辽宁省辽阳灯塔中奥广场地产项目策划提案(详尽)课件

灯塔“中奥广场”葛西河项目策划提案2013年5月29日2023/7/29哈尔滨诚宇世行投资有限公司内部交流目录

SmartArt2023/7/291第一部分：SWOT分析回顾2第二部分：项目综合定位3第三部分：策划推广策略4第四部分：项目规划建议5第五部分：整体销售计划2023/7/29第一部分：SWOT分析回顾内部交流SWOT回顾1、政店规划区域；2、生态环境优美利住宅；3、富人区有利定价及销售；4、体量适中投资风险较低；5、三干道合围，交通便利；6、无拆迁便于项目启动；7、地块完整易规划；8、临北地块开项利对比；9、人脉良好政府支持优势；10、独有文化产业资源；优势分析Strengths1、远离传统商圈，养市时间长；

2、现有14万米商业体量饱和；

3、客流量相对偏少；

4、项目进出口单一；

5、前期平整土地成本高；城镇建设国策带动住宅商业；

商业提档升级激发消费群体；

无中高端商业竞争；

项目资源填补健身娱乐等缺失；“国五条”促进投资可能性；

当地无投资商铺销售；商场环境普遍档次低管理差；

居民消费意识能力较强；

产业业态具备差异性资源；

区域成熟度高将成为新中心；

文化产业品牌优势有利销售。现有商业体量饰和；

居民重门市商铺认知低；

门市租金低影响投资；

沈辽鞍投资产品竞争；

网购消费冲击强；

中高端商业风险性高；金澜名邸显示销售周期长；

税收因素影响经营者积极性；

佟二堡外来投资者流失；

住宅高端群体已被瓜分；

北地块项目影响定价；

无星级酒店，中高端人群不驻留；劣势分析Weakness

机会分析Opportunity威胁分析

Threats2023/7/29第二部分：项目综合定位内部交流2023/7/29(1)项目市场定位(2)经营业态定位(3)项目经营定位(4)项目形象定位(5)目标客户定位第二部分：项目综合定位1、项目的市场基础

项目地处灯塔新城规划中“一轴一廊”的葛西河生态绿色走廊东侧，是未来新城区的核心，项目四周也在进行各类高端住宅的建设规划，如葛西河西侧已经建成的金澜名邸。并且项目接近小小线、沈营线等公路干道，交通便利。在未来，项目作为配套与周边社区的组合将成为新兴的城市繁荣新中心。

但是目前，距离项目较远的老城区中心，以辽东商贸城和灯塔服装城的两大主力商业，以及中兴路和建设大街两条主力商业街而构成的传统核心商圈，体量超过6万，尽管环境陈旧、管理落后、品质低下业态单一，但是客流量大，消费集中，紧密锁定城市购买习惯，一般新兴商业难以抗衡并转移重心。包括近年新投成的天福商业广场，体量达到8万，业态模式、购物环境、经营手段都较新较好，但是仍然难以扭转运营惨淡的局面。

灯塔本地主力商业体量合计144100㎡，商业体量已呈现饱和状态，主力商业经营模式全部以租赁为主导，市场现阶段未有百货联营模式的主力商业出现，在经营业态上还是保持着传统百货综合业态，无突出的主题。2023/7/29Apartment居住Entertainment

娱乐Shopping商业2、项目的市场解读中奥广场（ChinaOlympicMultiple）解读Sport

体育Culture文化Exhibition展览中奥广场COMRestaurant

餐饮中奥广场（ChinaOlympicMultiple）是集合体育、居住、商业、娱乐等多功能为一体的城市综合体项目。项目开发集团具备得天独厚的先天优势，良好的开发实力以及无以伦比的文化、体育、娱乐、商业等各届强势资源，以进驻灯塔为起点，将成为全国各大主力城市，乃至二、三、四线城市中，超大型社区的文化体育商业中心，通过项目的全国逐步覆盖，将体育事业的基层发展扎根到百姓之中，并且以先进的商业运作手法，让项目具备生命力，可以无限繁殖复制，造福大众。Competition竞赛3、项目的定位方向灯塔中奥广场的定位方向BusinessOfficeTransportationNewcenter城市商业中心城市商务中心城市交通枢纽城市新中心项目地处城市边缘，远离城市中心，并且目前项目位置也不具备打造成商业中心的长远规划。灯塔自身并不属于经济发达城市，也不存在核心商务区域，项目无法定位城市商务中心。项目虽临近两条主干道处，但是车流量并不大，也不是灯塔交通转换枢纽。项目虽远离传统商圈，但属于全新打造的城市全新高端社区，项目定位可面向新兴的城市副中心。STOPSTOPSTOP

以区分灯塔传统商圈的各类单一业态经营场所，以强调中奥广场“优势资源、复合业态与多种功能”为特色的差异化产品进驻新区，以项目自身资源优势与区域的特性为定位方向。

以灯塔新区为中心，辐射辽宁“环灯塔带”的各级城市，沈阳、辽阳及灯塔周边乡镇，中高端的消费能力及时代化的高品质需求的人群为主要消费群体，面向多类功能需求的消费客群，提供较“环灯塔带”地区现有经营业态场所业态更全、服务更好、环境更优、功能更多、品质更高的复合式文化娱乐产品。以深具内涵的产品结构模式，提供给灯塔地区全新的生活方式。4、项目的定位诠释

成为城市的梦想，文化商业核心与高品质生活的希望所在。定位诠释5、项目的市场定位：

灯塔CCD灯塔中心文化区CentralCultureDistrict项目的市场定位：2023/7/2912(1)项目市场定位(2)经营业态定位(3)项目经营定位(4)项目形象定位(5)目标客户定位第二部分：项目综合定位1、市场业态布局项目所在地主力业态为商业，品项为服饰、家电、农贸、餐饮、家具，经营场所均为品项单一经营或几小项搭配，如辽东商贸城为服饰+小百，灯塔服装城为服饰+家电+餐饮，不存在复合业态；由模仿兴隆大家庭的天福商业广场独家打造。主力业态为商业、住宅、娱乐，品项多种，包括服饰、家电、农贸、餐饮、家具，经营场所环境较好，体量较大，为复合业态；文化街、光明路、建设大街、中兴街四条主要街道，街两侧的主力业态为建材、商业品牌主力店、餐饮、旅店、通信等，经营场所为单一经营；核心商圈主力街道新兴商圈以少量新社区和大量老住宅为主，生活区内为洗浴、超市、建材、通讯等业态点缀在内，亦无大体量综合业态场所。居民社区2、市场业态现状根据调研情况得知，灯塔各层次消费群体和经营群体，普遍对于灯塔现有消费环境、娱乐环境及住宅环境不满意，存在更高需求，都认可中奥广场的前景并渴求功能更加完善，品类集中的场所出现。

3、市场业态结论当地百姓对小区环境好，配套齐全的住宅比较信赖，在改善住房条件上，存在市场需求，对于葛西河的住宅位置比较认可;当地消费者，大多认可并看好中奥广场的前景，并期待文化娱乐配套、体育健身配套的构建成为项目组成部分；当地经营者，均认为当地商业饱和，不再适宜开设大体量的中低端百货商场，如果开设小体量的精品高端主力店，也许会有一定市场；以往调研中80%的消费者都认为有必要建造一个餐饮特色一条街；电影院、健身馆、高档的KTV会所、专业批发市场为期许的消费场所。中奥广场将是怎样的综合体？4、项目的业态方向城市文化中心商娱配套核心城市新中心地处高档社区占地7万平方米总建筑面积12万平方米集文化展览、体育竞赛、娱乐健身、高端商业和高档住宅为一体商业面积3.7万平方米李永波羽毛球馆、剧院、电影院、健身1.2万平方米高端品牌主力店2.5万平米绿化1万平方米高档住宅7万平方米灯塔品质生活核心灯塔文化中心未来灯塔名片灯塔乐体中心财富升值中心文化娱乐体育健身商业功能住宅功能灯塔最具人文的HOPSCA12万平米灯塔综合体航母四大领航业态功能模式5、项目的业态规划中奥广场——灯塔最具人文的HOPSCA6、项目的业态定位

打造集文化展览、体育娱乐、高端商业、高档住宅四大领航业态为一体的全国首家体育文化生活方式综合体中奥广场——灯塔最具人文的HOPSCA7、项目的子业态构成歌华剧院体育文化展馆高层住宅配套会所李永波羽毛球俱乐部电影院线健身中心KTV会所游泳馆高端精品百货（化妆品、服饰、鞋品、珠宝黄金名表、箱包、内衣）、停车场餐饮文化展览高档住宅体育娱乐高端商业2023/7/2920(1)项目市场定位(2)经营业态定位(3)项目经营定位(4)项目形象定位(5)目标客户定位第二部分：项目综合定位2023/7/29围绕四大领航（文体、商业、娱乐、住宅）的复合业态集中模式，以提供“高品质生活”为主导，满足环灯塔带及周边乡镇，所有中高端消费群体的多元性需求，以体育为主题的文化产品与资源运作取胜，以舒适的环境和高档的娱乐功能为特色，将多业态的品类和投资产品为多元客群提供选择，以打造高品质生活体验为宗旨。（1）经

营

功

能

定

位项目的经营定位（1）满足需求四大领航业态功能模式运作取胜主打特色文化展览体育娱乐高端商业高档住宅2023/7/29特色主题：以彰显中奥广场的“体育资源、复合业态与多种功能”为特色，打造业态更全、服务更好、环境更优、功能更多、品质更高的复合式文化娱乐产品，提供给灯塔地区全新的生活方式。（2）经

营

特色定

位项目的经营定位（2）商业娱乐竞技住宅体育提升品质创收体验式生活高消费人群吸引主力人群聚势效应资源运作品质生活提升价值文化配套增值

创建中国“成功开发市场价值”的首席体育文化生活综合体商业模式创建“环灯塔带”中高端消费群体最居品质的生活、娱乐、消费的运动健康家园。项目的经营定位（3）经营定位Operatinglocation体育定位Physical以运动节奏相伴的体验式生活家园，体育主题的城市文化中心；娱乐定位Entertainment涵盖剧院、健身、KTV、影院等服务项目的灯塔娱乐殿堂；商业定位投资价值最高，经营成功的中高端百货购物中心；住宅定位葛西河畔与生态走廊为邻的高档社区；

CommerceResidence项目的经营定位（4）3层

2层地下1层

1层精品超市、停车场歌华剧院、李永波羽毛球俱乐部、中体倍力健身、中影院线、KTV奥特莱斯折扣店韩国精品品牌主力店（4）经

营

布

局规划2023/7/2925(1)项目市场定位(2)经营业态定位(3)项目经营定位(4)项目形象定位(5)目标客户定位第二部分：项目综合定位2023/7/2926第一推荐案名

第二推荐案名ClickToaddtitle案名推荐中奥广场·葛西帝景中奥广场·四季莱茵2

中奥广场·山水美地31项目案名推荐（1）项目案名推荐（1）项目案名推荐（3）西岸雅居/水榭庭院葛溪河畔/溪语华庭/自由心岸阳光水岸/水岸美邻/溪溪美景河畔公馆/倾城/翠怡新城幸福小镇/碧水雅苑风和雅筑/悦朗湾幸福蓝湾/葛西清境密西西比/漪川绿岛/葛西壹品中奥视界/水天豪苑/韵动国际案名备选品牌定位项目品牌定位首席体育文化生活综合体2023/7/29此处添加公司信息32传播定位(1)项目形象传播定位中奥广场，创造梦想品质生活的运动节奏人生当有一搏传播定位(2)传播定位(3)2023/7/2933(1)项目市场定位(2)经营业态定位(3)项目经营定位(4)项目形象定位(5)目标客户定位第二部分：项目综合定位2023/7/29341987.7住宅：灯塔及周边乡镇，有改善住房条件的需求群体；灯塔政府机关，企事业单位，私营业主，层峰人士；娱乐：商业：灯塔及周边时尚年轻消费群体；文体：目标消费群定位“环灯塔带”中高端消费群体；大多数潜在投资客群不经常在灯塔当地消费；短期投资考虑人群较少，充分说明潜在投资客群对当地商业产品短期升值不抱有信心同时更看好长远利益；当地投资群体选择商铺时重点考虑地段、交通、客流量等因素；8000—10000元/㎡销售价格（使用面积）是当地大部分投资客户对本案位置商铺的市场价格预期；可以尝试接受返租此种模式，绝大多数个体经营者侧重于购买经营；投资客群对于购买商铺投资收益回报率市场期望值很高；电视、网络是当地潜在投资群体经常关注的投资信息渠道；从问卷反馈信息分析：尝试增加“餐饮一条街”大部分持认可态度。目标投资者分析2023/7/2936主力客群

矿主矿业类从业者；大型工厂中高层；政府机关单位公务员；私营业主!辅助客群

本地企业高层管理者、跨行置业者、企业主、辽阳及周边外地投资人等投资客户!在当地调研中，三分之一被访者认为矿主和从事矿类的是有钱人，三分之一认为私企业主和做买卖的商人是有钱人，其他三分之一则为各类工作人群（其中14%认可公务员有钱）。投资者目标定位目标投资者定位当地有实力的品类经营者成熟百货品牌一线城市品牌运营商高端品牌总代品牌厂家目标经营者定位自购自营型客户：约占60%比例；投资租赁型客户：约占40%比例；2023/7/2938第三部分：策划推广策略内部交流2023/7/2939(1)推广总体思路(2)项目推广范围(3)项目推广手段(4)项目推广卖点(5)项目推广步骤第三部分：策划推广策略(6)项目推广活动活动先行聚焦市场以事件营销为主轴，利用集团资源，策划瞩目活动，辅以宣传推广，制造轰动效应，使项目家喻户晓；以知名品牌和高端配套进驻为卖点，以强有力的招商举措带动经营户进驻，使投资户产生信任与信心，进而有力推动销售；以体育主题的娱乐资源、商业配套及一站式全业态为亮点，提升商铺和住宅的附加值；以低门槛、稳定投资回报为主诉求，以鲜明的销售模式，吸引广大投资客户，快速消化本案可售商铺和住宅。1、推广的总体思路招商跟进引爆市场独特资源占位市场运作销售引导市场2023/7/29主抓环灯塔带的主力城市群体；辐射灯塔周边下级区域的投资群体；深挖灯塔市区内的富裕群体。PromotionInthemaincityzoneringbeacongroupRadiationsurroundingregionalinvestmentgroupsubordinateLighthouse项目推广范围Digthelighthousearearichgroup

2、项目的推广范围oftheproject2023/7/293、项目的推广手段灯塔区域以DM主宣传针对灯塔媒体现状将采取以下营销组合方式结合（1）DM（2）Newspaper（3）POP（4）

Action环灯塔带一线城市报纸扩散高速、国道两侧，项目附近高空户外广告PR（公关）SP（促销）活动相结合4、项目的推广卖点灯塔CCD——中奥广场葛西河畔生态走廊，品质家园中奥广场娱乐最全、环境最好、功能最多、品质最高的全国首家体育文化生活方式综合体投资国家大项目，稳赚不赔，购买产权好商铺，财富翻倍；灯塔富豪名人榜，投资商铺您登场中奥广场，让你的财富运动起来灯塔投资新形势，产权商铺来了！中奥广场进驻，开启灯塔投资时代

多元业态运营，拉动商业板块增值

国家项目实施，带动产业整体利益

抢购产权商铺，缔造财富升值传奇

《投资宝典》，六大秘籍，中奥广场，财富传奇！投资第一秘籍：城市新贵，潜力保证；投资第二秘籍：业态多元，项目保鲜；投资第三秘籍：领衔高端，实力保全；投资第四秘籍：产权商铺，利益保险；投资第五秘籍：专业运营，升值保障；投资第六秘籍：国家项目，政府保航。1.잠재고객步骤5StepbyStep전략步骤4步骤3步骤2步骤15、项目的推广步骤利用集团资源，整合策划，开展系列推广活动，结合强势的宣传攻势，来展示项目高品质高端规划的大手笔商业气势，震撼全城，点射灯塔、辐射周边。集团资源内的品牌先行进入，歌华剧院、院线、羽毛球俱乐部、中体倍力健身等，随后开展全面招商引进大型知名品牌连锁百货、精品超市等，以大品牌进驻带领全案销售，进一步展示项目高端形象。进而吸引到主力店和次主力店的经营进驻。

从项目规划、招商气势、商业运营理念等各个方面强化项目价值，树立项目独一无二、无可替代的核心竞争力，展示广阔而坚实的财富前景，给投资者、经营者充分的投资信心，激发投资者的投资欲望和热情。

进入到实际操盘运营阶段，依业态、品项规划分区、使用功能分区等业态聚合特征，在营销及其推盘时间上，根据不同业态定位的商业物业实行分段销售，形成营销节奏，按部就班地完成全案销售。

充分演绎项目价值，树立财富前景，以实效的价格策略、精密的营销策略面对投资者、经营者，切实形成市场突破，实现利润最大化。恢弘开篇突破市场招商随行价值强化分期销售6、项目的推广活动开篇系列活动一：“中奥广场”爱家文化节活动类型：活动营销目的：借助活动吸引客户目标客户群：已成交客户、意向客户一、活动时间：2013年8月17、18日（2天）二、活动地点：葛西河畔三、活动内容：（1）爱家绘画赛：在葛西河畔进行绘画写生比赛，少年儿童不分年龄组与父母全家一起，参加水墨、油画、水彩、素描等形式的比赛，描绘葛西河生态走廊的社区的美好明天。评委组评出各组名次奖项和创意奖项等。（2）爱家风筝汇：参与活动家庭在葛西河畔放风筝，由主办方提供风筝；（3）爱家美味聚：葛西河畔项目处搭建篷房，举行户外自助美食节，参与的家庭均可以享受美食大餐；（4）爱家夏令营：参与活动的家庭可以由主办方提供的帐篷，进行露天野营活动，当晚还有篝火晚会。四、活动意义：以“爱家”的文化为主题策划活动，一方面丰富了未来社区业主和铺主的业余文化生活，倡导自然和谐，利用周末与家人一起度过一个休闲时光，来拉近与业主的情感距离，便于拉动业主进行关系营销；另一方面举办此次活动探讨了项目的居住价值和投资价值，给家人好的居住环境和创造财富产品，也是爱家的体现，活动能够提升项目的良好形象，对产品营销及品牌的树立起到积极的催化作用。6、项目的推广活动开篇系列活动二：“中奥广场”百万重金征“葛西帝景”代言人活动类型：活动推广目的：借助活动吸引关注一、活动时间：2013年7月-8月二、活动地点：营销中心三、活动内容：（1）范围：面向灯塔及周边地区，百万重金征集“葛西帝景”代言人。城市高校及社会均可参与，征集形象以运动时尚阳光为主，代表着中奥广场的运动体育精神与时尚文化。（2）大奖20万寻业主形象代言人。征集活动自7月10日正式开始，获奖者将有机会获得“香港时尚之旅”及购房重金折扣。（3）评选活动前期，海选阶段，到营销中心现场报名或网上报名，评选晋级后，则进行现场评比。（4）同期开展中奥广场杯摄影大赛，拍摄葛西河畔生态美景及代言人比赛现场拍摄；（5）活动后期，于销售中心进行摄影大赛作品展。6、项目的推广活动开篇系列活动三：“中奥广场杯”斗地主大赛活动类型：活动营销目的：提升项目影响力，使活动接地气一、活动时间：2013年10月二、活动地点：葛西河营销中心三、活动内容：活动主题：以“快了总动员，激情共分享”为主题。活动安排：可以电话、现场等多种方式报名。比赛分多次进行，最终在10月末，于营销中心举行半决赛和决赛，奖项分为一至四等奖、鼓励奖、安慰奖和参与奖，大奖为苹果5手机。活动目的：通过在灯塔市区开展拖拉机比赛进行营销活动扩展宣传，利用接地气的方式，让当地百姓了解项目，迅速打开人气口碑。通过这样一种雅俗共赏的形式，吸引了人气参与。6、项目的推广活动开篇系列活动四：“中奥广场之夜”中秋晚会——暨中奥广场开工庆典活动类型：活动营销

目的：推动项目推广影响力目标客户群：已成交客户、意向客户一、活动时间：2013年9月19日下午二、活动地点：灯塔市政广场三、活动内容：前期：8月中旬开始全面宣传，面向“环灯塔带”的城市及乡镇进行宣传品投放，凡是持有宣传品到销售中心有效登机的客户，均有机会获赠现场门票。凡是进行购买商铺和住宅的客户，均赠送VIP席位门票，以及其他现场互动环节；现场：（1）中奥广场项目宣传片，领导致辞；（2）明星出席，拟邀请赵本山及《本山传媒》系列明星互动，赵家班表演；国羽队主教练李永波及林丹，现场演唱；宋祖英、冯小刚、高晓松等明星现场助唱；好声音导师及学员：汪峰、吉克隽逸等现场演唱；（3）开工庆典剪彩仪式，所有明星共同参与剪彩；（4）现场抽奖：大奖为长城汽车一台，产生销售VIP均有机会上台参与有戏互动环节。6、项目的推广活动后期运营系列活动：李永波羽毛球俱乐部“中奥广场杯”辽宁省羽毛球大赛为弘扬体育文化精神，扎根体育事业到基层，由体育总局主办，辽宁省各级城市政府协办，各城市体委配合开展各区域比赛。利用开展业余组及专业组的全省比赛，带动项目即将封顶的宣传，借势展现项目经营前景进行招商及吸引投资销售。一、活动时间：2014年7月15日-8月20日（暑假期间）二、活动地点：主赛区：灯塔分赛区：沈阳、大连、辽阳、鞍山、本溪等三、活动内容：1、前期：各级比赛均有羽毛球国家队主力队员到场，决赛现场设于灯塔项目地块，由李永波为裁判，聚势全辽宁省体育届眼球。冠军大奖为灯塔中奥广场住宅一套或万元大奖。2、现场：项目封顶日期（建议8月22日）（1）“中奥广场杯”辽宁省羽毛球大赛决赛现场，及羽毛球大赛颁奖晚会；（2）“中奥广场”明星演唱会，邀请国内二线歌星及体育明星与国家队体育明星联袂演出。2023/7/2950第四部分：项目规划建议内部交流

经过仔细研究北京设计公司提供的项目规划设计方案，提出如下修改意见，仅供参考。1商业部分2住宅部分一、商业部分

面积适中，但围合式布局不太适合，建议以扇形敞开式半围合设计布局更为合理，这样可以在商业前段设计为露天休闲广场。此种布局设计既有良好的展示面，同时增加商业价值，便于本商业项目日后的经营带来很多非目的性消费客流的合理流动；修改建议（1）一、商业部分

在扇形布局的前提下，规划设计商业综合体前的下沉式商业广场，使商场副一层与一层形成双首层的概念，增加了商业价值，更使客流更容易聚集，并为今后运营奠定良好的硬件基础；修改建议（2）一、商业部分

滨河路为本商业项目的主要交通要道，将成为本项目形象展示的重要视角，所以在临街门市的设计上应该重点突出独特创新的立面设计。每套商服的设计应各具特色，外观高低错落各不相同。

在内部结构设计上既要考虑成本的节约，又要考虑新颖的设计模式，更有利于促进销售。建议每套商服的门口做成独家花园可以以绿植点缀，地下部分应考虑设计成半地下室形式，在花园的单侧设计通往地下的直接入口。地下商服之所以难销售，其主要原因没有采光点，半地下设计可以将正负零之上部分增加采光面，此种设计恰恰拟补了全地下的缺点。销售形式也较为灵活，可独立销售也可与一层商服整体销售。

最重要提高了商业价值，一层建议设计成平层挑高6.5米外加上英伦风格尖屋顶的阁楼高度。这样的单层设计既节省了土地出让金的费