪金华购物中心三家大型商场对本项目的竞争威胁最大，下面着重对这三家商场的各项指标及情况做以具体分析:一）开元商城简介及经营概况（1）简介竞争者名称开兀商城公司性质有限责任公司所在位置钟楼南侧经营定位门为百姓开、服务工薪层营业面积80000平方米营业时间平日:9:30---20:30 节假日:9:00---21:00经营范围服饰、皮具、化妆品、珠宝、大小家电、超市经营特色品类全、档次中下服务特色三大承诺八大服务西安开元商城地处我市中心繁华地段—钟鼓楼东南角，是一座具有商品配送，电子商务、超市等多种功能的大型现代化百货零售商城。是西安解放集团股份公司投资控股的子公司，注册资本1亿元人民币，控股比例85%。开元商城建筑面积103，000平方米，营业面积60，000平方米，经营范围为购物、房地产开发，物业租赁和管理。①商品结构化妆品美依娜多、丸美、诗芬、莹朴、威露士、开米、得力邦、简氏、高丝、小护士、玉丽、丁家宜、奥兰雪、旁氏、伊丝丽、安尚秀、蝶装、清妃、姗拉娜、大宝、曼诗贝单、羽西、欧来雅、非迪诗、美宝莲、玉兰油、up2u、佰草集、伊贝佳、温雅、梦的妮、宝丽姿、雅芳、红地球、圣梦、纪凡稀、古奇、沙娃蒂妮、BOSS、力士、舒蕾、润持珠宝饰品欧罗普、老店黄金、维玛诗、周大生、老凤祥、明牌、戴梦得、瑞福达、央黄珠宝、曼德琳、恒生、洪福、卡瑞博家电快意通、文曲星、佳能、菲利浦、三星、松下、柯达、海信、七喜、方正、爱普生、冋方、海儿、东之、容声、新飞、西门子、三菱、美菱、格力、美的、小天鹅、伊莱克斯、春兰、三洋、新科、乐华、万利达、索尼、爱得乐、金正、步步高、小霸王、金州、夏普、NPC、丽声、奇声、山水、北欧之声、安桥、TCL、夏新、康佳手表飞亚达、罗梵迪诺、天王、依波、梅花、奥华仕、卡西欧、罗西尼、英纳格、瓦斯针、西铁城、劳力士、浪琴、雷达、天梭、帝、精工、天霸箱包李宁、梦特娇、黄冠、卡帝乐、POLO、朗力、圣大宝罗、袋鼠、啄木鸟、沙弛、卓凡尼•华伦天奴男装老爷车、利郎、康柰、爱都、永新、佳龙、七彩马、秋艳、凯撒龙、乔顿、袋鼠、鳄鱼恤、百先得、古柏、乔登、九牧王、萨尔雷斯、意梵宝旗、尼诺里拉、虎都、法伦伯格、精益、七匹狼、恺撒、皮特丹顿、昂斯、雅戈尔、洛兹、美国苹果、报喜鸟、庄吉、夏蒙、罗蒙、联邦圣罗兰、皇家圣宝罗、雄、威铭、班赛而、莱斯马、威尔卡木、弗里曼、群豪、波司登、罗茜奥、龙达飞、企鹅、雄、威铭、班赛尔、莱斯马、威而卡木、弗里曼、群豪、波司登、罗茜奥、龙达飞、企鹅、雄娇、雪中飞、、耶亚诺、FOMOCE、金盾、希尼亚、斯得亚、黑山岛、皮尔丹顿、j金万利、昂迈、华伦华帝、绅贵、博斯里拉、路易诗兰、毕加索、花花公子、澳伦多兰、圣人梦、聚梦、恒源祥、北极鸥、USPOLO、培罗成、翩翩君子、衫衫、金利来、圣大保罗、稀尔顿、太子龙、迪雅斯丹、李宁、耐克、阿迪达斯、锐步、日高、格仑堡、第五街、威鹏、波顿

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