鲁盛少海项目策划报告

鲁盛·少海白鹭洲项目策划报告ReportrecommendationsBYTOSPUR

同策咨询2010-09-01亦湖亦岛亦阶层，一群白鹭扶摇直上青岛，前所未有用心阅读这一场不平凡的旅行，注定将成传奇，和充满想象力——青岛礼物楔子共同献给青岛

传奇落地

——开启白鹭岛价值探索之旅此设想，千万级欣喜。激动。此别墅，千万级前所未有or

一种孤独和寂寞疑问基崇于颠探深索庸旅捏程羽的泪核肝心昨扣劝问Q诞1仔—哑—青酒岛瓜别古墅痛市夕场戏真学相穷？缘起P盈a灯r参t什1别批墅及详枣观青岸岛臂别概墅滤市弹场划以基资铃源舱占宗有锐为膀基腔础虹由奇西瞒向兰东览，签由识南侨向榆北窜发吐展危，产贷品岂由偏纯猪高疏端需居府住菠向考经佩济健型待居军住践及心度臭假蹦发绪展市区板块崂山板块城阳板块即墨板块景观资源卖点一线海景山海一线海景温泉山景沿海景观城市别墅山海景观高端住宅区城市别墅山景资源第一居所沿海景观旅游度假温泉城市规划四姜一湾城市东扩城市北扩旅游度假-特征1999-20012002-20032005-2006锦都花园信海花园琴岛之星弄海园锦园瑞士花园碧海花园颐景园银都景园海风花园美林小镇澳门花园蔚蓝海岸未央花园南岭风情起步期特征：供应极少，殖民时代风格独栋为主缓慢成长期特征：供应时序断档供应极少出现联排2006-至今1992-1994缓慢发展期特征：城郊化发展明显出现度假定位别墅供应略有增加类型细分芭东小镇依泉美庐颐和星苑浅水湾海信·温泉王朝天泰·蓝泉麦岛金岸……别热墅披史青给岛赠别新墅燃市病场故集贩中劳分旋布杨于赛崂蔑山洲区醒、借城榜阳夕区秩、滥即设墨厕市见等灵区化域嘱，奖同古时副西犯海借岸伴将核成改未权来润重戒要呆别脏墅粒供泊应阁区凤域板块项目名称物业类型板块项目名称物业类型即墨市

岭海迪亚湾独立/双拼/联体城阳区百福国际山庄独立/双拼/联体鳌山名苑双拼/联体百通香溪庭院独立/联体海泉湾度假城-财宝山庄独立/双拼/联体青建橄榄树联体山水太和月光独立天逸海湾公寓/别墅/商铺银盛泰德郡多层/高层/双拼/联体青建香根温泉独立栖霞沟别墅-依泉美庐独立/联体/小高层千禧国际村联体/多层/高层海信温泉王朝独立/双拼/联体崂山区石湾山庄独立/联体天泰圣罗尼克多层电梯洋房/双拼/联体石苑别墅-天泰蓝泉独立/双拼颐和星苑独立/联体/多层一山一墅独立/双拼/联体开发区宝都项目-芭东小镇独立唐岛金湾花园洋房/别墅胶南市海上嘉年华多层/高层/别墅岭海迪亚湾石湾山庄颐和星苑石苑别墅宝都项目唐岛金湾海上嘉年华一山一墅鳌山名苑圣罗尼克蓝泉青建橄榄树海信温泉王朝依泉美庐海泉湾度假城天逸海湾青建香根温泉芭东小镇香溪庭院100福国际山庄财宝山庄银盛泰德郡山水太和月光千禧国际村栖霞沟别墅城压阳炮王胁沙铁路区见域即弄墨逝鹤供山禾路僚区烘域温裁泉乱镇盼片稀区崂矿山出片守区西瓶海猜岸协区尿域分猛布道区依悉据适分乘布剃板壁块贤和留所得依藏托甩资灿源扛的兆不畜同墓，繁青润岛地市瞧低焰密调度删项企目报整戒体等上顾可懂以北分古为城考市谎低皮密离度扭住局宅和郊进区页度陡假责住忌宅两诵类百通香溪庭院颐和星苑石湾山庄浅水湾海信温泉王朝天泰圣罗尼克天泰蓝泉依泉美庐金盟山庄芭东小镇相府千禧国际村盛世美域百福国际山庄温咳泉周镇辰板款块城凝阳们王嫌沙魔路资板筝块崂煤山予东个板祥块即蒸墨悠板距块昆冒泉途天积籁猎村海印长天开锡发若区算板阔块城阳王沙路板块依托城阳的城市配套和周边良好自然资源城阳产业基础良好，区内产业人口丰富，人均收入仅次于市南区城阳是青岛重点发展新城，同时与青岛市中心联系密切，城市意向好该板块低密度住宅未来更趋于城市居住住宅崂山东板块依托与城市中心紧密地联系，享受城市成熟配套未来供应较少，以开始向中高密度高强度的成熟住宅开发转变该板块低密度住宅已成为纯粹的城市居住住宅温泉镇板块依托温泉镇旅游度假资源和良好自然环境区域度假意向明显，客户认知明确青岛东部旅游度假区的规划，将建设成为青岛的旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。该板块低密度住宅具有明显的度假住宅意向各理自披特郑质崂到山叠东脂板逆块满核荒心经特茎征—谱—城真市俊别明墅，咬密胖切框交督通怎联大系米与雷较货好尺山肚地累资伐源浴，卧吸骗引泄城铜市振高馅端铺客摧户雨第惕一怪居格所辫置愤业竹需沃求核心资源与城市联系密切，拥有良好山海资源，传统富人区的区域认知产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：2-3万元/平米联排：1.7-2万元/平米市场表现独栋3.5套/月，联排2套/月主力客户青岛本地高端财富阶层，第一居所自住代表项目石湾山庄位置崂山区石湾镇规模占地面积:200亩，总建筑面积:52000平方米，共132栋，151户。产品形式113套独栋，38套联排。户型配比联排：240-250平米独栋：295-1000多平米；一期主力300-400平米，而其主力500-600平米。价格独栋：2万；联排：1.7万客户客户以青岛人为主，约占90%，也有外地人，如北京人销售状况基本清盘，仅余两套卖点依山而建，结合坡地地形作出一定的起伏，结合天然水系营造景观贯穿项目用地。配置毛坯，赠送60-100平米庭院，二期赠送庭院面积更大。各自自廊特枝质城股阳题王睛沙爹路坛板歉块黎核斤心合特卸征—清—城饱市渡近疯郊以别哑墅，麦依竖托魂未布来陶城祝市呢规索划恼利庭好术及渴良皆好汇自刻然钉资记源袍吸吗引解客葬户核心资源城市未来规划利好及国家森林公园提供的良好自然生态环境产品形式独栋、联排价格平台独栋：10000-11000元/平米联排：7000元/平米市场表现独栋销售的比较慢：1-1.5套/月，联排较快：10-15套/月主力客户青岛本地有一定支付能力的“别墅梦”追求者，自住、养老、度假为目的项目名称11百通香溪庭院位置城阳区夏庄街道办事处银河路178号规模占地面积：477亩总建筑面积：19万平方，共800余户，一期236套联排产品形式一期联排别墅，二期独栋别墅户型配比独栋：面积400多平米，联排：面积200-210，（含地下室270-310平米）价格联排均价7000-7300，总价200万左右独栋总价约400多万客户青岛市内客户为主，自住客户和投资客户各占一半销售状况2007年1月推售一期联排别墅，，已售157套，销售率70%，月均销售速度4-10月份15套/月，平时10套/月卖点西班牙建筑风格和山景资源配置100－200平米的庭院，每户配2个车位配套风情商业街；现有香溪食府、超市、医院（待定）会所点评纯粹的西班牙风格，大规模低密度小区，距离青岛市区较近，与城阳中心区联系较密切各歼自暖特砍质即涉墨思板朴块姻核岔心暖特讲征—括—城配市简远阅郊厨别只墅，戴别绪墅慰形琴式载和帆性霉价蜡比壮是萍核怜心倍竞介争袖力核心资源距离城市配套较近，交通便利别墅形式和低价策略吸引客户产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：7000-8000元/平米双拼：4000-5000元/平米联排：3500-4000元/平米市场表现独栋0.8套/月，联排4.5套/月，双拼5套/月主力客户即墨本地以养老为目的的自住客户。项目名称金盟山庄位置即墨市经济开发区盟旺山风景区内规模占地460亩，一共300—400户。一期130套产品形式独立别墅双联别墅三联别墅，毛坯房户型配比独栋：共8栋，300—400平米，500—600平米，庭院200平米左右双拼：200—300平；联排：140—150平、最大200平双拼相对最多，大部分产品无地下室。客户客户本地多，个体老板、私营业主、企业高层，有少部分韩国人。自住比例高，长期住占40%销售状况开盘时间：2006-05-01，独栋已卖完。双拼总价100万左右，独栋总价200—250万。开盘后价格一直没变。卖点离即墨市区近，方便。市政配套好。配套交通便利，有4、10、14路公交车通过这里商业、4000平米会所、健身房、超市点评周边缺少自然景观资源，较低档的低密度社区。各白自泊特泄质即谅墨生温珠泉攻镇嫂板嘴块旷核携心捕特储征—号—城努市牺远萝郊描度存假坑别歉墅，鸦依鼠托歉度棚假幅配容套敌和暴丰超富白温移泉毙资楚源爷，唱形滩成按度歌假坦物粘业复聚村集核心资源温泉资源和丰富的配套设施产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：10000元/平米以上双拼：7000-8000元/平米联排：7000元/平米市场表现独栋2套/月，联排10-15套/月主力客户青岛本地追求“别墅梦”且有一定支付能力的中产阶层项目名称天泰圣罗尼克位置即墨市温泉旅游度假区规模总建筑面积19万平米。一期100多套。产品形式合院式别墅，毛坯房。户型配比户型面积230～260平米。客户青岛市内客户为主，稍微有点小钱的白领，支付能力有限，追求生活品质。第二居所，度假、养老、投资为目的销售状况2006年11月份开盘，开盘价格5700—5800元，目前均价7000。总价不超过200万，主力区间130-160万；销售速度：联排旺季可以达到15套/月，平均10套/月。卖点创新的产品形式，合院空间、希腊建筑风格，温泉入户。配套周边度假配套，及业主权益。天泰高尔夫球场、高尔夫酒店会所、天泰滑雪场、天泰滑草场、天泰假日海滩等。点评合院式，强调人与人交流；地中海风格：蓝白色搭配爱琴海风格，受到目标客户认可。各惭自俘特丽质开泻发贼区鲁板年块—衬—区羡域放内个仅开有扯两聪个斑在班售焦低薪密单度舒物和业存，海再景作秋为慰唯喉一允卖塑点废，品进质怎低，悬销盯售锻状图况哗差核心资源海景，城市配套，复合社区的配套产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：10000元/平米以上，双拼：7000-8000元/平米联排：7000元/平米市场表现销售较慢，惜售主力客户来自省内的外地客户为主，占比70-80%项目名称昆泉天籁村海印长天容积率1.501.50产品形式多层、高层、独栋别墅8栋，联排别墅3栋多层、高层、独栋别墅12栋，8栋双拼别墅总价独栋别墅700万，联排别墅300万独栋总价400万以上，联排别墅200万以上销售状况06年10月开盘，联排尚未销售，独栋售出3栋05年底开盘，仅销售8套客户状况外地客户占80%，独栋客户均来自山东内陆城市东营、潍坊外地客户占70-80%各里自杆特篮质总抹价面亩积1辜0询01染5余02俘0白02翁5拴0项目名称产品套面积区间总价万元均价元/平米海信温泉王朝独栋双拼联排326660350-480260/310260-280400220/2601901.2-1.37500-84006300-7300天泰圣罗尼克联排163230-260160-1807000芭东小镇独栋联排/叠拼27142250-600400万10000依泉美庐独栋联排精装公1110210-280110480-550150-200559000-1000070004700-4800浅水湾联排150260-290240-2508300-9300百通香溪庭院独栋联排50400270-310350-4002009000-100007000-8000百福山庄独栋联排400400250-300380-400170-200100007000石湾山庄独栋联排11338300-400240-250600-80040020000170003绢0溜0独疤栋双亦拼联商排典竹型私别膏墅辅主居流孝面教积索区土间尤状振况3强5愿04短0地01肠0俘01杰5鄙02索0澡02理5蠢03仍0室03算5堵031234567891抱02245781代01尖11股21卸11叼21爽31总41较31尽41梯51其61柄51击6联谱排薯主妻流融供聋应宪区普间揭集扩中穷在1吹7捕0皱-置2苗2纽奉0万盼，面面唇积片区饼间块集灿中幼在2悲5凝0恐-巡寿3冶0锣0平廊米独谁栋宜面恒积谅跨庸度粗较结大费，馒基晴本球集罚中尸在3槐5期0胆-浓4概0垄0平鬼米巾，好主骆流感供扑应捞区凭间堂集规中块在3疏5符0药-况4卷0千0万助之支间1各烫自吹特仁质即嚼墨匪板列块城楚阳因板未块崂坑山食板誓块独玩立双宫拼联隆体面把积总执价地得上挠面妨积乓：3宴5调0挖-庙4着5绿0平酸米地狐下亚面杆积原：1番0骡0剂-僵1渐8山0平币米4储0暗0弟-详8矛0碗0万面圈积总险价面假积总舰价地建上外面夹积激：2宜3虚0拆-旅3刃0粱0平隔米地叔下洗面缘瑞积悬：6业0煌-蚕1灿1泛0平愉米2贱0六0旋-课3共0描0万地辫上胶面谊积限：2饼0神0倘-掉2埋6剪0平喷米地爽下夫面藏积铲：6站0秀-刃1挤2幻玉0平吧米1眉4逮0宫-吊2替3父0万地房诚上砍面阶积碧：3你2滩0慕-司4预5爱0平凤米地鼓下堵面胡积由：6号0唯-其2谣0痛0平槽米4壤0色0杀-贿8糊0落0万地路上割面获积基：2迁3验0声-帽3索8固0平对米地这下利面液积捎：4琴0场-明1粒6工0平志米2茎0敌0谋-颗3控0禾0万地劳上券面属积搅：2渐0霞0叶-券2迟6满0平性米地摧下历面界积庸：6锈0效-听1躺0蜘0平或米1卵4弦5梯-队2赢3蚂0万地尾上址面屡积居：3鲁6含0感-回4让5鸦0平献米地栽下淋面虑积休：6犯0读-党2呈0烫0平票米1罗1雷0哪0右-倦2愁2盛0拐0万地漫上纱面锐积尤：2浓3挎0近-品2登5呀0平推米地净下沉面敲积范：1呢0枪0候-汪1巴1危0平维米4森4吸0暖-渗4减6改0万最校贵1千2百俱万最唱贵1千2百痕万总直价项目名称户型面积预计单价预计总价已售套数待售套数石湾山庄505-66050000以上2500-3300万454芭东小镇600-100017000元1020-1700万022香溪庭院60017000元1020万016照饥片具抄有昂千歉万腊级当别康墅耳的带项疼目膛只松有忠石育湾裹山眨庄织、珠芭木东妥小规镇貌、份香裕溪师庭凭院3项砍目递，识分剥别例分饱布有在骄崂治山舱、历即使墨脆、胞城捉阳氏三香个拨区明域淘，惠供烈应粥套乌数秘仅龟为9足2栋究，肃其翁中够已找售4栋殿，吸待会售8微8栋石蚁湾药山把庄芭气东曲小利镇百岸通荒香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