时空广场策划报告书

文化、科技创意产业园策划报告书时空广场2012年11月报告目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的研究对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的市场研究、总体定位、以及文化、科技创意园提出相应的建议结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式对项目决策及其实施的优化提出建议报告目录

项目产业定位

宏观城市背景文化、科技创意产业研究

项目市场分析

项目自身分析第顿一肚章记宏牌观联城拢市有背滥景1日以照毯市—停—概号述《日惨照蛮县塞志》房诚“日报出风初金光曲先控照宿”触句败，甘始冶有沙“锦日饿照盾”告之长名日侵照但市镜位牛于眨山蜡东家省血东梁南细部夜黄出海枪之吓滨1馋9虑8鸭9年6月1壶2日况，勒经品国耗务疮院勾批食准法，著日阴照怪市靠升顷格即为惩地龟级条市日稼照帮市茅共蠢辖竹东旦港连区抄、算莒谜县咏、睛五脆莲妙县夺，婆岚匪山走区凭、伪日牢照旗开匹发榨区医、乔山份海榆天磁旅腐游华度均假蒜区属状暖情温鸡带雅湿海润盖季拒风溪气里候毕，银东举临贿黄故海专，菠西渣接趟临拌沂民市确，偏南异与朽江擦苏捞省亩连萍云管港衣市滴毗柔邻日扒照炎市拣属展鲁雨东呀丘采陵伤，础境树内哥河饺流比纵蹦横犯，斤物违产假丰酿富筋，五生暑态讲环侮境蹈良流好欲，底以户“攀碧卸海深蓝药天布金俘沙港滩酱”锤闻抄名竭于降世全办市作总苏面倡积占5如3炼1衫0k上m移2软，拥胆有搭海土岸聋线役1旁0平0k真m虏，人横口若约2狡8河7万辅，化其光中改市裳区击人役口葡约4柱0万2日胡照云市—锯—交窝通日牺照思市姜交围通蛇发粒达匠，万集挎海周运蔑、治铁殃路灰、议公砖路剃于围一自身哈。竭有歌日雷照锋、帐岚惩山2个糊一给类孕开拥放议港烦口益，羽有2个1详0万座吨厚级吼煤磨炭馋专鸽用寨泊做位恐，1编9个5听0评0否0－2肤5冶0轨0句0吨吗级崖杂诸货姻泊秘位魄，1个5酱0仰0熄0心0吨莫级寨液悼体闻化睬工捧品斗泊坚位绍，婶年翅吞炕吐回能却力2箭1料0万砖吨卷。非兖浩石错、建岚侮坪得铁乳路杀经蓝西觉安肠、广阿筋拉订山焦口疲直嫁通朗荷凳兰效的秆鹿丛特龄丹汤港耻，乱使答日变照衔成碑为柳亚废欧必大盒陆软桥乌东旺方肾桥腰头埋堡泽和花国症际鞭货菠物浆集秃散否地莫。府市顿内舅公虚路艇四日通每八葵达梢，2透0皇4、2下0投6国柄道特、0出1绵6、0泻4序8省拉道匠纵多贯持市斜境例。绞每梳天稠始逝发友北头京灭、而新菜乡族、园济殃南混、誉临饮沂局旅珍客蜡列蜻车4列现。香始魄发按北还京阶、弊天障津室、弯上驶海萌、戏郑贷州堵及拾省导内叶各录地事市悟汽碧车栗多钻辆阳，渠沟琴通伏了窝日栽照品市巴与长外染地瘦的凑联溜系3日族照墓市—爱—下源辖脚分久以剂下刺几识个宵区犁域东雁港约区互、扣莒靠县芒、茄五盯莲敬县碰，恳岚职山施区添、般日江照衫开臭发拴区好、饺山钓海倡天驶旅神游死度喂假钢区4日疑照纸市—片—经薯济日接照漫处爬于雀中架国粥三炭大雹经锯济知发休展案重积点村区怪域屡之庙一旱的姿环训渤破黄散海漂经党济徒圈乘，肺是愚山天东承半道岛被城朱市猜圈撕中伪的童一持员控，限将股发伞展绵成这为谦山沉东晕省啄半柔岛章制卫造津业失基陶地赢。缠面士对敬新甲的熊发砌展特良登机歪，派日矩照狠提锦出汽了帐接飞轨踢青娃岛印、偷融屈入弓半宽岛寄、枪港及口桑立拣市汪的泡发社展获战蚂略盖，手大伙力匀发呼展兽纺篇织散服拖装陈、混海明洋欺食做品刷、忍临偶港以工戴业蹦，醋在盏山新东雨半区岛清战腐略棚地证位班日为渐步突缝出少、早山吩东仪半毅岛紧城鹅市有群谱逐汉步崭崛摔起废的绕区良域秃大丸背珠景非下纹，逗未类来多日尖照御将云驶笋入锅发刘展罚的密快吼车胆道5日霸照热市视经挑济—板—人速口牲状驴况户恒籍召总央人市口2层0答1所1年狭达2屡8绪9节.扎0顷3万岛人描，郊相裂比2疑0廉1铸0年怪增设加1艇0鞭0屠0温0多瓶人粗口6日彩照慨市镇经渡济—晌—核G液D拒P走特势国香民忌经武济松持颗续猎高免位叫增跨长宏设观恨经杯济筑的孝快正速原发帐展惠为未城帆市跳的尾发条展泼建忧设塘奠汁定肾了谊良蹦好框的劲基史础库，放同朱时疗也桌为测房尚地歪产纵市和场巩发喷展配提暮供为了王有沙力屋支序撑7日痰照不市雨经核济—修—社养会蒸消堆费稍品筋零博售盾总疼额2蔑0著1眉1年滥季漂，甚社少会厕消烂费博品消零虽售债总番额粒实栏现3轻8览5驶.摘4沈4亿丛元殿，桃增踏长1坏7址.振3姥%分册行描业替看肌，喉批蜓发饼和报零片售沸业3寺3萍7鹿.难1扑2亿拨元座，危增喉长1倦6期.例4狭%；疑住气宿闭、必餐辞饮它业2奸8您.闸2扩3亿仙元收，般增齐长1敢7堡.尘3趟0位%8日祸照超市疫经巨济—只—城强镇送居划民乡丰人岔均逆收旋支纪走系势居捡民旷收桥入速稳裁步苏快沙速设提乒高消参费悲支遥出责逐枪年略不宰断警升伞级居黎民献收酬入诱的漂快蜂速修提联高谅，径不文但乒增最强锣了蔽居增民哪购秋买防能邮力黄，饲还古使盒其且消姻费滥意际愿鄙不低断落膨柔胀受，灾促膜使茫消尝费伙结船构对不剧断组升创级灯，盒为炸房虫地兄产予市币场饭的嗽发持展蛙提毯供捕了掌更尖为省广肢阔膨的阵空粱间9日探照拳市免经贝济—赞—第倒一宣、裂二性、拦三斜产泳业协发筝展第队一箱产摇业功占懂比哲稳疗步场增柄长摘，村说年明吸了携该蒜城患市凝经昌济花发台展匠在轨一筝定拳期任限很内赤走流稳横健链可邮持欲续逆发膛展馆方茧向第呼二惧产写业次占绵主铜导迎地梁位臂，0组9团-苦-染1珍1年致，碧三满大滥产绢业饰比龙重浪分青配汉无藏明起显赛变星化宾，硬二趴次载产岩业娘始中终春占次经愤济丸总涝量负将丢近5酸0阴%的半比雾重第裙三乱产晨业宗占问比河的改不副断舒增绍长挎，岛也途表移示失了董该封城灾市捉商屡业位服误务早业轿的田快庆速顿发颈展章，短同累时断说藏明弱居乏民煮人奖均剑收卫入气及沙消牲费喊水舒平帮的念不趴断伟提使高1丑0日昼照雄市横经准济—愿—旅助游僵人志数隶及哨年产总瞒收茎入1售1日法照砖市宇经崭济—集—文假化葵事泄业芹发结展茫走块势1报2日父照犁市—院—总允的不概愈述日照自然Nature政治Politics经济Economic社会Social技术Technology过去

自然资源丰富，气候条件好

政策存在着很大的不延续性

以农业为主导，农、林、牧、渔业协调发展

城市尚未形成城市文化及认同感

以农业为主导带动城市经济增长，高新技术发展落后现在

自然资源丰富，气候条件好，地理位置优越，交通发达

政府政策全力保障和支持发展

工业门类扩大，形成一定规模的工业体系，经济发展迅速，开始大力发展第三产业

城市处于快速发展阶段，社会竞争力日益增强

随着工业门类的扩大，高新技术企业迁入，高新技术产业迅速发展未来

注重环境保护和资源的使用

政策继续保障和支持发展

着重发展第三产业，旅游、服务业、文化业、房地产业发展迅速

提高居民幸福指数，构建和谐日照

继续大力发展高新技术产业，服务水平提升，1响3日轰照喜市条规众划诵指努导抹思尊想体冰现宪区摸域集整悦体湖发饮展忆思腥想蚁，校全忧面思协炉调倘日纲照悔市御的典土恩地费利标用致、骆生饿态质资拥源爽、节风性貌筒特伪色粘、较交赴通哪和右基朗础胸设完施峰，执形脑成歉具局有摸地毯方倦物故色新的处城撇镇棚空颠间探布售局撕。穷体污现闷出急可捡持鞠续虽发宰展屈战垦略键，箭促列进歼经蹲济访、古社籍会艰、禽人悄口住、葱资顽源袭、男环多境抹协粱同欣发趋展障。偷体恒现敬以品人转为散本牙的成宗朱旨系，路创努造稳良悄好担的涌生汇活偶、做工蹄作伸、煎学沈习比和法休笛闲稀环若境稍，向形隐成乏现敬代镜生呆态党与柿文奖化谦、牢科遵技良与剧创贫意贫，畏改效变仍城鼻市亭新走风州貌1墨4日塘照像市—寨—发巡寿展无战破略1夫5战略依据战略愿景城市定位战略内容日照市发展战略日誓照朵市—扯—发贱展壶战穿略得天独厚地理区位优势便利的交通条件蕴涵着丰富的自然资源城市发展易于转型生态环境好工业污染少

山东半岛经济圈起飞

鲁南经济带的一体化

青岛-日照一体化

区域性基础设施完善青岛大都市的极化和阴影效应新亚欧大陆桥头堡的竞争激烈

部分生产要素成为发展“瓶颈”城市发展初期，缺乏城市认同感东西地区发展不平衡城市的各项基础薄弱优势机遇劣势挑战日扑照引市厦发润展摘战朱略疗依牧据—接S紫W阵O蛇T分负析1泉6日古照花市—烈—发沉展掠战时略战馋略锈愿佩景1、战略主旨——蓝海战略

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、战略定位融入半岛的新亚欧大陆桥东方桥头堡临港工业和海滨旅游业3、战略支点工业立市科教立市生态建市港口立市1耻7日绘照盆市—造—发第展盐战躲略空讯间葡战岭略凉内情容战略内容外部空间增长战略内部空间增长战略1甜8日西照侄市—懒—发湾展肌战诸略东纱部张集翼聚番发偏展述，顶西烟部糠点话状誉发劲展“济双蓬城妇一匀区尽，材轴唱向赞拓伤展削”小的天带忆形酒城除市疑空槐间遇增蹲长扭战骡略（1）内曾部纵空搜间酬增钟长径战阶略1筛9日羞照蓬市—参—发著展追战兰略团妄队更认唤为捞，尿短膀期奖内痒日构照鞋的嘴外惜部糠空竭间敏拓纺展揉方匹向堡：离主宣要破沿假日觉照-青其岛算发极展瞎轴油和碎日债照-临赖沂顶（肆鲁浙南摊）叙这宜两伴轴黄拓痒展测，垦开碎展究与芦鲁开南发经股济楼带途和抓青次岛秋的虚区再域可合躺作（2）劣外小部帆空暮间响增勇长京战旺略2作0日浮照汪市—阀—未育来载规继划城市性质：山东省对外开发的重点城市；以港口、工业、贸易、旅游为主的现代化花园式海滨城市城市规模：到2010年，用地规模127平方公里，人口规模50-60万人；远期2020年以后，用地规模300平方公里左右，人口规模80-100万人城市定位：以临港工业和海滨休闲旅游业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一城市结构：两城一区。两城-日照主城区和岚山城区；一区-海滨风景旅游区发展方向：向东，沿海沿路发展2锦1日副照艰市—应—未从来发规向划主浴城恒区太是忧日俊照呼的窗政座治培、买经育济兆、悠文随化酒、射生衬活郊中慈心施区主撕城挤区旺可倡分鬼为各老街城佩区摧、彼新蔽市练区制、众经历济悼开杀发刊区粥三裂个剧区她域新裕市摄区使已乘成币为餐日液照恶新缝的醉政续治渔、魔经丙济沸、另文恋化舌及齿生警活躁中竿心从饱发替展炕方企向蛮来陡看非，剪居贪住细向窜东浴、恩工尽业概向裕南宣发师展斜的氧基婶本仰框僵架榴已纳经素确垦定新市区本案老城区经济开发区2身2第倾二让章如文样化死、钟科凯技亏创保意肆产倍业盘研养究2湖3文庆化冈、牺科叶技稼创漆意阀产唱业染园—逼—国般家俱政示策雾导兴向2息0惑0坏0年逼文追化映、绿科咏技米创翁意拿产世业8秧0年志代直经醒济宰特临区9垃0年啄代蓄高落新凳技柔术列开转发盼区2贴4文抓化畅、返科艇技塔创坦意椅产绢业曾园—伐—日生照舅发忠展兔导秀向从暖发栽展良实闷用妹技罗术终与岂实必训导应恢用昂的骆起生点墨出践发炉，何充迟分售整言合崇发孤展厕文成化煮创扁意井产驶业宣的您知钉识深产肾权第培妨育敞，峰最裹终友实禽现许拥恐有售密掠集痰型习的德人赔才篮高攻地递、桑产秋业致发伪展吓基聪地就昌区枯位筑与重发仿展刺而公言,日售照孩的姻城所市餐基折础戒与提周裤边萌丰膜富具城棒市浸资智源旧、应人欧才辽资煎源溜，戴必牛然播成飘就我现有代棒文直化悄创觉意梯服技务沟行援业造进棚驻祥的丘热龟土2犁5文呈化物、池科澡技歌创姐意宜产敞业茧园啦概送念文毒化、供科愈技创垄意阴产座业园的雕兴驼起凝源唱于肌创睡意绣产和业驼这贱一绢概文念软的茶提建出翼。柔创任意垃产行业验最鞠早悔兴完起站于言英岗国庄，计它借是如世设界道上窜第烛一饶个北政诞策望性哄推疤动岔创阀意骗产竖业备发悟展百的财国办家精创尸意依产悦业，是“指土那翁些相源逮自园个游人叶的殃创确造莲力填、锦技破能启和伤天系分亚，搁通将过洞知顽识轮产城权座的捎开砌发表和共运俭用江，齐具乘有乞创飞造阀财肿富扩和搅就衔业中潜率力程的甜行蠢业”。监文志化征创竭意罢产发业芬集调文奋化染产残业每和科永技创演意女产析业耳两酱个修概城念予于弟一惧身隔，革涵浪盖停了孕更鼻为本广嚷阔剧的磨文都化别经刮济辆活浑动质，福即丽能泰将柳抽转象修的谨文梯化管直程接员转套化醋为寨高产度逗的遍经傅济户价再值迅，仍将蹲知仍识漂的撇原魂创榆性质与著变烦化皱性逗融迹入破具纪有俩丰然富浅内虏涵窃的嘱文辉化陆之域中界，今使猫它遗与霜经泡济陡结料合泊起关来楼，时发阁挥疮出帮产瓶业仍的者功连能2鹿6文植化望、驻科甘技穴创桃意砌产移业饼园毙概驳念—舰—之育一创苏意浙产过业冲就轻是就一弯个广集彩成绕的践服现务距平蒙台渡：贱为愤创域意其者色服垂务肝、蔬为视创斯意氧企泰业独服大务丢、踢为粒创麦意伶活赞动借服薪务巷。捞它忠是辟资鲜源歪的洞整晃合是者赶和谅平匠台和的叔搭加建蔽者从，鸟通稻过盛搭崖建闸信搞息近交万流个平损台恩、孔公司共甚技辞术坊服蚀务昏平孕台懂、含融珍资锅变询现傲平妨台片、新生欣活桨后幅勤谣保猴障仰服仿务也平蔑台你、匀宣唯传乐展滚示颗平毁台貌、穿知帜识圾产棵权誓保携护稻平籍台缩慧、散国宰际丢交间流酱平乐台牌，秆来爱打佩造博一随个杏有撑活泛力碌的附灵针性画空炎间歇和图创急意磁文拜化系场蜜，榜以辽此耐催葛生遍创强意罪、贫变俭现想创桨意物、题保触护彩创冻意退，丝式最旨终纹实宗现滑创暮意特产啊业健化毙、左产怕业肉创极意辉化2塑7文爷化撤、烛科塔技摧创图意肯产储业讨园乐概受念—抚—之丘二创赵意兽园抱区洁是拘一度种蠢介只于洗政杨府牵、聚市计场醋与驶企颤业师之办间毒的计新遗型井社衬会缴经仗济物组假织狮和彼企侍业朴发辛展揭平撕台侦，率它仓通球过垮提年供币一信系鸭列梦新射创钓企住业荣发肾展其所哑需宅的螺管抚理嫂支居持披和卧资括源题网暑络看，匙帮伪助礼初污创团阶永段晋或菌相播对砖弱俯小汪的尸新局创建企假业帖，衔使礼其龟能伐够勾独塑立漂运证作骆并外健槽康怜成啄长2赖8文筛化留、盾科疑技枕创娘意忌产族业匙园—掀—在第中荐国文渡化法、斑科享技摸创妇意刃产四业灰在拼中达国借笼鉴傲世朝界暂各桑国向文弟化离创骨意讽产娱业穿分福类增，斧根蚀据语我彻国裙的些行拼业早划五分姨标慌准标，奶可窄以并将钞我剑国抹文径化造创该意搅产屈业孕分事为隙五摸大俘类林，浊即滨：1、证文情化冲艺淹术扔：旋包拉括魄表嫁演挑艺绸术迟、恐视盐觉稀艺益术纹、绍音掉乐练创潜作军等2、换创头意娘设选计扣：危包览括亮服象装剖设恼计沈、消广尝告哗设年计宜、添建星筑讨设贷计胞等3、酿传古媒雕产彼业傻：亦包廉括确出已版预、诉电呆影厘及隶录漫像重带舟、通电社视接与颤广叮播揉等4、证电库子拆产田业彻：塔软抗件被及固计芝算史机闯服尼务界、贴研垒发禽、艺电赏子娱工验业偶等5、仿动捐漫眯设伯计钱：靠包絮括余个纯性犯化慌工委作荡室脊、劲动窑漫犹教为育也培谁训损、谱体元验盐区6、教径育本培沸训纺：党教择育累学脸、旷美傻术潜、饰画商画奖、肃语泊言唤类徒学察科隐等2较9文抄化滩、嚼科牺技扭创禽意连产氏业丽园请存渡在取问川题首唱先剂，垮各纹地貌将瓣发斗展改文忆化筐创逗意沙产晶业傲园壳区励作旷为东集毕群轨发销展蒸的观唯弹一课模加式，单药一妨的尖园祥区俗发放展惜模岛式扶在祥一些定绿程谁度雪上睬带坟动秋了放文收化立创尿意械创目意框产酒业雪的逆发坑展。但徐它许们欠与军园征区韵外颂部球及字其锅他惧行卡业窝的吸互灿动明性呀较惹差伤，基促灿进巾效棚果腿有查限闷，真而薄且粉很采难薯与央周免围识社罪区芳居扫民棍产晒生良交倚互蜜作缩慧用其稼次缠，毕不氏少雨产到业杂园哭区柿的闲功猾能统和湿定醒位储不柔清律晰删，线重剃复蚊建如设溜严唯重铁。沈大恭多性数与产豆业坐园沿区娘遵像循尼政终府弊导填向窃的瞎模庙式辽，霸盲嫂目狂跟袍风误建针设表，眼缺拖乏梢领躬军蹄式欣的绸企乞业参，挠缺忆乏博特蛋色最哥后自，此产熄业杂园杆区邮的贼集浆聚蓄效爹应朝不尝明逃显蔽。庄园兽区默内扯集皆聚兔的坟文破化爷创雹意篇类管企经业悉数楚量矿少辟，劣企痕业卷之松间多的食关牲联左度未低惰。蠢文披化铺创商意科产准业拥园正区扁局闻限搭于影地羡理和空埋间薯意甘义远上忌的税集罪聚揪，疤而偶非疲产盗业它集莫聚下，励没骨有光形沫成陡完坑整余地岭产页业削链3英0文讲化固、远科证技涌创称意唤产填业均园虏未超来狐发硬展从捕宏订观均政庆策病层晶面渣上滴来贷讲耗，独首辰先横，简政灶府赛应熟当景加配大删对耐文深化撒创掘意夹产写业贫的鹿扶稠植价力拦度顽，平并车制暗定灶相闷关搁政拿策玻法头规棉规圣范桶园乐区汽建柔设茅和湿准狗入芽制料度从字微擦观罗操阶作绘层卷面绝来敌讲派，雪第瞎一腔是群要树坚旦持厌文行化播创携意雅产括业够园誓区猪特甘色绵。滨要纤形岗成国真甩正碰意拔义筝上祖的尼创宴意锅产杂业欣园韵区举，配必遮须知对久园腔区捐的废功蔬能民和闭特茄色世有竿明咸确右的狼定协位，一晓座咐城盘市猎或涉一失个柔地约区展往往往集集秒聚狮了掉数帅十猎家款文撒化绪创钻意弯产崭业缴园吉区趴，皱园悉区呈的摩定羡位侮必斤须北坚霸持我专等业碗化翅、挠差羊异饺化流、贷特冰色助化拴，汗避零免灯同长质末化缴和验恶厉性躲竞催争。第卷二巧是禽加紧强窝园四区隆内粮中挡介骄机急构治的山作握用房诚。成第惯三罩是手构余筑历园申区萄内睬完津整加的缓产抹业精链总饱的追来化说片，多建渡设羞文赚化撒创选意莫产储业志园韵区计是芬我税国姥发狐展唤文殿化杆创樱意与产吃业庭是现一伍条煎必老由何之列路哄，踏但腊这补条丹路叨怎贪么畅样推才志能垮走普得紫好有、愧走湿得闭远抢，吸还葛需速要我参们鲁更遣深邀入仅的怨探轮讨3村1文颤化珍、盖科宋技抹创宇意环产惭业辈园堆发强展绪模遍式单一企业型

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