某广场项目商业部分初步方案

2012年05月每一次都精雕细琢珠海华融时代广场项目商业部分初步方案项目营销方向初判项目背景一：90年代，珠海三大标志性高楼动工，金山大厦

是其中之一；

近20年过去了，历经多次的重启与动工，成

为珠海最具知名度的烂尾楼；

20年过去了，原金山大厦仍然是目前的珠海第

一高楼；

2012年，中国华融强势进驻，华融·时代广场将

正式走向市场。关键词：第一高楼、烂尾20年、多次重启失败。项目营销方向初判项目背景二：项目位于珠海最繁华的拱北商圈核心，商业价值明显。拱北商圈、本项目及与口岸的距离目前珠海各商圈核心区域商业租金800米拱北核心商圈800米本案拱北口岸商圈拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈核心地带月租金（元/㎡）500350300200项坟目选营汉销昌方雀向疲初陈判项茅目号初何判馒：商巡寿业箱核袋心冻、犬第房诚一锤高洲楼油、吃烂焦尾2堵0年贩、责多骆次矮重劲启读失依败营摸销齐优酿势本明枣显两报大尊质样疑质成疑皮一垫：吨多壳次咸重猫启啦失名败打，螺这选次学能袄不财能发成挪功交；质醉疑贿二:窑2惯0年猾的斗规累划弃，急现尚在梦还愤能妥不搏能暮用伤，沫好丸不秤好望用歉。解带决2大响问仰题庭，毯还非项终目返商属业直以这本高色从，踏再残做烂锦吉上惜添彼花洒。项朵目炭营姥销毁方费向消初扣判项递目鬼初撞判验：本型项控目膊与欲虽眨说淘是引做牺销旧售杜，糊其肿实匹是集在盟做舟信抄心以，造饱势成堆为划营念销属核首心巴。第聋一梅部刊分资珠炮海见商脏圈混及晒销尺售蜡市啊场燥研县究第功一伟部头分寄项立目管价土值紧判流断帮及鸦营泡销慰策猜略第长三配部迁分永商胀铺惭合筑理脑优粥化近建骨议目聚录一馒、师珠哭海漏商匹圈腐及吓销驻售博市柿场扫研涌究1仍.设1珠耽海动商决圈汁分廊析1蹲.抵2未戒来聪入扒市挡代双表捕商育业叼项栏目序分跌析1山.倡3销梳售意市注场尊分晒析1患.梁4待伪售炊项触目腔分盈析1带.出1珠形海辞商纪圈链结喊构材分版析珠厚海士商工圈菌结控构捕：珠债海虽主贴城驳区摘目渗前跪形姻成棕四蓄大捧商父圈怒：拱傲北裙商乓圈蒸、话吉填大蒙商退圈财、扬老邪香滤洲距商特圈限、圆新苍香源洲裁商葵圈抱。珠篇海依市完受券山驴地蛮地队形维的亦影跳响武，强各驾商民圈馆联汤系盐受淡阻芬，进难率以龟形免成雨集娇聚纹效辣应仍，各女商弃圈殃相喊对兰较惕独忌立以。拱汇北梅、众吉固大赚商界圈愈是眉目品前拉珠指海繁的就两犬大危市鸦级誓商息圈，阅发货展突较捎为装成答熟忙，厘一归定乌时印期爸内途仍劈燕将强是仰珠却海哗主耐体粗商桑业用中费心五。老香洲商圈新香洲商圈吉大商圈拱北商圈澳门板樟山将军山1迹.明1珠爆海垫商悔圈膛结伞构编分驶析珠翼海染商窗圈聚结绪构心：比较内容拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈现有商业规模约23万平米约20万平米约18万平米约10万平方米核心业态服饰鞋帽、精品百货、社区配套超市、百货、餐饮、社区商业配套超市、百货社区商业配套社区超市、小型百货社区商业配套商业特色珠海最为成熟的商圈，人流量最大，以口岸经济为主，娱乐业较为发达。历史悠久，档次最高且文化氛围较浓。以传统百货超市为主，辐射范围有限。以满足周边社区消费的超市百货为主代表商业体珠海口岸购物广场莲花路步行街、国际大厦、迎宾百货等珠海免税商场、珠海百货广场国贸购物广场茂业百货扬名广场香洲百货尚都百货仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城商业消费群澳门人，游客及本地居民本地居民及珠海中高收入家庭本区域居民为主本区域居民为主未来发展方向随着大型总体提商业的入市，拱北商贸中心的规划亦将进一步巩固该商圈在珠海第一商圈的地位。片区规划用地饱和，新兴大型商业体打造难度大，今后重点发展旅游商业，商业发展潜力相对其他区域较为有限。随着珠海居民收入提升，商场品牌化趋势明显，整体商业档次由低档向中档提升。随着各新建社区的入住率提高，未来商业发展方向以区域性商业为主。1助.汤1珠迁海票商辫圈垂结喝构灿分共析珠疤海帅商脏圈蓄结将构客（筒拱著北贷）钓：商爽圈圣特欧点商美圈滋以映澳释门霞人轿、脂游暴客粉、弱本窄地影人嘴为亿消榨费赔群喉，乏其梢中连澳绪门型人笋消筋费艰占是很怪大残比此例垄；商停圈麦氛程围脏是凝珠呜海俩市月最关浓根厚炒的，誓租哪金茄水拜平客相困对虹较拢高橡，绒商症业夸步旨行垒街佳租剧金嚼平党均好为5宪0脉0元/㎡/月着。人壳流雷量失大吩，假商杯业辉较顺为姻集肃中，鼻满哭足鞠澳尽门喜中四低触阶稼层废及要珠今海舒年丹轻刚阶骨层羊为纵主妥的咽消披费先群核体饿，以披旅裂游促、采夜奇场潜消核费飘为标主慨。商踏圈纸概什况细：拱备北香商摔圈别紧馋邻寒唯钩一纤通冤往遍澳羞门萄的屑口朋岸—拱其北戒口句岸，难商装圈车以虚紧艘临选拱疾北箭口库岸柄的鲁口瘦岸修广文场亡、职华攀润枕万靠家奥、慨莲届花奔路颠商核业备街博为熄龙厉头哑，形罚成令了乘以换迎关宾统南分路撤和望莲腿花戴路捡商倒业削街青为辉主另体灰的改商阻业穗格唐局党；拱蚕北破商侵圈淹代裙表竿商糟业昆体溉：珠雨海突口虽岸咬购牙物冈广楚场宴、侦莲宣花听路争步教行嚷街祸、植国银际墙大消厦衔、掠迎低宾因百呈货灰、调华默润容万六家俗等拱谱北孤商辆圈脸代院表转商域业秧体代表商业体商业结构总商业面积（㎡）月租金（元/㎡）备注珠海口岸购物广场地下三层集中式商业近70000约500元/㎡/月-800元/月集购物、饮食、休闲、文化、娱乐、旅游交通为一体,每天客流量达10万人次以上，经营状况好，是珠海人气最为旺盛的购物广场。迎宾百货广场三层集中式商业300000300-500元迎宾百货广场是拱北商圈重要的百货之一，其首层的零售品牌档次相对较高，代表整个商圈的最高水平。（由于物业管理问题，目前二、三层大部分空置）华润万家四层集中式商业近200000－华润万家产品种类齐全，同时紧邻口岸购物广场，人流量大，经营状况好。莲花路步行街步行街约15000300－600元莲花路步行街商业氛围浓厚、人流量较大，莲花万景城商业广场地上二层，地下二层的集中式商业2800001F：300元/m²/月经营档次一般，商场人流量相对较少。国际大厦六层集中式商业378000－是集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的商厦，主力店为华润万家、国际大厦商业广场、国际大厦运动城、国际大厦家居广场。珠视海托商诸圈艇结斤构冰（府拱搁北握）展：1愈.屠1珠类海附商毛圈福结狡构旬分泛析商链圈立概庄况渐：吉资大桨商钢业持主轿要翁集禁中州在塞景旗山问路唇，冻代纽奉表烧性做商妇业凳项掩目齿有结：想珠苍海咐免宿税充商奥场越、更珠台海凳百少货衬广夕场喝、置国勉贸伪购批物哄广武场络、g支i时造代蚂广惊场艇。浴该班商防业导区切体励现桃了棚生贩态挥、羊旅蜘游粗、隆休正闲梳、牢购踏物撑的购理加念伐，爽营骨造诊了童现绑代辣都祝市傍休肥闲幼购馆物素新角环椒境聚。商垄圈鼓特揉点榨：吉汤大男商悔圈军是扔珠缎海臂历泛史术最则长门的愉商挥圈宾，涉至坡今咽仍疏是顶珠崇海凯重恭要潜商丽圈怪之稳一登；商纪圈弹总没体更商梳业肠规巾模岗在2栽0万涝平倡方毕米万左论右概，貌以帽大威型鼓购岗物叮商带场炭为抄主漂，蛮是烈珠典海自目雾前端档茶次华最皇高酒的燃商准圈睬。眼商屿圈内内贱以症免晓税牵商细场纺档章次碍最奖高啊。1奸.壁1珠话海贿商封圈还分准析九州大海滨南路景山路情侣中路景乐路景园路景和街道东吉大路园林路海洲路珠海百货广场珠海免税商场九百商城新天地购物城茂新购物城Gi时代广场国贸购物广场海滨公园珠宾禧悦汇吉丈大赌商六圈钟代馆表陶商霸业胡体尺：珠目海议百辟货乳、傍免葡税坛商谅场点、圈国支贸令购山物询广舌场斧、逆珠衡宾努禧垦悦疾汇伞、G尼i时列代灶广坝场磁等珠壶海茄商梨圈霸结战构脚（千吉降大包）策：代表商业体商业结构总商业面积（㎡）代表商家备注免税商场六层集中式商业600001F：VEROMODA、ochirly、converse;2F：ESPRIT、澳西奴、钻石世家；3F：SeaHorse、卡尔丹顿、Robyn、Versino；4F：英伦华庄、忆江南、芝华仕5F：驰道、诺亚、瀚明轩集购物、旅游观光、娱乐休闲、饮食于一体的大型综合商场，是珠海市目前档次最高的商场，购物环境好，经营状况良好，整体出租率高，基本没有空置。珠海百货五层集中式商业385001F：得一超市、G2000、禾绿回转寿司2F：周大福、位元堂、天德3F：ochirly、Belle、Lee4F：I.P.ZONE、borida、converse5F：李宁、Adidas、红缘坊商场形象以及品牌档次上均略低于免税商场，整体经营；状况良好，基本没有空置。国贸购物广场二层集中式商业600001F：周六福珠宝、万青医药、明朗眼镜、卡路仕男装、波司登男装、金利来、星巴克、ELLE、JACK&JONES、味千拉面；2F：泰锋电器、爱婴岛品牌资源缺乏，经营档次偏低，人流量相对较少，经营状况一般。家乐福国贸购物广场2/3层7000－商品品类齐全，满足各种消费水平不同需求，弥补了吉大商圈缺乏大型超市的市场空白。珠宾中心街三层集中式商业加商业步行街16000周大福、雅戈尔、大风车、必胜客、专尚眼镜、金六福珠宝、美丽田园定位为珠海首个环湖国际商业街，目前尚未全部开业1脾.挺1珠内海久商娇圈静结谁构盈分戒析珠失海坊商掏圈繁结撕构违（部吉汽大句）设：吉卫大坦商列圈凳代向表选商蓬业扣体梅华东情侣中路凤凰北路凤凰南路

紫荆路柠溪路人民东路兴业路迎宾北路海滨北路路银桦路翠香路香洲文化广场牛津街扬名广场（吉之岛）珠影广场百分百购物中心香洲百货尚都时尚百货怡华商业中心珠都百货丹田广场通大百货购物广场金宝路商业广场茂业百货1芹.柔1珠决海喷商洞圈常分膊析老逝香眨洲柜商闸圈庭代什表暑商考业兆体幸：香甩洲糕文批化宫广阳场魔、椒扬殃名擦广洲场也、肺香预洲图百彼货师、西尚融都潜时艺尚及百宜货誓、怠茂识业疫百屠货迁、浪金哥宝霸路司商透业迹广轧场奋等商妖圈攻概刑况誉：片警区活内顽目勾前伙已誉形镜成煮凤撇凰牧路何、锄紫窑荆掀路恨两没个乖商旗圈宜；紫落荆她路刑商站圈是援以乱茂傲业妥百吃货杰、湾新漫一滩佳魂为垮中蝇心初，瞎形廉成永以赏百让货陡为岸主举导辩商发业幼形我态会的秀社呜区桑型妥商其业瓶中劳心蚂；凤款凰持路浑商碌圈以嚷香剪洲蒸百州货衔、累吉雨之呈岛禽为筹核天心哈、闲香午埠疤路哪为互辅姓助刘的玻，基形货成身以蚁商奴场利为西主揪、插商爷业拆街蛇为累辅过的蛋社蜘区引商随业扎中昆心毙。商陵圈掏特娇点握：香普洲盾商论圈提以隶大软型婶商督场提及叮社程区完裙怕楼痒街味铺当为刚主宿；总救体殖档置次升普土遍芳不买高牵，暂主漫要女满厉足今家今庭家型还消挑费劲需妻求料；整立体虏商监业嘉氛课围标一反般忧，味未糖来赌发窑展盛空攻间鹿有最限咸。珠即海隐商拴圈浇结皮构记（刘老猛香卵洲前）秩：商业体商业结构总商业面积（㎡）代表商家小结扬名广场七层集中式商业160001F：名钻金店、达芙妮、蔓路卡、HAMAD；5F、6F：芝华仕、爱慕、城市印象、星艺堂、欧美家、柏家居、童话森林扬名广场以扬名百货、吉之岛、扬名家具城为主力店，是目前香洲商圈档次最高的商场。百分百购物中心四层集中式商业60001F：雅芳、玉兰油、美宝莲；2F：松下、华伦天奴、梦特娇；3F：安踏、富贵鸟、宾度；4F：蒙特伦斯、乔治白、皇宝、黛安芬集中了超市、服装、电子产品等商品，人流量相对较大。珠都百货三层集中式商业35001F：明廊眼镜、皇冠玛莉奥蛋糕、金杏堂药店以华润万家为主力店的社区商业，经营状况良好。茂业百货五层集中式商业200001F：周大福、美颜坊、STACCATO、金利来；2F：自由鸟、touch、Etam、JNBY、淑女屋；3F：声雨竹、哥弟、注释、GOSO、吉祥斋；4F：HANGTEN、七匹狼、雅戈尔、九牧王、Adidas以经营国内外中端品牌为主，商品种类齐全，购物环境较佳，但周边商场档次偏低，难以吸引较多的目标消费群体。金宝路购物广场五层集中式商业43000新一佳、小澳门时装城、港澳时装城、恒波通讯、文华书城以新一佳超市、珠海小商品城为主力店，商业气氛成熟，人流量较大，但物业老化，外在形象较差，经营较为低端。湾仔沙片区电脑城电子数码产品集聚区23000湾仔沙电脑城、鑫北数码港海城电脑城、香湾电脑城是目前珠海最具规模、格局稳定、对外品牌形象最强的电脑数码市场。1吹.筛1珠野海锯商恶圈雀结肾构罢分结析珠岁海告商洪圈粒结氏构帅（僚老暮香超洲委）莲：老勇香敲洲驱商虚圈灶代生表条商悠业猛体商蛮圈冻概护况饶：新萝香晃洲贞商错圈苍商料业慎主藏要彩分蛙布杯在水敬被业慕路青、康健讯民虽路姑、示人捐民就西华路抄、若银关桦段路示周六边眯，取商痕业果体鸡量炊相眠对捷其翠他蚊商脂圈拣较总小做，弹代灯表程商启业地项吼目座有暗仁懒恒吴星求园丽、禁旺挠角舞百院货父、年华窝润膏万无家显和晓五域洲呢花蚀城犁。商票圈挤特占点叙：新歌香荒洲烧商奸圈刃是寄珠控海东商签业丑的算后泊起江区驼域项，衫目榴前主萄要周以驶临删街隶商旁铺否分茶散诵型隙、闻个碎体盾式备经岩营驾为嘱主炭，港未愁形腥成查具光规廉模驶档有次狱的佛商廊业克中屯心唱。商家圈短内扮的啄商挤业歼主窗要略为贴社骂区圈商壁业让、滑超饱市网等煎形断态谱，屡主何要仇满汇足嘱家练庭遣型谣消驼费蓄需趁求波。1刑.臭1珠京海氧商题圈用结会构碗分冤析珠配海麻商膜圈弦结钓构其（顿新国香锣洲港）鞭：商业体商业结构总商业面积（㎡）商场布局代表商家月租金（元//㎡）小结五洲花城商业街步行街加沿街商铺26000生活配套商业街、餐饮街（7500平方米）肯德基、喜苑茶餐厅、北方印象餐馆、五洲湾饭店内街：30－80沿街：100－180以餐饮和生活配套为主的社区商业，商业氛围成熟，经营状况良好旺角百货四层集中式商业600001F：123酒吧、依万酒吧、蒙自源、男女服饰、皮鞋皮具、精品首饰等；2F：壹加壹超市、百货服装、上岛咖啡；3F：金海洋酒店、影剧院、K歌之王、广发证券；4F：培训机构-1F：80-100；2F：40-50元集购物、休闲、娱乐、美食、文化等多功能于一体，商业氛围浓厚。华润万家三层153001F：服饰、鞋、箱包、化妆品；2F：烟酒、食品；3F：电器、体育用品、床上用品、家居用品、清洁用品、护肤用品等1F：班尼路、银百合、Adidas、真维斯、Neutrogena、雷鸣达、真功夫－－仁恒星园双层商业街4000一层：餐饮、生活配套二层：餐饮、美容必胜客、肯德基、大禾寿司、华润便利超市80－150商业只租不售，管理规范，商业形象较好，经营良好。1锋.友1珠面海汤商唇圈款结捎构饺分惑析珠隔海板商候圈存结敞构雷（惠新拨香帽洲盐）鄙：新俊香宵洲侦商吹圈文代睡表固商泽业铁体1赏.忌1珠箩海贪商汪圈袜结织构拥分舒析珠虏海鸟商植圈道结私构引：珠信海施商险圈盒分偷析翻小牌结珠肆海凭目详前县商疗业狐呈放明喂显麻的乏以勺主误力阿店详（夕以狸点讨带膝面叹）歪带例动部商绞圈库整摧体赵发致展豆的剪格灾局鸽，各狗商偿圈悦的英商具业妹以象超击市拜、政百扭货仰及侵住防宅令裙限楼籍的泰街祝铺修商滚业娱为牲主觉。商吉圈旨区疑域衔内全商普业袍经理营纤重仔复全度欧高驳，冻整校体许形悲象婶一盲般锻，缺社乏饱形砌象界较控好懒、雁档揉次裂较胜高众的翻商丧业宽体妙。拱住北馆商胁圈转是氏珠禁海员商讨圈供商含业丧规庆模初最始大拆，宽人丘流病量抛最而多漫的壳商晕圈文，趟租歇金唤代眼表油着腥珠温海妙商臭业党的救最溉高透水蒙平啦，本死项坏目大处牲于尝拱枣北烫商啄圈疗核厘心洽地扫带姨，凳具撇有卸明贤显边的站高沿商罚业芬价柄值滤。拱汇北怨商昌圈径依挥托体毗钱邻矿口满岸茂优情势受，竞商孔业锋气巨氛沃成柜熟略，树但萝目律前希以饿中氧低穷端体的忠业飘态望为廊主孩，浩缺弯乏抬具瓦备够高篮品拿质疯感华的屈标促杆贪商麻业额，本述项厦目洲具呈有岁承法担脸拱溉北际商女业昌升丢级最换殊代贩功艇能厌的贞市路场底机哲会少点格。钰海环球金融中心中海环宇城华发新之城仁恒滨海中心恒虹世纪广场招商花园城富华里华发新世纪广场本案扬明广场二期领秀城与本项目距离：4.2千米与本项目距离：3.2千米与本项目距离：3.8千米与本项目距离：3.5千米与本项目距离：5.7千米与本项目距离：3.1千米与本项目距离：1.1千米与本项目距离：600米与本项目距离：50米与本项目距离：800米1妨.约2即落将掀入堪市绘代锹表肚商柿业馅项迎目价分免析即乡丰将掠入底市规的鱼中经大爱型走商颜业灿项乐目技（丢含脚不垄销队售咱商男业楚）主：项目评价是否销售与本项目竞争等级（综合商业竞争力、与本项目距离考虑）恒虹世纪中心总建筑面积为12万平方米，共41层，地上四层为商业，预计商业体量不会很大大，位于项目斜对面，亦将于本项目形成商业集聚效应。不明确★★仁恒滨海中心滨海中心B标段为商业、高层住宅，,建筑面积约20万平方米，其依托良好的海景资源，及情侣路便捷的交通条件，将成为拱北强有力的新型商业体。不明确★★★★领秀城位于本项目被600米的迎宾路，通过主力店沃尔玛的带动，将形成拱北核心商圈北端新的人流集聚点，与本项目形成人流互动，加强商业体间的互动性。是★★富华里商业面积约5万平方米，交通便达性好，由多个独栋式商业体与裙楼商业形成组合式商业体，商业形象较好。该项目城市综合体的影响力强，商业只租不售，目前入驻品牌有俏江南等知名品牌，商业竞争力强。否★★★★中海环宇城位于广珠轻轨前山站，是的集购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓及全河景住宅于一体的大型城市综合体，总投资超40亿；商业面积逾10万，项目整体综合形象好，商业竞争力强。不明确★★★扬名广场二期商业面积近10万，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级影视城、KTV、超级儿童反斗城、书吧为一体的高端购物中心，建成后将成为老香洲商业区体量最大、档次最高的购物中心。商业竞争力较强。不明确★★★招商花园城由主力店沃尔玛与商业街组成，为满足周边社区消费的社区型商业中心。不明确★钰海环球金融中心总建筑面积约9万平方米，共32层，单层面积较小，预计商业体量小，竞争力较弱。不明确★华发新之城由购物中心、集中式商业、商业街组成的约10万平方米的商业体，所在的南屏区域为新型住宅区，商业气氛薄弱，周边无大型商业体形成集聚效应，商业竞争力一般，为区域性购物中心。否★★华发新世纪广场所在的区域为新型住宅区，商业气氛薄弱，商业体量约3.3万，只租不售，目前招商情况一般，为满足周边社区消费集中式商业体。否★未烫来衫入爸市描代粥表昼商徒业摧项近目冷与贡本茧项趟目董的块竞嚼争胡关丧系青分服析1全.共2即采将被入境市作代址表兽商今业激项泻目姐分漠析扬尽名颠广丽场溪二雾期富兴华很里华问发宽新毅之牙城中送海屯环制宇糕城华混发炉新亲世纺纪杏广耍场钰技海约环李球义金磨融成中街心恒少虹物世对纪股广禾场正桥邦衫领配秀很城仁奋恒紫滨盘海卵中角心招访商溜花揉园搬城1即.她2即光将痕入岔市批代羊表拜商鸭业拾项巩目破分蔬析代发表飘性悬商据业慨体仿效酬果颈展币示速图2宗0盐1声1前年和影牛响未碑来茧入妥市汽商邻业洞项算目电分文析狮小碰结目汪前沸了腐解僚的眼与沾本秒项吗目长类诊似按的坦大前型听商慰业辞体众大菠部贪分蹦只掏租贤不刮售马，孙降煤低瓶了欲项甘目掘销吴售黎的唐市煎场桐竞贴争握压狐力乎；各扭商慰圈涛皆拾出鹊现涨具汽有碑升涂级如换级代良意阿义桑的剂大略型穴商形业塑体饰，糕大属量疤大夺型元商教业腿项豪目缸的胸新苦增枕供链应你，柄珠悄海己的仅商岗业圾地抹产催市遭场抚进顿入脱升僚级血换虾代耗的少大祖发对展塘时旷代迫。众津多支高当端洪特阳色挡商遣业话体皮的档出日现劈燕，智对六本雹项厦目笛的认定拿位迅及辞商企业酬特脏色去的施打秋造害，拌提去出尺了轻更我大禾的眯挑蒙战践。拱甲北签区悟域朗出岸现苦最松多雀大沟型淘商霸业获体秋，蛮在息进仅一嫂步荣巩指固猪拱恼北每商陷圈也核晨心泽地晴位雹的蒸同层时蚕，拍也洞加必剧弓了伤该碌区滨域昂的夜商丸业劲竞常争绩。1泡.幕2即抵将怖入只市该代齿表蒙商遵业卖项免目迟分亿析珠宾禧悦汇龙光海悦云天夏湾婚庆城正邦领秀城云秀街格力广场本案珠名海搭在溉售茎商鲜业袋示储意枕图1北.村3销死售房诚市窄场剧分暑析项目名称位置总商业面积主力铺面积销售方式售价首次推出商铺套数开盘时间剩余套数格力●CITY生活汇九洲大道格力广场一、二期底商1.2万㎡一层：60-90㎡二层：100-20㎡直接销售一层：3-4万二层：1.5-2.2万76套2011年10月5套（二层）夏湾婚庆城（专业市场）拱北华平路与侨光路交汇处约3000㎡（两层）一层：20-230-㎡二层：7-20㎡三年返租，年返租率8%一层：3.5万二层：2万126套（一层30，二层96）2012年2月25日约50余套云秀街（专业市场）新香洲梅界路约2万㎡40-50㎡直接销售2.3万-3.7万85套201年4月28日20套珠宾禧悦汇景山路珠海百货对面1.6万㎡200-600㎡返租销售（2年共12%一次性返还）一层：6-10万二层：3-4.5万30套2010年6月1套龙光海悦云天新香洲人民西路约3000㎡层：50-70㎡二层：150-200㎡直接销售一层：6.1-6.8万二层：3万28套2012年1月3套珠辅海雾在脖售焰市销场约项鸟目洲表1缸.球3销两售蛇市漫场们分籍析项目名称领秀城地址迎宾南路与岭南路交汇处总商业面积10万㎡销售商业类型集中式商业主力店沃尔玛在售主力铺面积一层：20-60㎡主力开间2.5m-5m主力进深8-15m层高一层：4.5m二层：4.5m餐饮功能无销售方式直接销售1抱.挺3销第售皱市谎场撇分卫析领闻秀珠城饼在浑售费部藏分阴业继态引定蒸位一蝇层挎业墓态殃定辩位冤：品摆牌就形休象烦店切、梢女眠性怒时少尚滴购葬物妹、蛾美灾容挪美填甲惊、而家弦居渴家获饰黑、二避层味业凤态宰定果位：像品章牌袖形哑象旱店球、哲女谈性搞服毒饰给精筹品嫌、顿运爸动旱休阴闲难服贤饰泛、和特尚色氏小渣吃重雾点逼项浓目著分道析-领送秀跪城1后.草3销背售嘴市廉场晨分易析正往邦碌领雄秀缴城皂销延售催情害况享分敲析一屠层辨外患铺隆售危价民：4莫-歉6万启元/平卷方；方一异层沫内点铺视售片价作：3远-英4万僵元/平全方坛米；优二静层孟售梨价暑：1掉.斤8叠-宪2碎.径5万包元/平绿方奶米货熄量馒情窑况禽：一冒层坚销放售弹套假数恳：1恼3旬6套，暑剩驻余弄套朴数贼：2套；王二稻层抚销石售腐套躁数艺：2纲7信0套，愿剩样余龄套陷数曲：约1火2悬2套一衣层桃依鼠托砌紧担挨斩沃队尔共玛勺主明力贯店味的愈带解动肌，惨销雅售赤状选况殖良梦好睬；二央层箩销努售茅率师仅佳为5吓5欢%，菠在免商急业栽价舞值传高焦的后拱黎北渠区蒙域漏，战销坊售摄情俗况北欠雷佳领瞎秀能城澡项餐目围销萝售薪状朝况丝式评齿析产膏品闪结率构堡价翻较职差店，坚相帮当赴部般分台商誓铺捷开容间/进砌深梢比赠小什于1铁/扯3；铺控位俭狭怜长戒展权示届面块差盖；位延置钓上岩处完于痰拱稳北叮商狐圈翅北栽端黎边舍缘彻，负在但服子饰碎精班品维、渠美斩容脸美肆甲疯业渐态焰极箱为伐成雹熟育的弱拱庄北去商依圈懂，丑在蒙售茶部寇分危的业报态笋定牵位愈不恨具扁备乡丰价群值菌说戒服伍力联，复缺辩乏缺清庸晰筒的崭定码位翅价龟值座支糊撑端，销恒售括状索况烤总炸体查较年差久，忌二队层隆销穷售嫂率贫仅也为5牛5叨%。产基品业结灭构保性宋能哥、央清堆晰厉的巧定半位诊是环支盼撑包商旬铺师销铲售等的炼重辩要把价榜值栽点。销块售谋市昼场厘分质析榴小逝结商蓄铺筹销不售疑市尼场磁总嫁体宿情念况潜较纳为煌良派好煤，纺销赞售外方锦式矮以坊直迅接娇销绵售蜻为级主影，无汇严脱重丢的城滞忌后就盘机，预拢计颈本愚项兄目功在已下向半言年吐的托入勒市肢能疗够贪延胡续吩良何好环的嘴市筝场陕势奴头馆；首巡寿层车商篮铺谁的宋价随格柄在3继-龄4万益居岂多户，侮其肃中授位棉置林较岗好篮的晶珠袍宾排禧阿悦裤汇论主越力凉投蛋资春额论在2载0判0忽0万陡上筐，仆目啄前愁仅跃剩沫一挪套或，侧占面晴体巴现照珠扣海众具茅有紫较表为央强猜劲料的挤高具端漠投睡资书客杏户激群扁；在骄售逆产侨品战以姿社岔区驰底购商樱和葱专欠业尚市似场辫为称主，争目魄前作无熟集遮中婚式垦商照业方在励售稳。1退.嗽3销挎售伞市亦场唯分联析待吸售斤项谢目冒示挣意拆图做圾一符页金域华府格力广场三期招商花园城本案中珠九悦云秀街1虹.和4待索售较项梅目馆分狐析项目名称位置商业类型预计推出套数主力商铺面积备注招商花园城翠前北路与翠前西路交汇处集中式商业+底商--沃尔玛的入住，使该项目本身具有广泛的市场知名度，若与本项目同期推出时会造成较为严重的客源分流现象，是应重点关注的待售竞争项目。金域华府新香洲怡华街99号社区底商38套30-60平方米金域华府处于新香洲居住区的核心位置，区位条件较好，以小面积临街商铺为主，但预计首次推出货量不大，与本项目竞争关系不大。中珠九悦新香洲香洲上华路2号社区底商49套70-90平方米中珠九悦处于新香洲居住区的核心位置，区位条件较好，主力面积在70-90㎡之间，层高5.8m以上，为社区底商，推出货量不大，与本项目竞争关系不大。格力广场三期九洲大道格力广场社区底商-60-90平方米格力广场三期的商铺数不多，为社区底商，与本项目竞争关系不大。云秀街新香洲梅界路专业市场-40-50平方米云秀街偏离主城区，为专业市场，与本项目竞争关系不大。1盛.遵4待加售替项暂目骄分呢析待灯售舒项皱目程分耗析粒表待盖售脆项虽目就分惹析触小减结招骗商比花献园扬城专市粱场辜知妇名支度其广镰，续区辱位罩条桌件泪较魄好源，荐预讨计循货表量颗会扛比哑较葛大蚊，是围本陆项浮目衰应飞重挂点坡关吹注敬的告竞跌争适对伤手许；下生半丢年盆入永市尾项哗目惕不艺多僚，肿潜周在哀入梅市粮项狗目臣以予社彩区欲街睁铺虎为选主姻，市饲场粘竞胡争屑压顿力晒总采体缩慧较政小饺，辱为境本铅项欧目诸的掀入牢市错带放来润良贱好兰的掘商蒜业左契言机虹。1者.巩4待梳售描项努目绑分厘析第畜一档部昂分疑珠椅海在商市业卵市碧场观部静分双总机结商筝圈事分情析施：拱蔽北括商鹊圈陈是鹅珠燃海父商雄圈李商某业韵规谈模披最剂大积，乒人闲流饰量梯最羡多死的询商拒圈捞，探租吉金佳代椒表疫着阴珠寻海谅商蜂业磨的眠最巾高边水诞平口，本妈项惹目耳处悟于到拱投北汇商揉圈御核喘心责地淡带挣，要具价有宽明特显迅的凝高税商辞业状价贺值捷。拱拴北擦商察圈想依童托寒毗位邻遥口学岸意优蚁势服，滚商剃业币气惕氛缓成扛熟为，计但段目特前由以悉中泥低技端灵的持业炊态禾为滩主结，吗缺午乏据具株备皇高希品酬质臂感镇的朵标悟杆梅商纤业绑，本英项常目弟具押有初承希担徐拱胖北往商壶业启升揉级炕换罩代度功梦能哭的盐市旺场背机谦会纤点榜。即难将匆入冤市渡项权目棉分振析目康前唱了栋解肃的黑与咸本消项亡目秩类舍似耕的若大疫型完商链业科体塑大谅部交分叉只拳租稠不毙售当，锻降杏低培了吃项犁目若销百售尘的墓市祥场遮竞朴争屑压制力绸；拱幻玉北稠区叫域门出呼现督最许多扩大挨型懂商聪业截体倘，裁将纱进旨一饮步凳巩法固错拱氧北榆商沫圈妇核理心扯地鹅位追的笔同现时非，腹同粱时名也泡加摩剧角了祥该砌区宴域笨的伤商典业泻竞辆争阀。销印售厨市阅场蚀分毛析商蕉铺嗓销碍售状市竹场捕总摧体乔情摇况弯较卵为会良光好迈，遇无怕严戒重肆的阅滞萍后昆销抹售室盘四，释销悦售吓方奔式亲以魔直躁接任销漠售赵为归主援，严预贸计本擦项鞋目里在悠下歪半脆年庆的浆入括市奏能按够以延壤续姿良怒好弹的跃市认场蜘势们头单；待截售地项彼目传分舅析桂：下魔半城年霸入板市思项联目具不播多锐，浙潜尘在疼入裤市柱项造目钱以森社娃区毛街时铺小为喜主掘，市前场煤竞芒争耗压芦力惕总疑体予较宜小吹，择为胀本追项费目示的遗入使市冠带舞来严良僵好吓的杏商挑业焦契补机突。一遮、坛珠渠海歉商扔圈拨及炉销穷售竖市默场锣研禾究厘总搞结二后、惯项盘目常价舒值算研杠判甘及狭主食营候销旗策希略1椒.季1营挤销群核狭心税问坡题终研须判1石.随2营脚销凡问诱题喘解孝决喉方熄案凳建案议项怎目榆特补点语分娇析浩：营槽销者核友心息问丸题您研虾判珠委海胁第体一项商午圈听的暗核睡心址地疾段桨，怀周牧边麻商诞业猎成冰熟泥；烂筐尾2拔0年案，败几恶次维启亏动阶均勿失坝败正，奶现零在午要评卖话；珠叹海役第像一茧高晓楼驰。营岁销绕问渔题阁一厨：酿如芒何葛得讯到爽市币场像的亦认层可代，分并殖创拒造沈价谦值哑的毕巅满峰歪？项穗目挠特凡点宽分沙析尊：营敬销蛋核境心蜜问由题蛛研益判集游中民式糕的妈商胀业袍结随构滩；-踪蝶1赞—悼6劈燕F的炼楼状层垃；项钉目碗完星成谢后币资真本驾需黄要川撤敲离简。营梯销凯问仆题钻二注：源在午投苹资鼓方劣没图有弹长篮期市经样营抹计僻划廉的前跪提宫下催，缝如含何惹平控衡胁经劝营焦与法销扭售读的蛾关畅系司？营次销炊问非题麦三认：园如健何择从写铺阻位挥划扫分窝及宫组似合朋上只优乌惠屈销万售疤？营烤销析核雅心脸问果题线归胞纳贫：营揪销福核千心什问州题批研们判营构销艇价吴值斯塑朵造记：如伴何蝴取舱得岁市拢场诸的勺认灰可循，谱并策在洁销压售渡时鲜创欠造侦价趴值洋巅午峰睡；平失衡爆销汉售蜓与婚经尸营之的郊关赵系厅：大贯量艇的迁内泡铺躲销恰售彻，垮在盼投狭资乏方雹没不有构长井期默经桃营自意替向边的怕情猎况蓬下穴，如匀何引尽们量手平飘衡请销菌售峰与壤经亮营榜的锈关誓系软；铺奴位登的钓优巴化发方堤式营轧销乒解轿决特方壁案营讨销趁价背值鹊塑党造朵：双范核煤中气心械（插核甚心厌商工圈曲的阵核松心绘地两段深）城罗市标地相标爆性犁第枝一拍高杰楼营别销董亮亚点适很诊多惠，秩价轻值骆清仿晰烂观尾2汽0年诱，啦多输次词启良动娘失另败解邪决乐问亦题链：遵这袍一桐次泡为艇什德么骑能倚成图功市临场瓣信与心物是拉启佳动源营溜销脏的蛇基含础营麻销察价炼值剪塑使造阻：重携建乞市至场和信瞎心提衫升忌项杀目靠价汇值创领造裙价烟值散巅到峰营伏销侵的络基话础脉，膊核炉心酿需莲要西解墨决风的码问嗽题这济一忧次镰为汗什迈么订能斥成垃功这丝式一谅次伐是民谁葡在蓝做有薯没章有剥在负实护际衫的检做谁渴会卡来鸣使孙用营疏销蒜造葵势营席销剑解赛决腾方魂案营槐销疗价掠值眠塑拉造汤：华区融油的结国兵资物背凤景蜂和总雄盐厚绪的杆实朴力贡是谱这创一拖次吵能昼成倒功盏的禁基斜础搭和切保禽障笛。中总国绍华涛融狐资毫产甲管够理绩公帜司蚁简瞒介性梁质校：经国束务捆院残批贱准冻设饶立的代国刻有脂独进资竖金育融锡机依构实告力谷：注换册透资革本缎金1倍0克0亿播元人忍民毫币竟。歼全像国汇设匹有3昆2家锦办被事脂处展和既营仍业沙部雁，维拥苍有1非0家算平帝台坑公罗司圣，权服脾务循网武络爬遍班及3妈0个随省默、尿市慌、矛自季治掩区炒。业隙务洁范舰围妥：薄以猾资待产粪经鸟营窄管庙理痛为抹主商业，控证妥券愧、巴租达赁物、坦信词托岸、限投覆资桥、洪基映金料、摸期峰货耀、鞋银融行燃等而业礼务样为炎依厉托肃的悟综中合谋性辱金名融印服材务脂体是系使确命恋：促恋进堪国称有卡商纷业益银仍行长改小革盒发伤展方、咱国页有屿企知业求减轰债案脱绞困值、宫维着护办金申融版体俱系像稳悔定峰运美行强、势最弹大江限船度培减喜少感国劲家碰损携失镰、槐促育进屈社纳会鬼经倚济片健尼康裂稳宿定停发砖展令做区出怒了颤积熄极尤贡先献舍。让品市班场叶信佣服隙的弦改梯造换。项伍目救的殃案鹅名黎要隐有抽：月华定融营并销武解员决修方累案营毁销请价彼值炼塑闭造踏：看拌得鱼见判的促改铲造伴。项创目命实曲际支的涝施虏工挽改刻造灯是游市教场奶相旺信准其赖能购成胀功籍的思实苗际槽动色作炒。不灭仅蠢是蒜营饥销瓣中磨心依，郑还担需笛要腰外冬立印面听的邪施坐工营功销鸦解雅决释方速案营稼销叫价农值渗塑结造丽：运翅作这的巩进跃度阻。持济续型的袖签毅约纵信搭息赢发惨布傍是矛项确目证改井造置成姨功院信暴息窜的垫重奸要吵方汗式帽之悔一剪。营虎销皱主乞阶芹段鼻每霞周退或拦者弦密餐集核性奥的弹召漂开块招瞒商路签柔约思会紧或偶招锣商拒成曲功菊发唇布萄会照，多并侵通握过隙媒秧体纤放础大票。营套销折解面决怠方窃案营拍销飞价掏值所塑火造踪蝶：增释加轻公阔信烤力政萝府芬的员参脊与眼是汗市等场杀及面投从资旨者木信挡心甲的断重笛要熄方香式昂之殊一桨。邀堂请及珠刷海事市骡市跪长负及扭主浙要起领蛛导怠参柄与撤项置目锻的掘剪差彩藏仪党式冻或灾重合启因发效布巡寿会裹。营粘销凳解吓决邪方劈燕案营欧销茄价乓值伙塑往造慈：媒客体庸宣滑传钓语出包销装亮域相夫阶秀段描一慈定喂要乖有钥强跑势难的箱媒露体廉和谈包班装社配跨合耗。在路通纸过压一级些谈列献信劈燕心绍重绿建缘瑞的醋基溜础愉上教，挥强便势役宣宅传床，袄从蹦信代心米重减建侦阶笔段搂直酸接担进参入虹销歌售株阶旅段贯。营乌销药解询决兽方掠案营喇销籍价踏值超塑剥造辰：当嫂前厌阶限段信独心司重罚建扬阶友段营惑销坦启偷动迁阶湾段位森置愿很喂好言的硬烂忘尾盼楼烂碗尾馋楼余要柴改紧造唐了锋，勒真植的以假沃的以册后伞会盛成影什宣么协样信午心这重详建赏阶慈段挂就东是舅要我让筐客裹户院从密讨碍论井这傅一忘次铜行帝不只行汇到混讨伞论芳以判后停会识怎哭么也样责，股从乓观爱望毁中凯成君为帖参素与奸者馆。营扣销四解无决赌方平案惋嚷惜观忘望追探捧营粱销未价驶值浑塑没造宴：这桶一拘次乖改赌造鉴是密真时的魄，领会慎成杯功瓜的糖信霉心项柿目神的烫双漫核毁心瓦地驳段城禽市董核剥心为商妻圈司的假核木心室地疤段有坊大务量蹄品前牌茄商雕户蔽的虏进疤驻旋，把好厨使秋用只财要极解潜决亚项丸目婆的促信扶心宫问悠题避，虑结日合感优廊越慕的闸位筐置踏，户营却销搞价残值蒜突莲出营庙销搭的奶核误心忌因雄素营翻销宣解祖决朗方脖案营自销迟价壶值确塑怜造离：重舟建建市貌场隶信贼心解闷决号问老题猴：坦这兔一磨次捐为畏什摘么铸能标成访功提逢升华项每目驼价牺值营趴销劝利赶好否、番产持品英策誓略肺、题媒互体耕策省略泡、创碰造奏价名值非巅饱峰第事一芝高溪楼孩、束营拿销孙活恨动躁、秃认汁筹汇及善开乌盘躺策构略营抵销驳解在决弱方新案营狂销茎价绑值易塑学造叔：在尘树军立绩市产场通信貌心叶的锄基倚础佛上脉，救再倍结绳合洪城讽市阅发逼展药、庭港桃珠泳澳遇大赚桥吊、质横养琴居新斑区换规邮划英等倘营当销吐利垄好恋提摧升毙整炎体品价屋值喷，四同鼠时轻配匠合股产谱品坊的暖规估划蒸与励媒叛体馅的饱宣滑传中。营违销杨解婚决摸方韵案营锤销结价蜡值悔塑汗造臣：广州国际金融中心上海环球金融中心深圳京基100商业：KKMALL珠海时代广场商业：珠海标杆商业对萝比掌北骄京叛、滨上快海创、谜广糕州黎、你深手圳盼及书国临际滤上栏第笔一棋高写楼凤的贸裙凑楼蔽商靠业婶价其值流，拨创哲造疫本挤项峰目披的晕价敞值锐制阳高辨点免，密同滚时约结兆合瓦认辰筹炸、耍开煮盘装的州客庙户脑策遮略蕉，决掀刊起羞市珠场早热黎潮饼和练抢泊购括氛答围驻。营览销图解检决付方损案平攻衡爪销秘售膛和乔经锋营宋的稿关蔽系显：根略据叛目寒前鉴甲翼方俊提页供凑的贯初故步路销豆售解区狸域霉规衣划炎（落暂笑不挖考论虑恭本驳方雹案想的嘴调绳整依建杏议胡）叠，季项诞目思销拼售弟的巷对仪象蝇超额过9念0纹%是材内还铺朽。类别内铺总体内铺占比个数31633694.1%面积（㎡）4673516190.6%销还售谅产怕品层内痒铺搅面说积早占醒比胁约9挂0孕%，袜其梨中塑大委部挪分宪是-梦1伤F及2陶-嘴3衫F的芒内细铺的。大堵量渣的宴内攀铺满销汽售则必罩然神面钢临优销道售知与谁经左营惨的看矛见盾营某销洋解艰决毅方党案平帖衡棒销眯售况和搂经喉营危的弄关致系刮：根铁据点我怨公迅司潜对梨珠框三棚角显近1奸0年坦主输要尸内诸铺会销板售悔的亡深爹入海研载究希，溜内坐铺切销忧售狡主睛要玻有礼两蹲种扰情驴况围①海经旦营业权现与兄产描权材完寇全唐对默应滩或务绝痒大咸部姥分俘对倒应坦；进②撒经跟营菠权颂与芝产杀权御不惹对秤应享。项目名称港惠新天地南山万花筒中港城中信地铁商场经营说明长期统一经营长期统一经营短期统一经营

3年统一经营位置描述惠城区商圈次中心南山成熟商业区福田居住区福田商业城市区商业结构集中式商业集中式商业集中式商业地铁街区产权与经营铺位关系不对应不对应不完全对应大部分对应经营状况良好良好失败基本正常，部分空置经营状况3年年返8%15年年返8%------3年年返8%营尽销沫解凤决病方驳案平哨衡搏销梳售贡和忧经添营窝的妨关腾系惜：以售上抛研悠究唉案介例员中奸，愧港难惠芒新挎天绩地述和津南呢山贤万饥花延筒催都扫是闷经弱过感返思租架期器到铺或睡主风力屯店约撤区场替后邪的捞空送置地过雪程絮，追开繁发北商拐后勾期舅和尖每圈个辽小茅业翻主砖进盯行漂沟锈通掌洽欠谈肾，时最风终本达挺成幸长雄期粉返需租性协爆议妈，懂方温使克得放项纷目股得灰以违持果续筒经础营学；皂结梅合觉我心公振司躺对付诸踏多奇案疫例多的锣研涉究葱，予得案出弟以弱下西结畏论吊：内艺铺听一岸般尚都贺必打须税采妖用速返谢租址销氧售快的僚方杰式产锣权草与臣经挤营嘱权掌不监对派应资的踩内置铺继必屋须员长换期鼠返狭租违经拆营年：产拥权椒与子经径营后权风对恢应邻能荡够洪在勤一相定俩程思度轮上责降逼低晃经歇营洁风把险究。营勾销险解屯决侮方起案平党衡貌销底售径和界经宏营狐的享关锤系由：本妇项喘目日华浑融汪为躁风夜投项探目野改摔造爷完拐后绒会鲁适躺时械退袖出金业山腹公兼司唐的诵商扶业煤运虚营盾经宾营生也弟不桨多在召满吵足铅销呆售袍需次求拉的因前柱提疑下仓，胞尽肿量泉降警低搏经部营嗓压至力综晋述伸