第二章经营理论和策略

房地产开发与经营

（第三版）

吕萍等编著第2章经营理论和策略本章学习要求（1）了解房地产开发与经营策略；（2）熟悉房地产开发与经营决策类型及其决策准则。本章内容提要

房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。“原理”章节2旅.迅1房渗地应产撤开轿发过与点经遥营银理私论殖综滩述收益（利润）最大原理；消费者市场购买行为理论；市场需求预测；价格确定理论；市场环境分析；可行性分析；2亦.遵1房扶地弹产武开即发矩与涂经悟营瘦理痰论董综搞述2朽.帝1挨.1收喜益骨（响利软润在）屋最本大既原庸理收雹益牙最蜂大靠原奥理什存晴在陷的快原爽因经零济注学桥的芽一妈个乘最押核帐心翅的吹命独题漏就缎是推“嘱经幅济挎人严假远设泥”初，霉即稼认忧为欠任连何蚀经傻济篮行斗为糊主稀体逗都泰是建在究既谁定风的立约营束勿条岭件穗下级，疯追怠求阴自陷身羊目饥标点收舱益王的遇最筒大蔽化按，诉这庆就稿是鸟所线谓系的洲“忘收副益旺最沃大近化谁原达理狐”机。蚀对帖于馒消熟费隆者博而适言币，愧收晚益路最校大奔化紫表裂现情为叙消谢费侄者睡效毕用柴的倘最仗大荣化弊，惩对驰于撇生沸产饺者僻而旦言保，盆收毒益键最撤大据化迷表掏现酸为伸生得产废者蕉（熔企塞业绞）津利隐润禽的维最迹大繁化模。生夹产欣者签和摊消制费案者效作勒为刻“滴经刮济漏人省”毛，锅在穿任懒何售一误个欧经董济优行更为痕中谨，肤都六会酿考剑虑趟利积润划最狮大狐化脾原呼理拌。同殿样乓的葱，在折房各地县产缴开弄发世与窗经婆营肃过折程栽中回，房荡地简产义开映发物商或画者房疗地锯产损经脾营绑者纵，购医买地毯皮破，生绑产缺建协造滤房窃屋，椒经茄营匹房译产剑物湾业授，一沸系偷列限经握济刚活骄动竿，脚都致要兔追塞求矮“驼收科益凶最嗽大钟化只”微目馒的杀。生妄产岛者局生宰产浑房絮屋灰，不泰是魄为约了满两足清自证我消束费体，筹也减不助是搭出强于小“据大票庇调天南下下寒蜘士赞俱托欢彼颜贼”惊的招“散社挂会娱责债任洋”逝。溜其赏惟却一朵目嚷的海和裙决雨定梢性撒动妥机安就答是马获预取尚尽如可听能蚕多快的宏利便润猛，株即苦追弃求郑“骗收按益晶（桂利肠润防）祥最榆大为化朝”庭。收俗益顽最浪大尘原帜理微替观桶经恋济驶学与衡艳量雁方未式：对消罩费狗者弦效姻用规最唱大待化，浪在升微命观巾经观济牙学锄里秧，歼应摩用翠了恐基最数椒效醒用抚论惑和淹序挖数稿效夕用锡论裹两奶种改分寻析坝工所具堵，址分宅别涝用前总夫效追用慌和皇无肺差志异叛曲胞线外两希种痛方位式惕进助行篮论浅述没；对生延产才者肃收休益孔最莲大荣化，侨在惭微货观斗经罪济絮学罚里穿，野分筛别箭就惠一棍种片生割产载要猫素鹅和阁两传种西生爱产舰要恩素俭投贯入形下袜生贞产碑者立收盛益厌最婚大当化念作森了撞分举析纯说都明手。消乎费读者谎效桨用辟最及大怜化作发为员理畜性间的维消捧费非者鬼，妇其握经鱼济产行费为猴所要遵餐循微的弯准徒则踩，迅就欢是暴在劲一手定饼的炕收控入剃条中件合下捏，其使搁自剖身朋的皂消脱费涛需线要迫得丑到妨最陕大皇限孝度珍的深满洪足腾。板人苹们妇在链消副费嘉各良种枕商邮品吩和库服窄务薯时舟所铁获堡得骗的联主汗观平上唯的仿满榆足导，真在成经粮济洒学链中傍，叶我润们休称症为副效游用侦。施因业此猎，印收锹益咳最炒大朱原梨理四表此现傅在捷消垂费悔者耕行柱为闯方多面轻就万是芽消绝费子者续的浊效姑用朵最臭大食化枝。效昌用开是脚指怜商萝品秘满服足尺人延的较欲踪蝶望县和裂需灶要慎的殃能首力寻和南程税度巴。筝人笔们怎通璃过索获禾取是能党使茄他扎们竭快垮乐厦的集东呢西敞，吓回紧避馒使戏他绩们密痛封苦圈的编东店西霸来柳得漏到之效怠用以。按衡牧量恼效河用否的俊方它式总，模经柿济然学埋家专采帽用才可残以扁用剧数念字顿表闻示租的词基示数齐效葬用予论寻和丘不之能悟用拐数鸦字跳表覆示届的序序瞒数勇效凉用科论法。生歪产鹅者脖收趋益是最帅大挨化生区产冲者叉经踏济鼠行寸为醉的弊准方则宏是期追风求旧利侍润郑最圣大饰化铺，导而泪利否润抹是立以柳产陈出浙为丛前萌提焰的拼，源微圣观叔经饲济眉学暮里档，红在缓推获导胳利今润泻最属大栽化灾时讽，字先汗从饺生餐产天和咸生笼产某函崖数北入给手浴。否生缠产皂是仙生钳产狐者宾对聋生掀产储要峡素浇（讲劳暴动称、欺资设本殿、秃土躲地么及咸企慎业食家拖）眨等蜂进浮行饿组凳合愉以富制专成垦产秩品剥的牧行瞎为喝。栋在群生套产胜中季，盛要激投椒入扒各属种漫生私产赔要奥素恳并部生散产口出敢产博品达，狱所千以扔，率生辨产部也狭就凉是码把嫩投沸入辰变讨为践产避出该的橡过洋程铺。杰分探别等讨锐论械一著种见生天产虏要塞素渡和扇两特种汤生被产凳要满素迷条趁件鱼下孔的哑生吐产盘函溜数烂，王由聋生无产探函却数脾推尝导横产绍量甚，桶进奸而版计乌算凳追健求延利盗润食最应大遗化乌的项最搏优叫生触产汗要吃素梁组槐合扁。收魂益器最汤大钳原慨理巾核霜心越内削容橡：成此本碧、联收桂益妙指吵标蝇确脖定项蜓目吨最储佳让规弦模稻确盲定定网义：启对堪投停入瞒要休素卖的担支皮付丧。

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（1）维持原定策略（2）适当提高价格

（1）产品改进

（2）适时降价与其他营销手段的配合

折扣或让价策略四春、超价僻格江策壁略⒈高荡价卸策魔略⒉低狱价可策虫略⒊均挣衡勾价骄格术策荡略适乳用奋：堂（1）疫企廊业靠开士发威的独楼北盘裤档柔次皆较谁高梳，延价毁格祝弹续性项较刷小轿；（2）只该瓶类文楼假盘族的铃消优费艘对慎象职收特入常较凯高判；（3）旬企脆业墨对返利烘润攀的罗期底望叼值掉较朽高傍；（4）织同溉类范型熊的陕楼纪盘死竞隔争仍相敌对玻较客少沙；（5）棍树幸立券品害牌焦形洞象抹。适鼻用：锣（1）骆扩拍大过市窗场山容名量拉；（2）僵价兔格饰弹蛛性本较甚大筑；（3）脑企毛业垫的块开恳发球成暮本馅较脂低雾；（4）顽市将场贵竞伟争躁激恨烈哀，冶与贱竞磨争昏者毅保袋持狐均顺势窄；（5）温阻怠止亩实蒜力时不威足紧的辅竞抱争掌者疮进阁入市阶场温。适帮用:袍(肯1康)市江场降供粥求棵较怀为州平枯稳芝，镇成树交享量饼大肉；(裕2州)价之位递对怨于蔬开岛发渴商格和伯消撤费王者模都躺比请较朱容管易沙接缴受盾；(雀3平)楼层盘浅发餐展触进规入荷了肯成农熟笋阶盘段剑；2段.晓2房流地林产博市帅场功开阶发盟策到略开鼓发原由赴本具地远化牧向适跨低区测域饿发法展开弹发躲从节品生质挎向蹄品塘牌拒跨峰越纯躲住鲜宅驳开疗发篮向套商妹