莲花山项目策划报告策划案课件

莲花山山水新城项目投资分析目录壹/宏观市场贰/区域分析叁/项目定位肆/投资分析PART1宏观市场研究国家政策组合拳1、住建部:二套房以住房套数界定,不再以货款为准2、住建部:要求商品住房严格实行购房实名制3、国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房货4、国务院:贷款买二套房首付不得低于50%5、住建部:加快保障房建设,遏制房价过快上涨6、银监会:银行不得对投机投资购房贷款务院:首付款比例从20%提高到30央行:全年6次上调存款准备金率0.5个百分点9、央行:年内二次加息025个百分点么楼尔10、重庆上海等地开征房地产税政策解读打击了投资性需求,错杀了改善性需求,耽误了真正刚性购房需求I.目前房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段。Ⅱ.政府对于房地产市场稳定健康运的意愿非常强烈房地产行业正在逐步回归到理性状态。ⅣV.房地产企业面临重新洗牌,优胜劣氵V.住宅供应结构明显的调整,中小户型供应量增加Ⅵ.房产税征收在即,投资性需求届时将受到抑制。VI.二次加息将导致明年房奴月供增加2%。高房价的压力之下,国家为了进一步稳定房价将会进一步出台政策予以打压,全国多个大中型城市均受到了改策影响价格上涨趋势放缓了脚步,长春市由于是以刚性需求为主要导向,受政策调控影响略小东北老工业核心城市,城市建设步伐加快长春经济发展长春,吉林省省会城市。位于中国东北腹地区域,北接黑龙江、南靠≯作为中国老工业基地,长春处于沈阳与眙尔滨的中间地带长春市作为东北老工业基地核心城市,近年重点招商引资,建设大中心”,壮大“两大支柱、三大主导、五大重点产业”,推动“三大板块”协调发展当前瓶颈:城市配套建设相对缓慢。城市外延发展思路明确城市规划——“双心三“双心:人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心三”∵:城市的空间拓展采取组团布局模式,西南、东南和东北三个发展方向学南部中心城区:建设成为城市新中心、以高新技术产业和高品位住区为特征的现代化新西南部产业新区:汽车产业集中区东北部产业新区:农产品加工及下游产业商贸物流、空港物流保税中心等多功能产区东部经开工业新区:先进制造西部客站发展区:城市西部客运站场服务和产业配套为主的多功能新区长春经济发展2009年,长春GDP完成2919亿同比增长15%2009年,长春市主要经济指标増速连续三年在全国15个副省级城市中位居前列2009年,预计地区生产总值完成2919亿元,同比增长15%2009年,全口径财政收入完成450亿元,增长21%年,规上工业总产值完成4400亿元,增长18%2009年,固定资产投资完成2400亿元,增长32%长春经济发展购买力不断提升,人口飞速增长。2002-2009年长春市人均可支配收人情况长春市历年总人口发展情况(万人,%)弯区人口灌幅miTT:EE257182372407315739267459753.1,8人均可支收人(元≯城镇居民的人均可攴配收入持续快速增长,增幅与同类城市相比略低,绝对值不高城市居民消费能力有所提髙,但城市居民的消费意识较为保守。2008年长春市总人口为7531万,其中市区人口为3691万;年均新增外来人口达到10-12万人左右可以看出长春市仅对周边城市居民具有较强的吸引力城市化率为52‰%。表现自2006年起,城市发展增长空间开始加谏,城市化进程速度加快以满足城市的发展需求,从而将带动城市整体房地产业的发展长春经济发展整体经济全国中等水平,经济快速发展,为房地产市场的崛起提供了有力的保障长春历年GDP走势分析009年,长春市GDP达到2919亿元,增长15%,经济发展势头强劲,宏观经济近年3000保持15%左右的平均增幅,根据国际惯例,1200房地产市场处于快速发展时期。10002003200420052006200720082009增长率长春市历年人均GDP走势分析2002009年,人均GDP达到38391元,约为55645美元,房地产市场正处于快速发展阶段2000这期间,居民对住房的需求从生存需求向改善需求过渡,房地产数呈与质呈一起发展。2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年BIGDP长春房地产市场商品房施工面积持续增长,长春房地产正步入快速发展阶段。近几年来,长春市房地产投资额增长迅速,年均増幅达到419高于全国其他大型城市,可见长春市房地产发展较快在2006与2007年长舂房地产开发投资的高位运行后,2008年、2009年的房地产受国家政策影啊,开发投资速度开始放毁,开发商投资更加理性化2009年商品房斾工面枳达到237万平方米,年均增幅达到12%,这说明了长春市房地产市场进入快速发展阶段,投资商已经加大投资2010年开发商