济宁济安桥路项目市场调研160304课件

济宁项目市场调研报告.2济宁市整体房地产市场情况分析总结：2015年济宁市房地产经济回落5.7%；2015年济宁房地产住宅投资下降6.7%；2015年济宁房地产开发规模呈平稳趋势,增幅小；2015年济宁房地产住宅竣工面积下降33.7%；从销售市场看，2015年，济宁市住宅商品房销售面积为633.3万平方米;下降6.8%。2015年，济宁市住宅商品房销售额254.0亿元，下降5.3%;2015年济宁市整体房地产呈下降趋势，所以投资需要慎重。.3济宁市核心区房地产市场板块划分任城区位于济宁市市中心，商业繁华，生活便利，配套齐全，济宁人接受程度最高的区域。房价在5500—9000元/平米。以住宅+商业综合体物业形式为主，高层为主，楼间距小。高新区主要是产业园区功能区，该区域污染严重。剩余房源较多。客群为当地工厂职工。配套（交通、环境、教育）资源不足，劣势明显。济宁人对高新区接受度较低，未来去库存压力巨大，销售存在很大问题。房价在4300元-5000元。太白新区距离市中心商业中心较远，后期建设投入大，政府是否有持续投入具有不确定性。目前房屋开发多，大量存量房，开发商资金压力大，烂尾楼较多，考察期间有运隆广场、翰林学府已成烂尾。居住人群少，济宁人接受程度低。房价在4300—5500元/平米。.4济宁房地产从2014年开始大力开发，房子太多，库存积压严重，近两年由于任城区区域重新划分，楼盘数量较多，竞争较为激烈。政府在实施去库存，尤其是高新区、北湖区开发过度，目前去化率低；政府今年有棚改项目43个，原则50%就地回迁，50%去北湖区购买，利于房地产增长；受2015年房地产政策影响，购房者持观望态度明显，大部分楼盘为提高去化率优惠较多；2015年整体销售价格平稳，没有明显增幅。未来房地产价格也是平稳过度，不会有涨幅。济宁房地产现状总结.5本宗地恒大名都长安花园南池春晓永基城绿地国际城领袖花园二期太白国际蓝天豪庭.6项目上市时间开发商占地面积(万方)总建筑面积(万方)容积率面积区间（平方米）售价备注高层永基城2012.6永基12534.40

95两居133，137，143三居住宅均价6200元/㎡，公寓6700元/㎡整盘售卖，已售90%太白国际2011.6新野5.49213.7868，一居130,143,147，三居现房均价,7600元，期房均价7800元整盘售卖，已售85%恒大名都2012.9恒大名都26.4675.232.70

96两居，114,130,147三居住宅均价,6500-6700元，一期售卖，已售90%；二期还未开盘蓝天豪庭2012.10蓝天置业5.0220

4.0096、97、115两居，146三居均价9000元元/㎡，刚开盘8800元元/㎡整盘售卖，已售95%绿地国际城2014.6绿地集团43.9721.9290―140㎡，两居——四居，主打户型120—130平米三居5900元/㎡一期售卖，已售85%；二、三期还未开盘；南池春晓2014.10汇源宜居10.2631.442.3090—140两居三居5700元/㎡一期售卖，已售80%；二期未开盘领袖庄园二期2013.10蓝德置业5.2172.580-140平米两居三居8000元/㎡整盘售卖，已售80%长安花园2010。6欧隆投资置业10.125.12.4790-140二居三居5900元/㎡整盘售罄典型楼盘分析.典型个案分析南池春晓领袖庄园二期蓝天豪庭绿地国际城恒大名都永基城任城区太白国际长安花园高新区北湖区.2023/7/298/93典型个案分析

永基城开发商：济宁永基置业有限公司位置：

任城区太白路与济安桥路交汇处。距离项目3公里整体规模：占地12万，建面53万平米(8栋高层，2栋回迁房，其中4栋26层，2栋22层。另外，2栋公寓，19层，1栋写字楼，19层。商业面积10万，地上四层，地下一层，影院已签，容积率：

4.40

绿化率：

33.80%户型区间：住宅,95两居，133，137，143三居，公寓36㎡，53㎡，61㎡开盘时间：2012年开盘销售情况：整盘售卖，已售90%，住宅共700户，剩余70户,2栋公寓剩余较多，1栋写字楼整体出售给济宁高速销售价格：住宅均价6200元/㎡，公寓6700元/㎡交房标准：毛坯车位：地下停车位特色：规模、生活气息，周边/小区配套齐全，商业情况：商业自持，目前没有租金价格，同地段1托2商业售价约2万/㎡.2023/7/299/93典型个案分析

永基城永基城属于中高端项目，位于太白路与济安桥路交汇处，在太白路商圈延长线上，是济宁个性时尚生活中心。它集居住、购物、餐饮、娱乐、文化、办公于一体商业综合体，地理位置优越。紧邻十四中、拥有永丰街小学、济宁医学院附属医院等配套教育医疗系统。据了解，永基城开发商资金链出现问题，被法院查封，房产证办理有风险，目前剩余房源去化速度慢。客群：婚房、改善型住房人群。.2023/7/2910/93典型个案分析

太白国际开发商：上海新野地产位置：任城区太白路与环城西路交叉口南50米整体规模：太白国际项目位于济宁市城中央，太白路商圈核心，占地面积5.49万㎡，规划建筑面积达21万㎡，

由10栋17-31层高层组成，1栋31层公寓、5栋31层、2栋22层、2栋17层住宅。将来打造为可容纳1500余户的社区。另外，商业配套7万平米，位于小区底商，包括1.5万平米沃尔玛，其他为零售和餐饮。容积率：

3.78

绿化率：

32%户型区间：68一居，130,143,147三居，开盘时间：2011年销售情况：85%，剩余一栋未开盘，为期房，其他现房剩余10套销售价格：现房均价7600元，期房均价7800元交房标准：毛坯车位：总共939辆（地上281辆，地下658辆）特色：沃尔玛进驻小区底商、空中花园商业情况：该区域一层商铺3.5万/平米，1托2商业2.5万/平米.2023/7/2911/93典型个案分析

太白国际太白国际项目位于济宁市城中央，太白路商圈核心。项目涵盖了高档住宅、公寓、商业等多种业态。项目重金为业主筑造济宁市首座空中花园。2万㎡空中花园坐落于项目二层商业裙房顶部，由园林设计团队打造，集生态性、观赏性、游乐性于一体。同时引进净水、软水、户用新风三大健康系统。项目诚聘全球知名商业顾问公司太平戴维斯担当全程顾问服务。对济宁国际购物广场进行统一运营和管理，并对住宅和商务公寓进行物业顾问服务。项目商业引进沃尔玛超市，为项目营销推广带来亮点。缺点：但该项目楼座不正，户型设计不实用。客群：济宁附属医院职工、结婚人群、县城进城购房人群。.2023/7/2912/93典型个案分析开发商：济宁北湖恒大名都置业有限公司位置：太白湖新区北湖大道和荷花路交汇处整体规模：占地面积264600平方米，建筑面积:752275平方米，共13栋楼，楼层为32、33层容积率：

2.70

绿化率：

38%户型区间：96两居，114,130,147三居开盘时间：2012年9月销售情况：90%，一期共13栋楼，共2000户，目前3栋有售共50套，其他售罄销售价格：均价住宅6500——6700元，周边小区房价为4880——5300元，为毛坯；80万以上的房子送6万家具代金券，可进行首付分期，两年分四次还清，首付30%；交房标准：精装（1500元标准）车位：5696个

特色：品牌地产,景观居所,宜居生态地产商业情况：1托2商业1.5万/平米

恒大名都.2023/7/2913/93典型个案分析济宁恒大名都项目东靠新市政府大楼，西邻济宁一中北湖校区，北依济宁“鸟巢”（市文体中心），南瞰北湖公园，周边有济宁医学院、山东理工职业学院、附属医院分院等配套。社区内有7万平米欧陆皇家园林、超大南北楼间距，社区中心有上万㎡阔景内湖，配套有5400平米五星豪华会所，为业主提供恒温泳池、棋牌室、健47身房、瑜伽房等休闲娱乐，品牌开发商开发，社区规划好，社区内配套完善，现场包装专业、销售人员专业度强，样板间、售楼处展示功能强，营销手段好，但户型设计不是很好，147大户型显得很小，空间感不够，实用性不高。客群：企事业单位客户为主、私营业主。

恒大名都.14/93典型个案分析开发商：济宁蓝天置业有限公司位置：任城区吴泰闸路与共青团路交汇处整体规模：占地面积:50260平方米建筑面积:200000平方米，总户数1048户，4栋住宅是33层、1栋住宅是26层，综合商业28层。

容积率：

4.00

绿化率：

35%户型区间：96、97、115两居，146三居开盘时间：

2012年10月27日，小区入住率50%销售情况：95%,1048户，剩余10套销售价格：均价9000元，刚开盘8800元交房标准：毛坯车位：共有1243个停车位特色：品牌地产,豪华居住区

蓝天豪庭.15/93典型个案分析蓝天豪庭优势：地段好，闹中取静，位于济宁新体育馆旁，配套齐全，超市、体育设施、学校等，开车5分钟即到运河城商圈。劣势：小区绿化少、户型不实用。客群：本地富裕阶层，不是首次购房人群，购房者都不止一套住房。.16/93典型个案分析开发商：绿地集团位置：任城区琵琶山路与济邹路交汇处向东600米路南整体规模：占地面积:438666平方米建筑面积:1100000平方米，一期658亩当前户数2000户，1-1,1-2,2-1,2-3为32层高层，1-4,2-2为24层高层

容积率：

1.92

绿化率：35%户型区间：90―140㎡，两居——四居，主打户型120—130平米三居开盘时间：2014年6月20日销售情况：85%，2000户剩300户，一个月销售100套销售价格：均价5900元，免开口费，赠新风系统、太阳能热水器，旁边楼盘价格为5300左右，交房标准：毛坯车位：2000特色：品牌地产,国际化社区,配套商品房

绿地国际城.17/93典型个案分析绿地国际城绿地·国际城一期的住宅面积72万㎡，绿化率35%，地上容积率仅为1.92，建筑密度仅为15%，是济宁市区内的低建筑密度、低容积率、高绿化率、高舒适度的大型社区。90-140平米全能创新户型，全明设计，南北通透，所有的厨房、卫生间都配有独立的通风与采光。社区内配建13中分校客群：旧改拆迁的客户、改善型客户。.18/93典型个案分析开发商：济宁汇源宜居置业有限公司位置：任城区车站西路与环城西路交汇处整体规模：占地面积:102611平方米建筑面积:314437平方米高层住宅，总户数为1600户容积率：

2.30

绿化率：40%户型区间：90—140两居三居开盘时间：2014年10月1日销售情况：80%销售价格：总均价5700元/㎡交房标准：毛坯车位：2000特色：学区房，东门小学南小区，十三中分校

南池春晓.19/93南池春晓南池春晓坐落于济宁市中区王母阁片区核心地段，轻松拥有城市中心成熟完善的配套设施。东门小学南小区，十三中分校。.20/93典型个案分析开发商：山东蓝德置业集团有限公司位置：任城区吴太闸路与建设路交汇处路东。整体规模：占地面积:52000平方米，建筑面积:170000平方米11层小高层及15层高层，总户数为1000户，另外，拥有5万平米商业容积率：

2.50

绿化率：42%户型区间：80-140平米两居三居开盘时间：2013年10月1日销售情况：80%销售价格：均价8000元/㎡交房标准：毛坯、车位：地上地下特色：创意地产,复合地产领袖庄园二期.21/93典型个案分析项目位于济宁市南北主干道建设路与东西主干道吴泰闸路的交汇处，医疗、教育、金融、酒店等商业配套齐全，距离新世纪广场、体育馆等两大广场步行仅5分钟路程。总建筑面积约20万平米，集商业、公寓、住宅等大型综合体组成。80-140平米等户型，人性化设计，满足不同层次人群需求，580平米纯粹宽阔大户，城市中心领袖府邸；拥有近5万平方米的大型商业和商业街，汇聚众多知名餐饮、娱乐、休闲购物等品牌商家，在满足高端豪宅社区商业的需求上更能彰显区域与项目的整体价值、加固未来保值的潜力。客群：学区房、结婚人群、改善型人群。缺点：紧邻汽车站，嘈杂。领袖庄园二期.2023/7/2922/93典型个案分析长安花园红星8号.23/93典型个案分析开发商：山东欧隆投资置业公司

位置：任城区洸河路与济安桥路交汇处向北100米路东整体规模：规划建设用地101353m2，规划总建筑面积251257.54m2。本规划住宅建筑面积219935.38m2，其中商品房116465.23m2,居民安置房多层建筑面积70445.33m2，安置房高层建筑面积33024.82m2。规划公建面积31322.16m2，其中会所物业1538.8m2；幼儿园1228.8m2；回迁商业面积11144.16m2；销售商业面积12810.4m2。容积率：

2.47

绿化率：36%户型区间：90-140二居三居

开盘时间：

2012年年底入住销售情况：售罄，现在有二手房销售价格：二手房均价5900元/㎡交房标准：毛坯车位：停车位691个，其中地上停车位287个，地下停车位404个。特色：户型实用，花园绿化舒适，适宜居住长安花园.24/93典型个案分析长安花园位于济宁西城区北部，周围环境良好，交通条件优越，道路市政基地完善，周边的商业、环境也为本区提供了完善的配套设施。小区是良好的生活居住用地。客群：电视台、煤矿员工。长安花园.25楼盘名称总套数已售套数存量开盘时间销售期价格月销售套数预计售罄权重月平均套数去化时间（年）永基城10273956322014.818个月6200213年80%25套3年恒大名都252918087212013.730个月6438603.5年5%蓝天豪庭10507632872012.1039个月8832224年10%绿地国际城156912762792014.620个月5370602年5%各典型楼盘月均销售套数（济宁房地产信息网）小结：典型楼盘的去化周期，每月销售套数大概在10到60套之间，根据各项目特点，通过权重比较，月去化套数约为25套，该宗地销售去化时间大概为3年。.26根据典型房地产案例分析，初步判断济宁任城区房地产有市场操作空间；对比典型楼盘户型配比，建议本项目户型设计主打为面积在80—140平米的两居、三居；该项目区域，各种配套设施与中心繁华区域相比较还略显不足，项目多以中低端项目为主，价格较中心区域的8000-9000有一定差距。该宗地价格参考长安花园（见列表），定价为6000元；客群主要针对刚需结婚用房人群和放开二孩政策后改善型用房人群；根据市调情况，各典型楼盘销售周期一般为3-4年。该楼盘去化周期预期3年。本宗地市场可行性判断.27本宗地建面4.6万，规划3栋楼，面积80-120平米的两居三居，共480套，规模小，很难有溢价空间。溢价说明：.28车站西路地块分析.29本宗地所在区域.30市场分析本宗地位于任城区南边，不属于市中心，距离运河城商业区大概10分钟车程；本宗地周边商业配套、生活配套欠缺，没有新楼盘在售，只有城中村回迁房，居住氛围不浓厚；本宗地东侧紧邻老运河，水质不好，综合治理难度大；本宗地售价可参考最近在售楼盘南池春晓，价格5900元；.31项目名称开发商位置整体规模容积率绿化率户型区间开盘时间销售情况销售价格交房标准车位特色南池春晓济宁汇源宜居置业有限公司任城区车站西路与环城西路交汇处占地面积:102611平方米建筑面积:314437平方米2.30

40%90—140两居三居2014年10月1日1600套，剩余600套均价5700元/㎡毛坯2000学区房，东门小学南校区，十三中分校竞品楼盘分析.32总结根据南池春晓楼盘销售情况分析该宗地应该有市场，但具体情况需要获取经济技术指标后再进行市场竞品分析以及投资测算。.33济宁商业情况分析.34太白路商业带——综合性零售商圈区域商业分布点——洸河路