惠州汤泉项目出让收购案

惠州汤泉高尔夫项目出让/收购方案一、背景介绍二、编制说明三、出让/收购方案对比一、背景介绍三大资产主体A惠州汤泉高尔夫俱乐部有限公司高尔夫俱乐部会所B惠州市来盛房地产开发有限公司汤泉春天高尔夫酒店骏园春天高尔夫公寓C惠州市澳达地产发展有限公司156亩用地946亩已征地资极产饥主士体资耐产招主乌体扮（刷实繁景胃）a谱.高委尔乒夫建球秆场d晒.高断尔蚂夫工会歪所e砌.骏斩园善春愁天梦高谢尔师夫勺公衔寓c护.黎1跌5辩6亩孕用朽地b袍.汤葬泉芝春碌天生高犁尔功夫饼酒姐店f跑.榜9婆4贷6亩论用螺地abcdef三大资产主体股权结构图汤泉高尔夫俱乐部注册资本：1000万美元来盛房地产注册资本：4779.6万元澳达地产注册资本：204.84万元香港龙显投资汤泉实业台商许凯南港商杨亨显骏园投资马小灿澳达实业(深圳）8油.追3北%4苗2竹.腿7逼%4元4告.喝8俱%0丙%4壮.屯2幼%7病1屈.累4矛3早%2吴8主.类5楼7障%7响5荐%2衔5溪%股啊东跑结梅构项摔目侨证碗件高艺尔刺夫宵球梦场睬土佩地陪证酒旗店旋土勒地爷证来服盛鸡工畜商米认闲证骏垒园败投膏资剖营裙业伙执斜照会舒所遍房雷产介证高宴尔马夫馒营迅业案执些照委劝托掩授职权者书二旬、寻编饿制抹说池明方案项目出让价备注出让一澳达房产156亩商住用地2.6亿元已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。出让二澳达房产156亩商住用地3.6亿元已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。946亩已征地块仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、出让金(约5.2亿元)等出让三（整体打包）汤泉高尔夫俱乐部营业执照1.项目由天正代理,整体出让价：8.2亿元。2.该项目在行业内整体出让报价：10亿元。经营许可证：期限30年，现剩余11年。800亩高尔夫球场土地土地使用权30年，到2026年12月止，剩余14年会所5层，共13040.94平方，独立房产证来盛房地产产权式酒店及24,761平方高尔夫物业独立产权证澳达房产156亩商住用地已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。946亩已征地块仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、出让金(约5.2亿元)等出费让廊价项绪目娘指妈标序项目数据1用地性质商住用地2容积率1.53总建筑面积1,102,5514156亩

建筑面积（㎡）156,0785别墅（㎡）7803950%6高层（㎡）6243140%7商业及公建（㎡）1560810%8地下车库（㎡）15000

9946亩

建筑面积（㎡）946,47310别墅（㎡）52056055%11高层（㎡）37858940%12商业及公建（㎡）473245%13地下车库（㎡）60000

测比算菠成待本滥依安据序号项目单价计算基础1收购成本3.6亿元156亩（2.6亿元）、946亩（1亿元）2土地指标费25万元/亩946亩用地（指标费）3土地出让金300元/㎡946亩用地（楼面地价）4综合开发成本2000元/㎡含前期成本、基础设施成本、公共配套设施成本、建安成本、不可预见费等，不含装修与财务费用。5管理、运营费用4%总销售额售守价学预检测楼盘名称五矿哈施塔特佳兆业东江新城瑞亨半山1号光耀城钓鱼台悠兰山保利山水城雅居乐白鹭湖区域博罗博罗博罗惠阳博罗博罗博罗惠城产品类型别墅别墅别墅、洋房别墅、高层高层洋房别墅、多层别墅、多层别墅、高层主力户型（㎡）200-330237-290140-330205-23097-170300-430洋房：127-145

别墅：270-320洋房：100-130

别墅：170-240销售单价（元/㎡）9000-1500012000900011000-15000未售11000-15000洋房：4500-5000

别墅：7000-8000洋房：5200

别墅：12000-15000项目特色奥地利小镇五星级酒店体育公园湖景湖景超高层高环山环山高尔夫、湖景从榜本灶案龄周乱边血楼乏盘坦可储以城看摇到杏，摇五纯星宅级谱酒天店救、姥高券尔尺夫博及翼湖轨景知对优于备售幕价豪有奔较伴大袄影候响衫，数可帜提劈燕升盗约2鸭0寸%锦-随3锁0讽%。本牧案嫩独盲有1拿8洞狐高屿尔计夫链球养场踏，滋五太星风级督酒扑店哈、五温馆泉娇等贺豪脾华口配率套抹，么结赵合太周夺边单的呼市鲁场牢情耐况数，别收墅策均只价慰设俘定呼为1抗3齿0鹿0敢0元/㎡数，揪高持层流均虎价标设艺定傅为5永0英0糠0元/㎡迈。三插、榨出促让/收劫购域方倾案壶对已比出松让/收怕购对一啊：1乒5炕6亩傻用否地2巩0鞭1罚3年2振0快1督4年开饮发教首忘期5完0亩启岭动携资摘金都：3董.染3亿漠元谱（明含2详.屿6亿筋元团收埋购相成拆本餐）首颠期识开前发拒销眯售狸，斗回曾笼够销甚售努收基入轿约4亿分元下萝半观年鸭开坦发蹈项距目核二胜期1叫0谨0亩禾用乔地销匠售君项惭目班二呈期蛇，馋产析生口销球售雪收镜入钳约9穿.附4亿袄元项台目税耀后默利很润熔约闲为4叙.夏3亿秒元开霉发捷计钳划2隆0楼1胖2年方形案亚一投避资不测黎算1谅5碑6亩昌用份地偏收锅购蛾成权本略为2悬.句6亿肠元谱；充项咽目供单唐方点综番合妙开竹发朱成叔本亲约刷为2僵,乒0妖0丹0元/㎡舱，覆管傍理绳及盘运款营趁费费用言按税总绘销勇售妥额巩的4笑%计套算缠。序号项目小计（万元）单价计算基础1收购成本26,0001,666元/㎡156亩2开发成本（含地下室）34,2162,000元/㎡171,078㎡3管理、运营费用5,3674%总销售额4合计65,582

方鸡案盲一销卧售虽预宏测别上墅并均筛价司按1西3遗,壳0缸0有0元/㎡当，砍高静层辰销亿售供均袄价资按5反,呢0酱0土0元/㎡舒，趴地球下例车户位革按5万晶元/个右，前总臣销咬售帐额高约醋为1峰3竭.鼓4亿洞元导，暖税六后凳利距润石约水为4王.璃3亿孔元程。序号

项目

小计（万元）

单价（元/㎡）

计算基础（㎡）

1别墅101,45113,000元/㎡78,039㎡2高层31,2165,000元/㎡62,431㎡3地下车位1,5005万元/个300个4总销售额134,166

156,078㎡5开发成本

60,216

6开发费用

5,367

7增值税/营业税及附加

10,197销售收入7.6%8税前利润

58,387

9所得税

14,597税前利润25%10税后利润

43,791

方国案捆一现寄金适流堡分芝析2贪0举1蚊2年篮需阳投丛入3万.捞3亿舌元液作段为讲启脚动构资牙金意，夕含柴收长购承成广本2傻.私6亿螺元舍，发其字余堪作怨为镰项跃目植开然发相建区设掏成锄本棋。2竭0突1披3年始开位始仿销探售拴，2酒0艰1蠢4年鞋完肝成曾销镇售趣，偶总昂销逗售适额驼约部为1惯3脾.舍4亿谊元舰，奔项功目侧的盛开久发疯周祸期毕约诉为2沉.睬5年俗。方辜案柏一财挺务德指罪标序号项目指标1容积率1.52总建面（平方米）156,0783开发期（年）2.54开发总投资（万元）65,5825股东资金投入（万元）33,0007税后销售利润总额（万元）43,7918税后总投资回报率67%9税后资本金投资回报率133%10税后资本金年投资回报率53%出膨让/收彩购评二叉：1与5领6亩+紫9策4华6亩锁用夏地2礼0垦1底2年2涨0瓣1汗3年2荡0续1棕4年2冷0找1携5年—敬2悄0域2绵0年利织用韵回盒笼璃资白金裳支赌付己剩蹲余显土竞地么款双及滑完句成9奥4倍6亩晌土抖地厅开搞发开召发良计模划开箭发1夜5捉6亩泡首街期5浙0亩启裕动膀资钉金立：3郊.套3亿醋元失（玻含2升.雾6亿牵元宋收甘购弯成耗本疤）首腥期季开剪发么销牛售前，丢回孟笼霸销早售庸收顺入肌约4亿招元下午半青年屿开添发1想5黄6亩清项营目诞二谊期1岁0贴0亩俯用梦地销南售1色5哀6亩碌项途目怒二训期塌，轧产船生烤销唇售冰收心入9族.崇4亿财元9椅4狠6亩群用图地1年死半塘完蒸成浙拿灭地猪，滨利诊用1毁5肆6亩守用夹地资的强销惑售论回汇笼舰资胆金滨支退付造剩滩余1亿捧元舍收土购浮款缘瑞，借土瓣地佳款翅及近指避标己费方砌案骂二投荣资捷测改算1蚀5考6亩+朽9椅4虎6亩原两酸块坑用洁地岛收孙购蚂成辟本带为3宋.兽6亿蓬元危；9幸4贷6亩刷用悬地币土翼地隐指否标么费2加5万勤元/亩怖，麻楼市面新地口价3呼0搜0元/㎡谊；吉单亡方级综体合家开弓发划成五本勒约朝为2优0击0掘0元/㎡掀，谢管侄理代及套运墨营清费腾用绿按兴总馆销零售供额搞的4退%计嚷算药。序号项目小计（万元）单价计算基础1（156亩+946亩两块地）收购成本

36,000327元/㎡1,102亩2土地指标费

23,65025万元/亩946亩3土地出让金

28,394300元/㎡946亩4开发成本

235,5102,000元/㎡1,177,551㎡5管理、运营费用

40,3084%总销售额6合计

363,862

方迎案恨二销荒售滴预鹅测别携墅夫均桶价孔按1蛮3酱0过0研0元/㎡窜，税高涝层兵销没售材均世价余按5梳0驻0圣0元/㎡乔，休地箱下道车煌位小按5万呢元/个穿，状总朱销迫售版额崭约册为1圈0酒0瓦.喷7亿程元论，唤税讨后肿利弱润畜约喘为4战2撞.容5亿恢元自。序号

项目

小计（万元）

单价（元/㎡）

计算基础（㎡）

1别墅778,17913,000元/㎡598,599㎡2高层220,5105.000元/㎡441,020㎡3地下车位9,0005万元/个1,800个3总销售额1,007,689

1,102,551㎡4开发成本

323,554

5开发费用

40,308

6增值税/营业税及附加

76,584销售收入7.6%7税前利润

567,243

8所得税

141,811税前利润25%9税后利润

425,432

现深金巾流望分奖析2航0榜1盒2年忽需与投拔入3厘.坛3亿倚元诞作挤为恒启全动费资茎金础，崭含公支横付景首歉期醉收芒购联费牧用2夺.戴6亿元元道，矮其慈余权作秃为章项皮目省开运发畜建唱设水成保本棚。2冲0个1认4年加开包始泰获茎取9截4歇6亩逼的导用灯地猫指烟标碑，荣剩宅余防的1亿兰元垃收幅购狡款出将袭根驴据侍实回际着获坑取淡节谢点旁进饿行问支汉付受，战本凉测怀算衣中瞧按1壤.扩5年披完崖成质。2皂0脱1歉3年熄开怠始愤销行售恢，2摘0慌2掌0年勿完扮成久销转售诸，总营销阻售胜额秘约蹦为1赵0熔0劈燕.迈7亿栏元叠，挪税捆后泰利担润写约外为4典2甘.肃5亿拳元项闲目荣的挡开曾发涉周博期已约忘为9年女。2送0定1涛4年矩利甚用1热5米6亩单用拔地绍产夸生衬的挽现姑金质流隶量占（1袍5矿6亩孤用双地条总明销切售荐收框入牢约1勤3凶.缓4亿慌元怎）育，哗支什付9澡4拜6亩卫用刷地票的忘指攻标滋费稍及蜂出顽让嗓金屠（2木0殿1异4年傍共餐支清付廉约3打.厅6亿恶元厨）融，例从百而框实柴现权项吵目棉的激滚上动粮开诸发扯。财题务裳指巾标方企案岸二序号项目指标1容积率1.52总建面（平方米）1,102,5513开发期（年）94开发总投资（万元）363,8625股东资金投入（万元）33,0007税后销售利润总额（万元）425,4328税后总投资回报率117%9税后资本金投资回报率1,289%10税后资本金年投资回报率143%出汁让/收片购删三估：含项第目抓整奴体渐打画包增转常让项贤目矛定组位过：仙国旧际木高星尔朱夫伍温把泉饰度丢假发天爬堂—贝—以划高厅尔泽夫送休椒闲轻产赤业炎，贷带漆动愈多陶元攻化议、踪蝶高祝品谋质酒的伟温康泉朵复毛合骑产望业垂开冠发项屑目件整呈体差转违让鸽后介，歇可钉重林新牛定近位楼，蚂以骄高竭尔倒夫厘球贤场衫为叔载糟体膏，以温芽泉资欠源娱为居亮音点贝，叼通美过咸全圆面剂的伸升割级剩改秋造湿与杨品夫牌偿提壮升惨，哨结兔合垮高炊端以度蔑假圈产稍品圆进慨行确复贺合摆经历营甚的陕开笛发锋理交念鼻，仓以陈高技品禽质震产裕品头及军五忽星病级丢的柔服败务潮水叠平悦，励打王造厘一刑个例集铜旅鼓游替、钻体堂育藏、椒居凶住沸、亮酒批店宫、男商眼业尾”充五笔为甚一折体等的阀国隶际颜高探尔杏夫访温筹泉扛度确假宅天梯堂转。双项怠目柜重革新垫定抢位帐后蒜，拐整团体糖价巩值慢将也极丝式大彻提特升虽，健房捏地困产附项嫂目穷销舅售旦价的格狡提主升袜约2欢0后%闲-设3绢0羡%。本驾项梯目仇高殖尔揪夫薯球臭场型同原时耗具陆有租高核尔格夫芒营守业恋执发照狼及量球选场对土惯地靠产难权胸证惑，每在壁广棍东狂省晌内港乃皇至章全校中年国鼠都办极蕉为咐罕牌有细，相未石来逗升膏值趟潜僻力的巨任大孩。支津付脆方烤式寻：不项挥目态收东购屡款问为8这.隔2亿寇元暑（镰分跟三渗期削支届付歌，疮首挺期4液.晒5亿反元胸，1倡5语6亩楼首俗期春开送发芦完蚂成级后才第龄二集次铜支滴付映约1献.授5亿矮元志，晶尾娱款等在1色5厚6亩冶销编售秀完库成宿后听支龟付选）畜。1且5凉6亩纹和9衣4休6亩索商盾住蚁用窝地区的吵开为发琴及梨销交售准和挺方广案摔二书相阁同狂，肃利教用全商潜住订用糟地遮的台开检发胖回偶笼贞资晕金睡滚史动切整夹个提项箩目旅。2巾0炮1希4年宝进市行虎高舱尔幸夫卖整小改列（6赛8富0售0万零元叠）偿；2厅0纯1还5年独进哑行伸酒胳店舒整缘瑞改种（2星.柳4引7亿荐元饱）羽。该课方驴案绝启梦动头资筛金燃约5亿漆元与，搭于2混0弊1巩7年采实煌现1巨7亿酬元政净开现脾金钢流才量颜，跃此世时拆收谨回胆成芹本绝，欲回例报没期6年斥。五找星界级妄酒肯店螺及谢高士尔圾夫睛球筋场戒每姓年佣可瞎带萍来赔长犯期篇稳告定蔑的蔬收疾益里，端亦圆可职将溉酒管店带及嫩高刑尔查夫宅球糖场竹打鹿包闻贷葱款敌进翁行标房贡地内产艳开鸽发鹅，貌酒喂店刻和荐高捡尔礼夫凤每庆年跨本损身束的呀经渠营尾收乞益平可屑解鼻决票利悼息坚问这题喘，踏是闷一拢个肾良般性厘的盗资啊产验包找。方浆案撕三高膜尔扰夫积营狮业颈执异照球陵场厌土穿地绕证容，马面毕积5后4万臭㎡2赌0邻1访2年2乐0爹1删3年2援0献1厚4年2贫0细1档5年—蛮2承0付2云0年利机用奶回药笼忍资赠金景支本付肉剩回余况土游地踪蝶款升及舱完列成9饮4网6亩匪土俗地团开裁发利冻用升回余笼扭资絮金群进毁行说酒撕店值整放改驾（蓄约2奸.死4即7亿健元锣）开读发肚计袭划开良发1肃5债6亩朋首雾期5炭0亩启敬动说资抢金娘：5亿辈元素（宁含4病.呈5亿港元哨首基期衣收限购典成胁本对）首缓期匹开宰发捕销做售擦，酱回谨笼氏销酒售军收跨入蜘约4亿悉元,并蝇支鸡付延第馆二描笔嗓收贩购怖款1附.午5亿牧元下血半嗓年睬开迈发1教5俯6亩嗓项骨目雀二季期1孤0伪0亩扣用鞭地销胁售1旨5凯6亩蓄项云目撤二倡期去，知产崖生浪销抢售弹收茎入画约9脖.权4亿豪元9泪4手6亩仇用限地1年选半寇完搬成旋拿育地拔，朝利翼用1胞5怕6亩述用雹地卷的岂销冶售真回费笼敲资男金支区付狮收避购刺尾申款2北.眉2亿嗓元浆、张土洁地左款备及付指衫标勒费温丝式泉泪开奸发唇（挤约6乌0检0僵0万秋元伤）进丸行秒高递尔魄夫柱球码场葵整厅改滩（浆约6著8量0凭0万乏元贝）高尔夫来盛会员会籍

情况5500名会员,其中度假休闲占60%、

个人永久占20%、亲子度假占20%汤泉春天高尔夫酒店数据项目月营业额月利润年营业额年利润数据项目月营业额

与业主分成7:3月利润年营业额年利润球场经营2509530001140客房可开房间数600间、

均价438元/间、

平均开房率50%394275.81303309.61560118.2

练习场84.59654西餐厅

60

28780336会所\中餐6030720360会议室12间,其中最大的

可容纳1000多人170

512210612风味楼12614472桑拿承包出租60间57

17.1741205.2浪琴吧8512066拓展训练

20

626072SPR咖啡厅9.56.511478旗牌室10间3

0.93910.8合计347.514741941770

1052

3157339.62796项酿目京经遭营巷现枪状说物明急：详此险数选据江由面出项让静方蹈提垄供酒狗店蛇整难改催计考划分类角色定位项目现状执行计划投入计划运营成本管理方案投入核心盈利点

配套核心点

市场空白点运营管理经营较差6个月内招标前期策划费：500万

开办费：600万运营费：经营收入的40%委托专业管理公司进行管理开发管理

管理费：600万/年（装修期）

—

温泉入户无24个月改造期2000万温泉运营：360万/年外立面档次低2000万—硬装档次低16000万/53000平方米

—

软装无1000万（800间客房改造）

—

设施设备提升档次低2000万（设备替换）100万/年营销推广无强攻12个月

300万/年预久计厘将臂投刃入2马4膀7戚0肾0万广元炕对良酒屑店拔进鉴行唐升肉级事改考造猜，米改玩造啦后验每躬年稀的浩运断营伟成桨本乱为3训3居6挖0万嫁元估，蝇年泰经屠营躺利毛润产得春到秆加痛大倍提痒升医，锣约6卫0芽0台0万圈元员。高经尔岔夫赔整坏改慨计掩划预渠计条将晋投杯入6施8激0拆0万岩元灰进色行1竿8洞衰高兼尔丸夫阶球索场英及处练源习茂场冒升吉级愉改架造洪，撞改尺造融后没每厨年旁的嘴运棵营孤成翁本较为1编7把0贪0万受元纯，槽年删经穿营锋利着润翠得宪到社加菠大沉提葡升颗，挑约5墓0超0饮0万唉元理。分类角色定位项目执行计划投入计划运营成本经营方案管理方案投入核心竞争力

增值支撑点

客户诱饵点运营管理6个月内招标1200万/年委托管理委托专业管理公司进行管理球场24个月改造期2000万（18洞球场改造）

内部整改

球场景观改造

1000万（18洞球场改造）

设施设备投入

300万

重要商务配套会所6个月改造期

2个月招商3000万（1.3万方整改）

外包或合作聘请职业经理人重要球场配套练习场12个月建造期500万（80亩）200万/年委托管理委托专业管理公司进行管理

球场维护

300万/年（18洞球场）

方围案断对声比序号项目方案一（156亩用地）方案二（156亩+946亩用地）方案三（156亩+946亩用地+酒店+高尔夫球场）1开发期（年）2.59352开发总投资（万元）65,582363,862441,3623启动资金（万元）33,00033,00050,0004税后销售利润总额（万元）43,791425,432156亩+946亩567,491酒店：约6000万元/年高尔夫：约5000万元/年5回报期（年）2.5466税后总投资回报率67%117%58%7税后资本金投资回报率133%1,289%1,204%8税后资本金年投资回报率53%143%156亩+946亩酒店+高尔夫191%10%9方案评价资金占用较少，回报期最短资金占用较少，回报率高整体投入成本比方案一、二高，但可将酒店、高尔夫和地产有机整合，实现项目的资产、价值最大化及获得长期稳定收益—哄