五星酒店科目划分及造价水平【世茂】课件

五星级酒店科目划分及造价水 讲解成本训练营集团成本管理中心CONTENTS

PAGE目录页一、五星级酒店二、科目造价三、控制管理四、小结五、实例分享一（一）定义3五星级酒店我国涉外旅游酒店划分为四个档次：二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建筑、设施设备、功能及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。一（二）国际酒店管理及品牌五星级酒店共16家国际酒店管理公司，65家酒店品牌。万豪费尔蒙凯悦四季希尔顿美高梅集团温德姆雅高喜达屋悦榕集团文华东方半岛集团GHM酒店集团卡尔森香格里拉酒店集团洲际4一（二）国际酒店管理及品牌五星级酒店品牌所属酒店管理公司星级宝格丽万豪奢华五星丽兹卡尔顿（丽嘉）圣·瑞吉斯喜达屋Raffles费尔蒙柏悦凯悦文华东方文华东方四季四季半岛酒店半岛酒店康拉德希尔顿5一（二）国际酒店管理及品牌五星级酒店品牌所属酒店管理公司星级JW万豪万豪豪华五星威斯汀喜达屋W艾美君悦凯悦悦榕庄悦榕集团香格里拉香格里拉索菲特雅高洲际洲际6一（二）国际酒店管理及品牌五星级酒店品牌所属酒店管理公司星级万豪万豪标准五星喜来登喜达屋凯悦凯悦希尔顿希尔顿温德姆温德姆铂尔曼雅高皇冠假日洲际7一（二）国际酒店管理及品牌五星级酒店品牌所属酒店管理公司星级万丽万豪准五星（四星）万怡福朋喜来登喜达屋逸林希尔顿华美达温德姆铂尔曼雅高假日洲际8一（三）酒店常规区域分类9五星级酒店客房区：单体客房及客房服务区，主要集中在主楼标准层；公共区：酒店大堂、宴会及会议中心、各餐厅、酒吧、泳池、健身、SPA及公共区电梯厅及通道，主要集中在裙房，部分可能设置在地下室；后勤（后场）区：行政办公、库房、机房、楼梯间及餐饮、宴会支持服务区，主要集中在地下室及裙房；停车区：一般集中在地下室。一（四）酒店常用参数10五星级酒店单元数（Bays）：设计柱网格单元数钥匙数（Keys）：可用于经营的客房数合理配比： 单元数/钥匙数=1.12标准客房单套面积：

商务42M2度假55M2一（四）酒店常用参数11五星级酒店建议面积配比：（1）客房区51%（2）公共区18%（3）后勤区18%（4）停车区13%可盈利面积：（客房面积+公共区面客区）/总建筑面积≥50%目前世茂集团采用目标成本一级科目二科目造价土地费用开发费用建安费用营建/运营费用12二科目造价开发费用13国际品牌标准五星级酒店500元/M2控制特征指标：全建筑面积—包含地上及地下主要费用包括：2.2勘察设计2.6工程咨询合同合同金额单方指标（建筑面积按42,000考虑）1勘察设计150,00042酒店建筑方案设计3,350,000803配套施工图设计2,800,000674室内精装设计6,000,0001435景观设计250,00066标识设计150,00047施工图审查280,0007二科目造价14开发费用2.2勘察设计合同合同金额单方指标（建筑面积按42,000考虑）8厨房设计300,00079洗衣房设计100,000210灯光设计850,0002011声学设计250,000612SPA、泳池及水景设计500,0001213艺术品设计200,000514其他设计/顾问（5%）760,00018合计15,940,000380二科目造价15开发费用2.2勘察设计-续列举了13项主要专项设计和顾问应按国际品牌标准五星级酒店42,000平考虑，单方成本在380元/M2；其中8~13项为酒店特有的专业设计，约50元/M2。二科目造价16开发费用2.2勘察设计评述合同合同金额单方指标（建筑面积按42,000考虑）1建设监理费1,260,000302造价咨询费650,000153酒店管理公司技术服务2,150,00051合计4,060,00096二科目造价17开发费用2.6工程咨询服务费按国际品牌五星级酒店考虑，单方成本在100元/M2以内。建设监理费估约：根据服务期30个工作日，月均6人考虑，7,000元/人*月。造价咨询费：按提供所有工程量计算，与施工单位核对工作量，非全过程造价服务。二科目造价18开发费用2.6工程咨询服务费评述酒店管理公司技术服务费用，常规为30~40万美金不等，折合人民币约200~250万元；技术服务费用为国际品牌五星级酒店所特有的，主要服务内容包括提供该品牌五星级酒店技术要求、设计标准，配合业主选择设计顾问单位、过程验收和最终酒店完成接收及开业人员组织和物品筹备等。二科目造价19开发费用2.6工程咨询服务费评述二科目造价建安费用20前期工程（控制在45元/M2）临时供水临时供电临时道路临时围墙（一）桩基础控制单方220元/M2关注点：实际地质情况、地质勘察报告质量、桩型选择、有效桩长、配合桩基检测等。（二）土方工程控制单方250元/M2关注点：地下室层数、地下室层高、场地内的土方平衡（切记避免场内多次驳运增加费用）。二科目造价21建安费用3.2地下室（控制单方4,500元/M2，特征指标：地下建筑面积）（三）基坑支护控制单方200元/M2关注点：支护方案安全经济、利用场地地貌（能放坡支护的尽量放坡，这是最为经济的），达不到条件的采用搅拌桩或增加水平支撑，但此时的价格将大幅超控制单方，需合理评估其经济性。二科目造价22建安费用3.2地下室（控制在4,500元/M2）二科目造价23建安费用3.2地下室（控制在4,500元/M2）（四）建筑工程控制单方2,200元/M2关注点：设计含量控制，按2层地下室考虑钢筋设计含量小于150KG/M2，砼含量小于1.2M3/M2，模板小于2.2M2/M2。（五）防水工程控制单方120元/M2关注点：特征指标控制在1:3以内，单价控制在40元/M2以内。建安费用3.2地下室（控制在4,500元/M2）24（七）消防工程控制单方200元/M2（六）综合机电控制单方1,250元/M2（含给排水、电气及通风、空调）关注点：柴油发电机含在电气工程、锅炉设备含在给排水工程、冷却塔+冷水机组含在通风、空调工程，四项设备约占550元/M2。说明：通风、空调工程计入其他工程科目二科目造价（八）其他控制单方60元/M2二科目造价25建安费用3.3地上裙房、主楼（控制单方3,940元/M2，特征指标：地上建筑面积）（一）桩基础控制单方200元/M2关注点：实际地址情况、地质勘察报告质量、桩型选择、有效桩长、配合桩基检测等。除了“靠地吃饭”外设计须经济。二科目造价26建安费用3.3地上裙房、主楼（控制在3,940元/M2）（二）建筑工程控制单方1,200元/M2（不超过100m）关注点：设计标准层楼层高度控制，既能满足装修完成面标高要求（预留机电管线高度），又要避免设计过于保守预留较多，造成浪费成本。是3.8M、4.0M还是4.2M必须在方案前期作充分讨论确定。二科目造价27建安费用3.3地上裙房、主楼（控制在3,940元/M2）（二）建筑工程控制单方1,200元/M2（不超过100m）关注点：建筑结构形式，一般参用框剪或筒体结构，不管采用纯钢筋混凝土结构还是劲钢结构+钢筋混凝土结构，都要确保设计指标的经济合理性，优化后方可进行现场施工。如是超高层，指标可放宽至1,400元/M2二科目造价28建安费用3.3地上裙房、主楼（控制在3,940元/M2）（三）防水工程控制单方50元/M2关注点：包括客房内卫生间防水（假设地面满施工上翻30CM，淋浴房施工至吊顶底标高，根据酒店管理方具体要求），公共区域泳池区、SPA区及公共卫生间等，后场区厨房间等。二科目造价29建安费用3.3地上裙房、主楼（控制在4,000元/M2）（四）普通门工程控制单方25元/M2关注点：将酒店大堂旋转门，总造价一般在60万元/个（包含整个门区造价），同时可将后场区的MASTER

KEY（总钥匙）系统纳入此科目。（五）入户门工程控制单方45元/M2关注点：括木质入户门+门套，约4,500元/樘。二科目造价30建安费用3.3地上裙房、主楼（控制在3,940元/M2）（六）外立面工程控制单方550元/M2关注点：墙地比控制在0.55，玻璃幕墙占比70%（单价1,100元/M2），石材占比30%（单价600元/M2）。（七）综合机电控制单方1,100元/M2关注点：含给排水、电气及通风、空调。二科目造价31建安费用3.3地上裙房、主楼（控制在3,940元/M2）（八）消防工程控制单方180元/M2（九）电梯工程控制单方140元/M2测算依据：裙房客厅3台，服务梯2台，主楼客梯4台服务梯2台。二科目造价32建安费用3.3地上裙房、主楼（控制在3,940元/M2）（十）弱电工程按1,100万考虑，单方350元/M2包含系统：综合布线、有线电视、背景音乐、门禁一卡通、视频监控、无线对讲、楼宇自控、信息发布及机房工程。（十一）泛光照明预留30元/M2，根据实际需要考虑做或不做（十二）擦窗机75万一套，含设备及轨道，控制单方25元/M2（十三）其他控制单方45元/M2。二科目造价建安费用3.6酒店精装修（控制单方2,935元/M2，特征指标：地上建筑面积）序号部位单方面积小计3.6.1客房精装修2,95214,1124,1663.6.2客房层公共走道及电梯厅精装修1,8004,7048473.6.3酒店大堂区精装修7,0007505253.6.4餐饮区精装修4,5001,7007653.6.5宴会/会议区精装修5,5002,4001,3203.6.6商业区精装修2,20055123.6.7室内休闲区精装修3,8001,4005323.6.8裙房公共走道及电梯厅2,8001,1753293.6.9后勤区域装修5808,3144823.6.10办公区精装修1,2001,8002163.6.11停车库装修805,59045合计2,93331,5009,238.7533二科目造价建安费用3.6酒店精装修（控制单方2,935元/M2，特征指标：地上建筑面积）序号34名称客房面积（m2）装修预算（元/套）面积造价指标（元/M2）小计（元）1. 标准单床房（K）7,560120,0002,85721,600,0002.标准双床房（DD）4,200120,0002,85712,000,0003.残疾人房（HCK）126120,0002,857360,0004. 标准套房（JS）1,008270,0003,2143,240,0005.高级套房（ES）504420,0003,3331,680,0006. 总统套房（PS）2521,200,0004,7621,200,0007.总经理套房(GM)126280,0002,222280,0008.行政走廊（EL）3361,300,0003,8691,300,0009.合计：单套面积 单元数 客房数（m2） （Bays）

（Keys）42 1 18042 1 10042 1 384 2 12126 3 4252 6 1126 3 1336 8 130214,1122,95241,660,000客房（不含活动家具和装饰灯）二35造客房-标准间（含K房、DD房及HCK房）序号 区域 分项参考品牌及供应单价科目综合单价

单位

参考

单位 合计

价1. 卫生间天花装修标准防水石膏板+乳胶漆235地面石材国产600元/M2780元/M2元/M2地面石材结晶处理60墙面国产150元/M2230元/M2元/M2墙面隔断玻化砖轻钢龙骨石膏板/水泥压力板2402. 走道天花普通石膏板+乳胶漆205元/M2元/M2地面石材国产600元/M2780地面石材结晶处理60元/M2元/M2墙面壁纸国产，55元/M2 90墙面踢脚木质45元/M75元/M2元/M墙面灰镜180元/M2数量8M21,8808M26,2408M248031M27,13022M25,2806M21,2306M24,6806M236010M29005M3754M277821,0108,323建安费用3.6酒店精装修（控制单方2,935元/M2，特征指标：地上建筑面积）二科目造价建安费用3.6酒店精装修（控制单方2,935元/M2，特征指标：地上建筑面积）序号区域分项装修标准参考品牌及供应单价综合单价单位参考数量单位合计天花普通石膏板+乳胶漆205元/M224M24,920地面地毯国产180元/M2210元/M224M25,040墙面壁纸国产55元/M290元/M226M22,3403.客房墙面木饰面450元/M2580元/M215M28,700墙面踢脚木质45元/M75元/M16M1,200地面窗台板（600宽）石材国产，240元/M420元/M5M1,890地面门槛石（150宽）石材国产，140元/M175元/M2M35024,44036客房-标准间（含K房、DD房及HCK房）二科目造价建安费用3.6酒店精装修（控制单方2,935元/M2，特征指标：地上建筑面积）序号区域分项装修标准参考品牌及供应单价综合单价单位参考数量单位合计卫生间推拉门木质2,800元/樘1樘2,800淋浴房、座厕玻璃门玻璃900元/樘2樘1,800固定衣柜木质6,600元/套1套6,6004.固定家具特色吧台木质3,500元/套1套3,500洗手柜（含台面）元/个木质3,8001个3,800镜柜（含镜子）木质1,600元/个1个1,600建筑五金（含导轨、合页等）国产9001项90021,00037客房-标准间（含K房、DD房及HCK房）二科目造价建安费用3.6酒店精装修（控制单方2,935元/M2，特征指标：地上建筑面积）序号 区域 分项装修标准参考品牌及供应单价综合单价单位

参考

单位 合计5.五金浴缸Toto同档次3,800浴缸龙头2,500元/个元/套洗手盆700卫浴及洗手盆龙头2,500元/个元/套花洒含阀芯4,000座便器（连体）2,100元/套元/个卫浴五金合资国产五金2,400元/套数量1个3,8001套2,5001个7001套2,5001套4,0001个2,1001套2,40018,00038客房-标准间（含K房、DD房及HCK房）二科目造价建安费用3.6酒店精装修（控制单方2,935元/M2，特征指标：地上建筑面积）序号 区域 分项装修标准参考品牌及供应单价数量综合单价单位

参考

单位 合计6.窗帘3,000元/间窗帘、建筑灯具含建筑灯灯带、筒灯具及开及射灯国产雷士同档次3,500元/间1 间 3,0001 间3,500关 插座及面板(含多媒体面板)罗格朗、ABB同档次3,500元/间1 间 3,5007.3,5001 项 3,5008.天棚开槽、窗帘盒开孔及检修口修补现场土建以满足装饰要求4,5001 项 4,5009.措施开办费（按8%计）9,00010.

总计120,00010,00039客房-标准间（含K房、DD房及HCK房）二科目造价建安费用园林景观180元/M2市政配套420元/M240二科目造价建安费用3.10酒店专项采购（控制在860元/M2）合同41合同金额单方指标（建筑面积按42,000考虑）备注16,380,000152标房20,520元/套2客房区活动家具（含布艺）公共区活动家具（含布艺）1,800,000433 客房区装饰灯具910,00022标房2,700元/套4 公共区装饰灯具1,600,000385艺术品1,600,000386厨房设备10,500,000250（1）进口设备控制在20%；（2）合资、国产设备45%；（3）厂制品35%。二科目造价建安费用3.10酒店专项采购（控制在860元/M2）合同合同金额单方指标（建筑面积按42,000考虑）备注7洗衣房设备3,300,00079（1）折叠机，平烫机采用进口设备，这2台设备占总造价45%；（2）大水洗、干洗和烘干机采用合资设备，占比总造价35%。8客房管理系统840,000202,800元/套9AV视听2,800,0006710调光设备650,00015公共区域和高级套房配置11客房电子门锁480,000111,600元/套，含制卡器4234二科目造价建安费用3.10酒店专项采购（控制在860元/M2）合同合同金额单方指标（建筑面积按42,000考虑）备注12

电视机（客房和公共区域）1,600,000384,000元/台，按400台考虑450,000111,500元/套264,0006880元/间165,0004550元/间650,00015850,00020按一套进口设备考虑250,0006DVD机与音响小冰箱保险箱SPA、健身设备泳池设备后勤办公家具预留3%1,050,0002519合计36,140,00086044二科目造价营建/运营费用4.1.4酒店样板房4.1.4酒店样板房，35元/M2装饰范围：1套大床房+1套双人房+公共走道，装修面积：按145M2计算，标准按10,000元/M2考虑。45二科目造价营建/运营费用4.2 酒店首次运营费用4.2酒店首次运营费用

520元/M2序号 成本项目合计1 前期开办费工资及福利费人力资源费用广告及销售费用办公费用其它费用2 前期IT费硬件费软件费安装及培训费用3 酒店管理公司采购费用合理控制造价水平，控面积、控标准、抓协调、强管理其他酒店和世茂酒店主要设计经济指标对比其他酒店指标北京A北京B深圳C三亚D三亚E酒店类型商务商务商务度假度假酒店品牌威斯汀万豪JW

万豪希尔顿丽思卡尔顿总建筑面积75,91444,43552,24575,18682,363客房数566322411503450总建面/客房数134137127149183三控制管理46合理控制造价水平，控面积、控标准、抓协调、强管理世茂酒店指标福州茶亭福州闽侯绍兴酒店类型商务商务商务酒店品牌洲际茂御皇冠假日总建筑面积65,47545,26366,327客房数318280454总建面/客房数205161146三控制管理47其他酒店和世茂酒店主要设计经济指标对比1. 控面积商务酒店控制在140M2/间，保证足够的经营面积。原则，尽可能通过前期与酒店管理公司的沟通，控制酒店总建筑面积，或者在总建筑面积一定的情况下，尽可能增加客房数量（要从长期经营者的角度

来看）。三控制管理合理控制造价水平，控面积、控标准、抓协调、强管理481.

控面积-续控制餐厅数量，保证一个咖啡厅、一个全日餐厅其他中餐厅、西餐厅、特色餐厅是否必须配置？若需配置面积如何控制，该些区域虽能产生盈利，但前提投入成本甚高合理配置宴会厅、会议厅比例三控制管理合理控制造价水平，控面积、控标准、抓协调、强管理492.

控标准事前控制，酒店建造标准建议成本部也要看，并不只是设计部或酒店管理公司的事情，过于依赖设计部门或者酒店管理公司的结果成本往往是失控；有无对比，做还是不做，是必须做还是可以选择做，是做全部还是做其中一部分，必须严格甄别；合理控制造价水平，控面积、控标准、抓协调、强管理三控制管理502. 控标准-续价值工程概念，花最少的成本达到基本的功能，尽可能通过设计必选、方案对比选择最优方案。前提，符合管理方要求，安全，且技术成熟已有成功案例。合理控制造价水平，控面积、控标准、抓协调、强管理三控制管理51三控制管理合理控制造价水平，控面积、控标准、抓协调、强管理52抓协调进度和成本，设计部酒店管理公司和成本部专业设计单位协调。强管理53四小结造价分析测算汇总表目标成本序号科目单方造价指标建筑面积造价2.开发费用50042,00021,000,0003.建安费用7,78742,000327,041,5003.1前期工程4542,0001,890,0003.2地下室4,50010,5