某集团项目定价建议报告

泰禾集团XX项目定价建议报告XX区域X年X月X日目录第一部分市场整体格局第二部分竞品销售分析第三部分项目总体概况第四部分项目蓄客情况第五部分定价策略思路第一部分市场整体格局2023/7/261、昨市苦场伍政摆策鸟分膝析价（匹近呀二绪月下）主宽要俗就革当剩前牵的缝房夹地淘产登相洽关饮政俯策民及触行川业霜形纪势疤进窗行垫分颤析调，席并菜做孟出遇市听场斥预逆判炕。一翼、惊市盒场呈整侄体陡格住局2、贩市饺场葡成滤交肥情请况漆（辨同组品羊类敬产梦品索项匠目贡近震一叉年算成驶交键情屈况如）一闪、晚市喊场姨整抢体镰格割局成柔交嫩情汗况盗小涂结苦：示送例一欢、踩市呈场造整少体估格兴局3、客区乓域类现旗有筋存听量愿及朱待敬推良量避（库区赞域砍内歼同口品界类桐项岸目趋）项目名称存量套数存量可售面积合计一绒、园市俭场沾整随体非格埋局4、炮区火域伪潜愉在涝供列应须量零（抄区信域蒜内耀同个品调类呀项尖目凝）分类项目建筑用地面积（万㎡）容积率成交时间备注潜在供应（近期即将入市）楼板价元/㎡楼板价

元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡楼板价元/㎡合计5、防土涝地妨市金场按情月况彩（句近3漠-孝6个扑月听）主灵要奏是衫项趟目猫所挪处突区征域判（剂或斗周胸边5公灭里驰半剂径笛范柿围熊）苍本江年腿度型土证地扣成指交照情韵况秒，勾并猪做陆出湖分删析都。用帝地胡图舌的暮形绩式霜标张示创出锐成兴交下土羞地鼠的愉位门置澡、雷竞在得尾企清业半及航成戚交拦楼贴面沙价饺格樱。一玩、扯市势场江整抵体妻格哥局第虹二疏部伶分闷竞擦品但销轨售羽分瓦析2星0致2倡3谷/船7喊/比1谦9南邵板块回龙观板块沙河板块二送、刻竞灿品里销燃售唱分伐析1、奏竞丈品穗分状布狭概众况撤（阴选枪择木核兽心仗竞睛品护项希目3节-牲4个且）在顾地霞图量上创标显示专出贸项消目笔所屯处防板令块却及夫临蒜近舌板奶块膊的否主粮要哥竞饭品迹项仓目呈。南邵站项目地块公园悦府青秀尚城国风美唐北京风景京藏高速领秀慧谷保利罗兰香谷京新高速昌平线8号线北六环示段例竞育品创业纷态获、牙成男交咏价忧格刮、超优旦劣梅势校分论析井小刻结项目名称总占地面积总建面容积率产品情况精装物业费近半年成交均价主力户型主力总价（万㎡）（万㎡）（元/㎡）（㎡）（万/套）二踪蝶、弯竞委品点销艳售可分街析2、霉区渡域承主喊要堂竞倾品台情布况示壳例分类内容分类内容项目位置昌平地铁8、13号线霍营站建筑面积总计70万平方米、住宅20万物业类别普通住宅层高2.8米装修标准毛坯容积率2.5绿化率30%主力面积92平米两居、127平米三居入住时间2012年12月开发企业首开地产物业公司北京天鸿宝地物业管理经营有限公司物业费2.93元/平/月国借风工美带唐|基锯础玩信蝇息二什、讽竞徐品责销种售救分者析3、能主芳要艰项纺目较具谋体朝信每息壶（决选程择摊核耗心盖竞否品股项梁目3嘱-俯4个莫）示帜例两胸居为户幅型艘狭畜长怨，错设弊计慈较奸差厅；圆三忧居返户沫型学优险势末明俘显户伟型邪方咐正答，并南转北意通封透主回卧怪、旦客任厅春南颜向厨平房张与饲餐站厅惧相叉连竞，匠方抹便篇就罚餐三裕室察两用厅旧一皮卫掠，庭约9卷2错㎡南舒北瓦通资透酒设积计入害户银玄瓜关匀，川保驳证戏私炮密五性明歉厨元设骨计之，烦操列作闸台L型甲设隶计三肥室局两衡厅超两紫卫透，按约1陵2咸7遮㎡国轰风急美罢唐|户助型架信淡息二捏、退竞交品捡销拢售霸分碍析3、肿主为要鹿项橡目剂具恶体丸信牵息示脑例（齿选眠取惩同矿期制销木售再户摆型茄）国薪风乡丰美悉唐|销醒售欧信纯息项咐目2期0护1帆4年1抗1月柴至吴今尖，巨项打目集去挺化银较糠快熄，劝月振均禾去钩化7佩6套耳左村右扑；成依交抚均及价虏方爸面耻相扇对椒平射稳牲，炊整碗体铜成竭交遭均秃价塌约3站2树0挪0拾0元/㎡浴。二俘、泛竞致品铲销徐售任分筹析3、膛主绞要乱项药目娇具财体乱信壮息示灵例二瞧、论竞蒸品夏销刑售哄分船析4、堤竞递品龄情骂况尾分叔析装小陈结综突合揪上沈述事竞棉品身情扑况因，超请匹总怖结租概涌括胳区往域临内位的火总锻体痛销郑售犹形新势牲，只供趋需脾关贼系及胞客届户罩接隆受宗程宝度方。2蹄0禁2陪3任/巧7廊/郊1治9第舟三恰部裳分饺项各目随总咳体卖概威况2饼0同2经3拆/辣7蝴/古1短9三委、丛项粒目织总稳体歪概教况1、简项忠目见概闲况李（班图曲示为表萄明微项个目侮所贪处食位订置肝及吹周痕边脱情骡况愚）本案托幼用地商业用地（还建）居然之家东方威尼斯玉璞公园龙湖示道例三街、夸项锐目今总老体猛概秘况2、项盾目给基掀本垃情罚况分概咐述1）肥项殃目宜区戏域潜环闷境2）抢项家目隶交火通蝴状桶况3）袋项脑目割配金套鹅情湿况项伪目肚情啦况剥小蚁结雕：三央、乘项庆目志总路体滨概剧况3、全系盘密货临值币回灿顾合院别墅叠拼联排联排项谁目揭总剧平军图启辈动蔽会柱货演值河规谣划产品业态套数可售面积销售单价总货值合院

182

41,141.04

70,576

290,357临水大院

20

6,591.80

118,500

78,113景观大院

15

4,851.87

112,500

54,584叠拼（精装）

162

29,239.29

52,625

153,872车位

123

25,307

3,075小计

81824

107,131

580,000示宋例三属、冈项水目他总先体纹概皂况3、全炉盘乒货无值膏回奏顾产品业态套数可售面积销售单价总货值合院

182

41,141.04

74,159

305,097临水大院

20

6,591.80

121,000

79,761景观大院

15

4,851.87

128,345

62,271叠拼（精装）

162

29,239.29

54,651

159,796车位

123

3,075小计

81824

107,131

610,000最贷新洗货逗值雄要恭求合院别墅叠拼联排联排项心目摸总番平舌图示答例2絮0抱2庆3拢/扒7乳/心1款9三悼、形项幻玉目训总捐体蜡概耐况4、项技目种全栏盘套毛杀利凉润谜测百算项目（单位：万元）营业税测算指标营改增测算指标，土地成本视同价税分离变动及原因分析一、销售收入二、开发成本1、土地成本2、建造成本3、开发间接费3.1资本化利息3.2其他开发间接费三、期间费用1、管理费用2、销售费用3、财务费用四、毛利

减：期间费用减：营业税及附加减：土地增值税五、利润总额减：企业所得税六、毛利润七、销售毛利润率取泡证厅时跨间罪：研预世计2左0航1浴6年8月3轮0日开鹊盘帆时呆间栗：卵预纱计2础0票1积6年9月2秒5日产甩品渡业马态论：便合袭院财，觉共3酸8套倘；兔景乌观歼大筑宅3套可稼售绑面化积则：新待愿定销睬售俩均尚价宇：康合汪院6击.森8万撑元侵，蹲大策宅1准0万乌元销杀售坊货振值述：6惊.继7亿巷元1取压证耗时呜间许：仗预故计2灾0颂1丢6年9月3纲0日开瞧盘声时普间撑：换预还计2龟0待1卡6年1兴0月2娃2日产粥品炭业好态钻：惕叠愁院豪产著品庆，散共1愁6氧2套可输售军面混积牌：销状售贿均努价勺：4橡.姜9万甲元可削售饰面盆积蚕：2挪.买9万柄㎡销梁售石货给值习：1汽4尝.旗4承7万歼元取移证右时置间修：伯预播计2联0台1闹6年8月3顽0日京、8月2菊5日开谷盘讨时刊间污：考预应计2庄0阁1艳6年1桥0月1烛7日柔（浙加肾推桐）产弄品撞业洒态叠：永合茎院谦，商共5李2套廉；德景柄观骄大亮宅4套可绍售丈面萌积冒：既待窗定销兔售悉均胖价基：正合具院6踢.大8万望元销椒售罚货矩值余：9盟.堤2亿丙元332145取瓣证述时婆间队：疾预乘计2勉0宰1莲6年8月3门0日开兆盘炮时哈间慈：扎预黄计2雹0泛1甲7年3月1如8日产考品辜业董态坑：乞合倾院尾，龄共9昨2套可薯售曲面晋积冶：销剧售瓶均迅价硬：沾合扣院6絮.掀8万枯元销然售班货支值跃：1类3恐.娱8亿看元身，债叠绳墅断尾滔房4鲁.港4铃7亿至元4取福证府时背间妹：沿预它计2烫0细1迟6年8月3估0日开服盘止时顾间耽：见预宏计2娃0坊1裂7年9月1焰6日产质品解业下态刚：谷临弟水是大犹宅2涌0套录，降景腊观大大亚宅8套挣；可桂售拍面奇积编：销免售暂均池价派：1躁1万蒜元销忧售叫货颠值巷：9忙.堪8亿涉元5持宾销掩期摔：2直0竟1荷8年产深品淘：恐剩月余慰尾胶房衬去屈化销政售街货炕值始：1厘2喇.黎6束9亿条元2三的、本项它目技总控体火概艇况—全趟周步期议推言盘深图示限例1三潜、杰项狂目论总暂体伙概处况—本锹期榆推溪盘功图示墨例开款盘定时辞间腊：产话品歪业苦态堵：可顶售居面荒积声：销抄售古均腥价匙：销粮售着货柿值壶：注糊：斥如娇本堵组劲团/本咽业挤态佣是裁分土批蹄次其推时盘风的涂，侨请猪分奋批高次僚标烦注粱出数后东续循推款盘惜楼限栋递的邪推速盘蒜信旁息霸（爸做只好鱼价虹格终规陡划差）粪，葵使继整直体串组睬团/业赤态耕的狼货随值估与双上大一P数竭据罪保昆持航一领致返。三驰、度项透目肾总道体怪概由况5、厚本歇期传推它盘绩部搭分猛毛败利盖润饮测痰算项目（单位：万元）营业税测算指标营改增测算指标，土地成本视同价税分离变动及原因分析一、销售收入二、开发成本1、土地成本2、建造成本3、开发间接费3.1资本化利息3.2其他开发间接费三、期间费用1、管理费用2、销售费用3、财务费用四、毛利

减：期间费用减：营业税及附加减：土地增值税五、利润总额减：企业所得税六、毛利润七、销售毛利润率三着、损项士目寄总迹体陷概翅况2母#2申3甘F1涉#2丽9描F3即#2站0不F5仓#1蛛8竭F4烫#1茅8止F6凑#1供8硬F7扇#1降8影F8誉#1聚8苦F9倍#1凉F示涂例6、誉本争期滋推熊售荡产茅品找概互况在习总季平复图鸦上狂标简示上出壶推和盘代楼拥栋联位为置君。楼栋号6#7#合计可售面积132581325826516可售套数7272144楼栋号6#7#总计户型172㎡363672三房两厅197㎡363672四房两厅总计7272144示小例示片例推填盘皮情殃况索明丑细货表第拦四慢部皇分穴项冲目蒜蓄泄客稼情碍况2惨0走2凶3管/肿7汉/呼1烂9四光、傲项糕目稍蓄穗客星情缝况1滨.客家户位年素龄韵统牺计2四.客妨户旦居柔住评区润域鼻统轿计项滤目庄自月日阳开穗始览接艰待咬客贴户湿以原来涨，动共善积祝累肝来滥电昂客虏户组庙，溜有藏效吓来赠电宵客辆户组咐；醋接沸待犹来悄访持客垂户组网，政其添中逐有锤效随来疫访院客矛户难共组雷。训现眠在转从吼以作下普几聚个谣维峡度绞对阴积政累鼠客袭户长进风行少统恰计魔分狮析完：用分饼企状荷图忽示械表乖明脸分仪析捎结跪果用葡饼佳状枣图乒示铺表练明跃分袍析充结砌果四生、雾项把目撒蓄己客辈情胞况3互.客苗户禽工需作歼区甩域逐统勒计4烫.客败户蝇户户型赚需境求览统辣计用炮饼送状雷图冤示役表鸽明爸分奖析保结锻果用激饼斗状围图松示跃表前明郑分从析跑结剥果四提、警项枯目挂蓄垫客将情睡况5瓶.客少户鹅置夹业猾目互的桑统绑计6黄.客忽户盘关凑注拳因甲素闲统虫计用丢饼挂状索图盯示按表伸明盖分胁析渗结栏果用梯饼剃状雷图捎示绿表莫明抚分香析仍结救果四窄、将项墙目下蓄到客六情魄况7猴.客墨户蜜总乓价螺接所受关度渣统葡计8责.客稻户烫意和向亦程摘度意统善计植（A梁B皇C宾D类肉客塘户既分斧别懂的芽占牢比甩）用啄饼搅状露图茄示琴表缓明薯分壁析仙结恭果用奶饼母状悲图杰示劫表身明茧分牢析骑结队果四俯、堂项呈目锦蓄太客膨情砌况9围.项祸目共蓄邻客而情光况畅小诵结坛：第旋五移部耀分私定贫价紫策元略啄思暗路2世0芝2暗3吃/怒7挣/订1炉9五始、歉定陡价姻策区略杨思县路1、临定防价眨考推虑静因竹素政肝策值因生素异：宏测观漠调樱控涌对省于办临现平京房通产批市钥场腊影绣响版较绵大可，傅观柴望灾气乌氛斩较妈为晋浓肿郁拜，忍但泉是疮客户陪仍土然销对追于托高酱品蒸质不房英源捏充棕满钱期冲待惠。产敬品连差欺异挺：与或区座域合内盐现江有沙楼庭盘烂相僻比晶，沙本占案倘无箩论像从肌开峡发纱理蒸念情、低建政筑需设工计树、尺景词观笨设计栋、卧物壤业楚管裕理您和馒配航套块设煎施谈方舱面品都狮有乎很所大在优游势焰，振产奔品墙本奏身饥唯会一苗性灿比赴较娃高浙。

品牌交通品质规划自然资源周边配套自身配套学区配套展示条件物业服务本案XX项目★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★XX项目XX项目XX项目XX项目1、扩定椒价贿考阁虑骂因傍素竞暗品酒楼赌盘该：目蜜前境区声域疗内玻同城类翻楼他盘哑较剃少框，饶多挤以战高惕层斑建酿筑爆为惊主注，伙主困要而竞喝争穴可恳能惭在零：X伏X项巩目、X撤X项肢目、X塞X项肆目揭和X晃X项拆目。饺二苦手守房寸源按无弃该划品直类天房厕源咳，砍对索本窃案的觉竞披争再压烈力肚较谣小境。五蛙、烘定脆价建策此略子思馆路五码、配定块价场策唤略捡思尸路2、定腰价臣总联体羽建乓议定菌价众总章体暖思帝路火：本蜡次此定情价乔考利虑每的岁因盯素搁有雪：◆患楼桥栋垒位伸置感因细素◆洋景盒观止因堂素◆股楼闯层蛾因墨素◆冲户墓型迷因架素◆衰边初套储因巧素◆催特估殊哨差渡价殖因串素…奇…五悲、魔定任价夸策买略妖思跨路3、定戚价底方劳案阴说诸明◆突楼躲栋牛位样置限因矛素趴价值差随关衡系楼栋号定价系数原则1#0.7西北均沿马路，位置差2#1北面邻路，位置一般3#1.2位置相对居中，有一定归属感4#1.4位置相居中，有归属感…………示尝例五讲、急定走价临策母略贿思闹路3、定昌价恋方食案刻说侦明◆犬景赚观堵位英置财因搅素志价帐差境关付系楼栋号定价系数原则1#-1单元0.8根据室内观景效果单元周围绿地面积1#-2单元0.92#-1单元12#-2单元1.13#1.2室内观景效果相邻中心花园4#1.3…………示阀例五年、蛋定沾价衔策妇略液思片路3、定谋价均方油案挽说王明◆斤周已边睡影顺响地因攻素抄价固差醒关佩系房号定价系数原则1#1层整层0.9园区内人行道、行车道影响地下车库入口影响距离周边影响源的距离2#-2-10413#-1-1011.1……………….…….示途例五链、佩定孩价孤策投略充思榴路3、定爷价