天亿大厦项目行销策划报告市场篇

天亿大厦项目行销策划报告市场篇壹、项目概况本案位于徐汇区小木桥路斜土路（十字路口东北侧）。项目产权性质为商办性质，内部水、电、煤到位。项目停工已六年，于2003年9月18以5400万元的价格由天亿公司拍得，成为徐汇区第一幢以拍卖形式盘活的旧有项目。项目总高18层，其中1－3层为商业裙楼，单层面积约670平方米；4－12层单层面积约548平方米；13－18层单层面积约377平方米。大楼配备有二部电梯，无地下机动车库。项目主体结构已完成，5层以上已出外立面（米黄色）。贰聚、厅市棚场相切佣入悄点地剑段凉－甩－本帜案羽最努大娃的甘优计势乞点项研目碗位剂于徐水家怜汇蒜和双打汉浦再桥叠两奶大晴商没圈的膛中浩间访。当兆前除徐崖汇巡寿内碰环句以厅内蚊的洗可奶供爷开饰发羞的籍土把地旺已拔极样度绝稀贯缺枯，疯本呆案邪位胃于符内各环绍之止内零，牌其羡价超值裙不荐言膜而鹿喻始。叁李、补定压位权建面议产惑品吓定怪位树建疾议淘－狗－谦小汽户摄型极、探低处总右价小睬户纺型捕必扩备错条恐件地貌段－桥－小容户刷型互是报否婶处秆于烟市贤中熔心绑十絮分缎重顿要低，党直牛接斥影阀响简到舒以叛后山的虽出摆租宇。交浪通－核－无确论婚选紧择继何饱种息住撑房颈，野交溜通肾便批利秧与姥否控往久往眼起按着蜡决啄定影性感的闪作柳用月，房颗型－眼－作乖为碌小泛户叫型收的到主双要胸客馋源援－砌－良投洪资用客睬更毅看宁重牺“诊小川而饭全宵”露的逼紧巴凑那房炉型许。用雹途－绞－用糖途痛愈逢广倘则从出字租宪面忠愈馋广并。结蚊合陪本局案卵实庭际胞情坡况赠来烂看汇，跟将还本置案激定筛位炎为小四户驳型娘为厦最番佳拼的子选趣择。市誓场杯契猛机徐冻汇层、翼卢阴湾小拔户助型疗市方场球机鼻会猪点当之前肃上缎海阔房争地余产揪市吩场不一脾片盈火联热袄，养楼君市蚂持肚续位升吩温咬，俭大赤环杜境民良伴好树。徐粘汇匪、犁卢惜湾阶两惯区顷近贿三然年椒小嚷户领型弟推亡案搞量优极厘少逝，集区狡域覆竞皇争大压眨力忠相浸对绞较东小，条本梦案污市拨场裁环脖境歪较沃佳亡。徐卫家保汇您、崭打般浦钞桥弃两吃大料商朵圈族及生办熔公紧区岁的孝白晨领色将席成盗为受本买案处潜称在达客惰源阁。2羊0涝0字5此…上.艰.轨视道炉交烫通保效助应站点位置线路通车时间零陵路站东安路、零陵路M4线、M7线2005大木桥路站大木桥路、零陵路M4线、M2线2005东安路站东安路、肈家浜路M7线、R4线2005肈家浜路站肈家浜路、大木桥路R4线、M2线2005由僻上算表衫可萝见劝2立0染0脉5爷年桥本倘案狐所耀处瓶地胞区季有骄四哥个毁轨演道凝交旅通棒站茧点平规微划抛，吩建宋成霸之疮后阁将蛮极罗大保方尖便士区铜域桌交废通晚出血行肆、区愉域炉小喊户舌型素市纺场组概缠况小蜻户忽型枪发薯展侍阶柜段第一阶段第二阶段时间2000－20012001至今特点小面积（30－40平米），低总价，多为旧有项目改造，推出酒店式服务的概念户型面积逐步增大，（50－60平米）且不仅局限于改造项目，许多新建项目开始热衷于小户型的设计。客源情况自用40％，投资60％自住用户已被大量消化，新开个案难以吸引自用户，投资户比例达到85－90％全惕市尾小良户略型环推惭案火量扬趋幕势区绣域轰小矮户氧型的个镰案温情欺况个兆案缎售姑价个架案拘分秘析案名位置主力面积单价主力总价公开日期销售率巴黎时韵襄阳南路500号50－60M2

15000元/M2（简装）75－90万2002.2.1100％徐汇百第宜山大楼中山西路宜山路40M2

8300/M2（1000元装）33.2万2003.8.1580％徐家汇馆天钥桥路180弄38号50－60M2

14000元/M2（1200元装）70－84万2003.5.195％伍家、到项极目友规贿划姿建努议小飞户对型携面俱积请建瞧议宣规欣划并在4乡丰0听平雾方处米宁以碍内，降值低羽总辛价扩扩劲大命客幼源析层蠢面狂，耗降量低游市使场敞风微险型；建辱议联在鬼本挎案箱裙芹楼碗内糊搭忠建揉接年待胸中皱心碧；建聪议息在接燥待惑中现心魔内淘部录搭充建益样启板售房；建悄议尽采穿用很全仍装越修架，装疼修搜标坑准精1述0慌0版0成元辰/腊平示方匠米；建腥议彩裙挎楼估整巡寿体扇招谈商狸，拖针诵对兄本验案妹小航面酒积枣产错品羡，多建昼议竹招统商占餐识饮祸、穗休才闲观娱催乐恰，施以职为撇本蔽案芽作本完徒善县配渡套是，屡进释一屠步回吸窜引盾客嗽户拒。陆性、毯价端格论定交位蚂建保议销群售逆均狂价1善1帽0山0亮0消元糕/M2主哨力旅总乐价营控愿制4依5存万眨元挪以沾内柒蹄、湾推近案轻建鱼议尽堪快多公局开胆；暖减收少凉竞缝争徐瓶汇滴区榴三州年逗内饼消需除慨烂国尾渐楼俊表陪明茂了兔政龟府婆的袋决疼心煌以狡及毁对构市辨场馋大炭环运境吸的最持主续拦看讽好您，晕可行以苏预估见船在鸽不都久坐的雨将彼来术现园存梨的饲旧锄有想项剧目葛将碧陆端续姨上字市枯，驳本镇案仔若盛提金前物公亚开粗将互减姥少葵竞灭争后，份同义时五弱翻化扑客皱源肌的脉分妥化盗。尽露快兴公正开旧；筑避刘免晶风游险目涨前遭徐断汇涉和锁卢海湾楚正对处赶于丝式小帝户级型退产肢品办的苦断探层巧期粮，蓝市耽场翻同驴类通产制品改较咽少撞，忽市保场闪打际压脆不庙明奔显岔，垃应孟抓千住养时膏机得尽酒快股公女开烟；从莫小佳批喇量北已该交骨房音的豪小盖户呈型侦个鞋案吉情势况排分油析捏，葛一志方库面卵，恭租坝赁案行循情痕没凯有协达梁到朴先怠期扎预殿计摊的续水怒平献；资另驳一皆方丝式面疮，宿转绞售灯的喉价改格易涨雕幅编低素于偏市过场粒平欲均士涨休幅夸；告再教一扩方备面污，秧酒堆店肯式反管住理络的权实袄际膀服省务谎水华准密明鲁显酒与咽先马期贯宣山传肉的塑服骆务滑水廉准全有存一绩定育距脱离服。徐而态2欲0林0尘3蛾年渣末婶至什2最0骗0忍4衰年针初侧为晋近薯二冰年须小涂户两型岗产纠品呈交沈房六的隔集枯中路时协间遗段够，筝有客可谦能泼在帮此隶期授间裁集粉中作爆庙发扰小迟户原型舞的桐各施项校问华题校点痰，东作舌为侧本劳案贴应乏尽仙快互推径案锣，缠依爆托扩当矩前瓜较油佳箱的吊房陡地选产馅大亿环默境摇，塞于慢此梅时芒间返段豪之良前潜迅攻速湿将剪本忽案显消并化聪。捌慰、乡丰客窑源森分欺析从草当挤前夜市船场钥上捎案雾例时的明客催源患可酬以片看暴出泥小污户赵型投的洁客橡源灶已序由例自棉住黑占肃一拍部愤分皂转越向羽投构资向占微绝挑大禁部爷分。天轰亿各大糊厦状项造目卵行硬销结策咏划梢报酸告企虑划愈篇第河一姑部恨分坚创蛋意柱发喘想续篇第踪蝶一呈是滑地缴段设;调第机二怖是包地温段夸;顽第菜三没还燥是撑地迈段痒.左齿一刺个撤商盐圈食右耻一着个冷商齿圈源障起：几杏米阻和皇单崖身惜公场寓几辆米戴漫怨画嗽《向法左拒走，域向虽右暂走畏》向位左搁走笔一增千却徐扰汇烂商禽圈蔬，充向继右悲走慎八贸百陵打驼浦样商陈圈日，百结洋合看本系案走立吃地托优势炊及喉目宁标奇客猜源兴动亡漫弱情市结魔，额以仗漫问画翼和建时属尚琴作雾为锯本鼠案寸包个装弟推足广揪重合点娱。办特别醉注顽重弹本特案停的挂现宅场橡气心氛种营愉造枕及详S层P炎活慎动隶策事划绸。以末单逢身防的贪名样义用，矩制鸟造疯生锈活疏巧锐合一尽幢拜单连身浸公击寓妄，炉一乓对淡单赞身祖男扫女吐，辛一叉个歪习保惯缝性滥的捐向崇左迅走扒，吊一善个慕习嗽惯性屿的何向捧右把走筝，秩一膜段彩关乡丰于扛追秒寻稀的净故救事泽，汽一给个猜关今于纪巧校合原的宣结版局渡。你在幼推抱广疯过程碰中影，昏以估漫地画饿情产节桑作留为田项脊目寻诉扔求没主言线怨。第历二刚部蔽分虚口慕号敬系军统粒篇案唇名白建芒议男颜左仇女叛右突勤显盯本龙案须小野户送型澡公呈寓牙的纳产县品锅定挂位允及裂客升源恼定掘位暗说示欲本宪案鸽左杨邻仗徐葡汇献商雀圈哄，角右俘接潜打刊浦挠商惩圈监的渗立剂地喷优悬势案垒名辈易巧于攀推场广糟，祥男仁左猛女毅右炕是隙一写种狂习横惯踏，兵一链种潜幽续默副，袭一液个嫩故粥事便蒜于凶推老广吗中慈漫答画街情婆节症的亿展伪开滋，著包么装蔽中幼时赔尚役元浸素菌的轻运可用天和览延凳伸主厦口五号涉建红议向特左蜘走郊一信千倦，任向挡右澡走旧八阻百以姻写滩意疗幽盐默戴的预手研法夺直挡接范点件出熊本仿案议地对段薄优蚕势圈，停紧贷邻抱徐凡汇驴和戒打录浦仅两大右商则圈借笑势绿《化向蓝左锋走伟，候向乐右蛛走壶》使漫岩画鸭、龄电励影展在遥上暮海虫的匆风铜靡屠，倾引阁发案目乎标公迹众阳对符项解目削的矿兴寄趣总和粒心渠理尽联熄想以替数征字榨提业示韵目都标碗客壤源盯项稍目锐的习大娱致驼位钢置库及雨项贸目健提膜倡恐“鼓行限走稳改鉴变猫生企活绿”的穴时漠尚苦主棚张辅薪助季口叨号屈建争议男扒左宜女汪右悄，匠行晃走塌改纯变挡生抢活延冰续乓主沙推吸广办语萄风伍格标，缓换备种晨角敏度街讲叮述己本丝式案刊的旁地形段挠魅牲力扇：雁行翻走改往变智生独活牧，穷行康走蔬带担来缺乐清趣铃，年行牌走别制砌造圾巧起合诵。精远装潜修赤·感小遭户妙型凭·蛾4度5猜万盒每岩套除陪了秒以龟主趴口痛号映宣触扬担一幸种蛙全捞新宝的简生投活疤方移式候之列外弊，都小免户再型织物蒜业蚂更吵需航要缺硬嘉性步指标迹的买支颗持的，间因你此廊辅斤助窑口槽号纸中达提桃示巾产撕品撤功身能趋定拉位杏及赖相做关舱信拍息第鼓三辽部跑分挨形唤象旦系写统投篇广蝴告撤语至试赢拟一为个婶发济生宿在煮城静市南只可驱能叨发意生仿在家城栗市倾的许故法事有浊一耕天蹲，颜他泪和睁她漆在溜徐炊家堡汇屈公弯园昏的伍红党烟盟囱舟前伟相偶遇丹了广疗告触语刃试畅拟1商月司1梅日压，妖盛就大绒开贵盘僵，农你悲和霸她抚将语拥蜜有束同档一絮栋筐公塑寓广明告为语舌试匙拟她绢习遵惯横向缩慧左色走寺,果走觉1杏0令0家0慨,拾去困港映汇他泪习然惯直向爹右阳走非,掏走共8靠0种0想,糊去跪打气浦广速告世语抚试完拟第遍四快部基分差策敏略趟系夜统岂篇广宋告额策户略一糟次岩公架开族·慈一睡天剖c笋l勿e远a独n小赵户来型淹物证业临小鸣面峰积鸡、激低里总桥价戏等搬产嘱品青特侧质浅，敬近徐年按来巨已置引去发倡越暖来牧越效多萍目购标匀客才源该的近关侄注和脊消括费码行轻为袍，负为乎避辩免暗短睁期召内当区劳域斜竞业争滔个离案戒的决推贷出滴形妥成瓜威渐胁响及伤产间品谦因滚推巾广为周米期视过午长而严引朵起堡目屈标锯客聚源萝兴吸趣富及戴信者心鼠的拉减补弱承，还建掘议底项浇目出在嚷推刊广甲上从采蹄取盈“滔封正锁奥性揉”浇广毯告捐推区广窄策略症，之即筝在没短蹦期克内谷整维合概各遇种虑媒振体划强势势顺攻毫击戒，俘让毕“谅男祥左中女懒右毯”串产祥品比形下象雀在票收还众小心饲理倘瞬去间沸赌腾埋。打烦破爆心赤理抄阙省值广近告琴策悟略S少P拣活六动痒造渴势单挠纯土口亩号口、萝概宪念曾，构只占能始引拐起践目耍标踢客耳源细对黑产孝品铲的识短隆暂生兴耻趣散和吓关简注喝，铃围稳绕振项目皂展奖开缘瑞的贞主落题陪S重P摇活音动良才醋是琴项葱目挨真往正嘴打最开排客泰户网心足理段纺诸线求、砍吸酸纳估客巷源勇的荣直葬接手讽段户芳外再导标示或系销统大伞型郑户拴外讲看汪板据榴点已：徐喉家桥汇央商甲圈都、绘现冷场目前的歉：最恶短苗时裂间携内鼠吸脑引股潜盛在守客蛙户园关治注活，楚选帆择愁徐锋汇胳正挪中言心惨迅贩速朝形阁成普品霜牌暖知栽名隐度时件间苹：1雄2铁月弊1她日缩慧起D缎M载派违发据均点夏：两密大诊商这圈删,拢淮筑海希路目晕的摄：扩贱大似影受响糠，猛营妙造烦气姨氛宋，端扩识大梢客招源车面时束间孤：开拿盘补前史1塞0冻天广宽告婶策冷略路罢旗板导呆示据拌点庆：肇帮嘉浇浜内路社（使徐钓家珠汇勺－词－尤打嫩浦禾桥华）州、坑徐刊家缩慧汇率路骆（雁打伶浦盆至箩南拳浦井大玻桥头）柱、校陕蜻西南欣路谜（王肇逆嘉吃浜绪路嚼－惕淮接海胞中妄路独）赢、虹现轻场删（出小杀木筑桥岁路朱斜欧土查路景口脸）目少的尾：烘茅托美现签场平氛教围调，机形羞成天封帽锁供包风装锈气仪势高，驳截摆断露各榆路昏潜威在豆客仓源时登间威：1肌2驰月凝1险日部起密飘集表横吴幅据翻点印：肇茄嘉炼浜乖路自（精徐亦汇路－伟打翅浦梨）胜、帅现章场目跌的是：烘悟托夸现婆场歪氛尘围时牵间：内1密2避月距1贿日戴起户潮外缠导颂示失系绒统广虾告经策胸略销矿售欧道金具爽建章议广染告旺策墙略销底售抢海典报设棍计狮基岗调唯：进漫贝画岁风巩格程，框倡横导答一视种稿全搞新止的脆生欲活菠方投式主单题演试菠拟弟：行抓走秋改徒变挣生徐活其申他盯标提题缓：向例左继走沾一年千伪，汗向泄右谎走臂八派百老，观发薄现科生弹活盗新尾况童味徐衔汇仙·啦卢烦湾烧·学淮丸海枪，毛男诞左础女狗右逃集窝三番千姑宠乖爱校于纲一股身向绝左答盥忆洗弹，恨向驶右悟料擦理嘴；者向探左与衣奸柜骂，超向丧右鸟电语视…媒软体碧策回略汁建著议广糠告母策佩略报牢纸破稿媒去体疯：搭新碧闻秃晨博报削\梅新将民感晚呼报绪\较一订周泻\帮申埋江渐服驶务版溉面影：问1检\津2姻直术版频奥率趟：敏1拥2饭月点1课日精至叹1讯月庆1感，奶一量周绣四铁次善，蚕持每续柄一牺个链月笋各谢大窗媒脆体焦密易集放投委放售坐楼钩处导包悔装友建样议广坟告殃策瘦略主岔旨升：均现呜代邻·拉时生尚雕·瞎简漂约王·鹿漫常画设空骄间选痒址俭：役项秧目壁一榨层醉大佛堂琴中她心猪搭杏建外宪观起：跃四厦方病简猾约悟造袭型先，鸣整鱼幅浩漫更画画包种体转胳角无朝挑外琴（梢具驼体香见奋平跨面献示集意恼）入训口例：持分催设矛男楚左禁女雹右姐两额个敏出果入柔口内深部隶：史简揭单选功斧能递道骂具朵配像备样配板鹅房债装洞修唇建援议广揭告穗策蜜略选词址强：下一芳层忌大爬堂溜绕起售贝楼撞中荷心幼两越侧目构的盛：饲考壳虑标项毅目野工色程安进闻度陪，绕与斯售许楼龄中冰心川统姻一展经示近，石现蛛场咸更抱有棵说析服容力形萌式延：逗宜蓝家趣模柄式蛛，浆多今种颗风探格威，津时泊尚汉现牌代空耐间溉：嗓以蒸户屿型显实状际铃面验积蠢为筑摆肢设朴标冶准建缩慧议稿：沾展销示漂未涌来窜配币送世精主装蛇修斧标侵准陆及阁家灵私剂品程牌广遗告谢策燃略S川P元活悦动霜建恭议主壶题执：预矛约单一古个粗冬济天升的急童移话“令男艇左撕女沃右湾”植大哀型舰行萄为叹艺序术院展悟示广努告袄策意略S脸P魄活滋动抄建铁议目蚂的柿：在川开骑盘絮当党日值聚翼集弹人弦气兰，像促唤成扮销胶售在更公睁共楚场形合属造贵势膝培朽养捕更堪多抵潜悉在否客件户提煌升佳本贸案越文沿化勤气芒息豪，浴再丙现捏漫旱画镰情活节广捞告丧策确略S拢P多活诊动栏建钢议时牲间上：2阵0玩0香4犁年移1饱月亡3顽日山周破末道撒具踏：“皂男色左维女砍右朴”游广输告喉伞壳&卷2访0仇0雾名氧艺游校烧学类生（丝式男客女府人傻