王志纲福建福宁湾项目总体策划报告

福建福宁湾项目总体策划报告

王志纲工作室广东投资顾问中心2008年5月前言当我们接触霞浦福宁湾围垦项目时，我们为项目的宏伟规模所感染。当我们调查项目时，我们为项目的复杂性而鼓舞。单就福宁湾围垦ＢＯＴ建设项目而言仅仅只是一种做法，但如果我们志存高远，在海西乃至东南沿海的高度审视时，项目蕴藏的巨大市场和发展潜力使我们发现和意识到，这个２０余平方公里几乎如澳门一样大的项目，具有更大的价值。各个方向的调查与研究汇聚一处，表明这可以是一个新城市建设项目，可以是一个大规模的休闲旅游度假区项目。这个项目一经建成，对海西区和海峡两岸会产生深远影响。因此，当我们审视项目时，我们不断告诉自己，小心而慎重地处理项目相关的各种因素，理性地调查市场，整合各种因素间的联系，以感性需求定位项目，影响城市，颠覆市场，首保成功，然后卓越。任何项目发展都必须得天时、地利、人和。马英九成功当选使海峡情势大变，经济发展将成为两岸主旋律，是天时；拥有东南沿海宝贵的土地和滨海资源，是地利；投资人把握历史机遇的气魄和果断，与当地政府和人群高度一致，是人和。随着交通条件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海边小城，凭藉自身的丰富的海洋资源优势，霞浦福宁湾项目有条件成为东南沿海度假天堂中的一颗灿烂明珠。目朴录第凤一戒章壶霞咱浦秋项通目烧自负身驳条议件城、炊房奥地摩产赶市虹场锐及婆项访目婶目忍标项棉目怠概踏况福糖宁亦湾县B朗O迟T缴围洞垦歉项铲目讽基狐本晶情墨况霞知浦毒房抛地省产浮市低场项挽目槐S里W减O潮T奋分晕析项断目像目位标第钉二课章榜外引部胆环另境冲提鱼升废项乎目借价酷值跳卖出梢项客目界看尾项卖目看棋海绳西匠发检展钟战窑略看心三净都灭澳拾定决位看百霞柴浦看耐社蚁会咸发张展黑—锹—悼休秃闲却时骂代看剃霞痰浦宵城衡市悼发啄展羽—相—精蝶磨变辆演酬绎稻“热双遗城欢记香”目援录第撇三望章黎内晃部企环昆境院提僻升路项带目腔价馆值福裙宁膛湾施围尤垦请项岭目挠地页理恨环驳境长评思价项卸目橡定加位第们四餐章葬区年域垦功寻能汗构狱建海土峡慢合勾作易论稳坛月永阴久告会码址3麻6犹洞碍世姥界躬岛沈高负尔添夫障球垫场超吹五妹星短级吸海婚岛雄式畜主仁题纽奉度担假叹酒予店松潮山逢巨今型食妈善祖侨坐蒙像岭石桌窟现抓代码观浸光鞭休港闲汁农国场生统态紧滩典涂喷水习产浓养关殖嚷及杠加时工垫区滨鸽海冤湿亿地蹈公址园闽芒东爱宜矩居旷滨矿海暖新泳城扯。第志一我章杏霞感浦崭项洪目疮自懂身倒条济件箩、彼房乓地幼产浩市杜场描及俗项律目抹目柏标霞驰浦读福沿宁设湾绣围润垦早项龄目啊位屠于游霞窑浦头县境城旦东梁南凳侧灭福脑宁忙湾金,抄围这垦薄总陈面碌积任3陕4攻1屡0室0须亩宝，均东性面揉向策大哈海椅。其您中乡丰：悄农呀业滨区戒1隶6兔4径0殊0嘴亩团，直水串产穿养券殖代区弟7竞4魄6独0绘亩图，烈滞肠洪侨区济7且6衔4矮0坛亩临，越新礼城旗区族建垒设仗用型地验2电6境0怒0零亩抹。谣海铺堤克全例长身5砌4府3戚4跑m半。价堤浮线扒朝器向烂开剧敞奇式袍海竿域贫。项信目臭概蜡况地强块可现捡状铁：联海愧堤传内技主则要者为顾大融面赞积俭的舟尚边未陈开辆发变的售高嘉滩喇地料，拌近翻岸拢为亡岩纲滩踢、用砾府石煌滩翁、上湾良的薯中肺部悔过但度齐为欧淤性泥搁滩贫。地喇块齿四侮至伤：笛北树至饭塔脆下菠山府、排松吃山潜，箩并带与身中颠心太城华连廉接较；智南衫靠学南杂歧恐山滥尖研鼻明头挎；篇西拳接顿福鸭宁料工酬业跟园刺；驱东帽临史福备宁踏湾子。地兆块邮属肚性寺：雀属桐于甜滨肢海早型答滩羽涂码用管地。福语宁另湾则围焦垦聪项嫂目地侧块毙区丛位香：而位贵于披霞意浦竭新军城蜡东迅南昼部惨。粉面撑向歌东锤海伙。福害宁魔湾最围舞垦洲项妖目迟实纷际仓造粒地觉2基6溪4著6滴0脖亩项痒目储现巩状师图旱片项蜻目鸦概爱况福挽宁宇湾径B煌O指T拴围棉垦隆项望目忌基葡本拢情因况霞联浦若房克地旅产肥市产场项昂目伪S辞W葵O采T窝分罢析企榨业双目益标呼及叮项轮目注开丽发迎思茅路资旁料赶一常：光2血0统0薯5患-幅2赔0奏0餐7钻年范霞唯浦呈县勿土单地彻拍荡卖称情贫况（太霞糠浦授县攀国危土饥资伶源自局但提济供案）年份面积（亩）成交价（万元）宗数均价(万元/亩）每宗平均成交亩数2005年90.6147391.923481.57622.62006年57.5729978.6122173.32428.82007年104.30231285.8383299.95434.76说俯明士：盐从国2范0纵0匆5称年弦至供2晃0酷0衬7轮年庭三嚼年刮间街，缺霞伸浦杨县掌拍逐卖察土箭地触共补计度9严宗关，衣拍冲卖定土叔地爪面岔积漏合器计年2鬼5呜5逝.容4苗8斩8吓亩捧。反其镇中趣每退宗低总径平桥均醋用猾地注2翁8饱亩项。卫都恭是股很盯小设的降地很块世，妖加呜上引时京间谅因讯素勺，悄单存价伴较顿高傍。资舰料钉二壮：笨霞朽浦缩慧县穴2衬0盐0珠6通年残-遗2战0溜0掘7昏年触各但类金房走地害产蒸供迷应吨及灰销菊售跨情乡丰况物业类型批准预售面积（万m²)销售面积（万m²)销售率（﹪）销售金额（万元）住宅28.8619.6968.2255963.22商业用房4.251.842.359666.01办公楼0.130.13100486.92其他0.040.54736.47合计33.2822.1666.5966852.62（关霞唤浦春县走房专管纤所枕提农供宰）说归明馋：意销副售课比稿约丢6帅6允.窄5夺9罗%泰，纽奉当枪前怪房催地姐产确市度场难状笔态趋良福好炊；脸住冬宅箩和南办莲公尺楼钻销混售匙尤固为朋突朽出叙，谊商杠业独用扯房符销坟售细情克况稻不集太夸理姐想绒。2础0誓0隐6耕年狮全弯县扩共各有格房织地柴产咸开乌发丙企雅业金2办8躬家网，冲共太有那开假发歇项容目旗1捉3骆个祥，定其特中舅已谦开剩工感项撇目停9茅个堡，健施失工垒面辜积填3镰0欺.耕5港9惩万偶平铺方骆米辫，亏新悠开放工讽面矮积滥1捐6蜜.络7逃3创万循平蛇方透米坚。纪房嗓地悦产彩开赔发烂累仙计点完治成碌投锣资筹2凭7率7粘9撑3特万欠元煌，谣占乎城临镇您固游定终投吨资球额送的火2秤6止.灿5伙%拉，胸与慢2双0申0敢5要年撇同岗比霞投势资才上子升她3级.街3垒%骄，裁其毯中堤住吸宅庸投任资艇1初3骄1缎0耗5定万遗元渡，晒同斜比匀增出长跑2毁7洁.灾2城5膏%富.2贱0段0初6繁年泻全砖县临商组品廉房馋合盛同掀销虎售齿备森案删6曲2痰9煌份辩，矿销进售陪备刘案宋总诞面笔积迁6帜.框6垃万诉平素方双米婚，焦销叛售盒备袭案敞总笛金属额泄1产7蜘3绵5射6柴.委7歉万暴元橡。追2铃0家0应6惩年丝式，戚存燥量屡二表手古房环交律易泄8寺2宏2夏宗德，深成肃交导面让积彻1俩6蜓.段2钉9前万量平马方椒米陕，途比使上敞年踩增郑加响9嚷.沿3不3唱%趟.炒销惹售乎金能额疤1羞6茎5巾0泄7许.洋5蛋6郊万态元后。虹空披置楼面各积导比装上洪年旅同控期而下秤降仰7微5司%摩。2豪0讨0课6业年贿，勉非辆住血宅窗商症品音房蜘平赚均门价袍格倾为考4轻5坑2与2懂元磨/色平经方胃米迫，怕商菜品初房因住犯宅揉均端价句2阴2忘6武1司元权/绳平伍方直米泥，竿据演调纲查放，棉2袜0痒0摔7重年隶商蜡品喉房霉住膀宅两均鸭价杠约犯至及3碌4梳0宪0混元繁/善平答方肢米妖，丸最丧高柳上疏摸疾至赶3理8秋4兆0衡元爱/犬平给方极米哭，昆别亡墅良3呆6虎1叶0狭元塑/袖平因方砌米银；2触0选0帽6胀年赚1衡-皮1音2喉月阿，倍全堆县纹共责办篮理需房耽地愤产糊抵愿押税权撤登央记砌1除8族6吹0坏宗维，棒面哈积狂3肺6帖.爆8腐4臂万扶平积方介米竿，设信菜贷羽金隆额恐为讲4称3增2锐0离2停万旬元泻。绪其凳中注商雨品渣房宇按象揭滚抵随押夫6惩3齿8层宗增，抽面斤积膀6佳.花5蝇2姐万倦平体方锡米晨，赠金退额衰1你0醉9光2颈4主.默1鸭万文元前，递占佩业限务表量套的贯3恳4金.泳3疗%盯，诉预辟售遣商免品俩房吵抵激押贞转探现前房脊抵鹊押疲2用8剖4赔家遣，劝面吼积势2肯.妥9亭6弃万瓣平遗方特米湿，守金样额追3社7桶5纳8事.味2占万鉴元役。（肠资培料沿由有霞访浦也县意房愁管凡所脏提岩供喇）资县料肯三践：算霞哭浦虾县议人驼口乒情脚况年份总人口（人）总户数（户）非农业（人）非农业人口户数（户）户均（人）2003514828142246149500471613.622004517646144721154355432373.572005517336145939156115441003.542006518243148275158475453513.49资保料耗来劈燕源过：棚宁残德蓝统浅计毒局说轰明址：1搭、临霞写浦境非成农妙业佳人位口剩，详即监城唤镇帐人消口悟约蜂1傅5酸万货，醒户呆数风约枝4粮万肝5舱户慕。2贸、昏近她几烟年呜霞府浦察城逮镇低人亮口改每名年北增券长星几踏千塌人跳，颂约触1恐千洪户畅。址增病长史率艳约吹6熄-联7该%声。3稼、师如矛果震将担霞曾浦凉其梯他玩乡架镇游人桑口须排拣除藏，衫县耽城笼约关1匹0尤万品人善口脚，祸户品数刮3丝式万齿余撕。荷按芝增姐长祥率慰每程年呀约签2军0哪0始0弟套您新终房冲。怎而择且迫几湖乎甘无疤外帖来种人鞋口图。说显明时：1展、霞河浦察城付市不容容纳稼力徒有胁限眠，贫基割础权弱掩，款外辱来井人谋口袜少误，宰城睬市怪增聋容股速鸦度暴虽旨快繁总莫量释少宽。2碍、甚2候6狂0疏0竞亩午按分中阶等龙开拨发刚强奥度汉计申算殿将灶容都纳网约衡8倾万锡人坡口脖。勿2软6拣0您0激亩碰土班地烧供脉应危短霞期阅内厘显不然炒远碍远包超辫出霞才浦城锹市泡的性容连纳碧力白。钢这冻里灶还含没屯有快计鉴算克城愧市笼其由它彩推遥向租市努场锐的霜建虫设蚊用键地枪（台目誓前暗平柄均肠每兽年匆推匙出商１攀０捐０根亩疯）苍。3筐、倚如速果抹2欲6端0绕0琴亩摆的侄建统设近用捐量呈在霞盾浦麻消伤化歉(棕按耀平捐均获城铁市洁容妇积状率益计歼算逝)，胜需聪要息将系城付市泪现明有瓦人弓口略全才部赖迁抖移吵至师此稍，首缺极乏秤现臂实矮性耍，带同爱时懒要象求栏项乌目轰必甩须由具麻备筝超企强世吸滴引古力值的竭产寸品生。4篮、澡目支前挠看龙，招项恐目计区葱位滔偏析离货城片市像中颤心据，军如啄果露缺配少抵超腐常像规渣手火段难拉串动绣，易靠料城雄市盗现细有鸦成石长厉速伟度绩，恳市格场偷对娇本共项底目愚认平知辛度乒不培会粱太削高宅，汗二铁级哗市爪场令的农土服地剂价旦格煤有副天匠花奶板晒。5杠、央开达发荒2棒6另0条0晶亩彼土毫地膛，冻目帝标聚市秤场贝不联能劳只千集扣中昼在霞存浦尿，棵需织要查利谢用福兴宁泥湾膝围快垦连项带目扯潜偷力篇资懂源赔，在陵更爆广欧阔阅的属市缺场晋上烟竞理争音。6艘、宿基犬于冬此副，芹福位宁器湾载围恨垦斜项倘目幸核嘱心聪是谁提现升均项念目的价扇值流（引从呜城致市渡经器营爸角务度绞亦隶如慌此塑）剩。（仗S恨）淘优依势海巧峡然环竞境捏：马汁英乔九牛当脱选恩台贪湾吴地喊区培领洞导刷人腐，陪使弯海朝峡捡两央岸阳局冻势某一猛定惩有痰相龄当胆改端变构，崭一纠个父中桂国晨之汁下议，份“顽两吼岸政共史同投市押场配”彼成初为抖可座能罚，皂霞龟浦祖台稿缘绩关搭系鲁深污厚冶，佣为行项壳目被打公造剃提捷供剖了聪良做好曾的盏政味治攻环幸境部。规好模雪优量势齐：围腔垦昌项锅目而总法面知积沙3堵4锈1雪0婶0最亩醋，险实默际琴造绍地住2调6勇4侮6掠0离亩挎，炸其仁中妹：堡建伴设猎用旱地使2碌6芬0炉0花亩布、叠滞县洪麦区档7亲6备4亏0午亩采，佛农朵业卵、胖养土殖筹用驴地或2茧3至8笨6和0罢亩知，演规皆模诞效旦应砖的鱼优算势脚非回常悼明菊显姜，王有砍机餐会膨打社造离出炉各吸类斯特私色神产窑品够。新寺城杏市兼优残势链：项浴目冬处粒于皮霞警浦绵城骄市悔滨距海勇新威城烂区史域腐内压，词容崇易碎提短升如产猴品熄价展值胃。政时府锈资笛源妹优希势：福槽宁离湾我围籍垦维项西目肆是顿省蜜重退点界工驶程救，括受炸到势省糖、算市腰、占县爆三靠级中政随府兔的好高讲度箭关卧注培，累与严当翁地胀政缠府晕关娇系袋良案好成，掠得蚀到瞒霞篮浦或县吉政亡府犁的村大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