某项目二期商业部分定位报告

致:恒大地产恒大绿洲项目二期定位报告商业部分湖南合富辉煌房地产顾问有限公司2012年10月前言很荣幸能为贵司服务！本次汇报内容为恒大绿洲项目定位方向建议。工作内容涉及楼市调研、客户访谈、地块勘测等，针对城市规划、在售项目等，在把握详实的市场数据后，我们结合发展商愿景、自身经验等，为项目发展方向提出建议。衷心希望能为贵司项目开发尽一份力！祝愿贵项目开发大吉！

项目基本情况核心问题分析市场机会初步判断定位体系纯商业定位写字楼定位认识项目整体商业定位PARTⅠ

项目定位思路框架商业物业发展研究商业物业研究纯商业写字楼公寓酒店市场发展机会判断商业定位酒店定位公寓定位项忽目朽解坦读1粉:认那识午恒制大以谋住案宅伴产晕业乌开径发东为刘主锅，财具旗有弹高晶星席级示酒芳店许开杆发传及障运甲营苍经京验怜，偷是咱中肉国微规打模躲最笨大皮、霞销樱售字面购积绪最景多较的纺龙吉头鹊房柔地混产散企慨业胡。恒醋大本集铅团衔是薯中信国半规弊模发最逆大夜、鹊销射售走面土积宪最吩多篇的己龙阀头往房谅地闪产胞企惑业罢；2兰0竭0物8年洁打论造扩首鞭家铲白宜金严五尘星翁级踏旗泰舰藏酒而店—云—广作州拢恒躲大萝酒浪店目骄前扮在漆广卸州突、义上谦海授、港天斑津叹、射重姐庆木、暮深添圳道、葵沈使阳烧、绕成晓都望、返长桑沙谣、丑太唯原仁、往武垒汉负、艰济院南苹、昨郑第州差、颤石歉家鱼庄注、丽合居肥画、朵南惕京腹、宴长胁春亭、元南尿昌闯、纪贵靠阳蚁、陷西剩安梯、暴海灰口粉、栋昆戒明截、尽兰愚州营、挡呼太和驳浩惑特贯、佣银年川购、坦南锻宁胆、印哈舟尔丹滨涛、蒙乌洲鲁睬木串齐到、委福躁州介等3个父直架辖毙市沸及2足5个营省居会槽级先城叶市仅设租立顺分灰公岛司亲（猪地红区景公意司筛）毒，在辱中则国1肯2咐0多背个伯主迁要品城栏市尼拥质有闭大期型嘱住抹宅株项饭目2垦0价0多浓个，屿覆锻盖担中饶端粮、赏中茂高陵端揪、上高漂端交及涂旅电游恒地泛产姨等盘多趁个孟产庭品东系锐列堂。2乱0垒1灭1年线，寺恒娇大赚销妇售8摩0叠4亿旬元锈，喷纳箭税8边9亿家元扩；2宪0赖1智2年捷上滩半义年绍，蛾恒轰大配实量现贪营筒业遮收缺入3须7说0垮.感4亿绪元列，钻中估国绵第轰一趴。5项漫目饶解盛读2:区膨域缝属谈性★本蝇项缝目本绢项棋目顶在盯长臂沙庄整洽体批规帜划稿格唉局互中典的脸位识置交通条件曲塘路、花桥路、劳动东路公共交通159路、160路商业购物无商务区域无医疗机构无运动休闲体育新城教育黎托小学本太项绝目爱目执前丧周绪边钞配价套赌情阔况位疯于劣武裙广直新富城绞的扫核凡心清位肚置糕，民处仇于陆城老市诸南手部另综诉合居发弓展胃带吸上窜，形目孤前策周友边迅配很套存非垂常柴缺崭乏储，倡未站来就升篇值妥潜扇力怠大挎。★本粗项妈目项励目掘解龄读2:区剑域挽属狮性武夕广歼新番城浆将较以页“欣一喜核蛙两膏轴术六煎组宽团渠”脂的夫结厅构辜打娘造纽奉成章为受中央南猛地皮区罗区谁域块性伞铁复路画客奋运弄中性心筋，暖同易时充成姨为享具症有辣商占务茧功毒能验的登交赵通付枢筋纽努型校城笔市有副唱中翁心传。★本水项闹目结桃构荐：静“犁一喝核观两够轴底六底组借团暑”一岛核—扯—以拼车晌站寸交惜通愚枢愤纽馒为债中鸡心宴，脖结肤合筹浏骑阳雾河由滨肆江蜜发律展巷带相，熊规宗划虎服畅务兄于茫长私沙馒乃雁至爷长困株手潭近的载商孕务钓中纱心慈与威文奥化烫娱团乐拍休恼闲认中塑心避，码共柔同踪蝶构获建甜规眠划裹区鬼内池的酒发店展暂中股心难核掀心度。两密轴—方—①以赛发需展出中喊心鞠核袖、随片滋区植服党务雪中罚心驱为烂发循展叹节俊点检，与梳未浆来药长仿沙壁城腰市愤发也展厦轴坦向铺保聚持熊一毁致陵，本构厅筑畅规腾划缝区趁东啄西薪向伙发毁展所主虫轴尾，星同挡时跃也插将杆形碑成申新恋城刻的蜻景要观观主酷轴嘴；矿②以训浏烧阳摆河南水命域驼为蹲纽矮带致，结肢合嗓功晶能顷布送局事及诊景绒观亡设第计古构艳筑荣规币划来区缺南帖北使向轿发竭展搅次死轴闹，却也速是妖展脸示盲新弓城巴自战然惠景轰观岭特尝色都的桥第生二省条扁景局观流轴厉线惕。六呜组馒团—膊—中变央污商尊务践组赤团糕、肿南啊北贝两语侧冈四四个救居旱住齿组起团弓以撑及消黎动托束北勺居撞住吸组贿团敏。功教能寻定促位符：仙“婆两寸个叙中企心组”①笛凭瞧借捞武笔广众客求运的专轧线跑及壶沪井昆透高孩铁柿，勾将卡整世个改长消沙骑南醋站谷运给输容的配影武响缘瑞力亲延茫展蓬到山周谅边叠的守城侦市绩至春整微个霸中阴南臂地略区饼，使剃得槐武曲广答片列成禾为捡中份南终地将区竖区尤域句性抛的厌铁且路宜客认运范中救心柴；②迫凭届借眉运贪输犬的冶影花响旋力叙，形促博进名武宗广以片宅区“艘具饰有创商监务盼功歉能抢的贼交讯通股枢皆纽壳型饥的辫城茫市载副箭中补心屡”的染建纲设如，卡将浊长畏沙乞市窜建可设四成敬区贪域咏性骑消绞费燥型贩城杨市法。项乓目暴解木读2:区兆域喂属债性交吃通畜规可划洪加课强溜了绝长崭沙知与全各把大树城蜜市解之室间赤的梯沟递通泊，卸沪搂昆肥高表铁繁建竹成泡后郑，郊将矮与假武孩广高客茶运本、搞京碧广尸铁羊路移交槐汇沈，型长锄沙搬因翠此奇而陷升赶级朴为欠铁辞路描枢涉纽荷城澡市隐，若城田市欣对佣外俊幅舟射馋力畜高秘度速提个升鄙，毛庞脏大欢的将客辣流冠量戏将述推荷运栏武从广毯都痕市羡圈龟的滑繁滋荣雹。随垄着无武枕广侨通是车陡，种南骗中出国允三偿小旗时疗经需济晨圈幸已泼形锁成武茧广锁高匙速腐铁怖路筐客谊运剥线遇：预斤计割到2虫0蚀3望0年专，贱将寺会坚有1亿人次伍乘萄坐繁武袄广洗客政运冒专垒线偏。能不留仅泪将始极肺大羡推惊动站“每武见广泪沿雁线巨都病市吩圈帐”训的斜繁脊荣载，盾还懂直质接渠联忧系陶和教影路响踩着盒整近个慌华宁中侄、惩华南南及、奶西如南怒及似香蹄港尸地掉区梯。东方西驶向许沪密昆桐高黄铁惧客统运秘：是仁我屑国矛线来路映里棋程遭最假长占、享影寻响积范碑围固最员大浊、砍经贩过衰省痕份便最势多新的姨东角西吹向控高耕速季铁颜路染，软项任目泊途朱径史上点海荣、况杭葱州梅、谋南们昌老、语长泪沙垂、碍贵押阳仆、化昆画明箭等6座辽省艺会羊城请市咸及胡直真辖揭市蓄，伏设叛计午时杂速3肢5累0公幸里遥。究全焦线剑预抓计歉于2并0损1适5年故通慕车石。怜长酒沙肚到喂杭染州饱将象由刺现要在唐的1冲3个甜小粥时折缩列短触为3个钥多堡小阳时术，4个倍小毁时贡就稀可懒从篮长螺沙茂到弦达辟上野海萝。武帝广旺通艺车佛、预沪抽昆肉建蛛设娘，渴极抗大史推守动唤“疑武树广堡沿缝线它都晨市悲圈夸”痒的掌繁登荣暴。长沙上海昆明广州4小时2小时广州广州长沙广州上海长沙广州广州上海长沙武汉1小时4小时项宜目彻解背读3:项弯目坦交隶通本窝案都耍市羡区统轨裕道拴交剂通挥规牵划哪图狮（2势0质2律0年算）地西铁2号扁线雾、4号泉线岁：体觉育荣公鹿园翼站距除离龟本谎案口约9凑0慌0米撤；高扮铁计站桨：武害广蓝高肤铁里站距霉离棕本笛案1乒.泼6公系里自；公怕共鹅交乡丰通惜：1茫6滋0、1贿5余9等磁公泪车换线颠路晋。目的地路程车程黄花机场18.6公里26分钟长沙火车站8.7公里24分钟长沙火车南站1.6公里2分钟地铁2、4号线体育公园站900米/本性项惧目夸至孙长嫂沙姑代锯表寨性驴区椅域灶的笔距太离地近铁2号字线灵、4号冒线捏体阁育编公援园售站秧点常距井离易本瓦案寸约9诱0欺0米彻，淹武浙广骨高库铁灿站妄距恨离葡本除案1冒.获6公把里眨，雄具悠有叹快聋速遮交俩通钞优贤势虎。项约目匆解轻读4:项瓶目肉指梨标两弃地壤块猎综券合开容洽积创率躬：5土.慎0绑7凳8占渐地腹面渠积酷：1蔑0查0馅6螺2猫4只㎡（1庆5量0亩镰）商换住般比量：7恒.配3丘0那6：2甘.垮9纽奉6葵4总大容臣积朱率滤面驳积区：5叨1艇0京9俱5读5僻.兵3祸5狂㎡商饱业宰面克积垦：3新7同3长2世9味8净㎡住弓宅死面腰积缎：1锡3腿7浴6伸5旨7笋.贝3键5不㎡恒挪大现绿互洲1）肿中雕大繁规辫模乌商袋住凝项拜目游，址地茶块惨南户面棍现触为谁物扒流村公戒司翠，尖地耗势长平芳整垫；2）静商鉴业惹机训会像：承临共城尽市做主汪干嘴道歼，倡交蚂通氧通眠达软性秃好天，笔且携具杠有还地梨铁狂及欠高忌铁齐双朗重吨轨课道敲交灶通须优焦势砍，琴商司业酱价棋值睁大解。本迈案规贩划5号马路曲古塘造路规押划夸黎膛托驱路京竞珠阿高洲速新钱花烈侯吸路本胳案棚局户容区恒任大役绿煌洲民初房规弱划谷用疼地规臂划衣用族地汽硬车担物漫流安虚置看区体毕育寸馆东唱：废临历规岭划隔中蚁的拥黎然托租路辛，栏棚轿户真区桥及轿规厦划虹用吩地倡；西转：粘京林珠怠高诞速甩，麦汽虎车铜物传流镜用支地闪，呀居塌民朋区仿；南洋：率曲堵塘拐路议，澡规栋划叼用散地拆；北踪蝶：邀恒么大陷绿挎洲届项淋目少、垃体伏育光馆项缩慧目陵解肯读5:项爪目鹅四堂至项餐目早西瓣面奏多符居漂民烟小观区群，柱但变被嘴京描珠队高须速椒隔亚断宣，终南滨面禁临益城忧市属主持干励道涌曲盛塘颈路骆，钱周制边怖多付为奏棚太户垦区坐及茶新度开京发氧小喷区含，嫌居认住译氛贯围遗淡满薄得。项宇目肿解围读6:区球域功人另流沪顷昆脏高卧铁忙：经盛上穷海卫、腔杭卵州缴、脉南拖昌伤、旦长严沙乔、盒贵妖阳部、尝昆爸明炮等6座鲜省芒会济城赚市运及视直搞辖艰市派。武疤广障高个铁鲁：经熟过渔城沟市见：超武怨汉嫁、香咸偿宁饺、她岳钓阳贝、络长向沙闻、箩湘狮潭集、烦株昂洲卫、刃衡妈阳套、末郴纳州驻、哲韶术关导、姻清板远馆、仇广滨州爬、辱佛湖山624万397万664万910万1033万465万810万1921万上海6800万2拿9宾0万4则4卡2万6讨0检0万3摄8农3万2原9充7万6罢7犹6万5点1氧9万3畅7番3万2以9万5万3甚8杏7阿7万搭（敌不狠含忧省备会旁）武涂广库高唱铁沪亦昆许高绪铁区润域锐未露来只规兄划胸人床口酷规师模3居6科.削4万臭人滥，丑而心沪说昆蜂及程武嫩广线高逝铁租也晶将丝式给阻区宜域眉带宋来裳数秩以商亿呜计框的亭人耽流配。正遮在姻公恼示自的绳控饥规给显致示叔，甜武棒广聚新第城拜规怎划齿总读用熔地喊面提积1陵6背.宅3泥3平慰方序公改里泻，缎东违、后北洗至屠浏乘阳糟河需，泉南园至尺湘产府音路雅现每战长备蛾路姿，也西乘至剪京资珠充高某速容，规纵划申区似建框设须用辈地药规幕模1作5梁.沿5屿8平钱方欺公内里殿，立人稳口原规说模3凤6直.敢4万独人买。沪啄昆悼经剑过巷的8大倒城死市界的拢总土人淹口邻量款约杀达6蜂8嗓0液0多担万育，枝另饰有2胶0多碧个雁中俗小虑型毒城秀市孕，葡单转武寇广泻线葱所跌经论城愿市皱人危口亭达3炒8隐7痕7万睁，娃届裤时药，某长杀沙4小询时盒经桶济铃圈封内拿人斯口误辐牢射落总询量肌以哗亿趋计沟。项吉目屠解愉读6:区椒域茶人丛口款特叔征区逢域累房伯地网产轻开僚发根项晌目绝多大，赌沪风昆安及蜂武吩广析高劲铁淡将篇给伸区赵域兔带登来眯大涌量排高静端引商赤务篇人龙流瓣，手因漠此死，庄未送来局常爹住溉居维民农及野大劈燕量负的昏高交端震商胀务焰客挥将重成仍为座区迎域呆主幕要娇客重群森。恒身大挣绿热洲本麦案新恶华班都敢万侨家喝城京特投遣银莲泰避环吓球摸村至屈雅愈家俱园星鱼城肿映蜓像白册沙员湾溪嘉挠园天评湘倍华肿庭优疑山袭美览地和例卉短家民园中被隆锡国赤际盘御秆玺景屡江胆雅妨苑嘉蹄盛茧华煎庭三青江井花桐中撤城茂包华宾禧冷都他会盛链世娘华娃章运并达孟中赖央钱广酸场融岔科纪檀燥香会山中堂城梅丽景景塞香质山山稍水将城民市厕风笔景万昏科虫金厦域碗华艰府喜怕盈染门键范取城红路墅菠湾1、愿项勇目绞所首在盾区尝域霉已透有2俩2个甚及析以友上阿的飞房根地宇产跳开艰发果项苦目择，熊以佛住扁宅遮开便发畏为垄主讯，讽未企来批区伸域赖常躲住倦人降口脉将垦不晨断放增织加撇；2、糠沪瓦昆拘及迫武星广夜高车铁畅会疲给信区予域签带萌来山的喘数狼以乖亿范计耍的钩人擦流丧，熄其染中帆有抖大暴量近的留来深自榴上科海咱、祝昆敬明河、黑广翅州怀等蹄地肆的补高穷端剂商醒务扰客仆，先区胡域叫高羞端推消酱费驴人逐流涉量印大厨。本辰案设商饥业四核短心衫问个题霉分退析我闻们隆所雄有厉研稿究源将而围底绕造以牵上挎核赶心堂问然题劈燕进革行带展留开1、档周勾边森居遍住惠氛靠围渔、制区肚域统配遮套偿、截商色业当及馒商贸务巴氛略围被均馋不绞成呜熟阅，练现宁阶样段底人圈气孔不嗽足骆；2、离区带域萌未丽来财规西划谊前银景峡好克，谦具熊有山高驱铁蓝、州地塞铁应双翁重兄快刷速预轨斜道家交佩通井的旗支矛撑滨；3、慈中捐等搏规或模饰商欧住丙项骑目鹅，局商社业验体海量罪达烫到3愁7万丢㎡限，康什羊么恭样玩的慈商菠业示业首态约能联提坏升荣区门域姨商逢业盗价利值租，摧树飘立列区止域坚商涛业衔高揪端汤、宿成催功炊的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