房地产经营与策略

第二章连锁店选址小慧的化妆品店半年前，在化妆品行业打拼多年的小慧终于实现了自主创业的梦想——在家乡H县城开了一个化妆品专卖店。专卖店避开了竞争激烈的商业中心西区，选在H城东区——一个小商品和五金批发区，紧邻一个很大的三峡移民社区，人气十分旺，更重要的是方圆一公里内没有竞争对手，大家都认为那是一个黄金口岸。小慧有许多地方让人羡慕：从业多年练就小慧一身过硬的销售本领，售后服务也做得很专业，产品定位也很准确……总之小慧好像具备了一切成功要素，成功仿佛是一种必然！但现实总爱捉弄人，开业后两个月中生意相当冷清。小慧认为：这是一个新店必须经历的过程——顾客理解接受有一个过程，市场导入期嘛。但四个月过去了，生意依然没有起色，小慧着急了，为了吸引顾客，她运用了多种曾经被无数事实证明简单可行的促销手段：会员卡、产品派送、传单……可是她辛苦的吆喝并没有带来回报——生意仍然没有起色。小慧和同事弄不明白：明明万事俱备，为什么生意不能取得成功呢？CompanyLogo案例诊断具体地来说，（1）人流量——目标顾客（18—45岁的女性）（2）紧邻成熟的化妆品店——目标顾客的特点（3）商业配套——化妆品的销售特点（4）大型社区？总的来说，应该选择在商业中心（市级、区级）（1）店面朝向，必须正对商业中心主要人流通道（2）行动便利，门前出入无障碍，门面必须平街（3）与配套产品在同一条街（4）远离大型综合超市，实现错位经营CompanyLogo零签售书商使业星成发功皇的唤关拔键第炮一缎是骂位扁置爱！第击二榴是遭位迁置送！肯！第叶三锣还典是找位腰置貌！钟！烛！C脂o慢m弃p屈a铲n梨yL负o穗g绍o第巾一挡节忽选猜址集的虚条带件慢与归原硬则1选址的原则2连锁店选址的条件C沿o益m早p女a苏n抹yL球o扭g攀o不孟同读的鉴零致售钟业悉态泼选户择驱的蜘位隙置哑不刊一刚样连巾锁站店螺选帅址杆的退首轧要辱原稳则妈是钳便粪利惜顾馒客躬，炸以示节趋省靠顾饶客宁的圆购野物黑时衫间融和恐交重通涌费均用蛾，港最才大绳限尺度胖地迈满谊足符顾房诚客喷的嘉需恭要庭，告从徐而愚保衡证缺足芽够揉的害顾有客枝流钻量卷。C俘o妥m半p石a仰n尊yL籍o批g促o第腔一拌节虫选际址布的音条哗件哨与匆原泡则1选址的原则2连锁店选址的条件C歇o妙m溪p违a怎n踢yL韵o诸g图o上济海巧四本大款商冻城C求o牢m绸p脚a威n夹yL苹o庄g柔o上仰海宏四抄大富商那业通街C班o漆m旺p盟a呀n患yL泉o起g域o第爬二修节哑商赵圈冒的军设委定什占么恒是孤商商圈溜？C懂o缝m逐p吐a冒n秤yL愤o岭g樱o第浑二犁节她商逆圈数的灰设美定1商圈的构成2商店商圈的设定C寨o优m念p容a步n历yL粥o丑g令o商鲁圈秋的节基钉本伟概掉念商此圈译（叔区胶别晒于址一裙般住意怒义因上君的芬商参圈永）商墨圈学设订定商富圈叉轴鸽心翠点商暴圈肆的费构女成核怪心续商辛圈次钉级筐商哭圈边傅缘预商佛圈C断o裂m带p秆a傍n沫yL振o否g凳o第古二丈节都商书圈抗的厕设沸定1商圈的构成2商店商圈的设定C剧o总m疫p已a剥n妙yL捏o仇g抓o（迁一哗）省经妨验归设元定她法商呈圈郊的灾习望惯费划曲分拆标召准—茅—根禁据蕉消夹费在者黑的盐购报物禽习蒸惯断来酷划份分1、甘核默心债商擦圈底（举步毯行1改0分握钟气）2、辆次爱级柔商驴圈捎（复自浩行幻玉车1欢0分静钟谎）3、灾边亏缘膀商示圈未（告开雕车1灯0分劲钟忽）各功层责次隔商菜圈无容纷量西的望大圣小1、苍对土于帜地印区附性丛商乎店愚来肢说—惊—区女级虎商爷业乔中浊心腔商己店2、灰对蜡于伪商刃业丢中嗓心危商壳店字来蛙说—因—市外级沫商朵业抗中姑心加店3、泥居山民渠区臭店恭铺C穷o付m钥p乔a伟n盆yL伪o镜g虚o影糕响部商耐圈妈的扭因根素1、摄业掘态雀（扁百飞货劈燕店尖、窃购翅物右中够心观、聚超肺市夫）2、雪零赞售倡商名店委所刘处让的蜓位尝置3、耽零秧售秀单确店避知故名贿度糕（只淮书海佛路汉与郊南忍京航路外）4、宿零妻售海单膨店披的狗规断模5、帅消判费机者哭的餐购撞物笼出庆行型方场式（乘沃宴尔略玛5公谎里申死密亡驼圈铸的您原令因木）6、进购德物喜频悲率讨不遥同栽，教商则圈勿的累范滑围警不现同规模面积商圈范围小120-399步行10分钟之内中400-2499步行10分钟外或开车5分钟大2500驱车20分钟C圾o首m世p螺a辽n哥yL特o程g年o（会二衰）地定缩慧量泼测其量龄法—炊—西懂方暑零厦售状专坊业秩的们商撞圈娃理探论赖铺利盾法册则◆霸假尘设史前彼提腹：赏两使城棒市担（炊或苗地天区本）且的河交缴通跌同威样旋便昌利歉；爸两跌城宝市奶的警商寄店框竞诞争纳力但（秆知笔名体度帐等烧）局相旱同漆。◆而内炒容击：（1）哨两斩城陵市炒之腰间库（择或借地够区疼）馒之泄间裁存村在钻一号个寺分掌界菠点那，巷这文个哥分响界退点悄是刚无坏差掌点陕。（2）隆人帆口我越侧多径，邀商冤圈章越凳大（3）扯商晌店炕的盆吸集引昨力私是树由舍邻路近系商筛圈横的答人敏口偶和但距秒离们共样同师作桶用遥的既结口果挖。◆填公泉式侄：◆奴赖赠利味法签则毁的滤缺劫陷Da掩b为A城清市波商器圈弃的纺范呼围役；d为车城负市A、B主瞧要链干堪道长之王间随的店距渣离草；P棋a为A城弯市训的胀人狭口童数极量何，P凯b为B城建市捎人醋口怀的育数些量渗。C宵o捧m矮p约a叉n急yL屯o杜g僻o赖梁利失法烘则副的农例击题假皮设骂：坟Ａ情城黎镇仇人抹口9万说人花，厨Ｂ乐城标镇喉人辰口1万便人累，旨Ａ译距筝Ｂ2题0公惰里怎。赖分征别纪求A、B两扇地管的幅商先圈雹范捷围织。C屯o效m描p督a辰n手yL爷o挪g暖o科烧亨·阿宰普矩波值姆塌法扰则◆妨内黄容限：（1）送两取地秋的傻销虫售放场拔地列面葛积枕作疯为烘影载响伴因限素歼之缩慧一（2）蹄空饼间赛距默离叛换慎成法了变时攻间止距穗离◆秧公许式棉：Da表报示a地洲到砖商叉圈播分越界骆点必的乐时索间被距躲离D桥a堪+忧Db表怠示拿两架地基之右间舒的凤时腰间资距享离Pa表误示a地煌的壮销惹售惯面领积Pb表嗽示b地斯的恰销采售垒面枪积C鸦o铺m锯p伤a庸n淋yL榴o令g杀o（喷三涉）央问析卷混调裳查输法比杰较获商蜻圈辽设踩定冈的叼三渣种组方燥法问犹卷这调错查雀法—共—以峡地索区喉性腿商王店叮（嘱大救卖铃场辞）跃为宫例◆牲顾辞客—堆—调恒查笔顾刘客项的误住咸址踏、削来执店什频令率◆甚绘破制蹦商护圈—算—将泥顾戚客秃的筐住绳址葛绘遮制众在溜地塘图卡上◆平计蜓算缓商诊圈膏内诸的燥户赌数—话—根钳据夺顾嫌客弊的胳住菌址蒙估物算六商络圈尘内揪的库户括数◆篇预防算笔销艰售何额就（不总狱销饱售舒额才、耕来议店耐可码能悟性君）户浊数搬*伏每辽户让每亏月叮生福活箩费稻用嚼支诸出=所惊有湖连冒锁宗店捐铺而的池营下业纹额户魂数场*师每殿户社每纪月葬生楚活贱费咱用星支倒出愉*皂来艺店撕可齿能膨性=某余分沾店摄的葱营玩业颠额◆浆划员分喘商锋圈花层剖次30%70%10-30%25%5-10%5%C宗o爹m隶p原a恢n你yL们o亡g丛o第蔽三和节乳商腿圈窜的符调妈查扁与兄分满析选氧址差是佩一禁个张需招要叔花的费花相求当豆长哪时疤间勿的伐系帅统叼工缩慧程冲。覆最厅终德选荒择话的穗位遗置部到漂底东怎剃么阶样蛙？饥我酷们李还迅需鲁要掩对棋具哲体婆的敌位溜置始进胁行启评蛛价热。C羽o颈m权p哪a帮n氧yL下o秤g历o1商圈的调查内容2商店的投资回报率C辟o穴m搬p狼a业n棚yL寨o颂g敬o一浊、沙商立圈慨潜脖力兄（贞店细址领可衬能骗形享成匙的驳有裤效写需渠求晶）人巾口疗（涨顾仔客束）（1）漏店虾址染形泳成叔的披范累围罪内阵的兴居缩慧民◆厚数锣量—驼—人寻气◆赔年仰龄锡结梅构例1，允人顿口亏老称龄浴化根拥据怀国潜家图人切口剖计旺生历委席的盖数枕据俯，2迟0搁0授7年啦，栽中图国6教5岁单以孔上次老膨年旁人枪口熟，浩已戏达1元.调0营4亿岔，套到跌本象世赚纪4扑0年均代伍，纷将增达索到跟峰监值3颤.阵2亿洲。泰届湿时照，在平轰均佩每5个提人卧中脚就寇有1个6设5岁勒以恰上泳的影老议人雅。人口潜在消费额C茧o铁m攀p御a衣n巨yL模o进g柱o银戚发除事览业敲面垫临漆机那遇C砖o须m指p挨a穿n火yL察o哭g惑o◆投家狐庭趣规向模C浑o六m头p且a辈n掩yL摄o夹g昌o◆帐性萄别容比也例C排o腾m零p饰a鹿n占yL蠢o展g候o女性性卸市悉场苹永旅远鲁是溪企说业爸研育究哀的值主室题C窜o央m买p征a升n火yL耕o柱g千o人营口（2）泻客愈流咏量辉的域调温查馒与森分献析—除如居班民暖以哑外统的飞流深动絮消俱费待者◆暴对皆于装有焦些未业格态译而肤言誉流丘动勤顾寄客畅更蹲重山要◆手对江于漆一继些全具妄体麦的跨商享店该而堂言咱，秋流伯动误消隙费僵者愉更法重棕要例眉如投，1忍9惰1遵8年9月5日驴，漠永渠安赵百积货讲开就幕1疗9兆6座6年1居2月2日贪，庙改损名娱国剧营塑东护方婚红1端9睁6锁9年9月蜓，揉更劣名虚为宇上五海膀第道十当百铜货荒商涨店1优9并8观8年1月秘，汁改逢为然华煌联两商帜厦2绩0闪0尾5年4月1魔8日扎，邀更店名表为牢永格安弊百屯货C怖o尽m之p陵a捎n认yL雁o擦g稳o潜匪在毅消菜费迎额—体—购争买疫力◆团消门费贞水折平头（麦收量入殿水百平妻，侧消灰费歼倾胸向根）◆胸消荷费责额摧关六乎俊能幼不排能早开盒店卵，端能躲开拿多础大吴的识店（1）枪直胶接段关大乎坛开同店确成搂败洒的挠应痰该砖是时销过售盘额（2）恐消珠费围额忍不械等擦于威销案售要额（3）流应建该暴剔昨除食连待锁疾店拐没板有南经处营澡的标商丽品丘部帽分（4）钓潜警在熄的陕消纷费男额棚应慌该暂大饱于收或此等夺于泳规廊划鸭的遭销便售虫额人口潜在消费额C娇o重m碎p姻a辱n充yL强o挂g岛o二等、宾商枝圈钥竞梨争肠店色调房诚查确蜡定移自寇身机业肃态-共-悄-选静择案该候地互区捞没光有衡饱忧和诞的许业微态◆刊每执个蚁零改售马店芬服艘务均的敢人谨口斩数健＞设标疯准榨平咏均伴数◆慌每巷平圆方周米弦销遮售兔面新积细的政销古售帮＞丧标腹准趋平扛均营数◆角反鼠之关等键漂考圆核惩某灯类额业差态衔店弃铺贞是应否朱饱鬼和胖！C强o挥m疾p茄a阻n集yL钢o绕g跑o店裳型那确伪定景后戒的财竞浮争书店滨分降析◆删直乱接定竞嚷争蚁店—扣—同甩种欺业占态压的掉竞防争乞对毕手◆肥间兔接神竞号争舰店—颗—经问营译同敲类姥商亦品置但宣不滚是必同秒种财业碧态竞手争春店爆情牵况搅调运查商南品针能变力即调掌查洲（A丙B巴C分前类船法悠与2敬0县/煤8抽0法规则端）店销铺凡调醉查未（痒选足址膊、漏内凉部瞒陈疑列涝等凶）店言铺席运贪营玻调像查C免o记m职p霞a游n佣yL纱o丛g涨o商毛圈坚饱准和诸度程分快析◆铜商两圈何容洲量牺法—开脚多慨大册面新积词的骗店（1）叼预帽测祥选榨择渡的匹店挡址揭所睡形毕成帜的坚商隐圈挡内鹿的例销绕售业额瓦（指如粉何院预棵测碗？捏）（2）部预吗测江该耗商脱店屋各约级笔商炭圈秧的畜营珠业己额=（1）上*准市线场毙占辩有透率昆（匪各值级古商筝圈县市扮场盖占前有导率洲不剪同饿）（3）俗预彼测喂该洋商习店究各鞠级下商渐圈卧营泉业伟额恋之沟和（4）厉商械圈愧饱尺和震度=（3）/每紧平气方蛙米雅营引业刷额商姻圈箩饱昌和散度毫即枣该闯商甩店咱营华业脏面丝式积下的验最南大直值忘！商圈容量法饱和指数法C由o砍m略p福a身n准yL示o起g锯o◆到饱浆和奋指签数妥法（1）棋饱丝式和黄指恶数做指惩现搁存趋商偏场轧每量平失方均米轿营叫业要额（2）虫公顾式逗：（3）垒新谢建刮商茫场论可地能钞稀棋释己这营一曾指惩数（4）疑饱绍和绿指愉数集越镇大涉，彻饱育和储度趋越直低肠，质在职某袍个踪蝶地扑区版开畏店缴成束功颜的耀几退率拔就丘越刮大增。（5）松归则根仇到淋底含是C袜*歪R欺E比姥较鲁大各，肉即押某略地壤区蜡总班的永潜颂在醉消如费硬额跪比启较乔大例早，棍对词三愤个浮备升选胆地耽区停的原饱杀和勺指咏数行进孤行欺分适析序，滨数变据烤如童下妥表序：商圈容量法饱和指数法I冰R病S责—庭—饱屈和僻指裙数C西—喝—某耳地泼区屠购千买事某长类葛商丽品泻的天潜捉在蛙顾温客振数R拘E棍—广—某缴地雾区社每杨位卸顾厚客艳平丧均斗购续买劝额R蚕F树—蝴—某脱地缩慧区穷经碗营插同众类位商圾品浆的洞商星店冻营幕业稳总披面蛇积C趣o赞m堂p岗a容n印yL派o潮g刊o项目A地区B地区C地区潜在顾客人数800005000030000每一位顾客平均购买额（RE）元101520经营同类商品店铺的营业面积（RF）m2250003000010000近期列入计划的经营同类商品的商店面积800060007000零售饱和指数24.2420.8335.29C矮o话m王p令a指n挥yL填o嘴g摆o三改、寺商判圈万城嗽市瓜结违构款调甲查气对候交劳通繁棒华断地渐段各画项堪城骄市绘机毙能框（读金倍融碎中爷心者、钳总缘瑞部贞经痰济牧）城课市匹发韵展盗计画划C钓o屠m是p片a束n较yL雁o抄g身o1商圈的调查内容2商店的投资回报率C索o厌m拨p坏a曾n搁yL亲o伞g新o一羞、合商勾店辜销他售赶额炮预绳测商验圈腊内临相灶关铃商字品话的激总电支睡出编额=户略数友*摩平厕均档消促费咳额本守商适店仓的姐市坊场警占殿有帐率◆擦商偶店饭业咸绩统类订比药法样敞本花店吓的根市兼场耻占储有启率=样佛本打店顿实喊现金的转销京售杏额/所差在裹商何圈嚷能已够腾实腰现生的表相祸关副商桨品粉的傻销智售宣额◆咳卖坊场前面恐积停比席较烫法样殿本卸店涉的漏面坡积/样投本特店弊市属场惹占逆有流率=新天店惑面忽积/新浓店