社区购物中心商业项目调研报告课件

2023/7/29社区购物中心商业项目调研报告调研概况1

调研项目简介2

调研总结3调研目的大宁国际→金桥国际→正大乐城K11（定位分析、项目概况、业态布局）调研概况——调研目的针对领航城四期商业项目，尤其是社区型购物中心的市场研究、商业定位、招商组织、营销推广、运营管理、建设规划、交通组织、环境设计及标示系统等到上海大宁国际商业广场、上海金桥国际商业广场和上海正大乐城进行相关考察和学习。第一代：大宁国际商业广场第二代：金桥国际商业广场第三代：正大乐城社区购物中心：调研项目简介——定位分析艺术购物中心：K11艺术购物中心地理位置示意图项目分析——大宁国际商业广场地理位置：大宁国际商业广场项目位于上海浦西南北中轴线-共和新路(南北高架)-与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。行车方式公共交通示意图公交——公交车46、79、95、107、114、220、222等20多条公交线路直接到达地铁——离地铁1号线延长路约80米基本概况：大宁国际商业广场由香港福乐斯特集团投资，投资额20亿元，开发商为上海福乐思特房地产发展有限公司，物业管理：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司，2009年6月开业。项目概况：大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，项目占地面积约55000平方米，总建筑面积约为250000平方米。是一个商业布局合理、服务功能齐全、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。大宁商业广场经济技术指标占地面积55000平方米总建筑面积250000平方米地上建筑面积200000平方米地下建筑面积50000平方米广场和庭院11个建筑15栋停车位1,300个容积率4.50大宁国际商业广场项目分析——大宁国际商业广场酒店及裙楼商业区停车场及休闲娱乐区办公及裙楼商业区特色餐饮及购物区121168910512组团栋数规模主题111F～3F购物、数码、餐饮、培训211F～3F服饰、影院511F～3F电器、餐饮、健身641F～4F餐饮、服饰、手机811F～4F餐饮、电脑、娱乐、KTV、眼镜、鞋941F～4F餐饮、服饰、休闲1011F～3F购物、休闲、超市、家纺、银行1111F～4F服饰、购物1211F～5F购物、餐饮、休闲、玩具、童装、卖场、酒店整体商业布局平面图项目分析——大宁国际商业广场项目分析——大宁国际商业广场中心小广场商业氛围浓厚，商业广告牌和标示清晰，具有聚集人气和交汇人流动线功能大面积独栋建筑通过连廊链接，小面积独栋建筑单个经营外立面玻璃幕墙+垂直绿化，打造不同效果商业效果项目分析——大宁国际商业广场情景式的街区打造，雨棚作为外摆区的诞生，兼顾街区景观协调和商业价值最大化项目分析——大宁国际商业广场打造不同风格独栋商业建筑，实现不同商家外立面个性化需求项目分析——大宁国际商业广场总结分析：大宁国际商业广场是全国首个独栋街区式社区购物中心，设计理念新颖、模式独特，情景街区很吸引顾客。但由于是初期作品，独栋商业之间的连接点较少，且连接方式较为被动，广场面积小，展示面不够。项目分析——大宁国际商业广场

金桥瑞仕花园东方知音苑黄山始信苑金杨九街坊金新花苑蝶恋园通昌苑新景园广洋苑通联苑今达花园博三兰城金泰小区碧云新天地家园金桥新村四街坊金藤苑中星长岛苑船舶小区南极苑金桥新村11街坊项目分析——金桥国际商业广场行车方式公交——公交车638、金桥4线、沪东线、723、上川线、新川线、沪祝线等地铁——地铁6号线金桥路站项目位置：金桥国际商业广场位于浦东重要组成部分的办公园区板块－金桥，张江，“药谷”和外高桥保税区。紧邻地铁金桥路站。距离浦东陆家嘴金融区7公里，1.5公里范围内聚集了多个大型居住社区，常住人口密集。区域内高达50万的常住人口和37万的流动工作人口，高收入，有车有房，消费能力强且观念超前。金桥国际共有11幢商业楼宇组成，包括1栋写字楼和10栋2－4层的商铺，项目建筑外观以灰、白、米色为主色调，呈现代简约风格。金桥国际强调的是生态公园，公园即为购物中心，购物中心即为公园。11栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼宇有序排列，形成了一个富有情调的商业街区。项目概况：金桥国际将自己定位为“花园里的商场，商场里的花园”，立志于打造联接商业和绿色现代生活的“丰盛人生”。为浦东及上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。金桥国际经济技术指标项目地址浦东新区张杨路与金桥路交叉口，地铁金桥站开发商：摩根士丹利，香港崇邦集团物业公司：上海世邦魏理仕物业有限公司项目用地性质纯商业用地投资额20亿项目占地面积6万平方米总建筑面积18万平方米写字楼面积1.6万平方米商业面积13万平方米停车位1200个开业时间2009年12月项目分析——金桥国际商业广场业态商户数量占比

零售：5073.6%

餐饮：1217.6%

休闲娱乐：34.4%

其它：34.4%业态商户数量占比

零售：1045.4%

餐饮：418.2%

休闲娱乐：836.4%业态商户数量占比

零售：220%

餐饮：550%

其它：330%业态商户数量占比

零售：1052.6%

餐饮：736.9%

休闲娱乐：210.5%业态商户数量占比

零售：1657.1%

餐饮：1139.3%

其它：13.6%业态商户数量占比

餐饮：2——业态商户数量占比

零售：763.6%

餐饮：327.3%

休闲娱乐：19.1%主要商业部分业态比例布局项目分析——金桥国际商业广场零售餐饮娱乐休闲生活配套教育培训汽车4S店数量954981752比例53.98%27.84%4.55%9.66%2.84%1.14%业态比例说明：金桥国际广场除主力零售业态外，设置较多的餐饮和生活配套业态，特别是银行、便利店、教育、药店等生活服务类店铺，占到店铺数量的9.66%，凸显出对周边社区的服务功能。项目分析——金桥国际商业广场现代裙楼商业外立面展示效果好，外立面广告位突出，利用外露台作为商业拓展空间。项目分析——金桥国际商业广场中心广场小品打造风格突出，广场呈一字形延展开来项目分析——金桥国际商业广场室外利用灯光效果、墙体装饰和不同色彩烘托不同场景商业氛围项目分析——金桥国际商业广场金桥国际商业广场是大宁国际的升级版，在原有的基础进行了改良，包括广场面积的增加、楼宇之间的连廊美化、小品设计的增加以及立体绿化的增加，使得金桥国际更具动态感。不足之处是由于地块不规则，导致独栋楼宇之间仍没有很好进行连通，在一定程度上影响了人流导向和商业氛围。项目分析——金桥国际商业广场

项目分析——正大乐城正大乐城东临船厂路，北接中山南二路，南沿龙华中路，西近东安路。位于徐汇中山南二路和船厂路之间，地处未来徐汇滨江商圈的核心区域。该项目以滨江豪庭及新CBD商务人群为主客源，3公里范围内58万人口，流动人口日均超100万。公共交通公交：49、41、734、933、50、104至东安路中山南二路下车地铁：地铁7号线至龙华中路站（原船厂路）14号口出站马路对过即可到达，地铁12号线（即将开通）项目概况：正大商业集团第二个项目，项目位于徐汇区中山南二路东安路路口，定位中高端，开业后为上海首个女性消费主题的购物公园。

项目分析——正大乐城栋规模主题11F～3F服饰、餐饮、美容护理、影城21F～3F服饰、餐饮31F～3F服饰、餐饮51F～3F服饰、餐饮61F～3F服饰、餐饮、生活配套、美容护理、71F～3F服饰、餐饮、美容护理、影城、宠物店项目分析——正大乐城整体商业布局正大乐城服装零售共50家店铺，餐饮23家，娱乐2家，其它生活配套15家，共计90家商户。项目分析——正大乐城规划设计前期希望打造商业效果项目分析——正大乐城商业入口处结合不同主题小品布置和灯光效果营造浓厚商业氛围项目分析——正大乐城特色景观活动广场白天集聚人气，晚上烘托出不同色彩，且室外商业活动不受天气影响，不但可以增加租金收益，还可以避免容积率计算项目分析——正大乐城通过流通动线优化设计，打造特色商业情景街区项目分析——正大乐城独特的商业连廊，连接不同业态商业，商业人流可以轻松到达各个角落和楼层项目分析——正大乐城正大乐城在是融合了大宁和金桥的优势的基础上，全新打造的街区式社区购物中心。设计感新潮时尚、定位清晰明确、充分考虑楼宇之间的衔接、街区绿化的新颖布置，这些都成为了正大乐城的鲜明特色。唯一欠缺的是露台商业和精品超市的缺失。项目分析——正大乐城

项目位置：香港新世界大厦矗立于淮海中路黄金商务区，西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，商务氛围较浓。地下二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连，地理位置得天独厚，是淮海路商圈地标建筑。项目分析——K11

项目概况：中国内地首个K11购物艺术中心——上海K11购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带，地下三层至地上六层，面积约40000平米，周围配套设施成熟。秉承品牌“艺术·人文·自然”三大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力打造最大的互动艺术乐园。

项目分析——K11K11经济技术指标项目名称上海k11艺术购物物中心项目位置上海卢湾区淮海中路300号所属商圈淮海路商圈占地面积9900平米建筑面积4万平米艺术馆面积3000平米商业楼层地下3层，地上6层品牌数量80家开业时间2013年1月18日试营业，6月28日开业停车场6-9层，270个车位景观设计HASSELL开发商新世界中国地产有限公司改造总投资：5亿元K11都市丛林：上海k11购物艺术中心采用大面积垂直绿化墙设计，有效降低能耗，而垂直绿化墙的灌溉系统，亦是使用了领先的环保技术，收集整栋香港新世界大厦洗手池下水，通过污水处理系统使之循环利用，有效节水达33%；高33米的人工水景瀑布飞泻而下，逼真的水流声、鸟叫声让人仿佛置身都市丛林；中庭剥离顶棚有效采集自然光线，在减少B1层灯光能耗的同时，以其树干树枝的创新造型与周围的垂直绿化融为一体。项目分析——K11K11都市农庄：3楼的都市农庄一角，K11将流行游戏“开心农场”实体化，把300平方米空间打造成室内生态互动体验种植区，突破了室内环境的局限，采用多种高科技种植技术，在室内模拟蔬菜的室外生长环境，种植了奶油生菜、菠菜等，并专门辟出了体验种植区，让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。这里还有一个小小的农场，每天的固定时间，三四头可爱的小香猪就会被放养在农场里，欢快地奔跑、打滚，引得不少周边白领和小朋友爱不释手。项目分析——K11艺术走廊：走廊的艺术处理使得不同商业之间的连接更为融洽项目分析——K11艺术雕塑:不同风格的雕塑彰显特艺术特征项目分析——K11对细节的特色处理显现出开发商经营的精心和细心项目分析——K11商家展示：主力店和特色店展示效果更突显档次和与众不同之处项目分析——K11

上海K11是立足“小众化”的艺术主题购物中心，通过文艺美将消费者引入卖场，从而形成消费。加上注重对细节的把握和处理，每个角落都用心布置，体现出开发商的精益求精。要做艺术主题购物中心并不那么简单，但我们可以从中借鉴K11对商业的艺术处理和氛围布置，更好地发挥商业附加值，使得我们今后的项目可以更具竞争力。项目分析——K11大宁国际、金桥国际和正大乐城均为社区型购物中心，其在目标消费者选择、商业定位、主力店选择及其分布、业态配比、特色商家、建筑规划等方面具有借鉴意义！两者核心商圈均为1—3.5公里的家庭消费为主。均突出了社区、生活、参与性。在建筑形态上，大宁、金桥和正大乐城的设计理念是呈阶梯式升级过程，后一个作品是前一个作品的升级版，三个社区MALL均为开放式商业街区模式，建立了国内街区式社区商业的模板。在业态布局上，三个项目的零售业态比例均在50%以上，仍占主导地位，餐饮其次，占比在30%左右，最后是娱乐和其它配套业态。调研总结——分析总结总