某楼盘项目定位思考

光谷太阳城项目定位思考武汉德思勤房地产顾问有限公司2003年4月16日一、光谷片区市场分析1.当前供应总量项目占地面积（亩）建筑面积（万平方米）销售周期（年）学府佳园（三期）197183金梭花园6071.5华乐花园508.81虹景豪庭104.80.5当代光谷智慧城135131华城新都108151当代曙光家园20020(约）--山水华庭353.90.5东林外庐200121明珠花园303.80.5尚文创业城--7.4--文豪苑--2.640.5名都花园100068--注：由于汤逊湖片区楼盘产品类型以及客户定位与本片区差异较大，竞争性较低，故未列示，不做重点考虑。1漂.惠当枪前喘供典应淹总命量片业区后楼栽盘效目踩前言供嚷应记总借量刊为店1冻8盆4邪万晕平数方晨米勺。晓按捷调洋查浊获竖得燃的用每撤一葱楼炒盘牢开自发侍量尝结拒果凭进药行畏统供计吸，彼则总目咏前席现绿有有楼蓝盘听年画供插应副总冻量检约炊为依8温0章-扁8梢5索万误平久方便米致；开绒发由区柏管慈委汤会宴明炎确弊表而示余“取在阳2辈0榆0跑3页-刷2拖0满0额4误年鉴间卫继拉续笛贯讯彻贷加唯大青、芽加川快并拆狠迁彻及震土谜地者出要让冷的仆速耀度珠”婚方恒针悔；2附.影主魂要序卖饶点结哲论哥：（陶1夫）耍主屠打部光果谷拿概掏念慨十擦之谈七厅八你，好流先于顷形绞式隆，罗内裙涵或贫欢乏箩；（痒2拔）瓜大肠部眨分用开络发俭商增做别到嫁产券品兼户恩型从方上正女实烈用家已毅是鹅心钩满未意竞足刊，悔全犁新每创煮新金大犁卖炊点病完深全烘没驳有鼻；（汤3绵）讨个消别宏楼叼盘酷（淘名蝴都皮花炒园心）虽园越林抵景开观贸虽逆然寇设急计逼并发非壤上润佳碰，泪但秀已述经夜成炮为且促号进步实兰际无销匀售饭的消核毒心钞卖借点颈；（撤4闷）脾个碰别险楼涌盘内（注智侨慧惨城极）献退投让炼式概开便发葱次漫序吃安钱排染值绸得绒借斩鉴柴；3污.斜产蚁品删类蚁型短及浩构技成渣比绸例（哪1府）乏目宪前细本罪片有区鞋楼湖盘积供余给垫的悠产书品遗类运型泳完兰全萍是灾以袄三找房假两威厅叫两顶卫啄为藏主肢，们面易积射主土要下集颤中学在钳1谁2炉0锦-挪1道3误0动平牺方协米丙之卧间盗，津所胆占脸比注例汗基鸽本角达陶到样4柳0出-名5吃0珠%淹以兵上部，拾个笛别扔楼胀盘晕（粗如救当毯代谣曙铜光扇花唉园缎、瞒虹吼景秆豪呜庭隔）桂比脂例坝甚傲至库达船到粗7天0拒-评9唱0忌%含；（货2欧）驶多星数是楼阳盘沿两渔房社两弄厅欲面嘉积断主眼要猛集双中定在涨9陈0涨-展1姿0焦0狡平犬方澡米语之喉间吩，堪比丑例梅相皆对昨较缓低胸，楼基轮本俗在霸1馅5岂%僚以陈下倚（诊光盯谷威智砍慧俩城后项规目策比支例尤相摆对类较磁高某，看达酒到罢2保0炸-帆3比0挤%含）鼓；（赛3猛）印四模房并两皂厅敬面献积嫌主冒要渗集持中隔在丢1渔4败0氏-僚1凡6怒0张平衰方平米烦之偏间愤，膨多仪数沟楼牢盘居比御例葡基宵本跟在再5滩-板1霜0稠%庆；（僻4俱）捏其尝他柿户贞型站（晃一钢房岩两垄厅袍、掏大坛户谢型厕跃纠式乓、菠复浆式茶）型比绢例浆很附低沸。4旗.合价勿格景及宁销预售乔状查况销纯售笑状予况桶：（搭1辨）醋三搂房防两疏厅旋两误卫犁虽杠然轰比协例掏较舍高卵，帖是左本暗片雷区缴供妥给胸的孩第繁一半户总型煮，未但古除布个歪别吉产到品浙户睡型赢较羽差斩而成导甲致铺难过以烈销胀售甜外捞，遥销送售集效尤果尝普扩遍女良关好呼。（装2细）持两币房驶两场厅笑一兽卫揪虽假然蜘面风积岛略棚偏月大看（生基屋本惑在淡9落0杆-唱1争0鼓0题平跨方仰米石）桨，层但祖强洲销贯势亦头雪明批显缝，池说败明旬本孕片困区筐市察场副对民此赴需踏求猫较已大铲。（根3笋）禽四日房屯以脏上程户吼型苹由疯于慌总旋价佳较悔高切，牧而苹销标售海状纲况蒜普把遍鄙一胞般调，薄个换别峰甚烈至舅较朝差辰。（节4坏）宗在续功损能上满狗足民需闷求影的裙前伏提躺下黑，非同绿样净户觉型燥，刮面极积抖相慨对陡越衰小不的处，智销展售摸效撤果员越搜佳诵。5禽.遗畅雕滞绩销哗原比因痕分辣析结作论蹈：（蹲1躬）班户粉型绳合歇理搏、付面像积渣相饲对积市走场叮平挖均暮水圾平辣适怀度辆趋农小递，找从序而窜控班制税总似价猫是再各议种坟户住型物畅盆销侍的播共盯性煌特扭征蒙；（忧2杜）伙市蝴场容需玻求辆主伤力旨户垮型己三灿房貌及秤两妈房枝由启于吃供轮需槽矛华盾而平断衡省结扰果尼偏锹向绣需伏求痰方粗一蓄侧钻，羊故末依笋赖治大丝式环忍境按因板素辟而调取踢得幕较榴好困销妥售拖；（康3递）坡滞胶销涛的孩原壶因菜则常正兄是药上黄述缘瑞畅扇销话原辞因驾的裙反还面废。（未二叨）我业们疗的某竞疫争冠对掠手男—芦—大始盘中决蚕战规模210亩、建筑面积21万m2、容积率1.6主力户型面积三房及四房，面积在110-150m2之间均价多层均价1900-2000，小高层均价2500-2600总价主要集中于20-35万区间工程进度三期多层已完工并基本销售完毕，目前主要销售二期小高层。四期动工时间未定，可能推迟到2004年。入市时间2002年5-6月推广方向居民素质、良好环境，“在线好生活”1钩.诵对犯手醒动剖态祝—毙—困学相府饺佳商园规模150亩、建筑面积12万m2主力户型面积三房及四房，面积在120-160m2之间均价均价2100-2200总价主要集中于25-30万区间工程进度三期已封顶，四期动工时间未定入市时间2002年11月推广方向大师设计，智能化，环境好

2为.哪对师手尚动末态分—检—颤当狂代菜光扯谷晚智且慧曾城规模249亩、建筑面积36万m2主力户型面积三房及两房，面积在80-120m2之间均价一期预计均价2200总价主要集中于15-30万区间工程进度已经开始拆迁入市时间预计为2003年10-11月，入市量8-10万平方米推广方向精品产品、良好人文、生态环境3问.窃对绸手拢动仰态娱—臣—叠保凡利话花虏园规模1500亩主力户型面积预计以三房、四房为主，面积区间不详均价据了解可能为2800元以上总价预计主要集中于30-45万工程进度一期已经动工入市时间预计下半年开始入市推广方向万科理念、全新生活观念导向4就.顿对昏手虏动矛态从—消—意万宋科扎城赏市抢花租园规模160亩，容积率2.0-2.2主力户型面积未定均价未定总价----工程进度一期年底动工入市时间准备2004年3月开始入市销售推广方向----5恨.红对郊手改动青态倦—去—辰浙录江诉卧叙龙迷地帮产（壳三裳）我享们正的蚁客肉户准俊确鄙把帖握甘客胀户牵需挣求似—灶—唉太奋阳衔城马制河胜吨关架键1份.亿潜鸭在中客瞧户致群（其1钢）势武倚昌侍东厕部衫地子区会众申多析高浮等权院械校萄/富研另究肠机武构感的乖老的师建、序研蜂究耕人陕员猎是机本详项债目歉最窑为枪广耀泛苍的田购填买裂者扇来米源叉；（从2任）长光纠谷壁片深区修内压大东量为高觉科驳技攻/苍三份资盛企近业愧管供理股阶突层净、向普袭通节白别领诞员桂工壳，御希行望蚂同扮时轮满海足劲工假作台便俩利滤性汤与抗生哗活编品喉位岸性码，迎成熊为熟太宾阳栏城垦项即目溜另益一爆目丧标氏客减户茂群摔；（鼻3门）基项些目乒周赴边奏传指统垦企妥业益（破中魂建惩三赖局况三颂公谱司脱、漂汽股标颤厂浸、灰电朝机造厂令、为长夺江诱有店线终、染汽决配爷厂匪）币中茎高汽级煌管狐理粗阶象层服及挥离夏职这后果的勇核完心慕技涝术具人站员怨；（铅4稠）残本委地厌洪成山似村小中话的丘富情裕测家模庭疗；（逆5谱）场现熟有忠商贫业匆街委经蚊商灿户危以妨及仗未帅来男项院目涉商再业茅开沸发假带缸来盐的益经陷营咐者爸；（露6下）饺看口好盲光经谷远房庆地漫产控市墙场成发浅展撞潜箱力风的春投钓资傲型荷客守户珍（累面岛向纠全户武性汉负市榜）钟。2顾.欢客丢户效的俩需偷求路特荒征船—暗—建迟筑腔类文型洒选递择巷及聚转诊换假条丽件（涌1宫）多收层廉是然本磁区灭域姑购们房已者观的记首最选汗；（起2笛）在贷实漂现晶“刃产数品桥品距质凡补之偿尽、穷景器观烧补弓偿具”秃的塞前蹲提续下应，株部号分疮客苹户担可脑以饰接练受输小碍高峡层真产声品纵；（扯3持）高视层稍产警品透在劝当闪前盛市殊场锡环助境桨下仁，典基耕本宅不焰存上在蛋销薯售框机救遇稼，饶市际场决消纲化授难具度现非值常贼大让。2蓄.理客缝户永的者需蜜求沃特敞征抚—钓—景两观灾与而朝滩向课的注对伞立亏性负选远择正夺南公朝斗向态已君经道不坟在吩是扰购四房涛必竹须躲满宫足踢的咏因南素症。旦在柏面管临胜朝产向园与赌景添观漫的夺对窑立晃选翁择杠时煌，柏更活多帜的矛居浸民歇（依尤侍其凉是棵素均质染较娃高援的退中佳青诱年裙）潮，戴在联给疫予爱充碑分毯“觉景姨观腿补另偿竿”牺的柳前隶提利下驼，川基顿本围是喇可骑以堂接失受沟偏得南稿朝蛇向帐（劈燕东狗南绿或远西逮南悦）邮的圾住熔宅群的段。2泽.责客觉户奔的培需粱求宪特秘征瓶—愁—可击接奥受心面剩积再“残瘦絮身屋”兆幅时度飞空裤间序号面积区间选择比例11-2个平方米14.3%23-5个平方米25.0%36-10个平方米34.5%410-20个平方米19.0%520-30个平方米6.0%630个平方米以上1.2%2童.躬客叼户钞的幅需亮求录特缎征嫩—倒—计口划旦购富买歌住芦宅挠单创价碎统遮计序号单价区间选择比例11800元/平米以下25.0%21800—1900元/平米20.2%31900—2000元/平米20.2%42000—2100元/平米9.5%52100—2200元/平米4.8%62200—2500元/平米14.2%72500元/平米以上6.0%目忙前氧居规民通较界为冰接胳受遇的挎单莫价鲜基笼本次集榨中惧在副2炎2榜0孙0留元急以趟下板，泡合竟计疏比叼例冻达道到单8各0泡%批。2礼.易客因户配的漂需甚求唱特舌征牛—脚—计铁划厘购坟买馆住阴宅恢总薯价枕统郊计客设户脉比乖较淡能孤够军接满受直1霜5适-居3愧0讲万麦元议的镇住黎宅友（颗占贝全输部樱客肃户踢比柳例比为仍7葱2籍.娃6豆%局）2疗.膀客室户队的蜜需毕求锐特吃征斩—徒—居道民欺购象买侦住筋宅扯重渠视粒因闷素1戴）就价凝格苗、持质观量舅、浓环玩境泼是咬武奶汉岭居号民裁在浇购治买涛住恐宅匀时标最脏为防看舍重劫的征三厌个挤因亏素粪。2激）句收脚入构水克平梦中剃等奋（手家浴庭皆月报收羽入躺1超5否0埋0共-裂2栋0燥0土0吧元撤）狐家摘庭否对欺于困价省格醋的茫重锹视御程贯度岩明怪显块高乎于奖其屡他滔收砌入召水坊平在家练庭席，述而禽本俗项坦目渔的不未江来糖客谦户葬正趣是现主柱要寄来处源盏于辅中子等即收舍入洁家泡庭释，肯因少而言确特定们合恨理划价够格伯水罚平晌尤挎为屈重慰要高。（约四扒）我奋们受的胸市翼场臣—轻—显市特场渠分顶析澡总格结项流目标所党在韵周免边妥片粮区茎房竞地切产府市令场苦即昨将摄形每成宣内任部祸激决烈绵竞疗争奥、寇外锐部省强太敌俊环疯绕育之乔势监；片印区区项佩目汉客尝户来特执征爪较其为疮集由中床，放高饰校惩老脱师衔、脏研黄究不人桶员场、贫高甲科私技父企说业痛白鞭领笑、挂企斧事沈业芦单女位恳后词勤取职修工堡、况办柜公鸡室抬一小般养职裕员下、镰个哀体乔户兆构浸成嗓片堂区慰住旁宅识主疏力姐购萌买证群文体产逆品蔑“蹦瘦饲身辅”励，慢成亩为污片腿区赵房葱地知产裤市燃场首发跃展奇主珍流若；太涛阳诵城坑先绵行来一例步嗓占佩据赴了困市俘场值主角动率。二仇、下项尿目惧分状析优梢势纵：基北本广全庄多屡层失、弯相因对晕低鲜容宿积材率区仿位吼/少规狗模五/堵交妈通现至楼掌发胜售政驱府绿资繁源躺支鞠持资撑金侦/故实累力预雄序厚劣误势饱：片顺区逮形浙象植（题东吊、棵西须、称北贪向险）现灯有笛部薪分革产损品翼设驱计品令牌践效吨应像较趟弱销晕售厦准竞备腐时雕间倡短吃暂机她会：片零区迈市茅场吼价吴位损持蔬续团增递长高小校容住稿房倾政纤策震改狼革高勇科钉技羊企凳业唤增貌长市辛场暴品梁质农空叉白头机蠢遇片释区敏大忠盘掘中朝最浪早棵入批市威米胁输：片源区室大芬盘殃入须市雹竞弊争未续来召大驴量磨潜上在劝土唐地粥供趋给万朋科朋城努市作花露园年、斩保酿利膏花藏园堡开社发临拖近话片轮区零竞础争赚威烈胁（祥二款）盘项敞目有S望W耳O集T按分浑析减抬小凑劣挥势汁，苹避扫免歇威伯胁发短挥代优赛势骗，斤转庄化玻威剩胁利钩用霞机槐会叉，谱克乱服补劣穴势发阴挥烘优滔势界，户抢怕占共机硬会1羞.照强稠化暑项爹目沃独岭有各低鸦容痛积皆率违核酒心牢卖或点箭，宪集鼠中富火创力2孟.烂现瓦楼绸发台售穷、找全号情薄展饲示蚁、叼强状化半客赖户白置惩业混信风心1到.卡差职异粘化荷策绞略毛应慢对雹万盟科2曾.饿强锻化反工贯作嗽节朗奏促、桐提耕高朗效路率形，辛“塑一绢级鸦战痛备和”3户.联务手楼协概作面，残共归同井打户造优捕势饰（衫S而）尖：基默本馆全幸多恳层缝、尺相玻对吸低盘容栏积承率区欢位民/接规去模互/件交扛通现性楼珍发息售政工府话资荐源里支束持资腔金秤/废实劳力谋雄烫厚劣顶势费（仪W挑）：片乒区盗形仙象现迎有稍部再分赚产芦品疾设夹计品竞牌君效眠应榴较记弱销贪售是准阳备惰时休间慌短跑暂机义会役（娱O痰）夫：片笨区滩市叹场竭价胖位击持遍续骨增惜长高冲校约住资房梁政省策师改饥革高锹科限技盒企桃业督增折长市碑场抹品凭质垄空递白扎机孤遇片茶区倡大博盘测中挨最风早锋入榴市威局胁庭（酸T迟）：片词区窜大让盘勾入讨市岗竞艘争未求来悟大狭量锐潜衰在诞土亏地纵供领给万记科团城净市爆花桶园志、第保始利纳花么园员开昼发临滔近职片妄区煤竞损争单威诸胁我卷们然的债战纳略1旁.赞抓油住势机甘遇涝，珠先胀入秆为杨主拒、喝抢填占苏市或场2垒.缩慧凸燥出撤光晓谷译未德来少生顾活河中盆心鄙地碎位1鲜.瞎充禁分落造星势芦，形屿象浮领穷先涌战寒略昏—郊—形凸禽出2饺.倘远蜡期紫价茂值拆充吴分世展见示（广三平）锻项违目立发尾展宾总膜战郊略眯：战程略罚一些：恨形疮象紫领赢先战刘略雪二魄：争抢薪占闸市基场世份如额战凝略上三照：案分煮阶挡段扯展赚示骗，末逐才步暖挖旅掘锦价纹值径，贞追求拿总霜体饥价睛值振最晌大亏化三夸、阁项栗目作定献位（务一黑）古市耐场崭导亮向烂型屯定某位带思在路目铺标勒客眨户帜定烦位②①物趣业蜓定疯位③形这象布定刺位产戚品崖定归位形释象施推英广③③④④④⑤（馆二阶）兵目库前猎太应阳型城昌存奇在郑的登问呆题士/概难请题1篇.丙产睬品幸已山经辆基存本厦确专定疑，巡寿重浆新胀寻校找息目笋标攀客倚户侄，兄存票在慈诸厨多附局贫限猫；2载.寨区冻域舟特相点刚、辅项售目烟规待模橡、矮价促格驳预过期尤决英定费仍故必倦须岗以高葱校踢老翻师擦、医企弃业指白切领贝、肚个距体嫩户滑为晃主殃力客冷户阶；3钱.膏项吴目俩定出位汽必累须文与踩主并要粱竞抚争窑对辛手洒建骑立蜻明盲显桌差倾异黑化齿，先形搁成粪相忙对柜独乔特仓特焰色心。（远二名）夕目剃前示太厘阳某城墙存饲在聪的冠问透题狂/宾难话题既淋能梨较焦好奏满茅足趋市色场树需驱求歼，摸同店时伴吻派合芝项鸡目厦已赖经春确绕定怨的抱产删品斑形酬象巷（呜户婶型鞠配陪比刊、度户六型奋面陷积笨、蜂立滨面僚风勤格铁等否）客最侵终嘉形喘成悼相诸对不独兰特钢的借差宰异害化铺定隶位如蕉何命实钳现邪？（唤三碎）落项吉目技目样标替客越户掀定川位在布仍凤然厨必缓须增以高膝校梨老坐师侦、蹲企浑业衡白您领切、尊个邮体事户泄等编为并主用力客叶户级，寨与乐其苗他逮项乡丰目匙基验本垂一迫致断的锅前滔提埋下酿，里采拉取繁可喇以浇进念一迁步伙细库分雅市卸场荷的补A说I跑O志定喘位缎系述统径，袭实反现弄最壳终煤目切标纺客昨户籍的踪蝶差执异竞。A血I旦O钥定稀位肾系血统—灰—风从损客偿户惩的颗生想活尾意融识茫形筛态城、蛾价腹值煮取顶向局角胆度趁进性行带市瓶场国细距分（机三票）看项营目酬目关标韵客誉户慎定攀位1烧.灾相原对沟保帖守夕、浊沉型稳歇、紫内握敛盈、行平法和刑，挥对别现偷代疯潮达流孔敏搅感鸽度管较稠低2暖.盏追朗求单精桑神堪诉杯求旱，港同药时之重枝视对物守质芬保当障3抢.赖认均同爬“衡空热间岛尺倚度踢决桨定柿居浸住换生猪活腰标键准累”混观狭点（忌三师）悄项慎目蔬目所标咸客爸户悠定湖位目现标莲客顽户扇背锣景您特裙征探：1口.宅周妥边掏高拳校钓中衰的馆中蜻年担以逆上滩（粪3准0遗-触4笛5游岁边）墙教根师呈群推体2句.煤附医近竞企斑业叙中旷的控中灿高吐层齿管颤理右阶返层锹及诉中霞年抬以泳上顾专盗业晃技弹术虚人脑员3竿.尖较派为么富揭裕熊的偷经吊商撕人钢士本及逝本购地纯传扭统嗽居椒民（赛四构）屿项乞目彩