银团贷款和房地产抵押权登记

银团贷款和房地产抵押权登记

银团贷款是从地球村的村西头引进，被村东头因地制宜改造的一种融资方式。由于房地产抵押，往往是银团贷款主要的融资担保方式，所以，房屋登记机构（根据国务院《不动产登记暂行条例》整合不动产登记的机构、职能后，为不动产登记机构；下同）有必要仔细关注银团贷款和因银团贷款申请的房地产抵押权登记。

一、银团贷款规范的沿革

我国的银团贷款，始于改革开放后的20世纪80年月。银团贷款支持了很多关系国计民生的重大建设项目，对促进经济的进展起到了特别乐观的作用。

（一）中国人民银行《贷款通则》规定的银团贷款

1996年6月28日，中国人民银行《贷款通则》（〔1996〕第2号令）。该通则第五十六条规定，银团贷款应当确定一个贷款人为牵头行，并签订银团贷款协议，明确各贷款人的权利和义务，共同评审贷款项目。牵头行应当按协议确定的比例监督贷款的偿还。银团贷款管理方法由中国人民银行另行规定。

（二）中国人民银行制定的《银团贷款暂行方法》

1997年10月7日，中国人民银行依据《贷款通则》制定并《银团贷款暂行方法》（银发〔1997〕415号）。

该方法其次条规定，银团贷款是由获准经营贷款业务的多家银行或者非银行金融机构，采纳同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人供应资金的贷款方式。国内银团贷款的参与者为境内中资银行和非银行金融机构。

（三）银监会制定的《银团贷款业务指引》

2024年8月11日，中国银行业监督管理委员会依据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律，制定并印发《银团贷款业务指引》（银监发〔2024〕68号）。该指引第三条规定，银团贷款是指由两家或者两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按商定时间和比例，通过行向借款人供应的本外币贷款或者授信业务。

（四）银监会修订的《银团贷款业务指引》

2024年8月1日，中国银行业监督管理委员会印发《银团贷款业务指引》（修订）的通知（银监发〔2024〕85号），公布了中国银行业监督管理委员会第103次主席会议审议通过，经修订的《银团贷款业务指引》。该指引第三条采纳原指引第三条的规定，定义银团贷款。

（五）中国人民银行废止《银团贷款暂行方法》

2024年11月15日，中国人民银行公告（〔2024〕第1号），废止了《银团贷款暂行方法》（银发〔1997〕415号）。

（六）银团贷款的上位法依据

从可以见到的资料看，中国人民银行《贷款通则》首次规定了银团贷款。经修订的中国银行业监督管理委员会《银团贷款业务指引》，应当是房屋登记机构办理银团贷款房屋抵押权登记，必需适用和遵守的行政规章。本文以经修订的《银团贷款业务指引》为依据，试说银团贷款和房地产抵押权登记。

二、银团贷款的参与人

（一）银行业协会

银行业协会负责维护银团贷款市场秩序，推动市场标准化建设，推动银团贷款与交易系统平台搭建，协调银团贷款与交易中发生的问题，收集和披露有关银团贷款信息，制定行业公约等行业自律规范，制定银团贷款合同示范文本。各地银行业协会可以依据《银团贷款业务指引》的规定，结合本地区实际状况，组织辖内会员银行共同确定银团贷款额度的详细下限。开办银团贷款业务的银行应当定期向当地银行业协会报送银团贷款有关信息。

（二）银团会议

银团贷款存续期间，银团会议由行负责定期召集，或者依据银团贷款合同的商定由肯定比例的银团成员提议召开。银团会议的主要职能是争论、协商银团贷款管理中的重大事项。

（三）银团成员

参加银团贷款的银行均为银团成员。银团成员应根据“信息共享、独立审批、自主决策、风险自担”的原则自主确定各自授信行为，并按实际担当份额享有银团贷款项下相应的权利，履行相应的义务。

根据在银团贷款中的职能和分工，银团成员通常分为牵头行、行和参与行等角色，也可依据实际规模与需要在银团内部增设副牵头行、联合牵头行等，并根据银团贷款合同履行相应职责。

1.银团贷款牵头行

银团贷款牵头行是指经借款人同意，负责发起组织银团、分销银团贷款份额的银行。在牵头行有效委任期间，其他未获委任的银行不得与借款人就同一项目进行委任或者开展融资谈判。牵头行应合理确定各银团成员的贷款份额。在超额认购或者认购不足的状况下，牵头行可按事先商定的条件或者与借款人协商后重新确定各银团成员的承贷份额。

2.银团贷款行

银团行是指银团贷款合同签订后，根据相关贷款条件确定的金额和进度归集资金向借款人供应贷款，并接受银团托付根据银团贷款合同商定进行银团贷款事务管理和协调活动的银行。行经银团成员协商确定，可以由牵头行或者其他银行担当。银团贷款的日常管理工作主要由行负责。银团行应当代表银团利益，借款人的附属机构或者关联机构不得担当行。行应当勤勉尽责。因行行为导致银团利益受损的，银团成员有权依据银团贷款合同商定的方式更换行，并要求行赔偿相关损失。

对担保结构比较简单的银团贷款，可以指定担保行，由其负责落实银团贷款的各项担保及抵（质）押物登记、管理等工作。

3.银团贷款参与行

银团贷款参与行是指接受牵头行邀请，参与银团并根据协商确定的承贷份额向借款人供应贷款的银行。参与行应当根据商定准时足额划拨资金至行指定的账户，参与银团会议，做好贷后管理，了解把握借款人日常经营与信用状况的变化状况，准时向行通报借款人的特别状况。

（四）借款人

中国人民银行《贷款通则》其次条规定，借款人系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。贷款人，系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。贷款，系指贷款人对借款人供应的并按商定的利率和期限还本付息的货币资金。

（五）房屋他项权证发放银团贷款的各银团成员

《中华人民共和国物权法》第一百七十九条其次款规定，“债权人为抵押权人”。建设部《房屋登记方法》（第168号令）其次十五条规定，“房屋登记机构应当依据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋全部权证、房屋他项权证等。”住房和城乡建设部《房屋权属证书、登记证明填写说明》（建办住房〔2024〕36号）规定，“房屋他项权利人：他项权利为抵押权的，填写房屋登记簿上记载的抵押权人”“债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的‘被担保主债权的数额’；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的‘最高债权额’”。

依据以上规定，房屋登记机构记载和发放《房屋他项权证》（根据国务院《不动产登记暂行条例》整合不动产登记的机构、职能后，为不动产权证书；下同）应当留意以下问题：

（1）银团贷款的“银团”，不能作为抵押权人，不能对“银团”发放房屋他项权证；

（2）银团贷款的各银团成员，可以作为抵押权人，银团贷款房地产抵押权登记的房屋他项权证，应当发放银团贷款的各银团成员；

（3）房屋登记簿和房屋他项权证中，“债权数额”记载各银团成员供应贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”；

（4）同一银团贷款中，各银团成员的抵押权顺位应当相同，房屋登记簿和房屋他项权证中，应当记载相同的登记时点（登记事项记载于房屋登记簿的时点）；

（5）房屋他项权证附记栏中，应当记载：

①该抵押为银团贷款房地产抵押；

②该银团贷款的银团成员总数、各银团成员的全称；

③该银团贷款其他银团成员供应贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”。

（六）银团贷款转让交易的变更登记

银团贷款可能会发生银团贷款转让交易。银团贷款转让交易是指银团贷款项下的贷款人作为出让方，将