第5章房地产开发可行性分析

第五章房地产开发项目可行性研究

本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。本章内容提要重点问题房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的财务状况分析房地产可行性研究概述房地产项目的环境影响评价一、房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。5.1房地产开发可行性研究概述二、房地产可行性研究的目的旨在使决策科学化、民主性、程序化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益，并为项目的实施控制提供依据或参考。三、房地产可行性研究的作用1、是投资决策的重要依据2、是项目审批的依据

3、是项目资金筹措的依据

4、是编制设计任务书的依据

5、是开发商与各方签订合同的依据

四、房地产可行性研究的步骤详细研究开发方案的设计和评价、选择资料收集及市场调查组织准备第四步第三步第二步第一步编写研究报告书第五步五、房地产可行性研究报告的构成和基本内容1、可行性研究报告的构成研究报告1封面2摘要3目录4正文5附件6附图2、房地产可行性研究的基本内容

项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价风险分析国民经济评价结论反映房地产项目财务状况的指标财务净现值(FinancialNetPresentValue——FNPV)投资收益率静态投资回收期和动态投资回收期5.2房地产项目的财务状况分析1、财务净现值

FNPV——项目在起始时间点的财务净现值；

CI-CO——净现金流量；

ic——折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率；如果FNPV≥0，则项目可以被接受；如果FNPV≤0，则项目应该被拒绝。5.2房地产项目的财务状况分析例1

i=5%;单位万元2、投资收益率

是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为：投资收益率＝年净收益÷投资总额×１００％

其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。

5.2房地产项目的财务状况分析3、静态投资回收期和动态投资回收期

投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。静态投资回收期（）

即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。公式为：5.2房地产项目的财务状况分析-15.2房地产项目的财务状况分析4、动态投资回收期（）

即项目以净收益现值抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为：动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：

一、风险与房地产项目风险

1、风险从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为：

--对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险

--仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险5.3房地产项目的风险承受能力分析2、房地产项目风险

房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

--房地产投资的系统风险如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等；

--房地产投资的个别风险包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。5.3房地产项目的风险承受能力分析

（一）环境影响评价的概念是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。

（二）环境影响评价的管理

根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理：可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。5.4房地产项目的环境影响评价

（三）环境影响评价的依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国固体废物污染环境防治法中华人民共和国环境噪声污染防治法中华人民共和国环境影响评价法国务院《建设项目环境保护管理条例》(1998)5.4房地产项目的环境影响评价（四）环境影响评价的内容5.4房地产项目的环境影响评价项目内容第一建设项目概况；第二建设项目周围环境现状；第三建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；第四建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；第五建设项目对环境影响的经济损益分析；第六对建设项目实施环境监测的建议；第七环境影响评价的结论

（五）环境影响评价的步骤5.4房地产项目的环境影响评价1234现状调查影响预测进行评价编写环境影响报告书复习思考题什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2.可行性研究的种类有哪些？3.可行性研究包括哪些内容？4.反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5.风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力