2022房地产开盘前营销方案

开盘前重点营销工作方案中国

兰州扶正

太和广场销售部202

年

月二一四七三五

六PARTPARTPARTPARTPARTPARTPART开盘前总体部署及营销策略需要协调解决的问题城市及项目区域概况市场研判及竞品分析项目四至及工程现状核心卖点提炼及形象定位VI系统及平面表现CONTENTS目录一PART城市及项目区域概况➢

兰州市城市及经济概况➢

榆中县经济概况城市及项目区域概况1、兰州市城市及经济概况兰州，甘肃省省会，西北第二大城市，是甘肃省政治、经济、文化和商贸中心中国行政区划图甘肃省行政区划图➢

【陆都心脏】兰州位于甘肃省中部，是甘肃省政治、经济、文化和商贸中心，也是西北地区的交通枢纽和旅客集散地。在古代，它是中国与亚、非、欧各国友好往来的交通孔道。➢

【丝绸重镇】兰州市是沿丝绸古道寻古访胜旅游的热点和重要集散地，

文物古迹众多，风景名胜各异。➢

【特色景点】滨河路绿色长廊欣赏黄河、水车园、黄河母亲雕像，并参观白塔山、中山铁桥、省博物馆、五泉山等景点；郊县有兴隆山、鲁土司衙门、吐鲁沟等景点。➢

【交通】中川机场辟有通往全国主要城市的二十多条航线、312国道穿境而过、陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路干线交汇于此。城市及项目区域概况1、兰州市城市及经济概况兰州市主城区人口密度偏大，城市化率偏低，目前新区、新城规模化建设，城市化水平显著提高，正处于快速城市化过程中。➢

【行政区划】兰州辖3县5区。五区：城关区、七里河区、安宁区、西固区，红古区。三县：榆中县、皋兰县、永登县。➢

【人口规模】总人口460万，主城区人口约380万。➢

【城市面积】总面积1.3万平方公里，中心城区面积220平方公里。➢

【新区建设】兰州秦王川新区是2012年8月20日国务院正式批复的第五个国家级新区，未来发展相当于下一个浦东新区。【移民城市】➢

外来移民：兰州六成左右的人口是改革开放后支援大西北而来的移民人口；➢

本土外移：兰州生长的年轻人都在寻找到外面走走的机会；➢

省内移民：由于兰州周边城市如武威、定西、白银等人口向兰州转移，兰州外来人口购房比例增加，而兰州市区人口购房受主城区限制向安宁、新区、榆中等区域扩展。城市及项目区域概况1、兰州市城市及经济概况-

GDPGDP逐年增长但增速放缓，基本保持全国平均水平，对标西北五市排名第三.兰州市GDP从2014年的1914亿元，到2019年达2837亿元，人均GDP由4.09万元，到2019年达7.18万元；对标西北五市，兰州市2019年GDP排名第三，增速6%。2012-2019年兰州市GDP（亿元）及增速2012-2019年兰州市人均GDP（元）及增速40002000020.0%10.0%0.0%10000050000020.0%10.0%0.0%2837730427177227336788225246120722645697220965237819142014年2015年2016年2017年2018年2019年2014年2015年2016年2017年2018年2019年GDP（亿元）人均GDP（元）人均GDP增速GDP增速2019年西北五省市GDP对比兰州市GDP增速与全国GDP增速对比城市GDP（亿元）GDP增速7%人均GDP（元）人均GDP增速4%20.0%0.0%西安乌鲁木齐兰州9321.193413.262837.362015.571363.5992256948137177287897494016.5%6%8.7%5.1%2014年2015年2016年2017年2018年2019年银川6.30%7.5%4.70%——兰州GDP增速全国GDP增速西宁城市及项目区域概况1、兰州市城市及经济概况-

固定资产投资近年来固定资产投资额有所下滑，固定资产投资占GDP比重下降，投资效率提升。2012-2019年兰州市固定资产投资及增长率2012-2019年固投占GDP总量占比走势250020001500100050050%40%30%20%10%0%100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10%-20%-30%-40%02012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年固投（亿元）

12391624161118041991131514751406增长率42.3%

27.4%

22.3%

12.0%

10.4%

-33.9%

12.1%

-4.7%2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年固投/GDP

79.2%

91.4%

84.2%

86.1%

87.9%

52.1%

54.0%

49.6%固投（亿元）增长率城市及项目区域概况2、黄河北基本情况盐场－九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团➢

依据《兰州市城市总体规划（2011-2020）》，兰州市发展将会形成“一河两岸”，三心六组团“的多中心组团型的空间结构，一河两岸：依托黄河形成城市主要的景观、人文、活动轴线；三心：城关核心组团、安宁－七里河核心组团和西固核心组团；六组团：即盐场－九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、河口南组团、沙九组团。在功能上，城关核心组团被定位为传统商业和商贸中心、旅游文化中心、高新研发服务和总部基地、省级行政办公中心；项目所在的盐场－九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团。未来区域将发成兰州市生态环境好、宜居的区域，升值潜力大。二PART市场研判及竞品分析➢

兰州市写字楼市场概况➢

竞品分析市场研判及竞品分析1、兰州市写字楼市场概况截止2020年12月，兰州写字楼市场总存量为278.1万㎡，其中仅有约15.4%的面积开发商持有，剩余84.6%的面积均以小面积分割的形式进行出售。目前，兰州整体写字楼市场空置率达31%，全市总空置面积为86.2万㎡。2020年受疫情影响，兰州写字楼市场租金5年来首降，空置率稳步上升，类甲级写字楼空置率突破30%。2019年兰州市约有30万平米品质写字楼供应入市，带动城市租金平均水平呈上升趋势，主城核心区性价比差、办公条件落后的项目企业外溢加速，空置率明显上升，但甲级写字楼空置率始终保持10%以内。写字楼市场租金空置率双拐点

区域特征明晰市场研判及竞品分析1、兰州市写字楼市场概况—成交情况城关依然是成交主力；七里河区较低空置率与未来3年较低入市供应，或催生中小企业高性价比LOFT公寓办公潮；而安宁区较强劲的市场供应，将导致空置率持续增大，未来市场面临挑战。销售与租赁成交方面，城关依然是成交主力区域，2020年主要项目租赁交易面积约7.2万平米（以签订租赁合同为准），城关与七里河成交租金均高于市场平均租金，企业对于高品质性价比品质项目较为看重。2020年写字楼销售成交9万平方米（以网签为主），供销比0.48。市场研判及竞品分析1、兰州市写字楼市场概况—区域随着城市建设不断发展，城市格局发生变化，七里河受地铁公共交通、租金等影响，成为企业外溢尤其是新型产业及中小企业外溢区域，未来3年相对较少的供应量，其区域催生中小企业公寓办公潮。而安宁区未来3年供应量将占总供应租赁面积101.6万平方米的47.63%，空置率将持续增大，市场挑战加剧。黄河北供应量较少，发展潜力较大，价格成为主要竞争力因素。市场研判及竞品分析1、兰州市写字楼市场概况—

loft兰州近五年里，才迎来了新建写字楼交付的高发期，随着供应量慢慢增大，

虽然上一年度兰州的写字楼租金有整体降低的现象，但一些小企业依旧负担写字楼品质良莠不齐的现象也开始显现。一些建设年代久远的写字楼，有性价比差、办公条件落后等硬伤。不起。以城关万达广场写字楼为例，目前的在租均价为94.8/㎡·月，按100㎡来算，每年的租金就有11.4万。另外，甲级写字楼的物业费都很高，城关万达广场为8元/㎡·月，年费约为9600元。再加上水电（商业）、采暖、中央空调的使用等费用，100㎡的写字楼年费就差不多20万了。对一般的企业而言，20万的办公式租赁成本是相当乏力的，购置写字楼就更不用提了。内的办公地点了，办公环境较好，交通比较便利，价格也在小企业的承担范围内。后来入市的一些高品质写字楼，一方面打压着老旧的写字楼，让这一部分写字楼空置率增高，另一方面也带动了租金的上涨——写字楼品质越来越高，意味着成本也居高不下。租金上涨又加剧了兰州整体的写字楼空置率。在兰州挣钱太难了，个人也难，企业更难，哪有钱去租办公室呢？居民楼不能注册公司，所以很多小企业把目光放到了公寓——尤其是LOFT上，因为除了能注册公司外，LOFT办公最大的优势就是便宜。除了租金低、可隔层增大面积外，LOFT也没有中央空调等使用费，所以花费比较少。如：中天健广场58㎡的LOFT，月租金为6000元左右；名城广场60㎡左右的LOFT，月租金为5000元左右。这基本上都是在核心区域内的办公地点了，办公环境较好，交通比较便利，价格也在小企业的承担范围内。市场研判及竞品分析2、竞品分析

中天健广场、名城广场、荣光·崴廉国际、东城都会梦享派荣光威廉国际占地面积：8.8万方津华格林兰容积率：6loft总价段：60-100万loft面积段：57-84㎡均价：12000元/㎡扶正·太和广场名城广场占地面积：6.5万方容积率：5.5中天健广场占地面积：5.2万方容积率：8.79loft价段：130-150万loft面积段：58㎡为主均价：待售（25800元/㎡）loft总价段：63-157万loft面积段：

42-105㎡LOFT均价：15000元/㎡东城都会梦享派占地面积：5.6万方容积率：4loft总价段：125-325万loft面积段：52-136㎡均价：24000元/㎡市场研判及竞品分析2、竞品分析——名城广场项目名称开盘时间交房时间装修状况名城广场项目位置开发商城关区南滨河东路2016年6月26日loft开盘兰州顺泰房地产开发有限公司2019年12月部分商业（40年）办公（50年）物业类别建筑类别交房毛坯，公区精装超高层2号楼跟3号楼是公寓1号楼跟4号楼为纯写字楼（公寓）均价25800元/平米主力户型销售价格城关区东北端雁滩黄河大桥以南、南河滨东路以东、天水北路以北、高速公路收费站以西。名城广场西侧为南河滨东路，东侧为高速公路收费口，北侧为南河滨东路下穿黄河大桥引桥，南侧为天水北路。地铁：毗邻地铁2号线雁北路站，规划接驳地铁3号线新港城站周边配套中小学新港城华侨中小学、天庆实验中学、兰州外国语高级中学、科学院小学中学综合商场万达广场、美伦百货、大润发超市医院慈和堂医院、骨伤科医院市场研判及竞品分析2、竞品分析——东城都会梦享派兰州市城关区东项目名称开盘时间东城都会梦享派项目位置开发商岗东路109号2019-06-02期开甘肃世贸城房地产有限公司盘普通住宅:70年

标准写字楼:40年LOFT:40年预计2022年年终交房时间装修状况物业类别建筑类别交房毛坯高层主力户型为84.78平-131.12平（2居-3居）均价12000元/平主力户型周边配套销售价格米幼儿园自建幼儿园中小学东岗小学、兰钢中小学、范家湾小学、兰州成功小学、兰州市第四十八中学、综合商场万商国际、瑞德摩尔、新东部品牌服装城等大型购物中心医院兰钢医院、甘肃省三院，甘肃中医学院附属医院、兰州大学第一医院；银行/ATM中国农业银行金城支行、中国工商银行兰州东岗镇支行、兰州银行金祥支行市场研判及竞品分析2、竞品分析—中天健广场兰州市七里河区柳家营十字中天健广场项目名称开盘时间中天健广场项目位置开发商甘肃中天健房地产开发集团有限公司2017-08-20开盘2019-04-30交交房时间装修状况物业类别建筑类别商业,住宅房板塔结合,小高层,毛坯高层主力户型为平52-136平均价24000元/平主力户型周边配套销售价格米中小学小学（敦煌路小学；西站小学；健康路小学；建兰路小学；火星街小学等2公里内小学十余家）

中学（兰州第四中学；兰州第五十五中学；兰州第六十六中学；西北中学；兰州第二十二中学等2公里内中学十余家）医院兰州市人民医院；甘肃省中医院；甘肃省妇幼保健院市场研判及竞品分析2、竞品分析——荣光威廉国际万新北路与建安东路交叉路口东北侧（兰州交通大学旁）项目名称开盘时间荣光威廉国际项目位置开发商甘肃鑫雁房地产开发有限责任公司2021-04-24

开盘交房时间2024-03-31日物业类别商业装修状况主力户型毛坯建筑类别销售价格板楼主力户型为平57-84平均价12000元/平米幼儿园兰飞幼儿园中小学兰飞小学、长风小学、万里幼儿园、万里小学、东方中学等诸多学校周边配套综合商场费家营商圈、康桥国际商圈、培黎广场、金牛步行街等商业综合体三PART项目四至及工程现状➢

项目四至情况➢

项目工程进度项目四至及工程现状1、项目四至情况二期为商办综合区，北区基地比南区高约2m。项目西端紧挨港联大道、东接S436规划路，南临S421规划路，整体交通便利。项目四至及工程现状1、项目四至情况S421为规划道路，规划道路宽30米，项目东西两侧道路标高分别为1536.89，1535.10米，高差约为1.79米。现状S421道路约为11米项目两侧高差约3米。现状一期内部道路宽约为7米，一期主入口处标高为1538.30米，地块入口处标高为1536.89米高差为1.41米。项目四至及工程现状2、工程进度（现场进度）项目工程进度：截止冬歇期，工程现状为处于土方阶段取证情况项目取证情况五证取得情况《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建筑工程施工许可证》

《商品房预售许可证》已取得已取得已取得已取得预计2022年9月16日四PART核心卖点提炼及形象定位➢

核心卖点提炼➢

项目形象定位项目区域为黄河北区域，可辐射各大商圈，与兰州“陆家嘴”对望，整体区位优势较大。但目前通达性较差、距离商圈较远。兼具挑战与机遇的环境里，本案如何实现？再次升级项目品质口碑1领跑片区综合体标杆2SWOT分析优势（strength）劣势（weakness）s⚫

项目所在的盐场－九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团。未来区域将发成兰州市生态环境好、宜居的区域，升值潜力大。⚫

目前板块尚不成熟，商业及公共配套资源较少；⚫

目前项目周边道路多为规划在建道路，区域形象较差；⚫

S421为规划道路，规划道路宽30米，⚫

项目位于城关区黄河北盐场路中段。处市政府规划河北商圈的中心区域，以扇形辐射外缘各商圈。⚫

与兰州“陆家嘴”对望

，未来区域整体价值将得到进一步提升，整体区位优势较大。⚫

现状S421道路约为11米项目两侧高差约3米，交通较为不便。wSWOT分析威胁（threat）O⚫

项目位于建筑群落内部，道路拓宽难度较大，存机会（opportunity）在道路拥堵风险；⚫

项目体量较大，招商运营极其重要，考验团队商业销售及运营能力。⚫

该地段政府高度重视，政策倾斜，支持力度大。⚫

黄河北目前暂无大型综合商业，可借此机会大力宣传。T核心卖点提炼（项目6大卖点提炼）品牌价值：区位价值：依托一期住宅，在市场有一定的“扶正”品牌知名度。城关北中轴线，项目所在的盐场－九州组团被定位为高档居住、旅游休闲服务组团。未来区域将发成兰州市生态环境好、宜居的区域，升值潜力大。外立面以暖和系，浅米白色为主，

深灰色为辅，色调沉稳，采用对称式布局，前面四栋塔楼与后面两栋塔楼之间有较大间距，拥有较好空间品质。产品价值：交通价值：生态价值：毗邻盐场路，城关黄河大桥连接主城区，雁滩黄河大桥连接东部片区，佛慈大道直通北环路及高速路徐家山国家森林公园，五一山省级森林公园，白塔山公园，后期规划九州生态公园等，南面1.5公里处正式黄河生态景观带，自然景观优势，将增加产品卖点，溢价空间较大

。符合《兰州市十五分钟生活圈配套设施规划研究与导则》，除酒店、loft、平层公寓、商业外，配套有养老服务、体育健身、行政服务、便民商业、绿地、医疗设施、文化活动等。规划价值：项目定位本案为城关北商业综合体品质标杆，以22万方综合体的城市名片角色担纲，城市“北拓”战略的重要领头兵，

在如履薄冰的市场环境里，我们究竟该如何延续传奇，再次获得品质、价格双赢？案名及备选：扶正

太和广场扶正

太和印象扶正

梦幻广场扶正

新都会扶正

新101备选定位语兰州北

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精粹生活体一城繁华尽在此城关北

潮玩新领地许兰州北一个新世界零距离解读完美生活旗舰综合体

魅力生活城领启北城

未来大境与城市共同起步

财富在这里增长在生活的旁边工作

让工作更像生活改变一个城市地标

收藏一个城市的影响力五PARTVI系统及平面表现➢

绀蓝VI色➢

缁红VI色➢

靛蓝VI色六

开盘前总体部署及营销策略PART➢

开盘推货计划➢

开盘前总体部署开盘推货计划FD[平层公寓]ECBA公寓项目二期总建筑面积21.55万㎡，其中酒店建筑面积2.30万㎡，loft(含平层)建筑面积11.19万㎡，

商业建筑面积2.87万㎡

。价格策略目前写字楼空置率较高，loft及平层公寓为办公首选，相似区域内，目前loft价格在12000—25800元/㎡。01综合本案基本情况，考虑到通达性因素，建议以起价02≤11500元/㎡的价格释放，吸引客户，可代运营，利用价格重点发动，短期里获取大量有效客群，同时塑造项目热销的态势。后续根据客户及市场情况进行价格调整。开盘推货计划项目首期建议销售货源C\F\D楼共计1421套、29110㎡、总销售额3.34亿元，总计划完成回款2.68亿元。序号

楼栋号物业类型loft楼层F4—184—205—27建筑面积㎡套数442总建面㎡8840均价元/㎡货值

元123CDF20202110166000066470000166635000334765000公寓2895780平层公寓11500loft6901449029110公寓1421合计预计开盘可推住宅货值约为3.34亿推广渠道铺排项目推广渠道投放时间投放内容投放费用（万元）备注兰州北

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一站式都会中心甘肃交通广播、兰州综合广播、甘肃青春调频9.16-9.306.52兰州晨报、兰州晚报兰州方程式、每日甘肃网、中国兰州网官方视频号9.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.309.16-9.302.95.60官方抖音号0官方订阅号0道闸广告4.59兰州恒大绿洲户外LED大屏公交车灯箱广告电梯轿厢广告9交2万立享开盘98折

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全城盛启570.47合计媒体排期兰州恒大绿洲三号院开盘前媒体投放排期12日13日14日15日16日17日18日19日日期（星期六）

（星期日）

（星期一）

（星期二）

（星期三）

（星期四）

（星期五）（星期六）项目节点低起价+开盘开盘数量单价费用次数费用推广媒介广告形式单位（万元）（万元）

（次）

（万元）FM103.5甘肃交通广播7元/每秒

，每天40次（可多加频次）111111118天0.846.52//6.52兰州综合广播甘肃青春调频7元/每秒

，每天40次（可多加频次）7元/每秒

，每天40次（可多加频次）111111111111111188天天//////////广播网络合计6.521.40.00/6.521.4兰州方程式每日甘肃网首页通知栏7天首页通知栏7天1111111111111177天天0.2//0.342.41.2/2.41.2中国兰州网首页通知栏7天11111117天0.17合计5.605.60官方视频号官方抖音号微信朋友圈抖音直播小视频111111111111111111111111111111111110108天天天场次天000000///////////